2.1. ПОНЯТИЕ ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ
Общая долевая собственность - это имущество, находящееся в общей собственности с определением доли каждого из участников и право сособственника на получение определенной доли доходов от пользования имуществом, а также его обязанность нести определенную долю расходов на содержание общего имущества.
Доля выражается в виде дроби или процентов. Согласно п. 1 ст. 245 ГК доли участников предполагаются равными, если иное не вытекает из закона, договора или существа сложившихся между ними отношений.
Размер доли может изменяться по различным причинам: изменение состава участников, внесение в имущество улучшений и т. д.
Согласно п. 3 ст. 245 ГК при внесении в имущество улучшений с соблюдением установленного порядка участник имеет права на увеличение своей доли соразмерно повышению стоимости общего имущества, если улучшение неотделимо или приобретает право собственности на отделимое улучшение без увеличения своей доли.
Согласно ст. 247 ГК Осуществление права общей долевой собственности происходит по взаимному согласию всех собственников. Если отсутствует согласие по вопросам владения или пользования общим имуществом, каждый участник вправе разрешить спор в суде. Если отсутствует согласие по вопросам распоряжения общим имуществом, спор не может быть урегулирован судом.
Сособственник имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества соразмерно своей доле, а при невозможности этого - требовать от других участников соответствующей компенсации. Право сособственника на выделенную ему во владение и пользование долю является вещным и при надлежащем оформлении пользуется защитой от посягательств собственников других долей.
Каждый из сособственников вправе самостоятельно распоряжаться лишь своей долей в праве общей собственности.
В ГК РФ закреплено два вида общей собственности: долевая и совместная (п. 2 ст. 244). Общая собственность называется долевой тогда, когда каждому из ее участников принадлежит определенная доля. В общей совместной собственности доли ее участников заранее не определены, они фиксируются лишь при разделе совместной собственности или при выделе из нее. Вследствие этого совместная собственность нередко обозначается как бездолевая собственность.
Каждому участнику общей долевой собственности, а в конечном счете и общей совместной собственности - при ее разделе или при выделе из нее - принадлежит право на долю. Каждому сособственнику принадлежит доля в праве собственности на все общее имущество. Право каждого сособственника не ограничивается какой-то конкретной частью общей вещи, а распространяется на всю вещь. Объектом этого права как права собственности является вещь. Специфика же общей собственности заключается в том, что нескольким лицам принадлежит право собственности на один и тот же материальный предмет.
Долевая собственность может возникнуть в силу любых допускаемых законом или договором оснований. Исчерпывающего перечня оснований ее возникновения закон не предусматривает. По соглашению участников общей совместной собственности, а если оно не достигнуто, то по решению суда, на их общее имущество может быть установлена долевая собственность: допускается перевод имущества с режима общей совместной на режим общей долевой собственности.
Не ограничивается законом и состав участников общей долевой собственности, которые могут представлять различные формы и виды собственности. Допускается общая долевая собственность не только граждан, но также граждан и юридических лиц, граждан и государства, юридических лиц и государства, других субъектов гражданского права в любом их сочетании.
Образование общей совместной собственности возможно лишь в случаях, прямо предусмотренных законом. Перейти с режима общей долевой на режим общей совместной собственности можно опять-таки лишь тогда, когда это допускает закон. Отношения общей совместной собственности в гораздо большей степени носят лично-доверительный характер, нежели отношения общей долевой собственности, а потому круг участников общей совместной собственности неизбежно должен быть ограничен.
В общей собственности важно количественное измерение доли. Это необходимо для распределения между сособственниками приносимых общим имуществом доходов и падающих на него расходов, для определения того, на что может претендовать сособственник при разделе общей собственности или при выделе из нее. К тому же размер доли на протяжении существования общей собственности меняется. Он может увеличиться или уменьшиться вследствие изменения состава участников общей собственности, внесения в общее имущество улучшений и целого ряда других обстоятельств, которые необходимо учитывать.
Доли участников общей собственности считаются равными, если иное не вытекает из закона, договора или существа сложившихся между ними отношений. По соглашению всех сособственников порядок определения и изменения их долей может быть установлен в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества. Если сособственник внес в общее имущество улучшения, то судьба улучшений и их влияние на размер доли сособственника в имуществе зависят от того, был ли, во-первых, соблюден при внесении улучшений установленный порядок и, во-вторых, неотделимы или отделимы улучшения. Если улучшения неотделимые и при их внесении был соблюден установленный порядок, то сособственник, внесший улучшения, может требовать увеличения размера своей доли соразмерно тому, насколько возросла стоимость общего имущества. Если порядок внесения неотделимых улучшений соблюден не был, то сособственник не вправе требовать увеличения размера своей доли. Что же касается отделимых улучшений, то они, если иное не предусмотрено соглашением сособственников, поступают в собственность того, кто их произвел. Таким образом, внесение таких улучшений, поскольку они отделимы, само по себе не дает права требовать увеличения доли.
