Зарубежные системы долевого строительства имеют свои особенности и во многом кардинально отличаются от системы, сложившейся в нашей стране. Следует отметить, что жилищное строительство во многих зарубежных странах развито за счет наличия экономических и правовых средств по обеспечению возвратности денежных вложений, а также доступности готовых объектов широким массам.
Рассмотрим институт долевого строительства и присущие ему характерные особенности в рамках нескольких зарубежных стран.
Схема, используемая в Объединенных Арабских Эмиратах в настоящее время, характеризуется тем, что в первую очередь застройщик получает разрешительную документацию, проходит экспертизу проекта и согласует его. Себестоимость проекта оценивает экспертный совет, а строительные сметы являются публичными. Для начала строительства требуется собрать все сто процентов денежных средств, необходимых для возведения объекта, при этом сделать это необходимо за определенный период, например за шесть месяцев. Чтобы уложиться в ограниченный срок, застройщик вынужден вести первичную продажу с минимальной наценкой, ожидая, что оставшиеся непроданные квартиры существенно возрастут в цене к моменту окончания строительства.
Денежные средства вкладчиков хранятся на целевых счетах уполномоченных банков. Финансирование строительства ведется поэтапно и под надзором уполномоченного банка. Риски существенного удорожания себестоимости строительства могут быть застрахованы страховыми компаниями, однако, как правило, строительство сопровождается только увеличением стоимости самого проекта и нераспроданных квартир. От пропуска сроков сдачи объекта вкладчики также защищены - на застройщика в таком случае могут быть наложены взыскания в виде штрафов .
Зачастую на начальном этапе в строительство вкладываются различные крупные инвесторы, чтобы выкупить квартиры по минимальной цене. Этот механизм носит инвестиционный характер, поэтому в кризис почти пятьдесят процентов строек в Дубае также заморозилось, однако простые дольщики при этом не пострадали не окупились вложения лишь крупных инвесторов.
В Соединенных Штатах Америки заказчик действует по следующей схеме: он создает группу, в состав которой могут входить руководители проекта, прорабы, сметчики, экономисты, инженеры. Ими разрабатываются вся необходимая документация, составляется смета. После получения материалов руководитель проекта начинает работу с подрядчиками, при этом широко распространено привлечение консультационных фирм.
Если говорить о кооперативной форме инвестирования строительства, то в Америке она также обладает характерной особенностью, так, при прокуратурах некоторых штатов есть специальные подразделения, контролирующие сбор и расходование денежных средств, получаемых кооперативными образованиями, занятыми в этой сфере, от вкладчиков. Кроме того, все средства поступают на специальный прокурорский счет, через который и возможен их последующий расход.
Широкое обеспечение населения жильем в Соединенных Штатах поддерживается благодаря распространенному ипотечному кредитованию. Система ипотечного кредитования жилищного строительства и приобретения жилья в собственность начала складываться еще во времена президента Франклина Рузвельта .
В настоящее время используются различные виды программ, срок кредитования составляет то время, в течение которого заемщик работает, то есть до выхода на пенсию.
В деятельность по жилищному финансированию вовлечено большое количество разнообразных учреждений, институтов первичного и вторичного рынка ипотечных кредитов, включая рынок ценных бумаг, - это ипотечные банки, сберегательные и кредитные ассоциации, коммерческие и сберегательные банки, компании по страхованию, пенсионные фонды, инвестиционные институты, частные кредиторы, риэлтерские, брокерские фирмы и другие организации. Так, еще одной особенностью кредитования в данной стране является то, что все жилые помещения делятся на 3 группы: самое дешевое, среднее и самое дорогое. Кредит на объект первой категории выдается государством, на остальные категории - с помощью частных ипотечных институтов. В этом случае срок кредита составляет 12 лет, а размер субсидии - 75 % от стоимости жилого помещения.
При заключении договора долевого строительства во Франции стоимость объекта оплачивается поэтапно: до начала строительных работ и закладки фундамента покупатель оплачивает 5% от стоимости, к моменту возведения кровли должно быть оплачено 70% от суммы договора, затем оплачивается еще 20% и оставшиеся 5% оплачиваются при сдаче дома.
Законодательством Франции не предусмотрены компенсационные выплаты денежных средств обманутым дольщикам, однако гарантии все же могут предоставляться французскими банками.
Во Франции также развито жилищное кредитование, широко используются контрактные жилищные сбережения. Так, во Франции есть два вида жилищных сберегательных счетов: на первом счете можно накапливать до 100 тысяч франков и после этого получить льготный жилищный кредит в 150 тысяч франков под 3,75% годовых, при этом каждый год к целевому вкладу добавляется государственная премия в размере 7,5 тысяч франков; на втором жилищном сберегательном счете можно накапливать до 400 тысяч франков и получать льготный жилищный кредит на сумму до 600 тысяч франков под 4,8% годовых. Ставки по кредитам ниже рыночных на 4-5%. Также предоставляются ссуды землевладельцам и строительным компаниям на жилищное и промышленное строительство сроком от 3 до 20 лет .
Рассматривая отношения в сфере долевого строительства в Германии, стоит отметить, что специального законодательства здесь не принято, отношения регулируются Гражданским Кодексом и лишь по некоторым вопросам принимаются постановления правительства.
