Дисконт при продаже составляет около 15%. Но можно, напротив, еще занять денег, выплатить ипотеку и только потом продавать. Считаем.
«На квартиры с залогом сегодня приходится примерно около 30% рынка, - рассказывает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко. - Вторичный рынок за последнее время «просел», цены снизились, и стоимость залога - то есть, квартиры, под которую выдан кредит, тоже упала. Оплачивать ипотеку становится невыгодно».
Продажа ипотечной квартиры даст возможность избавиться от квартиры или поменять её, не дожидаясь окончания кредитного договора.
Часто причина продажи квартиры с ипотекой - изменение ситуации с доходом: например, потеря работы или снижение заработка. Кроме того, повлиять на способность погашать кредит может и изменение ситуации в семье, в том числе, рождение ребенка или развод. «Некоторые хотят продать старый фонд и купить новостройку, тем более, сейчас в первичном сегменте действуют программы с коммерческим субсидированием», - добавляет Мищенко.
Квартиры с дисконтом
По словам Натальи Кругловой, гендиректора «Метриум групп», участника партнерской сети CBRE, продать залоговую квартиру сложнее, чем обычную. Подобное жилье уходит с дисконтом в 10-15%. Вместе с тем, если добавить к имеющимся деньгам потребительские кредиты и выплатить остаток ипотеки банку, можно будет уйти от дисконтной сделки и увеличить стоимость объекта, отмечает она.
«Например, квартира стоит 5 млн рублей, - объясняет эксперт. - Допустим, у покупателя был первоначальный взнос 2 млн рублей, а оставшиеся 3 млн рублей он взял в ипотеку под 11% годовых на 15 лет. Если покупатель решит продавать квартиру с обременением, то будет вынужден сделать скидку в 15% от стоимости - в денежном выражении это 750 тыс. рублей. После продажи он получит 4 млн 250 тыс. рублей. Из этих денег он 3 млн рублей вернет банку, а у него самого останется всего 1 млн 250 тыс. рублей».
Если же покупатель не будет продавать квартиру с обременением, а оформит потребительский кредит и погасит ипотеку досрочно, то стоимость недвижимости не уменьшится. Покупатель возьмет в кредит 3 млн рублей под 12,9% годовых на пять лет. Так как квартира на вторичном рынке недвижимости продается в среднем три месяца, то заемщик за это время заплатит банку 303 тыс. рублей: 204 тыс. рублей из тела долга (по 68 тыс. рублей в месяц) и 99 тыс. рублей процентов. Теоретически получается, что собственник заложенной недвижимости продаст квартиру за 5 млн рублей, 2 млн 796 тыс. рублей отдаст банку (вернет потребительский кредит) и у него останется 2 млн 204 тыс. рублей. Но не стоит забывать, что для того, чтобы воспользоваться этой схемой, нужно заранее накопить финансовую «подушку безопасности» для платежей по потребкредиту на время продажи квартиры. В нашем случае это - около 100 тыс. рублей в месяц».
Какой выбрать кредит
Любой россиянин может взять вторую ипотеку, но в большинстве кредитных организаций нужно, чтобы платежи не превышали 50% дохода заемщика. «Если при зарплате в 100 тыс. рублей у заемщика уже есть кредит с платежом 50 тыс. рублей ежемесячно, в новом кредите ему, в большинстве случаев, откажут», - отмечает Круглова.
Лучше всего в такой ситуации взять ипотеку в другом банке с отлагательным условием, считает эксперт. «Ипотека с отлагательным условием подразумевает, что продавец квартиры с обременением берет в новом банке еще один ипотечный кредит на ту же квартиру, - рассуждает Круглова. - За счет этого он гасит долг в старом банке. После чего квартира уже находится в залоге у нового банка. Однако этой схемой пользуются крайне редко, потому что не решается главная проблема, а именно - снятие обременения, из-за чего жилье все равно придется продавать с дисконтом. Быстрее и выгоднее в итоге взять потребкредит».
Успеть продать
Времени у собственников ипотечной квартиры мало, стоит заранее выставить её на продажу. Срок экспозиции жилья на вторичном рынке составляет около трех месяцев, столько же действует решение кредитора, но продажа может и затянуться.
