Мсфо 40 инвестиционное имущество. Инвестиционная собственность: что это? Оценка в момент признания

МСФО 40 содержит правила учета недвижимости, определяемой как инвестиционная, и порядок отражения ее в отчетности. Рассмотрим, в чем заключаются особенности этого стандарта.

Инвестиционная собственность: что это?

Актуальный (действующий с 09.02.2016) вариант МСФО 40 введен в РФ в действие приказом Минфина России от 28.12.2015 № 217н. Текст этого стандарта определяет инвестиционную недвижимость как землю или здание (его часть), которые находятся в распоряжении собственника или владельца по договору аренды (в т. ч. операционной) и используются им для получения дохода в виде:

арендных платежей;
прироста стоимости недвижимости.

Если один и тот же объект наряду с инвестиционным имеет и какое-то иное назначение (используется в производстве, предназначен для продажи), то инвестиционным его можно считать только в случае незначительности доли использования в неинвестиционных целях. Не может расцениваться как инвестиционная недвижимость, предоставленная материнской или дочерней компании, поскольку при консолидации отчетности она будет учтена как используемая собственником. В нетипичных случаях вопрос отнесения недвижимости к инвестиционной решается через профессиональное суждение, критерии которого организация разрабатывает самостоятельно.

Когда назначение объекта меняется, он прекращает быть инвестиционным и переводится в другую категорию имущества. Соответственно, МСФО 40 перестает к нему применяться.

Признание собственности инвестиционной и ее оценка

Для признания объекта инвестиционным необходимо выполнение 2 условий:

наличие высокой вероятности поступлений от использования по соответствующему назначению;
возможность надежного определения первоначальной стоимости объекта, в которую включаются все затраты на приобретение, но расходы на текущее содержание в ней не учитываются.

Объект, находящийся во владении на правах аренды, оценивается, согласно п. 20 МСФО 17, по наименьшей из 2 стоимостей (справедливой или приведенной для арендных платежей). Фактически инвестиционным при аренде является не сам объект, а права на него.

По справедливой стоимости надлежит оценивать объект, приобретенный в обмен на неденежные активы или оплаченный комбинацией денежного и неденежного способов. Если справедливую стоимость нельзя установить, то первоначальной становится балансовая стоимость отданного взамен актива.

Дальнейший учет объекта осуществляется в соответствии с положениями принятой учетной политики. Допускается выбор из 2 вариантов определения стоимости:

справедливой, что является предпочтительным;
первоначальной.

Оценка справедливой стоимости изначально не всегда может быть надежной. До того, как она станет такой, допустимо оценивать объект по первоначальной стоимости. При этом остальные объекты, чью справедливую стоимость можно надежно определить, будут оцениваться по справедливой стоимости.

Для объекта, перешедшего из состава инвестиционных в иное назначение, его условной первоначальной учетной стоимостью станет величина справедливой стоимости на дату смены назначения.

Нюансы отражения инвестиционной собственности в отчетности

В отчетности МСФО 40 требует раскрыть:

информацию об имеющихся объектах инвестиционной недвижимости;
применяемый вариант определения стоимости объектов;
признаки, согласно которым объект, присутствующий на правах аренды, относится к инвестиционным;
критерии отнесения объекта в состав инвестиционных, если есть необходимость в их самостоятельной разработке (для нетипичных случаев);
способы определения справедливой стоимости, в т. ч. степень участия в этом независимого оценщика и пояснения по невозможности ее определения (если это имеет место);
признанные прибыли/убытки, в т. ч. доходы от сдачи в аренду, расходы по текущему содержанию и ремонту объектов с разбивкой их на дававшие и не дававшие доход в течение отчетного периода, результаты влияния на доходы/расходы изменений справедливой стоимости;
данные о продаже или ином выбытии недвижимости из состава инвестиционной;
имеющиеся обязанности по покупке, созданию, развитию, содержанию объектов;
сведения об изменении балансовой стоимости объектов за период, данные об их приобретении или переводе в состав инвестиционных;
результаты влияния курсовых разниц;
при использовании оценки по первоначальной стоимости - методы, нормы (сроки), суммы амортизации, информация об изменении балансовой стоимости (в т. ч. за счет поступления/выбытия), данные об обесценении.

Подробнее об отчете, в котором находят отражение данные о возникающих прибылях-убытках, читайте в статье

Инвестиционное имущество - недвижимость (земля или здание, либо часть здания, либо и то и другое), находящаяся во владении (собственника или арендатора по договору финансовой аренды) с целью получения арендных платежей или прироста стоимости капитала, или того и другого, но:

1) не для использования в производстве или поставке товаров, оказании услуг, в административных целях; а также

2) не для продажи в ходе обычной хозяйственной деятельности.

Недвижимость, занимаемая владельцем , - недвижимость, находящаяся во владении (собственника или арендатора по договору финансовой аренды), предназначенная для использования в производстве или поставке товаров, оказании услуг или в административных целях.

Инвестиционное имущество предназначено для получения арендной платы или прироста стоимости капитала, или того и другого.

Для определения того, соответствует ли объект определению инвестиционного имущества, необходимо опираться на профессиональное суждение.

Предприятие оценивает все затраты на инвестиционное имущество на момент их возникновения. Такие затраты включают затраты, первоначально понесенные при приобретении объекта инвестиционного имущества, и затраты, понесенные впоследствии на дооборудование объекта, замену части или обслуживание объекта недвижимости. Затраты на повседневное обслуживание объекта инвестиционной недвижимости признаются в составе прибыли или убытка по мере их возникновения.

Инвестиционное имущество первоначально должно оцениваться по фактическим затратам. В состав фактических затрат на приобретение инвестиционного имущества входят цена покупки и все прямые затраты. Прямые затраты включают, например, стоимость профессиональных юридических услуг, налоги на передачу недвижимости и иные затраты по операции.

После первоначального признания предприятие должно выбрать в качестве учетной политики или модель учета по справедливой стоимости , или модель учета по фактическим затратам и применять эту политику ко всем объектам инвестиционного имущества.

Все предприятия должны оценивать справедливую стоимость инвестиционного имущества в целях его оценки (если предприятие использует модель учета по справедливой стоимости) или раскрытия информации (если оно использует модель учета по фактическим затратам).

Предприятие может:

1) выбрать или модель учета по справедливой стоимости, или модель учета по фактическим затратам для всех обязательств, поддерживающих инвестиционное имущество, которое приносит доход, напрямую связанный со справедливой стоимостью или доходностью определенных активов, включающих это инвестиционное имущество; и

2) выбрать или модель учета по справедливой стоимости, или модель учета по фактическим затратам для всех прочих видов инвестиционного имущества независимо от выбора, сделанного в пункте 1.

Модель учета по справедливой стоимости

После первоначального признания предприятие, выбравшее модель учета по справедливой стоимости, оценивает все объекты инвестиционного имущества по справедливой стоимости, за исключением, когда невозможно надежно оценить справедливую стоимость.

Прочий доход или убыток от изменения справедливой стоимости инвестиционного имущества следует признавать в составе прибыли или убытка за тот период, в котором они возникли.

Модель учета по фактическим затратам

После первоначального признания предприятие, которое выбирает модель учета по фактическим затратам, должно оценивать все объекты инвестиционного имущества в соответствии с требованиями МСФО (IAS) 16 для этой модели, за исключением тех объектов, которые отвечают критериям классификации в качестве недвижимости, предназначенной для продажи (или включены в выбывающую группу, классифицированную как предназначенная для продажи) в соответствии с МСФО (IFRS) 5 "Долгосрочные активы, предназначенные для продажи, и прекращенная деятельность".

Переводы

1) началом использования недвижимости в качестве недвижимости, занимаемой владельцем, при переводе из инвестиционного имущества в категорию недвижимости, занимаемой владельцем;

2) началом реконструкции в целях продажи, при переводе из инвестиционного имущества в запасы;

3) завершением периода, в течение которого собственник занимал недвижимость, при переводе из категории недвижимости, занимаемой владельцем, в инвестиционное имущество; или

4) началом операционной аренды по договору с другой стороной, при переводе из запасов в инвестиционное имущество.

Предприятие обязано перевести объект из категории инвестиционного имущества в запасы только при изменении его предназначения, о чем свидетельствует начало реконструкции объекта в целях его продажи.

Если предприятие использует модель учета по фактическим затратам, то перевод объектов между категориями инвестиционного имущества, недвижимости, занимаемой владельцем, и запасов не приводит к изменению балансовой стоимости переводимых объектов, а также стоимости этих объектов для целей оценки и раскрытия информации.

При переводе объекта из инвестиционного имущества, отражаемого по справедливой стоимости, в категорию недвижимости, занимаемой владельцем, или запасов, в качестве предполагаемых фактических затрат на данный объект для последующего учета должна выступать его справедливая стоимость на дату изменения его предназначения.

Если недвижимость, занимаемая владельцем, переходит в категорию инвестиционного имущества, которое будет отражаться по справедливой стоимости, то предприятие должно учитывать возникающую на эту дату разницу между балансовой стоимостью недвижимости и ее справедливой стоимостью так же, как переоценку ОС.

Предприятие учитывает имеющуюся на дату перевода разницу между балансовой стоимостью недвижимости (ОС) и ее справедливой стоимостью так же, как переоценку ОС:

1) возникающее уменьшение балансовой стоимости недвижимости признается в составе прибыли или убытка. Тем не менее, сумма уменьшения в пределах прироста стоимости данного объекта от переоценки признается в составе прочего совокупного дохода и списывается за счет прироста от переоценки на счетах капитала;

2) возникающее увеличение балансовой стоимости учитывается следующим образом:

В пределах признанного ранее убытка от обесценения данной недвижимости, такое увеличение признается в составе прибыли или убытка;

Оставшаяся часть суммы увеличения признается в составе прочего совокупного дохода и кредитуется на счет капитала как прирост стоимости от переоценки. При последующем выбытии объекта инвестиционного имущества включенный в состав собственного капитала прирост стоимости объекта от переоценки может быть перенесен на счет нераспределенной прибыли. Перевод со счета прироста стоимости от переоценки на счет нераспределенной прибыли не отражается через прибыль или убыток.

При переводе объекта из запасов в категорию инвестиционного имущества, которое будет отражаться по справедливой стоимости, разница между справедливой стоимостью недвижимости на дату перевода и его предыдущей балансовой стоимостью должна быть признана в составе прибыли или убытка.

Порядок учета перевода объекта из запасов в категорию инвестиционного имущества, которое будет отражаться по справедливой стоимости, соответствует порядку учета продажи запасов.

При завершении предприятием строительства или реконструкции самостоятельно построенного объекта инвестиционного имущества, который будет отражаться по справедливой стоимости, разница между справедливой стоимостью недвижимости на дату перевода и ее предыдущей балансовой стоимостью должна быть признана в составе прибыли или убытка.

Выбытия

Признание объекта инвестиционного имущества должно быть прекращено при его выбытии или окончательном изъятии из эксплуатации.

Выбытие объекта инвестиционного имущества происходит при его продаже или передаче в финансовую аренду. Для определения даты выбытия инвестиционного имущества предприятие руководствуется критериями признания выручки от продажи товаров.

Прочие доходы или убытки, возникающие в результате списания или выбытия инвестиционного имущества, должны определяться как разница между чистыми поступлениями от выбытия и балансовой стоимостью актива и признаваться в составе прибыли или убытка в периоде, в котором произошло списание или выбытие.

Возмещение, подлежащее получению при выбытии объекта инвестиционного имущества, первоначально признается по справедливой стоимости.

ДЛЯ СПЕЦИАЛИСТОВ
В ОБЛАСТИ БУХГАЛТЕРСКОГО УЧЕТА И ОТЧЕТНОСТИ

МСФО (IAS) 40 ИНВЕСТИЦИОННАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

УЧЕБНЫЕ ПОСОБИЯ ПО МСФО
(миллион скачанных копий в более чем 120 странах)

Вас приветствует десятый выпуск (2017 г.) учебных пособий по МСФО, выходящих в рамках проекта TACIS при поддержке Евросоюза! Первый выпуск состоялся в 2003 году. У нас появилась новая книга МСФО (IFRS)17 «Страховые контракты». В этом выпуске книги дополнены статьями: Отложенные налоги: единственный путь к их изучению - важная статья для практиков, преподавателей, тренеров и студентов и МСФО. Разрушение мифов - рассматривает различные аспекты преподавания МСФО по каждому стандарту, включая ряд мнений и тем для обсуждения. Комментарии через LinkedIn выразили огромную признательность за обе статьи.

Комплект пособий предлагает отдельную книгу для каждого стандарта, плюс три книги по консолидации. Учет финансовых инструментов рассматривается в МСФО (IAS) 32/39 (книга 3) и в МСФО (IFRS) 9. МСФО (IFRS) 7 дополнен подходом FINREP, который иллюстрирует практическое применение этого стандарта и форматы его представления. Дополняет весь комплект введение в МСФО и трансформационная модель российской бухгалтерской отчетности в соответствии с МСФО. Каждая книга включает в себя Информацию, Примеры, Вопросы для самостоятельного тестирования и Ответы.

Выражаем искреннюю признательность тем, кто сделал возможными эти издания, а также вам, наши читатели из множества стран за вашу неизменную поддержку. Я хотел бы выразить особую благодарность Игорю Сухареву из Министерства Финансов, рекомендовавшему наши пособия ссылкой на сайте Министерства, Марку Финасу за обеспечение ссылок на публикации, Гульнаре Махмутовой за перевод на русский язык и редакцию, Марине Корф и Антону Арнаутову (bankir.ru) за оказанную помощь, советы и продвижение материалов на своем сайте. Сергей Дорожков и Элина Бузина из Института Банковского Дела Ассоциации Российских банков (http://finprioritet.ru/) провели отличные курсы МСФО по всем стандартам, которые позволили нам протестировать этот материал и обрести совместно с участниками новый взгляд на него. Пожалуйста, присоединяйтесь к нам и к лучшему консолидированному курсу в России!
Также благодарим нашего друга и соратника Сильвию Махутову: [email protected].

На последней станице приведены примечания, разъясняющие авторские права и историю самой серии.
Пожалуйста, расскажите своим друзьям и коллегам, где найти наши пособия. Мы надеемся, что вы сочтете их полезными для себя.

Робин Джойс

Профессор Финансового Университета при Правительстве Российской Федерации

Почётный профессор Сибирской Академии Финансов и Банковского Дела

Приглашенный профессор, Российский экономический университет им. Плеханова

Москва, Россия 2017г.

ВВЕДЕНИЕ
БАНКОВСКИЙ УЧЕТ И ИНВЕСТИЦИОННАЯ СОБСТВЕННОСТЬ
ОПРЕДЕЛЕНИЯ
ПРИЗНАНИЕ
РАСКРЫТИЕ ИНФОРМАЦИИ
ВОПРОСЫ ДЛЯ САМОКОНТРОЛЯ (ТЕСТЫ)
ОТВЕТЫ НА ВОПРОСЫ ДЛЯ САМОКОНТРОЛЯ

1 Введение

ЦЕЛЬ
Цель данного пособия - помочь специалистам изучить методику учета и раскрытие информации по инвестиционной собственности в соответствии с МСФО (IAS) 40.

КРАТКОЕ СОДЕРЖАНИЕ
Учет инвестиционной собственности отличается от учета объектов недвижимости, занимаемых собственником. Ключевое различие состоит в том, что в случае переоценки инвестиционной собственности нереализованная прибыль (или убыток) учитывается в отчете о прибылях и убытках.
Напротив, в случае учета объектов недвижимости, занимаемых собственником, любые прибыли напрямую относятся на собственный капитал в форме резервов на переоценку. Ниже на странице 8 будет приведена таблица, показывающая различные подходы к учету, применяемые к собственности в соответствии с МСФО, в зависимости от их существующего или будущего использования и права собственности.

СФЕРА ПРИМЕНЕНИЯ
Данный стандарт (МСФО (IAS) 40) применяется в связи с признанием, оценкой и раскрытием информации по Инвестиционной собственности.

МСФО 40 не затрагивает вопросов, связанных со стандартом МСФО (IFRS) 16 Аренда, включая:

Классификацию аренды на финансовую и операционную;
Признание доходов от сдачи в аренду инвестиционной собственности;
Оценку процентных доходов, указанных в финансовой отчетности арендатора;
Оценку чистых инвестиций в финансовую аренду в финансовой отчетности арендодателя;
Учет операций продажи и обратной аренды; и
Раскрытие информации по финансовой и операционной аренде.

Тем не менее, в МСФО делается ссылка на то, что как операционный, так и финансовый лизинг и учет инвестиционной собственности предусматриваются МСФО 17. Когда собственность регулируется договором купли-продажи, то в тексте МСФО 40 делается ссылка для читателя обратиться к МСФО 17 для учета данной сделки.

МСФО 40 не применяется к:

биологическим активам, относящимся к сельскохозяйственной деятельности (см. МСФО (IAS) 41 Сельское хозяйство); а также
права на минеральные резервы, такие как нефть, природный газ и аналогичные нерегенеративные ресурсы.

Банковский учет и инвестиционная собственность

Краткое изложение
Многие банки активно вовлечены в сделки с собственностью, принадлежащей как им, так и их клиентам. Клиенты зачастую используют свою собственность в качестве залогового обеспечения, а также привлекают банковские средства для финансирования покупки или строительства каких-либо объектов. С увеличением степени вовлеченности банков в область собственности увеличивается потребность банков в привлечении соответствующих специалистов в области работы с недвижимостью.

Основная операция банков с собственностью заключается во владении ими своими зданиями, где лишь небольшая часть этой собственности задействована под банковский бизнес. Оставшуюся же часть собственности банк сдает коммерческим организациям или в качестве жилых помещений. Та часть собственности, которая сдается в аренду, учитывается банком как инвестиционная собственность.

В целом банки не преследуют цели создания портфеля инвестиционной собственности за исключением тех случаев, когда доход, получаемый от инвестиционной собственности, существенно превышает доход от обычной банковской деятельности. (Банки, как правило, предпочитают использовать свои средства на банковский бизнес). Инвестиции в собственность подразумевают привлечение средне и долгосрочного финансирования и, таким образом, могут отрицательно сказаться на ликвидности банка.

Собственность может переходить в пользу банка в результате наложения ареста на залоговое имущество по клиентским кредитам. Обычно такая собственность классифицируется как «предназначенная для продажи» (см. Пособие по МСФО 5). Если имущество предназначено для продажи, то его стараются реализовать незамедлительно, так как того требует инструкция Центрального Банка, а именно снижения стоимости этого имущества на балансе данного банка.

Банк вправе принять решение оставить в собственности данное имущество (проведя все необходимые юридические процедуры) как для использования в собственных целях (МСФО 16), так и в инвестиционных целях (МСФО 40).

Банк может приобрести здание на этапе незавершенного строительства, когда в пользу банка переходит залоговое имущества кредитного клиента банка. Таким образом, Банк вправе принять решение завершить строительство этого здания, а не продавать его в незаконченном виде. в данном случае будет применяться МСФО 40.

Однако МСФО 40 применяется к существующей инвестиционной собственности, которая находится в стадии реконструкции для дальнейшего использования её в качестве инвестиционной собственности.

Применение МСФО 40 также встречается, когда банку принадлежат дочерняя компания, ассоциированная или совместная компания, которые напрямую занимаются инвестиционной собственностью. В результате в консолидированной отчетности будет отражаться инвестиционная собственность.

Банковские клиенты также могут заниматься инвестиционной собственностью. Таким образом, анализ их финансовой отчетности, составленной по МСФО, потребует знания МСФО 40.

Вопросы, которые беспокоят банкиров
МСФО, в первую очередь, рассматривают экономическую стоимость и прибыль транзакций, тогда как банкиров в основном волнуют ликвидность и денежные потоки.

Инвестиционная собственность - это средне- и долгосрочные проекты. Не исключено, что притоки наличности будут минимальными или будут отсутствовать вовсе до тех пор, пока данное имущество не будет достроено и сдано в аренду третьим лицам. Поэтому от разработчика может потребоваться финансирование проводимых работ на достаточно продолжительные промежутки времени пока начнет появляться компенсация произведенных расходов, при чем в результате не исключено возникновение проблем с ликвидностью.
Для отслеживания возможного спада в процессе разработки необходимо периодически пересматривать объемы необходимого финансирования, таким образом, любое потенциальное снижение в размерах арендных платежей будет незамедлительно выявлено, и будут предприняты соответствующие меры.

Следующий вопрос, который беспокоит банкиров, в связи с инвестиционной собственностью, это скрытые убытки, получаемые в результате недостаточного прогресса, или ошибок, допущенных на начальных или средних стадиях процесса строительства, которые проявляются в последующих отчетных периодах как излишние издержки.

Кредитные офицеры должны хорошо разбираться во влиянии МСФО 40 на финансовую отчетность клиентов. В тех случаях, когда клиенты ведут учет на основе принципа справедливой стоимости для оценки и учета инвестиционной стоимости, в финансовой отчетности будет отражаться прибыль даже нереализованная. Эта нереализованная прибыль не генерирует денежных потоков, и может обернуться убытками в последующих периодах в случае возникновения существенной переоценки.

Привлекаемые клиентом оценщики имущества должны быть согласованы с банком, и признаваться как квалифицированные специалисты по оценке имущества данного типа в данном месторасположении.

Клиенты должны будут предоставлять результаты профессиональной оценки, проведенной на основании всех допустимых методов, как-то: «Метод по доходу», по результатам которого можно проанализировать будущие денежные потоки на предмет их возможного обесценения.

Клиенты могут использовать затратную модель для оценки своей инвестиционной собственности -. Любые суммы списания на обесценение должны быть тщательно изучено банком для выявления возможного риска для банка в рамках кредитного договора.

Влияние снижения стоимости имущества
В период экономического спада стоимость имущества имеет тенденцию снижаться, также это может происходить даже в отдельно взятом городе или районе города, если основной работодатель, государственный ли частный, решит вынести свое предприятие за пределы данного города или района.

Инвестиционная собственность, как коммерческая, так и жилая недвижимость, может лишиться арендаторов, на смену которым придут другие менее высокооплачиваемые арендаторы, а также часть имущества вообще может остаться без арендаторов и будет простаивать.

Банки, финансирующие такое имущество, видят снижение стоимости залога, судя по размерам поступающих платежей, что может привести к задержке платежей и даже дефолту.

При анализе выданных кредитов на предмет обесценения, банки будут вынуждены пересматривать свою ставку дисконтирования, для отражения новых ожиданий инвесторов по доходам с учетом сложившихся рыночных условий.

Кроме того, если встает вопрос о необходимости реализации имущества, то в данный период количество потенциальных покупателей будет меньше по сравнению с более благожелательным периодом. Эти покупатели будут рассчитывать на существенное снижение стоимости до уровня цен «горящей распродажи», по сравнению с более высокими расценками, существовавшими несколько месяцев назад. Рынок недвижимости на данный момент времени может характеризоваться избытком продавцов и недостатком покупателей, что может привести к снижению стоимости недвижимости.

3 Определения

Балансовая стоимость - это стоимость актива, указанная в бухгалтерском балансе.

Фактическая стоимость - это сумма уплаченных денежных средств (или эквивалентов денежных средств) и справедливая стоимость любого другого возмещения, переданного для приобретения актива на момент его приобретения или создания. В случае выплат, основанных на акциях, см. пособие по МСФО (IFRS) 2.

Справедливая стоимость
Справедливая стоимость представляет собой цену, которая была бы получена при продаже актива или уплачена при передаче обязательства в ходе обычной сделки между участниками рынка на дату оценки(MСФО(IFRS)13).

- это собственность, представленная следующими видами активов:

земля
здания
часть здания
земля и здания

Владелец собственности (или арендатор, по договору финансовой аренды), получает арендную плату или прирост стоимости капитала, или и то и другое.

Это включает:

Земля, удерживаемая для получения выгод от прироста капитала в долгосрочной перспективе, а не для реализации в краткосрочной перспективе в ходе обычной деятельности.
Земля, дальнейшее использование которой на данный момент не определено. Если кредитная организация не приняла решение, будет ли она использовать землю в качестве недвижимости, занимаемой владельцем, или для реализации в краткосрочной перспективе в ходе обычной деятельности, то считается, что эта земля предназначена для прироста капитала.
Здание, находящееся в собственности кредитной организации или находящееся в распоряжении кредитной организации по договору финансовой аренды и предоставленное в аренду по одному или нескольким договорам операционной аренды.
Здание, не занятое в настоящее время, но предназначенное для сдачи в аренду по одному или нескольким договорам операционной аренды.
Имущество, которое строится или развивается для будущего использования в качестве инвестиционного имущества.

К инвестиционной собственности не относится собственность, принадлежащая владельцу или арендатору:

используемая владельцем или арендатором в производстве, поставках товаров, услуг или в административных целях;
предназначенная для продажи в ходе обычной коммерческой деятельности.

Объекты собственности, используемые для собственных нужд - это собственность, используемая владельцем (собственником или арендатором по договору финансовой аренды) в коммерческих целях. К ним применяется МСФО (IAS) 16 Основные средства.