В Германии покупатель имеет дело непосредственно с лицензированной строительной компанией, а не с несколькими партнёрами по договору. Сумма договора перечисляется также непосредственно на счет компании, при этом строго не раньше, чем будет выдано разрешение на строительство, в противном случае застройщику грозит отзыв лицензии. Таким образом, строительная компания обязана, лично неся ответственность за выполнение сроков и качества строительства, построить объект и передать вкладчику его часть в форме недвижимости. Создание специальных проектных компаний законодательно не запрещено, они будут подчиняться тем же требованиям лицензирования, что и сама строительная компания. Но здесь следует учитывать, что определяющим критерием в немецком строительстве является надежность и положительная репутация того участника рынка, который будет осуществлять строительство, а создание специальных проектных компаний, которые, в свою очередь, заключают договоры со своими же участниками, в этом случае будет характеризовать строительную компанию не лучшим образом.
В Германии также действует система поддержки граждан в виде классической формы контрактных сбережений - строительных сберегательных касс. Их источником ресурсов для целевых жилищных займов являются вклады граждан, плата заемщиков за пользование жилищным займом, а также государственные премии, которые выплачиваются в соответствии с контрактом о строительных сбережениях при условии, что вкладчик в течение года вложил на свой счет определенную сумму .
В соответствии с немецким законодательством, строительные сберегательные кассы не могут осуществлять никаких активных операций, кроме выдачи кредитов своим вкладчикам, которые, в отличие от вкладчика коммерческого банка, не имеющего никакой информации, о том, как используются его средства, точно знают, кто и на каких условиях пользуется их деньгами.
Работающие граждане заключают со строительными сберегательными кассами договор на финансирование строительства, на основании которого покупатель жилья вносит ежемесячно на свой счет в такой кассе определенную денежную сумму. Работодатель ежемесячно добавляет к зарплате 78 марок, что составляет 936 марок в год, а государство добавляет еще 93,6 марки. Так накапливается капитал для строительства жилья. Когда требуемая сумма накопится и составит около 1/3 стоимости объекта, государство выделяет гражданину 10% стоимости жилья, а на остальную сумму строительная сберегательная касса выдает кредит под низкий фиксированный процент.
Если же жилье приобретает молодая семья, имеющая не менее двух детей, государство выдает им ежегодно в течение восьми лет после приобретения 40 тысяч марок в виде субсидий на дом, 24 тысячи марок на детей, 4 тысячи марок в виде экологической надбавки и 3,2 тысячи марок в виде субсидий на энергию.
Долевое строительство Великобритании (а также некоторых скандинавских стран) характеризуется тем, что представителем заказчика зачастую является архитектор. Он подбирает всех необходимых для строительства специалистов, которые оценивают предварительную стоимость проекта, выполняют различные работы по субподряду. Архитектор совместно с ними готовит документацию, необходимую для заключения контракта, в котором указывается целесообразность участия в торгах, разрабатывается программа проведения работ до и после торгов и способы сокращения продолжительности строительства .
В Англии, также как и в Германии, еще с прошлого столетия успешно функционирует система строительных обществ, но механизм их работы немного отличается от немецких - для получения жилищного кредита не обязательно быть вкладчиком строительного общества. В результате либерализации банковского законодательства Великобритании, функции этих обществ в последнее время все больше стали напоминать функции обычных коммерческих банков, что в свою очередь повышает конкуренцию между двумя этими структурами и, следовательно, приводит к снижению кредитных ставок. Помимо этого, деятельность строительных обществ в Англии тесно связана со страховыми компаниями - услуги в сфере страхования включаются в единый механизм ипотечного кредитования.
Зарубежное долевое строительство можно охарактеризовать еще несколькими особенностями.
Во многих западных странах фирмы, занятые в строительстве и заинтересованные в деятельности друг друга, объединяются между собой в картели, что позволяет значительно снизить стоимость строительства. При таком сотрудничестве издержки и расходы сокращаются за счет предоставления взаимных скидок на оказываемые услуги и поставляемые материалы.
За рубежом в инвестиционном процессе активное участие принимает государство. В странах с развитой рыночной экономикой оно выполняет одновременно несколько функций: регулирует общий объем вложений частного бизнеса; стимулирует привлечение инвестиций в определенные отрасли, предприятия с помощью различных льгот; непосредственно вмешивается в сам инвестиционный процесс.
Также государство активно участвует в процессе ценообразования на объекты строительства. Например, в Швеции в каждой губернии имеются специалисты, отслеживающие цены на товары и услуги и вносящие предложения по их регулированию. Правительство может устанавливать верхний порог цен, а при значительном росте цен и высокой инфляции государство имеет право их заморозить, однако, только на отдельные товары и услуги. В случае повышения цен на жилье государство начинает активно поддерживать население и особенно молодые семьи, предоставляя им различные жилищные субсидии и долгосрочные льготные займы .
В таких странах, как Соединенные Штаты Америки, Германия, Финляндия, Япония, Канада и других, государственные органы также могут вмешиваться в процесс ценообразования, например, когда цена на объект строительства превышает издержки производства и среднюю норму прибыли. Если норма прибыли оказывается выше средней, то государственные органы исследуют причины такого роста, и если они не обосновываются, то государство регулирует эту норму в принудительном порядке.
Анализируя системы долевого строительства зарубежных стран, можно выявить, как и принципиальные особенности, присущие конкретным странам, так и общие черты. Таким образом, во многих странах, фирмы, занятые в строительной деятельности, для более плодотворной деятельности объединяются между собой, что позволяет значительно снизить затраты на строительство, сократить расходы и издержки. Представителем заказчика является отдельное лицо (архитектор в Великобритании, Швеции,Финляндии, группа в США, генеральный подрядчик в Германии), которое подбирает необходимых для строительства специалистов, определяющих необходимый объем работ .
В экономически развитых зарубежных государствах действует социальная поддержка граждан, особенно молодых семей, способствующая обеспечению их собственным жильем. Также особое внимание уделяется вопросам ценообразования - государственные органы осуществляют контроль за ценами, устанавливают их верхний предел.