Содержание права общей долевой собственности составляют принадлежащие сособственникам правомочия по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом. Каждый сособственник при осуществлении права общей собственности независимо от размера своей доли имеет один голос. Осуществление права общей собственности должно происходить по взаимному согласию всех сособственников. Если же согласие не достигнуто, то определение последствий возникших разногласий зависит от того, касаются ли они осуществления правомочий по владению и пользованию общим имуществом или правомочия распоряжения. Если сособственники не договорились относительно владения и пользования общим имуществом, то каждый из них, хотя бы оставшийся в единственном числе, может обратиться в суд. Основания и способы раздела и выдела различны. Раздел и выдел могут иметь место, как по взаимному согласию сособственников, так и по судебному решению. Выдел доли из общей собственности происходит по требованию не только выделяющегося сособственника, но и кредиторов для обращения взыскания на имущество должника. Раздел и выдел, если это допускается законом и возможно без несоразмерного ущерба имуществу, происходят путем выдела доли в натуре. Если выдел доли в натуре невозможен, выделяющийся сособственник получает денежную или иную компенсацию. Расчеты между сособственниками имеют место и тогда, когда имущество в натуре не может быть выделено в точном соответствии с размером принадлежащей каждому из них доли. Раздел общей собственности и выдел из нее должны происходить соразмерно принадлежащим сособственникам долям.
В соответствии с принципом взаимного согласия, которое необходимо при осуществлении права распоряжения общей собственностью, выплата ее участнику остальными сособственниками какой-либо компенсации вместо выдела доли в натуре допускается лишь с его согласия. Вместе с тем в отступление от этого правила предусмотрено, что, когда доля сособственника незначительна, в натуре ее выделить нельзя и сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии его согласия обязать остальных участников общей собственности выплатить ему компенсацию. С получением компенсации со собственник утрачивает право на долю в общем имуществе (п. 4 и 5 ст. 252 ГК).
2.2. РАСПОРЯЖЕНИЕ ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТЬЮ
Для того, чтобы ответить на вопрос, в каком порядке происходит распоряжение общей долевой собственностью, в первую очередь, следует ознакомиться с понятием долевой собственности. Итак, если имущество находится в собственности двух или нескольких лиц, оно принадлежит им на праве общей собственности (статья 244 ГК РФ), при этом, доля каждого собственника может быть определена (долевая собственность) либо не определена (совместная собственность).
Распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности осуществляется по соглашению всех ее участников. То есть, распорядится своей долей в имуществе собственник может, учитывая следующее правило: при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов (статья 250 ГК РФ). Таким образом, продавец доли обязан в письменной форме известить остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. И только когда остальные участники долевой собственности откажутся от покупки доли в праве собственности (на недвижимое имущество в течение месяца, а на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения), продавец вправе продать свою долю любому лицу.
В то же время, участник общей долевой собственности (имущество разделено на доли) может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников. В случае обращения взыскания на долю в общем имуществе, сохраняются интересы остальных собственников, Так, согласно статье 255 ГК РФ, за остальными собственниками сохраняется право преимущественной покупки продаваемой доли. И только в случае отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника, кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов.
В соответствии со ст. 245 ГК РФ, если доли участников общей долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными. Участники общей долевой собственности могут по соглашению установить, как будут изменяться размер их доли в случае вкладов каждого из них в образование и приращение общего имущества.
Участник общей долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.
Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников общей долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел.
Распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Каждый участник общей долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Однако участник общей долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю, либо распорядиться ею иным образом. В случае, если участник долевой собственности продает свою долю постороннему лицу, он обязан соблюдать преимущественное право покупки других участников, известив их о предстоящей продаже (ст. 250 ГК РФ).
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Институт общей собственности в РФ представлен двумя основными моделями владения имуществом - совместной и долевой. Какова специфика каждой из них? Каким образом осуществляется формирование права на владение имуществом в совместном порядке? Как осуществляется раздел и выдел части актива в единоличное владение гражданина?
Совместная собственность - один из предусмотренных законодательством РФ подвидов модели общего владения несколькими гражданами неким имуществом. Ее отличительный признак - отсутствие имеющих конкретную величину долей во владении активами. Что такое «общая собственность»? Определение данного термина звучит просто - имущество, которым владеют двое и более лиц одновременно. Каждый из совладельцев может владеть какой-то конкретной долей в собственности. В этом случае модель общего владения как раз-таки долевая.
При совместной собственности люди владеют имуществом, управляя и распоряжаясь им исключительно в рамках принятия коллегиальных решений. Общая собственность в этом смысле - неделимый актив. Продать ее, подарить, разделить можно только по итогам личных договоренностей.
