Операция продажи комнаты в коммунальной квартире имеет свои особенности, которые несколько усложняют процесс по сравнению с обычной сделкой. Однако технология этой сделки уже давно опробована на практике – в статье можно увидеть пошаговую инструкцию, конкретное описание действие на каждом этапе и полный перечень всех документов.
В коммунальной квартире проживают разные владельцы:
Каждый приобрел помещение независимо от другого владельца (покупка, мена, наследство или ордер от государства). При этом каждый владеет своей комнатой, а также имеет право пользования общей территорией (кухня, туалет, душ и т.п.). Счета на оплату коммунальных услуг поступают индивидуально (расход по счетчикам или по нормативу). Учитывается также факт пользования местами общего пользования – расчет происходит пропорционально владеемой площади.
Основная особенность продажи состоит в том, что в коммунальной квартире каждый собственник владеет только конкретным помещением, а не сразу всей квартирой. Поэтому законодательство гарантирует остальным собственникам так называемое право преимущественной покупки . Это означает, что:
Поскольку основное отличие сделки по продаже комнаты в коммунальной квартире от обычной процедуры связано с правом преимущественной покупки, то основной и единственный риск связан именно во взаимодействии с соседями. При этом важно понимать, что сама сделка состоится в любом случае , однако время ее выполнения, скорее всего, увеличится по причинам, описанным в таблице.
| ситуация | задержка во времени |
| соседи отказываются ответить на уведомление о продаже (игнорируют его) | для принятия решения дается только 30 календарных дней, после чего молчание приравнивается к отказу |
| соседи отказываются получать уведомления | подобное действие не имеет юридического смысла, поэтому владельцу важно только подтвердить факт доставки уведомления, а далее ориентироваться также на предельный срок в 30 календарных дней |
| неизвестно, где находится собственник, жив ли он и т.п. | может затянуться на довольно большой срок, зависит от конкретных обстоятельств (обычно более года) |
| известно, где находится собственник, но он живет в другом городе или даже в другом субъекте РФ | процедура затянется незначительно – все зависит от скорости сообщения с собственником, почтовой пересылки и т.п. |
| собственник умер, а наследник отказывается от наследства | может затянуться до полугода и более |
Важно понимать, что сроки указаны примерные . Если ситуация осложняется иными обстоятельствами (например, у соседа есть претензии к вам по поводу комнаты, и он подает в суд, то время неизбежно увеличится).
Таким образом, реализация возможна, только если она уже находится в собственности. Процедура выглядит несколько сложнее, однако провести ее вполне реально, хотя времени и средств может понадобиться несколько больше, чем в обычных случаях.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Если есть желание сменить место жительства и избавиться от комнаты, оформленной по договору социального найма, такое тоже возможно. Речь в данном случае идет об обмене на такое же муниципальное жилье. При этом необходимо получить обязательное письменное разрешение со стороны государственных или муниципальных органов, которые предоставили её изначально по договору.
В общем случае процедура выглядит так:
Для корректного выполнения всей процедуры важно знать ответы на несколько вопросов:
Далее подробно рассматриваются все наиболее распространенные случаи, а также общий порядок процедуры, соблюдение которого гарантирует чистоту сделки с точки зрения действующего гражданского законодательства.
Самый очевидный случай – это когда помещение находится в частной собственности. Тогда уведомляют непосредственно на имя собственника.
Есть также несколько особых ситуаций, когда процедура выглядит иначе:
Уведомляют всегда только заказным письмом, чтобы получить письменное подтверждение того, что оно действительно было доставлено. При этом можно воспользоваться и традиционными услугами Почты России, и услугами частных курьерских компаний, доставляющих отправления быстрее и удобнее (по принципу «от двери до двери»). Выбор конкретной компании не имеет никакого значения. При этом важно понимать, что отправка письма – обязательная процедура , хотя во многих случаях речь идет о том, что конверт просто перейдет из одной комнаты в другую. Причина в том, что в интересах собственника – получить письменное доказательство того, что уведомление действительно было доставлено на адрес.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Даже если гражданин находится в хороших отношениях с соседями и может просто устно предложить им купить комнату, все равно необходимо составить письменное уведомление. Именно наличие документа гарантирует победу в возможных спорах после проведения сделки.