Рассматривая мировой опыт обеспечения населения жильем, необходимо иметь в виду, что на практическое развитие и организацию жилищного кредитования в той или иной стране значительное влияние оказывает ряд факторов, которые можно подразделить на политические, экономические и правовые. Эти факторы послужили основой для образования в мире десятков разновидностей и вариантов организации жилищного кредитования. На основании изложенного технология инвестирования в жилищную сферу строится на трех основных принципах: контрактные сбережения, ипотечное кредитование и государственная поддержка .
Существенные отличия имеет так называемая «расширенная открытая модель». Это модель, в которой основной приток кредитных ресурсов в систему ипотечного кредитования поступает со специально организованного для этой цели вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость. Реализация расширенной открытой модели может быть обеспечена лишь при условии создания расширенной инфраструктуры ипотечного рынка, как правило, при определенном содействии государства и, как минимум, при его частичном контроле над эмиссией ценных бумаг, обращающихся на вторичном рынке.
Если брать систему ипотечного жилищного кредитования в США в общем, то можно отметить, что ранее существовало «правило красной линии», в пределах которой кредиты могли быть выданы, также при этом рассчитывались зоны рисков для выдачи кредитов. Если гражданин попадал в пределы красной линии или входил в недоступную зону риска, то ему в выдаче кредита отказывали. Кредит в США выдается на срок, в течение которого заемщик работает, т.е. до пенсии .
В целом, стоит отметить, что данный институт в рассмотренных выше странах более развит, чем в нашем государстве.
В общестроительной организации в отчетном году построено и сдано в эксплуатацию 70 тыс.м2 жилой площади, из них в кирпичном исполнении - 20 тыс.м2. На текущий год организации установлен план сдачи жилья в эксплуатацию 80 тыс.м2, из них в кирпичном исполнении - 10 тыс.м2, крупнопанельном - 60 тыс.м2 и объемно-блочном - 10 тыс.м2.
Определить рост удельного веса (%) жилых домов, решенных в сборных конструкциях, в текущем году по сравнению с отчетным годом.
Из условия 70 тыс.м2 - 100%
кирпичное 20 тыс.м2
80 тыс.м2 - 100%
10 тысм2 кирпичное
60 тыс.м2 панельное
10 тыс.м2 блочное
Фактическое 50 тыс.м2 (71,4%)
Плановое 70 тыс.м2 (87,5%),
т.е. на 16,1%
недвижимость инвестиция жилье
Производственная площадь механического цеха - 980 м2, вспомогательная площадь - 170 м2, строительный объем здания - 12075 м3. Общий объем капитальных вложений - 250 тыс. руб., в том числе сметная стоимость строительно-монтажных работ - 130 тыс. руб.
Определить объемно-планировочные показатели k1 и k2 и удельный вес строительно-монтажных работ в общем объеме капитальных вложений по объекту.
Экономичность объемно-планировочных решений здания характеризуются коэффициентами k1 и k2, которые определяются по формулам:
где V - строительный объем здания (весь объем наземной и подземной частей здания без объема технического подполья и чердака, лоджий и балконов), м3;
F - жилая и производственная площадь (предназначенная только для осуществления технологического процесса, в общественных зданиях - рабочая площадь), м2;
Fпол - полезная площадь (в жилых зданиях - это сумма жилой и подсобной площадей за вычетом площади лестничных клеток, в промышленных зданиях - сумма производственной и вспомогательной площадей).
Коэффициент k2 при рациональном объемно-планировочном решении в производственных зданиях составляет 0,93-0,95, в жилых зданиях - 0,62-0,72.
k1 = V/F = 12075:980=12,32;
k2 = F/Fпол = 980:(980+720)=980:1700=0,58,
что не является рациональным, т.к. для производственных зданий k2 составляет 0,93-0,95.
Удельный вес строительно-монтажных работ kсмр в объеме капитальных вложений определяется по формуле:
kсмр = Cсмр/К*100,
где Ссмр - сметная стоимость строительно-монтажных работ объекта, руб.;
К - общий объем капитальных вложений на объект, руб.
kсмр = Cсмр/К*100 = 130000:250000 = 0,52.
Возможный запрет долевого финансирования в России некоторые участники рынка рассматривают как полное изменение самой системы строительства и чуть ли не конец света. В связи с этим интересно обратиться к зарубежному опыту. Практически все развитые страны прошли эпоху дольщиков и перешли к другим моделям. Были введены механизмы соинвестирования в строительство, когда жилье можно купить по фиксированной цене, но при этом инвестор несет такие же риски, как застройщик.
Привлечь население
За рубежом существуют две системы привлечения частных инвесторов к строительству жилья, рассказывает управляющий инвестициями в недвижимость, основатель портала Indriksons.ru Игорь Индриксонс. Первая такая же, как в России, когда застройщик строит на деньги собственников, то есть он продает квартиры, люди платят за них, затем начинается строительство объекта. "Такая система действует в основном в странах, близких по экономическому развитию к России, таких как Болгария и Румыния",— говорит господин Индриксонс. При этом физические лица являются, по сути, не соинвесторами, а покупателями жилья: их права защищены, они зачастую не несут тех же рисков, что застройщик.
Долевое финансирование строительства жилья, очень похожее на нынешнее российское, активно применялось в середине 1980-х годов в Аргентине. В стране тогда отсутствовало банковское финансирование, и огромное количество людей нуждались в жилье. Единственным способом решения жилищной проблемы стало привлечение денег от населения, так называемое строительство на равных — construccion de la equidad. Позднее, в начале 1990-х, аргентинский опыт позаимствовали в Чили, но там, в отличие от Аргентины, эта сфера почти не регулировалась государством. Как правило, дольщики объединялись, чтобы построить доходный дом и получать с него доходы пропорционально вложенному капиталу. Это привело к большому количеству банкротств. Точно так же долевое строительство привело к банкротству многих компаний в Сальвадоре в середине 1990-х, пока правительство не запретило применение этой схемы.