Можно выбрать одну из двух схем по продаже квартиры с обременением. В каждом варианте будут участвовать покупатель, продавец и банк, у которого в залоге находится недвижимость. В одном случае используются две депозитные ячейки в банке-кредиторе. В первой должны находиться деньги на погашение кредита, а во второй - остаток стоимости жилья. После одобрения кредитором соглашения стороны подписывают документы и отправляют их на регистрацию.
После завершения сделки покупатель принимает залоговое обязательство, продавец забирает деньги из ячейки и гасит кредит. Также покупатель получает у банка погашенную закладную, которая ему нужна для получения выписки об отсутствии обременения из ЕГРН. Далее продавец получает доступ ко второй ячейке с оставшимися деньгами. По мнению Натальи Кругловой, данный вариант является наименее рискованным для всех трех сторон сделки.
Есть и альтернативный вариант, он сгодится на случай, если банк откажет заемщику на продажу квартиры под залогом. Покупатель берет на себя кредит и частью платежа погашает долг банку. В данном случае, чем меньше осталось выплачивать денег по ипотеке, тем проще будет осуществить сделку. Для подстраховки между сторонами заключается предварительный договор, где прописываются условия сделки. Покупатель должен закрыть ипотеку владельца квартиры. Этот платеж отражается в договоре купли-продажи как аванс или задаток. После получения денег банк снимает обременение с квартиры. Стороны заключают договор, а после регистрации продавцу приходит оставшаяся часть денег.
Схема может быть рискованной для покупателя, считает Круглова. После снятия обременения с квартиры продавец может поменять решение и отменить сделку. В этом случае покупателю нужно будет добиваться продажи в суде. Все это может затянуть сделку на неопределенное время. Однако эксперт уточняет, что подобная схема используется при продаже залогового имущества. Все происходит, как правило, без ущерба для сторон.
Понятие «ипотека» уже давно на слуху, и всем известно его значение. Стоимость жилья постоянно растет, поэтому ипотека является одним из наиболее разумных способов решения квартирного вопроса. Однако возникают ситуации, когда ипотечную квартиру нужно продать. Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка? Какие существуют риски для покупателей и продавцов такого жилья?
Ипотечная недвижимость может продаваться по следующим причинам:
Когда заемщик жилищного кредита теряет платежеспособность, в большинстве случаем единственным разумным решением является продажа ипотечной квартиры и покупка меньшей по габаритам. Для осуществления сделки данного типа необходимо предварительно получить разрешение банка, где оформлялся жилищный кредит. Как правило, банк заинтересован в своевременном погашении ипотеки и недопущении просрочек. Поэтому обычно банк оказывает содействие в продаже ипотечной недвижимости с целью предотвращения возможной задолженности.
Риелторам давно известно, что операции с недвижимостью ипотечной составляют больше 50 % всех сделок. Чтобы провести сделку, необходимо получить разрешение кредитной организации, в нашем случае Сбербанка России. При этом банку придется возмещать в полной мере затраты, которые он понес в результате выдачи заемщику кредитных средств, и упущенную частично прибыль.
Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка? Существует 3 способа совершения сделки:
Продажа квартиры, находящейся в ипотеке, предполагает сбор:
Помимо этого, может потребоваться разрешение органов опеки, если один из собственников - несовершеннолетнее лицо. Также понадобится выписка из ЕГРН с указанием текущего состояния обременений и всех собственников.
Банк вправе дополнительно запросить:
Порядок продажи квартиры, которая находится в ипотеке Сбербанка, состоит из следующих этапов:
Продажа квартиры в ипотеке Сбербанка - процедура довольно долгая, особенно если речь идет о досрочном погашении жилищного кредита. Сбербанк не рассматривает сомнительные схемы, поэтому в основном предлагает действовать по разработанным им алгоритмам. Таким образом, процедура продажи будет индивидуальной в каждом конкретном случае. Важно отметить, что Сбербанк неохотно идет на переоформление ипотеки любым способом.
Если жилищный кредит был взят под материнский капитал, сделка будет выглядеть несколько сложнее. Ребенку, для которого были выделены средства из госбюджета, должно исполниться 3 года. Только в этом случае можно продавать жилье, чтобы на вырученные средства приобрести новое. Это может быть как другая, в том числе ипотечная, недвижимость в новостройках, так и на вторичном рынке.
