Планирование территории - важнейшая составляющая градостроительной деятельности. На основе готовых проектов инженеры, архитекторы и строители выполняют межевание земельных участков, устанавливают границы и определяют зоны, в рамках которых будут сооружаться объекты того или иного типа. Правильно составленная документация в итоге позволяет рационально использовать региональные ресурсы. В частности, проекты планировки территории формируются с учетом экологических, экономических и климатических условий конкретной местности, что дает возможность обеспечения оптимальной организации жизнедеятельности населенного пункта.
Главной задачей планирования территориальных объектов является обеспечение стабильного развития региона в соответствии с градостроительными нормами. В первую очередь специалисты определяют, в каких границах будет закреплена целевая территория. Это необходимое условие для последующей детализации и уточнения планировочной структуры на конкретной местности. На следующем этапе выполняется более точное распределение участков и зон уже в рамках намеченной территории. В частности, определяются сегменты для застройки, участки преобразования, линии прохождения транспортных коммуникаций и т.д. Затрагивают проекты планировки территории и жилищно-бытовой комплекс. Определяются наиболее выгодные места размещения коммунальных хозяйств и объектов социально-культурного значения. Без специального планирования жилых зданий, промышленных строений, инженерных сооружений и дорожных развязок с коммунальной инфраструктурой невозможно реализовывать задачи градостроительного плана, принципы которого базируются на обеспечении комфортной и безопасной жизни граждан.
Существует несколько этапов планирования, которые могут исключаться или меняться местами по очередности в зависимости от характеристик территории. На первом этапе выполняется целью которого является исследование основных тенденций потенциального развития местности. Определяются направления и критерии оценки будущего развития. На следующем этапе производится кластерный анализ, выделяющий отдельные зоны в зависимости от их экономических данных. Например, проект планировки и межевания территории может представлять собой план с несколькими участками, разграниченными по функциональным признакам. Это могут быть промышленные, сельскохозяйственные, инфраструктурные и жилые зоны, для которых будут рассчитываться разные принципы развития. Также планирование не обходится без анализа конкурентных, экономических и отраслевых преимуществ конкретной территории. Под них рассчитываются и конфигурации размещения линейных объектов, и схемы распределения коммуникационных сетей.
Существует два основных документа, которые разрабатываются в ходе планирования территорий. Это непосредственно проект планировки и схема межевания. В первом случае упор делается на установление границ и в некоторых случаях на определение мест капитальной застройки. Например, проект планировки территории с может включать отдельные разделы с указанием требований к его строительству и реконструкции. Но в принципе подобные данные могут использоваться в документации только при условии, что ни линейный объект, ни земля, на которой он расположен, не являются муниципальной или государственной собственностью. Что касается документации по межеванию, то в нее входит соответствующий проект со схемами и чертежами выделения участков, данные о площади образуемых земель и т.д.
Целевым объектом планирования может выступать выделяемая градостроительным проектом территория или один из элементов территориальной структуры. При учитываются его характеристики, план межевания, зональное разграничение и установленные правила землепользования. Особое место на этом этапе работ будет занимать геодезический материал. На его основе выполняется подготовка проекта планировки территории с графической частью. К примеру, могут использоваться топографические планы, цифровые карты и планы, допущенные к применению уполномоченными органами надзора.
В данный пакет документов входят следующие материалы:
Важно отметить, что проекты планировки территории не обходятся и без сегментации строительных объектов по текущему техническому состоянию. Выделяются те же линейные объекты, здания, подлежащие сносу и реконструкции, площадки незавершенного строительства. Указываются в обосновании и мероприятия по защите территорий от пожара и других чрезвычайных ситуаций.
Базовая часть документа включает чертежи с указанием красных линий. Таким образом выделяются федеральные границы территории, занятой линейными объектами. Также подчеркиваются на чертежах планируемые и существующие элементы градостроительной структуры и зоны объектов. Отдельно к проектировочному решению прилагаются материалы с параметрами развития территории. В этой части указывается плотность застройки, ее характеристики, регламентные пределы и технические данные о планируемых объектах. Типы построек могут быть разными - жилыми, общественно-деловыми, производственными, культурными и т.д. Но независимо от направления развития все проекты планировки территории должны разрабатываться с учетом характеристик транспортной, коммунальной и социальной инфраструктуры. Как правило, данные кластеры планируются в соответствии с комплексной градостроительной программой.
