В 1961 году в институте «Ленпроект» в мастерской № 3 О.И. Гурьева архитектором Н.Н. Надёжиным под руководством мастера сталинского неоклассицизма В.М. Фромзеля был разработан проект девятиэтажного кирпичного «точечного» жилого дома на 45 квартир .
Примечательно, что изначально индивидуальный проект был создан по заказу одного из первых в СССР жилищно-строительных кооперативов «Маяк» в Выборгском районе Ленинграда . При проектировании учитывались решения собрания будущих жильцов. Первые здания были построены в 1962 году по адресам Дрезденская улица , дом 26 , и Проспект Тореза , дом 90 .
Проект стал событием в архитектурно-строительной практике Ленинграда. В отличие от распространённой в то время типовой безликой крупнопанельной застройки «хрущёвками » новые здания имели хоть и простой, но своеобразный пластичный облик: чередование разноцветного кирпича в фасадах, «перебивка» этажности, запоминающееся соотношение глухих стен, лоджий, проёмов .
Квартиры в этих домах имели улучшенную для того времени планировку: более просторные кухни и комнаты, отсутствие комнат «вагонных» пропорций, комнаты с окнами на две стороны, просторные «двушки», вместо тесных «трёшек». Небольшая площадь застройки здания (около 300 м 2) позволяла легко «внедрять» его в самые разные участки и кварталы, в отличие от гораздо менее маневренных с точки зрения градостроительства протяженных панельных домов. Кроме того, эти девятиэтажки были относительно недороги в производстве. Фактически этот проект стал одной из первых ласточек в преодолении «хрущёвщины » в массовом строительстве, как в плане внешнего «украшательства », так и стандартов планировки и метража .
Эти особенности сделали проект очень популярным не только среди профессионалов-архитекторов, но и простых горожан. Его рекомендовали для повторного использования, а вскоре утвердили как типовой за номером 1-528КП-40 . Проект стал общесоюзным и часто применялся при кооперативном строительстве. Всего в Ленинграде по нему было построено более трехсот домов . Как заметили критики: «Многократно реализованный дом остаётся образцом достижения выразительного результата самыми скупыми средствами» . По утверждению профессора Ю.И. Курбатова , надёжинский проект «спас» застройку новых кварталов Ленинграда от «угрюмой монотонности» .
Типовой дом-башня получил своё неофициальное название в честь автора - «точка Надёжина», став единственным таким примером в Ленинграде. Проект был отмечен публикациями в престижных зарубежных изданиях L"Architecture d"aujourd"hui (фр.) русск. (Франция) и The Architectural Review (англ.) русск. (Великобритания) в 1964 и 1965 годах, а архитектор Н. Н. Надёжин обрел всесоюзную известность .
Серия представляет собой девятиэтажные «точечные» кирпичные здания на 45 квартир. Площадь застройки - около 300 м 2 . Внешние стены из неоштукатуренного кирпича , в большинстве случаев - силикатного (серого цвета) с красными вставками из керамического. Высота потолков 2,5-2,7 м. Перекрытия выполнены из многопустотных настилов со стяжкой, имеющей войлочную подоснову .
Квартиры 1,2,3-комнатные, на каждом этаже расположено по 5 квартир (1-1-2-2-3-комнаты, общая площадь - 33, 34, 47, 50 и 57 м 2 соответственно), причём две из них находятся на пол-этажа выше, чем три остальные. Квартиры разделены между собой капитальными стенами, внутри квартир стены не несущие. Комнаты достаточно просторные, отсутствуют «коридорные» типы. В однокомнатных квартирах санузел совмещённый, в остальных - раздельный. Жилые комнаты - 10-20 м 2 , Кухня - от 6 до 8 м 2 . Почти все квартиры окнами выходят на две стороны и имею балкон или лоджию .
Дома оснащены пассажирским лифтом и мусоропроводом, которые идут в центре лестничной площадки и не граничат ни с одной из квартир, благодаря чему дом обладает хорошей звукоизоляцией. Три квартиры выходят на основную лестничную площадку, имеющую просторную лоджию .
В Ленинграде здания этой серии массово строились в 1960-х, чаще всего - вдоль красных линий кварталов 5-этажных «хрущёвок», реже - образуя собственные ансамбли, например, вокруг Серебряного пруда в Выборгском районе .
Серия возводилась с 1962 по 1970-е года .
Большая часть этих домов построена в Санкт-Петербурге и Ленинградской области (более 300 ), а также в других городах, таких как: Минск , Великий Новгород , Вологда , Петрозаводск , Кондопога , Смоленск , Ульяновск , Томск , Хабаровск , Комсомольск-на-Амуре . В том числе в закрытых городках , таких как Железногорск , Димитровград , Снежинск , Обнинск , Новоуральск , Озёрск , Полярные Зори , Кирово-Чепецк .
Известно о существовании нескольких серийных модификаций домов серии 1-528КП-40.