От Сбербанка продавцу нужно получить разрешение в письменном виде на продажу жилья. В этом документе указываются условия совершения сделки (к примеру, выплата комиссии). После этого можно приступать к погашению текущей задолженности и подавать документацию в Росреестр на погашение записи о наличии обременения и одновременно на переоформление права собственности. Помимо этого, квартира может быть продана при наличии обременения, при этом кредит погашается уже после государственной регистрации договора. Затем можно приступать к снятию залога.
Если квартира менее 3 лет в собственности
Порядок продажи квартиры, которая находится в собственности менее 3 лет, ничем не отличается от вышеуказанного алгоритма. Единственное отличие состоит в том, что продавцу нужно заплатить подоходный налог. Но если приобретается новое жилье большей стоимости, можно получить налоговый вычет и вернуть 13%. Если же приобретается новая квартира меньшей стоимости - вычет не выплачивается.
В последнее время все большее количество супружеских пар принимают решение о разводе. В этом случае бывшие супруги должны разделить нажитое в браке имущество, но и совместные долговые обязательства. Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка при разводе? Существует две схемы.
Нередко собственники ипотечных квартир, желающие продать такое жилье, привлекают риэлторские агентства. Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка в этом случае? Сначала необходимо выяснить возможные варианты продажи недвижимости в банке. После этого нужно обратиться к риелтору, который будет заниматься непосредственно поиском покупателей и сбором необходимых для сделки документов. За свои услуги агентство возьмет немалую комиссию, но процесс продажи при этом значительно ускориться. Способ продажи ипотечной квартиры при участии риелтора подходит тем собственникам, которые хотят избавиться от такого жилья, как можно скорее.
Операции с недвижимостью, приобретенной с привлечением кредитных средств, являются рискованными, прежде всего, для покупателя. Если продавец окажется недобросовестным, покупатель не сможет приобрести квартиру с обременением, соответственно ему откажут в ссуде, и он не получит желанную квартиру. К сожалению, возникают ситуации, когда продавцы подделывают документы. Помимо этого, покупатель может столкнуться с отсутствием необходимых документов или их несоответствие запросам банка у продавца для переоформления недвижимости. Если собственником является несовершеннолетнее лицо, органы опеки могут запретить продажу жилья.
Напомним, что процедура продажи ипотечной квартиры полностью контролируется банковским учреждением на всех ее этапах. Банк является самым заинтересованным в успехе и прозрачности сделки. Немаловажную роль здесь играет такой фактор, как платежеспособность покупателя, поскольку если этот параметр не будет соответствовать требованиям банка, ипотеку невозможно будет переоформить.
Продавцу следует быть осторожным при взаиморасчетах с покупателем и не ввязываться в различные «серые» схемы передачи денег, которые довольно часто реализуются мошенниками. Здесь возникает риск срыва продажи. Однако если недобросовестный покупатель все же будет выявлен, это поможет избежать продавцу серьезных проблем в дальнейшем. Помните о том, что мошенники могут ввести в заблуждение и сотрудника банка. Однако в сделке со стороны банка участвует еще и страховая служба, обязанностью которой также является проверка законности и правомерности сделки. Теневая схема, таким образом, будет раскрыта.
В связи с этим самым большим риском для продавца является пустая трата времени в случае получения покупателем отказа в предоставлении жилищного кредита.
Продажа ипотечной недвижимости не редкость в наше время. Ситуации, когда заемщик не может более погашать свою задолженность, встречаются часто. Единственным разумным решением является продажа ипотечного жилья. Как продать квартиру, купленную в ипотеку Сбербанк? Прежде всего, следует получить согласие от кредитной организации на продажу такой квартиры и найти покупателя. После этого можно приступать к оформлению сделки. Существует два основных варианта - покупатель погашает ипотеку либо на него переоформляется жилищный кредит. Еще один способ переоформление ипотеки в потребительский кредит. Однако операции с ипотечной недвижимостью являются рискованными как для покупателей, так и для продавцов.
