У любого объекта строительства есть своя роль. В социальном плане акцент ставится на удовлетворении всех имеющихся потребностей человека. В экономике объект строительства рассматривается как материальный актив, поэтому вопрос о том, как ввести объект незавершенного строительства в эксплуатацию, довольно актуальный, требующий разъяснений. В публикации мы постараемся максимально точно объяснить, каким образом объект строительства становится частью конкретной инфраструктуры, как его использование затрагивает интересы градостроительных организаций, и, как ввести объект незавершенного строительства в эксплуатацию.
В процессе работы над проектом любой объект строительства подвергается экономическим, физическим, правовым изменениям, которые называются жизненным циклом проекта. Формирование проектной документации, ввод в эксплуатацию объекта строительства, его эксплуатация и полное прекращение существования подчинены определенным закономерностям. Показатель этих закономерностей может быть нормативным, расчетным или фактическим, уменьшаться или увеличиваться: за счет улучшения условий эксплуатации, за счет модернизации, за счет реконструкции, за счет завершения незавершенного строительства.
- Все стадии жизненного цикла связаны между собой правовыми аспектами. В России существуют свои законодательные особенности, в которых не предусмотрен ввод в эксплуатацию объектов незавершенного строительства.
В случае, если клиент задает конкретный вопрос о том, как ввести объект незавершенного строительства в эксплуатацию, отвечать ему нужно четко, ссылаясь на ст.55 ГрК РФ, согласно которой ввести в эксплуатацию можно только фактически построенный объект.
Часто вопрос о том, как ввести объект незавершенного строительства в эксплуатацию, задается конкретным градостроительным органам, которые выдают разрешение на строительство в определенной местности. В этом случае, ответ останется неизменным. И вот почему.
Посредством регулирования федеральных законов, работают городские и региональные градостроительные органы, которые могут устанавливать, изменять или отменять соответствующие правовые нормы, заниматься принятием законодательных актов, в которых обоснуются экономические или природные условия, учитываемые в местной правовой базе. Однако возможности властей конкретного города, области или края ограничены основами российского законодательства, обязательными к исполнению. Связи с чем, все принимаемые акты на уровне органов местного самоуправления должны полностью соответствовать Конституции РФ, Гражданскому и Градостроительному кодексу Российской Федерации (ГК РФ и ГрК РФ).
- Поэтому неважно, где находится клиент, интересующийся, как ввести объект незавершенного строительства в эксплуатацию — в Красноярске, Москве, Калининграде или Тюмени, одной из значимых составляющих в ответе на данной вопрос является ст.55 ГрК РФ, в которой четко прописано, что в эксплуатацию вводится фактически построенный объект.
Государство управляет процессом активизации права собственности и завершения незавершённого строительства. Законом N 122-ФЗ установлен порядок государственной регистрации права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества, как для объектов недвижимости, законченных строительством, так и нет.
Градостроительный кодекс РФ не предусматривает особых требований к документам, по которым оформляется ввод в эксплуатацию капитального объекта строительства, завершенного, вновь построенного, реконструированного или отремонтированного. Все условия в договоре составляются произвольно в письменной форме и подписываются заказчиком (застройщиком) и компанией (лицом), осуществляющими строительство.
В СНиП 12-01-2004 «Организация строительства», утвержденным Постановлением Госстроя России от 19 апреля 2004г. N 70 содержится рекомендуемая форма свидетельства о соответствии законченного строительством объекта назначению, согласно которой на схеме отображаются:
Существует взаимосвязь между завершением строительства, для которого понадобится разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, в порядке, определенном ст.55 ГрК РФ и заявлением застройщика или уполномоченной организации, которая обращается в органы исполнительной власти субъекта РФ с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в котором есть перечень необходимых документов, указанных в ч.3 ст.55 ГрК РФ. Среди них:
Экономико-правовые отношения, которые создаются между участниками проекта в процессе завершения незавершенного строительства, очень сложны. Конечно, очень важно, когда заказчик знает, как ввести объект незавершенного строительства в эксплуатацию. Но не менее важным будет участие в проекте грамотного исполнителя, который контролирует исполнение законодательных актов, регулирует градостроительное развитие и регистрацию прав собственности на определенные объекты незавершенного строительства, ввод в эксплуатацию которых еще только предстоит.
В настоящее время ключевой схемой сотрудничества в нашей компании является обслуживание клиента «под ключ». Мы готовы организовать строительное производство, с вводом объекта незавершенного строительства в эксплуатацию на максимально выгодных условиях. По всем вопросам сотрудничества обращайтесь к консультантам компании по телефону 209-09-40. Будем рады вас слышать!
