Доверие граждан к новой системе капитального ремонта стабильно растет, о чем свидетельствует собираемость платежей за капремонт, которая сейчас составляет порядка 89%. Об этом 22 декабря сообщил Министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Михаил Мень на XVII съезде Всероссийской политической партии «Единая Россия».
Глава ведомства напомнил, что Минстроем России усилена адресная поддержка отдельных категорий граждан при оплате ими взносов на капремонт. Законодательно предусмотрено предоставление льгот по взносам на капитальный ремонт инвалидам I, II группы и семьям, имеющим детей-инвалидов, а также предоставлено право субъектам Российской Федерации предоставлять льготы одиноким неработающим гражданам, достигшим пенсионного возраста 70 - 80 лет. На компенсацию уплаты взноса на капитальный ремонт льготным категориям направлено уже 2 млрд 379 млн рублей.
Также на законодательном уровне создан механизм спецдепозита, позволяющий защитить от обесценивания в результате инфляции средства, хранящиеся на счетах в банках и предназначенные на проведение капремонта. Для сохранения средств собственников ужесточены требования к самим банковским организациям, они должны обладать соответствующим кредитным рейтингом АКРА, либо сопоставимым рейтингом иного кредитного агентства, и иметь собственный капитал не менее 250 млрд рублей.
«Благодаря программам капремонта свои жилищные условия улучшили уже 13 млн человек, отремонтировано порядка 100 тысяч домов. По сути, в каждом седьмом многоквартирном доме в нашей стране проводились работы - менялась крыша, обновлялись коммунальные сети, ремонтировался фасад. Жители видят результат, и все больше доверяют предложенной нами системе. Задача на будущее – сделать капремонт максимально энергоэффективным. С 2016 по 2017 годы именно такой капремонт был проведен в 1559 многоквартирных домах и этот показатель ежегодно должен увеличиваться. Для этого нами утверждена примерная форма перечня мероприятий при капремонте, проведение которых в большей степени способствует энергосбережению и повышению энергоэффективности, а также создан новый механизм финансовой поддержки, в том числе кредитования и стимулирования проведения энергоэффективного капитального ремонта», - пояснил Михаил Мень.
Общий лимит средств финансовой поддержки составляет порядка 877,6 млн рублей, в настоящее время заявки на ее получение подали 6 субъектов Российской Федерации - Удмуртская Республика, Ростовская область, Калининградская область, Новосибирская область, Алтайский край, Воронежская область - на общую сумму 57,1 млн руб.
До конца 2015 года во всех российских регионах - за исключением Крыма и Севастополя – будет введена плата граждан за будущий капитальный ремонт многоквартирных домов. Ежемесячная ставка нового жилищного оброка сильно различается: от 15 руб. за 1 кв. м в Москве до 2 руб. в Мурманской области. Но уже сейчас эксперты фиксируют массовые неплатежи граждан. В некоторых российских регионах за будущий капремонт платят менее 20% жителей. Некоторые законодатели считают, что уже осенью властям придется исправить системные нарушения в процедуре изъятия денег у населения на капремонт.
Согласно данным Фонда содействию реформирования ЖКХ, статистика собираемости взносов на капремонт выглядит очень по-разному. Есть регионы с высокими (в среднем более 85%) показателями – например, Санкт-Петербург, Новосибирская, Костромская, Воронежская, Брянская области, Республика Татарстан. В большинстве регионов уровень собираемости близок к 50%. Такие показатели отмечены в Саратовской, Архангельской, Нижегородской и других областях. Но есть и регионы, где собираемость взносов на капремонт едва достигает 20%. Такая картина наблюдается, например, в Кабардино-Балкарии, Пермском крае, Дагестане, Ингушетии и Туве. В столице обязательный платеж появился только с 1 июля, и достоверных данных о собираемости еще нет. Но, учитывая высокие ставки жилищного оброка, можно предположить, что показатели собираемости не порадуют.