Тип недвижимости - к различным видам недвижимости применяются различные методы учета по МСФО в зависимости от их текущего и будущего использования
Номер стандарта Название стандарта Оценка
Недвижимость, используемые для собственных нужд МСФО (IAS) 16 Основные средства
Стоимость приобретения или переоцененная стоимость
Недвижимость, приобретенная в обмен на активы МСФО (IAS) 16 Основные средства Справедливая или балансовая стоимость переданных активов
Инвестиционная недвижимость МСФО (IAS) 40 Инвестиционная недвижимость Стоимость приобретения или справедливая стоимость
Инвестиционная недвижимость, реконструируемая с целью последующего использования в качестве инвестиционной недвижимости МСФО (IAS) 40 Инвестиционная недвижимость Стоимость приобретения или справедливая стоимость
Инвестиционная недвижимость, удерживаемая для продажи без реконструкции (за исключением соответствия МСФО (IFRS) 5 - см. ниже). МСФО (IAS) 40 Инвестиционная недвижимость Стоимость приобретения или справедливая стоимость
Недвижимость, полученная по договору операционной аренды, классифицированная как инвестиционная недвижимость МСФО (IAS) 40 Инвестиционная недвижимость Справедливая стоимость (учитывается как финансовая аренда в соответствии с МСФО (IFRS) 16).
Недвижимость, полученная по договору финансовой аренды МСФО (IFRS) 16 Аренда. Используемые для собственных нужд - МСФО (IAS) 16, инвестиционная недвижимость - МСФО (IAS) 40. Наименьшая из справедливой стоимости и дисконтированной стоимости минимальных арендных платежей
Недвижимость, полученная по договору операционной аренды - используемая для собственных нужд МСФО (IFRS) 16 Аренда Арендные платежи отнесенные на расходы
Недвижимость, переданная другой стороне по договору финансовой аренды МСФО (IFRS) 16 Аренда Дебиторская задолженность, равная чистым инвестициям в аренду

Продажа недвижимости с обратной арендой
МСФО (IFRS) 16
Аренда
Как операционная аренда или финансовая аренда, в зависимости от ситуации
Торговая недвижимость - недвижимость, (включая инвестиционную недвижимость), предназначенная для продажи в ходе обычной деятельности или построенная и/или реконструированная для этой цели. МСФО (IAS) 2 Запасы (Недвижимость, удерживаемая для продажи, которая удовлетворяет критериям МСФО (IFRS) 5, должна учитываться в соответствии с МСФО (IFRS) 5 - см. ниже). Стоимость приобретения или чистая стоимость реализации, в зависимости от того, какая величина меньше.
Недвижимость, удерживаемая для продажи или включенная в группу выбытия МСФО (IFRS) 5

Долгосрочные активы, удерживаемые для продажи и прекращенная деятельность
Наименьшая из балансовой стоимости и справедливой стоимости за вычетом расходов на продажу
Активы, полученные в погашение кредитов (взысканное залоговое обеспечение) МСФО (IFRS) 5

МСФО (IAS) 16 Долгосрочные активы, удерживаемые для продажи и прекращенная деятельность. Основные средства (см. выше Недвижимость, приобретенная в обмен на активы) Справедливая стоимость за вычетом расходов на продажу или балансовая стоимость кредита за вычетом обесценения на дату обмена, в зависимости оттого, какая величина ниже
(см. годовой отчёт за 2005 г. HSBC (компании с ограниченной ответственностью), стр. 247)
Будущие расходы на демонтаж, ликвидацию и восстановление окружающей среды МСФО (IAS) 37 Резервы, условные обязательства и условные активы (см. также IFRIC 1, IFRIC 5) Дисконтированная стоимость ожидаемых расходов с использованием доналоговой ставки дисконтирования

Примечания к вышеприведенной таблице:

Примечание 1:
При оценке основных средств по переоцененной стоимости положительная переоценка отражается в капитале.
При оценке инвестиционной недвижимости по справедливой стоимости, все изменения справедливой стоимости учитываются в отчете о прибылях и убытках.

Отрицательная переоценка в обоих случаях отражается в отчете о прибылях и убытках (или как уменьшение ранее признанной положительной переоценки в капитале).

Примечание 2:
Балансовая стоимость основных средств, отражаемых по переоцененной стоимости или по стоимости приобретения, будет уменьшаться на сумму накопленной амортизации и обесценения. (См. МСФО (IAS) 36 - Учебное пособие).

Вышеуказанная таблица показывает различный порядок отражения в отчетности по МСФО различных видов недвижимости, в зависимости от их текущего и будущего использования.

На нашем веб-сайте размещены учебные пособия по каждому стандарту с объяснением методики учёта с примерами.

ПРИМЕР Недвижимость, занимаемая собственником
Вы покупаете недвижимость с целью последующей сдачи в аренду, но арендатор становится банкротом. Пока Вы ищете нового арендатора, Вы временно используете помещения под офис. В это время это счи
ается недвижимостью,
занимаемой собственником

Имущественный интерес, который имеет арендатор в соответствии с операционной арендой, может классифицироваться и учитываться как инвестиционная собственность, только если собственность будет удовлетворять определению инвестиционной собственности, а арендатор учитывает ее по справедливой стоимости. Лизинг или аренда должны учитываться как финансовый лизинг в соответствии с МСФО 17.

Модель учета по справедливой стоимости подробно рассматривается ниже.

Вы арендуете половину помещений в бизнес центре и передаете их в субаренду третьим лицам. Срок аренды - 25 лет. Арендованные помещения учитываются по справедливой стоимости. Это инвестиционная собственность.

В случае принятия арендатором решения о применении вышеуказанного способа учета, все арендуемые объекты (по операционной аренде) должны учитываться единообразно, т.е. признаваться инвестиционной собственностью и оцениваться по справедливой стоимости и учитываться как финансовый лизинг в соответствии с МСФО 17.

ПРИМЕР Справедливая стоимость портфеля
Ваш клиент заключает договор о краткосрочной аренде магазинов розничной торговли и передает их в субаренду под универсамы. Ваш клиент учитывает один объект (магазин) в качестве инвестиционной собственности, следовательно весь комплекс магазинов, представляющий инвестиционную собственность, учитывается по справедливой стоимости.

Инвестиционная собственность предназначена для получения прибыли от сдачи ее в аренду или с целью увеличения стоимости капитала, или по обеим причинам.
Ниже даны примеры инвестиционной собственности:

земля, предназначенная для долгосрочного увеличения стоимости капитала, а не для продажи в ходе обычной деятельности компании;
земля, предназначенная для возможного коммерческого использования в будущем. Земля рассматривается как собственность, предназначенная для увеличения стоимости капитала компании;

ПРИМЕР: Как следует учитывать землю, будущая цель использования которой в настоящий момент не определена?
Вопрос:
Инвестиционной собственностью считаются земля и сооружения (полностью или частично), удерживаемые собственником или арендатором в рамках договора финансового лизинга, с целью получения дохода и/или увеличения капитала.

Как следует учитывать землю, будущая цель использования которой в настоящий момент не определена?

Дополнительная информация
Банк А занимается строительством недвижимости. Банк А покупает участок земли в Москве через покупной опцион, приобретенный несколько лет назад. Цена покупки составила 10 миллионов, а справедливая стоимость земли по оценке независимого оценщика составляет 23.7 миллионов. Банк А еще не определился, будет ли он строить на этом участке для последующей сдачи третьей стороне или перепродажи, и это решение он примет в последующем учетном периоде.

В соответствии с учетной политикой Банка А инвестиционная собственность должна отражаться по справедливой стоимости.

Решение
Земля будет классифицироваться как «Запасы». Хотя на настоящий момент Банк еще не определился с будущим использования указанного участка, в любом случае имущество удерживается либо для продажи, либо для строительства с последующей перепродажей в ходе обычного ведения бизнеса. Имущество должно учитываться либо по себестоимости, либо по справедливой (рыночной) стоимости, в зависимости от того, какая сумма ниже.

Если бы Банк решил удерживать на своем балансе это здание в целях долгосрочной его капитализации, а не краткосрочной реализации в ходе обычного ведения бизнеса, в этом случае данное имущество классифицировалось бы как «Инвестиционная собственность».

Здание, принадлежащее Банку (в том числе и на основании договора финансового лизинга), и сдаваемое в аренду через операционный лизинг.

ПРИМЕР Инвестиционная собственность
Вам принадлежит право финансовой аренды здания на 99 лет. После использования этой собственности для банковских целей, вы переоборудовали её в 50 отдельных офисных помещений. Вы передаете эти офисы в операционную субаренду различным предпринимателям. Данное здание признается инвестиционной собственностью.

Незанятое здание, предназначенное для сдачи в операционную аренду.

ПРИМЕР Инвестиционная собственность
Вам принадлежит право финансовой аренды здания на 99 лет. После проведенной Вами реконструкции здание представляет 50 отдельных офисных помещений. Вы планируете сдать эти офисы в операционную субаренду, но ожидаете соответствующего разрешения местной администрации. Данное здание признается инвестиционной собственностью.

Примеры объектов, не являющихся инвестиционной собственностью и не включенные в сферу действия МСФО (IAS) 40 (см. таблицу на страницах 8 - 9), даны ниже:

Средства, предназначенные для продажи в ходе обычной деятельности компании (в том числе объекты, находящиеся в стадии строительства или реконструкции). Данные средства учитываются в соответствии с МСФО (IAS) 2 Запасы или МСФО 5
Средства, которые строятся или реконструируются по заказу для третьей стороны. Учет производится в соответствии с МСФО (IAS) 11 Договоры подряда.
Средства, используемые для собственных нужд, учитываются в соответствии с МСФО (IAS) 16.

Аналогичным образом в качестве собственности, используемой для собственных нужд, учитываются средства, предназначенные для реконструкции и последующего использования для собственных нужд, например, предназначенные для проживания сотрудников компании (независимо от того, платят ли сотрудники аренду по рыночным ценам или нет), а также не сдаваемые в аренду средства, подлежащие списанию или выбывающие по прочим причинам. Такие виды собственности учитываются по МСФО (IAS) 16, а не МСФО (IAS) 40.

ПРИМЕР Средства, используемые для собственных нужд
Вам принадлежат следующие объекты, используемые для собственных нужд:
Новый офис, в который Ваш банк переезжает в следующем месяце.

Участок земли, на котором будут построены дополнительные производственные площади Вашего банка.

Клуб для сотрудников компании.

Филиал вашего банка, который Вы планируете освободить и продать.

Все вышеперечисленное является собственностью, используемой для собственных нужд.

В отношении объектов, ранее признанных инвестиционной собственностью, но находящихся в процессе реконструкции, применяется МСФО (IAS) 40.

ПРИМЕРЫ Инвестиционная собственность
Вы являетесь владельцем следующих средств:
1. Участок земли, на котором Вы планируете построить офисное здание для сдачи в аренду -. (-.
2. Для увеличения арендной платы проводится переоборудование офисного здания. Офис сдавался в аренду и будет продолжать сдаваться в аренду после завершения переоборудования. Во время проведения работ по переоборудованию объект будет учитываться в качестве инвестиционной собственности.
3. Имущество, строящееся для дальнейшего использования в качестве инвестиционной собственности.

Вопрос
Инвестиционная собственность - это земля и здания (полностью или частично), удерживаемые владельцем или арендатором в рамках договора финансового лизинга с целью получения дохода и/или увеличения капитала.

может ли строящееся имущество, которое строится в целях дальнейшего использования в инвестиционных целях, учитываться как таковое на этапе строительства?
Как должен быть изменен учет, если руководство в настоящее время приступило к переоборудованию существующей инвестиционной собственности?

Дополнительная информация
Банк недавно приобрел земельный участок под строительство офисных зданий. Земля и здание будут сданы в аренду третьей стороне по договору операционного лизинга по завершении строительства.

Решение
Данное имущество не может быть учтено как инвестиционная собственность. В МСФО 40 намерено предусматривается исключение имущества на этапе строительства, которое в дальнейшем планируется для использования в инвестиционных целях. -

Руководство может продолжать признание собственности, как инвестиционной в течение этапа строительства. Переоборудование инвестиционной собственности для целей дальнейшего использования в качестве инвестиционной собственности, регулируется МСФО 40.

Данный вид собственности продолжает признаваться как инвестиционная собственность и в зависимости от принятой в банке учетной политики, может учитываться как по себестоимости, так и по справедливой стоимости.

собственность, сдаваемая в финансовую аренду другому банку.

ПРИМЕР Сдаваемая в аренду земля
Вы являетесь владельцем здания и сдаете его в аренду на 999 лет по договору финансового лизинга. Данный участок не является инвестиционной собственностью. Вы учитываете аренду как дебиторскую задолженность. (МСФО 17)

ПРИМЕР Инвестиционная собственность - это земля и здания (полностью или частично), удерживаемые владельцем или арендатором в рамках договора финансового лизинга с целью получения дохода и/или увеличения капитала.

Как следует классифицировать имущество, удерживаемое с неопределенной целью его дальнейшего использования?

Дополнительная информация
Компания «В» является поставщиком промышленной краски в Германии. В 20х3 году компания «В» покупает земельный участок в пригороде Франкфурта, в котором находятся низко стоимостные дома и очень ограничено движение общественного транспорта.

Правительство планирует планы по разработке этого региона в пятилетней перспективе с целью создания промышленного парка на этой территории, поэтому земля будет расти в стоимости, если планы правительства будут реализовываться. Руководство компании «В» еще не приняло решение относительно целей использования данного имущества.

Решение
Руководство должно классифицировать данное имущество как инвестиционную собственность. Хотя решение об использовании имущества после строительства промышленного парка еще не принято, в средне срочной перспективе земля удерживается с целью повышения стоимости.

По МСФО такая земля будет рассматриваться как удерживаемая с целью возможного повышения стоимости, если собственник еще не определился, будет ли использовать эту землю в целях личного использования или продаст её в ближайшей перспективе в ходе обычного течения бизнеса.

Для признания инвестиционной собственности руководство должно выбрать модель определения стоимости между себестоимостью и справедливой стоимостью.

Средства, находящиеся в собственности компании, могут быть предназначены одновременно для:

получения дохода от сдачи в аренду или с целью увеличения стоимости капитала,
производства товаров, продукции, работ, услуг, или в административных целях.

Если объекты, используемые в разных целях, могут по отдельности продаваться или сдаваться в аренду по договору финансовой аренды, то ведется их обособленный учет. Кроме того, это может быть сделано в случае, если по закону данное имущество является делимым в целях реализации.

ПРИМЕР Объект собственности, частично сдаваемый в аренду и частично используемый владельцем
Клиент является владельцем заправочной станции, которой он сам управляет. Над заправочной станцией располагается офис, который он сдает в аренду третьей стороне.
Заправочная станция является средством, используемым для собственных нужд. Офис является инвестиционной собственностью и учитывается обособленно.

Пример Имущество, удерживаемое с целью получения арендного дохода.
Вопрос
Имущество, завод и оборудование (основные средства) - это материальные активы, которые банк:

использует для производства или предоставления услуг, сдает другим компаниям или использует в административных целях; и

планирует использовать в течение более чем одного периода.

Некоторые виды имущества частично включают в себя имущество, которое используется с целью получения арендного дохода или увеличения стоимости капитала, а частично используются для производственных целей и целей предоставления товаров и услуг, или в административных целях.

Если эти доли можно реализовать отдельно (и если это не противоречит законодательству) или может быть сдано в аренду по договору финансового лизинга, то в этом случае банк по-разному признает эти доли имущества. Имущество будет учитываться исключительно как инвестиционная собственность, если лишь несущественная доля этого имущества используются для производственных целей и целей предоставления товаров и услуг, или в административных целях.

Каким образом должно интерпретироваться условие относительно делимости долей для целей самостоятельной продажи или сдачи в финансовую аренду, чтобы определиться в уместности раздельного учета этих долей?

Дополнительная информация
Банку принадлежит офисное здание. Банк занимает девять из десяти этажей под нужды своего головного офиса, тогда как десятый этаж сдается третьей стороне по договору операционного лизинга.

Руководство предлагает учитывать это имущество как «Основные средства», так третьим лицам сдается 10% от общей площади на основании операционной аренды.

Решение
Руководству следует признавать девять этажей как «Основные средства», но последний этаж - как инвестиционную собственность.

Условие о возможности раздельной реализации и аренды по финансовому лизингу относятся исключительно к субъективным возможностям руководства, а не к условиям любого из действующих договоров аренды. Обязательным условием отнесения имущества к категории, сдаваемого по финансовому лизингу, является гарантия того, что не нарушается определение «инвестиционная собственность», данное в МСФО 40.

Размер сдаваемого в аренду имущества в 10% - более чем несущественная часть данного имущества. Требование по раздельному учету имущества как «Основного средства» и как «инвестиционной собственности», может быть применено в том случае, если 10-ый этаж может быть реализован или сдан в финансовую аренду.

Если части одного объекта не могут быть проданы по отдельности, такой объект признается в качестве инвестиционной собственности при условии, что часть объекта, используемая для собственных нужд, несущественна для целей продажи, поставки товаров, услуг или для административных целей.

ПРИМЕР Субаренда
Вы передаете в субаренду 3 этажа офисных помещений, однако сотрудники Вашей компании могут пользоваться столовой и туалетами, находящимися в этих помещениях. Помещения учитываются в качестве инвестиционной собственности.

В отдельных случаях банк может предоставлять дополнительные услуги арендаторам. При этом банк учитывает переданные в аренду объекты в качестве инвестиционной собственности, если стоимость услуг является несущественной по сравнению с величиной арендной платы.

ПРИМЕР Предоставление незначительных услуг
Владелец здания предоставляет услуги по охране и ремонту арендаторам. Здание отражается в учете владельца в качестве инвестиционной собственности.

В других случаях предоставляемые услуги являются существенными.

ПРИМЕР Предоставление существенных услуг
Ваш клиент является владельцем и управляющим гостиницы. Стоимость услуг, предоставляемых гостям, существенно превышают стоимость номеров в гостинице. Следовательно, гостиница не является инвестиционной собственностью, представляя собственность, используемую владельцем для собственных нужд.

На практике могут возникнуть затруднения с определением того, являются ли дополнительные услуги настолько существенными, чтобы признать объекты собственности в качестве используемых для собственных нужд. Например, владелец гостиницы может передать все или отдельные функции управления гостиницей третьей стороне, что усложняет определение существенности.

ПРИМЕР Передача на внешний подряд
Позиция владельца гостиницы может быть как у пассивного инвестора, который передал на внешний подряд другой фирме все ведение дел. Альтернативно, владелец может передать на внешний подряд только ряд ежедневных функций, например, организацию питания.

Определение имущества в качестве инвестиционной собственности происходит на основе профессионального суждения.

Банк может разработать критерии для обеспечения взвешенного подхода к признанию средств инвестиционной собственности.

Возможен случай, когда банк является собственником имущества, сдаваемого в аренду материнской или дочерней компании.

В этом случае, имущество не может классифицироваться как инвестиционная собственность в консолидированной финансовой отчетности, поскольку оно не является передаваемым в аренду для Группы.

Однако для банка-владельца такое имущество признается инвестиционной собственностью при соответствии его установленным критериям.

Следовательно, в своей отдельной финансовой отчетности владелец учитывает имущество в качестве инвестиционной собственности (но не в консолидированной финансовой отчетности).

ПРИМЕР Признание имущества в качестве инвестиционной собственности или средств, используемых для собственных нужд
Вы сдаете здание завода в аренду своей материнской компании. В Вашей финансовой отчетности здание учитывается в качестве инвестиционной собственности. В консолидированной отчетности Группы оно учитывается как средства, используемые для собственных нужд.

ПРИМЕР Имущество, занятое дочерней компанией
Вопрос
Банку принадлежит имущество, которое он сдает и которое занято его материнской или дочерней компанией. Данное имущество не будет классифицироваться как инвестиционная собственность в консолидированной финансовой отчетности обоих субъектов, так как оно считается занимаемым собственником с точки зрения группы в целом. Однако с точки зрения отдельного банка, которому принадлежит данное имущество, оно будет относиться к инвестиционной собственности при условии соблюдения данного определения. Арендодатель, таким образом, учитывает данное имущество как инвестиционную собственность в своей индивидуальной финансовой отчетности (МСФО 40).

Следует ли принадлежащую банку гостиницу, которая была сдана в аренду связанной компании, классифицировать как инвестиционную собственность в консолидированной финансовой отчетности?

Дополнительная информация
Банку «А» принадлежит гостиница. Компания «В», являющаяся дочерней компанией Банка «А», управляет сетью гостиниц и получает гонорар за управленческие услуги в этих гостиницах, за исключением гостиницы, которая принадлежит Банку «А». Гостиница, принадлежащая Банку «А», сдается в аренду по договору финансового лизинга за 2 миллиона единиц валюты в месяц сроком на пять лет. Прибыль или убытки от функционирования гостиницы, остаются за компанией «В». Расчетный срок службы данной гостиницы составляет 40 лет.

Решение
Гостиница должна классифицироваться как «основные средства» в консолидированной финансовой отчетности.

Гостиница принадлежит и управляется одной и той же группой с точки зрения консолидации, и, таким образом, должна быть признана как имущество, занимаемое собственником, и используется в целях предоставления товаров и услуг.

Банк «А» признает имущество (подлежащее операционному лизингу) как инвестиционную собственность в своей финансовой отчетности.

Компания «В» признает сделку в своей финансовой отчетности как операционный лизинг и относит арендные платежи на доходы соответствующего периода.

Кроме того профессиональное суждение делается при оценке приобретенной инвестиционной недвижимости с целью раскрыть информацию, является ли это приобретением актива или группы активов, либо представляет собой объединение компаний.

При объединении компаний необходимо руководствоваться МСФО (IFRS) 3.

В том случае, если конкретная сделка представляет собой объединение бизнеса и приобретение недвижимости и одновременно отвечает требованиям МСФО (IFRS) 3 и МСФО (IAS) 40, к ней нужно применять оба эти стандарта.

4 Признание

Инвестиционная собственность учитывается в качестве актива только когда:

существует вероятность того, что инвестиционная собственность в будущем принесет экономические выгоды и
стоимость инвестиционной собственности может быть надежно оценена.

Стоимость объекта инвестиционной собственности включает первоначальные затраты на приобретение, а также затраты на расширение, реконструкцию и обслуживание объекта.

ПРИМЕР Стоимость земельного участка
Вы покупаете земельный участок и здание завода. Вы сносите здание и на этом участке строите офисное здание. Стоимость земли, завода, а также затраты на новую постройку включаются в стоимость инвестиционной собственности.

ЗАТРАТЫ ПО ОБСЛУЖИВАНИЮ - РЕМОНТ И ТЕХНИЧЕСКОЕ ОБСЛУЖИВАНИЕ

Банк не включает затраты на ремонт и текущую эксплуатацию в стоимости инвестиционной собственности - они не капитализируются. Такие затраты отражаются в отчете о прибылях и убытках по мере их возникновения. Из этих расходов исключаются статьи, которые прибавляют стоимости Банку.

Затраты на обслуживание, прежде всего, включают расходы на оплату труда, сырье и материалы, а также могут включать затраты на запасные части.

ПРИМЕР Затраты на обслуживание
Ваш клиент является владельцем многоквартирного дома. Он должен организовать уборку, ремонт и техническое обслуживание помещений общего пользования. Эти затраты отражаются в момент их возникновения в отчете о прибылях и убытках как расходы, понесенные в целях увеличения доходов от сдачи в аренду.

Некоторая часть средств можут включаться в стоимость объекта инвестиционной собственности в результате произведенной их замены. Например, могут быть заменены внутренние стены здания.

Банк учитывает затраты на замену конструктивных элементов объекта инвестиционной собственности в момент возникновения таких затрат.
Балансовая стоимость замененных элементов списывается с баланса.

В следующих примерах ОПУ/ББ означает отчет о прибылях и убытках и бухгалтерский баланс.

ПРИМЕР Замена конструктивных элементов
Балансовая стоимость здания составляет $1 млн.
Стоимость новых внутренних стен составляет $0,2 млн.
Балансовая стоимость внутренних стен, подлежащих замене, составляет $0,1 млн.
Следует прибавить стоимость новых стен и вычесть балансовую стоимость старых стен: $1 млн + $0,2 млн - $0,1 млн = $1,1 млн.
ОПУ/ББ Дт Кт
Основные средства ББ $0,2 млн
Денежные средства ББ $0,2 млн
Оприходование новых стен
Расходы на амортизацию ОПУ $0,1 млн
Основные средства ББ $0,1 млн
Выбытие старых стен

ПРИМЕР Заменяемые элементы
Ваш банк является владельцем многоквартирного дома над помещениями банка. Система центральной охранной сигнализации дома требует замены. Стоимость ее замены составляет $25.000. По Вашим оценкам балансовая стоимость старой охранной системы составляет $10.000, она включена в общую стоимость многоквартирного дома.
При установке новой системы балансовая стоимость дома увеличивается на $15.000 ($25.000-$10.000) .
ОПУ/ББ Дт Кт
Основные средства ББ 25.000
Денежные средства ББ 25.000
Приобретение новой охранной системы
Расходы на амортизацию ОПУ 10.000
Основные средства ББ 10.000
Выбытие старой сигнализации

ОЦЕНКА НА МОМЕНТ ПРИНЯТИЯ ОБЪЕКТА ИНВЕСТИЦИОННОЙ СОБСТВЕННОСТИ К УЧЕТУ
Объект инвестиционной собственности первоначально оценивается по затратам на его приобретение.

