Страница 3 из 22
Цели и принципы управления недвижимым имуществом
Управление недвижимостью как особый вид предпринимательской деятельности может в зависимости от ситуации обозначать:
принятие решений и оформление документов в отношении имущественных прав на объекты собственности;
управление конкретным видом объекта в процессе его эксплуатации для удовлетворения личных потребностей или коммерческого использования;
любое единичное целенаправленное организующее воздействие на недвижимое имущество для достижения поставленных целей;
процесс реализации функций управления для получения определенных социально-экономических результатов;
систему законодательного и исполнительного регламентирования и контроля поведения всех участников отношений недвижимости, осуществляемую уполномоченными государством органами в целях стабилизации и эффективного развития экономики в изменяющихся условиях, которую называют регулированием.
Управление? более высокий уровень работы с недвижимостью по сравнению с обычными риэлторскими операциями.
Управляющий недвижимостью должен иметь широкие и глубокие знания по гражданскому праву, финансовому менеджменту, инвестиционному анализу, теории и практике управления инвестиционными проектами и др.
В сфере предпринимательства управление недвижимостью ? это деятельность, осуществляемая на свой риск, направленная по поручению собственника на извлечение прибыли от реализации полномочий собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим недвижимым имуществом.
Управляющий недвижимым имуществом ? это юридическое или физическое лицо, которое по договору с собственником недвижимого имущества и в его интересах в течение определенного срока времени от своего имени совершает любые юридические и фактические действия с этим имуществом, если только какие-то из них прямо не запрещены законом или договором.
Брокер ? это физическое лицо, непосредственно работающее с клиентами и заключающее с ними от имени юридического лица или в качестве индивидуального предпринимателя договоры по осуществлению гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом.
Агент ? физическое лицо, непосредственно работающее с клиентами и осуществляющее всю подготовительную работу для заключения брокером договоров с клиентами по осуществлению гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом.
Управление недвижимостью включает все виды деятельности и все операции с нею: строительные, инвестиционные, владения и пользования, посреднические (риэлторские), залого-вые, трастовые, обменные и др. Объектами управления выступают не только отдельные здания различного назначения (жилые, офисные, производственные, складские) и имущественные комплексы предприятий всех форм собственности, но и соответствующие их системы? весь жилой фонд (муниципальный, ЖСК, ведомственный, частный) страны или региона, земельный фонд, лесной фонд и др.
Субъектами управления являются все участники отношений недвижимости: собственники, владельцы и пользователи, арендаторы, инвесторы, профессиональные посредники (риэлторы), уполномоченные государственные органы и организации инфраструктуры.
Управление недвижимостью может быть внешним и внутренним. Внутреннее управление? это регламентация деятельности каждого лица (организации) ? участника рынка недвижимости ее собственными нормативными документами (уставом, правилами, положением, инструкциями).
Внешнее регулирование выражается в установлении государством и его уполномоченными органами, а также международными соглашениями норм и правил поведения каждого участника рынка недвижимости.
По осуществляющим управление недвижимостью субъектам выделяются пять видов регулирования:
государственное регулирование рынка недвижимости на федеральном, региональном и муниципальном уровнях различными государственными органами и организациями в соответствии с выполняемыми функциями;
самоуправление рынка недвижимости профессиональными его участниками и их объединениями? ассоциациями риэлторов и Российской гильдией риэлторов;
общественные воздействия? мнения жителей микрорайонов и реакция широких слоев общества на те или иные операции с недвижимостью (например, всеобщее неприятие ваучерной приватизации государственного имущества), которая во многих случаях служит основой для нормативных актов, положений и т.д.;
управление определенным недвижимым имуществом;
заключение полного пакета контрактов, обеспечивающих функционирование и использование объекта в соответствии с его целевым назначением.
Различают следующие виды планирования:
долгосрочное;
среднесрочное;
краткосрочное.
В процессе управления недвижимостью реализуются следующие функции:
прогнозирование, постановка целей и выбор стратегии их достижения;
планирование и проектирование;
строительство или реконструкция;
регистрация, оценка и учет;
эксплуатация, налогообложение и извлечение доходов;
контроль и распоряжение, корректировка плана.
Создание и управление недвижимостью начинается с проектирования и разработки различных по степени детализации и сроку реализации планов формирования и возможных направлений использования объекта недвижимости.
Управление недвижимостью, как и в любой другой сфере предпринимательской деятельности, невозможно без четко сформулированных целей, которые служат:
исходным моментом любых управленческих действий;
основой построения критериев оценки результатов предпринимательской деятельности;
основой анализа проблем? несоответствия желаемого и достигнутого состояния? и выработки новых решений.
В самом общем виде цель? это будущее желаемое состояние или совокупность достигаемых человеком результатов в процессе и по завершению направленных действий. Цель появляется на основе мотивов и выступает в форме потребностей, на удовлетворение которых направлен всякий труд. Мотив ? внутреннее психическое состояние, побуждающее человека к деятельности, позволяющей удовлетворить различные потребности? материальные, духовные, в процессе труда и результатами труда, самовыражения и социальной значимости. Из содержания любого мотива вытекает его структура, включающая:
потребности, которые хочет удовлетворить человек;
благо, позволяющее удовлетворить соответствующие потребности;
трудовые действия, необходимые для получения блага;
цену или материальные затраты и моральные издержки по осуществлению трудовой деятельности.
Цель выполняет следующие основные функции:
инициативы? сопоставление существующего и желаемого состояния, вызывающее стремление к действиям;
инструмента управления? руководящее требование, повелитель (императив) действий;
критерия принятия решений? оценки информации и выбора альтернатив;
координирования? осуществление бесконфликтных отношений всех лиц, принимающих решения в соответствии с установленными целями;
контроля? обеспечение объективной обратной связи в системе управления по конечным результатам.
Недвижимые объекты приобретают в собственность для удовлетворения личных или общественных потребностей либо для предпринимательской деятельности. Соответственно цели управления недвижимостью бывают двух видов: финансово-экономические и нестоимостные (товарищеские, общественные, благотворительные и др.).
По отношению к высшей цели все другие цели (промежуточные, субцели) выступают как средства ее достижения.
Изменение целей управления возможно в случаях:
1) реализации целей в предшествующий период, когда они полностью оправдались или достижение их оказалось нецелесообразным;
2) изменения внешней среды? политических, социально-экономических и рыночных условий, законодательства и других факторов;
3) изменения интересов и предпочтений собственника, жизненной стадии объекта недвижимости и т.п.