«Некоторые строительные фирмы вводят новые объекты в эксплуатацию без соответствующего разрешения. Какая ответственность предусмотрена за это?
Николай Н., Барнаул».
На этот вопрос отвечает прокурор Ирина Шелудько:
В соответствии с ч.1 ст. 9.5 Кодекса об административных правонарушениях РФ за строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства без разрешения, в случае если для осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства предусмотрено получение разрешений на строительство, установлена административная ответственность граждан, должностных лиц, лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, и юридических лиц. При этом за нарушение требований данной нормы закона для индивидуальных предпринимателей и юридических лиц предусмотрена ответственность в виде административного приостановления их деятельности на срок до 90 суток или в виде наложения штрафа в пределах от 20 тысяч до 50 тысяч рублей и от 500 тысяч до 1 миллиона рублей соответственно.
Согласно ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ эксплуатация объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, за исключением случаев, если для осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства не требуется выдача разрешения на строительство, влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 500 до 1 тысячи рублей; на должностных лиц - от 1 тысячи до 2 тысяч рублей; на юридических лиц - от 10 тысяч до 20 тысяч рублей.
Разрешение на строительство и акт ввода объекта в эксплуатацию подтверждают соответствие объекта проектной документации.
Практика прокурорского надзора в указанной сфере свидетельствует о том, что данные виды правонарушений на территории Алтайского края достаточно распространены.
За 2011-й и истекший период 2012 года по заявлениям городских и районных прокуроров края по частям 1 и 5 ст. 9.5 КоАП РФ Арбитражным судом Алтайского края привлечено к административной ответственности 38 хозяйствующих субъектов, осуществляющих строительство (реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства) без соответствующего разрешения, а также эксплуатацию объектов капитального строительства без акта ввода в эксплуатацию.
Чаще всего это торговые объекты. Несоблюдение требований закона о получении необходимой документации на строительство и эксплуатацию объектов влечет невозможность подтверждения и гарантии надежности и безопасности зданий и сооружений, где собирается много людей. Поэтому органы прокуратуры совместно с контролирующими органами уделяют данной проблеме постоянное внимание.
Например, по фактам строительства без разрешения торговых комплексов «Лента» в г. Бийске и Индустриальном районе г. Барнаула ООО «Сибирский инжиниринговый центр», которому переданы права заказчика по строительству, привлечено к административной ответственности по ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ - арбитражным судом по каждому строящемуся зданию назначен штраф 500 000 рублей. Одно судебное постановление уже вступило в законную силу, другое оспаривается правонарушителем.
В ближайшем будущем Государственная Дума Российской Федерации должна будет рассмотреть новый законопроект, касающийся ужесточения штрафных санкций за эксплуатацию объектов капитального строительства без соответствующего разрешения на ввод таких объектов.
Будет обсуждаться вопрос об увеличении штрафов: от двух до пяти тысяч рублей - для физических лиц, от двадцати до пятидесяти тысяч рублей - для должностных лиц и индивидуальных предпринимателей и от пятисот тысяч до миллиона рублей - для юридических лиц.
В градостроительном законодательстве под разрешением на ввод объекта в эксплуатацию понимается документ, подтверждающий, во-первых, выполнение строительства или реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме согласно разрешению на строительство и проектной документации, а во-вторых, соответствие построенного или реконструированного объекта капитального строительства требованиям и ограничениям, содержащимся в градостроительном, земельном и ином законодательстве Российской Федерации.
Кстати, с перечнем представляемых застройщиком (заказчиком) документов и материалов для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в частности, в городе Москве можно ознакомиться в открытом доступе на сайте Комитета государственного строительного надзора города Москвы.
Согласно данному перечню к таким документам относятся: правоустанавливающие документы на земельный участок; акт приемки объекта капитального строительства; документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов, проектной документации и техническим условиям; схема расположения построенного, реконструированного объекта капитального строительства и расположения сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка с планировочной организацией земельного участка; заключение органа государственного строительного надзора; документ, подтверждающий заключение договора обязательного страхования гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте; технический план; градостроительный план земельного участка, разрешение на строительство.
К причинам отказа в получении разрешения на строительство следует отнести несоответствие объекта капитального строительства требованиям градостроительного плана, условиям разрешения на строительство или проектной документации.
Отметим, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не потребуется для объектов некапитального строительства, для которых нет необходимости получать разрешение на строительство.
После получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию у застройщика появляется право выполнять кадастровую регистрацию объекта и регистрировать право собственности на объект недвижимости.
Коснемся судебной практики по рассматриваемому вопросу.
Арбитражный суд рассмотрел дело по заявлению прокуратуры о привлечении индивидуального предпринимателя к административной ответственности, предусмотренной ч. 5 ст. 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее - КоАП РФ), в связи с эксплуатацией реконструированного объекта капитального строительства без соответствующего разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Материалы дела указывают на проведенную прокуратурой проверку соблюдения индивидуальным предпринимателем требований градостроительного законодательства при эксплуатации объекта капитального строительства, которая показала, что городской администрацией было выдано разрешение на ввод в эксплуатацию объекта, на основании чего затем было получено свидетельство о праве собственности на объект.
Проверка подтвердила, что эксплуатация указанного объекта осуществляется индивидуальным предпринимателем без установленного нормами законодательства разрешения на ввод в эксплуатацию.
В соответствии с градостроительным законодательством разрешение на ввод объекта в эксплуатацию застройщик должен получить в государственном органе, выдавшем ранее разрешение на строительство, при этом при обращении прилагается заключение органа строительного надзора о том, что объект капитального строительства соответствует требованиям технических регламентов, нормативных правовых актов и проектной документации.
Суд установил, что эксплуатация индивидуальным предпринимателем объекта капитального строительства без оформленного разрешения на ввод объекта в эксплуатацию подтвердилась полученными сведениями из департамента градостроительства и земельных отношений, а также актом осмотра земельного участка и объекта и актом прокурорской проверки.
Как говорится, незнание закона не освобождает от ответственности.
Потому при осуществлении своей деятельности индивидуальный предприниматель обязан был соблюдать нормы действующего законодательства в области градостроительства. Кроме того, со стороны индивидуального предпринимателя не было представлено каких-либо объективных и обоснованных доводов в свою защиту, которые могли бы подтвердить причины несоблюдения требований действующего градостроительного законодательства.
Рассмотрим другой пример из арбитражной судебной практики.
Решением арбитражного суда Московской области было отказано в удовлетворении заявленных требований общества с ограниченной ответственностью "А" (далее - заявитель) о признании недействительным разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного обществу с ограниченной ответственностью "Б" (далее - ответчик) сельской администрацией (далее - заинтересованное лицо).
Считая решение суда первой инстанции необъективным, заявитель обратился с жалобой в вышестоящий арбитражный апелляционный суд, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также на неправильное применение норм материального права.
Материалы дела указывают на то, что между спорящими сторонами был заключен предварительный договор аренды помещений, предусматривающий обязательство о заключении впоследствии уже долгосрочного договора аренды, а сам объект был передан по акту приема-передачи.
Согласно условиям договора и дополнительного соглашения к нему арендодатель предоставляет арендатору право на проведение подготовительных работ на объекте аренды до момента подписания акта приема-передачи на срок до нескольких месяцев после предоставления доступа в помещения. Под подготовительными работами понимались отделочные и иные работы, направленные арендатором на подготовку объекта аренды к эксплуатации.
При этом силами заявителя в целях подготовки объекта аренды к эксплуатации строился каркасный дом для охраны (далее - здание КПП) при въезде на прилегающую территорию объекта, однако право собственности на данное здание КПП регистрируется за ответчиком, основанием чего служит наличие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданное заинтересованным лицом.
На первый взгляд кажется вполне логичным мнение заявителя о признании незаконным указанного разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, однако арбитражный апелляционный суд посчитал по-другому и поддержал решение суда первой инстанции по следующим правовым основаниям.
Доводом заявителя для оспаривания указанного разрешения на ввод объекта в эксплуатацию служил факт того, что заявителем было возведено здание КПП и принадлежит оно именно ему.
Однако вместе с тем именно за ответчиком было зарегистрировано право собственности на основании полученного им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию было выдано ответчику в соответствии с судебным решением, которое ранее признало незаконным отказ сельской администрации в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и обязало впоследствии выдать такое разрешение ответчику.
Поскольку разрешение на ввод в эксплуатацию стало основанием для возникновения у ответчика права собственности на объект, то есть по факту гражданских прав на здание КПП, апелляционная инстанция считает, что удовлетворение заявленных требований незаконно в порядке АПК РФ, так как этот спор должен разрешиться в порядке искового производства.
При этом арбитражный апелляционный суд ссылается на Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", указывая, что спор о праве на недвижимое имущество не должен разрешаться в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений.