Впоследствии при адаптации проекта для Соснового бора была разработана так называемая «точечная серийная конфигурация на 45 квартир для пригородов и закрытых городков ». Этого требовали новые правила пожарной безопасности: в структуру дома внесли дополнительную эвакуационную лестницу. Здания данной модификации отличаются дополнительными балконами и небольшим выступом на заднем фасаде, а иногда и материалом внешней отделки. Этот вариант встречается преимущественно в Ленинградской области и других регионах России, а в Санкт-Петербурге он есть, например, в Красном Селе .
Также существуют здания с различными более или менее значительными конструктивными особенностями. Например, дома 74 и 104 к1 по проспекту Тореза имеют небольшую одноэтажную пристройку, дом 39 по Светлановскому проспекту вплотную пристроен к соседнему дому серии 1-528КП-41/42 . Здания на проспекте Металлистов 113 и Кондратьевский проспект 53 значительно изменены: имеют по 4 квартире на этаже, все на одном уровне, всего - 32, 1 этаж нежилой. Здания на Колпинском шоссе 12 и 47 дополнены большими пристроенными лоджиями. В Гатчине на улице Академика Константинова 5 и 7к1 дома имеют большую одноэтажную пристройку с нежилыми помещениями и частично нежилой первый этаж. В домах по адресу Железноводская 31, 33 и 35 в трехкомнатной квартире одно окно перенесено с лицевого фасада на боковой.
|
Поблагодарив Анну Павловну за ее charmante soiree, [очаровательный вечер,] гости стали расходиться.
Пьер был неуклюж. Толстый, выше обыкновенного роста, широкий, с огромными красными руками, он, как говорится, не умел войти в салон и еще менее умел из него выйти, то есть перед выходом сказать что нибудь особенно приятное. Кроме того, он был рассеян. Вставая, он вместо своей шляпы захватил трехугольную шляпу с генеральским плюмажем и держал ее, дергая султан, до тех пор, пока генерал не попросил возвратить ее. Но вся его рассеянность и неуменье войти в салон и говорить в нем выкупались выражением добродушия, простоты и скромности. Анна Павловна повернулась к нему и, с христианскою кротостью выражая прощение за его выходку, кивнула ему и сказала:
– Надеюсь увидать вас еще, но надеюсь тоже, что вы перемените свои мнения, мой милый мсье Пьер, – сказала она.
Когда она сказала ему это, он ничего не ответил, только наклонился и показал всем еще раз свою улыбку, которая ничего не говорила, разве только вот что: «Мнения мнениями, а вы видите, какой я добрый и славный малый». И все, и Анна Павловна невольно почувствовали это.
Князь Андрей вышел в переднюю и, подставив плечи лакею, накидывавшему ему плащ, равнодушно прислушивался к болтовне своей жены с князем Ипполитом, вышедшим тоже в переднюю. Князь Ипполит стоял возле хорошенькой беременной княгини и упорно смотрел прямо на нее в лорнет.
– Идите, Annette, вы простудитесь, – говорила маленькая княгиня, прощаясь с Анной Павловной. – C"est arrete, [Решено,] – прибавила она тихо.
Анна Павловна уже успела переговорить с Лизой о сватовстве, которое она затевала между Анатолем и золовкой маленькой княгини.
– Я надеюсь на вас, милый друг, – сказала Анна Павловна тоже тихо, – вы напишете к ней и скажете мне, comment le pere envisagera la chose. Au revoir, [Как отец посмотрит на дело. До свидания,] – и она ушла из передней.
Князь Ипполит подошел к маленькой княгине и, близко наклоняя к ней свое лицо, стал полушопотом что то говорить ей.
Два лакея, один княгинин, другой его, дожидаясь, когда они кончат говорить, стояли с шалью и рединготом и слушали их, непонятный им, французский говор с такими лицами, как будто они понимали, что говорится, но не хотели показывать этого. Княгиня, как всегда, говорила улыбаясь и слушала смеясь.
– Я очень рад, что не поехал к посланнику, – говорил князь Ипполит: – скука… Прекрасный вечер, не правда ли, прекрасный?
– Говорят, что бал будет очень хорош, – отвечала княгиня, вздергивая с усиками губку. – Все красивые женщины общества будут там.
– Не все, потому что вас там не будет; не все, – сказал князь Ипполит, радостно смеясь, и, схватив шаль у лакея, даже толкнул его и стал надевать ее на княгиню.
От неловкости или умышленно (никто бы не мог разобрать этого) он долго не опускал рук, когда шаль уже была надета, и как будто обнимал молодую женщину.
Она грациозно, но всё улыбаясь, отстранилась, повернулась и взглянула на мужа. У князя Андрея глаза были закрыты: так он казался усталым и сонным.
– Вы готовы? – спросил он жену, обходя ее взглядом.
Князь Ипполит торопливо надел свой редингот, который у него, по новому, был длиннее пяток, и, путаясь в нем, побежал на крыльцо за княгиней, которую лакей подсаживал в карету.
– Рrincesse, au revoir, [Княгиня, до свиданья,] – кричал он, путаясь языком так же, как и ногами.