Стоимость инвестиционной собственности включает цену покупки и все напрямую связанные с приобретением расходы.

ПРИМЕРЫ Затраты, включаемые в стоимость инвестиционной собственности
Затраты включают расходы на оплату юридических услуг, налоги на сделки с собственностью и другие операционные расходы.

Стоимость сооруженного компанией объекта инвестиционной собственности определяется на момент завершения строительства или реконструкции.

Объект переводится в состав инвестиционной собственности и к нему начинает применяться МСФО (IAS) 40.

ПРИМЕР Строительство объекта инвестиционной собственности
Местная администрация выделила Вам участок земли. В течение 2ХХ3 года Вы строите на данном участке завод. 1 января 2004 года Вы сдаете завод в аренду. Учитывается как инвестиционная собственность в соответствии с МСФО (IAS) 40.

Примеры затрат, которые должны отражаться в качестве расходов и не могут быть капитализированы:

затраты, связанные с пуском предприятия (за исключением ситуаций, когда существует необходимость приведения объектов в состояние, при котором они могут функционировать в производственном режиме, определяемым руководством компании),
эксплуатационные расходы, которые возникли до того, как объекты инвестиционной собственности достигли запланированных эксплуатационных характеристик,
сверхнормативная величина материальных расходов, расходов на оплату труда, других ресурсов, используемых в строительстве или реконструкции объектов собственности.

Если продавцом предоставляется рассрочка платежа за объект инвестиционной собственности, его стоимость признается в учете покупателя по цене, не включающей процент за рассрочку. Разница между общим объемом выплат и согласованной ценой учитывается в течение периода рассрочки платежа в качестве расходов на выплату процентов.

ПРИМЕР Приобретение актива в кредит
Стоимость приобретаемого здания при условии единовременной оплаты составляет $1млн. В случае рассрочки платежа на три года стоимость будет составлять $1,3 млн. Вне зависимости от используемого варианта оплаты первоначальная стоимость здания составит $1 млн. При использовании второго варианта оплаты $0,3млн. учитывается в качестве процентов следующим образом:

ОПУ/ББ Дт Кт
Основные средства ББ $1,0 млн
Кредиторская задолженность ББ $1,0 млн
Приобретение здания
Текущие проценты ББ $0,3млн
Кредиторская задолженность менее одного года ББ $0,1млн
Кредиторская задолженность более одного года ББ $0,2млн
Расходы на уплату процентов ОПУ $0,1 млн
Текущие расходы ББ $0,1 млн
Годовые расходы на уплату процентов
Кредиторская задолженность менее одного года ББ $0,1 млн
Денежные средства ББ $0,1 млн
Уплата процентов

Первоначальные затраты на уплату процентов по арендованным объектам, классифицированным в качестве инвестиционной собственности, учитываются как затраты на финансовую аренду в соответствии с МСФО (IFRS) 16. Объекты учитываются по наименьшей оценке из справедливой стоимости и текущей стоимости минимальных арендных платежей. Сумма, эквивалентная установленной оценке объекта, учитывается в качестве обязательства.
(Текущая стоимость минимальных арендных платежей подробно раскрывается в учебном пособии по МСФО (IFRS) 16).

ПРИМЕР Текущая стоимость арендных платежей
Вы арендуете здание у его собственника. Его справедливая стоимость составляет $1,1млн. Текущая стоимость минимальных арендных платежей составляет $1млн. $1млн. капитализируется в стоимости здания, $1млн. и учитывается в качестве арендных обязательств.
ОПУ/ББ Дт Кт
Основные средства ББ $1млн
Кредиторская задолженность по финансовой аренде ББ $1млн
Учет аренды собственности

Стоимость объекта инвестиционной собственности, приобретенного в обмен на неденежный (немонетарный) актив, оценивается по справедливой стоимости переданного актива, за исключением следующих ситуаций:

передача объекта осуществляется на безвозмездной основе; или
справедливая стоимость полученного/переданного актива может быть надежно определена.

ПРИМЕР Обмен активами
Вы можете произвести платеж в сумме $1 млн. и дополнительно передать самолет, имеющий справедливую стоимость $4 млн., в обмен на здание, которое будет сдаваться в аренду третьим лицам. Если здание не может быть оценено по справедливой стоимости, его справедливая стоимость составит $5 млн.

ОПУ/ББ Дт Кт
Основные средства (здание) ББ $5 млн
Денежные средства ББ $1 млн
Основные средства (самолет) ББ $4 млн
Обмен самолета и денежных средств на здание

Полученный актив оценивается приведенным выше способом по текущей стоимости актива на момент его передачи, даже если Банк не может немедленно списать переданный актив.

Если приобретенный актив не оценивается по справедливой стоимости, его стоимость измеряется по балансовой стоимости переданного актива.

ПОСЛЕДУЮЩАЯ ОЦЕНКА ОБЪЕКТА ИНВЕСТИЦИОННОЙ СОБСТВЕННОСТИ ПОСЛЕ ЕГО ПРИЗНАНИЯ

Учетная политика
В учетной политике Банк должен выбрать либо способ учета по справедливой стоимости, либо способ учета по затратам на приобретение (строительство) в отношении объектов инвестиционной собственности. После выбора метода учета Банку следует придерживаться выбранного метода учета инвестиционной собственности.

Изменения в учетной политике подробно раскрываются в МСФО (IAS) 8 (см. учебное пособие по МСФО 8).

Переход от учета по фактическим затратам к учету по справедливой стоимости может способствовать лучшему представлению информации в финансовой отчетности.

Весьма маловероятно, что обратный переход приведет к представлению более достоверной информации.

МСФО (IAS) 40 требует, чтобы все Банки определяли справедливую стоимость инвестиционной собственности, либо в качестве бухгалтерской оценки (если Банк использует учет по справедливой стоимости) или для раскрытия информации в отчетности (если компания использует учет по фактическим затратам).

Справедливая стоимость должна определяться независимым оценщиком, который имеет:

соответствующую профессиональную квалификацию,
свежий опыт оценки объектов, относящихся к соответствующему типу инвестиционной собственности.

УЧЕТ ПО СПРАВЕДЛИВОЙ СТОИМОСТИ

После первоначального признания объектов собственности в сумме затрат на их приобретение (строительство), банк, который ведет учет по справедливой стоимости, оценивает все свои объекты инвестиционной собственности по справедливой стоимости.

ПРИМЕР Модель справедливой стоимости - методы оценки
Вопрос
После первоначального признания при условии применения модели справедливой стоимости, вся инвестиционная собственность банка должна быть оценена по справедливой стоимости.

Какие методы определения справедливой стоимости следует применять?

Решение
МСФО не предусматривают специальных методов оценки. При разработке МСФО 40 КМСФО изучил методические рекомендации по определению рыночной стоимости, разработанные комитетом по оценочным стандартам. К этим методам относятся следующие:
Метод аналогичных продаж: аналогичная или взаимозаменяемая недвижимость, продаваемая на рынке, сравнивается с рассматриваемым объектом. Цена реализации сравнивается и анализируется с помощью соответствующих единиц сравнения, скорректированных на разницу между рассматриваемым объектом и соответствующими рыночными данными.

Метод аналогичных продаж достаточно широко применяется и считается убедительным при условии наличия достаточности рыночных данных. Однако надежность и достоверность этого метода снижается, когда рынок характеризуется быстрыми изменениями или при ограниченном количестве рыночных сделок.

Метод капитализации дохода: рыночная стоимость рассчитывается на основании ожидаемых будущих доходов, генерируемых данным объектом собственности в форме доходных потоков. Метод рассматривает чистый доход, генерируемый сопоставимой недвижимостью, который капитализируется с целью определения стоимости объекта недвижимости. Этот метод зачастую используется для определения стоимости долевого участия в объекте недвижимости, сдаваемой в финансовый лизинг.

Затратный метод: определяет стоимость недвижимости путем соотнесения затрат на строительство аналогичного объекта. Метод затрат зачастую используется для оценки нового или недавно возведенного здания или предложенного строительства, достройки или ремонта объекта.

В указанные выше методы не включаются будущие капитальные расходы, которые будут направлены на улучшение состояния или ремонт рассматриваемого объекта, и в них не отражаются будущие выгоды от затрат, произведенных в будущем.

Арендатор должен применять оценку по справедливой стоимости в отношении инвестиционной собственности, полученной по договору операционной аренды.

ПРИМЕР: Признание собственности в том случае, когда земля сдается по договору операционной аренды.

Вопрос
Аренда земли должна классифицироваться как операционная аренда, если не предусматривается передача права собственности в пользу арендатора по окончании срока аренды (МСФО 17).

Имеет ли руководство право автоматически классифицировать имущество, находящееся в аренде по договору операционной аренды, как инвестиционную собственность?

Дополнительная информация
Банку принадлежит гостиница, которую он сдает в качестве арендодателя по договору операционной аренды группе, специализирующейся на управлении гостиничным бизнесом. Гостиница расположена на земле, которую банк арендует у государства (то есть банк является арендатором) сроком на 99 лет без последующей передачи права собственности в пользу банка по окончании срока действия этого договора. Расчетный срок полезной службы здания составляет 40 лет. В договоре аренды не предусматривается возвращение участка земли со зданием, находящимся на данном участке через 99 лет.

Решение
Земля
Земля учитывается, как операционная аренда в соответствии с МСФО 17 и может быть признана как инвестиционная собственность только в том случае, если она отвечает определению инвестиционной собственности в соответствии с МСФО 40, а банк выбирает в качестве метода учета - модель справедливой стоимости учета инвестиционной собственности.

Здание
Руководство должно признавать данный объект как инвестиционную собственность.

Здание отвечает определению инвестиционной собственности и должно учитываться в соответствии с МСФО 40. Здание, признается как инвестиционная собственность, если срок аренды превышает предположительный срок полезной службы, а в договоре аренды не предусматривается возвращение земли с обязательным наличием сооружения на ней.

ПРИМЕР Модель справедливой стоимости - основы для определения справедливой стоимости -

Вариант 1
Вопрос
Концепция справедливой стоимости по МСФО аналогичная концепции рыночной стоимости, как это установлено Комит
етом международных оценочных стандартов (КМОС).

Рыночная стоимость инвестиционной собственности определяется исходя из наибольшего значения стоимости независимо от способа использования, если только он является финансово обоснованным, оправданным и вероятным. Справедливая стоимость от «наиболее разумного и рационального» использования может быть в результате определена исходя из стоимости модернизации этого объекта.

Должно ли в данном случае руководство относить стоимость имущества (здание и земля), если справедливая стоимость определяется исходя из стоимости модернизации здания?

Дополнительная информация
Банку «А» принадлежит инвестиционная собственность, которая состоит из участка земли и здания, сдаваемого в аренду универсальному магазину в центре крупного города. Балансовая стоимость имущества составляет 80 (земля = 60 и здание = 20).

Руководство приглашает оценщиков для определения стоимости данного имущества. В отчете оценочной компании содержатся следующие сведения:

Стоимость на основании существующего использования - 85 ((земля = 65 и здание = 20)
Самая высокая и лучшая стоимость - 100 ((земля = 100 и здание = 0)

Метод оценки самой высокой и лучшей стоимости основан на предположении модернизации данного объекта. Это повлекло бы за собой снос существующего здания и строительство нового офисного здания для последующей сдачи в аренду.

Руководство не намерено проводить подобную модернизацию, но при этом хотело признать самую высокую стоимость в размере 100. Однако предложение руководства сводится к тому, чтобы признать 80 как стоимость земли и 20 как стоимость здания, так как существующее здание будет эксплуатироваться в таком виде в ближайшей перспективе.

Решение
Следует применить самую высокую и лучшую стоимость в размере 100, при этом никакая часть от этой стоимости не должна быть отнесена на стоимость здания.

Рыночная стоимость имущества рассчитывается на основании сноса данного здания с целью дальнейшей модернизации объекта, а не по стоимости исходя из текущего использования в качестве аренды универсальному магазину.

Таким образом, рыночная стоимость данного здания по самым высоким и лучшим расчетам (то есть в качестве офисного здания) составляет 0.

Прибыль/убытки от изменения справедливой стоимости отражаются в отчете о прибылях и убытках в периоде их возникновения. Это существенное отличие от собственности, которая является предметом МСФО (IAS) 16, где нереализованная прибыль от переоценки запасов не учитывается в отчете о прибылях и убытках, а напрямую относится на резервы на переоценку в части «Собственный капитал».

ПРИМЕР Увеличение стоимости инвестиционной собственности
В результате переоценки стоимость многоквартирного дома увеличилась на $1млн. Этот факт должен найти отражение в отчете о прибылях и убытках за отчетный период.
ОПУ/ББ Дт Кт
Основные средства ББ $1млн
Доход от переоценки стоимости инвестиционной собственности ОПУ $1млн
Переоценка дома

Справедливая стоимость инвестиционной собственности - это стоимость инвестиционной собственности в сделке между осведомленными, желающими совершить такую сделку независимыми сторонами.

ПРИМЕР Модель справедливой стоимости - основы для определения справедливой стоимости - Вариант 2
Вопрос
Концепция справедливой стоимости по МСФО аналогична концепции рыночной стоимости, как это установлено Комитетом международных оценочных стандартов (КМОС).
Рыночная стоимость инвестиционной собственности определяется исходя из наибольшего значения стоимости независимо от способа использования, при условии, что он является финансово обоснованным, оправданным и вероятным. Справедливая стоимость от «наиболее разумного и рационального» использования может быть в результате определена исходя из стоимости модернизации этого объекта.

Рыночная стоимость имущества изменяется в зависимости от целей её использования. Каким образом в данном случае следует руководству определять справедливую стоимость этого объекта?

Дополнительная информация
Банку принадлежит инвестиционная собственность, которая представляет собой участок земли со старым складом на ней. Этот участок земли может быть переделан в Парк развлечений и отдыха. Рыночная стоимость этой земли возрастет, если на ней возвести парк, по сравнению с текущей целью использования.

Руководство еще не определилось, следует ли рассчитывать справедливую стоимость инвестиционной собственности исходя из рыночной стоимости её текущего использования как земли со складом, или рыночной стоимости её потенциально возможного использования.

Решение
Справедливая стоимость имущества должна представлять собой рыночную стоимость от её потенциально возможного использования.

В данном случае следует использовать модель «самой высокой и лучшей» стоимости для определения справедливой стоимости. Используя данный метод оценки, предложенный возможный способ использования может оказаться не единственным способом. Справедливая стоимость определяется как самая высокая стоимость на основании рыночных доказательств с учетом других способов использования данного имущества, который считается финансово обоснованным и реальным.

Данный метод подтверждается МСФО 40. Там говорится, что методическая рекомендация, представленная в МСФО 40, во многом идентична рекомендациям, представленным в Международных оценочных стандартах. Эти стандарты опубликованы Комитетом по международным оценочным стандартам, где говорится, что при определении справедливой стоимости необходимо руководствоваться самой высокой и лучшей стоимостью.

Определение справедливой стоимости предполагает одновременную передачу объекта собственности при продаже и его оплату покупателем.

Справедливая стоимость объекта инвестиционной собственности определяется без учета расходов, возникающих при его продаже.

Справедливая стоимость объекта инвестиционной собственности отражает состояние рыночных цен по состоянию на отчетную дату. Поскольку рыночные условия могут меняться, сумма, представленная в качестве справедливой стоимости, также подлежит изменению.

Справедливая стоимость инвестиционной собственности отражает текущий доход от сдачи ее в аренду, а также экономически обоснованные предположения о величине арендного дохода и предполагаемых платежей в связи с будущей передачей в аренду.

Определение справедливой стоимости относится -, что покупатель и продавец осведомлены о нижеследующем:

технические характеристики объекта инвестиционной собственности,
существующие и потенциальные возможности эксплуатации объекта, а также
рыночные цены на аналогичные объекты по состоянию на отчетную дату.

При этом имеется в виду, что осведомленный покупатель не будет покупать объект по цене выше рыночной.

При этом, для определения справедливой стоимости продавец не находится под давлением и не стремится продать его по любой цене, но готов осуществить продажу по разумной рыночной цене.

При отсутствии текущих цен на активном рынке предприятие изучает информацию из различных источников, включая:

текущие цены на активном рынке для собственности различного характера, условий или месторасположения (или предусматриваемой по различным договорам, включая договоры аренды), скорректированные для отражений этих различий;
недавние цены на аналогичные виды собственности на менее активных рынках, скорректированные для отражения любых изменений экономических условий, начиная с даты транзакции, которая была совершена по этим ценам.
прогнозы дисконтированных потоков денежной наличности, основанные на надежных оценках будущих денежных потоков, подтвержденных условиями любой существующей аренды и других договоров и (когда это возможно) внешними подтверждениями, например, текущими рыночными арендными платами за аналогичную собственность в аналогичных условиях и месте расположения, а также использованием учетных ставок, которые отражают текущие рыночные оценки неопределенности по суммам и времени денежных потоков.

В исключительных случаях справедливая стоимость объекта собственности не может быть надежно определена. Это происходит в случае исчезновения рынка продаж конкретного вида инвестиционной собственности.

Вы являетесь владельцем прачечной. На данный вид собственности существует активный рынок продаж. Новые правила эксплуатации прачечных требуют больших инвестиций в очистку сточных вод и предписывают частое проведение инспекций. Никто не хочет покупать прачечные и активный рынок исчезает. Справедливую стоимость невозможно оценивать на постоянной основе.

Способ бухгалтерского учета описывается ниже в разделе «Невозможность достоверного определения справедливой стоимости».

Справедливая стоимость и стоимость использования
Справедливая стоимость отличается от стоимости использования. Указанные понятия раскрываются в МСФО (IAS) 36 Обесценение активов (учебное пособие к МСФО 36).

Справедливая стоимость отражает цену объекта инвестиционной собственности на открытом рынке.

Стоимость использования отражает расчеты банка относительно стоимости объекта инвестиционной собственности, которые могут быть неприменимы при наличии открытого рынка. В связи с этим, справедливая стоимость не отражает следующих факторов, которые не доступны осведомленным, желающим осуществить сделку покупателям и продавцам:

добавленная стоимость, созданная в результате формирования портфеля инвестиционной собственности, имеющей разное местонахождение;
синергии (объединения) инвестиционной собственности и других активов, включая другое имущество;
юридические права или юридические ограничения, характерные только для настоящего владельца собственности; а также
налоговые привилегии или налоговые издержки, характерные для настоящего владельца.

Эти элементы будут включаться в потребительскую стоимость.

При определении справедливой стоимости инвестиционной собственности банк учитывает конструктивно сочлененные предметы (основные средства) в составе инвестиционной собственности.

ПРИМЕРЫ метод двойного учета

Такое оборудование, как лифты и кондиционеры, часто является неотъемлемой частью здания и обычно включается в справедливую стоимость инвестиционной собственности, а не учитывается отдельно в качестве основного средства.

При сдаче в аренду меблированного офиса его справедливая стоимость обычно включает стоимость мебели, так как доход от сдачи собственности в аренду относится к меблированному офису. При включении мебели в справедливую стоимость инвестиционной собственности банк не учитывает мебель в качестве отдельного актива.

Справедливая стоимость инвестиционной собственности не включает расходы и доходы будущих периодов, которые отражаются в качестве отдельных активов или обязательств по операционной аренде.

Справедливая стоимость объектов инвестиционной собственности:

не отражает будущих капитальных затрат по усовершенствованию или расширению объектов
не отражает экономических выгод от будущих затрат.

ПРИМЕР Реконструкция здания
Вы можете заплатить за здание его рыночную цену, которая составляет $1млн. Если Вы дополнительно потратите $0,4млн. на его реконструкцию, то справедливая стоимость здания увеличится на $1,6 млн.
Справедливая стоимость здания увеличивается только после того, как затраты на реконструкцию фактически произведены.

Возможна ситуация, когда текущая стоимость платежей, которые относятся к инвестиционной собственности, будет превышать текущую стоимость максимальной арендной платы, генерируя, таким образом, расходы. При возникновении такой ситуации контракт считается обременительным.

МСФО (IAS) 37 Резервы, условные обязательства и условные активы должен применяться для учета обязательства по контракту с обременением, и таким образом, для установления его величины.

ПРИМЕР Резервы
Вы заключили договор на аренду здания в экономически неблагоприятном регионе на 25 лет. В здании имеется несколько арендаторов, но большая часть здания в аренду не сдается. Текущая стоимость арендных платежей, которые Вы должны выплатить, составляет $5млн. Если вы потратите $1млн. на усовершенствования, увеличив тем самым суммарную величину платежей возрастает до $6млн (включая модернизацию на $5 миллионов + $1 миллион). Текущая стоимость ожидаемой арендной платы от арендаторов будет составлять $4млн. Дефицит в размере $2млн. должен учитываться в соответствии с МСФО (IAS) 37 (см. учебное пособие по МСФО (IAS) 37).

НЕВОЗМОЖНОСТЬ ДОСТОВЕРНОГО ОПРЕДЕЛЕНИЯ СПРАВЕДЛИВОЙ СТОИМОСТИ

В исключительных случаях справедливую стоимость инвестиционной собственности невозможно достоверно оценить.

Если это происходит, когда банк впервые приобретает собственность, ее необходимо учитывать в соответствии с моделью учета по фактическим затратам в соответствии с МСФО (IAS) 16.

Это происходит, когда сделки с аналогичными объектами недвижимости на рынке редки, а альтернативная оценка справедливой стоимости инвестиционной собственности (например, основанная на прогнозировании дисконтированных потоков денежных средств) отсутствует.

ПРИМЕР Отсутствие рынка продаж для конкретного вида собственности
Вы являетесь владельцем химического производства. На данный вид собственности существует активный рынок продаж. Новые правила эксплуатации таких производств требуют больших инвестиций в очистку сточных вод и предписывают частое проведение инспекций. Никто теперь не хочет покупать или арендовать химические производства, и активный рынок исчезает. Справедливую стоимость невозможно оценивать на постоянной основе.

Если рынок по данному виду имущества отсутствует, в подобных случаях следует учитывать инвестиционную собственность по фактическим затратам на приобретение в соответствии с МСФО (IAS) 16, до момента выбытия такой собственности.

ПРИМЕР Невозможность достоверного определения справедливой стоимости
Вопрос
После первоначального признания при выборе модели справедливой стоимости любые инвестиции банка должны будут оцениваться по справедливой стоимости.

При каких обстоятельствах руководству следует вернуться к использованию метода расчета затрат по себестоимости при оценке инвестиционной собственности?

Дополнительная информация
Банку «А» принадлежит несколько объектов инвестиционной собственности, при этом для оценки их стоимости Банк использует модель справедливой стоимости. В настоящий момент Банк завершил реконструкцию развлекательного комплекса и намеревается сдать его третьей стороне. В данном случае Банк «А» будет классифицировать этот объект как инвестиционную собственность. Руководство Банка не может определить справедливую стоимость развлекательного комплекса, так как по ней отсутствует активный рынок. В случае продажи данного комплекса потребуется проведение существенных переговоров.

Решение
Банку следует оценивать данный объект по справедливой стоимости. Хотя активный рынок для данного вида объектов отсутствует, руководство планирует сдать его третьим лицам. Таким образом, можно определить справедливую стоимость исходя из текущей стоимости будущих арендных платежей.

Применительно к данной ситуации, делается предположение, что ликвидационная стоимость этой инвестиционной собственности равна нулю. Таким образом, полная величина стоимости объекта инвестиционной собственности амортизируется в течение всего срока его полезной службы.

Согласно МСФО (IAS) 16, если для отдельного объекта отсутствует соответствующий рынок и используется затратная модель определения стоимости, то все остальные объекты инвестиционной собственности должны оцениваться Банком по справедливой стоимости.

Если банк уже использовал оценку по справедливой стоимости для конкретных видов собственности, то оценка по справедливой стоимости продолжает использоваться до момента выбытия объекта, даже в том случае, если сделки с инвестиционной собственностью на рынке проводятся реже или если рыночные цены на аналогичную собственность становятся менее устойчивыми.

УЧЕТ ПО ФАКТИЧЕСКИМ ЗАТРАТАМ НА ПРИОБРЕТЕНИЕ (СТРОИТЕЛЬСТВО)

Если банк организует учет по фактической стоимости, вся инвестиционная собственность должна оцениваться по фактической стоимости приобретения (строительства) за вычетом накопленной амортизации и накопленных убытков от обесценения. Ниже следует пример учета по фактической стоимости согласно МСФО (IAS) 16 (учебное пособие к МСФО (IAS) 16):

ПРИМЕР Признание убытков от обесценения в отчете о прибылях и убытках
Балансовая стоимость инвестиционной собственности, учитываемой по фактической стоимости, составляла $20млн. Текущая рыночная стоимость составляет $19млн. $1млн. убытка от обесценения признается в качестве расхода в отчете о прибылях и убытках.
ОПУ/ББ Дт Кт
Накопленная обесценение ББ $1млн
Переоценка собственности в результате обесценения

Из данной категории исключаются объекты имущества, отвечающие критериям классификации «удерживаемых для продажи» (или которые включены в группу на выбытие, которая классифицируется как «удерживаемые для продажи») в соответствии с МСФО 5 «Внеоборотные активы, удерживаемые для продажи и непрерывная деятельность».