По словам Игоря Индриксонса, иная практика принята в европейских странах: она основана на большем вовлечении в такую работу банков, однако предполагает и некоторое участие физических лиц.
Основное отличие принятой в Европе практики от российского долевого строительства заключается в том, что за рубежом соинвесторы полностью несут ответственность за будущее проекта — по сути, они выступают полноценными инвесторами со всеми сопутствующими рисками. "В России люди принимают долевое строительство за особую разновидность купли-продажи, в то время как за рубежом это фактически соинвестирование, в котором риски несут и застройщик, и его соинвесторы",— говорит председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева. По ее словам, за рубежом "российская" практика привлечения средств дольщиков не принята.
Вся надежда на банки
Функцию надзора за проектом в Европе выполняют банки. По словам Екатерины Румянцевой, в европейских странах исторически сложились взаимовыгодные отношения застройщиков и банков. В частности, там действуют низкие процентные ставки для застройщиков, развита система контрактных сбережений, а в основе всего — крепкая экономика, что позволяет европейцам не использовать схемы долевого участия в строительстве. "В России же банки не готовы кредитовать строящиеся проекты, из-за чего устанавливают высокие проценты по кредитам или претендуют на часть площадей в проекте",— говорит эксперт.
"Сейчас во всех странах Европы действует примерно одинаковая схема: застройщик приобретает землю, получает разрешение на строительство, делает проект, дальше стартуют продажи квартир, заключаются договоры купли-продажи, они регистрируются в кадастре — таким образом, одну и ту же квартиру продать дважды невозможно",— рассказывает Игорь Индриксонс. Далее устанавливается первоначальный взнос, и каждый застройщик самостоятельно определяет эту сумму, но, как правило, она не превышает 10% стоимости квартиры. Эти деньги могут быть перечислены как самому застройщику, так и храниться до окончания строительства объекта на счете у юристов. После окончания строительства застройщик представляет в банк данные, в которых по кадастру в его проекте уже продано 80% квартир, и банк дает финансирование.
"Финансирование, естественно, не выдается на все сразу, а предоставляется частями, и застройщик отчитывается за каждый этап стройки. Ведется строгий контроль за деньгами",— объясняет господин Индриксонс. После сдачи проекта в эксплуатацию покупатели либо вносят 90% оставшейся стоимости квартиры самостоятельно, либо прибегают к помощи заемных средств — ипотеки.
Впрочем, с банковским финансированием не все просто. "Банки ЕС — очень консервативные кредиторы, и если они берутся за финансирование строящегося объекта, то готовы компенсировать не более 50% затрат на строительство, причем тщательно отбирают объекты. Тот факт, что банк кредитует проект, косвенно становится гарантией его достройки",— объясняет Екатерина Румянцева.
Другую часть денег застройщик вносит самостоятельно, а банковский кредит возвращает на финальном этапе, когда получает доступ к деньгам частных инвесторов. "Эти средства хранятся на специальных счетах и поступают застройщику в полном объеме только после сдачи объекта в эксплуатацию",— рассказывает госпожа Румянцева. По ее словам, обычно деньги перечисляют в несколько этапов. Аванс — при получении разрешения на строительство, часть суммы — когда объект готов на 30%, затем при 50-60-процентной готовности, и лишь на финальном этапе перечисляется оставшаяся сумма. Этапы и перечисляемые суммы могут быть разные, но во всех случаях для получения денег инвестора застройщик обязан выполнить определенный договором объем работ.
Доля частников
По словам директора департамента зарубежной недвижимости компании Knight Frank Марины Шалаевой, в Германии застройщик может привлечь от физических лиц до трети необходимых инвестиций, однако средства от соинвесторов поступают постепенно, в несколько этапов.
"Продажи обычно начинаются уже на стадии проекта, когда еще даже котлована нет: конечные покупатели, приобретающие квартиры, платят первоначальный взнос в размере 20-30%, а все последующие платежи распределяются несколькими траншами на весь период строительства. При этом цена покупки фиксируется",— говорит эксперт.
До указанной очередной даты девелопер присылает покупателям информационное письмо, в котором отчитывается о выполненных согласно графику работах. Если работы выполнены, покупателей просят перевести следующий транш — все взаимоотношения фиксируются поземельной книгой (Grundbuch).
"При покупке квартиры на стадии строительства в поземельную книгу вносится временная запись о новом преемнике права на квартиру, который идет вторым после девелопера. После того как дом сдан, покупатель подписывает акт приемки и вносит последний транш. Только после этого в поземельной книге аннулируется временная запись и вносится постоянная, согласно которой все права на квартиру переходят покупателю",— рассказывает Марина Шалаева.
В Великобритании долевое финансирование на ранней стадии обычно связано в первую очередь с коммерческой недвижимостью или с работой в нестандартной нише, например со строительством студенческих общежитий, говорит руководитель международного юридического отдела EVANS Сергей Федоров. По его словам, к финансированию такого проект привлекается определенное количество инвесторов, которые, вступая в долю, сразу получают эту недвижимость в собственность. "Сумма инвестиций делится обычно на три части: первый невозвратный депозит составляет 10% от общей суммы, следующий — в момент сдачи определенного в договоре этапа строительства, а после получения извещения о готовности объекта осуществляется финальный платеж. Все платежи проводятся через юридическую компанию или агента покупателя, которые проверяют законность платежа и готовность здания",— говорит эксперт. Депозиты девелопер, согласно британскому законодательству, обязан хранить на доверительном счету, который управляется общественным попечителем или юристом.