Кроме того, как выяснилось в рамках данного дела, заявителем был пропущен трехмесячный срок для обжалования ранее вынесенного судебного акта, при этом у заявителя была возможность узнать сведения об оспариваемом разрешении на ввод объекта в эксплуатацию с момента, когда он узнал о государственной регистрации права собственности ответчиком.
Арбитражным судом города Москвы уже ранее рассматривалось дело между спорящими сторонами, в рамках производства которого со стороны ответчика в суд было представлено ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов. Одним из таких документов была выписка из ЕГРП о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимого имущества, а именно информация о здании КПП и оспариваемом разрешении на ввод объекта в эксплуатацию как основание для регистрации права собственности.
В свою очередь в рамках этого же процесса со стороны истца было подано два ходатайства об ознакомлении с материалами дела. Потому обоснованных доказательств того, что у заявителя отсутствовала возможность ознакомления и получения копий судебного акта, им не было представлено.
Таким образом, на основании вышеизложенного решение суда первой инстанции было оставлено без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения.
Время от времени суды при принятии своих решений могут и ошибаться, но в конечном итоге законодательство остается соблюденным, как свидетельствует следующая судебная практика.
Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ отказался признать незаконными действия Департамента земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства (далее - департамент) о наложении на юридическое лицо административного штрафа за эксплуатацию объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, так как после завершения строительства объекта юридическое лицо обязано было обратиться в соответствующий орган исполнительной власти с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию с приложением необходимого пакета документов.
Изначально решением арбитражного суда было удовлетворено исковое требование юридического лица о признании незаконным и отмене постановления департамента о привлечении общества к административной ответственности, предусмотренной ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ.
Постановлениями арбитражных судов апелляционной и кассационной инстанций суда решение суда первой инстанции было оставлено без изменения.
Однако суд надзорной инстанции отменил все указанные судебные акты по следующим основаниям.
Административным законодательством предусмотрена соответствующая ответственность за эксплуатацию объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, за исключением случаев, когда такое разрешение не требуется.
Градостроительным законодательством также предусматривается наличие разрешения при строительстве, реконструкции объектов капитального строительства либо их капитального ремонта.
Ввод объекта в эксплуатацию осуществляется только после направления застройщиком соответствующего заявления в государственный орган, выдающий разрешение на строительство, с приложением всех необходимых документов (правоустанавливающих документов на земельный участок, градостроительного плана земельного участка, разрешения на строительство, документов о соответствии объекта капитального строительства проектной документации, заключения органа государственного строительного надзора).
После обязательной проверки документов и осмотра объекта капитального строительства данный государственный орган вправе выдать разрешение на ввод объекта в эксплуатацию либо же отказать в выдаче с пояснением причины.
После получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию осуществляется постановка построенного объекта на государственный учет.
Как следует из материалов дела, обществу выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства.
В соответствии с градостроительным законодательством после завершения строительства объекта юридическое лицо должно обратиться в соответствующий государственный орган с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию с приложением необходимых документов.
Игнорирование данной нормы закона и дальнейшая эксплуатация объекта без разрешения на ввод его в эксплуатацию будут считаться административным правонарушением.
Доводы предыдущих трех судебных инстанций касательно того, что юридическое лицо якобы утратило статус застройщика по причине продажи части помещений и не считается виновным, являются необоснованными.
Договор земельного участка и разрешение на строительство подтверждают статус юридического лица как застройщика, и именно на него возлагается обязанность по вводу объекта в эксплуатацию и получению соответствующего разрешения. А что касается продажи части помещений другим лицам, то это также не освобождает застройщика от соблюдения законных обязательств.
Таким образом, лишь надзорной судебной инстанцией на основании градостроительного законодательства было признано законным привлечение юридического лица к административной ответственности.
Кстати, названное выше постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации относительно толкования правовых норм является общеобязательным для применения арбитражными судами при рассмотрении аналогичных дел.
Также стоит добавить, что, кроме предусмотренных штрафных санкций за эксплуатацию здания без соответствующего разрешения на ввод его в эксплуатацию, законодательство содержит и иные, дополнительные рычаги давления на нерадивых правонарушителей, в том числе в вопросах налогообложения.
Например, Министерство финансов Российской Федерации в своем письме от 02.09.2014 N 03-03-06/1/43913 также указывает, что отсутствие у юридического лица или индивидуального предпринимателя разрешения на ввод здания в эксплуатацию может повлиять на расчет налога на прибыль, НДС и налога на имущество.