Форма этого документа свободная – главное только отразить суть операции. За основу можно взять образец, представленный ниже.
Заполнить можно и в рукописном виде, и в печатном – в юридическом смысле это 2 равнозначные бумаги.
Если с соседями плохие отношения или они в принципе игнорируют поступившее сообщение, нужно обратиться к нотариусу, который оформит свидетельство об отправке уведомления. Его оформляют за свой счет, и взыскать эти издержки за счет соседа будет невозможно.
Затем уведомление отправляется вновь. После того, как оно будет доставлено, необходимо подождать 30 календарных дней. Отсчет этого срока начинается со дня, следующего за днем оформления уведомления о доставке. Срок доставки этого уведомления для отправителя не имеет значения.
Например, если уведомление получено 8 ноября 2018 года, а отправителю оно пришло 10 ноября, то отсчет все равно будет вестись от 8 ноября – даты доставки. То есть расчет 30 календарных дней в данном случае начинается с 9 ноября (не имеет значения, выходной это, праздничный или будний день).
В таком случае процедура упрощается – необходимо просто дождаться, когда письмо придет обратно. Сотрудники Почты (или иной службы доставки) ставят отметку о том, что адресат отказался от получения и дату отказа. От этой даты и отсчитывают 30 календарных дней, после чего можно совершить продажу без всяких последствий.
Это один из наиболее трудных способов с точки зрения длительности во времени и прилагаемых усилий со стороны владельца жилья. Порядок действий следующий:
Это тоже довольно сложный случай: если в коммуналке один собственник умер, то в большинстве случаев у него появятся наследники по завещанию или по закону. Тогда нужно будет дождаться, как они поступят:
В этих случаях уведомление оформляется только через нотариуса. Причем гражданин обязан оформить отказ тоже только в нотариально заверенном виде. Возможно, придется оплатить ему эти издержки. Однако если будет молчание, то достаточно подождать 30 календарных дней, без учета срока на пересылку письма туда и обратно.
После того, как отказ от покупки был получен от всех владельцев, можно приступить к продаже помещения стороннему лицу. На сделке должны присутствовать все собственники или их представители, действующие по доверенности. Для этого понадобятся следующие документы:
Такая возможность действительно существует, и она законная с точки зрения юридической чистоты. Единственный путь – это оформление договора дарения доли комнаты на покупателя. Покупатель становится сособственником и приобретает право преимущественной покупки, после чего без всяких согласий покупает оставшуюся долю.
Подобную схему можно использовать только с людьми, которым можно доверять. Понадобится обеспечить корректную передачу денежных средств и учесть прочие важные нюансы.
Видео комментарий
Коммунальная сделка: что нужно знать перед покупкой комнаты в квартире
Купить комнату в коммуналке - дешево и просто, однако процесс последующей продажи может затянуться
Коммунальных квартир в Москве осталось относительно немного — около 4% от жилого фонда Москвы. Однако они пользуются спросом как одни из самых бюджетных вариантов для покупки первого жилья в столице или для разъезда с родственниками.
Комната — объект специфический, со сложной технологией продажи. Купить ее несложно, но процесс последующей продажи может оказаться долгим и непростым. «РБК-Недвижимость» расспросила экспертов рынка о предложениях и ценах на московские комнаты, а также о том, какие сложности могут возникнуть при сделках с такими объектами.
Предложение комнат в Москве
Большая часть коммунальных квартир сосредоточена уже не в историческом центре, где процесс расселения коммуналок начался в 1990-е и близок к завершению, а в бывших рабочих районах юга и востока Москвы. По данным ЦИАН, больше всего комнат в реализации сейчас находится в муниципальных районах Бирюлево Восточное, Текстильщики, Лефортово, Южнопортовый, Орехово-Борисово Южное. Эти коммуналки появились в советское время как жилье для сотрудников крупных промышленных и транспортных предприятий.
