Рефинансирование (перекредитование) ипотечного займа - процесс, подразумевающей выплату задолженности в одном финансовом учреждении с помощью денег, полученных в другом банке. Залогом по кредиту остается недвижимость, но условия выплаты долга меняются в пользу заемщика.
Главная цель заключается в снижении процентных ставок и изменении валюты кредита. Результат сделки - уменьшение ежемесячной выплаты и общей суммы задолженности. Ниже выделим предложения, где лучше рефинансировать ипотеку других банков, тонкости услуги и рекомендации по ее заключению.
Вне зависимости от кредитного учреждения, схема перекредитования почти неизменна:
Некоторые банки выдают сумму, превышающую размер долга. В этом случае «свободные» деньги зачисляются на карту или счет клиента, и могут использоваться на другие нужды.
Перекредитование ипотеки под меньший процент позволяет решить следующие задачи:
Рефинансирование ипотечного займа - услуга, без которой не обойтись при ухудшении финансового положения клиента (в случае потери работы, снижения зарплаты, роста курса иностранной валюты и так далее). При грамотном подходе перекредитование позволяет снизить финансовую нагрузку, избежать просрочек и штрафных санкций со стороны банковского учреждения.
Многие заемщики действуют сгоряча и оформляют перекредитование в первом попавшемся банке. При таком подходе высок риск оказаться в еще большей «долговой яме». Чтобы избежать проблем, важно изучить условия ипотеки, выполнить расчет будущей переплаты и определить - выгодна услуга или нет.
Рефинансирование ипотеки имеет смысл в следующих случаях:
Если возникают сомнения в выгоде рефинансирования, стоит использовать калькулятор ипотеки нового и старого банка. Сравнив полученные результаты, проще сделать вывод об актуальности оформления услуги.
Если перекредитование оправдано и несет выгоду клиенту, стоит разобраться, какие банки занимаются , и на каких условиях они предлагают услугу. По заявлению экспертов, в первые 6 месяцев 2017 года лидирующие позиции заняли следующие банки:
При выборе кредитного учреждения стоит ориентироваться на ряд нюансов:
При выборе кредитной организации стоит учесть, что работники клиентов-партнеров или держатели зарплатных карт находятся в приоритете и получают лучшие условия. Скидка по процентной ставке может достигать 0,5-0,75%.
В зависимости от финансового учреждения требования к клиентам при рефинансировании ипотеки могут различаться. Но общие принципы остаются неизменными:
Наличие просрочек по кредиту - еще не повод отчаиваться и отказываться от перекредитования. Некоторые банки выдают деньги под залог недвижимости даже при наличии негативной кредитной истории. К таким организациям стоит отнести:
Кроме того, клиент может рассчитывать на займ при наличии просрочек и в других финансовых учреждениях - СКБ-Банк и ВТБ Банк Москвы.
В завершение статьи рассмотрим главный вопрос - где выгоднее оформить рефинансирование ипотеки в 2017 году. Сделать точный вывод удается только в одном случае, если изучить условия и сравнить лучшие ставки:
Выше рассмотрены лучшие финансовые предложения и условия перекредитования. Остается изучить условия и сделать окончательный выбор.
Эксперты ипотечного рынка, работающие в различных его сферах, рассказали читателям БН, развития каких тенденций следует ожидать в наступающем году. При этом главным для потенциальных заемщиков остается вопрос, когда ожидать следующей волны снижения ипотечных ставок.
Михаил Доронкин, старший аналитик группы банковских рейтингов АКРА:
– Мы ожидаем сохранения двух ключевых трендов 2017 года – устойчивого снижения ставок и дальнейшего роста спроса на рефинансирование ипотеки. В октябре текущего года средняя ставка по вновь выданным кредитам впервые в истории рынка ипотеки опустилась ниже 10%. Полагаем, что с учетом недавнего понижения ключевой ставки на 0,5 п.п. можно ожидать существенного падения ставок по ипотеке уже в начале следующего года.
Если тенденция сохранится, то, по нашим оценкам, до конца следующего года средняя ставка вполне может приблизиться к 8%.
Следствием такой тенденции станет и устойчивый рост спроса на рефинансирование кредитов. В этом году в общем объеме рынка доля рефинансированных ссуд достигла 5-7% – в условиях ужесточения конкуренции такие продукты стали эффективным инструментов борьбы за заемщика.