Таким образом, исходя из судебной практики юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям целесообразнее будет соблюдать правовые нормы действующего законодательства по вопросам получения разрешений на ввод зданий в эксплуатацию во избежание ответственности, в частности наложения штрафных санкций со стороны государственных органов.
Организация построила объект недвижимости (склад) силами привлеченной подрядной организации. В настоящий момент от организации-подрядчика объект строительства не принят, не подписаны соответствующие акты. В учете организации данный объект не учтен в составе основных средств и в эксплуатацию не введен. Вместе с тем указанный склад фактически эксплуатируется. Также организация зарегистрировала права собственности на данный объект. Организация ежемесячно несет расходы на содержание данного объекта в виде затрат на электроэнергию, газоснабжение, связь, охрану и т.п.
Каков порядок отражения указанных затрат в бухгалтерском и налоговом учете организации?
Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
В рассматриваемой ситуации расходы, связанные с содержанием здания, фактически достроенного и эксплуатируемого, но не введенного в эксплуатацию, не увеличивают первоначальную стоимость такого объекта.
В бухгалтерском учете организации такие расходы следует отразить в составе прочих расходов.
С целью снижения риска возникновения разногласий с налоговыми органами рассматриваемые затраты следует включать в состав расходов, учитываемых при налогообложении прибыли, после ввода построенного здания в эксплуатацию.
Обоснование вывода:
Бухгалтерский учет
В соответствии с п. 7 ПБУ 6/01 "Учет основных средств" (далее - ПБУ 6/01) основные средства принимаются к бухгалтерскому учету по первоначальной стоимости.
Согласно п. 8 ПБУ 6/01, п. 24 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств (утверждены Минфина России от 13.10.2003 N 91н) (далее - Методические указания) первоначальной стоимостью основных средств, приобретенных за плату, признается сумма фактических затрат организации на приобретение, сооружение и изготовление, за исключением НДС и иных возмещаемых налогов (кроме случаев, предусмотренных законодательством РФ).
При этом фактическими затратами на приобретение, сооружение и изготовление основных средств являются:
- суммы, уплачиваемые в соответствии с договором поставщику (продавцу), а также суммы, уплачиваемые за доставку объекта и приведение его в состояние, пригодное для использования;
- суммы, уплачиваемые организациям за осуществление работ по договору строительного подряда и иным договорам;
- суммы, уплачиваемые организациям за информационные и консультационные услуги, связанные с приобретением основных средств;
- таможенные пошлины и таможенные сборы;
- невозмещаемые налоги, государственная пошлина, уплачиваемые в связи с приобретением объекта основных средств;
- вознаграждения, уплачиваемые посреднической организации, через которую приобретен объект основных средств;
- иные затраты, непосредственно связанные с приобретением, сооружением и изготовлением объекта основных средств.
Как следует из п. 7 ПБУ 6/01, все документально подтвержденные расходы, которые можно считать фактическими расходами на приобретение, сооружение и изготовление основных средств в соответствии с данным перечнем, формируют первоначальную стоимость здания как основного средства.
При этом ПБУ 6/01 не конкретизирует, какие именно затраты относятся к непосредственно связанным с приобретением, сооружением и изготовлением объекта основных средств.
На основании п. 38 Методических указаний принятие объекта к учету на счет 01 "Основные средства" после приведения его в состояние, пригодное для использования, оформляется на основании утвержденного руководителем организации акта (накладной) приемки-передачи основных средств, который составляется на каждый отдельный инвентарный объект и соответствующей открываемой инвентарной карточкой учета объекта основных средств.
Обращаем внимание, что в силу п. 52 Методических указаний основные средства, которые прошли регистрацию права собственности и пригодны к эксплуатации, необходимо учитывать в бухгалтерском учете как основные средства, введенные в эксплуатацию.
В рассматриваемой ситуации, несмотря на то, что уже получены документы на право собственности, здание не введено в эксплуатацию, но фактически эксплуатируется.
В связи с отсутствием в нормативных актах по бухгалтерскому учету прямых указаний на порядок учета всех расходов, производимых организацией в период с момента сооружения объекта до момента его ввода в эксплуатацию, при их учете следует исходить из того, до какой даты производятся эти расходы: до даты утверждения акта ввода здания в эксплуатацию или после него.
На наш взгляд, все работы, непосредственно связанные с доведением объекта до состояния, пригодного к использованию, формируют его первоначальную стоимость.
В этом случае дебетуется счет 08 "Вложения во внеоборотные активы", а кредитуются счета учета производственных затрат и материалов.