Российский Интернет сегодня переполнен советами от юристов, как легитимно избежать спорных платежей за будущий капремонт. При этом ставится под сомнение юридическая база взаимоотношений между гражданами и фондами капремонта. Сборы на капремонт юристы трактуют как сделку между равноправными сторонами. И если одна из сторон сделки с условиями сделки не согласна, она может уведомить об этом другую сторону. Дальше стороны начинают процесс согласования условий сделки. Если они не могут прийти к согласию, условия сделки определяются в суде. Но в ситуации, если одна из сторон уведомила другую о своем несогласии с условиями сделки и процесс согласования условий не завершен, сделка не может считаться заключенной, обязательства по выплате денег по этой сделке наступить не могут, утверждают некоторые юристы.
Однако, по мнению и.о. директора направления городского хозяйства Института экономики города Ирины Генцлер, волна советов, как не платить оброк, создается искусственно. «Никто не хочет нести дополнительные расходы неизвестно за что. Те регионы, где местные власти информировали население, разъясняли, куда пойдут их деньги, показывают неплохую собираемость. Собственники должны понять, что за них бремя ответственности за состояние жилья нести никто не будет», – говорит Генцлер.
С необходимостью капремонта никто не спорит. Но юридически подкованных граждан смущают противоречия с действующими законами. В соответствии со статьей 16 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», первый капитальный ремонт после приватизации проводится за счет государства. Можно обсуждать, в какой степени государство должно участвовать в оплате этого капитального ремонта – полностью или только за период, когда квартира или комната находилась в собственности. Но в любом случае законодатель не отменял эту обязанность государства – тем более задним числом. Есть юридические проблемы и с организацией контроля за расходованием общих взносов на капремонт.
«Нестыковки есть и в столице, – говорит депутат Госдумы Галина Хованская. – Правительство настаивало, чтобы рост стоимости коммунальных платежей, в том числе со взносами на капремонт, не превышал установленных предельных показателей. По Москве этот порог установлен на уровне 10%. С таким ростом платежей можно было бы смириться. Но с нынешними 15 руб. за метр квартплата выросла в некоторых случаях на 50%! Пошел буквально вал жалоб от населения».
Напомним, что собственники квартир вправе принять на общем собрании решение о прекращении перечисления взносов на капитальный ремонт своего дома на общий счет регионального оператора и начать накопление средств на капитальный ремонт самостоятельно – на специальном счете. При этом Жилищный кодекс предусматривает, что решение собственников квартир о самостоятельном накоплении средств на капитальный ремонт вступает в силу через два года после его направления региональному оператору. Соответственно накопленные собственниками средства и текущие взносы на капитальный ремонт будут перечислены на специальный счет не ранее чем через два года. Одновременно Жилищный кодекс разрешает субъектам Федерации сокращать этот срок.
«В Москве этот срок уже готовы сократить до трех месяцев, – поясняет Хованская. – Но не все регионы показывают такую оперативность. А реально будет так, что из общего котла регионального оператора собранные взносы пойдут на закрытие тех самых долгов по капремонту приватизированных домов. По моим оценкам, это 5–7% жилого фонда РФ».
«Индивидуальный спецсчет – это более понятная форма аккумулирования средств граждан, – согласна Генцлер. – Но может возникнуть ситуация, когда ремонт требуется срочно, а собранных денег не хватает. И правительство совместно с Центробанком планировало проработать порядок целевого льготного кредитования капремонта». По словам Хованской, в ближайшее время нужно не только продумать возможность доступного кредитования, но и застраховать спецсчета, на которых собираются взносы на капремонт.
«Если вклады населения страхуются и подлежат возмещению, то деньги юрлиц возвращают либо в последнюю очередь, либо не возвращают вовсе», – отметила Хованская. Тем самым накопления граждан могут бесследно исчезнуть.