В 2018 году рефинансировать ипотеку станет проще: Банк России планирует смягчить требования по резервам для банков, рефинансирующих своих же ипотечных заемщиков. В результате клиенту не придется тратить дополнительные ресурсы (денежные и временные) для получения одобрения нового кредита в банке-конкуренте. По нашим прогнозам, доля рефинансирования в новых выдачах в следующем году может вырасти до 10-15%.
Виктор Алонсо, глава Северо-Западного банка Сбербанка РФ:
– В наступающем году процентная ставка по ипотеке продолжит снижение. Но это снижение вряд ли окажется кардинальным.
Также мы ожидаем сохранения тенденции по росту объемов ипотечного рынка, во всяком случае в тех городах РФ, где будет наблюдаться явное оживление экономики.
Кроме того, летом 2018 года вступят в силу поправки к 214-ФЗ, что внесет свою корректировку в динамику рынка строительства жилья и, в свою очередь, ипотечного рынка.
При этом продолжится освоение застройщиками прилегающих к Петербургу районов, поскольку пригодных под жилую застройку площадей в самом городе не так уж и много.
Андрей Семенюк, руководитель ФГКУ «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих»:
– Уже несколько лет подряд ежегодные объемы выдач военной ипотеки держатся на уровне 30 тысяч кредитов в год. Приблизительно столько же кредитов будет выдано и в 2018 году. При этом сегодня участниками НИС являются 437 тысяч военнослужащих. И уже половина из них успела в рамках программы приобрести жилье.
Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE:
– Ключевая ставка Центробанка снизилась до 7,75% годовых, и следующее заседание Банка России, на котором возможно очередное снижение ключевой ставки, запланировано на 9 февраля 2018 года. При этом коррекции ставок по ипотеке после снижения ключевой ставки еще не произошло.
Я думаю, это будет отложенный эффект, и он проявит себя в начале года. Возможно, в конце января банки начнут выходить с новыми предложениями, хотя массовое снижение ставок ожидается в феврале. Основные кредиторы уже сейчас корректируют свои продукты и ценовые параметры в ожидании дальнейшего снижения ключевой ставки.
Сейчас ипотеку можно оформить по ставке 9,4-10,5% в ведущих банках, но уже есть устойчивое понимание, что ставки продолжат снижаться в течение всего последующего года.
К середине года стоит ожидать среднюю ставку на уровне 9,0-9,5%, а к концу года, возможно, ставка упадет еще ниже и составит рекордные 8-9% годовых при отсутствии внешних шоков и осложнений от вводимых санкций. Главное сейчас – устойчивая экономика и низкая инфляция, ведь именно снижение ставок – это ее приятное последствие.
Наталья Коняхина, директор департамента ипотечного кредитования СМП Банка:
– Сейчас ипотечное кредитование, как и большинство предоставляемых товаров и услуг, переходит на удаленное обслуживание. Это экономит время клиентов и тем самым повышает лояльность к банку, особенно среди молодежи.
При этом сейчас не все этапы от подачи заявки до получения кредита можно провести удаленно по юридическим причинам. Да и многие клиенты среднего и более старшего возраста привыкли к личному общению с сотрудником банка.
Поэтому в ближайшие годы ипотечное кредитование будет неким симбиозом между людьми и машинами. И будет сочетать как работу через удаленные каналы, так и живое общение со специалистами банка.
Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group:
– Анализ показывает, что уменьшение ставки приблизительно на 1 п.п. влечет за собой увеличение объема выданных кредитов примерно на 40%. Если речь будет идти о ставке по ипотеке на уровне 7,5-8,0%, то возможен двукратный рост спроса. Однако возможность снижения ставок до данного уровня напрямую зависит от макроэкономической ситуации.
В любом случае сокращение ставок по кредитам прежде всего отражается на размере ежемесячных платежей, отношение которых к размеру дохода является решающим фактором для ипотечного покупателя.
Кстати, в уходящем году ключевая ставка ЦБ РФ снижалась несколько раз, но наибольший всплеск активности клиентов наблюдался весной и осенью, когда об уменьшении стоимости кредита объявляли ключевые банки. То есть объемы кредитования напрямую связаны с кредитной политикой первой тройки лидеров рынка.