Общая совместная собственность, несмотря на широкую распространенность, может быть представлена, если следовать положениям российского законодательства, в сравнительно небольшом спектре разновидностей. Во-первых, таковой может быть совместное владение супругов, например квартира. Во-вторых, общая совместная собственность может наблюдаться в рамках коллективной организации крестьянского хозяйства.
В правовой истории РФ были периоды, когда соответствующая модель владения имуществом могла формироваться, к примеру, по факту проведения приватизации. Но со временем в законодательство России были внесены поправки, по которым по факту приватизации человеку могла доставаться только определенная доля в общей собственности.
Выше мы отметили, что распоряжаться имуществом при совместном владении граждане могут, согласуя все действия между собой. Рассмотрим данный аспект подробнее.
Общая собственность в рамках совместного владения, таким образом, наделяет каждого владельца правом совершать от своего имени сделки, отражающие распоряжение имуществом. При этом все действия должны быть согласованы с другими собственниками. Если этого не происходит, то сделки могут быть признаны, в частности в судебном порядке, недействительными.
Вместе с тем, как отмечают некоторые юристы, совладельцы имущества вправе отозвать совершенную без их ведома сделку, только если доказано, что акты распоряжения имуществом, которое находится в совместной собственности, были совершены другими владельцами, осознававшими то, что у них нет полномочий на соответствующие действия. То есть суд может аннулировать сделку по иску жены против мужа по сдаче квартиры в аренду, если она докажет, что ее супруг был в курсе, что она против того, чтобы сдать недвижимость, но, невзирая на это, оформил договор со съемщиками жилья.
Общая собственность на имущество может быть в предусмотренном законом порядке разделена. Какова специфика этой процедуры? Одно из ключевых положений законодательства, касающееся раздела общей собственности, - необходимость в заблаговременном определении конкретной величины долей для каждого из будущих владельцев имущества. При этом, если следовать положениям 254-й статьи ГК РФ, то доли, о которых идет речь, признаются равными, за исключением предусмотренных законом случаев или при частных соглашениях сторон.
В целом порядок, в рамках которого осуществляется раздел совместной собственности, схож с алгоритмом, характерным для процедуры, когда выделяется доля в общей долевой собственности. Если, конечно, иное не предусмотрено в правовых актах или же не вытекает из особенностей коммуникаций между владельцами.
Выше мы отметили, что одна из предусмотренных моделей совместного владения имуществом предполагает тот факт, что субъекты подобных правоотношений состоят в браке. Каковы особенности управления имуществом, осуществляемые при данном сценарии? Какова специфика таковой правовой категории как общая совместная собственность супругов?
Основной механизм образования имущества, которым граждане, состоящие в браке, будут владеть в рамках рассматриваемой модели, - приобретение собственности в период совместного проживания. Семейный Кодекс РФ при этом предполагает два основных формата имущественных отношений между супругами - основанный на законе, а также базирующийся на договоре.
Каковы имеет особенности общая совместная собственность супругов в рамках первого сценария? Данный правовой режим владения имуществом действует в силу закона, и он актуален, если в брачном договоре нет иных условий. Это собственность, которая нажита в период совместного проживания супругов. Какие виды имущества могут к ней относиться? Если следовать положениям закона, это могут быть доходы - в виде зарплаты, выручки с бизнеса, продажи продуктов интеллектуального труда, пенсии, социальные выплаты. Также понятие общей собственности, образовавшейся в процессе совместного проживания супругов, включает имущество, ценные бумаги, доли в предприятиях. При этом в общем случае, как отмечают юристы, не имеет значения, кто приложил к приобретению тех или иных активов больше усилий - муж или жена.
Имущество, которое принадлежало каждому из граждан, состоящих в браке, до официальной регистрации их отношений, принадлежит им на праве личной собственности. Также Семейным Кодексом предусмотрен сценарий, по которому имущество, которое муж или жена приобрели в периоды, когда по каким-либо причинам проживали отдельно, также принадлежит каждому из них на праве личного владения.
Другая особенность, которой характеризуется общая собственность супругов - наличие механизма установления модели совместного владения, если будет зафиксирован тот факт, что в процессе проживания в браке муж или жена вложили в имущество супруга некоторые ресурсы так, что стоимость активов значительно выросла. Это может быть, например, проведение масштабного ремонта в квартире, переоборудование помещения одного типа в другое.
Распоряжаться совместным имуществом супруги могут, согласуя между собой предполагаемые действия. При этом если та или иная сделка с собственностью одним владельцем предполагает нотариальное удостоверение, то согласие совладельца также необходимо заверять у нотариуса. Если соответствующий документ не будет оформлен, то сделка также может быть признана недействительной.
Интересен тот факт, что по документам собственник имущества может быть один. Например, если это квартира, то в качестве ее владельца в свидетельстве о регистрации права собственности, может быть указано только Ф.И.О. мужа. Однако если недвижимость была куплена им в период брака, то другим полноправным его собственником будет считаться также жена. Можно отметить также и то, что в силу совместного управления имуществом владельцы также обязаны вместе содержать его, платить установленные законом налоги и т. д.