В Германии есть и строительные сберегательные кассы: жители страны делают вклады, которые используются для предоставления девелоперу ссуд на строительство. "Фактически строительные сберкассы — это банки, работающие для того, чтобы обеспечивать потребность жителей страны в жилье. Появившись в Германии, они впоследствии получили широкое распространение в Европе, сейчас они действуют в Венгрии, Чехии, Хорватии, Франции, похожая система есть в Великобритании и других странах",— рассказывает Екатерина Румянцева. По ее словам, по такой схеме принято покупать готовые квартиры, причем чаще всего они сдаются с отделкой. Стоимость такого жилья выше, чем на этапе строительства, что устраивает девелоперов: продавая готовые объекты, они получают на 20-30% больше прибыли, чем при продаже строящихся квартир. "Для частных покупателей это тоже хороший вариант: банки дают ипотечные кредиты на готовое жилье под 3-5%, и поселиться в нем можно сразу. Конечно, всегда есть риск, что объект по каким-то причинам не будет достроен. К примеру, застройщик может разориться. Эти риски минимизируются практикой страхования недвижимости, широко распространенной в Европе",— добавляет госпожа Румянцева.
Впрочем, как признаются эксперты, в Европе такая схема стала применяться не сразу. "Практически все западные страны, в том числе Великобритания, Франция, Германия, США, перешли на новую систему, отказавшись от долевого строительства, и это привело к стабилизации рынка, увеличению контроля. С рынка ушли мелкие застройщики, которые строили жилье низкого качества",— говорит Игорь Индриксонс.
Иными словами, если есть ответственность, если застройщик не получает денег до окончания строительства, то и прибыль он получит лишь по завершении проекта, поэтому в такой системе отсутствует мотивация плохо строить или не достраивать объект.
Алексей Лоссан
Реформируя долевое строительство, российским законодателям и самим девелоперам следует собирать лучшие мировые практики и выходить со своими инициативами, уверен президент Becar Asset Management Group Александр Шарапов
Минстрой обнародовал законопроект, регулирующий страхование денег дольщиков на счетах эскроу, открытых для расчетов по договорам долевого участия. Согласно «дорожной карте» по замене долевого строительства проектным банковским финансированием, с 1 июля 2019 года застройщики должны утратить право напрямую принимать деньги физлиц, и все финансовое взаимодействие между девелопером и дольщиком будет осуществляться только через счета эскроу.
В принципе, законопроект закрепляет и более подробно описывает все ранее озвученные детали, важнейшая из которых, пожалуй, в том, что возмещение по счету эскроу выплачивается Агентством страхования вкладов в размере 100% суммы, находящейся на указанном счете на момент наступления страхового случая, но не более 10 млн рублей. Выплаты будут производиться в течение 20 рабочих дней со дня представления вкладчиком документов, но не ранее трех рабочих дней со дня получения АСВ информации о госрегистрации договора долевого участия. Публичное обсуждение законопроекта продлится до 3 апреля.
Однако, как уже отмечал BFM.ru, 10 млн - очень спорная сумма: для стандартного жилья это цена порой даже трехкомнатной квартиры, а вот, например, средняя стоимость элитной новостройки в Москве в семь раз выше потенциального лимита, и есть варианты, где 10 млн - это цена примерно десяти квадратных метров. Поэтому снова и снова встает вопрос, как будут работать счета эскроу и не имеет ли смысл обратиться к зарубежному опыту - например, к опыту Дубая, о котором рассказывает президент Becar Asset Management Group Александр Шарапов.
Александр Шарапов: В Дубае проблемы, связанные с отсутствием счетов эскроу, приключились в 2009 году, когда большое число инвесторов, прежде всего международных, столкнулись с остановкой строительства проектов, причем большую часть из них возводили девелоперы из Европы. В этот момент дубайские власти уже готовили введение поправок, и готовили они их долго - наверное, лет восемь, но никак не решались ввести. Обычно я сравниваю Дубай с финнами, потому что и те, и другие работают очень… вдумчиво. Есть у них такое понятие, как «иншалла», и есть такой анекдот в Дубае. Встречаются испанец, турок и араб. Испанец говорит: «У нас очень популярно слово «маньяна» - это значит «завтра, послезавтра… в общем, будет как-нибудь». Турок говорит: «А мы используем выражение «яваш-яваш» - «через неделю, через две… не торопясь сделаем». Араб: «А мы говорим «иншалла» - это приблизительно то же самое, что и «маньяна», и «яваш-яваш», но отсутствует этот ваш элемент поспешности…»
BFM.ru: Ну да, а потом, значит, настал 2009 год…
Александр Шарапов: Да. И как только случился кризис, от этого слова тут же избавились - ввели счета эскроу и взяли за основу, как они сами говорят, англо-саксонскую практику, когда девелопер может начать принимать деньги от населения, от инвесторов, только построив объект на 20%. То есть ему нужно иметь деньги на покупку земли и выстроить объект на 20%. Отслеживается это специальной государственной комиссией типа нашего стройнадзора: ты должен привезти документ, должен выехать инспектор, увидеть, что у тебя на 20% объект выстроен - и после этого тебе дают разрешение, чтобы ты мог привлекать деньги на счет эскроу. И ты можешь брать на строительство - в соответствии с формами 2 и 3. Все время ты берешь деньги клиентов, когда у тебя разница между изначально вложенными 20% и тем, что ты построил, становится, например 50%, ты 30% разницы можешь взять. То есть к концу строительства 20% денег клиентов, которые внесли, всегда на счетах. Это подстраховывает власти: если какой-то из девелоперов будет неаккуратен, обанкротится, то 20% денег есть, и этого запаса достаточно для того, чтобы достроить объект, привлечь другого девелопера - в общем, предпринять те или иные действия.