Вера Сережина, директор управления стратегического маркетинга RBI (входят компании RBI и «Северный город»):
– Снижение ипотечных ставок, которое мы наблюдаем последние год-два, так или иначе ведет к тому, что ипотека как инструмент становится более популярной и доступной. И это мало зависит от конкретного ценового сегмента. Если при ставках ипотеки в 15% доля ипотечных сделок на рынке составляла порядка 10%, то при сегодняшних 9% в ипотеку приобретается уже более половины всех квартир.
Если этот тренд сохранится в следующем году, что вполне вероятно, популярность ипотеки и доля ипотечных сделок может продолжить рост. Но это в любом случае небыстрый процесс – рост происходит постепенно. На какие показатели можно ориентироваться? На Западе, где ипотечные ставки в большинстве стран на порядок ниже, чем у нас, доля ипотеки сегодня составляет около 70% и даже более.
Николай Сидорук, заместитель управляющего филиалом ПАО «Банк Уралсиб» в Санкт-Петербурге:
– На рефинансирование ипотечных кредитов и программу «Ипотечные каникулы», а также на программы, связанные с продажей собственной недвижимости, находящейся в залоге, в целях получения нового кредита.
Кроме того, не исключено появление программ, в рамках которых в качестве первого взноса будет использоваться кредит, взятый под залог имеющегося жилья, с последующей продажей и погашением кредита, взятого на первоначальный взнос.
Татьяна Гусева, директор ипотечного центра компании «МИЭЛЬ-Новостройки»:
– Можно предположить, что к середине 2018 года процентные ставки в крупных банках не будут превышать 9%, а к концу года могут снизиться еще на 0,3-0,5%. В том случае, если все оптимистичные прогнозы сбудутся и ключевая ставка продолжит снижаться, доля ипотеки может увеличиться на 15-20%. К тому же с 1 января 2018 года вступит в действие программа субсидирования ипотеки на квартиры для семей с двумя и более детьми. Так как именно семьи с детьми являются основной категорией ипотечных заемщиков, вероятно, данная инициатива приведет к еще большему росту востребованности кредитов. Поэтому в следующем году стоит ожидать рекордных показателей по востребованности ипотечных займов.
Алексей Коренев, аналитик ГК «Финам»:
– Полагаю, ни о каком падении на 10% речи не идет, если не случится из ряда вон выходящих событий. Только существенное изменение социально-экономических факторов в стране может привести к столь быстрому и заметному падению. Речь может идти на начальном этапе о снижении темпов прироста. В основном в силу насыщения спроса.
Хотя, чтобы поддержать спрос, правительство и президент выдвинули ряд инициатив, способных оказать позитивное влияние на рынок ипотечного кредитования. В первую очередь речь идет о «демографических программах».
Насколько они будут эффективны, заранее сказать трудно. Во-первых, не определены точно критерии потенциальных получателей данных льгот. Во-вторых, пока неясно, сколько вообще семей смогут воспользоваться льготной ипотекой. Ведь большинство многодетных семей имеют столь незначительный доход, что даже заем под 6% для них может оказаться неподъемным.
Что касается более дальних перспектив (примерно со второй половины года), то, если мы не увидим позитивного воздействия программ господдержки ипотечного кредитования, рынок может остановить рост и перейти в ситуацию стагнации, когда и падения заметного не наблюдается, и драйверов для продолжения роста нет.
Иметь собственное жилье мечтает значительная, если не большая часть россиян. Многие молодые семьи вынуждены проживать совместно с родителями или устраиваться на съемных квартирах. Приезжие из других городов, которым посчастливилось найти работу в областных центрах, тоже нуждаются в постоянной аренде. Но, увы, не позволяют приобрести квартиру одним махом. Мало у кого из россиян найдется в загашнике несколько миллионов, которые нужно уплатить за собственную жилплощадь.
Поэтому нет ничего удивительного в том, что единственным выходом из ситуации становится ипотека. Впрочем, даже этот механизм кредитования нельзя назвать абсолютно доступным – ипотечные ставки на протяжении долгого времени были настолько высокими, что при уровне российских зарплат выплачивать ежемесячные взносы было практически нереально. Однако в 2018 году представители банковского сектора прочат невиданное понижение ипотечных ставок, которые составят менее 10%, достигнув рекордно низкой позиции.