Общая собственность супругов подлежит разделу, как правило, только после развода. Вместе с тем данная процедура возможна также и в период, когда граждане состоят в браке. Подобные сценарии допустимы в таких случаях:
Как мы уже отметили выше, величина доли, которую получает каждый из супругов, в общем случае равная. Вместе с тем суд может скорректировать эту формулу, посчитав справедливым наделение мужа или жены большей пропорцией. При этом суд вправе назначить тому супругу, который получил меньшую долю, денежную компенсацию в величине, соразмерной тому объему владения имуществом, который передан в пользу другого собственника. Аналогичные правила действуют, если определяется доля в праве общей собственности после развода.
Касательно распоряжения имуществом после прекращения брака можно отметить интересный нюанс. Дело в том, что если, например, люди развелись в 2011 году, а квартиру до сих пор не продали и не поделили - за ней сохраняется общая совместная собственность. Если, например, совладелец, являвшийся супругом, захочет как-то распорядиться недвижимостью - он должен будет получить согласие гражданки, являвшейся его женой.
Рассмотрим другой, предусмотренный Семейным Кодексом РФ сценарий, при котором супруги могут определить модель общего владения имуществом. Речь идет о составлении брачного договора, в рамках которого соответствующие условия могут быть прописаны.
Данный документ может установить, что, например, общая собственность на квартиру будет не совместной, а долевой. При этом в брачном договоре можно прописать условия как в отношении имущества, которое уже есть у супругов, так и в аспекте будущего приобретения той или иной собственности мужем и женой в период совместного проживания. Интересен тот факт, что документ, о котором идет речь, может быть составлен и подписан супругами не только до регистрации брака, но также и в период, пока соответствующий семейный статус актуален.
Каким образом право общей совместной собственности может реализовываться супругами на практике? Возьмем сценарий, когда речь идет о продаже доли в квартире одним из граждан, состоящих в браке. Предположим, что муж и жена смогли договориться о том, какая доля во владении недвижимостью будет принадлежать каждому. Супруг после этого решил, что продаст имеющийся актив, к примеру, обратившись к риэлтору.
Особенность российского законодательства, регулирующего право общей собственности, заключается в том, что оно предполагает установление приоритета в очередности покупателей доли в совместном владении имуществом в пользу одного из действующих совладельцев. То есть если муж, как в нашем сценарии, пожелал продать часть квартиры, то первый человек, который будет иметь преимущественное право купить данную долю в недвижимости, - его жена. Только если супруга откажется воспользоваться данной преференцией, муж вправе идти к риэлтору. В рамках данной схемы один владелец доли обязан предупредить другого о том, что собирается совершить такую-то сделку, причем в письменной форме.
Интересен тот факт, что если совладелец квартиры - не только жена, то воспользоваться преимущественным правом купить долю, которую продает муж, могут все, кто имеет отношение к совместному владению квартирой. В свою очередь, супруг сам должен выбрать, кому продавать недвижимость. Принимать решение о покупке доли в квартире, предлагаемой мужем, другие собственники могут в течение 30 дней. Если они не воспользуются данной преференцией, то супруг может продавать долю в недвижимости третьим лицам.
В числе значимых обстоятельств с точки зрения режима владения квартирой может быть желание супругов воспользоваться имущественным налоговым вычетом, основание для которого - факт приобретения недвижимости. Как известно, собственник жилья, купивший его за свой счет, вправе вернуть 13% от расходов (но не более 260 тыс. рублей). В этом смысле механизмы пользования данной преференцией в случае владения квартирой в режиме долевой собственности и совместной могут различаться. В чем это выражается?
Если супруги владеют квартирой в долях, то каждый из них сможет получить объем вычета, который пропорционален стоимости соответствующей части квартиры, которая оформлена в собственности. То есть, например, если недвижимость стоит 3,5 млн руб., то при равном распределении долей каждый супруг будет владеть имуществом стоимостью 1 млн 750 тыс. руб. Соответственно, получить максимально гарантированный вычет - 260 тыс. рублей. - не получится, для этого стоимость недвижимости должна составлять 2 млн руб.
Поэтому в аспекте оформления налогового вычета более выгодным вариантом может оказаться как раз-таки совместная собственность. Каких-либо долей в ней не определено. Поэтому супруг может пойти в налоговую службу и оформить вычет по полной стоимости квартиры. Правда, при этом придется оформить для предоставления в ФНС дополнительный документ от другого супруга, подтверждающий право воспользоваться вычетом по квартире за себя. Можно также отметить, что муж и жена могут «поделить» квартиру для вычета в любой пропорции. То есть, например, один супруг может «отдать» под налоговый вычет другому 3 млн руб., а себе оставить 500 тыс. руб.