Княгиня, подбирая платье, садилась в темноте кареты; муж ее оправлял саблю; князь Ипполит, под предлогом прислуживания, мешал всем.
– Па звольте, сударь, – сухо неприятно обратился князь Андрей по русски к князю Ипполиту, мешавшему ему пройти.
– Я тебя жду, Пьер, – ласково и нежно проговорил тот же голос князя Андрея.
Форейтор тронулся, и карета загремела колесами. Князь Ипполит смеялся отрывисто, стоя на крыльце и дожидаясь виконта, которого он обещал довезти до дому.
– Eh bien, mon cher, votre petite princesse est tres bien, tres bien, – сказал виконт, усевшись в карету с Ипполитом. – Mais tres bien. – Он поцеловал кончики своих пальцев. – Et tout a fait francaise. [Ну, мой дорогой, ваша маленькая княгиня очень мила! Очень мила и совершенная француженка.]
Ипполит, фыркнув, засмеялся.
– Et savez vous que vous etes terrible avec votre petit air innocent, – продолжал виконт. – Je plains le pauvre Mariei, ce petit officier, qui se donne des airs de prince regnant.. [А знаете ли, вы ужасный человек, несмотря на ваш невинный вид. Мне жаль бедного мужа, этого офицерика, который корчит из себя владетельную особу.]
Ипполит фыркнул еще и сквозь смех проговорил:
– Et vous disiez, que les dames russes ne valaient pas les dames francaises. Il faut savoir s"y prendre. [А вы говорили, что русские дамы хуже французских. Надо уметь взяться.]
Пьер, приехав вперед, как домашний человек, прошел в кабинет князя Андрея и тотчас же, по привычке, лег на диван, взял первую попавшуюся с полки книгу (это были Записки Цезаря) и принялся, облокотившись, читать ее из середины.
– Что ты сделал с m lle Шерер? Она теперь совсем заболеет, – сказал, входя в кабинет, князь Андрей и потирая маленькие, белые ручки.
Пьер поворотился всем телом, так что диван заскрипел, обернул оживленное лицо к князю Андрею, улыбнулся и махнул рукой.
– Нет, этот аббат очень интересен, но только не так понимает дело… По моему, вечный мир возможен, но я не умею, как это сказать… Но только не политическим равновесием…
Князь Андрей не интересовался, видимо, этими отвлеченными разговорами.
– Нельзя, mon cher, [мой милый,] везде всё говорить, что только думаешь. Ну, что ж, ты решился, наконец, на что нибудь? Кавалергард ты будешь или дипломат? – спросил князь Андрей после минутного молчания.
Пьер сел на диван, поджав под себя ноги.
– Можете себе представить, я всё еще не знаю. Ни то, ни другое мне не нравится.
– Но ведь надо на что нибудь решиться? Отец твой ждет.
Пьер с десятилетнего возраста был послан с гувернером аббатом за границу, где он пробыл до двадцатилетнего возраста. Когда он вернулся в Москву, отец отпустил аббата и сказал молодому человеку: «Теперь ты поезжай в Петербург, осмотрись и выбирай. Я на всё согласен. Вот тебе письмо к князю Василью, и вот тебе деньги. Пиши обо всем, я тебе во всем помога». Пьер уже три месяца выбирал карьеру и ничего не делал. Про этот выбор и говорил ему князь Андрей. Пьер потер себе лоб.
– Но он масон должен быть, – сказал он, разумея аббата, которого он видел на вечере.
– Всё это бредни, – остановил его опять князь Андрей, – поговорим лучше о деле. Был ты в конной гвардии?…
– Нет, не был, но вот что мне пришло в голову, и я хотел вам сказать. Теперь война против Наполеона. Ежели б это была война за свободу, я бы понял, я бы первый поступил в военную службу; но помогать Англии и Австрии против величайшего человека в мире… это нехорошо…
Князь Андрей только пожал плечами на детские речи Пьера. Он сделал вид, что на такие глупости нельзя отвечать; но действительно на этот наивный вопрос трудно было ответить что нибудь другое, чем то, что ответил князь Андрей.
– Ежели бы все воевали только по своим убеждениям, войны бы не было, – сказал он.
– Это то и было бы прекрасно, – сказал Пьер.
Князь Андрей усмехнулся.
– Очень может быть, что это было бы прекрасно, но этого никогда не будет…
– Ну, для чего вы идете на войну? – спросил Пьер.
– Для чего? я не знаю. Так надо. Кроме того я иду… – Oн остановился. – Я иду потому, что эта жизнь, которую я веду здесь, эта жизнь – не по мне!
В соседней комнате зашумело женское платье. Как будто очнувшись, князь Андрей встряхнулся, и лицо его приняло то же выражение, какое оно имело в гостиной Анны Павловны. Пьер спустил ноги с дивана. Вошла княгиня. Она была уже в другом, домашнем, но столь же элегантном и свежем платье. Князь Андрей встал, учтиво подвигая ей кресло.