Объявления о продаже комнат составляют 2,5% от общего предложения на московском вторичном рынке. Доля таких объектов начала снижаться, поскольку коммунальные квартиры постепенно уходят в прошлое, и случаи, когда хозяева полноценной квартиры решают продавать ее по частям, стали редкостью.
«Наоборот, набирает обороты тенденция, когда собственники комнат продают коммунальную квартиру целиком с последующим разделом денег, — рассказал директор федеральной риелторской компании «Этажи» Евгений Затонский. — В ближайшие два-три года это может привести к снижению количества предложений. Но комнаты как вид вряд ли исчезнут полностью — ведь не у всех есть возможность купить квартиру. А комната — самый доступный способ получить собственное жилье».
Кто покупает жилье в коммуналках
Спрос на комнаты есть, отмечают риелторы. Чаще всего их покупают либо приезжие, которым нужно закрепиться в Москве, но нет средств на квартиру, либо московские семьи, которые разъезжаются.
«Основная целевая аудитория покупателей — те, кому не хватает на однокомнатную квартиру, но нужно решить жилищный вопрос сразу и именно в этом районе столицы, — рассказал руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. — Для них аргументы, связанные с возможностью купить студию в новостройке в другом районе, как правило, не актуальны. Да и уровень цен на комнаты все же на 20-25% ниже, чем на самые доступные студии в апартаментных комплексах».
Сценарий, когда квартира покупается не сразу, а отдельными комнатами, сейчас уже мало распространен, отмечает эксперт. Самые интересные многокомнатные коммуналки в центре уже давно раскуплены и превращены в дорогие квартиры для обеспеченных москвичей (в то, чем они, собственно, и являлись при строительстве доходных домов в начале ХХ века).
По какой цене можно купить комнату
Средняя цена комнаты в Москве составляет 3,05 млн руб. Разброс цен на этом рынке меньше, чем среди полноценных квартир. Самые дорогие комнаты предлагаются в доходных домах в пределах Садового кольца (до 15 млн руб. в арбатских переулках), а самые дешевые лоты — в Новой Москве по цене 0,9 млн руб.
Стоимость комнат в Москве
| Кол-во комнат | Квартира | Стоимость/млн руб. |
|---|---|---|
| 1 | Двухкомнатная | 3,02 |
| 1 | Трехкомнатная | 2,69 |
| 1 | Четырехкомнатная | 2,84 |
| 2 | Трехкомнатная | 4,81 |
| 2 | Четырехкомнатная | 5,43 |
Таблица: ЦИАН
«Динамика цен на рынке комнат соответствует изменениям на вторичном рынке в целом, — рассказал Алексей Попов, — С 2014 года они подешевели в среднем на 10-12%. В последние несколько кварталов снижение цен предложения прекратилось».
Цена комнаты зависит от нескольких факторов: площади и состояния комнаты, района, количества комнат в квартире, состояния мест общего пользования, идет дом под реновацию или нет.
«Цена на комнаты также зависит от общей ценовой политики по рынку недвижимости и ситуации в целом, — отметил ведущий менеджер департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука жилья» Александр Лунин. — Хотя, если сравнивать по общему рынку недвижимости Москвы, у комнат коэффициент падения цены по году будет чуть меньше в 2018 году, чем по рынку в целом, и составит ориентировочно 3-5%».
Что вы покупаете
В одной коммунальной квартире часть комнат может находиться в собственности у жильцов, другая часть — принадлежать государству. В «государственной» части люди могут жить на основании договора социального найма. Остальные помещения — кухня, санузел, коридор, кладовые, балконы и лоджии — принадлежат хозяевам на правах общей долевой собственности.
«У некоторых есть ложное убеждение, что это имущество принадлежит «всем поровну», — рассказал Евгений Затонский. — На самом деле это не так: у собственников в общем имуществе есть своя доля, причем ее размер зависит от размера комнаты. Чем больше ваша комната, тем большая площадь общего имущества вам принадлежит. А это значит, что в содержание этого имущества вы должны вкладываться больше, в том числе финансово».
Правила продажи комнат
Собственники других комнат в коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой доли в порядке и на условиях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ.