Подобная возможность полезна, если, например, жена, купившая квартиру, уходит в декрет. Ее доходов становится недостаточно, чтобы получать ощутимые выплаты по вычету. В этом случае она «переуступает» право мужу получать соответствующие компенсации от государства по купленной ею квартире. Важный нюанс - если один из супругов полностью «передал» свою долю в квартире для вычета другому, то он сам не теряет права на оформление аналогичной налоговой преференции впоследствии. Разумеется, только если приобретет новую недвижимость, так как ту, что находится в совместной собственности, он «переуступил» в законном порядке. Или, как вариант, ему «передадут» право получить по ней вычет аналогично тому, как он сделал по предыдущей квартире.
Другой предусмотренный законом сценарий общего совместного владения имуществом может быть реализован, если собственники ведут вместе крестьянское хозяйство. Данного типа объединение возможно в силу родственных связей или же по причине устойчивых партнерских отношений в рамках фермерской деятельности.
Имущество, которое относится к крестьянскому хозяйству, принадлежит, таким образом, его участникам на праве общей собственности, если только в правовых актах нет иных формулировок. Таким образом, устанавливается общая собственность на земельные участки, дома, насаждения, инвентарь, оборудование, транспорт, скот, птицу. В целом, все то, что имеет отношение к аграрному делу. Предполагается, что каждый участник объединения будет иметь равные возможности получать плоды и иные продукты фермерской деятельности в процессе пользования общими ресурсами.
Что касается распоряжения имуществом, находящимся в общей совместной собственности фермеров, то ключевая норма здесь - равноправие всех участников объединения в аспекте пользования ресурсами. При этом частная модель управления имуществом может быть определена на уровне договоренностей между участниками объединения - об этом говорится в положениях 4-й статьи ФЗ «О крестьянском хозяйстве».
Следует отметить, что основным субъектом сделок, в рамках которых предполагается задействование фермерских ресурсов, по закону считается глава объединения. Однако он должен производить свои действия исключительно в коллективных интересах. Ответственность за правовые последствия заключенных главой фермерского хозяйства соглашений лежит на объединении в солидарном порядке.
Как осуществляется выдел из общей совместной собственности в объединениях фермеров? Главный источник права здесь - отмеченный выше закон. В 9-й статье ФЗ «О крестьянском хозяйстве» сказано, что при выходе из объединения кем-либо из его участников не подлежат разделу, в частности, земельный участок, а также средства производства. Однако фермер вправе рассчитывать на компенсацию, соразмерную его предполагаемым долям. Срок ее выплаты определяется по взаимному согласованию участников хозяйства. Возможен вариант назначения его в судебном порядке. Важный нюанс: если даже человек вышел из состава фермерского хозяйства, то в течение еще двух лет он, согласно закону, должен нести субсидиарную ответственность, соразмерную величине прежним долям, по обязательствам объединения.
Что касается раздела общего фермерского бизнеса, то он, как правило, предполагает, что на базе единого хозяйства будет создано несколько независимых. При этом общая собственность разделяется так, чтобы каждый фермер впоследствии мог сохранить все производственные процессы, налаженные в объединении. То есть каждый владелец нового независимого хозяйства должен получить свой трактор, собственную территорию для посева, инвентарь и прочие ресурсы.
Действующее российское законодательство определяет три основные формы собственности на объекты недвижимости:Именно совместная собственность на квартиру и будет рассмотрена далее. Общая собственность является таковой при условии, что она принадлежит как минимум двум гражданам одновременно. Все вопросы, которые связаны с ней, регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации. Разница между долевой и совместной собственностью квартиры зачастую зависит ещё и от взаимоотношений совладельцев, однако это возникает в случаях, когда имущество является неделимым по каким-либо причинам. Если говорить именно о жилплощади, то речь идёт о супружестве. Иных вариантов для определения общей собственности нет.
Долевая собственность супругов появляется при подписании брачного договора, в котором чётко распределены условия и доли имущества. Впрочем, даже при подписании подобного договора, такого пункта может не быть. В таком случае вопрос совместного владения опять будет актуальным. Однако прежде чем рассматривать, что же это такое и как лучше поступить при разделе такой недвижимости, следует отметить, что данные нормы распространяются исключительно на супругов, которые зарегистрировали свой брак официально.
Дорогие читатели!
Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →
Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):
Вопрос совместной собственности на квартиру может быть актуален при таких вариантах:
Взаимоотношения с общей собственностью на квартиру могут также возникать и при совместном приобретении жилья (внесении части суммы), вступлении в наследство, получении дарственной на нескольких человек или приватизации жилплощади. В описанных не супружеских ситуациях обязательно наличие договора, в котором может быть не указано кому и какая доля полагается. Определить долю можно будет только при разделе имущества.