Инвестиционная собственность, отвечающая критериям классификации «удерживаемых для продажи» (или которые включены в группу на выбытие, которая классифицируется как «удерживаемые для продажи») оценивается в соответствии с МСФО (IFRS) 5.

К затратам относятся транзакционные издержки, а именно юридические и агентские услуги, регистрационные услуги и налог на имущество, при этом из данного списка исключаются расходы на персонал. Эти затраты относятся непосредственно на рассматриваемый объект недвижимости.

Включение внешних транзакционных затрат в модель определения стоимости по себестоимости отличается от модели определения стоимости по справедливой тем, что в последней транзакционные затраты исключены из расчетов.

Перевод объекта из одной группы собственности в другую

Перевод объекта в инвестиционную собственность или вывод из ее состава осуществляется только в случае изменения способа его эксплуатации, подтвержденного следующими событиями:

начало использования собственности самим владельцем - перевод объекта из инвестиционной собственности (МСФО 40) в собственность, используемую для собственных нужд (МСФО 16);
начало подготовки к продаже - перевод объекта из инвестиционной собственности в запасы; (Примечание: в МСФО 40 не объясняется, почему можно воспользоваться этим вариантом, как правило, такое имущество будет классифицироваться как «удерживаемое для продажи» и учитываться в соответствии с МСФО (IFRS) 5. Предлагается, чтобы такое имущество было классифицировано как сырье и материалы, если критерии отнесения его к МСФО 5 выполняются не полностью).
окончание использования самим владельцем - перевод объекта из собственности, используемой для собственных нужд, в инвестиционную собственность;
начало сдачи в операционную аренду третьей стороне - перевод объекта из запасов (см. примечание в пункте 2 выше) в инвестиционную собственность.

Если банк принимает решение продать объект инвестиционной собственности без проведения дополнительных работ по его реконструкции, она должна продолжать классифицировать этот объект, вплоть до списания его с баланса, как инвестиционную собственность, а не как запасы.

Если имуществом является материальная статья, в данном случае может применяться МСФО 5 «Внеоборотные активы, удерживаемые для продажи, и прекращенная деятельность», для раскрытия информации в финансовой отчетности - смотрите учебное пособие по МСФО 5. Банки, как правило, прибегают к данному варианту, так как на их балансе сырья и материалов в качестве имущества нет.

ПРИМЕР Учет объекта в качестве инвестиционной собственности не меняется до его выбытия
Вы решаете продать имущественный пай в квартирном комплексе. До момента продажи он учитывается как инвестиционная собственность. Для раскрытия информации по данной статье может быть использован МСФО 5.

По аналогии, если банк начинает реконструкцию имеющейся у нее инвестиционной собственности с целью дальнейшего использования в качестве инвестиционной собственности, в период реконструкции эта собственность продолжает учитываться как инвестиционная (а не как собственность, используемая для собственных нужд).

Итоговая информация по методам учета при переводе из категории или отнесения к категории инвестиционной собственности при определении стоимости по модели справедливой стоимости.

Вопрос
Первоначальное признание справедливой стоимости и прекращение её признания как таковой может привести к изменению в способе использования данного имущества, а не только к его приобретению или реализации.

Решение
Таблица ниже и пояснения к ней подводят итог того, как следует руководству признавать инвестиционную собственность и как исключать из этой категории в зависимости от сути изменений от способов её использования.

Учет прибыли и убытков применяется лишь в том случае, когда учет инвестиционной собственности ведется по её справедливой стоимости. Если учет ведется по себестоимости, то финансовый результат от перевода инвестиционной собственности к другой категории и наоборот не отражается.

Изменение способа использования Перевод Прибыль/Убыток при учете по справедливой стоимости
Начало эксплуатации собственником Из инвестиционной собственности в основные средства Ничего
Завершение эксплуатации собственником Из основных средств в инвестиционную собственность МСФО (IAS) 16
Начало реконструкции - подготовка к продаже Из инвестиционной собственности к сырью и материалам (или МСФО 5 - см. примечание выше). Ничего
Сдача в операционную аренду третьей стороне Из сырья и материалов (или МСФО 5 см. примечание выше) в инвестиционную собственность Отчет о прибылях и убытках

Перевод статьи из одной категории на категорию «Инвестиционная собственность» и наоборот может происходить лишь в том случае, когда происходит изменение в способах её использования. Подобные переводы и их результат при оценке по модели по справедливой стоимости, описаны ниже:

Инвестиционная собственность переводится в категорию Основные средства только в том случае, если руководство занимает это имущество. Справедливая стоимости имущества на тот момент становится расходами для последующего учета по МСФО 16, таким образом, не отражается ни прибыль, ни убыток.
Инвестиционная собственность переводится из основных средств только по окончании её эксплуатации собственником. Прибыль или убыток, возникающие на момент перевода, учитывается как переоценка и относится на капитал банка в соответствии с МСФО 16.
Инвестиционная собственность, которая готовится к продаже, переводится на категорию «Сырьё и материалы» (или по МСФО 5 - смотрите примечание выше), в том случае, когда компания начинает реконструкцию данного объекта с целью его дальнейшей продажи. Справедливая стоимость имущества на момент его перевода становится затратами для последующего учета в соответствии с МСФО 2, таким образом, не отражается ни прибыль, ни убыток.
Перевод из «Сырья и материалов» (или по МСФО 5 - смотрите примечание выше) в категорию инвестиционная собственность происходит лишь в том случае, когда имущество сдается в операционную аренду третьей стороне. Прибыль или убыток по справедливой стоимости на дату перевода отражается в отчете о прибылях и убытках.

Имущество, находящееся на реконструкции с целью дальнейшего его использования, остается в той же классификации инвестиционной собственности и не переводится в «Основные средства».

ПРИМЕР Реконструкция не влияет на классификацию собственности
Вы получили здание в финансовую аренду. Вы переделываете здание в 50 отдельных офисов и планируете сдавать их в субаренду.
Вы продолжаете учитывать здание как инвестиционную собственность в течение всего срока реконструкции.

Если банк ведет учет по фактической стоимости приобретения (строительства), переводы объектов из инвестиционной собственности в собственность, используемую для собственных нужд или в состав запасов, (или по МСФО 5 - смотрите примечание выше) и обратно, не влияют на их балансовую стоимость. Кроме того, стоимость объектов не меняется в целях оценки или раскрытия информации в финансовой отчетности. Таким образом по такой сделке нет ни прибыли, ни убытка.

ПРИМЕР Перевод объекта из инвестиционной собственности в состав средств, предназначенных для продажи
Вы ведете учет по фактической стоимости приобретения. Когда Вы переводите объект из инвестиционной собственности в предназначенную для продажи или в используемую для собственных нужд, его балансовая стоимость остается неизменной. Следовательно, операции перевода не влекут появление прибылей или убытков.

При переводе объекта, учитываемого по справедливой стоимости, из инвестиционной собственности категорию имущества, занимаемого собственником, или сырье и материалы (или по МСФО 5 - смотрите примечание выше) или в другие виды активов (в целях дальнейшего учета объекта по МСФО (IAS) 16 или МСФО (IAS) 2), этот объект начинает учитываться в новом качестве по справедливой стоимости.

ПРИМЕР Изменения в учетной политике
Вопрос
Принятие учетной политики для событий или сделок, отличающихся по сути от ранее происходивших событий или хозяйственных операций, не являются изменениями в учетной политике (МСФО 8).

Как следует руководству банка отражать принятие новой учетной политики в отношении к существующим активам?

Дополнительная информация
Банку «А» принадлежит офисное здание, которым он пользуется для своих административных целей. Соответственно, это здание классифицируется как основное средство и учитывается по исторической стоимости с учетом амортизации (МСФО 16).

В течение текущего года руководство переводит свой бизнес в другое новое здание, а старое сдает в аренду. Таким образом, старое здание было переклассифицировано в инвестиционную собственность и на балансе теперь отражается по справедливой стоимости. Банк «А» до этого не получал доход от сдачи какого-либо из своего имущества в аренду.

Таким образом, у руководство встает вопрос о том, следует ли сопоставимые суммы по старому зданию переоценивать по справедливой стоимости, чтобы обеспечить сопоставимость с предыдущим периодом.

Решение
Руководству следует признавать результаты своей деятельности перспективно, поскольку такое решение не означает изменения в учетной политике, а изменение произошло в способе использования данного имущества. Переоценки сопоставимых сумм в данном случае производить не следует.

В отношении одно и того же объекта проводится различный способ учета в текущем и предыдущем годах, что было вызвано изменением цели использования данного здания за двухлетний период.

В зависимости от существенности доходов от аренды в сравнении с обще-банковскими доходами, руководство должно определиться, целесообразно ли выделять отдельный отчетный сегмент в отчетности по данной статье доходов. Данная ситуация отличается от той, когда существующий сегмент становится отчетным. Руководство не должно изменять данные отчетности по отчетной информации операционного сегмента (МСФО (IFRS) 8).

ПРИМЕР Перевод инвестиционной собственности в другие виды активов
Вы учитываете объекты инвестиционной собственности по справедливой стоимости. Когда Вы переводите объект стоимостью $20млн. из инвестиционной собственности в состав средств, предназначенных для продажи или в состав объектов, используемых для собственных нужд, его балансовая стоимость не меняется (или по МСФО 5 - смотрите примечание выше). При этом не возникает прибыли или убытка.
ОПУ/ББ Дт Кт
Основные средства (занимаемое собственником имущество) ББ $20млн
Резервы на переоценку ББ $20млн
Строка учета переоценки завода

Запасы (или по МСФО 5 - смотрите примечание выше) -Основные средства (занимаемое собственником имущество) ББ $20млн
Основные средства (инвестиционная собственность) ББ $20млн
Перевод объекта инвестиционной собственности в запасы

Если имущество, занимаемое собственником, становится инвестиционной собственностью, учитываемой по справедливой стоимости, вы применяете МСФО 16 до даты смены цели использования. После этой даты любая разница, возникающая между балансовой стоимостью по МСФО 16 и справедливой стоимостью должна учитываться так же, как и переоценка по МСФО 16.

ПРИМЕР Перевод объекта, используемого для собственных нужд, в состав инвестиционной собственности
Вы учитываете объект по справедливой стоимости. Вы переводите его из в инвестиционную собственность. Балансовая стоимость объекта до перевода составляла $15млн., он была переоценен до $17млн. Прирост в размере $2млн. включается в состав капитала в качестве резерва переоценки.
ОПУ/ББ Дт Кт
Основные средства (объекты, используемые для собственных нужд) ББ $2млн
Основные средства (объекты инвестиционной собственности) ББ $2млн
Реклассификация активов
Основные средства (занимаемые собственником) ББ $17млн
Основные средства (инвестиционная собственность) ББ $17млн
Переклассификация имущества

Банк амортизирует имущество, занимаемое собственником, в соответствии с МСФО 16 и отражает убыток от обесценения. Когда объект, используемый для собственных нужд компании, переходит в состав инвестиционной собственности, он может быть переоценен и дальше отражаться по справедливой стоимости.

Существующая на дату перевода из категории имущества, занимаемого собственником в категорию инвестиционная собственность, разница между балансовой стоимостью объекта и его справедливой стоимостью признается как уменьшение или увеличение балансовой стоимости в результате переоценки в соответствии с МСФО (IAS) 16.

Существующая на дату перевода разница между балансовой стоимостью и справедливой стоимостью, признается как уменьшение или увеличение балансовой стоимости в результате переоценки в соответствии с МСФО (IAS) 16:

любое уменьшение балансовой стоимости в результате переоценки незамедлительно

ПРИМЕР Уменьшение балансовой стоимости в результате переоценки
Объект, используемый для собственных нужд, имеет балансовую стоимость $20млн. Он переводится в состав инвестиционной собственности и переоценивается до $19млн. Уменьшение балансовой стоимости в размере $1млн. признается в качестве расхода в отчете о прибылях и убытках.
ОПУ/ББ Дт Кт

Убытки от обесценения ОПУ $1млн
Строка для переоценки имущества
Основные средства (объекты собственности, используемой для собственных нужд) ББ $19млн
Основные средства (объекты инвестиционной собственности) ББ $19млн
Переоценка собственности

При этом, уменьшение балансовой стоимости объекта в размере не превышающем ранее отраженный резерв переоценки этого объекта, должно относиться на уменьшение этого резерва.

ПРИМЕР Учет дохода от переоценки
Балансовая стоимость объекта, используемого для собственных нужд, составляла $10млн. Объект был переоценен до $12млн. Прирост в размере $2млн. относится прямо в кредит счета капитала в качестве резерва переоценки.
ОПУ/ББ Дт Кт
Основные средства ББ $2млн
Капитал - Резерв переоценки ББ $2млн
Переоценка объекта, используемого для собственных нужд

Затем этот объект переводится в состав инвестиционной собственности и переоценивается до $7млн.
Уменьшение балансовой стоимости в размере $2млн. будет отнесено в уменьшение резерва переоценки. Оставшиеся $3млн. уменьшения балансовой стоимости будут признаны в качестве расхода в отчете о прибылях и убытках.
ОПУ/ББ Дт Кт
Основные средства ББ $2млн
Капитал-Резерв переоценки ББ $2млн

Накопленная обесценение ОПУ $3млн
Расходы на обесценение ББ $3млн
Переоценка объекта после его перевода в инвестиционную собственност ь

любое увеличение балансовой стоимости актива в результате переоценки учитывается следующим образом:
1. увеличение признается в отчете о прибылях и убытках в той степени, в которой оно компенсирует предшествующие убытки от обесценения того же актива;
2. оставшаяся сумма увеличения относится прямо на кредит счета капитала в качестве резерва переоценки.
3. При последующем выбытии объекта инвестиционной собственности резерв переоценки, включенный в капитал, может быть перенесен на счет нераспределенной прибыли. Перенос осуществляется напрямую из резерва переоценки в нераспределенную прибыль и не отражается в отчете о прибылях и убытках.

ПРИМЕР Уменьшение балансовой стоимости актива с последующим ее увеличением
Балансовая стоимость объекта, используемого для собственных нужд, составляет $20млн. Объект был переоценен до $19млн. Уменьшение балансовой стоимости в размере $1млн. признается в качестве расхода в отчете о прибылях и убытках.
ОПУ/ББ Дт Кт
Накопленное обесценение ОПУ $1млн
Убытки от обесценения ББ $1млн
Переоценка объекта, используемого для собственных нужд

ЗАТЕМ ОБЪЕКТ ПЕРЕВОДИТСЯ В СОСТАВ ИНВЕСТИЦИОННОЙ СОБСТВЕННОСТИ И ПЕРЕОЦЕНИВАЕТСЯ ДО $23МЛН. УВЕЛИЧЕНИЕ БАЛАНСОВОЙ СТОИМОСТИ В РАЗМЕРЕ $1МЛН. БУДЕТ ПРИЗНАНО В ОТЧЕТЕ О ПРИБЫЛЯХ И УБЫТКАХ. ОСТАВШИЕСЯ $3МЛН. УВЕЛИЧЕНИЯ ОТНОСЯТСЯ - В ОТЧЕТЕ О ПРИБЫЛЯХ И УБЫТКАХ.
ОПУ/ББ Дт Кт
Основные средства (Инвестиционная собственность) ББ $3млн
Накопленное обесценение ББ $1млн
Прибыль в результате обесценения ОПУ $1млн
выгода переоценки ОПУ $3млн
Переоценка актива после его переклассификации

Если перевод сырья и материалов (или по МСФО 5 - смотрите примечание выше) в инвестиционную собственность осуществляется по справедливой стоимости, разница между справедливой стоимостью на день перевода и балансовой стоимостью до переоценки признается в отчете о прибылях и убытках.

ПРИМЕР Перевод объекта и увеличение его балансовой стоимости в результате переоценки
Вы построили торговый комплекс, предназначенный для продажи, затраты на строительство которой составили $3млн. Вы учитываете его в составе запасов по указанной стоимости.
ОПУ/ББ Дт Кт
Запасы (или по МСФО 5 - смотрите примечание выше) ББ $3млн
Затраты на строительство фабрики ОПУ $3млн
Перевод затрат на строительство на сырьё и материалы

Клиент предлагает арендовать у Вас этот торговый комплекс, Вы соглашаетесь. Справедливая стоимость фабрики, с учетом сумм дохода от аренды, составляет $4млн. Вы переводите торговый комплекс из группы активов, предназначенных для продажи, в инвестиционную собственность и признаете увеличение его балансовой стоимости на $1млн. в отчете о прибылях и убытках.

ОПУ/ББ Дт Кт
Основные средства (Инвестиционная собственность) ББ $4млн
Запасы ББ $3млн

Переоценка на момент перевода объекта из запасов в инвестиционную собственность

Перевод объекта из запасов в инвестиционную собственность (по справедливой стоимости) учитывается способом, аналогичным учету продажи запасов (или по МСФО 5 - смотрите примечание выше).

По завершении строительства объекта инвестиционной собственности, который будет учитываться по справедливой стоимости, разница между справедливой стоимостью этого объекта на дату оценки и его балансовой стоимостью признается в отчете о прибылях и убытках. -

ПРИМЕР Реклассификация активов и признание дохода от переоценки
Вы построили офис стоимостью $6млн-. Расходы на строительство офиса учитываются в соответствии с МСФО (IAS) 16.
ОПУ/ББ Дт Кт
Основные средства (не сдаваемые в аренду) ББ $6млн
Затраты на строительство ОПУ $6млн
Капитализация затрат на строительство офиса

Клиент арендует у Вас этот офис. Справедливая стоимость офисного здания, с учетом дохода от аренды, составляет $7млн. Вы переводите этот объект в состав инвестиционной собственности и признаете доход в размере $1млн. в отчете о прибылях и убытках.
ОПУ/ББ Дт Кт
Основные средства (инвестиционная собственность) ББ $7млн
Основные средства (занимаемые собственником) ББ $6млн
Нереализованный доход от инвестиционной собственности ОПУ $1млн
Переоценка при переводе объекта из состава средств, используемых для собственных нужд, в состав инвестиционной собственности

Выбытие

Инвестиционная собственность списывается с баланса при выбытии, а также когда компания больше не ожидает получения каких-либо доходов от ее использования.
Выбытие может осуществляться путем продажи или передачи по договору финансовой аренды. Для определения даты выбытия инвестиционной собственности банк должен использовать критерии, предписываемые МСФО (IAS) 18 для признания выручки.
Операции продажи с обратной арендой подробно описываются в Учебном пособии по МСФО (IFRS) 16.
Если банк признает в балансовой стоимости объекта инвестиционной собственности стоимость замены какой-либо из его конструктивных частей, то необходимо вычесть балансовую стоимость старой конструктивной части из балансовой стоимости объекта.

ПРИМЕР Замена конструктивной части
Балансовая стоимость объекта составляет $10млн. Новая установка для кондиционирования воздуха стоит $0,2млн. Балансовая стоимость старой установки составляет $0,1млн. Прибавьте стоимость новой установки и вычтите балансовую стоимость старой установки:
$10млн + $0,2млн -$0,1млн = $10,1млн.
ОПУ/ББ Дт Кт
Основные средства ББ $0,2млн
Денежные средства ББ $0,2млн
Учет новой конструктивной единицы
Расходы на амортизацию ОПУ $0,1млн
Основные средства ББ $0,1млн
Выбытие старой конструктивной единицы

В случае если объект инвестиционной собственности учитывался по фактической стоимости приобретения, новая конструкция может быть учтена в совокупности с общей стоимостью всего объекта.

Если банк не может достоверно определить балансовую стоимость старой конструктивной части, она может использовать стоимость новой конструктивной части для определения ориентировочной первоначальной стоимости старой части.

При учете по справедливой стоимости, в величину справедливой стоимости объекта инвестиционной собственности может быть включена сумма обесценения конструктивной части, подлежащей замене.

Прибыль (убыток), возникающие при выбытии объекта инвестиционной собственности, рассчитывается как разница между чистыми поступлениями от выбытия актива и его балансовой стоимостью. Он учитывается в отчете о прибылях и убытках (если иное не предписано МСФО (IFRS) 16 для учета операций продажи с обратной арендой) в том периоде, когда произошло выбытие.

ПРИМЕР Доход от выбытия
Балансовая стоимость объекта инвестиционной собственности составляет $6млн. Вы продаете этот объект за $8млн. и отражаете доход в размере $2млн. ($8млн.-$6млн.) в отчете о прибылях и убытках.
ОПУ/ББ Дт Кт
Денежные средства ББ $8млн
Основные средства ББ $6млн
Доход от выбытия объекта ОПУ $2млн

Возмещение, получаемое компанией при выбытии объекта инвестиционной собственности, первоначально признается по справедливой стоимости. В частности, если существует рассрочка оплаты, полученное возмещение первоначально признается в сумме первого платежа. Разница между номинальной суммой возмещения и суммой первого платежа признается в качестве процентного дохода в соответствии с МСФО (IAS) 18.

ПРИМЕР Доход от выбытия объекта инвестиционной собственности
Собственность, балансовая стоимость которой составляет $6млн., может быть продана за $8млн. (при единовременной оплате покупателем) или за $9млн. при продаже в рассрочку с погашением в течение одного года.
Вы отражаете доход в размере $2млн ($8млн-$6млн) в отчете о прибылях и убытках независимо от способа оплаты.
ОПУ/ББ Дт Кт
Денежные средства ББ $8млн
Основные средства ББ $6млн
Доход от выбытия ОПУ $2млн
Продажа объекта инвестиционной собственности

Если покупатель выплачивает Вам $9млн. в течение одного года, дополнительный $1млн. учитывается как проценты к получению.
ОПУ/ББ Дт Кт
Основные средства ББ $6млн
Доход от выбытия собственности ОПУ $2млн
Продажа объекта инвестиционной собственности
Денежные средства ББ $9млн
Дебиторская задолженность ББ $8млн
Проценты к получению ОПУ $1млн
Денежные поступления и признание полученных процентов

Компенсация, причитающаяся компании в связи обесценением стоимости активов, должна признаваться в отчете о прибылях и убытках, когда она признана в качестве дебиторской задолженности. Примером компенсации является получение выплат от государства при национализации имущества, выплат от страховых компаний.

Обесценение или потери инвестиционной собственности, требования компенсации, любое приобретение или строительство объектов собственности, предназначенных для замены старых активов, - являются отдельными хозяйственными операциями, которые должны учитываться следующим образом:

обесценение объектов инвестиционной собственности должно признаваться в соответствии с требованиями МСФО (IAS) 36;
вывод из эксплуатации или выбытие объекта инвестиционной собственности должно признаваться в соответствии с требованиями МСФО (IAS) 40;
компенсация, причитающаяся компании в связи с обесценением, потерей или отказом от инвестиционной собственности, должна учитываться в отчете о прибылях и убытках, когда она отражена в дебиторской задолженности; и
стоимость объектов, реконструированных, приобретенных или построенных для замены старых объектов, определяется на основе методов, предписываемых МСФО (IAS) 40.

5 Раскрытие информации

УЧЕТ ПО СПРАВЕДЛИВОЙ СТОИМОСТИ И УЧЕТ ПО ФАКТИЧЕСКОЙ СТОИМОСТИ

Эти раскрытия являются дополнительными к предписываемым МСФО (IFRS) 16.

Согласно МСФО (IFRS) 16 владелец инвестиционной собственности должен раскрывать в своей финансовой отчетности информацию обо всех активах, сданных в аренду.

Банк, который распоряжается инвестиционной собственностью на правах аренды, должна раскрывать информацию о финансовой аренде с позиции арендатора, а об операционной аренде - с позиции арендодателя.

Банк должен раскрывать:

какой метод учета она использует, по справедливой стоимости или по фактической стоимости;
если она использует метод учета по справедливой стоимости, то классифицирует и учитывает ли она имущественный интерес, связанный с операционной арендой, как инвестиционную собственность, и если да, то при каких условиях;
если классификация затруднительна, то какие критерии использует компания для разграничения инвестиционной собственности и средств, используемых для собственных нужд, а также инвестиционной собственности и средств, предназначенных для продажи в ходе обычной деятельности;
способы и допущения, применяемые для определения справедливой стоимости, включая информацию о том, была ли справедливая стоимость определена на основе подтвержденной рыночной информации или с учетом других факторов, определяемых характером собственности или отсутствием сопоставимой рыночной информации;
была ли справедливая стоимость инвестиционной собственности определена в результате проведения оценки независимым оценщиком, имеющим соответствующую профессиональную классификацию и свежий опыт в оценке инвестиционной собственности. Если такой оценки не проводилось, этот факт также подлежит раскрытию;
суммы, признанные в отчете о прибылях и убытках и отражающие:
- доход от сдачи в аренду инвестиционной собственности;
- прямые операционные расходы (включая расходы на ремонт и техническое обслуживание), связанные с инвестиционной собственностью, по которой был получен арендный доход в отчетном периоде;
- прямые операционные расходы (включая расходы на ремонт и техническое обслуживание), связанные с инвестиционной собственностью, которая не принесла дохода от сдачи в аренду в течение периода;
- суммарные изменения в справедливой стоимости, учтенные в отчете о прибылях и убытках по продаже инвестиционной собственности из банка активов, где используется модель учета по фактической стоимости, в банк активов, где используется модель учета по справедливой стоимости;
- наличие и размер ограничений, связанных с продажей инвестиционной собственности, уменьшением дохода или поступлений, причитающихся компании при выбытии инвестиционной собственности;
- контрактные обязательства по приобретению, строительству объектов инвестиционной собственности, или по ремонту, техническому обслуживанию, реконструкции.