Правильно поставленные цели по управлению недвижимостью должны отвечать следующим требованиям:
измеримость? количественная и качественная оценка степени достижения (стоимостные и нестоимостные измерители);
реальность? поэтапная достижимость с учетом возможностей и существующих ограничений;
четкость и конкретность? точная и ясная формулировка содержания, объема и времени.
Основные цели управления рынком недвижимости:
реализация конституционных прав граждан на недвижимое имущество и обязанностей, связанных с владением им;
установление на рынке определенного порядка и условий для работы всем его участникам;
защита участников от недобросовестности, мошенничества и преступных организаций и лиц;
обеспечение свободного ценообразования на объекты недвижимости в соответствии с предложением и спросом;
создание условий для инвестиций, стимулирующих предпринимательскую деятельность в сфере производства;
оздоровление экологической среды, достижение экономического роста, снижение безрабо-тицы, решение жилищной проблемы и других общественных целей;
справедливое налогообложение недвижимого имущества и участников рынка недви-жимости;
создание благоприятных условий решения жилищной проблемы в стране и регионах.
Принципы управления рынком недвижимости во многом зависят от политических и экономических условий в стране, но одновременно они должны учитывать сложившийся мировой опыт. Достижение сформулированных целей возможно при учете следующих принципов управления.
1. Разделение процедур? применение особых подходов к регулированию отношений различных видов недвижимости? жилых и нежилых помещений, земельных, лесных участков и других объектов.
2. Открытость информации обо всех участниках и объектах рынка недвижимости для принятия деловых решений.
3. Гласность нормотворчества? публичное обсуждение проектов законов и других нормативных актов. Например, обсуждение программы жилищной реформы, затрагивающей интересы всех слоев населения.
4. Конкурентность как механизм повышения качества услуг на рынке и снижения их стоимости.
5. Разделение полномочий между регулирующими органами? нормотворчество и нормоприменение? не должны совмещаться в одном лице.
6. Объекты недвижимости государственной и муниципальной собственности находятся в общем совместном владении и пользовании всего населения соответствующего региона.
7. Простота и понятность правил и процедур, установленных законодательными актами о недвижимости, надежность защиты собственников? добросовестных приобретателей от любого произвола.
8. Применение дополнительных мер защиты на рынке жилых помещений граждан группы риска? несовершеннолетних, одиноких пенсионеров, инвалидов и др.
9. Рациональное распределение функций управления рынком недвижимости между государственными органами и профессиональными участниками? коммерческими и общественными организациями (ассоциациями риэлторов, оценщиков и др.).
10. Политика в области управления недвижимостью должна обеспечивать эффективное использование земель в соответствии с утвержденными схемами зонирования территории и исключительное адресное и обоснованное предоставление льгот по налогообложению с постепенным переходом от предоставления льгот по земельным платежам к адресным компенсационным выплатам из бюджета в соответствии с проводимой социальной политикой.
11. Представительные органы государственной власти (федеральные, территориальные и муниципальные) в интересах населения принимают законы и иные нормативные правовые акты, устанавливающие порядок владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости.
12. Распоряжение государственной недвижимостью в соответствии с действующим законодательством осуществляют исполнительные органы государственной власти.
Управление коммерческой недвижимостью - это вид предпринимательской деятельности, направленный на рациональное использование имеющегося недвижимого имущества, приносящий собственнику этого имущества максимальную прибыль. Управление коммерческой недвижимостью предполагает осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений, определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр. в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника.
Основным объектом управления является объект недвижимости, под которым понимается юридически обособленная часть недвижимого имущества, состоящая из земельного участка (или его доли) и всех связанных с ним зданий и сооружений (или их частей). В качестве объекта управления могут выступать также имущественные комплексы, основу которых составляют объекты (группы объектов), объединенные единством территории, инженерной инфраструктурой, предназначением и взаимодополняющие друг друга таким образом, что могут рассматриваться как единый взаимосвязанный комплекс недвижимого имущества, управление которым как единым целым в наибольшей степени обеспечивает достижение целей собственника. Управление недвижимостью осуществляется в трех направлениях:
Исходной точкой управления недвижимостью является определение целей и задач этого управления.
Управление недвижимостью характеризуется многообразием форм и механизмов своего проявления в зависимости от характера собственности на объект недвижимости. В связи с этим цель управления недвижимостью представляет ожидаемый результат от владения, распоряжения и пользования имеющимся объектом недвижимости.
Этот ожидаемый результат дифференцируется в зависимости от типа объекта недвижимости, намерений собственника и этапа жизненного цикла объекта недвижимости.
С точки зрения роли недвижимости в реализации интересов собственника вся нежилая недвижимость может быть разделена на два типа:
Соответственно цели управления недвижимостью бывают двух типов - операционные и коммерческие.
Цели управления операционной недвижимостью:
Основными целями управления коммерческой недвижимостью являются:
В соответствии с указанными целями управление недвижимостью должно обеспечить выполнение следующих задач:
В соответствии с вышеперечисленными задачами общая система управления недвижимостью подразделяется на ряд взаимосвязанных подсистем. При этом подсистемы управления различаются по уровням, среди которых можно выделить:
На каждом уровне системы управления приходится решать ряд дополнительных задач, возникающих в результате соединения отдельных объектов недвижимости.
Кроме того, существуют определенные различия в перечне задач управления коммерческой и операционной недвижимостью. Наличие общих базовых целей подразумевает единство стоящих перед системой управления недвижимостью всех классов задач.
Для решения поставленных задач в основу системы управления коммерческой недвижимостью должны быть положены следующие принципы.
1. Принцип целенаправленности управления. Для каждого объекта недвижимости (имущественного комплекса) собственником должна быть определена цель, которую он преследует и достижению которой служит объект.
Цели должны иметь количественное выражение, позволяющее оценить степень их реалистичности и результаты деятельности по их достижению. На основании целей собственника, мониторинга рынка и анализа состояния объекта недвижимости (имущественного комплекса) применительно к каждому объекту управления должен разрабатываться перечень мероприятий, обеспечивающих максимальное достижение целей собственника (стратегии и программы управления объектом недвижимости). Программы управления (бизнес-планы) каждым объектом недвижимости должны содержать экономически обоснованные показатели текущего и среднесрочного планирования, финансовых, экономических и иных результатов.