Чтобы определить то, что недвижимость является совместно нажитой, потребуются следующие документы:
Если же речь идёт не о супружеских взаимоотношениях, что было рассмотрено выше, понадобятся:
Если супруги живут в гражданском браке, то независимо от того, планируют ли они узаконить свой брак или нет, необходимо сохранять все документальные свидетельства совместной покупки квартиры. Это необходимо для дальнейшего определения своих прав на квартиру, которая была куплена до официальной регистрации брака, и не считается .
Осуществление каких-либо сделок с квартирой, которая является совместной собственностью без определения долей, невозможно без письменного нотариально заверенного согласия на это всех совладельцев. Это значит, что один из собственников не имеет права продать, обменять, подарить, завещать, сдать в аренду или наём данную недвижимость ни целиком, ни частично.
Кроме того, даже при согласии всех владельцев осуществление сделки требует присутствия риэлторской организации, которая принимала участие при отчуждении каждой доли после процедуры её выделения. При продаже такой квартиры составление договора должно включать в себя присутствие всех совладельцев и покупателей. Если кто-либо из совладельцев отсутствует по причине длительной командировки, находится за границей или госпитализирован, то от его имени в сделке может участвовать доверенное лицо по оформленной нотариусом доверенности.
Причиной раздела и определения доли каждого совладельца зачастую становится официальный развод супругов. Если речь идёт не о супружеских отношениях, то причиной такой необходимости может стать решение об обмене квартиры или её продаже.
Все совладельцы должны прийти к согласию, взяв во внимание все обстоятельства или вклад каждого в приобретение квартиры. При разводе супругов продажа жилья не обязательна. Особенно это относится к тем случаям, когда у супругов остаются дети. Органы опеки не позволят даже временно оставить их без жилплощади. Какой бы ни была договорённость между сторонами, в любом случае её следует оформить письменно, чтобы обеспечить сохранность квартиры, если супруг, которому оставили недвижимость, игнорируя договорённость, решит продать её. При оформлении договора, это будет считаться нарушением условий, а значит, подобную сделку можно аннулировать, обратившись в суд.
Согласно законодательству, существует 3 формы собственности на недвижимость. Когда жильем владеет исключительно один собственник, речь идет об индивидуальной форме собственности. Однако сегодня преобладают другие формы.
Например, особенностью долевой собственности является тот факт, что для каждого совладельца выделена определенная четко ограниченная доля имущества. Если сравнивать ее с совместной формой, стоит отметить, что имущество не разграничено по частям.
Совместная собственность подразумевает под собой одновременное владение недвижимостью несколькими лицами. При этом недвижимость, находящаяся в собственности, не разделена на конкретные доли. Например, когда квартирой владеет муж и жена, она одновременно принадлежит обоим супругам на сто процентов.
Данная форма собственности основывается на разделении порядка использования совместного имущества. Для супругов совместной автоматически становится та собственность, которая приобретена после вступления в брак.
Долевой она может стать только тогда, когда супруги хотят произвести выдел, то есть придать имуществу конкретный статус. Можно выделить несколько особенностей:
Д
олевая собственность подразумевает под собой владение имуществом одновременно несколькими лицами. При этом важно понимать, что собственность делится на определенные доли. Например, муж может иметь 50%, как и его супруга. Однако соотношение также может быть и другим, например, 75% и 25%, 60% и 40% и так далее.
Важно понимать, что долевой собственностью может обладать не только супружеская пара. Лица-участники могут быть родственниками, однако это условие не обязательно. Например, долевое строительство и ипотека. В договор участия в долевом строительстве вступают совершенно незнакомые сдруг другом люди.
Чтобы имущество супругов поделить на конкретные доли, они должны подписать специальный договор, удачным вариантом которого можно назвать брачный контракт. Главное, чтобы подписанный договор по всем меркам был легитимным, в противном случае он может неиметь законной силы.
Случается так, что совместная собственность может стать долевой только в судебном порядке. Органам судебной власти часто приходится определять размер долей, которыми будут обладать супруги, если они не могут без посторонней помощи решить этот вопрос.
Чтобы определить факт обладания конкретной долей, учитывается отдельная величина вклада жены либо мужа в приобретение имущества.
Среди основных особенностей данной формы собственности можно выделить такие нюансы:
При долевой собственности расходы по кредиту не делятся, вне зависимости от того, какой платеж будет использоваться – .
Главным отличием долевой собственности отсовместной становится тот факт, что во втором случае право обладания нельзя выразить в процентном соотношении. Данное различие можно назвать ключевым.
Для первого же варианта характерно разделение права пользования имуществом. Каждый совладелец знает имущественную долю, которая ему принадлежит.
Если говорить об общих чертах, стоит отметить, что обе формы собственности подразумевают под собой одновременное обладание имуществом сразу несколькими людьми. Однако отличий у долевой и совместной формы можно выделить значительно больше:
Таким образом, разница совместной и долевой собственности ощутима, понятия должны рассматриваться, как два отдельные термины, несвязанные друг с другом. Что лучше можно решить исключительно для конкретной ситуации.