– Отчего, я часто думаю, – заговорила она, как всегда, по французски, поспешно и хлопотливо усаживаясь в кресло, – отчего Анет не вышла замуж? Как вы все глупы, messurs, что на ней не женились. Вы меня извините, но вы ничего не понимаете в женщинах толку. Какой вы спорщик, мсье Пьер.
– Я и с мужем вашим всё спорю; не понимаю, зачем он хочет итти на войну, – сказал Пьер, без всякого стеснения (столь обыкновенного в отношениях молодого мужчины к молодой женщине) обращаясь к княгине.
Княгиня встрепенулась. Видимо, слова Пьера затронули ее за живое.
– Ах, вот я то же говорю! – сказала она. – Я не понимаю, решительно не понимаю, отчего мужчины не могут жить без войны? Отчего мы, женщины, ничего не хотим, ничего нам не нужно? Ну, вот вы будьте судьею. Я ему всё говорю: здесь он адъютант у дяди, самое блестящее положение. Все его так знают, так ценят. На днях у Апраксиных я слышала, как одна дама спрашивает: «c"est ca le fameux prince Andre?» Ma parole d"honneur! [Это знаменитый князь Андрей? Честное слово!] – Она засмеялась. – Он так везде принят. Он очень легко может быть и флигель адъютантом. Вы знаете, государь очень милостиво говорил с ним. Мы с Анет говорили, это очень легко было бы устроить. Как вы думаете?
Пьер посмотрел на князя Андрея и, заметив, что разговор этот не нравился его другу, ничего не отвечал.
– Когда вы едете? – спросил он.
– Ah! ne me parlez pas de ce depart, ne m"en parlez pas. Je ne veux pas en entendre parler, [Ах, не говорите мне про этот отъезд! Я не хочу про него слышать,] – заговорила княгиня таким капризно игривым тоном, каким она говорила с Ипполитом в гостиной, и который так, очевидно, не шел к семейному кружку, где Пьер был как бы членом. – Сегодня, когда я подумала, что надо прервать все эти дорогие отношения… И потом, ты знаешь, Andre? – Она значительно мигнула мужу. – J"ai peur, j"ai peur! [Мне страшно, мне страшно!] – прошептала она, содрогаясь спиною.
Муж посмотрел на нее с таким видом, как будто он был удивлен, заметив, что кто то еще, кроме его и Пьера, находился в комнате; и он с холодною учтивостью вопросительно обратился к жене:
– Чего ты боишься, Лиза? Я не могу понять, – сказал он.
– Вот как все мужчины эгоисты; все, все эгоисты! Сам из за своих прихотей, Бог знает зачем, бросает меня, запирает в деревню одну.
– С отцом и сестрой, не забудь, – тихо сказал князь Андрей.
– Всё равно одна, без моих друзей… И хочет, чтобы я не боялась.
Тон ее уже был ворчливый, губка поднялась, придавая лицу не радостное, а зверское, беличье выраженье. Она замолчала, как будто находя неприличным говорить при Пьере про свою беременность, тогда как в этом и состояла сущность дела.
– Всё таки я не понял, de quoi vous avez peur, [Чего ты боишься,] – медлительно проговорил князь Андрей, не спуская глаз с жены.
Княгиня покраснела и отчаянно взмахнула руками.
– Non, Andre, je dis que vous avez tellement, tellement change… [Нет, Андрей, я говорю: ты так, так переменился…]
– Твой доктор велит тебе раньше ложиться, – сказал князь Андрей. – Ты бы шла спать.
Княгиня ничего не сказала, и вдруг короткая с усиками губка задрожала; князь Андрей, встав и пожав плечами, прошел по комнате.
Пьер удивленно и наивно смотрел через очки то на него, то на княгиню и зашевелился, как будто он тоже хотел встать, но опять раздумывал.
– Что мне за дело, что тут мсье Пьер, – вдруг сказала маленькая княгиня, и хорошенькое лицо ее вдруг распустилось в слезливую гримасу. – Я тебе давно хотела сказать, Andre: за что ты ко мне так переменился? Что я тебе сделала? Ты едешь в армию, ты меня не жалеешь. За что?
– Lise! – только сказал князь Андрей; но в этом слове были и просьба, и угроза, и, главное, уверение в том, что она сама раскается в своих словах; но она торопливо продолжала:
– Ты обращаешься со мной, как с больною или с ребенком. Я всё вижу. Разве ты такой был полгода назад?
– Lise, я прошу вас перестать, – сказал князь Андрей еще выразительнее.
Пьер, всё более и более приходивший в волнение во время этого разговора, встал и подошел к княгине. Он, казалось, не мог переносить вида слез и сам готов был заплакать.
– Успокойтесь, княгиня. Вам это так кажется, потому что я вас уверяю, я сам испытал… отчего… потому что… Нет, извините, чужой тут лишний… Нет, успокойтесь… Прощайте…
Князь Андрей остановил его за руку.
– Нет, постой, Пьер. Княгиня так добра, что не захочет лишить меня удовольствия провести с тобою вечер.