Применительно к коммерческой недвижимости понятие «наилучшее и наиболее эффективное использование» подразумевает такое использование, которое из всех юридически допустимых, физически осуществимых, финансово приемлемых и максимально продуктивных вариантов использования имеет своим результатом повышение рыночной стоимости объекта, сведение до минимума расходов и максимальное увеличение доходов собственника объекта при подходящей долгосрочной норме отдачи и величине риска.
На основе наилучшего и наиболее эффективного использования выбирается тот или иной вариант использования конкретного объекта недвижимости, который затем претворяется в жизнь в процессе управления им.
Профессиональный управляющий недвижимостью - это юридическое или физическое лицо, которое по договору с собственником объекта недвижимости и в его интересах в течение определенного срока от своего имени совершает юридические и фактические действия с этим объектом, если они не запрещены законом или договором доверительного управления.
Деятельность управляющей компании (УК) предполагает эффективное взаимодействие не только с собственником и пользователем недвижимости, но и с подрядными организациями, которые осуществляют уборку и ремонт объектов недвижимости, поставляют электроэнергию, воду, тепло. В обязанности управляющего входит создание собственного коллектива работников, обслуживающих вверенный объект.
Многогранность и сложность недвижимости, разнообразие возможностей ее рыночного обращения и видов использования обусловливают необходимость создания эффективной системы управления недвижимостью, которая:
Основополагающий принцип управления недвижимостью - обеспечение четкой структурированности процесса управления, создание открытой, прозрачной системы взаимодействия. Задача управляющего - организовать такую систему контроля за всеми службами объекта, которая позволяет охватывать все, что происходит на объекте, как самому управляющему, так и собственнику.
Открытость системы позволяет поддерживать управление объектом на высоком профессиональном уровне, вовремя устранять недостатки и оперативно принимать решения. Четкий контроль и грамотное построение системы управления объектом позволяет наладить и поддерживать доверительные отношения собственника и управляющей компании.
Работа с объектами коммерческой недвижимости представляет собой достаточно сложный процесс, где выделяются следующие функции.
1. Отношения с собственником объекта недвижимости. Играют ключевую роль в успехе управления объектом, поскольку от сложившихся отношений в основном будет зависеть результат. Деятельность управляющего в отношениях с собственником должна быть легитимна и прозрачна, а взаимоотношения между собственником и управляющим соответственно оформлены.
Взаимоотношения с собственниками объектов недвижимости строятся на основе договора управления объектами недвижимости и программы управления объектом недвижимости.
Правоотношения между собственником и управляющим прописаны в ГК РФ. По договору управления объектом недвижимости (доверительного или другой юридической формы) собственник объекта недвижимости передает его управляющей компании на определенный срок, а управляющая компания обязуется осуществлять управление этим объектом недвижимости в интересах собственника или указанного им лица (выгодоприобретателя). Передача объекта недвижимости в управление не влечет перехода права собственности на него к управляющей компании.
В пределах, предусмотренных законом и заключенных договором, управляющая компания осуществляет правомочия собственника в отношении переданного в управление имущества. Она несет ответственность за результаты управления, возмещая (при выявленном отсутствии должной заботы об интересах выгодоприобретателя или собственника) выгодоприобретателю упущенную выгоду за время управления объектом недвижимости, а собственнику - убытки, причиненные утратой или повреждением имущества, с учетом его естественного износа, а также упущенную выгоду. Поэтому в договоре на управление рекомендуется прописывать формы и механизмы отчетности управляющей компании.
Типовая форма договора доверительного управления имуществом представлена в Приложении 1.
Главный мотив, по которому собственник привлекает к управлению принадлежащим ему объектом недвижимости управляющую компанию, - получение последней более высоких результатов по сравнению с самостоятельным управлением. Собственник не всегда в состоянии сам эффективно использовать принадлежащее ему имущество, управлять им с надлежащей для себя выгодой. Таким образом, передавая часть своих прав управляющим компаниям, собственники:
Программа управления объектом недвижимости разрабатывается управляющей компанией по результатам анализа текущего состояния объекта недвижимости и прогноза его изменения на период управления. В программе управления приводится перечень мероприятий по всем направлениям управления объектом недвижимости, а также бюджет доходов и расходов.
Программа управления утверждается собственником, который, оценивая ее выполнение, контролирует достижение поставленных целей. В соответствии с договором управляющая компания раз в месяц или в квартал предоставляет собственнику отчет об исполнении бюджета объекта недвижимости с внесением необходимых корректировок на предстоящий период.
Специфика арендных услуг заключается в том, что «потребление» недвижимости происходит по месту ее создания и нахождения. Обслуживание арендаторов совершаются непосредственно на объектах. Кроме того, взаимодействие сторон не ограничивается моментом подписания контракта, а длится в течение всего срока аренды, который может составлять несколько лет. Таким образом, объект недвижимости становится «домом для бизнеса» арендатора. Это требует создания комфортных условий для его осуществления, а также благоприятной атмосферы сотрудничества и хороших отношений между персоналом арендатора и компании по управлению недвижимостью.
Чтобы финансовое планирование стало эффективным, нужно определить систему целевых показателей и обеспечить автоматизацию процессов сбора информации, ее обработки и анализа.
10.Организация технического обслуживания и клининга. Цель технического обслуживания - обеспечение функционирования объекта недвижимости. Для нормального содержания недвижимого имущества необходимо иметь четкое представление об условиях его технической эксплуатации: предельные значения нагрузок и их характер, разрешенные и запрещенные действия пользователя. Управляющая компания определяет, какие функции по содержанию и эксплуатации объекта выполнять самостоятельно, а какие перепоручить сторонним исполнителям.
Специализированные организации могут выполнять отдельные виды работ и услуг: санитарную уборку помещений, вывоз мусора и твердых бытовых отходов, ремонт и т.д.
Эти взаимоотношения строятся на основе рационального разделения функций и организации договорных взаимоотношений между управляющей компанией и организациями коммунального хозяйства с соответствующим разделением прав, обязанностей и ответственности сторон.
Управляющая компания осуществляет рациональное распределение финансовых ресурсов между производителями коммунальных услуг, выступает заказчиком на обслуживание, содержание, ремонт и развитие управляемых ею объектов недвижимости, а также на предоставление услуг клиентам.