А последнее нововведение, которое сделали арабы, вот какое. Так как рынок Дубая сейчас перегрет, объектов строят слишком много и они решили, что нужно несколько умерить объемы строительства во избежание кризиса перепроизводства, они поставили новую планку - 50%. Это уже не с точки зрения дополнительных гарантий инвестору, а чтобы количество девелоперов уменьшилось и рынок перестал серьезно наращивать объемы.
BFM.ru: Есть ли у дубайской практики минусы?
Александр Шарапов: Первый минус - когда эту практику только ввели, конечно же, на какое-то время возник дефицит предложения и цены на недвижимость стали расти. Собственно, сейчас с теми же целями вводятся 50% - чтобы опять уменьшился объем предложения и опять начали расти цены. С точки зрения российских властей, рост цен на недвижимость - это обычно минус, но с точки зрения рыночных показателей - наверное, все-таки плюс.
Второй аспект, второй минус введения эскроу-счетов для девелоперов - бюрократия, и проверки ужесточились. Но обратной стороной явилось то, что вернулось доверие инвесторов: они снова начали активно вкладываться в Дубай, понимая, что их защищает государство.
BFM.ru: Так что, мы вправе поднимать тему переноса дубайской практики на российский рынок?
Александр Шарапов: Еще раз подчеркну, что практика использования счетов эскроу и резервирования на них средств, которые собираются от дольщиков, больше англо-саксонская. Тут очень важно недопущение использования этих денег в других стройках, для приобретения других земельных участков - таким образом англо-саксонская практика защиты интересов участников долевого строительства, с моей точки зрения, интересна, целесообразна. По моему мнению, это был бы лучший путь, по которому мы могли бы пойти. Но мы сейчас выбираем счета эскроу с форматом, как я понимаю, когда деньги приходят в банк, а дальше банк будет нас как-то кредитовать - ведь правила и регламенты этой истории до конца так и не прописаны.
Мое основное пожелание, адресованное российским властям, но больше даже нам самим, девелоперам, в том, что надо через общественные организации, через Гильдию управляющих и девелоперов, через «Опору России» собирать лучшие мировые практики и выходить со своими инициативами. Для меня 214-й федеральный закон, его изменения, а теперь еще и мысли о том, не стоит ли вообще отменить девелопмент, являются яркой иллюстрацией того, что общественные организации, девелоперы, объединившись, видимо, должны объяснять и подсказывать, какими путями можно пойти, потому что каждый раз, когда мы ждем инициативы от властей и они начинают внедрять что-то по-своему, не учитывая лучшее, что есть в мире, каждый раз мы начинаем страдать. А менять что-то заново бывает уже крайне тяжело.
Значительную часть новостроек в России покупают по ДДУ — договорам долевого участия. Так называется схема, при которой человек приобретает еще не построенное жилье: к моменту заключения сделки продаваемая квартира может находиться исключительно на бумаге. В большинстве европейских стран такое невозможно представить. Люди не просто не покупают недостроенное жилье — они даже не могут представить, что такое возможно в принципе.
Все дело - в истории
Причина в том, как развивался рынок недвижимости в России и в Евросоюзе. В нашей стране возникновение института долевого строительства стало следствием сложившейся экономической ситуации. На заре становления рыночной экономики — то есть в девяностых годах прошлого века — в России не получило распространения банковское кредитование застройщиков. Во-первых, занимать деньги в банке было невыгодно в связи с огромными процентами по кредитам (в сравнении с Европой проценты в России были намного выше). Во-вторых, не все банки были готовы предоставлять кредиты под строительство, а те, кто решался выдать подобный займ, редко предлагали сумму, достаточную для всего проекта. В-третьих, те банки, что кредитовали стройку, стремились принимать активное участие в качестве инвестора. Иными словами, обязательным условием было получение части площадей в построенном доме.
В такой ситуации застройщики старались найти альтернативные методы инвестирования стройки. Деньги покупателей квартир стали рабочим и эффективным методом. Сначала появились различные схемы соинвестирования, предварительного договора купли-продажи и жилищно-строительных кооперативов (ЖСК). Позже на рынок вышла система долевого участия — сейчас эту схему регламентирует Федеральный закон № 214.
Главные помощники - банки
На европейском рынке застройщики на этапе строительства предпочитают работать не с конечным потребителем, а с банковскими кредитами. Проценты по банковским кредитам не столь велики, поэтому не отпугивают застройщиков. В результате понятие долевого строительства у них отсутствует.
В то же время в Европе распространена система так называемых контрактных сбережений, которые позволяют приобрести недвижимость на этапе строительства. В частности, в Германии такая форма именуется строительными сберегательными кассами. Согласно этой модели частное лицо вкладывает денежные средства в сберегательные кассы. Государство софинансирует часть вклада в соответствии с контрактом о строительных сбережениях. По истечении некоторого времени (как правило, около шести-семи лет) вкладчик стройсберкассы имеет право на оформление жилищного кредита для приобретения жилья.
Важно отметить, что стройсберкассы не могут осуществлять любую иную деятельность кроме привлечения денежных средств граждан для последующего вложения в строительство домов. Это свидетельствует о надежности и прозрачности подобной системы контрактных сбережений.