– Нет, он только о себе думает, – проговорила княгиня, не удерживая сердитых слез.
Хрущевские пятиэтажки не ругал только ленивый: дескать, они и холодные, и тесные, и трещат по швам. Но все познается в сравнении. По сегодняшним меркам их впору записывать в разряд жилья комфорт-класса.
Градостроительная политика в отношении хрущевских пятиэтажек в нашем веке менялась постоянно: власти то проводят образцово-показательные модернизации хрущевок, то, объявив морально и физически изношенными, решают пустить их в массовом порядке под снос. Между тем главная проблема домов первых массовых серий заключается вовсе не в ветхости (они сохранились не лучше и не хуже других), а в том, что, по мнению властей, пятиэтажная застройка имеет невысокую плотность и занимает слишком уж привлекательные по локации территории.
Поэтому, вопреки всем «страшилкам» о ветхости и аварийности хрущевок, квартиры в них пользуются стабильным спросом и отнюдь не являются самым доступным жильем. По информации БН, средняя цена рядовой однокомнатной квартиры без выраженных дефектов в панельной пятиэтажке колеблется возле психологической отметки в 3 млн руб. Ниже этого значения, в 2,8-2,9 млн руб., оценивают «однушки» на первых и последних этажах, а также окнами на оживленные магистрали (что в хрущевской застройке – редкость). Пригородные хрущевки, расположенные в «неудобьях» либо на значительном удалении от основных транспортных узлов порой предлагают по рекордно низким ценам – от 2,2 млн руб. Но такие цены скорее исключение, чем правило.
Чем обусловлен покупательский интерес к квартирам в панельных домах первых массовых серий? Действительно ли они являются морально и физически устаревшими?
Полвека назад появился анекдот о том, что Хрущев совместил ванную с уборной, но не смог совместить пол с потолком: острые на язык сограждане высмеивали новые стандарты экономичного массового жилья – потолки 2,5 м и совмещенные санузлы. Но в отличие от сегодняшних проектировщиков идеологи массового домостроения конца 1950-х годов не догадались придумать квартиры-студии, совмещая душевые кабины с прихожими, а комнаты с кухнями. Таким образом, планировки, заданные нормативами полувековой давности, на поверку оказались вполне гуманными. И это первый аргумент для покупателя квартиры в хрущевке.
Второй заключается в том, что за полвека хрущевки показали себя как исключительно надежные и неприхотливые в эксплуатации дома. В них не бывает просевших, как в старом фонде, перекрытий. А в силу своих конструктивных особенностей пятиэтажные панельные постройки со сварными соединениями оказались постройками исключительно крепкими: в частности, на базе ленинградских пятиэтажек уже в 1970-е годы разрабатывали и строили дома для сейсмоопасных районов бывшего СССР.
И, наконец, уже всем, и не только агентам по недвижимости, известно, что ликвидность недвижимости определяется тремя признаками: местом, местом и еще раз местом. По мере роста мегаполисов основные территории хрущевской застройки превратились из городских окраин в обжитые и утопающие в зелени районы с развитой транспортной и социальной инфраструктурой.
Недостатки пятиэтажек первых массовых серий потенциальным покупателям также хорошо известны. В них нет лифта и мусоропровода. Из-за отсутствия чердака квартиры верхних этажей имеют обыкновение раскаляться летом и выстывать зимой. Не слишком комфортен из-за подвальной сырости и первый этаж (поэтому «крайние» квартиры всегда ощутимо дешевле).
История массового панельного домостроения началась в 1955 году, когда вышло Постановление ЦК КПСС и Совета Министров СССР «Об устранении излишеств в проектировании и строительстве», предписавшее разработать типовые проекты, чтобы к 1980-му году, когда наступит коммунизм, каждая советская семья встретила его в отдельной квартире. Основу проектирования хрущевок положили строительные нормативы 1957 года, предусматривавшие высоту жилого помещения от пола до потолка 2,5 м, миниатюрные (от 4,5 кв. м), кухни, а также допускавшие устройство смежных комнат и совмещенных санузлов. В качестве обязательных элементов квартиры назывались кладовая (либо встроенный шкаф), спальни (6 кв. м на одного человека, 8 кв. м на двоих), общая комната (не меньше 14 кв. м).
Самые распространенные серии панельных хрущевок первых массовых серий – 1-507/1-504, 1-335, ГИ, ОД. Но не все хрущевки являют собой именно крупнопанельные дома. Есть также «кирпичные» серии (1-528КП и ее модификации), а также дома с наружными стенами из кирпичных блоков (1-527). Основу проектирования панельных домов второго поколения, так называемых брежневок, пришедших на смену хрущевкам, положили строительные нормативы 1963 года, которые увеличивали минимальные площади кухонь с 4,5 до 9 кв. м и не допускали устройства совмещенных санузлов. Между тем реально новые нормы, предполагающие строительство «домов улучшенных планировок» начали внедряться только в 1965 году, а параллельно с этим, вплоть до начала 1970-х, продолжали строиться дома панельные пятиэтажные дома первого поколения.