Организации коммунального хозяйства выполняют функции подрядчиков (исполнителей услуг) по обслуживанию, содержанию и ремонту объектов коммунального хозяйства, а также предоставлению услуг.
Подрядчиками по реконструкции и строительству объектов недвижимости являются ремонтно-строительные организации, финансово-строительные или финансово-строительно-эксплуатационные компании.
При взаимодействии с подрядчиками управляющая компания стремится:
Для достижения максимального эффекта управляющая компания:
В процессе осуществления своих функций управляющая компания:
Договоры на обслуживание, содержание, ремонт и развитие объектов недвижимости должны содержать:
Договоры на обслуживание, содержание, ремонт и развитие объектов недвижимости заключаются управляющей компанией, как правило, на конкурсной основе с привлечением различных орга-низаций-подрядчиков, что позволяет снизить стоимость работ по договору.
С подрядными организациями взаимоотношения строятся на принципах удовлетворения потребностей клиентов, соблюдения интересов собственника объекта недвижимости и взаимной выгоды управляющей компании и подрядных организаций.
Управляющая компания формулирует требования к объему и качеству покупаемых услуг, исходя, прежде всего, из интересов своих клиентов. Она стремится добиться приемлемых условий обслуживания, так как обладает специалистами, компетентными в технических вопросах эксплуатации и обслуживания объектов недвижимости, которые грамотно могут обсуждать профессиональные проблемы со своими коллегами из коммунальных предприятий. Кроме того, она обладает достаточными финансовыми ресурсами, позволяющими отстаивать свои требования на переговорах.
В то же время управляющая компания гарантирует подрядным организациям соблюдение всех необходимых условий эксплуатации систем жизнеобеспечения объекта недвижимости, своевременную оплату поставляемых услуг, стабильность спроса на коммунальные услуги.
В процессе приема объекта управляющей компанией проводится детальная проверка его энергопотребления и водопотребления, а затем повторяется каждый год и при замене важных узлов оборудования, косметическом или плановом ремонтах.
По данным специалистов, теплопотери через окна и двери лоджий составляют в среднем 40-60% всехтеплопотерь здания, поэтому снижение их в процессе эксплуатации имеет большое значение и предупреждает обоснованные жалобы арендаторов на низкую температуру воздуха в помещениях. Уплотнение горизонтальных притворов способствует уменьшению общей воздухопроницаемости окон на 50%.
Управляющая компания, установив приборы учета воды и тепла, оплачивает коммунальным предприятиям потребление этих ресурсов по фактическому расходу, а не по нормативам, которые используются при существующем порядке содержания объектов недвижимости. При этом установленный норматив значительно превышает аналогичный показатель во многих крупных городах мира.
Так, управление коммерческой недвижимостью включает в себя: разработку концепции объектов; консалтинг; маркетинговые исследования; финансовый анализ; подбор персонала; анализ рынка; планирование офисного (торгового, сервисного) пространства; работу с арендаторами; контроль технической эксплуатации здания и др.
Эффективное управление недвижимым имуществом гарантирует, что здание будет занято арендаторами, состав которых тщательно подобран, помещение будет содержаться в хорошем состоянии, чтобы избегать потерь стоимости или ухода арендаторов, соответствующие услуги будут предоставляться без неоправданных затрат, разногласия с арендаторами будут оперативно улаживаться, и с ними будут поддерживаться партнерские отношения.
Процесс управления недвижимостью можно разделить на следующие этапы:
Выделяются следующие основные моменты передачи объекта недвижимости в управление: установление срока передачи; назначение лиц, ответственных за сдачу и приемку объекта.
Передача должна производиться в присутствии заказчика на управление (и вышестоящего управляющего) с обязательным осмотром и фиксацией технического состояния зданий и сооружений, оборудования и благоустройств.
Акт приема-передачи должен содержать:
Для приема-передачи объекта недвижимости создается специальная комиссия, состоящая из представителей собственника и управляющей компании. Комиссия проводит инвентаризацию передаваемого имущества и документов, фиксирует техническое состояние инженерного оборудования, объекта недвижимости, передаваемых основных и оборотных средств. Комиссией также фиксируется информация по пользователям помещений. Отдельному описанию подлежат характеристики прилегающего земельного участка: общая площадь земельного участка, площадь застройки, уборочная площадь, имеющиеся улучшения, состояние зеленых насаждений, ограждений, площадь асфальтовых дорожек, газонов и т.д. При этом составляется подробный план с нанесением внешних инженерных сетей и коммуникаций.
На этапе подготовки объекта недвижимости к коммерческому использованию необходима детализация и конкретизация стратегии управления объектом в программе управления объектом, осуществляются мероприятия по приданию объекту недвижимости необходимых технико-экономических свойств. Еще одним важнейшим моментом данного этапа является придание объекту недвижимости необходимых технико-экономических свойств. На этом этапе происходит:
При модернизации могут улучшаться планировочные решения, устанавливаться новое инженерное оборудование.
Часто необходимо проведение капитального ремонта, т.е. устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замена их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели объекта недвижимости.
Так, модернизационные мероприятия направлены на снижение морального износа, а капитальный ремонт - на снижение физического износа объекта недвижимости.
Для определения эффективности модернизации и капитального ремонта объекта недвижимости необходимо сопоставить получаемые экономические результаты с затратами для их достижения. Результаты модернизации и капитального ремонта могут выражаться в устранении морального и физического износа, экономии эксплуатационных расходов, увеличении рыночной привлекательности и стоимости объекта недвижимости, увеличении доходов от сдачи в аренду и т.д.
Для того чтобы поднять привлекательность объекта недвижимости, управляющая компания должна обеспечить необходимый уровень его внешнего благоустройства.
Специфика функционально-планировочной организации различных типов застройки предопределяет различный подход к организации системы внешнего благоустройства, к содержанию и эксплуатации отдельных ее элементов. В то же время можно выделить общие положения, составляющие основу формирования, содержания и эксплуатации системы внешнего благоустройства недвижимости.
Процесс благоустройства включает в себя проектирование системы благоустройства, реализацию благоустроительного проекта, содержание и техническую эксплуатацию, ремонт и реконструкцию системы благоустройства объектов и его элементов.
В сфере инженерного благоустройства прилегающей территории чаще всего решаются проблемы организации поверхностного стока, нарушенного в результате неоднократного ремонта дорожного полотна и нарушений в функционировании водоотводящих систем.
