Оказания услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме;
Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами.
Указанные документы помогут решить отдельные вопросы по управлению многоквартирными домами, в том числе по установлению размера платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Размер платы определяется исходя из перечня услуг и работ, необходимых для надлежащего содержания общего имущества дома.
Порядок установления размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственниками помещений в многоквартирном доме зависит от выбранного способа управления. Жилищным кодексом определены три способа управления многоквартирным домом:
1) управление ТСЖ, ЖСК;
2) непосредственное управление собственниками помещений;
3) управление управляющей организацией.
При выборе способа управления ТСЖ, ЖСК или иным специализированным потребительским кооперативом размер обязательных платежей членов ТСЖ, ЖСК или иного специализированного потребительского кооператива, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления данного кооператива в соответствии с уставом. Перечень услуг и работ также определяется в порядке, определенном уставом.
При выборе способа непосредственного управления в домах с количеством квартир не более чем 12 и в домах с количеством квартир более 12 порядок определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения различен.
Если в доме не более 12 квартир, проект перечня услуг и работ составляется и представляется собственникам помещений одним из таких собственников. Собственники помещений на общем собрании рассматривают перечень и утверждают его решением общего собрания. На этом же собрании целесообразно рассмотреть вопрос об установлении платы за содержание и ремонт жилого помещения и принять решение общего собрания собственников о размере платы.
Если в доме более 12 квартир, то проект перечня услуг и работ составляется и представляется собственникам помещений управляющей организацией и отражается в договоре оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества. На основании утвержденного перечня услуг и работ управляющая организация рассчитывает размер платы за содержание и ремонт жилого помещения и представляет собственникам помещений для рассмотрения и утверждения. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается собственниками помещений на общем собрании.
При выборе способа управления управляющей организацией проект перечня услуг и работ составляется и представляется собственникам помещений управляющей организацией для утверждения на общем собрании. Утвержденный перечень услуг и работ становится неотъемлемой частью договора управления.
Необходимо отметить, что в соответствии со статьей 45 Жилищного кодекса собственники помещений обязаны ежегодно проводить общее собрание. Одним из ключевых вопросов ежегодных собраний является определение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, который устанавливается на срок не менее чем год.
Перечень услуг и работ для конкретного многоквартирного дома определяется на основании минимального перечня, утвержденного постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. № 290. Но если в договоре управления или договоре оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества, заключенном до принятия постановления № 290, имеется перечень, отличный от утвержденного минимального перечня, то до внесения соответствующих изменений в договор будет применяться перечень услуг и работ по договору.
Периодичность оказания услуг и выполнения работ определяется с учетом требований, установленных законодательством РФ, но по решению собственников помещений может устанавливаться более частая периодичность оказания услуг и выполнения работ, чем это предусмотрено законодательством.
Жилищным кодексом предусмотрены случаи, когда размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливают органы местного самоуправления.
Так, в рамках предоставленных полномочий ежегодно принимается постановление администрации г. Омска об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда.
Если собственники помещений в многоквартирном доме не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом или выбранный способ управления не был реализован, то размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается по результатам открытого конкурса по отбору управляющей организации, проводимого администрацией г. Омска. Порядок проведения открытого конкурса установлен постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. № 75. Также по результатам открытого конкурса устанавливается размер платы для собственников помещений, проживающих в домах-новостройках.
В соответствии с частью 4 статьи 158 Жилищного кодекса размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений в многоквартирном доме, которые на общем собрании не приняли решение об установлении размера платы, устанавливается органом местного самоуправления. При этом собственниками помещений должен быть выбран способ управления, решением общего собрания определен перечень работ и услуг, но собственники помещений не пришли к соглашению с управляющей (обслуживающей) организацией относительно стоимости работ (услуг).