Хрущевки считаются самым холодным жильем. Но не все. «Кирпичные» серии (1-528КП и ее модификации), а также дома с наружными стенами из кирпичных блоков (1-527), в принципе, не уступают по теплофизическим свойствам «сталинским» домам. Серия 1-507 с толщиной наружной стены 40 см в этом отношении тоже не самый худший вариант. Рекордсмены по теплопотерям – дома серии ГИ, ОД и 1-335. Причем самые проблемные – угловые и трехсторонние квартиры торцевых секций, а также квартиры, расположенные на пятых этажах.
Некоторые владельцы таких квартир пытаются утеплять их изнутри, создавая «слоеный пирог» из минераловатных плит и гипсокартона на деревянном каркасе. Увы, это малоэффективно. Утепление наружных стен, в особенности квартир, расположенных в торцевых секциях, – серьезная проблема. Единственно разумное решение проблемы – современные окна со стеклопакетами и претензии к представителям эксплуатирующих организаций, в задачи которых входит ремонт фасадов и обновление межпанельных стыков.
В отличие от домов более поздних серий во времена раннего «хрущевизма» еще не появилась тенденция класть линолеум прямо на бетонное основание. Как правило, у домов первых массовых серий паркетные или дощатые полы, положенные на лаги из досок или бруса. Такая конструкция создает вполне приемлемую межэтажную звукоизоляцию, но поскольку строительство, как правило, велось в авральном режиме, пространство между лагами пола часто заполняли песком.
Отсюда – неистребимая пыль и вечно «гуляющие» полы. При капитальном ремонте такой квартиры с заменой полов приходится выгребать немало мусора с «артефактами» времен ударных строек – пустыми бутылками и консервными банками.
Питерские хрущевки эксплуатируются уже без малого шестьдесят лет. Поэтому за почерневшие фасады с осыпавшейся облицовочной плиткой, продуваемые межпанельные стыки и обшарпанные подъезды следует благодарить не строителей, а представителей ремонтных и обслуживающих организаций, которые в течение полувека нещадно эксплуатируют эти дома, забывая о ремонте.
Между тем из-за своей компактности хрущевки исключительно ремонтопригодны, а их модернизация способна решить все проблемы, кроме недостатка квадратных метров. В начале нашего века появились адресные программы санации городских пятиэтажек, предполагающие утепление фасадов и замену коммуникаций, позволяющие на неограниченный срок продлить жизнь хрущевкам. Типовой проект, предусматривающий модернизацию без расселения, был разработан ГУП «УКС Реставрация». В состав рекомендуемых работ входили косметический ремонт, утепление наружных стен, надподвальных и подкровельных перекрытий, вентиляционных блоков, замена балконных дверей и окон, оснащение приборами учета тепловой энергии. Однако к 2008 году работы по санации домов первых массовых серий были свернуты: для городского бюджета затраты оказались неподъемными, а для инвесторов – королевство маловато, не разгуляться.
Поэтому к заявлениям строителей, о том, что некоторые дома легче снести, а на их месте построить новые, есть смысл отнестись со скепсисом. Им, понятно, интереснее осваивать средства с размахом. Но не факт, что новые строительные технологии возведения экономичного жилья, а также дома эконом-класса, которые возводятся сегодня, так же успешно выдержат полувековой испытательный срок.
Серия 1-528КП («кирпичные хрущевки»)
Разработка этой серии началась еще до памятного Постановления ЦК КПСС и Совета Министров СССР «Об устранении излишеств в проектировании и строительстве». Двускатные железные крыши, эркеры и потолки 2,7 м нетипичны для хрущевского периода, поэтому такие дома иногда называют поздними «сталинками». Тем не менее массовые объемы застройки, стандартизация всех параметров, а также убогие планировки квартир выдают в пятиэтажных домах 528-й серии именно хрущевки. «Излишеств» здесь не наблюдается: площади квартир лишь немного превышают обозначенные нормативами 1957 года: кухни – в среднем 5.2 кв. м, большие комнаты (в однокомнатных квартирах) и общие – (в двухкомнатных) – от 17 до 19 кв. м, спальни – 11,2 или 8,5 кв. м.
Серия 1-507
Самый массовый, и, по всей видимости, самый удачный, тип питерских пятиэтажек первого поколения. Два экспериментальных дома 507-й серии появились в 1956 году, а после постановки ее на конвейер в 1959-м ее модификации строили практически во всех районах города до 1972-го. Количество подъездов в таких домах – от трех до восьми, на каждом этаже располагаются четыре квартиры. Из всех панельных пятиэтажек первого поколения эти дома самые теплые, да и звукоизоляция у них (в первую очередь за счет удачных планировок) лучше, чем в других подобных домах. Во всех квартирах есть встроенные шкафы, причем в двух- и трехкомнатных они могут быть весьма вместительными – до 2,3 кв. м.