Продажа и покупка ипотечных квартир – достаточно распространенная процедура. Причины отчуждения недвижимости могут быть разными – от необходимости расширения площади до нехватки денег на уплату долгов. Так или иначе, продавцу необходимо знать, как провести сделку и не остаться в долгу у банка.
Сегодня я расскажу о законных способах продажи ипотечного жилья и постараюсь ответить на Ваши вопросы.
✔
✔
✔
✔
✔
✔
✔
Порядок отчуждения квартиры в ипотеке связан с правовым статусом такого имущества. Особенности ипотечной недвижимости:
Можно ли продать ипотечную квартиру? Да. Существует несколько законных схем реализации такой недвижимости.
Рассмотрим предпочтительный порядок действий при заключении сделки в зависимости от ситуации.
Сделка без рисков и для продавца, и для покупателя, проводится следующим образом:
Банк может на себя взять все нюансы, связанные с оформлением сделки. Покупателю достаточно предупредить кредитора о своем намерении и о его причинах. После этого недвижимость выставляется на продажу.
Когда желающий приобрести недвижимость нашелся, банк с покупателем оговаривает порядок расчета. После погашения кредита, финансовое учреждение самостоятельно предупреждает Росреестр о произошедших изменениях.
Далее оформляется сделка купли-продажи. После регистрации прав собственности покупателя на квартиру, продавец получает доступ к банковской ячейке, куда приобретателем была внесена сумма, равная той, которую должник успел самостоятельно выплатить по кредиту.
Чье согласие нужно для продажи квартиры в этом случае? Иногда такая сделка не требует согласования с банком, тем не менее перед внесением денег по ипотечному кредиту, не лишним будет почитать кредитный договор. Вполне возможно, что финансовое учреждение не допускает самовольного отчуждения залоговой недвижимости, а за досрочное погашение кредита взимает штраф. Если есть долги по ипотеке, банк может обязать продавца их погасить или засчитает сумму долга и штрафных санкций в остаток по кредиту.
Кроме того, в сделке с полным выкупом квартиры есть один нюанс – покупатель вряд ли согласится дать задаток без каких-либо гарантий. Такой гарантией может выступить предварительный договор купли-продажи, где будут прописаны следующие положения:
Неисполнение условий предварительного договора является поводом для обращения в суд и принудительного исполнения обязанностей сторон.
Если денег у покупателя недостаточно, банк ему может предоставить ипотеку.
Инициировать сделку может как банк, так и продавец. Покупатель должен обратиться в этом случае к залогодержателю и поинтересоваться, готовы ли с ним заключить ипотечный договор. Если заявитель устраивает финансовое учреждение в качестве клиента, квартира продается ему по ипотеке. Некоторые банки сами выставляют такие квартиры на продажу и предлагают очень выгодные условия кредитования (например, ВТБ 24).
Кроме продажи квартиры, пользуется популярностью сделка по передаче долга. То есть, покупатель занимает место продавца и вместо него продолжает платить кредит.
Для этой процедуры обязательно привлекается кредитор, только он может дать согласие на замену должника (ст. 391 ГК РФ). Если банк дает разрешение, проверяется платежеспособность покупателя, и оформляется договор уступки прав по ипотечному договору. Законным основанием для этого служит ст. 47 Закона «Об ипотеке».
Покупатель может столкнуться со множеством подводных камней при покупке такой недвижимости. Основные риски:
Покупатель может столкнуться и с другими проблемами, чтобы их не возникло, сделку необходимо проводить с согласия банка.
Приобретая квартиру без согласия банка, покупатель может столкнуться со множеством проблем, связанных с махинациями продавца. Даже если Вы как покупатель вносите всю сумму денег за квартиру и, казалось бы, к банку отношения не имеете, стоит заручиться его поддержкой. Ведь именно банк является держателем закладной и, следовательно, он должен контролировать сделку.
В чем плюсы покупки через банк?
Покупателю также выгодно обратиться к банку при продаже квартиры.
Продать недвижимость, приобретенную на условиях ипотеки, и находящуюся под залогом в банковском учреждении, достаточно сложно. Даже если найти покупателя, от такой продажи получить выгоду владельцу квартиры удается лишь в отдельных случаях, ведь в большинстве он «выходит на ноль», либо же несет незначительные убытки. Кроме того, может возникнуть множество затруднений, как в период согласования, так и во время оформления сделки.