При этом п. 8 ПБУ 6/01 предусмотрено, что в первоначальную стоимость основных средств не включаются общехозяйственные и иные аналогичные расходы, кроме случаев, когда они непосредственно связаны с приобретением, сооружением или изготовлением основных средств.
Следовательно, применительно к рассматриваемой ситуации, расходы на содержание здания в виде отопления, водоснабжения, обеспечения электроэнергией, связью и охраной не должны включаться в первоначальную стоимость основного средства, так как эти расходы осуществлены в период завершения строительства, но до момента ввода здания в эксплуатацию.
Согласно п. 4 "Расходы организации" расходы организации, в зависимости от их характера, условий осуществления и направлений деятельности организации, подразделяются на:
- расходы по обычным видам деятельности;
- прочие расходы.
В соответствии с п. 5 расходами по обычным видам деятельности являются расходы, связанные с изготовлением продукции и продажей продукции, приобретением и продажей товаров. Такими расходами также считаются расходы, осуществление которых связано с выполнением работ, оказанием услуг.
Для целей расходы, отличные от расходов по обычным видам деятельности, считаются прочими расходами.
По нашему мнению, расходы организации на приобретение коммунальных услуг с момента сооружения объекта недвижимости до момента ввода его в эксплуатацию не связаны непосредственно с изготовлением и продажей продукции, приобретением и продажей товаров, с выполнением работ и оказания услуг и должны учитываться в составе прочих расходов.
В соответствии с Планом счетов и Инструкцией для учета прочих доходов и прочих расходов предназначен счет 91 "Прочие доходы и расходы". Прочие расходы учитываются на субсчете "Прочие расходы" счета 91.
Таким образом, считаем, что в бухгалтерском учете организации расходы на приобретение коммунальных услуг, услуг связи и охраны с момента завершения строительства объекта недвижимости до момента ввода его в эксплуатацию относятся к прочим расходам (п. 12 ) и учитываются на субсчете "Прочие расходы" счета 91.
Налог на прибыль
Согласно НК РФ при определении налоговой базы по налогу на прибыль не учитываются затраты в виде расходов по приобретению и (или) созданию амортизируемого имущества, а также расходов, осуществленных в случаях достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, технического перевооружения объектов основных средств.
В соответствии с НК РФ первоначальная стоимость основного средства определяется как сумма расходов на его приобретение, сооружение, изготовление, доставку и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования.
Следует отметить, что налоговое законодательство не содержит прямых указаний относительно того, какие именно расходы необходимо включать в первоначальную стоимость основного средства в период с момента сооружения объекта до момента его ввода в эксплуатацию, а что можно учитывать в целях налогообложения единовременно.
В имеющихся ранее разъяснениях налоговых органов ( УФНС России по г. Москве от 18.04.2008 N 20-12/037669.2, от 10.10.2006 N ) следует, что затраты на доведение помещения до состояния, пригодного для использования, а также эксплуатационные расходы по их содержанию до ввода помещений в эксплуатацию в целях использования в деятельности, связанной с получением доходов, учитываются в первоначальной стоимости этих помещений при их документальном подтверждении.
При этом налоговые органы ссылаются на НК РФ, где дано определение первоначальной стоимости основного средства.
Соответственно, если все осуществляемые расходы направлены на доведение объекта до состояния, пригодного к использованию, то они будут формировать первоначальную стоимость здания.
РФ не устанавливает перечень расходов, включаемых в первоначальную стоимость основного средства.
По мнению Минфина России, изложенному еще в письме от 02.03.2006 N 03-03-04/1/178, в состав капитализируемых расходов в целях налогообложения не могут включаться расходы, которые не признаются капитальными и не включаются в первоначальную стоимость основных средств в целях бухгалтерского учета (п. 8 ПБУ 6/01). То есть при формировании первоначальной стоимости основного средства следует учитывать нормы бухгалтерского законодательства.
В другом Минфина России от 24.06.2010 N 03-07-10/10 высказано мнение, что расходы на оплату электроэнергии и воды, приобретаемых организацией для обеспечения строительства объекта недвижимости, подлежат включению в первоначальную стоимость сооружаемого основного средства.
В общем случае расходы на услуги по охране имущества учитываются в составе прочих расходов, связанных с производством и (или) реализацией на основании НК РФ.
Затраты налогоплательщика на приобретение топлива, воды, энергии всех видов, расходуемых на технологические цели, выработку (в том числе самим налогоплательщиком для производственных нужд) всех видов энергии, отопления зданий, а также расходы на трансформацию и передачу энергии учитываются в составе материальных расходов на основании НК РФ.