Серия 1-335
Пятиэтажки этой серии ассоциируются с Гражданкой и Малой Охтой. Основной площадкой для отработки этого типа панельных домов с наружными стенами из облегченных керамзитобетонных панелей с минераловатной утепляющей прослойкой стал Калининский район. Их начали производить в 1959 году и сняли с производства в 1966. В целом же планировки таких домов (четыре квартиры на этаже) похожи на те, что в домах 507-й серии: точно такие же балконы, большие кладовки в дальних смежных комнатах. Зато совмещенные санузлы и миниатюрные прихожие позволили увеличить площади кухонь до 7 кв. м.
Серия ОД
В массовых масштабах дома серии ОД возводились в Невском районе (там их больше двухсот). Есть также небольшой массив в Купчино (в кварталах между Бухарестской улицей и Волковским проспектом), а также в Московском районе. По планировочным особенностям эти дома являют собой копию самой массовой и «образцовой» московской серии К-7. Приличные – по сравнению с другими хрущевками – планировки: раздельные санузлы, не самые маленькие кухни (около 7 кв. м), просторные комнаты правильных пропорций от 11 до 18 кв. м.
По качеству звукоизоляции и по уровню теплопотерь эти дома – одни из самых проблемных: в наружных стеновых панелях предусмотрена прослойка из минераловатного утеплителя, которая за долгие годы эксплуатации вымокла и разрушилась. Подобную конструкцию наружной стены вскоре после начала производства признали несостоятельной, а строительство домов серии ОД прекратили в 1966 году.
Еще одна малоприятная особенность таких домов – тонкие внутриквартирные перегородки (всего 4 см), на которые невозможно повесить настенные шкафы.
Серия ГИ
Номенклатура серии включает в себя три модификации пятиэтажек. Наружные стены в них – из легких газобетонных панелей. Особенность – две квартиры на этаже. Из-за этого одно- и двухкомнатные квартиры в базовом проекте не предусмотрены. Зато все трех-, четырех- и пятикомнатные – двусторонние, а в торцевых секциях есть трехсторонние.
В планировках таких квартир явно угадываются заимствования, они напоминают европейское социальное жилье послевоенного образца: «залы» от 15 до 22 кв. м, через которые можно пройти в миниатюрные кухоньки, отделенные от гостиных проемом без двери, крохотные спаленки от 6 до 8 кв. м.
Кроме пятиэтажек серия ГИ включает в себя несколько вариантов восьми- и девятиэтажных «точечных» домов. В них «собраны» одно- и двухкомнатные квартиры, которых «недодали» пятиэтажкам.
Кстати, мы завели канал в Telegram, где публикуем самые интересные новости о недвижимости и риэлторских технологиях. Если вы хотите одним из первых читать эти материалы, то подписывайтесь: t.me/ners_news .
Подписка на обновления
1-528КП-40 (неофициальное название «точка Надёжина» ) - советская типовая серия кирпичных жилых домов-«точек», возводимых с 1962 по 1970-е года в Ленинграде , а также некоторых других городах. Авторы проекта - известные советские архитекторы Н. Н. Надёжин и В. М. Фромзель . Первоначально индивидуальный проект был высоко оценен в профессиональной среде и вскоре был утвержден как типовой. Дом был отмечен публикациями в престижных зарубежных изданиях L"Architecture d"aujourd"hui (фр.) (Франция) и The Architectural Review (англ.) (Великобритания) в 1964 и 1965 годах .
В 1961 году в институте «Ленпроект» в мастерской № 3 О. И. Гурьева архитектором Н. Н. Надёжиным под руководством мастера сталинского неоклассицизма В. М. Фромзеля был разработан проект девятиэтажного кирпичного «точечного» жилого дома на 45 квартир .
Родилась идея этого дома так. Сидел я на каком-то совещании в Союзе архитекторов , вертел в руках пустую коробку из-под папирос «Казбек» , на которой джигит скачет верхом, если помните. Раскрыл коробочку, стал рисовать.
Примечательно, что изначально индивидуальный проект был создан по заказу одного из первых в СССР жилищно-строительных кооперативов «Маяк» в Выборгском районе Ленинграда . При проектировании учитывались решения собрания будущих жильцов. Первые здания были построены в 1962 году по адресам Дрезденская улица , 26 и проспект Тореза , 90 .
Проект стал событием в архитектурно-строительной практике Ленинграда. В отличие от распространённой в то время типовой безликой крупнопанельной застройки «хрущёвками » новые здания имели хоть и простой, но своеобразный пластичный облик: чередование разноцветного кирпича в фасадах, «перебивка» этажности, запоминающееся соотношение глухих стен, лоджий, проёмов .
Квартиры в этих домах имели улучшенную для того времени планировку: более просторные кухни и комнаты, отсутствие комнат «вагонных» пропорций, комнаты с окнами на две стороны, просторные «двушки», вместо тесных «трёшек». Небольшая площадь застройки здания (около 300 м 2) позволяла легко «внедрять» его в самые разные участки и кварталы, в отличие от гораздо менее маневренных с точки зрения градостроительства протяжённых панельных домов. Кроме того, эти девятиэтажки были относительно недороги в производстве. Фактически этот проект стал одной из первых ласточек в преодолении «хрущёвщины » в массовом строительстве, как в плане внешнего «украшательства », так и стандартов планировки и метража .