Но что же делать, если продать ипотечную квартиру очень нужно?
И сделать это хочется еще и выгодно, а не в убыток для себя?
Хотя продать квартиру, находящуюся в ипотеке не так просто, существуют способы, при помощи которых это можно сделать:
Погашение всей суммы кредита
Это самый простой и быстрый метод продажи ипотечной квартиры. Однако для этого нужно сначала найти покупателя, имеющего достаточно средств для покрытия задолженности. В данном случае покупатель полностью выплачивает кредит, после чего банковское учреждение выдает ему документы, подтверждающие факт снятия ипотеки. Эти документы позволяют покупателю проводить последующие операции. Если он покупает готовую квартиру, подписывается договор купли-продажи. В случаях, когда покупается недвижимость, находящаяся на этапе строительства, переоформляется договор долевого участия с компанией-застройщиком.
Данный способ самый простой для покупателя, однако для продавца он может быть очень рискованным. В большинстве процедура оформления документов банком занимает 2-3 месяца со дня погашения кредита, а покупатель не получает имущественных прав на недвижимость. Также могут возникнуть проблемы с государственными органами, так как они могут отказать в регистрации сделки.
В подобных ситуациях для уменьшения риска используют банковские ячейки: в одну ячейку после оформления договора купли-продажи помещаются деньги и документы, предназначенные для снятия закладного обременения, в другую – деньги, предназначенные для продавца. После погашения задолженности покупатель забирает документы с первой ячейки, а продавец – свою часть денег при передаче прав собственности.
Смена заемщика
Продать квартиру в ипотеке этим способом можно, заменив договор. Однако для этого понадобится согласие банка. В данной ситуации кредитные обязательства продавца берет на себя покупатель. Задача банка при этом – проверить финансовое состояние своего заемщика.
Если приобретаемая квартира находится на стадии строительства, банковское учреждение может предложить покупателю занять средства для погашения задолженности продавца. Этот метод подходит, если новостройка была оформлена согласно договору долевого участия.
Чтобы продать недвижимость в ипотеке, находящуюся на этапе строительства, нужно предоставить банку заявление о том, что вы собираетесь подписывать договор цессии и разрешение на переоформление договора, выданное застройщиком. Банковское учреждение рассматривает документы в течении трех дней, после чего принимает решение.
Продажа квартиры, находящейся в ипотеке – очень сложная процедура, требующая определенных знаний и опыта. Самостоятельно провести ее очень сложно. Поэтому чтобы выгодно продать недвижимость в Москве, которая находится в ипотеке, обращайтесь в наше риэлторское агентство «Городская служба недвижимости». Благодаря большому опыту наши специалисты знают, как защитить интересы каждой из сторон, обезопасить их от непредсказуемых ситуаций и сделать так, чтобы и продавец, и покупатель, остались полностью довольные проведенной сделкой.
Мы будем полезны, если вы:
«Городская служба недвижимости» предлагает:
Обращайтесь, мы освободим вас от проблем с продажей недвижимости в ипотеке!
Для тех, кто мечтает продать свою обремененную залогом квартиру, есть хорошие новости. Процедуру законодательство не запрещает, главное, организовать сделку грамотно, с учетом интересов всех сторон. Ст. №29 и № 33 ФЗ , разъясняющие особенности ипотечного кредитования, наделяют владельца такого жилья правом его эксплуатации и продажи.
Важно не упустить ключевой момент: без согласования с кредитным учреждением, профинансировавшим приобретение жилплощади, ее владелец не должен совершать с имуществом никаких юридических действий (продажа, обмен, дарение, сдача в аренду, вывод из жилого фонда и т.п.). В противном случае все права на квартиру получает банк (в соответствии со ст. №301 ГК РФ).
Чаще всего практикуют такие вполне легальные четыре схемы продажи:
Перечисленные методы наиболее популярны, но исполнять волю заемщика кредитор не обязан. Варианты банк будет искать, прежде всего, с учетом собственных интересов. Главное – согласовать свои действия с кредитором.