Постановлением администрации г. Омска от 14 февраля 2013 г. № 165-п утвержден административный регламент предоставления муниципальной услуги «Установление размера платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений в многоквартирном доме, которые на общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения (город Омск)». В соответствии с административным регламентом заявитель (представитель собственников или управляющая организация) представляет документы, необходимые в соответствии с нормативными правовыми актами для расчета размера платы за содержание и ремонт жилого помещения по конкретному многоквартирному дому (заявление, протоколы общих собраний о выборе способа управления, об утверждении перечня работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества, договоры с управляющей и подрядными организациями, документы на многоквартирный дом и земельный участок, акт о состоянии общего имущества). На основании представленных документов производится расчет и устанавливается размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для конкретного многоквартирного дома.
О ПЛАТЕ ЗА СОДЕРЖАНИЕ И РЕМОНТ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
Согласно статье 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Жилищный кодекс РФ требует формирования платы за содержание и ремонт жилого помещения в размере, обеспечивающем содержание общего имущества, в соответствии с требованиями законодательства. Иначе в доме не будут выполняться необходимые работы и он быстро придет в негодность.
Возможность установления заниженной платы для собственников Жилищный кодекс РФ не допускает. Граждане, являющиеся собственниками помещений, не имеющие возможности вносить плату, вправе обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о предоставлении им субсидии.
Размер платы собственников за содержание и ремонт дома во многом зависит от выбранного способа управления многоквартирным домом.
Собственники помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливают на общем собрании собственников с учетом предложений управляющей организации. Управляющая организация не может в одностороннем порядке (без согласования с собственниками помещений, выражающегося в принятии решения их общим собранием) устанавливать и (или) изменять размер платы.
Пунктом 4 статьи 158 ЖК РФ установлено, что если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления.
Статьей 156 ЖК РФ также установлено, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений, не принявших решение о выборе способа управления многоквартирным домом , устанавливается органами местного самоуправления.
В этом случае размер платы за содержание и ремонт, в соответствии с пунктом 34 устанавливается уполномоченными органами по результатам открытого конкурса, проводимого в установленном порядке, равной цене управления многоквартирным домом. Цена договора управления многоквартирным домом устанавливается равной размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения, указанной в конкурсной документации.
Размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива , связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления товарищества либо жилищного кооператива в соответствии с уставом. В этом случае в соответствии с пунктом 33 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме размер платы устанавливается на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год.
В соответствии с пунктом 32 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений размер платы за содержание и ремонт жилого помещения соответствует размеру платы за услуги и работы в соответствии с договорами, заключенными собственниками помещений с лицами, оказывающими услуги или выполняющими работы на основе решения общего собрания собственников помещений.
На цену содержания и ремонта жилого помещения влияет перечень работ и услуг, оказываемых управляющей организацией. На практике собственники помещений не утруждают себя для утверждения указанного перечня, соглашаясь на общий размер платежа, установленный органом местного самоуправления для нанимателей. Собственники помещений не дают управляющей организации конкретного задания, следовательно, не могут проконтролировать его выполнение. В этом случае очень сложно привлечь управляющую организацию к ответственности за невыполнение каких-либо конкретных работ.
Перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня являются существенными условиями договора управления. Указанный перечень подлежит утверждению на общем собрании собственников помещений.
Все минимально необходимые работы по обслуживанию многоквартирных домов перечислены в Правилах эксплуатации жилищного фонда, утвержденных . Действующее жилищное законодательство предполагает, что перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества устанавливается для каждого конкретного многоквартирного дома с учетом его характеристик. Соответственно, и размер платы будет индивидуальным для каждого дома.
Примечание редактора:В случаях оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, необходимо обратиться с заявлением об изменении размера платы к обслуживающей организации. Заявление об изменении размера платы может быть направлено в письменной форме или сделано устно в течение 6 месяцев после соответствующего нарушения и подлежит обязательной регистрации лицом, которому оно направлено.
Перечень составляющих, которые могут входить в плату за содержание общего имущества , указан также в более современных нормативных актах:
- ,
- (с апреля 2013 г.).
Примечание редактора:В течение 2 рабочих дней с даты его получения указанное лицо обязано направить соответственно собственнику помещения или нанимателю извещение о дате его получения, регистрационном номере и последующем удовлетворении либо об отказе в его удовлетворении с указанием причин отказа.