1.1. УЧЕТ ПО СПРАВЕДЛИВОЙ СТОИМОСТИ

(Пожалуйста, ознакомьтесь с Примечанием ниже: «Образец учетной политики и Примечание, взятое из Показательной Финансовой Отчетности по Инвестиционной Собственности, ПрайсвотерхаусКуперс, 2002 год)

Банк, использующий метод учета по справедливой стоимости, должна раскрывать информацию о сверке балансовой стоимости инвестиционной собственности на начало и конец периода, отражающую:

прирост инвестиционной собственности, с раздельным раскрытием прироста в результате новых приобретений и в результате последующих расходов, включаемых в балансовую стоимость актива;
выбытие;
чистую прибыль или убыток, возникающие в результате корректировок справедливой стоимости;
перевод объектов из запасов, а также из учитываемых в составе средств, используемых для собственных нужд, в инвестиционную собственность, и обратно;
прочие изменения.

В случае существенной корректировки оценки в целях подготовки финансовой отчетности, банк должен раскрывать информацию о сверке первоначальных данных и скорректированных, включенных в финансовую отчетность, с раздельным отражением совокупной суммы признанных обязательств по договорам аренды в результате продажи с обратной арендой и любых других существенных корректировок.

Если банк оценивает объекты инвестиционной собственности по фактической стоимости приобретения, поскольку оценка по справедливой стоимости на устойчивой основе невозможна, вышеупомянутая сверка должна раскрывать суммы, относящиеся к этой инвестиционной собственности, отдельно от сумм, относящихся к инвестиционной собственности, оцениваемой по справедливой стоимости.
Банк должен дополнительно раскрывать следующее:

объяснение, почему справедливая стоимость инвестиционной собственности не может быть достоверно оценена;
если это возможно, привести количественные границы, в которых могла бы находиться справедливая стоимость по приблизительным оценкам; и
при выбытии инвестиционной собственности, которая учитывалась не по справедливой стоимости:
- факт того, что банк продал инвестиционную собственность, учитываемую не по справедливой стоимости;
- балансовую стоимость этой инвестиционной собственности на момент продажи; и
- сумму признанной прибыли или убытка.

1.2 УЧЕТ ПО ФАКТИЧЕСКОЙ СТОИМОСТИ

Банк, использующий метод учета по фактической стоимости, должен также раскрывать:

используемые методы начисления амортизации;
применяемые сроки полезной службы или нормы амортизации;
валовую балансовую стоимость и накопленную амортизацию (в совокупности с накопленными убытками от обесценения) на начало и конец периода;
сверку балансовой стоимости инвестиционной собственности на начало и конец периода, отражающую:
1. прирост инвестиционной собственности, с раздельным раскрытием прироста в результате новых приобретений и в результате последующих расходов, признаваемых в качестве актива;
2. прирост инвестиционной собственности в результате приобретений, связанных с объединением компаний;
3. выбытие;
4. амортизацию;
5. сумму убытков от обесценения, признанных в отчетном периоде, и сумму убытков от обесценения, компенсированных в отчетном периоде, в соответствии с МСФО 36;
6. курсовые разницы, возникающие при переводе финансовой отчетности из одной валюты в другую и при переводе операций в иностранной валюте в валюту отчетности отчитывающейся банком;
7. перевод средств из запасов и не сдаваемых в аренду основных средств в состав инвестиционной собственности, и обратно; и
8. прочие изменения; и

справедливую стоимость инвестиционной собственности. Если банк не может достоверно оценить справедливую стоимость инвестиционной собственности, она должна раскрывать следующее:
1. описание объектов инвестиционной собственности;
2. объяснение, почему справедливая стоимость инвестиционной собственности не может быть достоверно определена; и
3. если это возможно, указать количественные границы, в которых могла бы находиться справедливая стоимость по приблизительным оценкам.

Пример консолидировано финансово отчетности компании PwC за 2006 год
Инвестиционная собственность
Инвестиционная собственность - это собственность (земля или сооружение, или часть земельного участка или сооружения, по отдельности и вместе), удерживаемая (собственником или арендатором в рамках договора финансового лизинга) с целью получения арендного дохода и/или капитализации износа, а не с целью: (i) использования для производства и предоставления товаров или услуг или в административных целях, (ii) продажи в ходе нормального ведения бизнеса.

Примечание - Учетные политики
Принцип подготовки
Консолидированная финансовая отчетность составляется по принципу отражения по исторической стоимости, которая пересматривается в результате переоценки земли или зданий, -, финансовые активы и финансовые обязательства по справедливой стоимости исходя из прибыли или убытков, и инвестиционная собственность отражается по справедливой стоимости.

Инвестиционная собственность
Инвестиционная собственность состоит в основном из офисных зданий на правах собственности, которые удерживаются для долгосрочного получения арендного дохода и не заняты компаниями Группы. Инвестиционная собственность отражается по справедливой стоимости, отражающей стоимость на открытом рынке, которая определяется ежегодно с привлечением внешних оценщиков. Справедливая стоимость рассчитывается исходя из цен, существующих на открытом рынке, которые при необходимости корректируются при изменении свойств, месторасположения или состояния рассматриваемого актива. Если такую информацию получить не удается, Группа использует альтернативный метод, а именно: цены, существовавшие недавно на менее активном рынке или по методу дисконтирования денежных потоков. Эти оценочные значения пересматриваются ежегодно следующими оценщиками: [имена и фамилии]. Любые изменения в справедливой стоимости отражаются в отчете о прибылях и убытках, как часть статьи «Прочие доходы».

Земля, удерживаемая по договору операционного лизинга, классифицируется и учитывается как инвестиционная собственность при условии выполнения остальных критериев понятия инвестиционной собственности. Операционный лизинг учитывается так же, как финансовый лизинг.

Консолидированный баланс (выдержки)
АКТИВЫ
2006 2005
Внеоборотные
Основные средства 155,341 98,670
Инвестиционная собственность 18,108 15,690

Примечание - Инвестиционная собственность
2006 2005
Начало года 15,690 16,043
Разница в результате обмена 748 (1.396)
Прибыль по справедливой стоимости (чистая прибыль в статье «Прочие убытки/прибыль) 1,670 1,043
Конец года 18,108 15,690

Стоимость объектов инвестиционной собственности определяется ежегодно 31 декабря по справедливой стоимости на основании расчетов, произведенных признанным независимым оценщиком на основании рыночных данных.

Ниже представлены суммы, которые были отражены в отчете о прибылях и убытках

2006 2005
Арендный доход 770 620
Прямые операционные расходы, возникающие от инвестиционной собственности, которая генерирует арендный доход (640) (550)
Прямые операционные расходы, возникающие от инвестиционной собственности, которая не генерировала арендный доход (40) (20)

Примечание - капитальные обязательства

Капитальные расходы, понесенные на дату составления балансовой отчетности, но не признанные в финансовой отчетности, представлены ниже:

2006 2005
Основные средства 3,593 3,667
Инвестиционная собственность 290 -

Инвестиционная собственность - ремонт и поддержание

Договорные обязательства на проведение ремонтных и восстановительных работ по объектам инвестиционной собственности 140 130

6 Вопросы для самоконтроля (тесты)

1. Справедливая стоимость - это сумма, за которую актив:

Может быть обменен между связанными сторонами.
Может быть реализован в качестве утильсырья.
Может быть обменен осведомленными независимыми сторонами, заинтересованными в совершении сделки.

2. Инвестиционной собственностью может быть:

Земля.
Здание.
Часть здания.
Земля и здание вместе.
Все вышеперечисленное.

3. Инвестиционная собственность может учитываться у:

Владельца.
Арендодателя, в рамках финансовой аренды.
Арендатора, в рамках финансовой аренды.
1 и 2
1 и 3
Все вышеперечисленное

4. Используемые собственником средства:

Могут учитываться в качестве инвестиционной собственности.
Не могут учитываться в качестве инвестиционной собственности.
Иногда могут учитываться в качестве инвестиционной собственности.

5. Средства, которые находятся у арендатора в операционной аренде, могут учитываться в качестве инвестиционной собственности, но только если:

Этими средствами является гостиница.
Арендатор учитывает имущество по справедливой стоимости.
Срок операционной аренды превышает 20 лет.

6. Если средства находятся у арендатора в операционной аренде и классифицируются в качестве инвестиционной собственности, то:

Все арендованные средства в рамках операционной аренды классифицируются в качестве инвестиционной собственности.
Вся инвестиционная собственность будет учитываться по справедливой стоимости.
Амортизация не будет начисляться.

7. Что является примером инвестиционной собственности:

Земля, предназначенная для долгосрочного увеличения стоимости капитала.
Земля, предназначенная для будущего использования. Такая земля считается предназначенной для увеличения стоимости капитала.
Здание, которым банк владеет (в том числе на условиях финансовой аренды) и сдает его в операционную аренду.
Не занятое здание, предназначенное для сдачи в операционную аренду.
Средства, предназначенные для продажи в ходе обычной деятельности.
Средства, создаваемые для третьих лиц.
Не сдаваемые в аренду средства.
Средства, приобретаемые для использования в качестве инвестиционной собственности.
Существующая инвестиционная собственность, перестроенная с целью длительного использования в качестве инвестиционной собственности.
Средства, сдаваемые в финансовую аренду.
1. 1-10.
2. 1-4 + 9.
3. 1-7+ 10

8. Если средства частично являются инвестиционной собственностью, и частично не сдаются в аренду, компания должна учитывать их в качестве:

Инвестиционной собственности.
В качестве средств, используемых для собственных нужд.
Каждая часть должна учитываться отдельно.

9. Если компания предоставляет значительные дополнительные услуги арендаторам, связанные со сданными им в аренду объектами:

Средства должны классифицироваться в качестве не сдаваемых в аренду, а не в качестве инвестиционной собственности.
Средства должны классифицироваться в качестве инвестиционной собственности, а не в качестве используемых для собственных нужд.
Оплата за услуги должна капитализироваться.

10. Материнская компания сдает в аренду средства своей дочерней компании.
Средства могут классифицироваться в качестве инвестиционной собственности:

В отчетности дочерней компании.
В консолидированной финансовой отчетности.
В отдельной финансовой отчетности материнской компании.

11. Затраты на ремонт и техническое обслуживание обычно:

Капитализируются.
Признаются в качестве расходов в отчете о прибылях и убытках в периоде их возникновения.
Учитываются как отложенные расходы.

12. Если затраты, связанные с капитальным ремонтом (например, заменой стен) капитализируются:

Они должны отражаться в качестве отдельного актива.
Любые оставшиеся затраты с момента предыдущей стен должны быть списаны.
Совет директоров должен быть немедленно поставлен в известность о произведенных затратах.

13. Элементами затрат на объект инвестиционной собственности являются:

Цена покупки
Юридические услуги.
Налог на передачу титула собственности.
Накладные расходы, связанные с приобретением объекта.
1. i-iii

14. Следующие затраты:

затраты, связанные с пуском предприятия (за исключением ситуаций, когда существует необходимость приведения средств в состояние, при котором они могут функционировать в режиме, который определяют менеджеры компании),
операционные убытки, возникающие до того, как инвестиционная собственность достигает запланированного уровня эксплуатации,
сверхнормативный объем производственных отходов, расходов на оплату труда, других ресурсов, привлеченных к строительству или реконструкции объекта собственности, должны учитываться в качестве:
1. Непредвиденных расходов.
2. Капитализироваться в качестве основных средств.
3. Расходов.

15. Если платеж за объект инвестиционной собственности отложен за пределы периода кредитования, то любой дополнительный платеж, превышающий стоимость актива, будет учитываться в качестве:

Затрат на основные средства.
Затрат по займам.
Ремонта и технического обслуживания.

16. Процентный доход от арендованной собственности должен оцениваться:

По справедливой стоимости.
По текущей стоимости минимальных арендных платежей.
По наибольшей величине из 1и 2.
По наименьшей величине из 1и 2.

17. В случае, когда один или более активов обмениваются на новый актив, новый актив оценивается:

По стоимости замещения имущества.
По справедливой стоимости.
По ликвидационной стоимости.

18. В случае обмена активов, когда приобретенный актив не может быть точно оценен:

Используется стоимость переданного актива.
Используется ликвидационная стоимость.
Актив не может капитализироваться.

19. Банк в учетной политике может принять способ учета инвестиционной собственности либо по фактической стоимости приобретения либо по переоцененной стоимости. Выбранный способ учета должен применяться:

Ко всем основным средствам.
Ко всей инвестиционной собственности.
К крупным объектам основных средств.

20. Доход, возникающий в результате изменения справедливой стоимости инвестиционной собственности, должен включаться:

В резерв переоценки.
В качестве непредвиденных или чрезвычайных статей.
В отчет о прибылях и убытках.

21. Справедливая стоимость включает:

Специальные финансовые условия.
Операционные издержки, возникающие при продаже.
И 1 и 2.
Ни 1 ни 2.

22. Справедливая стоимость включает:

дополнительную стоимость, полученную в результате создания портфеля инвестиционной собственности;
юридические права или правовые ограничения, связанные с конкретным владельцем инвестиционной собственности;
налоговые льготы или налоговое бремя, связанные с конкретным владельцем инвестиционной собственности.
Все из 1-4.
Ничего из 1-4.

23. Стоимость использования включает:

дополнительную стоимость, полученную в результате экономического эффекта от приобретения собственности в разных районах (диверсификация инвестиций в недвижимость);
количественную оценку эффекта синергии (объединения) объектов инвестиционной собственности и других активов;
юридические права или правовые ограничения, связанные с конкретным владельцем;
налоговые льготы или налоговое бремя, связанные с конкретным владельцем.
Все из 1-4.
Ничего из 1-4.

24. Справедливая стоимость учитывает будущие капитальные затраты, связанные с улучшением собственности:

Дисконтируя их до текущей стоимости.
Как условные обязательства.
Не отражает их.

25. При использовании модели учета по фактической стоимости актив учитывается по:

Фактической стоимости.
Фактической стоимости за вычетом накопленной амортизации.
Фактической стоимости за вычетом накопленной амортизации и убытков от обесценения.

26. Перевод объектов в инвестиционную собственность, или из нее, осуществляется только в случае изменения порядка эксплуатации объекта, подтвержденного следующими событиями:

начало использования объекта владельцем - перевод из инвестиционной собственности в состав средств, не сдаваемых в аренду;
начало подготовки к продаже - перевод из инвестиционной собственности в запасы;
сдача в аренду - перевод из состава средств, не сдаваемых в аренду, в инвестиционную собственность;
начало сдачи в операционную аренду - перевод из запасов в инвестиционную собственность;
перевод из средств, находящихся в процессе строительства или реконструкции, в инвестиционную собственность.
Любого из 1-5.
Ни одного из 1-5.

27. Если банк принимает решение продать объект инвестиционной собственности без проведения работ по реконструкции, эта собственность:

Переводится в запасы.
Продолжает классифицироваться как инвестиционная собственность.
Переводится в собственность, используемую для собственных нужд компании.

28. Если банк начинает реконструкцию имеющихся объектов инвестиционной собственности с целью их дальнейшего использования в качестве инвестиционной собственности, эти объекты:

Переводятся в запасы.
Продолжают классифицироваться как инвестиционная собственность.
Переводятся в состав средств, используемых для собственных нужд.

29. Если банк использует способ учета по фактической стоимости приобретения, переводы объектов из инвестиционной собственности в собственность, используемую для собственных нужд, или запасы, и обратно:

Не влияют на балансовую стоимость активов.
Должны сопровождаться переоценкой активов на дату перевода.
апрещены.

30. При переводе активов, учитываемых по справедливой стоимости, из инвестиционной собственности в состав средств, используемых для собственных нужд или запасы, эти активы в дальнейшем учитываются:

По первоначальной стоимости.
По справедливой стоимости на дату изменения способа эксплуатации.
По первоначальной стоимости за вычетом накопленной амортизации.

31. При переводе имущества из запасов в инвестиционную собственность, которая будет учитываться по справедливой стоимости, разница между справедливой стоимостью этой собственности на дату перевода и ее предыдущей балансовой стоимостью:

Признается в отчете о прибылях и убытках.

32. Когда банк завершает строительство или реконструкцию объектов инвестиционной собственности, которые будут учитываться по справедливой стоимости, разница между справедливой стоимостью этих объектов на дату окончания строительства или реконструкции и их предыдущей балансовой стоимостью:

Признается в отчете о прибылях и убытках.
Дисконтируется до текущей стоимости.
Признается в качестве условного обязательства.
Списывается в течение всего срока полезной службы актива.

33. Компенсация от третьих лиц за обесцененные, утерянные или конфискованные средства должна признаваться в качестве дохода:

Когда произошла потеря объекта.
Когда компенсация признается дебиторской задолженностью.
Когда произошло поступление денежных средств.

34. Балансовая стоимость объекта перестает учитываться (списывается с баланса):

При его выбытии.
При заключении договора финансовой аренды.
В любом из этих двух случаев.

35. Доход, полученный в результате продажи инвестиционной собственности, должен признаваться в качестве:

Прироста капитала.
Дохода в отчете о прибылях и убытках.
Выручки.

36. Прибыль или убыток, возникающие при продаже инвестиционной собственности, это:

Полученные денежные средства.
Полученные денежные средства минус балансовая стоимость актива.
Полученные денежные средства минус ликвидационная стоимость актива.

7 Ответы на вопросы для самоконтроля

1.3
2.5
3.5
4.2
5.2
6.2
7.4
8.3
9.1
10.3
11.2
12.2
13.2
14.3
15.2
16.4
17.2
18.1
19.2
20.3
21.4
22.6
23.5
24.3
25.3
26.6
27.2
28.2
29.1
30.2
31.1
32.1
33.2
34.3
35.2
36.2

Примечание: в данном учебном пособии использованы следующие публикации компании ПрайсвотерхаусКуперс:
- Применение МСФО
- Новости МСФО
- Решения по бухгалтерскому учету и отчетности

Это последняя версия легендарных учебных пособий на русском и английском языке, подготовленных в рамках трех проектов TACIS при финансовой поддержке Европейского Союза (2003-2009 гг.), которые выполнялись по руководством PricewaterhouseCoopers. Эти пособия также размещены на веб-сайте Министерства финансов Российской Федерации.

В этой серии рассматриваются все стандарты, основанные на учете по МСФО. Она предназначена в качестве практического пособия для профессиональных бухгалтеров, желающих самостоятельно получить дополнительные знания, информацию и навыки.

Каждый сборник представляет собой самостоятельный краткий курс, рассчитанный не более чем на три часа занятий. Несмотря на то, что эти книги представляют собой часть серии материалов, каждая из них является самостоятельным курсом. Каждое учебное пособие включает в себя Информацию, Примеры, Вопросы для самостоятельного тестирования и Ответы. Предполагается, что пользователи имеют базовые знания в области бухгалтерского учета; если учебное пособие требует дополнительных знаний, это отмечается в начале раздела.

Три первых выпуска постоянно обновляются нами и доступны для свободного скачивания. Пожалуйста, сообщите об этом Вашим друзьям и коллегам. Что касается первых трех выпусков и обновленных текстов, авторское право на материалы каждого сборника принадлежит Европейскому Союзу, в соответствии с политикой которого разрешается их бесплатное использование в некоммерческих целях. Нам принадлежит авторское право на более поздние выпуски и доработанные версии, а также мы несем за них ответственность. Наша политика авторского права такая же, как и у Европейского Союза.

Мы хотим выразить особую благодарность Элизабет Апраксин (Европейский Союз), куратору вышеупомянутых проектов TACIS, Ричарду Дж. Грегсону (Партнер, PricewaterhouseCoopers), руководителю проектов, и всем нашим друзьям из bankir.ru, разместившим эти учебные пособия.

Партнеры по проекту TACIS: Росэкспертиза (Россия), ACCA (Великобритания), Agriconsulting (Италия), ФБК (Россия), и European Savings Bank Group (Брюссель).

Международный стандарт финансовой отчетности (IAS) 40 "Инвестиционная недвижимость"

Документ с изменениями, внесенными:
(Официальный сайт Министерства финансов Российской Федерации www.minfin.ru, 28.07.2016) (о порядке вступления в силу см. );
(приказ Минфина России от 20 июля 2017 года N 117н) (Официальный сайт Министерства финансов Российской Федерации www.minfin.ru, 18.08.2017) (о порядке вступления в силу см. пункт 2 приказа Минфина России от 20 июля 2017 года N 117н);
(приказ Минфина России от 27 июня 2016 года N 98н) (Официальный сайт Министерства финансов Российской Федерации www.minfin.ru, 28.07.2016) (о порядке вступления в силу см. пункт 2 приказа Минфина России от 27 июня 2016 года N 98н);
(приказ Минфина России от 11 июля 2016 года N 111н) (Официальный сайт Министерства финансов Российской Федерации www.minfin.ru, 11.08.2016) (о порядке вступления в силу см. пункт 2 приказа Минфина России от 11 июля 2016 года N 111н).
____________________________________________________________________

Цель

1. Целью настоящего стандарта является установление порядка учета инвестиционной недвижимости и требований к раскрытию соответствующей информации.

Сфера применения

2. Настоящий стандарт применяется при признании, оценке и раскрытии информации об инвестиционной недвижимости.

3. МСФО (IFRS) от 11 июля 2016 года N 16 ..

4. Настоящий стандарт не применяется:

(a) к биологическим активам, относящимся к сельскохозяйственной деятельности (см. МСФО (IAS) 41 "Сельское хозяйство" и ); и
(Подпункт в редакции, введенной в действие с 28 июля 2016 года МСФО "Сельское хозяйство: плодовые культуры (Поправки к МСФО (IAS) 16 и МСФО (IAS) 41)" от 27 июня 2016 года .

(b) к правам на полезные ископаемые и запасам полезных ископаемых, таких как нефть, природный газ и аналогичные невозобновляемые ресурсы.

Определения

5. В настоящем стандарте используются следующие термины в указанных значениях:

Балансовая стоимость - сумма, в которой актив признается в отчете о финансовом положении.

Первоначальная стоимость - сумма уплаченных денежных средств или их эквивалентов или справедливая стоимость другого возмещения, переданного с целью приобретения актива, на момент его приобретения или сооружения, или, когда это применимо, сумма, отнесенная на данный актив при его первоначальном признании в соответствии с конкретными требованиями других МСФО, например МСФО (IFRS) 2 "Выплаты на основе акций" .

Справедливая стоимость - цена, которая была бы получена при продаже актива или уплачена при передаче обязательства в ходе обычной сделки между участниками рынка на дату оценки. (См. МСФО (IFRS) 13 "Оценка справедливой стоимости" .)

Инвестиционная недвижимость - недвижимость (земля, или здание (либо часть здания), или то и другое), удерживаемая (собственником или же арендатором в качестве актива в форме права пользования) с целью получения арендных платежей, или с целью получения выгоды от прироста стоимости, или того и другого, но не для:
МСФО (IFRS) от 11 июля 2016 года N 16 .

(a) использования в производстве или поставке товаров или услуг либо в административных целях; или

(b) продажи в ходе обычной деятельности.

Недвижимость, занимаемая владельцем, - недвижимость, удерживаемая (собственником или же арендатором в качестве актива в форме права пользования) для использования в производстве или поставке товаров, или оказании услуг либо в административных целях.

(Абзац в редакции, введенной в действие с 1 января 2019 года МСФО (IFRS) от 11 июля 2016 года N 16 .

Классификация недвижимости как инвестиционной недвижимости либо недвижимости, занимаемой владельцем

6. Пункт исключен с 1 января 2019 года - МСФО (IFRS) от 11 июля 2016 года N 16 ..

7. Инвестиционная недвижимость удерживается для получения арендной платы, или в целях получения выгоды от прироста стоимости, или одновременно того и другого. Следовательно, инвестиционная недвижимость генерирует денежные потоки в значительной степени независимо от других активов, удерживаемых организацией. Это отличает инвестиционную недвижимость от недвижимости, занимаемой владельцем. Производство или поставка товаров или оказание услуг (или использование недвижимости в административных целях) генерирует денежные потоки, которые относятся не только к недвижимости, но и к другим активам, используемым в процессе производства или поставки. К недвижимости, занимаемой владельцем, которая находится в собственности, применяется МСФО (IAS) 16 "Основные средства" , а к недвижимости, занимаемой владельцем, которая удерживается арендатором в качестве актива в форме права пользования, применяется МСФО (IFRS) 16 .
(Пункт в редакции, введенной в действие с 28 июля 2016 года МСФО "Сельское хозяйство: плодовые культуры (Поправки к МСФО (IAS) 16 и МСФО (IAS) 41)" от 27 июня 2016 года МСФО (IFRS) от 11 июля 2016 года N 16 .