Для регламентирования работ по содержанию зеленых насаждений управляющая компания проводит инвентаризацию зеленых насаждений с разработкой паспорта объекта.
В паспорте объекта озелененной территории указывают сведения о состоянии зеленых насаждений, сроки проведения озеленительных мероприятий. План по озеленению разрабатывается с участием ди-зайнера-декоратора и с привлечением других специалистов.
В системе внешнего благоустройства объекта недвижимости важнейшее место занимает организация автопарковок. Необходимый размер парковки определяется из расчета 1 арендатор - 1 машина. Помимо этого необходимо иметь дополнительный резерв около 10% машино-мест, оплата за которые производится по повышенному тарифу. Проблема размещения автопарковки в каждой градостроительной ситуации требует своего отдельного решения с учетом имеющихся территориальных резервов застройки.
На объектах недвижимости должны быть также созданы необходимые условия для работы спецавтотранспорта и сбора отходов. В соответствии с СанПиН на территории должны быть выделены специальные площадки для размещения контейнеров с удобными подъездами для транспорта.
Площадки для установки контейнеров должны быть удалены от объектов недвижимости на расстояние не менее 20 м и не более 100 м. Размещение мест временного хранения отходов согласовывается с районным архитектором и районными санэпидстанциями. Для определения числа устанавливаемых мусоросборников (контейнеров) следует исходить из численности персонала арендаторов, пользующегося мусоросборниками, нормы накопления отходов, сроков хранения отходов. Расчетный объем мусоросборников должен соответствовать фактическому накоплению отходов в периоды наибольшего их образования.
Отдельные требования установлены для сбора пищевых отходов. Пищевые отходы разрешается собирать только в специально предназначенные для этого сборники (баки, ведра и т.д.), окрашенные изнутри и снаружи краской, закрывающиеся крышками. Сборники пищевых отходов следует устанавливать в местах, согласованных с местными учреждениями санитарно-эпидемиологической службы. Временное хранение пищевых отходов в объектах торговли и общественного питания независимо от их подчиненности должно осуществляться только в охлаждаемых помещениях.
Одним из эффективных способов защиты интересов собственника объекта, клиентов и управляющей компании является страхование. Система страхования подразумевает:
Система страховой защиты объекта предполагает определение управляющей компанией страховых рисков, наиболее характерных для конкретной территории: пожары; взрывы бытового газа; проникновение воды через кровлю; проникновение воды в результате применения средств пожаротушения; аварии систем водоснабжения, отопления, канализации и внутреннего водостока; террористические акты и противоправные действия третьих лиц и т.д. Перечень возможных страховых случаев согласовывается с собственником объекта.
Страхование гражданской ответственности управляющей компании и подрядных организаций предполагает страхование риска ответственности за ущерб, нанесенный арендаторам объекта недвижимости при проведении работ по техническому обслуживанию, текущему и капитальному ремонту, переоборудованию (перепланировке) помещений объекта. Опыт показывает, что даже при наличии технического обоснования возможно причинение вреда соседним помещениям и объектам совместного пользования, снижение качества работы как отдельных систем и конструкций, так и параметров технического состояния зданий в целом. При этом не исключены аварии систем водоснабжения, канализации, отопления и пожары, возникающие по вине строительных и подрядных организаций. Нанесение ущерба может произойти как во время работ, так и в процессе эксплуатации зданий. Данный вид страхования позволяет создать экономический механизм страховой защиты имущественных интересов собственников и арендаторов при проведении ремонта зданий и сооружений.
Страхование гражданской ответственности управляющей компании делает более привлекательными условия аренды, так как обязанность управляющей компании возместить ущерб от неожиданных скачков напряжения в сети, прорыва канализации и тому подобных чрезвычайных обстоятельств подкрепляется договором страхования.
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Понятие муниципальной недвижимости. Основы функционирования рынка недвижимости. Основные направления информатизации процесса управления недвижимостью. Информация, используемая для управления недвижимостью. Информационная система регистрации недвижимости.
реферат , добавлен 30.10.2010
Основные понятия рынка недвижимости, его сегментация. Планирование и учет затрат на эксплуатацию объекта недвижимости. Анализ маркетинговой среды предприятия ООО "Диол". Практическое применение методик управления недвижимостью, оптимизация форм и методов.
курсовая работа , добавлен 22.07.2011
Современные проблемы управления муниципальным имуществом в РФ. Институциональная база управления муниципальной недвижимостью. Анализ действующей практики в г. Орске. Организационные вопросы разграничения муниципальной недвижимости по целям деятельности.
дипломная работа , добавлен 18.11.2013
Основные показатели рынка недвижимости города Казани. Процедуры оценка и анализ эффективности управления недвижимым имуществом на примере жилой и офисной недвижимости. Предложения по совершенствованию оценки эффективности управления недвижимостью.
дипломная работа , добавлен 10.04.2015
Основные этапы формирования стратегически ориентированной системы управления недвижимостью предприятия, ее назначение и практическая реализация. Методы управления и их уровни. Правила организации специализированного центра управления на предприятии.
доклад , добавлен 02.09.2009
Сущность, понятие и основные виды управления проектами развития недвижимости. Понятие девелоперского проекта и основные особенности управления коммерческой недвижимостью. Финансово-экономическое обоснование проекта. Анализ рынка торговой недвижимости.
курсовая работа , добавлен 25.03.2011
Сущность, функции, способы и уровни управления недвижимостью. Анализ рынка торговой недвижимости г. Самара. Краткая характеристика ТРЦ "МегаСити", его арендная политика. Анализ системы управления развитием коммерческой недвижимости на предприятии.
курсовая работа , добавлен 18.10.2011
курсовая работа , добавлен 08.05.2009
В чем особенности управления недвижимостью как вида предпринимательской деятельности? Как управлять объектами коммерческой недвижимости? Где пройти обучение по управлению недвижимостью?
Здравствуйте, дорогие друзья! Вас приветствует популярный бизнес-журнал «ХитёрБобёр»! На связи - Денис Кудерин.
Тема публикации – управление недвижимостью. Доступно, просто и подробно я расскажу, как делать бизнес на управлении жилыми или нежилыми объектами. Материал будет интересен как владельцам недвижимости, так и тем, кто хочет попробовать свои силы в деле управления.