Подготовленные проектные документы проверяются уполномоченными органами, которые на основании соответствия предоставленных материалов нормативам принимают решение об утверждении или об отказе в принятии пакета. Во втором случае проект отправляется на доработку. В частности, согласование документов и их проверку могут производить органы местного самоуправления и отраслевая комиссия. Но в обоих случаях утверждение проекта планировки территории осуществляется только после публичных слушаний. Комплексные документы с планами межевания и планировочными решениями утверждает глава местной администрации.
В отличие от градостроительных концепций развития регионов и муниципальных территорий, местный план планировки является точечным и практическим средством достижения поставленных стратегических задач. Но и в этом случае невозможно рассматривать целевую область как автономную и замкнутую. Даже после разграничения проекты планировки территории не исключаются из общего плана развития регионов. Специалисты разрабатывают ту же транспортную и промышленную инфраструктуру с расчетом на оптимальное взаимодействие хозяйственных объектов с соседними регионами. В то же время имеют место и локальные задачи, обусловленные исключительно внутренними экономическими, экологическими, социальными и другими характеристиками.
Утверждение проекта планировки территории — эта процедура станет предметом нашей статьи. Также мы рассмотрим иные важные сопутствующие вопросы, в т. ч. как происходит собственно разработка проекта планировки и др.
К документации по планировке территории законом отнесены (п. 4 ст. 41 Градостроительного кодекса РФ, далее — ГрК РФ):
Оба документа состоят из двух частей: основной, собственно требующей утверждения, и части, включающей материалы по аргументированию положений основной части (см. положение «О составе…», утв. постановлением Правительства РФ от 12.05.2017 № 564).
Более подробно вопрос о составе указанной выше документации раскрыт в других материалах нашего сайта, в т. ч. в статье «Состав документации по планировке территории» и др.
Как таковая структура ППТ на законодательном уровне не закреплена, кроме отдельных положений, касающихся содержания основной его части и состава документации по обоснованию самого предлагаемого проекта (пп. 3-4 ст. 42 ГрК РФ).
Обычно ППТ состоит из следующих разделов:
Целью подготовки ППТ является выделение элементов планировочной структуры, установление параметров их развития.
Разработка ППТ осуществляется по заданию компетентных органов, а также по решению частных лиц — в установленных законом случаях (пп. 1-1.2 ст. 45 ГрК РФ), например правообладателей земельных участков при осуществлении ими комплексной застройки территории и т. д.
В качестве исходных данных для разработки ППТ выступают:
Подготовка ППТ осуществляется в соответствии с законодательными актами и нормативно-техническими документами РФ и субъектов РФ в сфере градостроительства.
Согласование проекта планировки территории производится компетентными органами власти федерального или муниципального уровня (например, согласование ППТ, подготовленного применительно к территориям исторических поселений федерального значения, производит Минкультуры России, см. положение…, утв. приказом Минкультуры России от 31.07.2013 № 1062), только после этого документация передается для утверждения проекта планировки территории (ст. 45 ГрК РФ).
ППТ утверждается компетентным органом соответствующего уровня — в зависимости от статуса преобразуемой территории (см., например, Правила подготовки и утверждения…, утв. постановлением Правительства РФ от 27.07.2017 № 887 и др.). Например, таким компетентным органом может быть правительство города федерального значения и т. д.
При отказе одного или нескольких органов исп. власти субъектов РФ от согласования ППТ в отношении объекта рег. значения утверждение такого ППТ производится органом исп. власти федерального уровня с учетом результатов рассмотрения разногласий согласительной комиссией (п. 3.2 ст. 45 ГрК РФ).
При отказе от согласования ППТ органами власти муниципального уровня вопрос об утверждении такого ППТ передается компетентному органу исполнительной власти уровня субъекта РФ (п. 4.2 ст. 45 ГрК РФ).
ВАЖНО! Если ППТ разработан в отношении территорий поселений или городского округа, то до утверждения такого проекта по общему правилу обязательно его вынесение для рассмотрения и согласования на публичные слушания (ст. 46 ГрК РФ).
Итак, ППТ разрабатывается на основе задания компетентного госоргана соответствующего уровня или по решению частного лица — в установленных законом случаях. Утверждение проекта планировки территории производится уполномоченным органом госвласти соответствующего уровня.