«Для соблюдения прав этих собственников продавец комнаты должен им направить специальное извещение, — рассказала управляющий партнер «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик. — Такое извещение — это документ, в нем указана цена и условия, на которых продается комната. А владельцы других комнат в коммунальной квартире могут приобрести продаваемую комнату на этих условиях».
Если какие-то комнаты в коммунальной квартире находятся в муниципальной собственности (не приватизированы), то уведомление о продаже нужно направить в соответствующий орган исполнительной власти, осуществляющий правомочия собственника жилого фонда (в Москве это департамент городского имущества).
Если в течение месяца никто из собственников других комнат не купит продаваемую комнату по назначенной продавцом цене, то ее можно продать любому другому лицу. Свой отказ соседи могут заверить у нотариуса или при регистрации сделки и права собственности в регистрационной палате. Если собственником комнаты является несовершеннолетний, то его отказ можно получить только с разрешения органов опеки и попечительства.
«При отказе других собственников от приобретения комнаты продавать третьим лицам ее можно только по стоимости не ниже той, по которой он предлагал ее выкупить соседям. В противном случае договор купли-продажи может быть расторгнут по иску владельцев других комнат», — отметил Евгений Затонский.
Правило о преимущественной покупке не работает, если комната будет продана одному из соседей-собственников по коммунальной квартире, то есть в этом случае не нужно предлагать выкуп комнаты остальным соседям.
Сложности с продажей
В реальной жизни сложности с продажей комнаты могут возникнуть уже на этапе уведомления собственников коммунальной квартиры. Первая проблема — поиск самих соседей, на который порой уходит очень много времени. Нередки случаи, когда другие собственники не проживают в коммунальной квартире и продавцу комнаты неизвестно их местонахождение.
«В этом случае письменное уведомление нужно направлять либо по последнему известному адресу соседа-собственника, либо по месту нахождения его комнаты, то есть на адрес той же коммунальной квартиры, — рассказала руководитель юридической службы «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова. — Предпринять такой шаг необходимо, поскольку при нарушении преимущественного права покупки собственники других комнат вправе в течение трех месяцев потребовать через суд перевода на себя прав и обязанностей покупателя».
Бывают ситуации, когда продавец не знает владельца другой комнаты — например, если после смерти прежнего соседа-собственника его наследники не зарегистрировали в ЕГРН свои наследственные права.
Фото: Марина Круглякова/ТАСС
«В этом случае продавцу сложно понять, кого же нужно уведомлять о продаже комнаты. Хорошо, если удастся найти нотариуса, открывшего наследственное дело, и с его помощью разыскать наследников», — отметила Светлана Краснова.
Часты также ситуации, когда собственники остальных комнат умышленно препятствуют соседям, занимающимся продажей. Юристы «Инком-Недвижимости» рассказали, что некоторые соседи саботируют процесс продажи, срывают просмотр комнаты потенциальным покупателем, затягивают подготовку к сделке или даже пытаются ее предотвратить. Например, они могут игнорировать направляемые им уведомления или уклоняться от их получения. Могут формально согласиться на выкуп комнаты, а в дальнейшем затеять переписку с продавцом по согласованию условий сделки, чтобы в конечном счете под разными предлогами на сделку так и не выйти. Некоторые недобросовестные соседи иногда просят других людей (например, родственников) получить за них уведомления, чтобы потом доказывать отсутствие надлежащего извещения о продаже комнаты.
Причины для таких действий могут быть самые разные. Например, другие владельцы комнат могут считать цену завышенной и рассчитывают выкупить комнату дешевле. Или же соседей устраивает, что остальные комнаты пустуют (если владельцы живут в других местах) и места общего пользования фактически полностью находятся в их распоряжении. Продажа соседских комнат грозит им новыми жильцами, с которыми все-таки придется делить жилплощадь.
Эксперты советуют в таких случаях запастись терпением и добиваться от соседей необходимых отказов либо согласия на покупку, а все документы по возможности заверять нотариально. Либо можно обратиться к опытным риелторам или юристам, которые возьмут эти хлопоты на себя.
Можно ли каким-либо способом продать комнату, не уведомляя сособственников?