8. Ниже приведены примеры инвестиционной недвижимости:

(a) земельный участок, удерживаемый в целях получения выгоды от прироста стоимости в долгосрочной перспективе, а не для продажи в краткосрочной перспективе в ходе обычной деятельности;

(b) земельный участок, удерживаемый для будущего использования, которое в настоящее время пока не определено. (Если организация не определила, что она будет использовать данный земельный участок в качестве недвижимости, занимаемой владельцем, или для продажи в краткосрочной перспективе в ходе обычной деятельности, то считается, что эта земля удерживается в целях получения выгоды от прироста ее стоимости);

(с) здание, принадлежащее организации (или актив в форме права пользования, который относится к зданию, удерживаемому организацией) и предоставленное в операционную аренду по одному или нескольким договорам;
МСФО (IFRS) от 11 июля 2016 года N 16 .

(d) здание, не занятое в настоящее время, но удерживаемое для сдачи в операционную аренду по одному или нескольким договорам;

(e) недвижимость, строящаяся или развиваемая для будущего использования в качестве инвестиционной недвижимости.

9. Ниже приведены примеры объектов, не являющихся инвестиционной недвижимостью и, следовательно, находящихся вне сферы применения настоящего стандарта:

(a) недвижимость, предназначенная для продажи в ходе обычной деятельности или находящаяся в процессе строительства или развития с целью такой продажи (см. МСФО (IAS) 2 "Запасы") , например недвижимость, приобретенная исключительно для последующей перепродажи в краткосрочной перспективе или для развития и перепродажи;

(b) подпункт исключен с 1 января 2018 года - МСФО (IFRS) от 27 июня 2016 года N 15 ;

(c) недвижимость, занимаемая владельцем (см. МСФО (IAS) 16) и МСФО (IFRS) 16 , в том числе (помимо прочего) недвижимость, удерживаемая для будущего использования в качестве недвижимости, занимаемой владельцем; недвижимость, удерживаемая для будущего развития и последующего использования в качестве недвижимости, занимаемой владельцем; недвижимость, занимаемая работниками организации (независимо от того, платят ли они арендную плату по рыночным ставкам или нет), а также недвижимость, занимаемая владельцем, которая подлежит выбытию;
(Подпункт в редакции, введенной в действие с 1 января 2019 года МСФО (IFRS) от 11 июля 2016 года N 16 .

(d) [удален]

(e) недвижимость, сданная в финансовую аренду другой организации.

10. В некоторых случаях недвижимость включает в себя часть, которая удерживается для получения арендной платы или в целях получения выгоды от прироста стоимости, и другую часть, которая удерживается для целей производства или поставки товаров, или оказания услуг либо в административных целях. Если указанные части могут быть проданы по отдельности (или отдельно друг от друга сданы в финансовую аренду), то организация учитывает эти части раздельно. Если же эти части нельзя продать по отдельности, то соответствующая недвижимость будет являться инвестиционной недвижимостью, только если ее часть, удерживаемая для использования в производстве или поставке товаров, или оказания услуг либо в административных целях, будет незначительной.

11. В некоторых случаях организация предоставляет дополнительные услуги арендаторам недвижимости, удерживаемой этой организацией. Организация рассматривает такую недвижимость как инвестиционную недвижимость, если эти услуги являются незначительными относительно соглашения в целом. Примером является случай, когда собственник офисного здания предоставляет арендаторам, занимающим это здание, услуги по охране и текущему обслуживанию.

12. В других случаях предоставляемые услуги являются значительными. Например, если организация имеет в собственности гостиницу и управляет ею, то услуги, предоставляемые постояльцам, являются значительными по отношению к соглашению в целом. Следовательно, гостиница, управляемая собственником, представляет собой недвижимость, занимаемую владельцем, а не инвестиционную недвижимость.

13. Иногда трудно определить, являются ли дополнительные услуги настолько значительными, что недвижимость не может квалифицироваться как инвестиционная недвижимость. Например, собственник гостиницы иногда передает выполнение некоторых функций третьей стороне по договору управления. Условия подобных договоров бывают самыми разными. В одном конце этого спектра собственник может занимать позицию, которая, по существу, является позицией пассивного инвестора. В другом конце этого спектра собственник может просто передать по договору аутсорсинга повседневные функции, сохранив при этом значительную подверженность колебаниям денежных потоков, генерируемых деятельностью гостиницы.

14. Чтобы определить, может ли объект недвижимости квалифицироваться как инвестиционная недвижимость, необходимо применить суждение. Организация разрабатывает критерии, чтобы иметь возможность применять такое суждение последовательно, в соответствии с определением инвестиционной недвижимости и соответствующим руководством, изложенным в пунктах 7 - . Пункт 75 (c) требует, чтобы организация раскрывала такие критерии в тех случаях, когда классификация вызывает сложности.

14А. Суждение также необходимо, чтобы определить, является ли приобретение инвестиционной недвижимости приобретением актива или группы активов либо объединением бизнесов, относящимся к сфере применения МСФО (IFRS) 3 "Объединения бизнесов" . Чтобы определить, является ли такое приобретение объединением бизнесов, необходимо обратиться к МСФО (IFRS) 3 . Положения пунктов 7 -14 настоящего стандарта касаются вопроса о том, следует ли считать недвижимость недвижимостью, занимаемой владельцем, или же инвестиционной недвижимостью, а не о том, является ли приобретение недвижимости объединением бизнесов, как этот термин определен в МСФО (IFRS) 3 . Решение вопроса о том, отвечает ли конкретная сделка определению объединения бизнесов, как этот термин определен в МСФО (IFRS) 3 , и включает ли она инвестиционную недвижимость, как этот термин определен в настоящем стандарте, требует раздельного применения обоих стандартов.

15. В некоторых случаях организация имеет в собственности недвижимость, которую арендует и занимает ее материнская организация или другая дочерняя организация. Такая недвижимость не квалифицируется как инвестиционная недвижимость в консолидированной финансовой отчетности, поскольку с позиций всей группы данная недвижимость является недвижимостью, занимаемой владельцем. Однако с позиций организации, имеющей данную недвижимость в собственности, она является инвестиционной недвижимостью, если она соответствует определению, приведенному в пункте 5 . Следовательно, в своей индивидуальной финансовой отчетности арендодатель отражает эту недвижимость как инвестиционную недвижимость.

Признание

16. Инвестиционную недвижимость , находящуюся в собственности, следует признавать как актив тогда и только тогда, когда:
(Абзац в редакции, введенной в действие с 1 января 2019 года МСФО (IFRS) от 11 июля 2016 года N 16 .

(a) поступление в организацию будущих экономических выгод, связанных с этой инвестиционной недвижимостью, является вероятным; и

(b) первоначальная стоимость этой инвестиционной недвижимости поддается надежной оценке.

17. Организация оценивает в соответствии с этим принципом признания все свои затраты на инвестиционную недвижимость в момент их возникновения. Такие затраты включают первоначальные затраты на приобретение инвестиционной недвижимости и затраты, понесенные впоследствии на дополнение, замену части или обслуживание данной недвижимости.

18. В соответствии с принципом признания, изложенным в пункте 16 , организация не признает в балансовой стоимости инвестиционной недвижимости затраты на повседневное обслуживание такой недвижимости. Вместо этого данные затраты признаются в составе прибыли или убытка в момент их возникновения. Затраты на повседневное обслуживание - это в основном затраты на оплату труда и расходных материалов, и они могут включать затраты на мелкие детали. Назначение данных затрат часто описывается как "ремонт и текущее обслуживание" соответствующей недвижимости.

19. Некоторые части инвестиционной недвижимости могли быть приобретены путем замены. Например, внутренние стены могли быть установлены взамен тех, которые существовали первоначально. В соответствии с принципом признания организация признает в балансовой стоимости инвестиционной недвижимости затраты на замену части существующей инвестиционной недвижимости в момент возникновения таких затрат, если удовлетворяются критерии признания. Балансовая стоимость тех частей, которые были заменены, перестает признаваться в соответствии с положениями настоящего стандарта о прекращении признания.

19A. Инвестиционную недвижимость, удерживаемую арендатором в качестве актива в форме права пользования, необходимо признавать в соответствии с МСФО (IFRS) 16 .
МСФО (IFRS) от 11 июля 2016 года N 16)

Оценка в момент признания

20. Инвестиционная недвижимость , находящаяся в собственности, первоначально должна оцениваться по первоначальной стоимости. Затраты по сделке должны включаться в эту первоначальную оценку.
МСФО (IFRS) от 11 июля 2016 года N 16 .

21. Первоначальная стоимость приобретенной инвестиционной недвижимости включает цену ее покупки и любые затраты, непосредственно относящиеся к ее приобретению. Непосредственно относящиеся затраты включают, например, оплату профессиональных юридических услуг, налоги на передачу недвижимости и иные затраты по сделке.

22. [Удален]

23. Первоначальная стоимость инвестиционной недвижимости не увеличивается на:

(a) затраты на запуск (за исключением случаев, когда они необходимы для приведения данной недвижимости в состояние, необходимое для ее функционирования таким образом, как запланировано руководством организации);

(b) операционные убытки, возникающие прежде, чем инвестиционная недвижимость достигнет запланированного уровня пользования; или

(c) сверхнормативные потери материалов, трудовых или других ресурсов, возникшие при строительстве или развитии недвижимости.

24. При отсрочке оплаты за инвестиционную недвижимость первоначальная стоимость определяется как эквивалент цены при немедленной оплате денежными средствами. Разница между этой суммой и общей суммой оплаты признается в качестве процентных расходов в течение срока отсрочки.

25. Пункт исключен с 1 января 2019 года - МСФО (IFRS) от 11 июля 2016 года N 16 ..

26. Пункт исключен с 1 января 2019 года - МСФО (IFRS) от 11 июля 2016 года N 16 ..

27. Один или более объектов инвестиционной недвижимости могут быть приобретены в обмен на немонетарный актив (активы) или на комбинацию монетарных и немонетарных активов. Приведенные ниже положения относятся к обмену одного немонетарного актива на другой, но они также применяются ко всем операциям обмена, описанным в предыдущем предложении. Первоначальная стоимость такого объекта инвестиционной недвижимости оценивается по справедливой стоимости, кроме случаев, когда: (a) операция обмена лишена коммерческого содержания или (b) не поддается надежной оценке справедливая стоимость ни полученного, ни отданного актива. Приобретенный актив оценивается указанным образом, даже если организация не может немедленно прекратить признание отданного актива. Если приобретенный актив не оценивается по справедливой стоимости, его первоначальная стоимость оценивается по балансовой стоимости отданного актива.

28. Организация определяет, имеет ли операция обмена коммерческое содержание, путем рассмотрения того, в какой степени будущие денежные потоки, как ожидается, изменятся в результате операции. Операция обмена имеет коммерческое содержание, если:

(a) структура (риск, распределение во времени и сумма) денежных потоков по полученному активу отличается от структуры денежных потоков по переданному активу; или

(b) специфичная для организации стоимость части ее деятельности, затрагиваемой данной операцией, меняется в результате указанного обмена; и

(c) разница, полученная в подпункте (a) или подпункте (b), является значительной по отношению к справедливой стоимости обменянных активов.

Для целей определения того, имеет ли операция обмена коммерческое содержание, специфичная для организации стоимость части ее деятельности, затрагиваемой операцией обмена, должна отражать денежные потоки после налогообложения. Результат этого анализа может быть очевиден без проведения организацией подробных расчетов.

29. Справедливая стоимость актива поддается надежной оценке, если (а) разброс значений в диапазоне обоснованных оценок справедливой стоимости не является значительным для данного актива или (b) вероятности различных оценок в данном диапазоне могут быть обоснованно оценены и использованы при оценке справедливой стоимости. Если организация может надежно оценить справедливую стоимость либо полученного актива, либо отданного актива, то для оценки первоначальной стоимости используется справедливая стоимость отданного актива, если только справедливая стоимость полученного актива не является более очевидной.

29A. Инвестиционную недвижимость, удерживаемую арендатором в качестве актива в форме права пользования, необходимо оценивать в соответствии с МСФО (IFRS) 16 .
(Пункт дополнительно включен с 1 января 2019 года МСФО (IFRS) от 11 июля 2016 года N 16)

Оценка после признания

Учетная политика

30. За исключением случаев, указанных в пунктах 32А и , организация должна выбрать в качестве своей учетной политики либо , изложенную в пунктах 33 - , либо , изложенную в пункте 56 , и применять эту политику ко всем своим объектам инвестиционной недвижимости.

31. MCФО (IAS) 8 "Учетная политика, изменения в бухгалтерских оценках и ошибки" устанавливает, что изменение учетной политики по собственной инициативе организации возможно только в том случае, если такое изменение приводит к представлению в финансовой отчетности надежной и более уместной информации о влиянии, оказываемом операциями, другими событиями или условиям на финансовое положение, финансовые результаты или денежные потоки организации. Весьма маловероятно, что переход от модели учета по справедливой стоимости к модели учета по первоначальной стоимости приведет к более уместному представлению информации.

32. Настоящий стандарт требует, чтобы все организации оценивали справедливую стоимость инвестиционной недвижимости как для целей оценки (если организация использует модель учета по справедливой стоимости), так и для целей раскрытия информации (если организация использует модель учета по первоначальной стоимости). Приветствуется, но не является обязательным, чтобы организация оценивала справедливую стоимость инвестиционной недвижимости на основе оценки, сделанной независимым оценщиком, который обладает признанной и соответствующей профессиональной квалификацией, а также недавним опытом проведения оценки недвижимости той же категории и местонахождения, что и оцениваемая инвестиционная недвижимость.

32А. Организация может:

(a) выбрать либо модель учета по справедливой стоимости, либо модель учета по первоначальной стоимости для всей инвестиционной недвижимости, обеспечивающей обязательства, по которым выплачивается доход, напрямую связанный со справедливой стоимостью или с доходностью определенных активов, включающих указанную инвестиционную недвижимость; и

(b) выбрать либо модель учета по справедливой стоимости, либо модель учета по первоначальной стоимости для всех остальных объектов инвестиционной недвижимости независимо от выбора, сделанного в подпункте (а).

32В. Некоторые страховщики и другие организации управляют внутренним фондом недвижимости, который выпускает номинальные паи, при этом некоторые паи удерживаются инвесторами по связанным договорам, а другие удерживаются самой организацией. Пункт 32А не разрешает организации оценивать недвижимость, удерживаемую фондом, частично по первоначальной стоимости и частично по справедливой стоимости.

32С. Если организация выбирает разные модели для двух категорий, обозначенных в пункте 32А , то все продажи инвестиционной недвижимости между пулами активов, оцениваемых с использованием разных моделей, должны признаваться по справедливой стоимости, и кумулятивное изменение справедливой стоимости должно признаваться в составе прибыли или убытка. Следовательно, если та или иная инвестиционная недвижимость продается из пула, в котором используется модель учета по справедливой стоимости, в пул, в котором используется модель учета по первоначальной стоимости, справедливая стоимость этой недвижимости на дату ее продажи становится ее условной первоначальной стоимостью.

Модель учета по справедливой стоимости

33. После первоначального признания организация, выбравшая модель учета по справедливой стоимости, должна оценивать всю свою инвестиционную недвижимость по справедливой стоимости, за исключением случаев, описанных в пункте 53 .

34. Пункт исключен с 1 января 2019 года - МСФО (IFRS) от 11 июля 2016 года N 16 ..

35. Прибыль или убыток от изменения справедливой стоимости инвестиционной недвижимости подлежат признанию в составе прибыли или убытка за тот период, в котором они возникли.

36-39. [Удалены]

40. При оценке справедливой стоимости инвестиционной недвижимости в соответствии с MCФО (IFRS) 13 организация должна убедиться, что справедливая стоимость отражает, среди прочего, арендные доходы от действующих договоров аренды, а также прочие допущения, которые использовались бы участниками рынка при определении цены на инвестиционную недвижимость в текущих рыночных условиях.

40A. Когда арендатор использует модель учета по справедливой стоимости для оценки инвестиционной недвижимости, которая удерживается в качестве актива в форме права пользования, он должен оценивать актив в форме права пользования, а не соответствующую недвижимость, по справедливой стоимости.
(Пункт дополнительно включен с 1 января 2019 года МСФО (IFRS) от 11 июля 2016 года N 16)

41 МСФО (IFRS) 16 определяет основу для первоначального признания первоначальной стоимости инвестиционной недвижимости, удерживаемой арендатором в качестве актива в форме права пользования. Пункт 33 требует, чтобы при необходимости инвестиционная недвижимость, удерживаемая арендатором в качестве актива в форме права пользования, переоценивалась до справедливой стоимости, если организация выбирает модель учета по справедливой стоимости. Когда арендные платежи осуществляются по рыночным ставкам, справедливая стоимость инвестиционной недвижимости, удерживаемой арендатором в качестве актива в форме права пользования, в момент приобретения, за вычетом всех ожидаемых арендных платежей (включая те, которые относятся к признанным обязательствам по аренде), должна быть равна нулю. Таким образом, переоценка актива в форме права пользования, с первоначальной стоимости, определенной в соответствии с МСФО (IFRS) 16 , до справедливой стоимости в соответствии с пунктом 33 (с учетом требований пункта 50) не должна приводить к возникновению каких-либо первоначальных прибылей или убытков, кроме случаев, когда справедливая стоимость оценивается в разные моменты времени. Это может иметь место, когда решение о применении модели учета по справедливой стоимости принимается после первоначального признания.
(Пункт в редакции, введенной в действие с 1 января 2019 года МСФО (IFRS) от 11 июля 2016 года N 16 .

42-47. [Удалены]

48. В исключительных случаях в тот момент, когда организация впервые приобретает инвестиционную недвижимость (или когда имеющаяся недвижимость впервые становится инвестиционной недвижимостью после изменения характера ее использования), существуют очевидные свидетельства того, что разброс значений в диапазоне обоснованных оценок справедливой стоимости будет настолько велик и вероятности различных результатов будет настолько сложно оценить, что польза от выбора одного оценочного показателя справедливой стоимости сводится на нет. Это может указывать на невозможность надежной оценки справедливой стоимости инвестиционной недвижимости на продолжающейся основе (см. пункт 53).

49. [Удален]

50. При определении балансовой стоимости инвестиционной недвижимости в соответствии с моделью учета по справедливой стоимости организация не допускает повторного счета в отношении активов или обязательств, которые признаны в качестве отдельных активов или обязательств. Например:

(a) оборудование, такое как лифты и система кондиционирования воздуха, часто составляет неотъемлемую часть здания и, как правило, включается в справедливую стоимость соответствующей инвестиционной недвижимости, а не признается отдельно в качестве основных средств;

(b) если в аренду сдается меблированный офис, то в справедливую стоимость офиса, как правило, включается справедливая стоимость мебели, поскольку арендные доходы относятся к меблированному офису. Когда мебель включается в справедливую стоимость инвестиционной недвижимости, организация не признает эту мебель в качестве отдельного актива;

(c) в справедливую стоимость инвестиционной недвижимости не включается предоплаченный или начисленный доход по договору операционной аренды, поскольку организация признает его в качестве отдельного обязательства или актива;

(d) справедливая стоимость инвестиционной недвижимости, удерживаемой арендатором в качестве актива в форме права пользования, отражает ожидаемые денежные потоки (включая переменные арендные платежи, которые ожидается выплатить). Следовательно, если полученная оценка той или иной недвижимости определена за вычетом всех платежей, которые, как ожидается, будут осуществлены, то необходимо будет включить обратно величину признанного обязательства по аренде, чтобы получить балансовую стоимость этой инвестиционной недвижимости на основе модели учета по справедливой стоимости.
(Подпункт в редакции, введенной в действие с 1 января 2019 года МСФО (IFRS) от 11 июля 2016 года N 16 .

51. [Удален]

52. В некоторых случаях организация ожидает, что приведенная стоимость ее платежей, связанных с той или иной инвестиционной недвижимостью (кроме платежей, связанных с признанными обязательствами), превысит приведенную стоимость соответствующих денежных поступлений. Организация применяет МСФО (IAS) 37 "Оценочные обязательства, условные обязательства и условные активы" , чтобы решить, признавать ли обязательство и, если признавать, как его оценивать.

Невозможность надежной оценки справедливой стоимости

53. Существует опровержимое допущение о том, что организация имеет возможность надежно оценивать справедливую стоимость той или иной инвестиционной недвижимости на продолжающейся основе. Однако в исключительных случаях может быть, что в момент, когда организация впервые приобретает инвестиционную недвижимость (или когда имеющаяся недвижимость впервые становится инвестиционной недвижимостью вследствие изменения характера ее использования), существуют очевидные свидетельства того, что справедливая стоимость данной инвестиционной недвижимости не поддается надежной оценке на продолжающейся основе. Такая ситуация возникает тогда и только тогда, когда рынок для сопоставимых объектов недвижимости является неактивным (например, за последнее время проводилось небольшое количество операций, котировки цен не являются текущими или наблюдаемые цены сделок указывают на то, что продавец был вынужден осуществить продажу) и альтернативные надежные оценки справедливой стоимости (например, основанные на прогнозах дисконтированных денежных потоков) отсутствуют. Если организация заключает, что справедливая стоимость строящегося объекта инвестиционной недвижимости не поддается надежной оценке, но ожидает, что справедливую стоимость этой недвижимости возможно будет с надежностью оценить по завершении строительства, организация должна оценивать этот строящийся объект инвестиционной недвижимости по первоначальной стоимости до тех пор, пока либо его справедливая стоимость не станет поддаваться надежной оценке, либо не будет завершено строительство (в зависимости от того, какое из этих событий наступит раньше). Если организация заключает, что справедливая стоимость инвестиционной недвижимости (кроме строящегося объекта инвестиционной недвижимости) не поддается надежной оценке на продолжающейся основе, организация должна оценивать эту инвестиционную недвижимость, используя модель учета по первоначальной стоимости в соответствии с МСФО (IAS) 16 в случае инвестиционной недвижимости, находящейся в собственности, или в соответствии с МСФО (IFRS) 16 в случае инвестиционной недвижимости, удерживаемой арендатором в качестве актива в форме права пользования . Ликвидационная стоимость такой инвестиционной недвижимости должна приниматься равной нулю. Организация должна продолжить применять МСФО (IAS) 16 или МСФО (IFRS) 16 вплоть до выбытия данной инвестиционной недвижимости.
(Пункт в редакции, введенной в действие с 1 января 2019 года МСФО (IFRS) от 11 июля 2016 года N 16 .

53А. Как только организация сможет надежно оценить справедливую стоимость строящегося объекта инвестиционной недвижимости, который ранее оценивался по первоначальной стоимости, она должна оценивать данную недвижимость по справедливой стоимости. Предполагается, что в момент завершения строительства такой недвижимости становится возможной надежная оценка справедливой стоимости. Если это не соответствует действительности, то согласно пункту 53 эту недвижимость следует учитывать с использованием модели учета по первоначальной стоимости в соответствии с МСФО (IAS) 16 в случае активов, находящихся в собственности, или в соответствии с МСФО (IFRS) 16 в случае инвестиционной недвижимости, удерживаемой арендатором в качестве актива в форме права пользования.
(Пункт в редакции, введенной в действие с 1 января 2019 года МСФО (IFRS) от 11 июля 2016 года N 16 .

53В. Предположение о том, что справедливая стоимость строящегося объекта инвестиционной недвижимости поддается надежной оценке, может быть опровергнуто только при первоначальном признании. Организация, которая оценила строящийся объект инвестиционной недвижимости по справедливой стоимости, не может сделать вывод, что справедливая стоимость завершенного объекта инвестиционной недвижимости не поддается надежной оценке.

54. В исключительных случаях, когда по причинам, указанным в пункте 53 , организация вынуждена оценивать инвестиционную недвижимость с использованием модели учета по первоначальной стоимости в соответствии с МСФО (IAS) 16 или МСФО (IFRS) 16 , она оценивает всю остальную инвестиционную недвижимость по справедливой стоимости, включая строящиеся объекты инвестиционной недвижимости. В таких случаях, несмотря на то, что организация может использовать модель учета по первоначальной стоимости для одной инвестиционной недвижимости, она должна продолжать учитывать каждый из оставшихся видов недвижимости с использованием модели учета по справедливой стоимости.
(Пункт в редакции, введенной в действие с 1 января 2019 года МСФО (IFRS) от 11 июля 2016 года N 16 .

55. В том случае, если ранее организация оценивала ту или иную инвестиционную недвижимость по справедливой стоимости, она должна продолжать оценивать эту недвижимость по справедливой стоимости до момента ее выбытия (или до момента, когда данная недвижимость станет недвижимостью, занимаемой владельцем, или когда организация начнет развивать данную недвижимость для последующей ее продажи в ходе обычной деятельности), даже если сопоставимые рыночные сделки станут менее частыми или рыночные цены станут менее доступными.