Процедура продажи начинается с получения разрешения от кредитора. В договоре прописывается условие реализации имущества с согласия банка при гарантии полного расчета.
Важно убедиться, что штраф за преждевременное погашение задолженности договором не предусмотрен. Факт его существования не препятствует продаже жилья, он просто увеличит расходы. В итоге сделка может оказаться невыгодной должнику.
Продажа такого вида недвижимости предусматривает участие в сделке трех субъектов:
После одобрения кредитора владелец ищет покупателя, выписывает из него всех жильцов, выбирает способ расчета: закладная, досрочная выплата кредита, помощь банка.
Если заемщик заинтересован в срочной реализации сделки, он должен понимать: возможно, ему придется снизить цену на свои квадратные метры. Дисконт вполне оправдан, ведь покупатель квартиры с залогом в какой-то степени рискует.
Видео консультация юриста:
Это наиболее простое и, с первого взгляда, быстрое решение. Досрочно погасить и снять залог на недвижимость – не проблема, вопрос в том, где найти деньги на погашение займа, когда уже есть долговые обязательства? Если владельцу жилья повезло с покупателем (он обладает необходимой суммой, предупрежден об ипотечном варианте жилья, заинтересован в такой сделке и готов внести часть денег до ее завершения), необходимо:
Метод популярен при продаже новой жилплощади на стадии завершения строительства. Новое жилье да еще с удобной планировкой всегда востребовано, и у порядочного застройщика проблем с его реализацией нет.
Процедура переоформления по этой схеме проста.
При внесении задатка подписывается соответствующий договор.
К примеру, покупатель готов потратить на покупку два с половиной миллиона рублей, а задолженность по кредиту составляет 850 тысяч рублей. В таком случае на 850 тысяч составляется договор, и деньги передаются продавцу, как правило, через депозитарий или при продаже – по договоренности. Продавец дает потенциальному покупателю расписку о том, что он получил задаток.
В документе прописывается, что он намерен продать квартиру после погашения долга и освобождения ее от обременения.
В расписке указывается:
Стороны оформляют свои намерения нотариально. При обращении в банк им предоставляются справка об отсутствии долга и закладная на недвижимость с отметкой о закрытии кредита. Для снятия обременения заемщик с менеджером отправляются в Регпалату и подают заявление, чтобы погасить запись. Бланк предоставляется на месте.
Чтобы решить вопрос с обременением, надо предоставить следующий перечень бумаг:
При погашении записи ипотечного долга (закон предоставляет служащим для этой процедуры 3 дня) владелец получает копии своего комплекта документов и справку из ЕГРН с подтверждением снятия обременения.
Теперь можно продавать квартиру: заключить договор, зарегистрировать его в УФРС. Погашенная ипотека, освобождение от ограничений дают право обращения в Регпалату для регистрации купчей или перезаключения договора, определяющего долевое участие.
Потенциального покупателя о реальных ограничениях на продажу жилья надо предупредить обязательно, чтобы впоследствии он не сомневался в порядочности партнера и сделки.
Кандидат приходит к менеджеру с намерением выкупить залоговую жилплощадь. Предупреждать банк надо обязательно. В каждом таком договоре есть пункт, предупреждающий, что владельцу жилья запрещено продавать залоговый объект без согласования с банком до ликвидации долга. В противном случае банк вправе аферу остановить и забрать недвижимость.
Сотрудники у нотариуса составляют договор намерений. В дальнейшем все действия можно производить через депозитарий того же банка. В первую ячейку покупатель кладет сумму, эквивалентную кредитному долгу. Остаток средств от стоимости квартиры будет во второй ячейке.
После всех формальностей имущество освобождают от залоговых обязательств, и все участники оформляют купчую. Когда сделка зарегистрирована, стороны получают доступ к депозитарию.
Банк может помочь клиенту в реализации жилья, если причины продажи связаны с потерей дохода, потерей здоровья, семейными проблемами, связанными с разводом. Жилплощадь под залогом предлагают тем, кто готов купить квартиру с заниженной стоимостью и с ипотечными обязательствами.
Процесс переоформления на нового кредитополучателя стандартный: формальностями занимается банк, а должник только подписывает договор продажи долговых обязательств.