Поскольку уведомить сособственников не всегда удается (например, они живут далеко или их местонахождение неизвестно), сложилась практика продажи комнаты через дарение: сначала оформляется договор дарения части комнаты, после чего, владелец продает комнату полностью одаренному ранее гражданину, получив его согласие и не заботясь о получении отказа от других собственников.
Такой способ "пойти в обход законодательства" довольно рискованный - соседи-сособственники могут обратиться в суд за признанием сделки по дарению притворной, то есть осуществленной для того, чтобы прикрыть другую сделку - продажу. В случае признания судом договора дарения фиктивным, сделка на основании статей 166, 167 и 170 Гражданского кодекса РФ будет считаться ничтожной, что может повлечь признание договора купли-продажи недействительным.
Материал подготовлен при помощи юриста бюро "Деловой фарватер" Марины Емельянцевой, адвоката "Бородин и Партнеры" Олеси Спиричевой, юриста адвокатского бюро "Леонтьев и партнеры" Тамаза Мстояна, управляющего партнера коллегии адвокатов "Старинский, Корчаго и партнеры" Владимира Старинского.
Какие документы нужны для продажи комнаты?
Для того чтобы продать свою комнату, продавцу необходимо собрать документы, подтверждающие право собственности на продаваемую комнату, технический паспорт объекта недвижимости, справка управляющей организации об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, доказательства уведомления собственников других комнат в коммунальной квартире о намерении продать комнату.
Можно ли самим обратиться в МФЦ?
Удостоверенный договор нотариус отдает покупателю и продавцу, которые вправе сами подать документы на регистрацию права собственности в МФЦ. Если же это делать через нотариуса, то нужно быть готовым доплатить примерно 5 тысяч рублей, не считая пошлины.
Обязательно ли идти к нотариусу при осуществлении сделки?
Еще один важный нюанс, что в связи с новыми изменениями в законодательство, которые призваны уменьшить случаи мошенничества на рынке при продаже долей, теперь все сделки по продаже подобных площадей проходят через нотариуса.
Кстати, извещение других собственников можно направить через нотариуса. Если в определенный период нотариусу не поступает никаких ответов от собственников других комнат, заключается договор купли-продажи с "посторонним" лицом (не другим собственником), удостоверяется и подается на регистрацию. Документ о праве собственности оформляется через 3-4 дня после подачи. В Москве услуги нотариусов, включая госпошлину, могут обойтись в 25 тысяч рублей.
Какие есть подвохи или условия при продаже или покупке комнаты в коммунальной квартире?
Основной нюанс здесь - права третьих лиц, других собственников комнат в квартире, которые имеют право преимущественной покупки комнаты. Дело в том, что коммунальная квартира всегда находится в общей долевой собственности. Доли эти определены, так как за каждым закреплена своя комната. Места общего пользования считаются общим имуществом всех сособственников и не подлежат разделу между ними.
Так, в случае решения о продаже своей комнаты ее владелец должен направить другим собственникам извещение. Это документ, в котором указывается цена, характеристики комнаты, адрес. Другие сособственники вправе в 30-дневный срок после получения извещения либо отказаться, либо купить жилплощадь.
Если срок истек, и никто из сособственников не согласился на покупку, то владелец вправе продать ее любому третьему лицу.
В случае с покупкой квартиры, покупателю лучше запросить нотариально-удостоверенные отказы от покупки других сособственников.
Еще один принципиально важный момент: владелец не имеет права продать комнату дешевле той цены, которую озвучил другим собственникам в извещении. В противном случае, он обязан направить новое извещение сособственника с указанием новой цены. При этом закон ничего не говорит по поводу продажи за большую цену.
Отличие общежития от коммунальной квартиры заключается в том, что общежитие предполагает лишь временное проживание. Приватизация такого жилья стала доступна в 2007 году, когда его разрешили получать в собственность и распоряжаться. Процедура покупки комнаты в общежитии аналогична приобретению жилья в коммунальной квартире.
И в том, и в другом случае важно понимать, что получится продать только ту комнату, которая находится в собственности, то есть приватизирована. Естественно, продавать площадь, которая принадлежит по договору социального найма, нельзя, сначала ее нужно приватизировать. Покупателю же нужно попросить продавца предоставить подтверждение, которым является выписка из ЕГРП.