Модель учета по первоначальной стоимости

56 После первоначального признания организация, которая выбирает модель учета по первоначальной стоимости, должна оценивать инвестиционную недвижимость:

(a) в соответствии с МСФО (IFRS) 5 "Внеоборотные активы, предназначенные для продажи, и прекращенная деятельность", если она отвечает критериям классификации в качестве предназначенной для продажи (или включена в выбывающую группу, классифицированную как предназначенная для продажи);

(b) в соответствии с МСФО (IFRS) 16 , если она удерживается арендатором в качестве актива в форме права пользования и не предназначена для продажи в соответствии с МСФО (IFRS) 5; и

(c) в соответствии с требованиями в МСФО (IAS) 16 для модели учета по первоначальной стоимости во всех остальных случаях.

(Пункт в редакции, введенной в действие с 1 января 2019 года МСФО (IFRS) от 11 июля 2016 года N 16 .

Переводы из категории в категорию

57. Организация может перевести объект недвижимости в категорию или из категории инвестиционной недвижимости тогда и только тогда, когда имеет место изменение характера его использования. Изменение характера использования происходит, когда объект недвижимости начинает или перестает соответствовать определению инвестиционной недвижимости и существуют свидетельства изменения характера его использования. Изменение намерений руководства в отношении использования объекта недвижимости само по себе не свидетельствует об изменении характера его использования. Примерами свидетельств изменения характера использования могут служить следующие:

(a) начало использования недвижимости в качестве недвижимости, занимаемой владельцем, или начало ее развития в целях использования в качестве недвижимости, занимаемой владельцем, - для случаев перевода объекта из категории инвестиционной недвижимости в категорию недвижимости, занимаемой владельцем;

(b) начало развития недвижимости в целях продажи - для случаев перевода объекта из категории инвестиционной недвижимости в состав запасов;

(c) завершение использования недвижимости как занимаемой владельцем - для случаев перевода объекта из категории недвижимости, занимаемой владельцем, в категорию инвестиционной недвижимости; и

(d) передача недвижимости в операционную аренду другой стороне - для случаев перевода объекта из состава запасов в категорию инвестиционной недвижимости.

(e) [удален]
МСФО "Переводы инвестиционной недвижимости из категории в категорию (Поправки к МСФО (IAS) 40)" от 20 июля 2017 года .

58. Если организация принимает решение о выбытии инвестиционной недвижимости без ее развития, то она продолжает учитывать эту недвижимость как инвестиционную недвижимость до прекращения ее признания (то есть исключения из отчета о финансовом положении) и не реклассифицирует ее в состав запасов. Также если организация начинает преобразование имеющейся инвестиционной недвижимости для ее дальнейшего использования в качестве инвестиционной недвижимости, то и в течение преобразования эта недвижимость остается в категории инвестиционной недвижимости и не переводится в категорию недвижимости, занимаемой владельцем.
(Пункт в редакции, введенной в действие с 18 августа 2017 года МСФО "Переводы инвестиционной недвижимости из категории в категорию (Поправки к МСФО (IAS) 40)" от 20 июля 2017 года .

59. Пункты 60 - применяются при решении вопросов признания и оценки, возникающих, когда организация использует для инвестиционной недвижимости модель учета по справедливой стоимости. Когда организация использует модель учета по первоначальной стоимости, переводы объектов между категориями инвестиционной недвижимости, недвижимости, занимаемой владельцем, и запасов не приводят к изменению балансовой стоимости переведенной недвижимости и не приводят к изменению ее первоначальной стоимости для целей оценки и раскрытия информации.

60. При переводе недвижимости из категории инвестиционной недвижимости, отражаемой по справедливой стоимости, в категорию недвижимости, занимаемой владельцем, или в состав запасов в качестве условной первоначальной стоимости данной недвижимости для целей ее последующего учета в соответствии с МСФО (IAS) 16 , МСФО (IFRS) 16 или МСФО (IAS) 2 должна приниматься ее справедливая стоимость на дату изменения характера ее использования.
(Пункт в редакции, введенной в действие с 1 января 2019 года МСФО (IFRS) от 11 июля 2016 года N 16 .

61. Если недвижимость, занимаемая владельцем, переходит в категорию инвестиционной недвижимости, которая будет отражаться по справедливой стоимости, то организация должна применять МСФО (IAS) 16 для недвижимости, находящейся в собственности, и МСФО (IFRS) 16 для недвижимости, удерживаемой арендатором в качестве актива в форме права пользования, вплоть до даты изменения характера использования этой недвижимости. Организация должна учитывать любую разницу, возникшую на эту дату между балансовой стоимостью данной недвижимости согласно МСФО (IAS) 16 или МСФО (IFRS) 16 и ее справедливой стоимостью, таким же образом, как переоценку в соответствии с МСФО (IAS) 16 .
(Пункт в редакции, введенной в действие с 1 января 2019 года МСФО (IFRS) от 11 июля 2016 года N 16 .

62. Вплоть до даты, когда недвижимость, занимаемая владельцем, становится инвестиционной недвижимостью, отражаемой по справедливой стоимости, организация амортизирует данную недвижимость (или актив в форме права пользования) и признает возникшие убытки от ее обесценения. Организация учитывает любую разницу, возникшую на эту дату между балансовой стоимостью данной недвижимости согласно МСФО (IAS) 16 или МСФО (IFRS) 16 и ее справедливой стоимостью, таким же образом, как переоценку в соответствии с МСФО (IAS) 16 . Другими словами:
(Абзац в редакции, введенной в действие с 1 января 2019 года МСФО (IFRS) от 11 июля 2016 года N 16 .

(a) любое возникающее уменьшение в балансовой стоимости недвижимости признается в составе прибыли или убытка. Однако сумма уменьшения в пределах прироста стоимости от переоценки по данной недвижимости признается в составе прочего совокупного дохода и списывается за счет прироста от переоценки в составе собственного капитала;

(b) любое возникающее увеличение в балансовой стоимости учитывается следующим образом:

(i) в пределах признанного ранее убытка от обесценения для данной недвижимости такое увеличение признается в составе прибыли или убытка. Сумма увеличения, признанная в составе прибыли или убытка, не превышает сумму, необходимую для восстановления балансовой стоимости до величины, которая была бы определена (за вычетом амортизации), если бы в предыдущие периоды не признавался убыток от обесценения данного объекта;

(ii) оставшаяся часть суммы увеличения признается как прочий совокупный доход и увеличивает прирост стоимости от переоценки в составе собственного капитала. При последующем выбытии объекта инвестиционной недвижимости включенный в состав собственного капитала прирост стоимости объекта от переоценки может быть перенесен на счет нераспределенной прибыли. Перевод из прироста стоимости от переоценки в нераспределенную прибыль не отражается в составе прибыли или убытка.

63. При переводе недвижимости из состава запасов в категорию инвестиционной недвижимости, которая будет отражаться по справедливой стоимости, любая разница между справедливой стоимостью этой недвижимости на дату перевода и ее предыдущей балансовой стоимостью должна быть признана в составе прибыли или убытка.

64. Порядок учета переводов из состава запасов в категорию инвестиционной недвижимости, которая будет отражаться по справедливой стоимости, соответствует порядку учета продажи запасов.

65. Когда организация завершает строительство или развитие создаваемой собственными силами инвестиционной недвижимости, которая будет отражаться по справедливой стоимости, любая разница между справедливой стоимостью данной недвижимости на указанную дату и ее предыдущей балансовой стоимостью должна быть признана в составе прибыли или убытка.

Выбытие

66. Признание той или иной инвестиционной недвижимости прекращается (т.е. она исключается из отчета о финансовом положении) при ее выбытии или же тогда, когда эта инвестиционная недвижимость окончательно перестает эксплуатироваться и от ее выбытия не ожидается никаких будущих экономических выгод.

67. Выбытие инвестиционной недвижимости может произойти в результате продажи или заключения соглашения о финансовой аренде. Датой выбытия продаваемого объекта инвестиционной недвижимости является дата, на которую его получатель приобретает контроль над объектом инвестиционной недвижимости в соответствии с требованиями к определению момента выполнения обязанности к исполнению в МСФО (IFRS) 15 .
МСФО (IFRS) от 27 июня 2016 года N 15 ; в редакции, введенной в действие с 1 января 2019 года МСФО (IFRS) от 11 июля 2016 года N 16 .

68. Если в соответствии с принципом признания, изложенным в пункте 16 , организация признает в балансовой стоимости актива затраты на замену части инвестиционной недвижимости, то она прекращает признавать балансовую стоимость замененной части. В случае инвестиционной недвижимости, учитываемой с использованием модели учета по первоначальной стоимости, замененная часть может не являться частью, которая амортизировалась отдельно. Если организация практически не имеет возможности определить балансовую стоимость замененной части, организация может использовать величину затрат на замену в качестве индикатора того, какова была первоначальная стоимость замененной части в тот момент, когда она была приобретена или построена. Согласно модели учета по справедливой стоимости справедливая стоимость инвестиционной недвижимости может уже отражать тот факт, что часть, подлежащая замене, потеряла свою стоимость. В других случаях может быть сложно определить, на какую сумму, относящуюся к замененной части, следует уменьшить справедливую стоимость недвижимости. Альтернативой уменьшению справедливой стоимости на сумму, относящуюся к замененной части, когда это практически невозможно сделать, является включение затрат на замену в балансовую стоимость данного актива, а затем переоценка справедливой стоимости, как это требовалось бы для поступлений, не связанных с заменой.

69. Прибыли или убытки, возникающие в результате окончательного изъятия из эксплуатации или выбытия инвестиционной недвижимости, должны определяться как разница между нетто-величиной поступлений от выбытия и балансовой стоимостью соответствующего актива и признаваться в составе прибыли или убытка (кроме случаев, когда МСФО (IFRS) 16 требует иного подхода при продаже с обратной арендой) в том периоде, в котором произошло указанное изъятие или выбытие.
(Пункт в редакции, введенной в действие с 1 января 2019 года МСФО (IFRS) от 11 июля 2016 года N 16 .

70. Сумма возмещения, подлежащая включению в состав прибыли или убытка, которая возникает при прекращении признания инвестиционной недвижимости, определяется в соответствии с требованиями к определению цены сделки в пунктах 47 -72 МСФО (IFRS) 15 . Последующие изменения расчетной суммы возмещения, включенной в состав прибыли или убытка, должны учитываться в соответствии с требованиями к учету изменений цены сделки в МСФО (IFRS) 15 .
(Пункт в редакции, введенной в действие с 1 января 2018 года МСФО (IFRS) от 27 июня 2016 года N 15 .

71. Организация применяет МСФО (IAS) 37 или другие стандарты, в зависимости от ситуации, к любым обязательствам, которые у нее остались после выбытия инвестиционной недвижимости.

72. Компенсация от третьих сторон за инвестиционную недвижимость, которая была обесценена, утрачена или от которой организация отказалась, должна признаваться в составе прибыли или убытка в тот момент, когда возникает право на получение этой компенсации.

73. Обесценение или утрата инвестиционной недвижимости, связанные с этим требования компенсации или фактические выплаты компенсации третьими сторонами и любое последующее приобретение или строительство замещающих активов представляют собой отдельные экономические события и учитываются раздельно, как указано ниже:

(a) обесценение инвестиционной недвижимости признается в соответствии с МСФО (IAS) 36 ;

(b) окончательное изъятие из эксплуатации или выбытие инвестиционной недвижимости признается в соответствии с пунктами 66 -71 настоящего стандарта ;

(c) компенсация от третьих сторон за инвестиционную недвижимость, которая была обесценена, утрачена или от которой организация отказалась, признается в составе прибыли или убытка в тот момент, когда возникает право на получение этой компенсации; и

(d) первоначальная стоимость активов, восстановленных, купленных или построенных в качестве замены, определяется в соответствии с пунктами 20 -29 настоящего стандарта .

Раскрытие информации

Модель учета по справедливой стоимости и модель учета по первоначальной стоимости

74. Перечисленные ниже требования к раскрытию информации применяются в дополнение к тем, которые предусмотрены МСФО (IFRS) 16 . В соответствии с МСФО (IFRS) 16 собственник инвестиционной недвижимости раскрывает ту информацию о заключенных им арендных соглашениях, которую должны раскрывать арендодатели. Арендатор, который удерживает инвестиционную недвижимость в качестве актива в форме права пользования, раскрывает информацию, требуемую МСФО (IFRS) 16 от арендаторов, и информацию, требуемую МСФО (IFRS) 16 от арендодателей, в отношении заключенных им соглашений об операционной аренде.
(Пункт в редакции, введенной в действие с 1 января 2019 года МСФО (IFRS) от 11 июля 2016 года N 16 .

75. Организация должна раскрыть следующее:

(a) применяет ли она модель учета по справедливой стоимости или модель учета по первоначальной стоимости;

(b) подпункт исключен с 1 января 2019 года - МСФО (IFRS) от 11 июля 2016 года N 16 ;

(c) когда классификация вызывает сложности (см. пункт 14), то используемые организацией критерии того, чтобы отличать инвестиционную недвижимость от недвижимости, занимаемой владельцем, и от недвижимости, предназначенной для продажи в ходе обычной деятельности;

(d) [удален]

(e) степень, в которой справедливая стоимость инвестиционной недвижимости (как она оценена или раскрыта в финансовой отчетности) основана на оценке, произведенной независимым оценщиком, обладающим признанной и соответствующей профессиональной квалификацией, а также недавним опытом проведения оценки недвижимости той же категории и местонахождения, что и оцениваемая инвестиционная недвижимость. Факт отсутствия подобной оценки подлежит раскрытию;

(f) признанные в составе прибыли или убытка суммы:

(i) арендного дохода от инвестиционной недвижимости;

(ii) прямых операционных расходов (в том числе на ремонт и текущее обслуживание), относящихся к инвестиционной недвижимости, генерировавшей арендный доход в течение периода;

(iii) прямых операционных расходов (в том числе на ремонт и текущее обслуживание), относящихся к инвестиционной недвижимости, которая не генерировала арендный доход в течение периода; и

(iv) совокупного изменения справедливой стоимости, признанного в составе прибыли или убытка, при продаже инвестиционной недвижимости из пула активов, в котором используется модель учета по первоначальной стоимости, в пул, в котором используется модель учета по справедливой стоимости (см. пункт 32С);

(g) наличие и величина ограничений в отношении возможности реализации инвестиционной недвижимости или перечисления доходов и поступлений от ее выбытия;

(h) предусмотренные договором обязанности по приобретению, строительству или развитию инвестиционной недвижимости либо по ремонту, текущему обслуживанию или улучшению.

Модель учета по справедливой стоимости

76. В дополнение к информации, раскрываемой в соответствии с требованиями пункта 75 , организация, применяющая модель учета по справедливой стоимости, описанную в пунктах 33 - , также должна раскрывать сверку между балансовой стоимостью инвестиционной недвижимости на начало и конец периода, показывая следующее:

(a) поступления, с раздельным раскрытием поступлений, которые возникли в результате приобретений, и поступлений, которые возникли в результате последующих затрат, признанных в балансовой стоимости актива;

(b) поступления в результате приобретений, осуществленных посредством объединения бизнесов;

(c) активы, классифицированные как предназначенные для продажи или включенные в выбывающую группу, классифицированную как предназначенная для продажи в соответствии с МСФО (IFRS) 5 , и прочие выбытия;

(а) нетто-величину прибылей или убытков в результате корректировки справедливой стоимости;

(e) нетто-величину курсовых разниц, возникающих при пересчете финансовой отчетности в иную валюту представления отчетности и при пересчете показателей иностранного подразделения в валюту представления отчетности отчитывающейся организации;

(f) переводы в состав и из состава запасов и переводы в категорию и из категории недвижимости, занимаемой владельцем; и

(g) прочие изменения.

77. Когда оценка, полученная для инвестиционной недвижимости, значительным образом корректируется для целей финансовой отчетности, например, во избежание повторного счета в отношении активов или обязательств, которые признаны в качестве отдельных активов и обязательств, как указано в пункте 50 , организация должна раскрыть сверку между указанной полученной оценкой и скорректированной оценкой, включенной в финансовую отчетность, показав раздельно агрегированную сумму любых признанных обязательств по аренде, которые были включены обратно, и все другие значительные корректировки.

78. В исключительных случаях, указанных в пункте 53 , когда организация оценивает инвестиционную недвижимость с использованием модели учета по первоначальной стоимости в соответствии с МСФО (IAS) 16 или в соответствии с МСФО (IFRS) 16 , сверка, требуемая пунктом 76 , должна раскрывать суммы, относящиеся к данной инвестиционной недвижимости, отдельно от сумм, относящихся к другой инвестиционной недвижимости. Кроме того, организация должна раскрыть:
(Абзац в редакции, введенной в действие с 1 января 2019 года МСФО (IFRS) от 11 июля 2016 года N 16 .

(a) описание соответствующей инвестиционной недвижимости;

(b) объяснение причин, в силу которых справедливая стоимость не поддается надежной оценке;

(d) при выбытии инвестиционной недвижимости, не отражаемой по справедливой стоимости:

(i) тот факт, что произошло выбытие инвестиционной недвижимости, не отражаемой по справедливой стоимости;

(ii) балансовую стоимость данной инвестиционной недвижимости на момент продажи; и

(iii) сумму признанной при этом прибыли или убытка.

Модель учета по первоначальной стоимости

79. В дополнение к информации, раскрываемой в соответствии с требованиями пункта 75 , организация, применяющая модель учета по первоначальной стоимости, изложенную в пункте 56 , также обязана раскрыть:

(a) используемые методы амортизации;

(b) применяемые сроки полезного использования или нормы амортизации;

(c) валовую балансовую стоимость и накопленную сумму амортизации (вместе с накопленными убытками от обесценения) на начало и конец периода;

(d) сверку балансовой стоимости инвестиционной недвижимости на начало и конец периода, отражающую следующее:

(i) поступления с раздельным раскрытием поступлений, которые возникли в результате приобретений, и поступлений, которые возникли в результате последующих затрат, признанных в качестве актива;

(ii) поступления в результате приобретений, осуществленных посредством объединения бизнесов;

(iii) активы, классифицированные как предназначенные для продажи или включенные в выбывающую группу, классифицированную как предназначенная для продажи в соответствии с МСФО (IFRS) 5 , и прочие выбытия;

(iv) амортизацию;

(v) сумму признанных в течение периода убытков от обесценения и сумму восстановленных в течение периода убытков от обесценения в соответствии с МСФО (IAS) 36 ;

(vi) нетто-величину курсовых разниц, возникающих при пересчете финансовой отчетности в иную валюту представления отчетности и при пересчете показателей иностранного подразделения в валюту представления отчетности отчитывающейся организации;

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство образования и науки Российской Федерации

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования

«Томский государственный университет систем управления и радиоэлектроники» (ТУСУР)

ЦЕНТР ПРОФЕССИОНАЛЬНОЙ ПЕРЕПОДГОТОВКИ

РЕФЕРАТ

ДИСЦИПЛИНА: МСФО

ТЕМА: МСФО 40 «Инвестиционная собственность»

Специальность: Менеджмент. Финансы и кредит

Слушатель:

_____________/Кузнецова Е.В./

Подпись

Введение

1. МСФО 40 «Инвестиционная собственность»

1.1 Классификация объектов инвестиционной собственности

1.2 Признание и первоначальная оценка

1.3 Последующая оценка стоимости объектов инвестиционной собственности

1.4 Требования к раскрытию информации в соответствии с МСФО (IAS) 40

1.5 Трансформационные записи при переходе на МСФО

2. Сравнительная характеристика международного стандарта финансовой отчетности и его российских аналогов

Заключение

Список литературы

Введение

Международные стандарты финансовой отчетности (МСФО) ведут свою историю с 1971 года, когда в Лондоне крупнейшими и известнейшими специалистами в области финансового учета было решено создать инструментарий для подготовки финансовой отчетности, единый и понятный для мирового экономического сообщества. И в те времена скептиков в отношении работы, тогда еще Совета по МСФО, было много. Оно и понятно - как создать инструмент подготовки и представления финансовой отчетности для мирового экономического сообщества с его неповторимостью и особенностями учета в конкретной стране, а то и отрасли. Но все кардинально изменилось после 2001 года, когда в США произошли события, связанные с компанией Enron, и тогда скептики по большей части стали ярыми сторонниками разработки единого комплекта понятных и широко применяемых стандартов. Сейчас можно сказать, что уже более 100 стран мира в той или иной мере перешли или собираются перейти на МСФО. И заявление представителей США о возможном отказе от ГААП США яркое подтверждение тому, что вес МСФО в мировой экономической среде постоянно возрастает. Хотя и критики тоже хватает, стандарты находятся в постоянном процессе усовершенствования, что не может вызывать раздражения как у составителей финансовой отчетности, так и у потенциальных пользователей, так как постоянно приходится перестраиваться. Да вот еще недавно представители исламских стран выразили мнение, что для исламских стран МСФО желательно изменить, чтобы они соответствовали нормам шариата. Так что проблемы есть как внутренние, так и внешние.

На данный момент уже выпущено 37 (для сравнения в ГААП США - 159) стандартов старой и новой платформы (IAS (International Accounting Standards) - старая платформа, они были выпущены до 2001 года - их 29; IFRS (International Financial Reporting Standards) - новая платформа, после 2001 года, - их 8.

Вопросы оценки и учета основных средств являются наиболее важными при подготовке отчетности, соответствующей международным стандартам (МСФО), что вызвано высокой долей основных средств в составе активов для большинства российских организаций. От правильной оценки и признания основных средств, в конечном счете, в наибольшей степени зависит балансовый отчет организации.

В Международных стандартах финансовой отчетности основным стандартом, регулирующим порядок учета основных средств, является МСФО 16 «Основные средства» («Property, plant and equipment»). Данный стандарт раскрывает порядок признания и оценки стоимости основных средств от момента первоначально понесенных затрат до продажи или выбытия по любой другой причине, способы начисления амортизации, раскрытие информации в финансовой отчетности.

Для целей признания основных средств в финансовой отчетности необходимо также учитывать требования следующих стандартов: МСФО 17 «Аренда» («Leases») и МСФО 40 «Инвестиционная собственность» («Investment Property»).

МСФО 17 «Аренда» требует от организации применять передачу рисков и выгод в качестве критерия признания арендуемого объекта основных средств. При этом остальные аспекты учета для таких активов, включая амортизацию, определяются требованиями МСФО 16 «Основные средства». инвестиционный собственность финансовый отчетность

МСФО 40 «Инвестиционная собственность» должен применяться организацией для учета объектов основных средств, находящихся в процессе строительства или разработки и предназначенных для получения дохода в будущем. МСФО 40 применяется также к основным средствам, реконструируемым с целью дальнейшего использования в качестве инвестиционной собственности. Организация, использующая метод учета по фактической стоимости для инвестиционной собственности в соответствии с требованиями МСФО 40 «Инвестиционная собственность», будет использовать также метод учета по фактической стоимости в соответствии с МСФО 16 «Основные средства». МСФО 40 «Инвестиционная собственность» применяется также к основным средствам, реконструируемым с целью дальнейшего использования в качестве инвестиционной собственности.

1 . МСФО 40 «инвестиционная собственность»

Инвестиционная собственность - это недвижимое имущество, которым владеет организация (как собственник или арендатор по договору финансовой аренды) с целью сдачи в аренду или увеличения его стоимости, а не с целью использования в процессе производства и в административных целях, а также для продажи.

В российской практике основные средства, которые предназначены исключительно для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование, учитываются в составе доходных вложений в материальные ценности.

Инвестиционная собственность признается в качестве актива только когда существует вероятность того, что она в будущем принесет экономические выгоды и стоимость инвестиционной собственности может быть надежно оценена.

Первоначальная стоимость объекта инвестиционной собственности включает первоначальные затраты на приобретение и все напрямую связанные с приобретением расходы. Стоимость сооруженного объекта инвестиционной собственности определяется на момент завершения строительства или реконструкции. До момента завершения строительства для учета объекта применяется МСФО 16.

Последующая оценка объекта инвестиционной собственности осуществляется одним из способов:

Учет по справедливой стоимости - после первоначального признания объектов в сумме затрат на их приобретение все объекты оцениваются по справедливой стоимости, которая отражает состояние рыночных цен на отчетную дату. Прибыль (убытки) от изменения справедливой стоимости отражаются в отчете о прибылях и убытках в периоде их возникновения.

Учет по фактическим затратам на приобретение - инвестиционная собственность оценивается по фактической стоимости приобретения за вычетом накопленной амортизации и накопленных убытков от обесценения.