В конце статьи вас ждёт небольшой бонус – обзор тройки самых компетентных в РФ компаний, занимающихся профессиональным управлением недвижимостью.
Если вы – счастливый обладатель недвижимости, на которой можно делать бизнес, вам не обязательно заниматься делами самому. Есть более цивилизованный и простой вариант – сдать свой объект в управление профессиональной компании.
Фирма будет заниматься коммерческой эксплуатацией вашего помещения, а вы – получать регулярную прибыль. Классический пример пассивного дохода. Естественно, какая-то часть финансовых поступлений пойдёт на выплату гонорара за услуги управляющей организации.
В рамках управления недвижимостью происходит разумное разграничение функций владельца и управляющего. Задача собственника – найти надёжного, квалифицированного и расторопного посредника, который будет блюсти его интересы.
Далее все функции управления делегируются компетентным сотрудникам, но стратегические решения и общий контроль остаются за владельцем. Управляющий, в свою очередь, выступает от его имени и вносит при необходимости свои предложения по увеличению дохода или улучшению условий эксплуатации.
Перечислим главные плюсы доверительного управления:
Если ранее в доверительное управление передавали в основном объекты зарубежной недвижимости, то в последние годы такая услуга набирает популярность и на внутреннем жилищном рынке России и стран СНГ.
Куда легче передать объект в компетентные руки, чем заниматься им самому – искать арендаторов, отбирать надёжных кандидатов, оформлять договоры, ежемесячно взимать плату, выслушивать жалобы соседей и т.д.
В случае стороннего управления все эти заботы поручаются профессиональной компании, в которой лучше знают, как сделать, чтобы все участники процесса (включая соседей) были довольны и счастливы.
Краткий перечень профессиональных задач управляющей фирмы:
Профессия управляющего недвижимостью становится с годами всё более востребованной. Во-первых, потому, что несмотря ни на какие кризисы, в стране строится всё больше жилых и коммерческих объектов. Во-вторых, всё больше владельцев недвижимости желают делегировать полномочия профессионалам, а не заниматься делами самостоятельно.
Где учат на управляющего недвижимостью? В некоторых профильных вузах – в частности, в МГСУ (Московский Государственный Строительный Университет), в МГУП (Московский Госуниверситет природообустройства), в столичной Академии коммунального хозяйства и строительства, Петербургском государственном политехническом университете и некоторых других учебных заведениях.
Помимо этого, в Москве можно окончить платные курсы, организованные сертифицированными специалистами из Института Управления Недвижимостью США (IREM).
Дополнительную информацию по теме грамотной эксплуатации недвижимости вы найдёте в статье « ».
Основные задачи компании по управлению недвижимостью и конкретных специалистов – обеспечивать клиентам стабильную прибыль и грамотно эксплуатировать объекты, данные в распоряжение.
Существуют и более конкретные функции, которые мы рассмотрим во всех подробностях.
Первая функция – сугубо экономическая.
Управляющий:
В любой момент компания должна быть готова отчитаться перед заказчиками по всем статьям – профессиональное управление предполагает полную прозрачность финансовых взаиморасчетов.
Здесь компания доверительного управления частично берёт на себя функции . То есть ищет покупателей, рекламируя объект всеми возможными способами. Грамотная рекламная кампания – гарантия выгодной сделки.
Профи продвигают товар по всем фронтам – через интернет, СМИ, печатные издания, наружную рекламу. Чем более выгодными для клиента будут условия контракта, тем больше размер гонорара управляющего.
Чтобы объект как можно дольше оставался в функциональном и презентабельном состоянии, его нужно должным образом обслуживать.
Управляющий обязан:
Все сантехнические, инженерные системы должны работать исправно и бесперебойно. Если жильцы жалуются на тараканов или грызунов, управляющий вызывает специальные службы для уничтожения оных.
Если в управлении находятся частный дом (коттедж, особняк) фирма содержит в идеальной чистоте прилежащую территорию, очищает её от снега, мусора, отходов, занимается озеленением участка.
Если управляющая организация, исходя из соображений повышения доходности, считает, что объект нуждается в перепланировке или реконструкции, она может предложить такой вариант собственнику.
Все работы производятся за счёт владельца, но сам процесс контролируется представителями управляющей фирмы. Они нанимают подрядчиков и следят за ходом ремонтных мероприятий.
Вся юридическая сторона процесса контролируется управляющей компанией. Специалисты подготавливают текст договора с арендатором, следят, чтобы пакет документов был полным. В случае возникновения спорных ситуаций представляют интересы клиента в суде.
В таблице основные функции управления и их особенности представлены в наглядном виде:
Этот раздел для тех, кто желает заняться управлением недвижимостью на профессиональном уровне. Конечно, понять все нюансы процесса управления можно только после обучения по этой специальности. Но основные шаги процесса полезно знать заранее.
Некоторые считают, что управляющие недвижимостью – те же риэлторы. Это ошибочная точка зрения. Управляющий занимается не только рекламой и поиском арендаторов, он универсальный специалист – экономист, юрист, маркетолог, архитектор, даже эколог и строитель в одном лице.
А теперь – пошаговая инструкция для начинающих управленцев
Сначала нужно найти собственника, который согласится передать вам в управление свою недвижимость. Затем с ним заключается договор, в котором чётко и без двусмысленных формулировок оговариваются условия сотрудничества – размер вознаграждения, характер отчетности, сроки действия соглашения, ответственность сторон при нарушении обязательств.
На этом этапе полезно заранее прояснить для себя юридические тонкости процесса. Сделать это быстро и недорого можно в компании Правовед, которая работает онлайн в круглосуточном режиме.
Вам нужно лишь максимально корректно и грамотно задать свой вопрос и получить ответ от квалифицированного специалиста в сфере жилищного права. На сайте в постоянной доступности находятся сотни профессиональных юристов и адвокатов. Более 90% консультаций даются ими бесплатно.
Получить грамотную правовую поддержку можно прямо сейчас – просто зайдите на сайт и потратьте несколько минут на изучение функционала. Можно также воспользоваться внутренним онлайн чатом.
Итак, вы стали управляющим. Ваша следующая задача – поиск арендаторов. На этом этапе нужно организовать эффективную рекламную кампанию объекта, чтобы сдать его по максимальной цене. От размера арендной платы будут зависеть ваши комиссионные.
С арендаторами в обязательном порядке заключается договор. Понятно, что профессионал не станет брать в пользователи первых встречных, а выберет арендаторов порядочных, платёжеспособных, аккуратных.