Совместная собственность при разводе может быть поделена. За основу для определения доли каждого из супругов берется их отдельный вклад в покупку недвижимости (даже если использовался ), машины и прочего имущества. В чем сложность?
В этом плане обладание совместной собственностью оказывается менее привлекательной, чем в случае с долевой собственностью, когда все регулируется специальным договором. Лучше всего, если дело о разделе имущества не дойдет до суда, если совладельцы без посторонней помощи придут к общему согласию.
Особое внимание стоит уделить тем случаем, когда имущество делят супружеские пары, в которых растет несовершеннолетний ребенок. Органы опеки тщательно следят за подобными процессами, ведь ребенок ни на день не должен оставаться без жилплощади. Именно поэтому любая договоренность между бывшим мужем и женой должна фиксироваться письменно.
Если один из супругов решает самостоятельно распоряжаться недвижимостью, несмотря на существующую договоренность, это считается грубым нарушением условий сделки, следовательно, она может быть аннулирована через суд.
По законодательству жилье, являющееся совместной собственностью, после развода должно быть поделено на протяжении последующих трех лет. Если время истекло, обращаться в соответствующие органы нет смысла. Исключением может стать исключительно противозаконность, которая была выявлена в ходе судебного расследования.
Только при условии выявленного несоответствия действующей законодательной базе, срок может быть восстановлен.
Понятие доли и определение долей собственников. Содержание права общей долевой собственности. Владение и пользование общим имуществом. Распоряжение общим имуществом. Распределение плодов, продукции и доходов от использования общего имущества.
Расходы по содержанию имущества.
1. Понятие доли.
Доля в праве долевой собственности - категория, выражаемая арифметически (например, 50% в праве собственности на наследственное имущество или 1/3 в праве собственности на квартиру). Объект общей собственности всегда является единым (неделимым). Таким образом, каждый сособственник при долевой собственности имеет долю в субъективном праве собственности на все общее имущество, но не право индивидуальной собственности на часть общего имущества.
Поясняющий пример: В общей долевой собственности трех лиц находится трехэтажное здание площадью 3000 кв. м; доли сособственников равные (то есть 1/3 в праве собственности на здание); каждый из сособственников (по соглашению между ними) пользуется одним этажом площадью 1000 кв. м. Предположим, третий этаж здания уничтожен. Теперь в качестве объекта права собственности осталось двухэтажное здание площадью 2000 кв. м, а доля каждого сособственника осталась, как и прежде, 1/3 в праве собственности на здание. А если бы в нашем примере существовали три объекта недвижимости - три этажа здания, и у каждого этажа был бы свой собственник, то гибель одного этажа прекратила бы право собственности одного конкретного лица и не повлияла бы на объем прав собственников двух других этажей.
Долю в праве нельзя понимать в том смысле, что право собственности разделилось ("субъективное право не может быть поделено на части: оно или есть или нет").
Поэтому с юридической точки зрения "доля в праве собственности - это объем прав и обязанностей каждого из сособственников (в отношении остальных) по владению, пользованию и распоряжению общей вещью".
(Б.М. Гонгало, Т.И. Илларионова, В.А. Плетнев)
2. Определение долей сособственников.
По общему правилу доли сособственников считаются равными. Это означает, что в арифметическом выражении единица (100%) делится на число сособственников - таким образом, доля, например, каждого из двух сособственников будет равна 50%, доля каждого из шестнадцати сособственников будет равна 1/16. Приращение (уменьшение) общего имущества в этом случае не влечет изменения размера доли.
Отступление от принципа равенства долей происходит, если иной размер доли каждого сособственника:
Или определяется на основании закона (например, размер доли участника договора о совместной деятельности определяется исходя из денежной оценки вклада - см. ст. 1042 ГК РФ);
Или установлен соглашением всех сособственников.
Так, соглашением может быть установлен порядок определения и изменения долей в зависимости от вклада каждого из сособственников в образование и приращение общего имущества (п. 2 ст. 245 ГК РФ).
Неотделимые улучшения общего имущества, произведенные одним из сособственников за свой счет (например, возведение пристройки к дому, замена двигателя в автомобиле и т.п.), могут повлечь увеличение доли этого сособственника только в одном случае - если улучшения были произведены с соблюдением установленного порядка использования общего имущества (то есть с явного или с подразумеваемого согласия всех остальных сособственников на изменение размера долей в этом случае). Если изменение размера долей не предусмотрено, возможно пропорциональное возложение на остальных сособственников части расходов по осуществлению неотделимых улучшений общего имущества (но только в случае, когда есть основания применить нормы гл. 60 ГК РФ о неосновательном обогащении). Неотделимые улучшения следует отличать от издержек по содержанию и сохранению общего имущества (см. подп. "г") п. 3 настоящего параграфа). Отделимые улучшения общего имущества поступают в собственность того из участников, который их произвел, то есть не образуют приращения имущества, находящегося в общей собственности. Иное может быть предусмотрено соглашением сособственников (например, увеличение доли сособственника, который произвел улучшения, или сохранение долей с выплатой соразмерной компенсации и др. варианты).