Аналогичные системы есть в других странах Европы — в частности, во Франции и Великобритании. Так, во Франции действует система сберегательных счетов, согласно которой будущий заемщик накапливает определенную сумму, после чего он может претендовать на заем для приобретения жилья. Обычно ставки не превышают 4%. Кроме того, во Франции существуют обособленные кредитные организации, которые выдают кредиты исключительно землевладельцам и строительным компаниям. В Великобритании также успешно функционируют строительные общества, деятельность которых приближена к немецким строительным сберегательным кассам.
Указанные системы контрактных сбережений можно сравнить с российскими аналогами в виде накопительных кооперативов. Такие организации не очень распространены в России — у нас более привычным является путь прямого финансирования гражданами строительных объектов.
Еще одно важное различие заключается в том, что в Европе первичный рынок предлагает квартиры в уже готовых новостройках, зачастую еще и полностью меблированных. Первичный рынок в России — это здания на стадии котлована или даже проекты, существующие только на бумаге. Поэтому в европейских странах в реализацию поступает готовое жилье, а у нас к моменту сдачи дома в эксплуатацию большая часть квартир уже распродана.
Считаем выгоду
В Европе застройщикам экономически нецелесообразно продавать жилье на этапе строительства: квартиры в строящемся доме примерно на 20-30% дешевле, чем в готовом, а продажи на потоке потребуют содержания штата продавцов, маркетологов и других сотрудников. Застройщики в европейских странах могут делать исключения для крупных инвесторов, которые приобретают сразу большой объем предложения в комплексе — например, треть всех квартир. С розничными покупателями на стадии котлована они не работают.
Есть и еще одно объяснение такому положению вещей: покупателю так же невыгодно приобретать квартиру в строящемся доме. Дело в том, что высокая стоимость недвижимости приводит к тому, что значительная часть покупателей вынуждена привлекать ипотечные кредиты для приобретения квартиры. И если покупатель берет квартиру в готовом объекте, то речь идет о низких процентных ставках — порядка 4% в год. Если же покупатель хочет приобрести квартиру в строящемся доме, то банк может отказать в таком кредите. Им просто невыгодно связываться с потенциально рискованным объектом, который еще не достроен. Кредитные организации могут делать исключения — но только если речь идет о крупных инвесторах, которые уже зарекомендовали себя на рынке.
Получается, что в европейских странах при необходимости оформления ипотечного кредита заемщику выгоднее покупать готовое жилье — и ставки ниже, и дом уже достроен, а, следовательно, риски отсутствуют. Такая система ипотечного кредитования обусловлена устойчивой экономикой страны.
Кроме того, во многих европейских странах (в частности, во Франции) не допускается перечисление всей суммы приобретаемой недвижимости застройщику. Цена квартиры вносится пропорционально этапам строительства: к примеру, 5% на стадии получения разрешения на строительство, в последующем до 70% цены на стадии окончания возведения дома и оставшиеся сумма после сдачи дома в эксплуатацию.
Российские реалии
Есть и еще одна специфическая особенность России. После прихода к власти большевиков понятие частной собственности на землю отсутствовало длительное время, так как земля была изъята из оборота. При этом возводимые здания и сооружения не были исключительно государственной собственностью. Так возникла глобальная проблема, которая не решена до сих пор: в России существуют два самостоятельных права собственности — земля и объект строительства. Это приводит к тому, что земля может быть в собственности одного гражданина или юридического лица, а построенный на ней объект в собственности у другого.
Как следствие, в нашей стране существует множество споров, затрагивающих вопросы разграничения права собственности на возводимые объекты недвижимости — в особенности если они строятся в рамках реализации инвестиционных контрактов. Нередко возникают длительные судебные тяжбы в рамках арендных отношений — а ведь именно предоставление земельного участка по договору аренды является чуть ли не единственным способом реализации права на застройку земельного участка. Разрешение таких правовых коллизий нередко препятствует продолжению строительства. В результате многие дома до сих пор не могут быть построены, хотя их возведение началось много лет назад. Такое возможно, если у застройщика возник спор с собственником земли, вследствие чего договор аренды земельного участка не продлевается, и стройка оказывается невозможной.
Большинство европейских стран уже прошло через сложный этап регулирования отношений, возникающих при возведении зданий и сооружений, и выработало собственные концепции разграничения прав на земельный участок и на возводимые объекты недвижимости. Согласно законодательству Германии, Австрии, Швейцарии и Эстонии, строение как отдельный объект права просто не существует. После окончания строительства возведенные здания становятся частью земельного участка, а собственник земельного участка становится собственником возведенного объекта. Возможно, если бы в России существовала подобная практика, многих судебных споров можно было бы избежать, пишет РБК.
В минувшую пятницу на Госсовете при президенте России обсуждался вопрос повышения доступности жилья. Первый вице-премьер Игорь Шувалов поручил минстрою подготовить изменения в 214-ФЗ.
Напомним, власти Подмосковья, где возводится 10% всего строящегося жилья в России, выступили с предложением изменить схему долевого строительства. И считают, что необходимо разрешить застройщикам реализовывать только готовое жилье. О том, какой механизм предлагается взамен, "РГБ" рассказал зампредседателя правительства Московской области Герман Елянюшкин.
Герман Вячеславович, почему вдруг возникла идея проработать новый механизм, позволяющий защитить интересы участников долевого строительства на федеральном уровне? Согласитесь, сейчас проблема обманутых дольщиков не звучит так остро, как несколько лет назад...
Губернатор Подмосковья дал поручение подготовить предложения по разработке механизма, который бы стал альтернативой рынку долевого строительства. В том, что проблема дольщиков поутихла, безусловно, заслуга главы региона. Если на момент его прихода было 112 объектов и 18,5 тыс. дольщиков, то сегодня осталось 38 проблемных домов и официально у нас 1,5 тыс. обманутых дольщиков, а фактически - 7 тыс. человек.