Есть вероятность, что накопленные долги по процентам платить придется самому, так как к стоимости отчуждаемого имущества они не имеют никакого отношения. По закону именно собственник оплачивает услуги за использование кредитных ресурсов. Если на момент сделки основная сумма долга уже выплачена и остаток меньше цены квартиры, разницу будет выплачивать продавец.
Этот вариант предусматривает переуступку долга заемщика перед кредитным учреждением и переоформление его на нового заемщика. С покупателем банк подписывает договор о переводе части долга. В итоге новый заемщик получает в собственность ипотечную квартиру и долг по кредиту.
Процедура переуступки стандартная. Будущий клиент готовит документы для кредита, подтверждающий его платежеспособность. После одобрения кандидатуры оценивают объект. Потом банк перерегистрирует собственность в Росреестре, а заемщик подписывает договор о переуступке долга.
При переоформлении займа купить долг может и любой банк. Тогда займ переводят на него. Финансовое учреждение в свою очередь предоставляет свой кредит для погашения долга.
Сегодня такой вариант – обычное явление, так как банковские структуры ежегодно меняют ставки по кредитам. Если заемщик находит финансовое учреждение с привлекательными для него условиями, он пытается перекредитовать ипотеку и перевести долг в банк с приемлемой процентной ставкой.
Заемщику такой вариант, безусловно, выгоден. Чего нельзя сказать о банке: при досрочном возвращении долга он теряет прибыль, поэтому на перекредитование соглашается редко или налагает на заемщика солидный штраф, покрывающий убытки.
Главное, что надо выяснить у ипотечника – это сумму его собственных денег и максимум кредитных. Если личных ресурсов ипотечника достаточно для ликвидации задолженности владельца жилья банку, а предоставленной ему кредитной линии хватит для оплаты второй части сделки, то такой ипотечник может быть покупателем.
Алгоритм действий удобно изучать на примере :
Цена квартиры – 2 миллиона рублей, долг заемщика – 800 тысяч руб. Своих денег у покупателя 1 миллион, банк одобрил ему ипотеку в пределах миллиона рублей. Если он намерен купить жилье, то отдает продавцу из своих денег 800 тысяч руб. как задаток для ликвидации долга.
Потом с кредитным менеджером они снимают обременение в Регпалате. Далее продающая сторона предоставляет финансовому учреждению покупателя перечень документов для оформления второй ипотеки и закладной:
У разных организаций свои требования по документам, поэтому надо уточнять детали на месте.
Когда сотрудники подготовили договор и закладную, можно делать купчую с регистрацией в соответствующих органах. Двести тысяч наличных, оставшиеся у покупателя, он передаст другой стороне. При успешном завершении и регистрации сделки продавец получает от банка покупателя остальную сумму (миллион руб.) через депозитарий.
Солидная фигура на рынке ипотечного кредитования – Сбербанк России. В переоформлении долга он своим клиентам не отказывает и находит возможность получить от такой сделки свою дополнительную выгоду. Если, по мнению кредитного отдела, ваша причина продажи жилищного залога уважительная (к примеру, у вас нет возможности обслуживать долги), Сбербанк дает согласие на обратное получение своих инвестиций. Учреждение имеет свой интернет-ресурс для реализации активов, включая и частных лиц, чтобы проинформировать о реализации имущества максимальное количество заинтересованных клиентов.
Гарантию условий, которые предоставлялись первоначальному заемщику, банк дать не может. Продать жилье по ипотеке Сбербанка можно при условии:
При таком варианте сделки Сбербанк не играет роль наблюдателя: он готовит документы, предоставляет свои ячейки – полностью ведет сделку. Продавец только подписывает документы, с Регпалатой кредитные менеджеры связываются сами.
Как только покупатель внес в ячейки необходимые суммы, залогодержатель ставит в известность Регпалату о закрытии долговых обязательств и снятии с жилья обременения. Заемщику продажа не выгодна, так как банк не будет стремиться продать недвижимость дороже, ему надо как можно быстрее погасить долг.