Проекты планировки и межевания территории - это вид градостроительной документации. Они могут разрабатываться вместе, в рамках одного проекта, или как отдельные документы. Рассмотрим, как разработать проекты через местную администрацию и силами сторонних специалистов.
В соответствие со ст. 51 Градостроительного кодекса, существует два вида документов по планированию территории. Это проект планировки и проект межевания. Разработка их может вестись одновременно, в рамках одного пакета документов, или по отдельности, в зависимости от целей.
Проект планировки территории (ППТ) — это документ, в котором отражаются элементы планировочной структуры и их развитие, выделяются участки, отведенные для строительства объектов разного назначения. Одной из важнейших целей его подготовки является планирование застройки территории с учетом имеющихся объектов.
Проект межевания территории ПМТ) — это документ, который разрабатывается с целью установления границ отдельных участков. На топографическом плане , который является обязательной частью проекта, нанесены границы участков разных правообладателей, а на основе этого территория зонируется.
Благодаря этим документам появляется возможность определить участки, имеющие разный статус, назначение. Это могут быть:
Основное отличие этих документов заключается в уровне детализации данных. Например, проект планировки разрабатывают для крупных территорий, например, района города. На нем устанавливаются границы общественных земель, независимо от категории их использования. Так как никакая территория не является абсолютно статичной, со временем она видоизменяется, поэтому ранее установленные границы могут оказаться не соответствующими фактическим. Еще один вариант - старые границы мешают нормальному развитию территории. В этом случае проект планировки позволяет обоснованно изменить эти границы.
Проект межевания имеет более высокую степень детализации информации. Он устанавливает границы не только общественных территорий. На плане выделяют границы частных владений, застроенных участков, придомовых территорий, земли, занятые инфраструктурными объектами. Некоторые данные в обоих документах совпадают. Например, границы земель общего пользования, дорог или участков под трубопроводы будут отображаться на обоих документах. Основные сведения, которые содержит в себе ПМТ, - это данные о межевых границах. На основе этого документа планируется застройка, так как необходимо выдержать отступы от красных линий.
Проекты планировки и межевания относятся к градостроительной документации, на основе которой происходит планирование застройки, прокладка линейных сооружений. Все ситуации, когда необходимо готовить ПМТ и ППТ, указаны в ст. 11.3. Земельного кодекса:
Существует два способа подготовки проектов планировки и межевания - через местную администрацию или силами стороннего подрядчика.
Если муниципалитет оказывает подобную услугу, проще и легче обратиться к ним. Но и здесь тоже есть нюанс. Местная власть может отказать в разработке, опираясь на локальные акты. И это будет вполне законным основанием для отказа.
Так как, в целом, этапы прохождения процедуры практически не отличаются, в большинстве случаев привлечение подрядчика - более целесообразное решение.
Сначала требуется получить техзадание на подготовку документов. Сделать это можно в департаменте градостроительства. Там же оформляется и заявка. Как правило, этап проходит быстро и без серьезных затруднений. Когда проекты разрабатывает сторонняя организация, согласовать техзадание может и заявитель, и исполнитель. Как правило, эту процедуру доверяют компании-подрядчику.
Заявку и пакет документов передают уполномоченному лицу. Это может быть как глава местной администрации, например, в небольших населенных пунктах, так и сотрудник Комитета по градостроительству. Документы по возможности стоит собирать заранее. В пакет входят правоустанавливающие документы, эскиз Генплана, схема коммуникаций, кадастровая выписка, топографический план. Иногда состав пакета может изменяться, например, вас попросят предоставить дополнительную документацию.
Подготовительный этап, в ходе которого специалисты Департамента градостроения анализируют представленные заявителем документы и другие данные, имеющиеся в распоряжении администрации, в открытых источниках. При этом в ходе подготовки специалист рассматривает территорию в контексте. То есть, учитываются и данные о почве, архитектурных объектах, экологическом состоянии в районе. И итогом такого подхода является решение о возможности вести строительство на данном участке. Если принято положительное решение, можно приступать к следующему этапу.
На этом этапе на основе техзадания специалисты разрабатывают проекты. На картографической основе готовится топографический план с указанием внешних границ обследуемого участка. Например, если разработка документов нужна для подготовки к строительству многоэтажного дома, внешними будут границы земли, планируемой под застройку, включая не только площадь под домом, но и придомовые территории. Внутри наносятся внутренние межи, линейные объекты и др. Схемы дополняются текстовой описательной частью.