Тем не менее проблема не потеряла своей остроты. Наши граждане продолжают рисковать и играть в долевую рулетку: построят - не построят. И как-то очень уж дорого им обходится участие в качестве соинвесторов строительства.
Правовая безграмотность наших граждан тоже становится причиной судебных разбирательств. Дольщики, которые приобретают квартиры, в том числе и по договорам долевого участия (ДДУ), как правило, в документе видят только две-три позиции: название компании-застройщика, цену квартиры и срок сдачи жилого дома. Не хотелось бы никого обидеть, но на самом деле мало кто при заключении договора читает весь документ.
- В чем главная опасность долевого строительства?
Застройщик может привлечь покупателя ценой квадратного метра, собрать большое количество средств граждан, но не справиться со своей же экономикой. Цена любого квадратного метра складывается из затрат на земельный участок, проектно-сметную документацию, обслуживание заемных средств банков и др. Приступая к строительству, каждый девелопер должен иметь 20-30% от необходимой суммы на строительство жилого комплекса, остальное - заемные средства покупателей, а также банковские кредиты. Дольщики фактически обеспечивают застройщику беспроцентное кредитование и еще сами же обслуживают долг и проценты по нему, оформляя ипотеку. Да еще и риски несут: дом ведь может быть недостроен.
В том случае, если не набирается критическая масса покупателей жилья (80-90%) либо если возникает проблема с кредитованием, образуется кассовый разрыв и происходит срыв сроков ввода. Это как минимум ведет к удорожанию возводимого объекта.
С введением 214-ФЗ на строительном рынке порядка стало больше. Чтобы защитить покупателя, создан ряд гарантий, в том числе поручительства банка, страхование застройщика. Однако, как показывает практика, даже этот закон не способен на 100% защитить от образования финансовых пирамид. У нас уже есть обманутые дольщики, в том числе и по 214-ФЗ. Срок выполнения обязательств перед ними растянется как минимум на 3-5 лет.
- Что вы собираетесь предложить взамен?
Должно продаваться только готовое жилье, а необходимое финансирование покрываться только за счет кредитных механизмов. Покупатель, если он хочет купить квартиру в строящемся объекте, размещает свои средства на одном из видов депозитов, в том случае, если застройщик не выполняет свои обязательства, гражданин забирает свои деньги. Для этого необходимо законодательно урегулировать возможность размещения денежных средств участников долевого строительства в кредитных организациях на специальных счетах и переводить их застройщикам по мере выполнения теми строительных работ. В мировой практике подобные счета чаще всего используются в сделках с недвижимостью, что позволяет продавцу и покупателю обеспечить исполнение обязательств и минимизировать свои риски по срыву сделки или возможности мошенничества одной из ее сторон. Поясню: покупатель на счет вносит сначала первоначальный взнос в размере до 20% от стоимости квартиры, и банк с ним заключает кредитный договор. Получается, что в этой ячейке 20% живых денег и 80% полученных в кредит от банка. Такой вид счета предназначен для временного хранения денежных средств до момента передачи в собственность квартиры. Что важно, банк - держатель счета не зависит ни от застройщика, ни от покупателя, а является только лишь оператором. Банк выступает в роли посредника, сотрудничает с ними, контролируя выполнение оговоренных условий и обязательств, то есть является гарантом. Только после проверки надежности
строительной компании кредитная организация из средств своего капитала финансирует возведение объекта, заключив договор кредитования с застройщиком.
- Не боитесь, что при такой схеме цена квадратного метра взлетит до небес?
Мы не должны допустить увеличения себестоимости построенного жилья. Согласно расчетам, сколько сегодня нужно денег на строительство жилого дома по 214-ФЗ, ровно столько же потребуется и на строительство многоэтажки по предлагаемой схеме. Единственное, что произойдет - уменьшится количество "бесплатных" денежных средств, которые приносили дольщики при покупке жилья, что составляет 20-30% от общего объема продаваемых квартир, без учета ипотеки.
Цены на новостройки будут расти в рамках инфляции. Рынок их взвинтить не сможет, потому что окончательную стоимость сейчас диктует покупатель, не продавец.
- Банкиры в курсе вашей инициативы? Вы уже обсуждали с ними эту схему?
Да, они нас поддерживают. Сейчас пытаемся найти компромисс с застройщиками. Есть опасность, что кредитные организации могут подмять под себя весь строительный бизнес, поэтому необходимо предусмотреть сдерживающие факторы, чтобы банки не стали у нас застройщиками.
- Скорее всего получится так, что на рынке останутся только крупные застройщики?
И средние. На рынке не должно быть непрофессиональных компаний, которые, не имея опыта, сразу ввязываются в многомиллиардные проекты. Слишком дорогими получаются и для граждан, и для властей подобные "обучающие семинары".
Предполагается, что новая схема со временем полностью вытеснит долевое строительство или будет существовать параллельно?
Уверен, что для безопасности жилищного строительства необходимо продавать только готовое жилье. Застройщик уже на этапе планирования своей деятельности должен понимать, кто у него покупает, иметь предварительные договоры. Но не нужно путать с нынешней схемой "преддоговоров". Представители МО вошли в рабочую группу минстроя, которой поручена работа над новым механизмом. После детальной проработки предложений выйдем с законодательной инициативой о внесении изменений в нормативные акты РФ. Поправки будут внесены не только в 214-ФЗ, потому что новый механизм в корне меняет логику приобретения жилья на первичном рынке.