Для многих россиян ипотека под 10% – единственный шанс приобрести жилье
Кое-кто из экспертов уже назвал это сугубо политическим фактором. Другие настаивают, что в России образуется «пузырь», который приведет к банковской системы. Ну а простые россияне надеются, что им наконец-то удастся воплотить мечту, купив квартиру под нормальный процент. Давайте разберемся, какую ситуацию с ипотекой можно ожидать в ближайшем будущем.
Эксперты на рынке недвижимости выделяют несколько главных факторов, ведущих к понижению ставки по ипотеке:
Проанализировав предложения крупных игроков кредитного рынка, можно сделать вывод, что 15 банков в среднем сократили ставки на 5,6%. Результатом такой политики стала активизация спроса со стороны населения – по подсчетам экспертов, за 2016 год ипотечная выдача возросла на 1,5 триллиона рублей, а за 2017 – на 1,8 триллиона рублей. Прогнозируют, что в 2018 году данный показатель может составить около 2,5 триллионов в национальной валюте.
Сбербанк выдает более половины всех ипотечных кредитов в стране!
Традиционно первое место в рейтинге крупных жилищных кредиторов занимает Сбербанк – его доля на рынке составляет около триллиона рублей. На втором месте в 2017 году оказался «ВТБ 24» – на его долю приходится около 23% рынка, а замыкает тройку лидеров «Райффайзенбанк», умудрившийся поднять свои показатели в 3 раза в сравнении с 2016 годом. Если же говорить о современном состоянии на рынке ипотеки, то можно привести такие данные:
Впрочем, при оформлении ипотеки не стоит забывать о комиссии, которая в разных банках составляет от 1 до 4%.
Сотрудничество банка с застройщиком мгновенно повысит доступность жилья
Гораздо интереснее выглядят банковские предложения, которые реализуются в рамках партнерских программ с девелоперами. В таких предложениях застройщики осуществляют субсидирование ипотечной ставки, так что банк готов выдавать кредиты под более низкий процент. Нужно иметь в виду, что сниженная ставка обычно предлагается не на весь срок ипотеки, а в пределах 1-2 лет. Впрочем, если вас устраивает конкретный застройщик и проект ЖК, то почему бы не воспользоваться случаем? В качестве примера можно привести:
Эксперты из банковского сектора прогнозируют такое развитие ситуации с ипотечным кредитованием на 2018 год:
Некоторые банки для привлечения клиентов проводят ипотечные «акции» с нулевым первичным взносом. Впрочем, особенных результатов этот шаг не принес, ведь кредитная ставка по таким программам является более высокой и достигает 12,5-14%. Предложением в 2017 году воспользовалось не более 2-3% россиян.
Снижение первого взноса может подстегнуть активность ипотечного сектора
Гораздо интереснее тот факт, что в 2018 году многие банки прогнозируют сокращение первоначального взноса по ипотечным программам. Это может существенно повлиять на ипотечное кредитование. Например, в Москве, где средняя цена квартиры достигает 8,3 млн. рублей, понижение первоначального взноса с 20% до 15% выражается весьма солидной суммой – 400 тысяч рублей.
Далеко не все экономисты так оптимистично смотрят в будущее. Скептики говорят, что снижение ипотечных ставок может стать временным популистским решением со стороны правительства. Снижение инфляции отвечает реальности только с точки зрения статистики и новой методики расчета данного показателя. Реально инфляция снижается лишь тогда, когда экономика входит в стадию роста, а о каком росте может идти речь, если остаются неутешительными, а внешняя торговля все еще подвергается санкциям?
Ипотечную активность могут стимулировать искусственно в преддверии выборов
Эксперты-скептики утверждают, что ипотечный бум специально создается перед – такой шаг повышает лояльность электората к текущей власти. В поддержку своего мнения эта группа специалистов приводит такие факты, как текущая заморозка , а также отказ от повышения пенсионного возраста до 2019 года. Вполне естественно, что правительство старается передвинуть сроки реализации непопулярных решений, чтобы простимулировать электорат. Ну а после выборов все вернется на круги своя.
Экономисты склонны выражать опасения и в отношении стабильности банковской системы. Лучший тому пример – ситуация, которая возникла в США в 2008 году. Финансовый «пузырь» сформировался на рынке недвижимости вследствие дешевых кредитов. Репутацию заемщиков тогда почти не контролировали, и это привело к большому количеству невыплаченных кредитов на жилье. В итоге жилищный кризис в США затронул всю мировую финансовую систему.