Существует 2 вида услуг и, соответственно, утверждены разные порядки изменения (перерасчёта) размера платы при проблемах с их предоставлением:
- ,
- .
В любом случае факт непредоставления услуги либо предоставления услуги ненадлежащего качества должен быть подтвержден соответствующим актом, который может быть составлен комиссией управляющей организации и собственником (нанимателем) помещения в доме.
Соблюдение указанной процедуры впоследствии облегчит процесс доказывания , в случае обращения в суд при отказе управляющей организации от перерасчета платы за содержание и ремонт жилого помещения в добровольном порядке.
ВОПРОС:Что входит в структуру платы за содержание и ремонт жилого помещения?
УК начисляет нам плату за содержание и ремонт жилого помещения в размере 15,89 руб./кв.м, рассчитав данный тариф следующим образом: 11,87 руб./кв.м. умножается на общую площадь всего здания и делится на жилую пл.. В результате получается 15,89 руб./кв.м.
Обосновывают данный расчет тем, что в размер платы 11,87 руб./кв. м. не входят затраты на содержание и ремонт общего имущества.
Так, в соответствии с пунктом
11 вышеуказанных Правил, содержание в
зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического
износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости
от геодезических и природно-климатических условий расположения
многоквартирного дома включает в себя:
а) осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в пункте 13 настоящих Правил ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;Включение в состав платы иных затрат (например, плата , (если не выполняется ряд условий, подробности по ссылке), (это бытовая услуга), / по подъезду и т.п.) - неправомерно, т.к. не относится к затратам по содержанию и ремонту общего имущества дома, перечисленным выше в постановлении. Эти затраты на дополнительные сервисно-бытовые услуги могут оплачиваться собственниками добровольно, действие норм Жилищного кодекса на такие виды платежей не распространяется.
б) освещение помещений общего пользования;
в) обеспечение установленных законодательством Российской Федерации температуры и влажности в помещениях общего пользования;
г) уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;
д) сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме;
е) меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности;
ж) содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества;
з) текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах «а» - «д» пункта 2 настоящих Правил, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества.
Для сведения, структуру платы за содержание и ремонт жилого помещения (а по сути, за содержание и ремонт общего имущества, что следует из ст. 154 Жилищного кодекса РФ), утверждённую Администрацией города Ижевска на 2009 год, см. здесь: . Примечание: данная плата и её структура на 2009 год, как следует из текста постановления №422 и распоряжения №64, должны применяться только для ограниченного круга лиц - в основном, для нанимателей муниципального жилья (то же самое относится к размерам платы на последующие годы). Однако собственники могут на своём собрании принять решение о том, что они будут применять в отношении своего дома этот муниципальный тариф. Закону это не противоречит.
ЖКХ / Тарифы на ЖКХ
Минстрой России разработал методические указания по определению размера платы за ремонт и содержание жилого помещения, а также его предельного значения. Документ размещен на сайте regulation.gov.ru .
Как говорится в сообщении Минстроя, методика позволит ввести ограничение роста платы за обязательные жилищные услуги по аналогии с подходом, действующим относительно коммунальных услуг.
Сейчас муниципалитеты устанавливают этот тариф самостоятельно. Предлагаемая Минстроем методика меняет ситуацию. Теперь тариф должен определяться исходя из средней стоимости оказания услуг — содержания, ремонта и управления жильем. При расчете предельного размера платы за жилищные услуги должны учитываться расходы на эксплуатацию машин и техники, необходимой для содержания жилья (трактор , снегоуборочная техника и так далее), и оплата труда, рассчитываемая в соответствии с Трудовым кодексом. В формуле так же будет «зашит » тип и этажность многоквартирного дома.
Как пояснил глава Минстроя России Михаил Мень, предполагается, что будет так же определен предельный индекс роста стоимости жилищных услуг. Это сделает невозможным «стихийные скачки» в их стоимости, как это было возможно до сих пор.
Минстрой отмечает, что в настоящее время ставки утверждают муниципалитеты без методики и единства подхода. При этом тарифы могут меняться без объективных причин и с неопределенной частотой.