В некоторых письмах Минфином давались разъяснения, суть которых сводится к тому, что если налоговое законодательство определяет какие-либо затраты как самостоятельный вид расходов, то такие затраты следует учитывать в расходах отчетного (налогового) периода (смотрите, например, Минфина России от 10.07.2009 N 03-03-06/1/459, от 19.01.2009 N , от 14.12.2007 N , УФНС России по г. Москве от 22.12.2006 N ).
Судебные инстанции, как правило, также поддерживают мнение, что не подлежат включению в первоначальную стоимость объекта основных средств расходы, для которых НК РФ установлен особый порядок учета в целях исчисления налога на прибыль (смотрите, например, Пятого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2013 N 05АП-10211/13, Седьмого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2011 N , Девятого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2009 N 09АП-17511/2008, ФАС Северо-Западного округа от 22.03.2005 N А42-8523/04-28).
Однако ВАС РФ в от 20.06.2013 N ВАС-8095/13 поддержал налоговый орган, указав, что расходы, непосредственно связанные с созданием объекта капитального строительства, должны участвовать в формировании первоначальной стоимости и списываться через амортизацию.
Вместе с тем в рассматриваемой ситуации речь идет об эксплуатационных расходах (в том числе расходах на тепловую энергию, водоснабжение и обеспечение электроэнергией, связь, охрану).
Такие расходы не относятся к затратам на его сооружение или изготовление, ни к затратам на доведение имущества до состояния, пригодного для использования, поскольку связаны исключительно с содержанием имущества, поддержанием его сохранности.
Следовательно, они не должны увеличивать стоимость объектов недвижимости.
Такие расходы являются, по нашему мнению, экономически обоснованными, поскольку направлены на содержание объекта недвижимости, который будет приносить доход в будущем.
Отказ от несения таких затрат повлечет нанесение ущерба имуществу, приобретаемому для деятельности, направленной на получение дохода.
Аналогичная точка зрения высказывалась и в арбитражной практике. Так, например, в ФАС Центрального округа от 15.02.2007 N А09-4610/06-13-16 (данное дело касалось правомерности принятия НДС к вычету) суд указал, что содержание имущества в должном состоянии непосредственно относится к производственной деятельности, направлено на получение дохода, так как поддерживает временно не используемые производственные фонды в надлежащем состоянии.
Ранее специалистами Минфина России разъяснялось, что рассматриваемые расходы не соответствуют НК РФ. Следовательно, организация не вправе их учесть при налогообложении прибыли ( Минфина России от 24.05.2012 N 03-05-05-01/27, от 24.02.2012 N ).
В от 22.05.2013 N 03-03-06/2/18071 Минфин России отметил, что названные затраты (в том числе стоимость коммунальных услуг, расходы на охрану и уборку помещений) компания не вправе учитывать при налогообложении прибыли. Однако в случае, если будет принято решение о переводе здания в состав основных средств, расходы на его содержание (в том числе и за период, когда указанное имущество не использовалось в деятельности организации) могут быть включены в состав материальных расходов при определении налоговой базы по налогу на прибыль.
Данное мнение косвенно подтверждается и в разъяснениях, содержащихся в Минфина России от 05.03.2011 N 03-03-06/2/39.
Аналогичного мнения придерживаются и суды, смотрите постановление ФАС Волго-Вятского округа от 21.11.2007 N А38-3028-4/330-2006 (4/11-2007), Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2011 N 13АП-17708/11.
Принимая во внимание все вышесказанное, полагаем, что затраты на оплату коммунальных услуг и оплату услуг связи и охраны, за период с момента окончания строительства здания до ввода его в эксплуатацию могут быть учтены в составе расходов при расчете налоговой базы по налогу на прибыль организаций.
Полагаем, что с целью снижения риска возникновения разногласий с налоговыми органами рассматриваемые затраты следует включать в состав расходов, учитываемых при налогообложении прибыли, после ввода построенного здания в эксплуатацию.
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Галимарданова Юлия
Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Королева Елена
Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.
Инструкция
Для ввода здания в эксплуатацию обратитесь в органы госстройнадзора своего региона с заявлением. К заявлению приложите проект и эскиз строения, строительный паспорт, разрешение на строительство.
Также вам потребуется получить акт приемочной жилищной комиссии, которая работает в каждом районном муниципалитете. Согласуйте строительный объект с пожарным надзором своего района. Для этого вызовите уполномоченных представителей и получите акт согласования, подтверждающий разрешение на ввод здания в эксплуатацию.