Как и любое финансовое учреждение, ВТБ 24 заинтересован в своевременном возврате своих ресурсов. Продать ипотечную квартиру в этом банке можно через его официальный сайт, где размещают предложения о льготных условиях приобретения залоговой недвижимости. Рассматриваются варианты платежа наличными или банковского кредита на удобных для всех сторон условиях:
Оценивают недвижимость приглашенные профессиональные эксперты при участии представителей банка, контролирующих адекватность оговариваемой суммы размеру задолженности и рыночной стоимости жилья.
При обращении в кредитный отдел ВТБ 24 с предложением о продаже ипотечного имущества приготовьте все аргументы в пользу целесообразности такого решения и другие, полезные для сделки факты. Банк ответственно относится к новому клиенту, тщательно перепроверяя его платежеспособность.
Владелец недвижимости при ее перепродаже должен учитывать некоторые нюансы. Если жильем он владеет менее трех лет, и оно было продано по завышенной цене, продавцу придется уплатить налог с продажи недвижимости. В данном случае он составляет 13%.
Для сделки заемщик готовит полный комплект бумаг:
По закону, жилье, приобретаемое на деньги жилищного и ипотечного займа до окончательного возвращения долга, должно быть в залоге не только банковском, но и Министерства обороны РФ. Обременение снимают не только при компенсации долга, но и при условии срока службы заемщика в армии не менее 20 лет.
Схема реализации жилья предусматривает поиск ресурсов, чтобы погасить целевой жилищный займ. Для чего заемщик ставит в известность банк и Росвоенипотеку о намерении снять обременение для продажи жилья. Уточняется размер и гасятся долги. Владельцу выдаются на руки соответствующий документ.
В Росреестре регистрирует право собственности. Дальше заемщик находит покупателя и продает недвижимость по стандартной схеме.
Ценный совет: долг перед любым банком-кредитором при гражданском или военном варианте ипотеки можно погашать из материнского капитала. Если у продавца есть маленькие дети, покупатель должен уточнить, не привлекались ли помимо ипотеки средства от материнского капитала. В последнем случае малышам выделяются доли в квартире, и взрослые дети вполне могут через суд заявить о своих правах. Чтобы исключить неприятности, требуйте справку о составе семьи и жильцах, которые жили в квартире с 2006 года, когда появился закон о материнском капитале.
Этот вариант оговорен в ст. 145 ГК РФ . Если заемщик намерен купить новую квартиру, банк может пойти на замену залога. В таком случае арест со старой квартиры снимается и налагается на новое жилье, которое будет служить обеспечением существующей ипотеки.
На такой шаг банки решаются через 3-4 года после успешного обслуживания кредита. Если были отмечены просрочки (даже разовые), заемщик, скорее всего, получит отказ. Среди других условий подобной замены:
Какой бы вид реализации собственник не выбрал, регистрация его прав происходит параллельно с перекладыванием обременения с одной жилплощади на другую.
Если ипотечный кредит выплачен, продажа такого жилья не отличается от обычной сделки и согласие кредитора уже не нужно. А если банк запрещает продавать недвижимость? Юристы нашли лазейку, как продать квартиру без его уведомления.
Продать ипотечное жилье вполне реально, хотя и не быстро: в среднем процедура занимает 2-3 месяца. Ищите покупателя при помощи объявлений или риелторов. Не соглашайтесь на вариант продажи покупателем своего жилья и покупки вашего: цепочка альтернатив увеличивает риски и время. Если у покупателя деньги на руках, цену оговаривайте сразу. При неоднократном изменении суммы есть вероятность потерять покупателя.
Когда все формальности улажены, покупатель становится должником банка и может погасить всю суму сразу или выплачивать долг частями, как и предыдущий заемщик. На второй вариант идут не все банки: кредит уже работает, просчитаны все риски, а тут надо переделывать всю документацию заново. Хорошо, если все эти нюансы учтены в договоре сразу.
Выбирайте свой вариант продажи, встречайтесь с менеджером банка, чтобы уточнить, нет ли в договоре моратория на досрочное погашение долга или претензий к вашей кредитной истории и на каких условиях банк может пойти вам навстречу. Консультация специалиста даст больше информации, чем самостоятельное изучение документов. Главное – чтобы процедура была юридически чистой, прозрачной как для банка, так и для покупателя.