Если по ошибке вы поселите в чужой квартире скандальных, проблемных, безденежных клиентов, отвечать за их выселение и возмещение убытков придётся лично вам или вашей компании.
Пример
Управляющий поселил в квартире нигде неработающего жильца, по специальности – дизайнера, который уверил, что в ближайшее время займётся фрилансом.
Однако через месяц выяснилось, что основная деятельность арендатора – встречи с друзьями и многодневные застолья с шумом, музыкой, выпивкой и сигаретами. Оплатить следующий месяц жилец не смог, пришлось выселять его и несколько дней приводить жилплощадь в порядок.
Со временем вы научитесь определять степень лояльности будущего арендатора с первого взгляда.
Специалист постоянно контролирует, чтобы условия аренды неукоснительно соблюдались. Следит, чтобы число жильцов соответствовало соглашению, чтобы в квартире жили именно те люди, которые заключали договор.
И главное – чтобы жильцы своевременно вносили арендную плату. От этого зависит, будет ли доволен вашей работой собственник жилья. Стоит заранее предупредить арендаторов, что задерживать плату нельзя ни на один день, иначе будет поставлен вопрос о выселении. В этом пункте управляющий должен отстаивать предельно жёсткую позицию.
Коммунальные платежи тоже контролируются управляющим. Он может делегировать эту функцию арендаторам, но хозяин спросит в случае чего именно с него, а не с жильцов.
Сохраняйте все чеки и квитанции, сверяйте показания счетчиков, делайте ежемесячные отчеты.
Срок договора аренды прошёл. Жильцы имеют вправо продлить соглашение или съехать с квартиры. В первом случае составляется новый договор, во втором – скатертью дорожка, но сначала нужно уладить все финансовые дела. Полный расчет, нулевой баланс, никаких задолженностей и «я через неделю вам переведу на карту».
После выселения квартиру нужно привести в полный порядок. Самостоятельно заниматься уборкой не нужно, на это есть специалисты. Они сделают клининг быстрее, лучше и профессиональнее. Расходы возлагаются на хозяина – только не забудьте сохранить чеки.
Если вышли из строя элементы сантехники или электропроводки, если отклеились обои или плохо работает холодильник, управляющий обязан устранить неполадки. Оплачивает ремонт, опять же, собственник, но нужно сохранить документальное подтверждение неисправностей и их устранения.
Раздел для владельцев недвижимости, которые хотят передать её в управление, но затрудняются с выбором надёжного партнёра. Представляем мнение экспертов – обзор тройки лучших профессиональных управляющих компаний.
Фирма гарантирует качественное обслуживание и снижение эксплуатационных расходов на 30-50%. Управление недвижимостью – основной профиль компании. Специалисты «Сервисных технологий» занимаются обслуживанием и эксплуатацией зданий с 1998 года.
Все сотрудники прошли обучение по курсу международного Института Управления Недвижимостью и имеют опыт в сфере архитектуры, риэлтерских услуг, строительстве и реконструкции. Ответственность работников в обязательном порядке страхуется ведущими страховыми фирмами РФ. Помимо управления, компания занимается консалтингом, клинингом, услугами для ТСЖ.
Организация не только разрабатывает и реализует программы коммерческого управления, но и следит за грамотной технической эксплуатацией недвижимости. Компания обеспечивает современное инфраструктурное оснащение объектов, применяя самые актуальные технологии.
Выработанные за годы практики стандарты управления обеспечивают собственникам стабильную прибыль, прозрачную отчетность и гарантируют полную безопасность активов. Фирма работает в 40 регионах РФ и на текущий момент управляет 240 объектами. Попутно компания занимается управлением бизнесом и инвестициями, профессиональной оценкой, юридическим сопровождением коммерции.
Компания работает на российском рынке с 2003 года. Управление недвижимостью – основная сфера деятельности «Артэко». Фирма занимается жилыми и коммерческими объектами, обеспечивая: экономную эксплуатацию, содержание в чистоте, благоустройство, озеленение, мелкий и капитальный ремонт объектов.
У организации собственная аварийная служба и электроизмерительная лаборатория. Есть клининговый отдел, консьерж-сервис, отдел промышленного альпинизма и консалтинга.
Риск столкнуться с мошенниками есть в любом коммерческом предприятии. Управление недвижимостью – не исключение.
Чтобы не стать жертвами аферистов, следуйте полезным экспертным советам.
Никогда не забывайте принцип, озвученный классиками: «Утром деньги – вечером стулья». Вручать жильцам ключи можно только после подписания договора и внесения арендной платы в полном объёме.
Если клиенты не могут или не хотят сотрудничать на ваших условиях, скажите им «до свидания» и ищите других.
«Без контракта не работаю!» Эту фразу должен знать и помнить каждый управляющий. Все пункты и нюансы аренды должны быть «внесены в протокол» - документально заверены и учтены обеими сторонами. Никаких устных соглашений, обещаний и заверений.
Стратегическое управление - достижение определенных целей следующими методами:
В оперативное управление входит:
В мировой практике сервейинг - это профессиональный подход к управлению недвижимым имуществом, позволяющий существенно повысить его эффективность в интересах собственников, пользователей недвижимости, государства и общества в целом. Сервейинг представляет собой реализацию системного подхода по развитию и управлению недвижимостью.
Он включает все виды планирования (генеральное, стратегическое и оперативное) по развитию недвижимости, ее функционированию (использованию), а также проведение всего комплекса технических и экономических экспертиз объектов недвижимого имущества, обеспечивающих получение максимального общественного эффекта. Сервейеры выполняют функции по сбору, предоставлению и обработке информации об объектах недвижимости, подготовке и внедрению проектов по застройке, оценке и управлению недвижимостью, ремонту, реконструкции и модернизации зданий, строительной инспекции и экспертизе, продаже и аренде коммерческой недвижимости. Таким образом, деятельность сервейеров охватывает все этапы и формы жизненного цикла недвижимости, обеспечивает взаимосвязанное решение всех практических вопросов.
В рамках сервейинга как системы профессионального управления недвижимостью происходит разграничение функций собственника и управляющего. За собственником остаются функции принятия стратегических решений и функции контроля качества управления, функции оперативного управления объектами недвижимости делегируются специализированным управляющим сервейинговым компаниям.