Ранее президент Владимир Путин потребовал навести порядок в системе платежей за содержание и обслуживание жилья, установить предельные параметры возможных изменений тарифов.
«Речь идет об увеличении платежей за содержание, обслуживание жилья, которые, в отличие от коммунальных, не регулируются на федеральном уровне. Мы уже говорили неоднократно о этом. Необходимо навести порядок в этой сфере, давно уже пока. Установить предельные параметры изменения жилищных платежей», — сказал Путин на заседании Совета при президенте РФ по стратегическому развитию и приоритетным проектам.
Жилищные услуги — это определенные виды работ по эксплуатации домов, улучшению условий проживания граждан в них, сохранению и поддержанию исправного состояния объектов.
Сумма оплаты жилищных услуг рассчитывается с учетом метража отдельно взятой квартиры. Стоимость жилищных услуг утверждают в ходе общего собрания непосредственно владельцы помещений в МКД. У управляющей компании или ТСЖ при этом есть право «отстоять » предлагаемую жильцам стоимость услуг ЖКХ.
За счет взносов по строчке «содержание и ремонт»:
Расчет размера платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме всегда актуален для собственников помещений, поскольку управляющие компании (далее «УК») достаточно часто используют незаконные механизмы увеличения платы собственникам. Подобному поведению УК зачастую способствуют сами собственники как из-за незнания своих прав, так и из-за собственного пассивного и безучастного поведения в управлении многоквартирного дома (далее «МКД») .
В соответствии с частью 2 статьи 154 ЖК РФ, плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя, в том числе, плату за содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД.
В силу части 7 статьи 156 ЖК РФ размер платы за содержание жилого помещения в МКД, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений дома. Размер платы за содержание жилого помещения в МКД определяется с учетом предложений УК и устанавливается на срок не менее чем один год.
В п. 17 Постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2017 № 22 суд со ссылками на вышеупомянутые нормы права пришел к выводу, что УК не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения и начислять плату в размере, превышающем размер, определенный в договоре управления
.
Некоторые УК пытаются обойти запрет, включая в утверждаемый на общем собрании договор управления условие о возможности повышения платы за содержание и ремонт общего имущества на индекс инфляции, без проведения общего собрания собственников дома с целью рассмотрения вопроса о повышении платы. Однако и в этом случае, самостоятельно индексируя плату, УК нарушают действующее законодательство. А значит, у собственника есть все основания для .
Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается исключительно собственниками жилых помещений. В соответствии со ст.45 ЖК РФ, собственники жилых помещений обязаны ежегодно проводить общее собрание. Одним из ключевых вопросов ежегодных собраний является определение размера платы за содержание и ремонт многоквартирного дома, который устанавливается на основании предложений УК. Следовательно, собственники самостоятельно решают для себя принимать такое предложение или нет.
Часть 4 статьи 158 ЖК РФ указывает на то, что, если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления.
Судебная практика последних лет единообразна и по этому вопросу. Смотри, например, Определение Верховного Суда РФ от 24.06.2016 № 304-КГ16-8003, Постановление Девятнадцатого Арбитражного апелляционного суда от 20.07.2017г. по делу № А36-12388/2016, Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 19.01.2017 по делу № А14-7959/2016, решение АС Пензинской области от 23.09.2016г. № А49-10434/2016, Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 26.06.2014 по делу А12- 21615/2013. Суды приходят к выводу, что УК не вправе путем индексации платы за содержание и текущей ремонт, предусмотренной договором управления, изменять размер такой платы без проведения общего собрания.
Таким образом, с учетом существующей судебной практики и вышеприведенных норм, единственным допускаемым законом способом установления/изменения размера платы за ремонт и содержание общего имущества МКД является принятие собственниками помещений соответствующего решения на общем собрании. Если же такое решение не принято собственниками, то орган местного самоуправления утверждает размер платы.
На основании изложенного УК не имеет права по собственной инициативе изменять размер платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома без соответствующего решения общего собрания собственников помещений МКД, даже если эта возможность предусмотрена договором и/или протоколом общего собрания.