Вам понадобилось продать свою комнату в коммуналке, не будем касаться причин такого решения, остановимся на том, как это сделать.
Продажа недвижимости – дело и так непростое, а в нашем случае продавец владеет только долей в коммунальной квартире . Приходиться либо долго ждать подходящего клиента, либо продавать комнату со значительной скидкой.
А вот как продать комнату быстро и не прогадать при этом? Попробуем разобраться.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !
Коммунальная квартира – это общая собственность нескольких граждан, у каждого своя доля в квартире и в общем хозяйстве, включающем в себя коридоры, санузлы, кухню .
Прежде всего, нужно выяснить, как совершаются такие сделки, порядок действий, какие документы придется оформлять и определиться со стоимостью комнаты.
Приступая к продаже, устанавливаем стоимость принадлежащей комнаты. Сделать это можно тремя способами:
В последнем случае оценка производится достаточно просто. Нужно сравнить цены, сложившиеся на рынке на подобный товар.
При самостоятельной оценке нужно учитывать факторы, которые влияют на стоимость комнаты:
Если жилье не содержалось в надлежащем порядке, не проводились ремонты ни дома, ни квартиры, ни комнаты, то продать такую недвижимость будет затруднительно.
Для того чтобы продать свою комнату нам придется сделать следующее:
Если необходимо, то придется сделать в помещении ремонт, то есть привести ее в надлежащее состояние.
Затем необходимо выполнить одно обязательное требование закона. Статья 250 ГК РФ. Требование этой статьи продавец обязан выполнить .
Закон требует, что продавец комнаты сначала должен предложить ее выкупить ее своим соседям, собственникам остальных помещений. Это их преимущественное право.
Только после того, как соседи откажутся, он может реализовать свое имущество сторонним лицам.
Соседей можно собрать вместе или переговорить с каждым в отдельности .
Если соседи отказываются от выкупа, то отказ должен быть оформлен документально. Его нужно заверить либо у нотариуса, или в регистрационной палате.
При этом требуется присутствие каждого отказника. Подпись его на документе заверяется .
Предлагаем вам скачать образец уведомления о продаже комнаты: Скачать бланк .
По ряду причин, например, сосед различными способами препятствует продаже комнаты, получить от других проживающих в коммуналке согласие на сделку бывает затруднительно, но есть выход из этого положения, придется набраться терпения и подождать месяц, прежде чем продавать комнату.
Сделать нужно следующее:
Согласен или нет ваш сосед, приобрести у вас комнату, он обязан ответить вам письменно. Срок – 30 дней.
В течение этого срока можно заняться другими делами. Например. Подготовить документы.
Для осуществления продажи понадобятся:
Можно приготовить и договор купли/продажи. То есть сдаем подготовленные документы в регистрационную палату и составляем договор.
Пока в палате рассмотрят ваши бумаги, как раз и истечет срок ответа на уведомления.
После этого можно сдать в палату реестр рассылки и копии уведомлений и подыскивать покупателя.
Продать комнату можно двумя способами:
Какой способ выбрать зависит от хозяина. Советов в данном случае мы давать не будем.
Что содержит уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире?
После обращения к собственнику, следует сообщение о том, что уведомляющий гражданин является собственником доли в квартире, полное описание доли, затем предложение выкупить ее, воспользовавшись преимущественным правом (ГК, 250 статья). Ссылка на ГК обязательна .
В конце просьба в течение 30 дней ответить согласием или отказаться от покупки.
Отказ дается в письменной форме. В нем должно быть указано, что гражданин (Ф. И.О. полностью, паспортные данные, где проживает) получил уведомление от гражданина (Ф. И. О.).
Обязательно указывается, что текст письма отказник прочитал лично и ему его зачитали вслух .
Предлагаем вам скачать образец отказа от преимущественного права покупки комнаты в коммунальной квартире: Скачать бланк .
Что нужно знать владельцу комнаты перед ее продажей? Предлагаем Вам посмотреть видеоролик.