В процессе финансово-хозяйственной деятельности может потребоваться реклассификация инвестиционной собственности. Перевод объекта в инвестиционную собственность или вывод из ее состава осуществляется только в случае изменения способа его эксплуатации, подтвержденного следующими событиями:

Начало использования объекта в производственной деятельности - перевод объекта из инвестиционной собственности в состав основных средств;

Начало подготовки к продаже - перевод объекта из инвестиционной собственности в запасы;

Окончание использования в производственной деятельности - перевод объекта из основных средств в инвестиционную собственность;

Начало сдачи в операционную аренду - перевод объекта из запасов в инвестиционную собственность;

Окончание строительства или реконструкции - перевод объекта из собственности, находящейся в процессе строительства или реконструкции (основные средства), в инвестиционную собственность.

При переводе объекта, учитываемого по справедливой стоимости, из инвестиционной собственности в другие виды активов, этот объект начинает учитываться в новом качестве по справедливой стоимости.

1.1 Классификация объектов инвестиционной собственности

Таблица 1 - Классификация объектов инвестиционной собственности

Относятся к инвестиционной собственности	Не относятся к инвестиционной собственности
Земля, предназначенная для получения дохода от повышения стоимости капитала	Возобновляемые природные ресурсы, лесные угодья и т.п.
Земля, назначение которой не определено	Недра, полезные ископаемые, другие невозобновляемые природные ресурсы (кроме земли)
Здания и сооружения (собственные или полученные в финансовую аренду), предоставляемые в операционную аренду	Здания и сооружения, предназначенные для продажи, или незавершенные строительством объекты того же назначения
Незанятые здания и сооружения, предназначенные для оперативной аренды или получения дохода от повышения стоимости капитала	Незавершенное строительство зданий и сооружений или их реконструкция по поручению третьих лиц, или предназначенных для будущего использования в качестве инвестиционной стоимости
Здания и сооружения, использовавшиеся как инвестиционная собственность, находящаяся в реконструкции для последующего использования в тех же целях	Здания (сооружения), используемые в производстве, коммерческой или управленческой деятельности; реконструированные в тех же целях, предназначенные для выбытия, а также занимаемые сотрудниками компании, независимо от размеров арендной платы для пользования

Переклассификация объектов инвестиционной стоимости, то есть их включение в данную категорию либо исключение из нее, производится по фактическому предназначению того или иного объекта имущества организации.

Перевод объекта из инвестиционной собственности в объект для продажи производится с началом его реконструкции для подготовки к продаже. Но если принято решение о продаже объекта инвестиционной собственности без реконструкции, его продолжают числить в составе инвестиционной собственности вплоть до выбытия в результате продажи.

Объект включается в инвестиционную собственность:

После завершения строительства или реконструкции;

После окончания его применения в производстве, управлении, коммерческих операциях;

После передачи в операционную аренду третьей стороне.

Объект исключается из инвестиционной собственности:

С началом применения его в производстве, управлении или коммерческих операциях;

С началом реконструкции как подготовительной предпродажной операции.

1.2 Признание и первоначальная оценка

В составе активов организации признается инвестиционная собственность как самостоятельный объект учета, когда имеется достаточная вероятность поступления арендных платежей или прироста стоимости капитала в соответствии с требованиями к инвестиционной собственности, а стоимость последней может быть достоверно определена.

Первоначальная оценка инвестиционной собственности производится по себестоимости ее приобретения или строительства, не исключая и строительства хозяйственным способом.

Себестоимость приобретения инвестиционной стоимости включает цену объекта и прямые затраты по сделке (юридические, консультационные услуги, регистрация и т.п.). Проценты за отсрочку платежа в себестоимость не включаются, они включаются в периодические расходы в течение срока данного кредита. Объекты, построенные подрядчиками, оцениваются в соответствии с ценой подрядного договора.

Себестоимость инвестиционной собственности, построенной хозяйственным способом, определяется по сумме всех затрат на дату завершения строительства объекта. Затраты на незавершенных объектах учитываются, как и любые другие затраты на капитальное строительство. Отдельный учет инвестиционной собственности начинается с даты завершения строительства и принятия объекта в эксплуатацию.

Стоимость сверхнормативного расхода материалов и других ресурсов, потребленных при строительстве или реконструкции объектов, не включается в их первоначальную стоимость. Расходы, связанные с вводом в эксплуатацию объекта инвестиционной собственности, не включаются в его себестоимость, за исключением тех расходов, которые необходимы для приведения объекта в рабочее состояние. Но первоначальные убытки, связанные с временными трудностями по привлечению арендаторов, другие аналогичные потери списываются в расходы тех отчетных периодов, в которых они возникли.

Последующие дополнительные расходы относятся на увеличение балансовой стоимости инвестиционной собственности, если они повышают доходность инвестиционной собственности.

Во всех случаях, когда в первоначальной цене объекта отражены потери доходности, их восстановление путем модернизации или других последующих расходов должно отражаться на увеличении балансовой стоимости объекта. Иные последующие расходы не капитализируются. Они должны списываться в расходы того периода, в котором они возникли.

1.3 Последующая оценка стоимости объектов инвестиционной собственности

МСБУ-40 разрешает применять для учета объектов инвестиционной собственности: справедливую стоимость, а ее изменения отражать в составе прибылей и убытков; первоначальную стоимость приобретения, при которой инвестиционная собственность отражается в балансе по остаточной стоимости, то есть за вычетом накопленной амортизации и убытков от обесценения. Применение для учета первоначальной стоимости приобретения не исключает необходимости раскрывать в примечаниях к финансовой отчетности справедливую стоимость инвестиционной собственности.

Таблица 2 - Основные характеристики моделей учета инвестиционной недвижимости

Показатель
Первоначальная оценка	По фактическим затратам на приобретение
Последующая оценка и учет	Все объекты отражаются по справедливой стоимости, кроме исключительных случаев	Все объекты отражаются по первоначальной стоимости за вычетом накопленной амортизации и накопленных убытков от обесценения (модель учета по первоначальной стоимости по МСФО 16 «Основные средства»)
Отражение изменения справедливой стоимости	Прибыль (убыток) от изменения справедливой стоимости относится на чистую прибыль или убыток за тот период, в котором они возникли, т.е. отражается в отчете о прибылях и убытках
Амортизация	Амортизация не начисляется	Амортизация начисляется также как по аналогичным основным средствам по МСФО 16
Исключения	В исключительных случаях, когда не возможно определить справедливую стоимость для учета объектов инвестиционной недвижимости используется модель учет по первоначальной стоимости, ликвидационная стоимость принимается равной нулю
Обесценение	Положения МСФО 36 не применяются (они уже выполнены, поскольку применяется учет по справедливой стоимости)	Признаются убытки от обесценения в соответствии с МСФО 16 и МСФО 36 «Обесценение активов», включаемые в отчет о прибылях и убытках
Дополнительное раскрытие	В исключительных случаях, когда организация отражает объект инвестиционной недвижимости, используя основной метод учета МСФО 16, необходимо раскрывать дополнительную информацию, касающуюся разъяснения причин невозможности учета по справедливой стоимости	В финансовой отчетности обязательно должна быть раскрыта информация о справедливой стоимости или причины, по которым она не может быть определена

Данная модель отличается от учета по переоцененной стоимости, которая повсеместно применяется для учета материальных активов, тем, что превышение переоцененной стоимости над первоначальной балансовой стоимостью признается на счетах капитала как прирост стоимости имущества. Применение модели учета по справедливой стоимости предполагает, что все изменения стоимости отражаются только на счетах прибылей и убытков.

Очевидны и трудности определения справедливой стоимости для многих объектов инвестиционной стоимости. Справедливая стоимость инвестиционной собственности должна отражать конъюнктуру и фактические рыночные и иные условия именно на отчетную дату, а не на любую иную. Меняющиеся рыночные условия ведут к изменениям и неточностям в оценке справедливой стоимости. По многим объектам инвестиционной собственности нельзя опереться на цены активного рынка, воздействуют и тарифные факторы арендной платы.

Каждая организация обязывается применять избранный порядок оценки для всех объектов инвестиционной собственности. Часто по объективным причинам невозможно обеспечить оценку по справедливой стоимости всех имеющихся объектов.

Оценка при переклассификации осуществляется по одной из двух моделей: по первоначальной стоимости или по справедливой стоимости. При оценке по первоначальной стоимости любая переклассификация объектов инвестиционной собственности не вызывает каких-либо изменений в ее балансовой стоимости и не требует поэтому какого-либо учета отклонений. Наоборот, при оценке объектов инвестиционной собственности по справедливой стоимости возникают отклонения, требующие учета и отражения в финансовой отчетности.

Переклассификация инвестиционной собственности в основные средства, запасы или в иные категории «собственности, занимаемой владельцем», производится по справедливой стоимости, которая признается в качестве балансовой стоимости объектов на момент изменения их предназначения в данной организации.

Выбытие объектов инвестиционной собственности происходит путем их продажи или сдачи в финансовую аренду по договору лизинга. Продажная цена объекта определяется по его справедливой стоимости на дату отчуждения. При предоставлении коммерческого кредита или рассрочки платежа разность между фактическим возмещением и справедливой стоимостью (ценой) отражается в учете отдельно, как полученный процентный доход. Возникающие прибыли (убытки) отражаются на счете прибылей и убытков.

При окончательном снятии с эксплуатации (списании) объекта инвестиционной стоимости возможная сумма потерь отражается как убыток в том отчетном периоде, в котором оформлено списание объекта.

1.4 Требования к раскрытию информации в соответствии с МСФО (IAS) 40

Таблица 3 - Требования к раскрытию информации в соответствии с МСФО 40

Модель учета по справедливой стоимости	Модель учета по первоначальной стоимости
Сверку балансовой стоимости инвестиционной недвижимости на начало и конец отчетного периода, (представление сопоставимой информации не требуется) В исключительных случаях, когда организация отражает объект инвестиционной недвижимости, используя основной метод учета МСФО 16, суммы, относящиеся к данному объекту инвестиционной недвижимости, в сверке следует раскрывать отдельно от прочих объектов, а также раскрывать дополнительную информацию, главным образом касающуюся разъяснения причин невозможности учета по справедливой стоимости.	Использованные методы амортизации; Срок полезной службы активов или использованные нормы амортизации; Совокупную балансовую стоимость и накопленную амортизацию (вместе с накопленными убытками от обесценения) на начало и конец отчетного периода; Сверку балансовой стоимости инвестиционной недвижимости на начало и на конец отчетного периода, (представление сопоставимой информации не требуется) Справедливую стоимость инвестиционной недвижимости или указать причины не возможности определить справедливую стоимость инвестиционной недвижимости с достаточной степенью достоверности
Критерии, разграничения объектов инвестиционной недвижимости и недвижимости, занимаемой владельцем, а также имущества, предназначенного для продажи в ходе обычной хозяйственной деятельности; Методы и существенные допущения, использованные при определении справедливой стоимости инвестиционной недвижимости, Факт привлечения для определения справедливой стоимости инвестиционной недвижимости независимого профессионального оценщика и факт отсутствия подобной оценки раскрывается в пояснениях к финансовой отчетности; Показатели, отраженные в отчете о прибылях и убытках: Доход от предоставления в операционную аренду инвестиционной недвижимости; Прямые операционные расходы, относящиеся к инвестиционной недвижимости, от которой был получен доход в отчетном периоде; Прямые операционные расходы, относящиеся к инвестиционной недвижимости, которая не принесла арендный доход за отчетный период; Наличие и размер ограничений возможности продажи инвестиционной недвижимости; Существенные обязательства: o по договору на приобретение, строительство или реконструкцию инвестиционной недвижимости либо o на проведение ремонта, текущего обслуживание или улучшение инвестиционной недвижимости.

1.5 Трансформационные записи при переходе на МСФО

При переходе на МСФО российским организациям следует обратить особое внимание на наличие объектов, удовлетворяющих критериям признания инвестиций в недвижимость согласно МСФО (IAS) 40 «Инвестиции в недвижимость». Применение модели учета по справедливой стоимости один из немногих инструментов увеличения нераспределенной прибыли (чистой прибыль отчетного периода) организации по сравнению с аналогичными показателями по РПБУ, поскольку цены на недвижимое имущество (земельные участки и здания), как правило, растут.

В случае проведения трансформации российской отчетности в отчетность, составленную в соответствии с МСФО, возможны следующие трансформационные записи, связанные с признанием инвестиционной недвижимости:

o реклассификационные записи:

Перевод объектов основных средств в инвестиционную собственность (МСФО 40),

Перевод объектов доходных вложения в материальные ценности в состав основных средств (МСФО 16) или в инвестиционной недвижимости (МСФО 40);

o записи, связанные с приведение методов учета и оценки инвестиционной недвижимости к модели учета по справедливой стоимости или модели учета по первоначальной стоимости, в т.ч.:

- «снятие» результатов российской переоценки, если по объектам инвестиционной собственности проводилась переоценка согласно ПБУ 6/01;

Исключение начисленной амортизации, включение изменения справедливой стоимости в чистую прибыль (убыток) отчетного периода (в случае применения модели справедливой стоимости);

Записи, уточняющие сроки полезного использования, методы амортизации, оценку ликвидационной стоимости, отражающие убытки от обесценения по МСФО 36 (если учетной политикой предусмотрена модель учета по первоначальной стоимости).

2. Сравнительная характеристика международного стандарта финансовой отчетности и его российских аналогов

Аналога МСФО 40 «Инвестиционная недвижимость» в российском законодательстве пока нет. Наиболее близким объектом учета в российской практике являются доходные вложения в материальные ценности, учитываемые на счете 03 «Доходные вложения в материальные ценности».

В соответствии с Планом счетов бухгалтерского учета доходными вложениями в материальные ценности являются вложения организации в часть имущества, здания, помещения, оборудование и другие ценности, имеющие материально-вещественную форму, предоставляемые организацией за плату во временное пользование (временное владение и пользование) с целью получения дохода. Таким образом, имеет место несоответствие понятий инвестиционная недвижимость (МСФО 40) и доходные вложения в материальные ценности (см. рис.1).

Учет доходных вложений в материальные ценности в российском учете осуществляется в соответствии с ПБУ 6/01 «Учет основных средств», и в целом соответствует модели учета по первоначальной стоимости, предусмотренной МСФО 40. При этом если российская организация воспользовалась правом переоценки доходных вложений в материальные ценности, то такой вариант не будет соответствовать модели учета по справедливой стоимости, предлагаемой МСФО 40. Важно отметить, в отличие от положений международных стандартов земельные участки в соответствии с российским законодательном не подлежат переоценке (п. 43 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств).

Определение		Российские аналоги
Первое применение новой системы бухгалтерского учета и финансовой отчетности	МСФО включают отдельный стандарт о том, как впервые применять МСФО. Он предоставляет определенные исключения, включает ряд требований, в том числе к раскрытию информации. Если компания принимает решение о переходе на МСФО в качестве стандарта составления отчетности, то при первой подготовке ее финансовой отчетности по МСФО требуется ретроспективное применение требований всех МСФО, действующих на отчетную дату, с некоторыми добровольными исключениями, в основном касающимися основных средств и иных активов, объединений бизнеса и учета пенсионных планов, а также с ограниченным количеством обязательных исключений. Сравнительные данные за предыдущие периоды должны быть подготовлены и представлены на основе МСФО. Практически все поправки, возникающие в результате первого приведения финансовых данных в соответствие с МСФО, необходимо скорректировать посредством отнесения на нераспределенную прибыль первого отчетного периода, представленного в формате МСФО. Некоторые поправки могут быть отнесены на гудвил или на статьи капитала.	Конкретные правила перехода на составление финансовой отчетности по РПБУ либо подготовки такой отчетности впервые положениями не установлены.
		Аналогично правилам, установленным для основных средств.
Определение «инвестиционная собственность»	Инвестиционная собственность (земля и здания), предназначенная для получения рентного дохода и/или увеличения стоимости капитала, инвестированного в инвестиционную собственность. Определение не включает собственность, используемую самой компанией, и собственность, предназначенную для продажи.	Понятия, эквивалентного понятию «инвестиционная собственность», не существует. В РПБУ выделяется отдельный показатель «Доходные вложения в материальные ценности», которые включают вложения организации в часть имущества, здания, помещения, оборудование и другие материальные ценности, предоставляемые организацией за плату во временное пользование (временное владение и пользование: аренду, прокат) с целью получения дохода.
Первоначальная оценка	Приобретенная и построенная компанией инвестиционная собственность отражается в учете в оценке по стоимости приобретения. Стоимость приобретенной инвестиционной собственности включает цену покупки и любые прямые затраты, такие как вознаграждение за профессиональные юридические услуги, налоги на передачу собственности и прочие затраты по операции. Объекты собственности, сооруженные компанией, должны отражаться в учете как основные средства до момента завершения строительства, когда данные объекты переходят в категорию инвестиционной собственности. Арендуемая собственность по финансовой или операционной аренде, также может классифицироваться как инвестиционная.	Учет ведется по правилам, установленным для основных средств (Аналогично МСФО, за исключением того, что прибыли/убытки от хеджирования денежных потоков не включаются в стоимость и вычет суммы государственной помощи из стоимости актива не допускается. Отсутствуют требования признания обязательства, связанного с выбытием актива, поэтому расходы по выбытию объекта основных средств не включаются в его первоначальную стоимость.)
Последующая оценка	Компания может использовать метод оценки по справедливой стоимости и по остаточной стоимости для всех видов инвестиционной собственности. При применении справедливой стоимости прибыль или убыток от изменения справедливой стоимости отражается в отчете о прибылях и убытках, и балансовая стоимость не амортизируется.	Оценивается по правилам, установленным для основных средств (Частично совпадает с МСФО. Затраты на содержание объекта основных средств (технический осмотр, поддержание в рабочем состоянии), а также на проведение текущего и капитального ремонта включаются в текущие расходы. Затраты на модернизацию и реконструкцию объекта основных средств могут увеличивать первоначальную стоимость объекта, если в результате модернизации и реконструкции улучшаются (повышаются) первоначально принятые нормативные показатели функционирования (срок полезного использования, мощность, качество применения и т.п.) объекта основных средств. В случае наличия у одного объекта нескольких частей, имеющих разный срок полезного использования и учитываемых обособленно, замена каждой такой части учитывается как выбытие и приобретение самостоятельного инвентарного объекта.)
	В отношении изменений в использовании инвестиционной собственности существует подробное руководство по последующей ее классификации. Инвестиционная собственность, предназначенная для продажи, переводится в категорию «материально-производственные запасы»; инвестиционная собственность, используемая самой компанией - в категорию «основные средства».	Не применяется.
Периодичность и правила проведения переоценок	Справедливая стоимость инвестиционной собственности должна отражать рыночные условия и обстоятельства на балансовую дату. Стандарт не требует привлечения независимого и квалифицированного оценщика, но это поощряет. Переоценки должны проводиться достаточно регулярно, с тем чтобы балансовая стоимость существенно не отличалась от справедливой стоимости.	Аналогично МСФО

Размещено на http://www.allbest.ru/

Заключение

Расхождения между российской системой бухгалтерского учета и МСФО приводят к значительным различиям между отчетностью, составляемой в РФ и в западных странах. При этом отчетность, составленная по международным стандартам, позволяет получить более точную картину положения дел в компании. Поэтому инвесторы и финансовые институты (банки, биржи, инвестиционные и лизинговые компании) используют для оценки финансового состояния российских организаций финансовую отчетность, подготовленную в соответствии с МСФО.

Цель реформирования системы бухгалтерского учета - приведение национальной системы бухгалтерского учета в соответствие с требованиями рыночной экономики и международными стандартами финансовой отчетности.

Задачи реформы:

Сформировать систему стандартов учета и отчетности, обеспечивающих полезной информацией пользователей, в первую очередь инвесторов;

Обеспечить увязку реформы бухгалтерского учета в РФ с основными тенденциями гармонизации стандартов на международном уровне;

Оказать методическую помощь организациям в понимании и внедрении реформированной модели бухгалтерского учета.

Таким образом, государство заинтересовано в таком переходе, поскольку заинтересовано в притоке иностранных инвестиции, повышении прозрачности учета российских компаний и соответствия стандартов бухгалтерского учета требованиям рыночной экономики.

Переход российских компаний на МСФО важен и инвесторам, и руководству компаний, и государству.

Интерес государства. Предприятия государств, применяющих МСФО, имеют возможность получить денежные средства на более льготных условиях и в более сжатые сроки. Общепринятые стандарты финансовой отчетности необходимы для стран, заинтересованных в привлечении иностранного капитала. Это поможет оживить российскую экономику и увеличить поступления в бюджет.

Интерес инвесторов и собственников компаний. При отсутствии единой бухгалтерской отчетности международные инвесторы, заинтересованные в сохранении капитала и уменьшении инвестиционных рисков, вынуждены проводить дополнительные аналитические исследования, направленные на выявление истинного финансового положения конкретных предприятий или компаний, в результате чего капитал становится дороже. Введение МСФО в РФ сократит затраты на трансформацию отчетности и таким образом уменьшит издержки.

Интерес менеджмента предприятий. Руководство предприятия, использующего МСФО, получает отчетность, которая максимально объективно отражает действительность и на основе которой можно принимать обоснованные управленческие решения.

Список литературы

1. Налоговый кодекс Российской Федерации;

2. Палий В.Ф. Международные стандарты учета и финансовой отчетности: Учебник. - 3-е изд., испр. и доп. - М.: ИНФРА-М, 2008. - 512 с. - (Высшее образование);

3. Сходства и различия - Сравнение Международных стандартов финансовой отчетности с Общепринятыми правилами бухгалтерского учета США и Российскими правилами бухгалтерского учета - Май 2007 г.

4. Умрихин С.А. Международные стандарты финансовой отчетности: российская практика применения / С. А. Умрихин, Ю.В. Ильина. - М.: ГроссМедиа: РОСБУХ, 2007. - 432 с. - (Библиотека журнала «Российский бухгалтер»);

Размещено на Allbest.ru

Подобные документы

Особенности подготовки к составлению отчетности по МСФО. Обеспечение и формирование учетной политики по МСФО и специфика ее дальнейшего изменения. Проведение трансформации отчетности в формат МСФО, первичное составление отчетности в этом формате.

лекция , добавлен 22.04.2010

Материальные и нематериальные активы. МСФО 16 "Учёт основных средств". МСФО 38 "Нематериальные активы". МСФО 17 "Аренда". МСФО 40 "Инвестиционная собственность". Раскрытие информации о связанных сторонах. МСФО 3 "Объединение бизнеса".

контрольная работа , добавлен 11.08.2007

Сравнительная характеристика российских и международных стандартов финансовой отчетности (МСФО). Реформирование российской финансовой отчетности в соответствии с МСФО. Перспективы перехода на международные стандарты в РФ, проблемы реформирования.

курсовая работа , добавлен 27.03.2009

Краткая характеристика международных стандартов финансовой отчетности (МСФО). Основные понятия и принципы. Методы подготовки отчетности в соответствии с МСФО. Корректирующие записи, реклассификация счетов и формирование финансовой отчетности по МСФО.

курсовая работа , добавлен 15.12.2010

Применение международных стандартов финансовой отчетности (МСФО) как основы для составления финансовой отчетности компаний. Масштаб применения МСФО в отдельных странах. Основные проблемы применения МСФО. Сфера применения, вопросы правового внедрения.

реферат , добавлен 07.06.2010

Необходимость применения стандарта МСФО. Цели и сфера применения стандарта. Входящие остатки в балансе согласно МСФО. Обязательные исключения из ретроспективного применения. Распространение информации о переходе на МСФО, разъяснения последствий перехода.

презентация , добавлен 09.08.2013

Оценка влияния международных стандартов финансовой отчетности на российскую систему бухгалтерского учета. Анализ причин трансформации финансовой отчетности российских организаций в отчетность, составленную по МСФО. Учетная политика в соответствии с МСФО.

курсовая работа , добавлен 19.11.2012

Методика и этапы составления и предоставления отчетности в соответствии с МСФО. Характеристика отчетности, составленной по российским и международным стандартам. Использование методов трансформации финансовой отчетности, конверсии и смешанного учета.

курсовая работа , добавлен 08.04.2013

Общие требования, состав, представление и публичность бухгалтерской отчетности, формирование ее показателей. Понятие и структура международных стандартов финансовой отчетности (МСФО). Основные цели и причины перехода Российской Федерации на МСФО.

курсовая работа , добавлен 05.03.2014

Разработка научно-методических и практических рекомендаций по совершенствованию системы управленческого учета и финансовой отчетности в результате трансформации бухгалтерской отчетности в формат МСФО с учетом особенностей швейной промышленности РФ.

Мсфо 40 инвестиционное имущество. Инвестиционная собственность: что это? Оценка в момент признания

Инвестиционная собственность: что это?

Признание собственности инвестиционной и ее оценка

Нюансы отражения инвестиционной собственности в отчетности

Цель

Сфера применения

Определения

Классификация недвижимости как инвестиционной недвижимости либо недвижимости, занимаемой владельцем

Признание

Оценка в момент признания

Оценка после признания

Учетная политика

Модель учета по справедливой стоимости

Невозможность надежной оценки справедливой стоимости

Модель учета по первоначальной стоимости

Переводы из категории в категорию

Выбытие

Раскрытие информации

Модель учета по справедливой стоимости и модель учета по первоначальной стоимости

Модель учета по справедливой стоимости

Модель учета по первоначальной стоимости

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Подобные документы

Похожие публикации