Основными задачами таких компаний выступают: разработка стратегии и программы управления объектом недвижимости, контроль за его содержанием, выбор подрядных эксплуатирующих организаций и заключение с ними договоров на содержание, обслуживание и предоставление коммунальных услуг, коммерческое использование объекта недвижимости (привлечение арендаторов, контроль выполнения условий заключенных договоров, текущее обслуживание клиентов), организация процессов развития недвижимости.
Часто управляющая компания занимается не одним, а сразу несколькими объектами, имеющими равное функциональное назначение и находящимися на разных стадиях своего жизненного цикла. В этом случае управляющая компания формирует оптимальный портфель управляемой недвижимости, в котором каждому объекту отводится определенная роль. В своей деятельности сервейинговые компании независимы, что делает необходимым участие в их деятельности общественных организаций.
Сервейинг обеспечивает управление недвижимостью на всех этапах ее жизненного цикла. Жизненный цикл - это изменения, которым подвержены как объекты недвижимости, так и целые районы и города, происходящие в определенной последовательности. Он включает фазы развития (роста), равновесия (стабильности, зрелости) и упадка (спада), а также при определенных условиях 4-ю фазу - возрождение. Применительно к оценке недвижимости важное значение имеет вывод о том, в какой из фаз жизненного цикла находятся оцениваемый и окружающий его объекты, а также в целом населенный пункт или район, являющийся «средой обитания» объекта. К примеру, если жилой район находится в фазе развития, то очевидно повышение ставок арендной платы и цен на недвижимость. Вхождение градообразующих предприятий в фазу упадка может означать для промышленного города общее снижение стоимостей недвижимости. Более детально в структуре жизненного цикла недвижимости как объекта собственности выделяются следующие этапы:
Жизненный цикл недвижимости как объекта первичного рынка недвижимости (здания) состоит из этапов:
Особенность этих двух циклов заключается в том, что они интегрированы и могут включаться друг в друга.
Так, во время строительства и (или) эксплуатации здание может неоднократно сменить своего владельца (собственника, арендатора и т. п.). Аналогично во время эксплуатации может быть принято решение о строительстве объекта недвижимости или завершении его. На рисунке представлены четыре цикла рыночной жизни недвижимости.
Рис. - Основные циклы развития рынка недвижимости:
Длительность и сложность этих циклов зависит от многих внешних и внутренних факторов. Так, различные сегменты рынка ведут себя по-разному в одно и то же время. Например, строительство в одной части города может быстро расти в цене, тогда как в то же время в другой его части наблюдается застой. Тем не менее адекватное определение соответствующего цикла жизни того или иного объекта недвижимости предоставляет сервейеру дополнительные инвестиционные возможности.
Цикл спада наблюдается тогда, когда рынок перенасыщен и число незанятых готовых объектов начинает увеличиваться. Признаки этого этапа начинают формироваться на рынке недвижимости России. Содержание незаселенных строений отрицательно сказывается на финансовом состоянии фирмы. Этот рынок - рынок покупателя.
Владельцу недвижимости требуется приложить немалые усилия в области маркетинга и поиска финансовой поддержки. На рынке появляется очень небольшое число новых объектов. Кредиторы практически приостанавливают свои операции до нового подъема строительного рынка, цены на недвижимость снижаются.
Из-за отсутствия нового строительства, являющегося результатом цикла спада, начинает набирать силу спрос и предложение на рынке недвижимости. Рынок переходит в новый цикл, цикл поглощения созданного. После того как инвестиционные излишки будут поглощены, рентные ставки начнут расти. В соответствии с возрастанием спроса и уменьшением предложения начинают проводиться пред инвестиционные исследования по созданию новых объектов недвижимости. В значительной мере определяющим эффективность функционирования первичного рынка является именно этот первый период.
Этот этап особенно сложен, он состоит из многочисленных составляющих, а именно: анализ условий для воплощения первоначального замысла, разработка концепции проекта, оценка его жизнеспособности, выбор и согласование места размещения объекта, экологическое обоснование, экспертизы, разработка ТЭО, получение разрешения на строительство, создание временной строительной инфраструктуры, создание или обновление объекта, ввод его в эксплуатацию.
Повышенный спрос на рынке объектов недвижимости порождает цикл нового строительства, а он, в свою очередь, ограничивается сокращением предложения свободных земельных участков. Рентные ставки увеличиваются вместе с ценой на недвижимость. В этот период повышается уровень инфляции и стоимость строительства возрастает, что увеличивает продажную цену объекта недвижимости.
Следующий цикл - это цикл насыщения рынка, когда рост продаж недвижимости происходит медленными темпами и в конце концов сокращается. Этот второй период включает освоение мощностей и эксплуатацию при стабильных параметрах его проектных мощностей. Возникает излишек мощностей строительных предприятий и объемов готовых объектов недвижимости. Уровень занятости начинает уменьшаться, а строительная деятельность постепенно сокращается. Наилучшее время для увеличения объектов собственности - это стадия цикла поглощения или периода нового строительства. Анализ характера кривой цикла жизни недвижимости, отражающей изменение во времени стоимостных характеристик строительства и эксплуатации объекта первичного рынка недвижимости, показывает, что на первом этапе жизненного цикла кривая падает и соответствует затратам инвестора на создание объекта недвижимости. Точка минимума соответствует общему объему инвестиций и по времени совпадает со временем ввода объекта в эксплуатацию. Поскольку важнейшим принципом воспроизводства объекта первичного рынка недвижимости в динамике является целостность цикла и его развитие во времени, все виды затрат и результатов откладываются по оси времени (t). Пересечение растущей кривой жизненного цикла с осью времени определяет период освоения мощности (срок окупаемости), а уже далее - начало получения прибыли (достижение запланированного уровня себестоимости, возврат вложенных инвестиций в период освоения), с началом падения кривой начинается моральный и физический износ объекта. Особенно важным являются фазы, характеризующие время создания (обновления) объекта и время его жизни в период эксплуатации.
Определяя соотношение различных фаз, можно получить сравнительную эффективность периодов жизненного цикла первичного рынка недвижимости, осуществить анализ затрат и результатов деятельности подрядчика и заказчика. На третьем этапе жизненного цикла первичного объекта наступает период необходимости вложения новых инвестиций. Теоретически, третий период может продолжаться довольно долго. Ограничением целесообразности эксплуатации объекта являются дополнительные затраты на устранение физического и морального износа.