Обратитесь в региональные коммунальные службы. Вам выдадут разрешение на ввод строения в эксплуатацию. Получите согласования во всех сетях инженерных коммуникаций. То есть если в вашем строении подключен газ, то разрешение на ввод в эксплуатацию получите у поставщиков. Также вы должны получить разрешение в районной электросети.
Согласуйте все документы с отделом архитектуры и градостроительства, поставьте резолюцию главы местной администрации и готовые документы и их ксерокопии представьте для рассмотрения в региональные органы госстройнадзора. Вы получите постановление о вводе здания в эксплуатацию.
Со всеми документами обратитесь в БТИ. Напишите заявку на вызов технического сотрудника. На основании осмотра строений на них составят технические документы, оформят кадастровый план и паспорт, а также присвоят номер и почтовый адрес, если до этого момента у вас его не было.
Получите выписку из кадастрового паспорта и копию кадастрового плана. Обратитесь в ФУГРЦ, заполните бланк заявления, представьте все документы и ксерокопии. Через один месяц вам выдадут свидетельство о собственности.
Совсем иначе обстоит дело с вводом в эксплуатацию объектов, построенных самовольно, то есть без разрешения. Процесс получения всех разрешающих документов точно такой же, как указано, но если какие-то органы исполнительной власти или уполномоченные лица откажут выдать разрешение, например ввиду того, что объект построен на важных сетях города или района, обратитесь в Арбитражный суд. Часто даже через суд невозможно ввести самовольные постройки в эксплуатацию и их могут заставить снести в принудительном порядке.
Поэтому никогда не рискуйте и не возводите никаких строений без разрешения отдела архитектуры и градостроительства.
Объект завершенного строительства вводится в эксплуатацию в соответствии с правилами, установленными рядом статей Гражданского кодекса, Федеральными и региональными законами. Перед регистрацией прав собственности необходимо оформить все документы и согласовать их в соответствии с установленным порядком.
Вам понадобится
Инструкция
Если вы завершили строительство и планируете ввести его в эксплуатацию , при этом перед началом возведения объекта получали разрешение и строительный паспорт в отделе архитектуры и градостроительства , обратитесь в районную администрацию с заявлением.
К вам направят региональную комиссию. На основании осмотра завершенного строения составят акт. Данный документ вы обязаны согласовать с представителями регионального отделения пожарной охраны, санитарной эпидемиологической станции, с районным отделом жилищно-коммунального хозяйства, с энергетическими компаниями, поставляющими свет, газ и тепло. Вам подпишут акт согласования, после чего можно приступать к оформлению технических и кадастровых документов на объект.
Для оформления технических и кадастровых документов обратитесь в бюро технической инвентаризации, напишите заявку на вызов технического инженера. Предъявите паспорт, акт согласования, разрешение на строительство, строительный паспорт и все ксерокопии документов.
Ваше строение осмотрят, составят на него технический план, на основании которого оформят технический, кадастровый паспорт и план.
Технический паспорт останется у вас, кадастровый паспорт и план будет храниться в БТИ. Получите выписки из кадастровых документов.
Далее, обратитесь в государственную регистрационную палату. Предъявите все оформленные документы и ксерокопии, заполните бланк заявления, заплатите государственную пошлину за регистрацию. Через 30 дней вы получите свидетельство о собственности. Объект будет считаться введенным в эксплуатацию .
Совершенно по-другому будет обстоять оформление объекта самовольного строительства , на который вы не получили разрешения и не оформили строительный паспорт. Вам придется проводить полное оформление разрешений, и только после этого вы сможете ввести строение в эксплуатацию указанным способом.
Чтобы получить разрешение и строительный паспорт на самовольно возведенный строительный объект, обратитесь в лицензированную компанию, пригласите архитектора. Вам составят проект и эскиз построенного здания. После чего вы обязаны обратиться в отдел архитектуры, получить акт согласования, подписать его во всех ведомствах: администрации, коммунальном хозяйстве, пожарной охране, СЭС, у энергетиков. На основании согласованного акта вам выдадут разрешение и строительный паспорт постфактум. Далее оформление производится обычным способом.
В случае, если вы не можете произвести согласование построенного объекта с какими-то ведомствами, обратитесь с заявлением в суд. На основании постановления вам разрешат ввести здание в эксплуатацию или заставят в принудительном порядке его демонтировать. Такое может случиться из-за нарушения строительных норм или при возведении объекта на коммуникационных системах города.