Эти особенности сделали проект очень популярным не только среди профессионалов-архитекторов, но и простых горожан. Его рекомендовали для повторного использования, а вскоре утвердили как типовой за номером 1-528КП-40 . Проект стал общесоюзным и часто применялся при кооперативном строительстве. Всего в Ленинграде по нему было построено более трехсот домов . Как заметили критики: «Многократно реализованный дом остаётся образцом достижения выразительного результата самыми скупыми средствами» . По утверждению профессора Ю. И. Курбатова , надёжинский проект «спас» застройку новых кварталов Ленинграда от «угрюмой монотонности» .
Типовой дом-башня получил своё неофициальное название в честь автора - «точка Надёжина», став единственным таким примером в Ленинграде. Проект был отмечен публикациями в престижных зарубежных изданиях L"Architecture d"aujourd"hui (фр.) (Франция) и The Architectural Review (англ.) (Великобритания) в 1964 и 1965 годах, а архитектор Н. Н. Надёжин обрел всесоюзную известность .
Передний и правый фасады.
Задний и левый фасады
План-схема.
Серия представляет собой девятиэтажные «точечные» кирпичные здания на 45 квартир. Площадь застройки - около 300 м 2 . Внешние стены из неоштукатуренного кирпича , в большинстве случаев - силикатного (серого цвета) с красными вставками из керамического. Высота потолков 2,5-2,7 м. Перекрытия выполнены из многопустотных настилов со стяжкой, имеющей войлочную подоснову .
Квартиры 1,2,3-комнатные, на каждом этаже расположено по 5 квартир (1-1-2-2-3-комнаты, общая площадь - 33, 34, 47, 50 и 57 м 2 соответственно), причём две из них находятся на пол-этажа выше, чем три остальные. Квартиры разделены между собой капитальными стенами, внутри квартир стены не несущие. Комнаты достаточно просторные, отсутствуют «коридорные» типы. В однокомнатных квартирах санузел совмещённый, в остальных - раздельный. Жилые комнаты - 10-20 м 2 , кухня - от 6 до 8 м 2 . Почти все квартиры окнами выходят на две стороны и имеют балкон или лоджию .
Дома оснащены пассажирским лифтом (усечённых габаритов, грузоподъёмность 320 кг) и мусоропроводом, которые идут в центре лестничной площадки и не граничат ни с одной из квартир, благодаря чему дом обладает хорошей звукоизоляцией. Три квартиры выходят на основную лестничную площадку, имеющую просторную лоджию .
В Ленинграде здания этой серии массово строились в 1960-х, чаще всего - вдоль красных линий кварталов 5-этажных «хрущёвок», реже - образуя собственные ансамбли, например, вокруг Серебряного пруда в Выборгском районе .
Серия возводилась с 1962 по 1970-е года .
Большая часть этих домов построена в Санкт-Петербурге и Ленинградской области (более 300 ), а также в других городах, таких как: Минск , Великий Новгород , Вологда , Петрозаводск , Кондопога , Смоленск , Ульяновск , Томск , Хабаровск , Комсомольск-на-Амуре . В том числе в закрытых городках , таких как Железногорск , Димитровград , Снежинск , Обнинск , Протвино , Новоуральск , Озёрск , Полярные Зори , Кирово-Чепецк .
Известно о существовании нескольких серийных модификаций домов серии 1-528КП-40.
Впоследствии при адаптации проекта для Соснового Бора была разработана так называемая «точечная серийная конфигурация на 45 квартир для пригородов и закрытых городков ». Этого требовали новые правила пожарной безопасности: в структуру дома внесли дополнительную эвакуационную лестницу. Здания данной модификации отличаются дополнительными балконами и небольшим выступом на заднем фасаде, а иногда и материалом внешней отделки. Этот вариант встречается преимущественно в Ленинградской области и других регионах России, а в Санкт-Петербурге он есть, например, в Красном Селе .
Также существуют здания с различными более или менее значительными конструктивными особенностями. Например, дома 74 и 104к1 по проспекту Тореза имеют небольшую одноэтажную пристройку, дом 39 по Светлановскому проспекту вплотную пристроен к соседнему дому серии 1-528КП-41/42 . Здания на проспекте Металлистов , 113 и Кондратьевский проспект , 53 значительно изменены: имеют по 4 квартире на этаже, все на одном уровне, всего - 32, 1 этаж нежилой. Здания на Колпинском шоссе , 12 и 47 дополнены большими пристроенными лоджиями. В Гатчине на улице академика Константинова, 5 и 7к1 дома имеют большую одноэтажную пристройку с нежилыми помещениями и частично нежилой первый этаж. В домах по адресу Железноводская улица, 31, 33 и 35 в трёхкомнатной квартире одно окно перенесено с лицевого фасада на боковой.
Жилые здания |
|
---|