а) владение и пользование общим имуществом, находящимся в долевой собственности;
б) распоряжение общим имуществом, находящимся в долевой собственности;
в) распределение плодов, продукции и доходов от использования имущества, находящегося в долевой собственности и
г) распределение расходов по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности.
(а) Владение и пользование общим имуществом, находящимся в долевой собственности.
В соответствии со ст. 247 ГК РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех сособственников, то есть единогласно.
Порядок управления общим имуществом зиждется не на большинстве голосов, а на принципе единогласия.
(О.С. Иоффе)
Ориентиром для определения объема правомочий каждого сособственника по владению и пользованию общим имуществом служит размер доли.
Порядок владения и пользования общим имуществом может быть различным:
1) совместное владение и пользование имуществом в целом;
2) владение и пользование частью общего имущества;
3) получение компенсации.
Порядок владения и пользования имуществом зависит от его предназначения, а также от того, возможно ли автономное владение и пользование обособленной частью общего имущества. Так, для жилого дома (квартиры) характер владения и пользования предполагает предоставление конкретному со собственнику конкретных помещений, но в отношении, например, автомобиля это фактически может быть только график (очередность) пользования.
При обособлении части общего имущества в целях владения и пользования право общей собственности на имущество, конечно, не прекращается. Обособленные части имущества могут не всегда соответствовать принадлежащим со собственникам долям.
Судебная практика
Пп. "б" п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4 "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом".
Соглашением участников общей долевой собственности может быть предусмотрено, что имущество предоставляется во владение и пользование только некоторым из них, а остальным выплачивается компенсация, соответствующая их доле (независимо от того, возможно или нет обособление части имущества).
Компенсация вместо предоставления имущества во владение и пользование подразумевает собой постоянные выплаты деньгами или выдачу иным имуществом. Никакого выкупа доли выплата (выдача) такой компенсации не влечет. Данную компенсацию следует отличать от компенсации, влекущей утрату доли в праве общей собственности (см. п. 2-5 § 5 настоящей главы).
При недостижении согласия между сособственниками порядок владения и пользования имуществом устанавливается судом по требованию любого из сособственников. При этом в судебном порядке каждый сособственник имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле. И только при невозможности обособления части имущества сособственник вправе требовать в судебном порядке, чтобы другие сособственники, владеющие и пользующиеся имуществом, выплачивали ему соответствующую компенсацию.
Судебная практика
Абз. 2 п. 37 Постановление Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ N 6/8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".
(б) Распоряжение общим имуществом, находящимся в долевой собственности.
В соответствии с п. 1 ст. 246 ГК РФ, распоряжение всем имуществом, то есть вещью, являющейся объектом права долевой собственности, осуществляется всеми сособственниками только единогласно, независимо от размера долей.
При недостижении единогласия распоряжение общим имуществом невозможно - споры по этому поводу суду не подведомственны.
В связи с этим особую важность приобретает различие между распоряжением общим имуществом и распоряжением долями в праве общей собственности на это имущество. Только распоряжение долей осуществляется конкретным со собственником самостоятельно, без согласия других сособственников (см. п. 4 § 3 настоящей главы).
(в) Распределение плодов, продукции и доходов от использования имущества, находящегося в долевой собственности.
Плоды, продукция и доходы от использования общего имущества - это все полученное как в результате реализации правомочия пользования, так и в результате распоряжения общим имуществом.
В соответствии со ст. 248 ГК РФ все полученное от использования имущества поступает в состав общего имущества, то есть происходит приращение общего имущества без изменения долей. По умолчанию плоды, продукция и доходы от использования общего имущества подлежат распределению - тогда они распределяются между сособственниками соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между сособственниками.
(г) Распределение расходов по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности.
Сособственники сообща несут бремя содержания общего имущества. Расходы по содержанию общего имущества делятся на:
а) расходы публично-правового характера (налоги и иные обязательные платежи, связанные с имуществом);
б) расходы частноправового характера (издержки по содержанию и хранению имущества).
В соответствии со ст. 249 ГК РФ каждый сособственник обязан участвовать в расходах по содержанию общего имущества соразмерно со своей долей. Эта норма является императивной, но очевидно, что расходы частноправового характера могут по соглашению сособственников распределяться иным образом.
Частноправовые расходы перераспределяются между всеми сособственниками независимо от того, кто из сособственников эти расходы произвел и независимо от того, было ли получено согласие остальных на производство этих расходов. Однако издержки по содержанию и сохранению общего имущества должны быть необходимыми (то есть обоснованными и неизбежными). В противном случае риск несения расходов ложится на произведшего их сособственника без какой-либо компенсации.