Впрочем, сравнивать масштабы рынка ипотеки в России и США не совсем корректно – ипотечное кредитование в РФ выражено всего ¼ частью рынка кредитов. Однако эксперты рекомендуют банкам пересмотреть свою политику в условиях повышения доступности кредитов, более тщательно проверяя благонадежность заемщиков.
Вполне естественно, что россиян, попавших в кабалу «дорогой ипотеки» (а таких в стране насчитывается около 1,5 миллионов), такие новости совсем не радуют. Грустно осознавать, что ипотека обошлась твоей семье гораздо дороже, чем могла бы. В данном случае заемщикам важно помнить, что многие банки предлагают процедуру рефинансирования – то есть возможность взять более дешевый кредит для погашения обязательств перед сторонним банком.
Страдаете от «дорогой ипотеки»? Потребуйте у банка пересмотреть ставку!
Рефинансировать кредит предлагает Сбербанк (со ставкой в 10,9% годовых), «СМП банк» (под 11,7%) и «Уралсиб» (под 11,9% годовых). При понижении ставки Центробанка ситуация может выглядеть еще более привлекательно. Кроме того, не все получатели дорогих ипотек знают про еще одну полезную возможность – можно написать заявление в банк-кредитор и попросить пересмотреть ставку ипотечного кредита вследствие изменения ключевой ставки Центробанка.
В одном из немногих банков, в Газпромбанке сегодня можно рефинансировать не только один ипотечный кредит, но и сразу несколько разных, объединив их в один.
Рефинансирование ипотеки в Газпромбанке в 2018 году производится на выгодных условиях и дает возможность снизить процентную ставку ипотечного кредита другого банка. Какие именно плюсы доступны физическим лицам, как оформить и получить денежные средства, можно узнать, прочитав эту статью.
Газпромбанк предлагает кроме покрытия ипотечного долга в другом банке еще сумму наличными на любые цели, в том числе на закрытия потребительского кредита в любом финансовом учреждении. Обязательным условиям оформления рефинансирования является регистрация права собственности на заемщика.
Полный список условий выдачи денежных средств выглядит так:
Обязательным является страхование объекта залога. Возможны также дополнительные страхования, предусмотрены внутренними распоряжениями банка. Газпромбанк предлагает список страховых компаний, которые отвечают их требованиям. Можно предложить своего страховщика, но уйдет много времени на его проверку и внесение в список. Надо отметить также, что этот перечень условий рефинансирования ипотеки является неокончательным. Банк может предложить индивидуальные условия физическому лицу и оставляет за собой право отказа в выделении денег.
Газпромбанк выдвигает несколько требований к заемщикам:
Чтобы оформить рефинансирование ипотеки необходимо обратиться в ближайшее отделение Газпромбанка или заполнить заявку на официальном сайте банка. Через 1-10 рабочих дней заемщику сообщат о принятом решении. При условии положительного ответа необходимо обратиться в независимую оценочную компанию из предложенного банком списка для оценки объекта ипотеки. С этим актом и всем пакетом необходимых документов приходите в отделение Газпромбанка и подписываете договор. Далее банк переводит сумму на счет другого банка для рефинансирования ипотечного кредита . Остается только зарегистрировать ипотеку и переход залоговой недвижимости от одного финансового учреждения к другому.
Перечень необходимых документов вполне стандартен и включает:
Дополнительно потребуется информация о текущем договоре по ипотеке:
Дополнительно по требованию Гапромбанка могут понадобиться и другие документы.
Выдвигаются некоторые требования и к залоговой ипотеке в Газпромбанке:
В отличие от многих других кредитных организаций Газпромбанк позволяет погашать ежемесячно кредит на рефинансирование ипотеки не только аннуитетными (равными) платежами, но и дифференцированными (уменьшающимися к концу срока).
Таким образом клиент может выбрать стратегию погашения займа. Либо отдавать в банк ежемесячно относительно небольшую сумму, но в итоге переплата будет велика. Либо, если позволяют доходы, сразу начать погашать кредит крупными платежами, но зато размер переплаты будет минимальный.
И, конечно, никто не запрещает оплатить кредит досрочно. Минимальная сумма частичного досрочного погашения не ограничена.