После подготовки документы должны пройти согласование на публичных слушаниях. Кроме того потребуется согласовать документ и с городскими службами - электросетями, водоканалом, газовой службой.
Сроки подготовки проектов планировки и межевания территории колеблются от 4 месяцев, независимо от того, будете вы действовать через администрацию или обратитесь к сторонним специалистам. На них влияют разные факторы, включая те, на которые ни вы, ни подрядчик влиять не в силах, так как они определены законом. В компании «Геомер групп» сроки выполнения прописываются в договоре, и вы будете заранее знать, когда наши специалисты разработают документы.
При разработке проектов через администрацию, услуга для заявителя бесплатна. Все затраты несет муниципалитет. Но если у администрации нет средств — готовьтесь к отказу.
Когда заявитель привлекает стороннюю компанию, он несет все затраты сам. Стоимость зависит от целей подготовки документов. Точно ответить на вопрос о ценах можно только после анализа конкретной ситуации, ее целей и задач.
Приветствую, друзья! Сегодняшнюю статью для вас написал не я. Написала ее моя коллега, большой специалист в области градостроительной деятельности и архитектуры. Думаю, что она появится на блоге и ответит на ваши вопросы в комментариях.
Друзья, на блоге и дальше будут появляться ее статьи и статьи других специалистов. Так как я не могу раскрыть все тонкости градостроительной деятельности один, то постараюсь привлечь для этого на блог специалистов из разных направлений.
Так вот, представляю вам статью та тему: «Проект планировки территории и проект межевания территории»:
«Как правильно использовать такой важнейший ресурс как территория? Как обеспечить ее развитие в случае размещения на ней различных объектов? Эти и другие вопросы позволяет решить планировка территорий.
Основные положения о планировке территории приведены в главе 5 ГрК РФ.
Документация по планировке территории подразделяется на проекты планировки территории (далее – ППТ), проекты межевания территорий (далее – ПМТ) и градостроительны х планов земельных участков (далее – ГПЗУ).
Состав ППТ приводится в статье 42 ГрК РФ:
Подробно на содержании чертежей, схем и пояснительных записок останавливаться не буду, отмечу, что проект планировки территории состоит из основной утверждаемой части и материалов по ее обоснованию.
С примерами проектов планировки территории, подготовленных по инициативе муниципальных образований Чувашской Республики, Вы можете ознакомиться на сайте Минстроя Чувашии и на сайтах муниципальных образований.
Состав ПМТ приводится в статье 43 ГрК РФ:
Для увеличения нажмите на картинку
ПМТ разрабатывается на основе ППТ и может быть выполнен как в его составе, так и отдельно от него.
ГПЗУ может разрабатываться в составе ПМТ, но чаще всего готовится в виде отдельного документа, о котором пойдет речь в следующей статье.
Согласно части 8 статьи 45 ГрК РФ подготовка ППТ и ПМТ можетосуществляться непосредственно органами исполнительной власти или органами местного самоуправления либо иными лицами, которые могут быть привлечены ими на основании государственного или муниципального контракта:
Исключения прописаны в части 8.1, ими являются случаи, когда имеется договор о комплексном освоении территории или договор о развитии застроенной территории:
Подготовка документации по планировке территории может осуществляться физическими или юридическими лицами за счет их средств.
Особенности подготовки документации по планировке территории, разрабатываемой на основании решения органа местного самоуправления, изложены в статье 46 ГрК РФ.
Отмечу немаловажный факт – по таким проектам планировки и межевания территорий до их утвержденияобязательно проводятся публичные слушания .
Исключение составляют случаи, приведенные в части 5.1 статьи 46 ГрК РФ:
Процедура подготовки проектов планировки и проектов межевания территорий длительная и трудоемкая, ведь необходимо, чтобы документация была выполнена на основании документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также, чтобы обязательно соблюдались требования технических и градостроительны х регламентов, нормативов градостроительно го проектирования.»
Скачать бесплатно:
P.p.s. Друзья, хочу Вам также порекомендовать "Генератор исполнительной документации - Генератор-ИД" от сайта ispolnitelnaya.com . Программа настолько простая и действенная, что сэкономит кучу времени. Всем советую ознакомиться!!!