С учетом нынешней низкой собираемости платежей проблемы в жилищно-коммунальной сфере в обозримом будущем не решить, утверждает управляющий партнер компании «ФинЭкспертиза» Нина Козлова. По ее мнению, «руководству регионов нужно не только установить адекватный размер взноса на капремонт, но и обеспечить жесткий контроль за прозрачностью конкурсных процедур и процесса отбора подрядчиков для проведения ремонтных работ, а также контроль качества их исполнения. Крайне важно при этом вести постоянную разъяснительную работу среди населения и поддерживать обратную связь».
С началом осенней сессии депутаты обещают снова заняться проблемой взносов на капремонт. «Если мы установим факт, что средства граждан используются не по назначению, а именно на покрытие долгов по ремонту у муниципалитетов, будем задействовать прокуратуру. Но думаю, что уже в ближайшее время, буквально в сентябре, правительство все-таки изменит процедуру уплаты взносов на капремонт», – говорит Хованская.
В декабре 2017 года по инициативе еженедельной городской газеты «Площадь СВОБОДЫ» врио генерального директора НО «Региональный оператор Самарской области «Фонд капитального ремонта» Михаил Архипов совместно с ведущими специалистами некоммерческой организации впервые провел личный прием граждан в Тольятти. Мероприятие вызвало большой ажиотаж: буквально за считанные часы на встречу с руководством ФКР Самарской области записались несколько десятков тольяттинцев. Встреча получилась эмоциональная, но полезная: многие вопросы собственников удалось решить прямо во время приема граждан. А для установления постоянного прямого диалога с жителями в фонде капитального ремонта приняли решение, что подобного рода мероприятия в Тольятти будут проводиться не реже одного раза в квартал. Сказано — сделано: очередная встреча руководителей ФКР Самарской области с тольяттинцами состоялась в администрации Центрального района 6 марта. Помимо самого Михаила Архипова, его профильных заместителей и специалистов технического надзора фонда на приеме граждан присутствовали начальник отдела ЖКХ департамента городского хозяйства администрации г.о. Тольятти Евгений Харахорин и депутат Самарской губернской думы Алексей Степанов.
В течение рабочего дня на прием граждан по вопросам капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов обратились в общей сложности более 20 человек. С некоторых адресов люди приходили целыми группами. При этом, в отличие от декабрьской встречи, в этот раз вместо привычной, казалось бы, критики жители преимущественно интересовались планированием и сменой видов работ, спрашивали о возможности и способах переноса сроков проведения капремонта на более ранний период, а также консультировались по вопросам ведения спецсчетов и использования средств, накопленных таким образом собственниками.
Федеральные деньги ждут активных жителей
По-деловому предметный разговор сложился у Михаила Архипова и его заместителей с представителями ТСЖ по ул. Маршала Жукова, 38. Собственники рассказали, что в настоящее время на спецсчете их дома накоплено около 4,3 млн руб. При этом часть аварийных работ по кровле, фасаду и стоякам холодного водоснабжения ТСЖ уже выполнило за свой счет с использованием средств содержания, текущего ремонта и сложившейся на доме экономии. Теперь первостепенная задача — с умом распорядиться деньгами спецсчета и по возможности, не нарушая порядка реализации региональной программы, израсходовать их сразу на три вида работ: завершение мероприятий по замене стояков холодного водоснабжения, капремонту кровли и утеплению торцевой стены многоэтажки. По дефектной ведомости и смете все складывается. Но пропустит ли региональный оператор такую инициативу собственников? Михаил Архипов ответил, что спецсчет, действительно, дает такую возможность. Но для получения согласования ТСЖ должно, во-первых, провести общее собрание собственников и направить в ФКР Самарской области соответствующий протокол, во-вторых, поработать над собираемостью ежемесячных взносов — она должна составлять не менее 97%. Если все условия будут выполнены, уже в 2018 году товарищество сможет списать деньги со спецсчета на выполнение первоочередных работ по капитальному ремонту.
Также Михаил Архипов отметил, что государственная корпорация «Фонд содействия реформированию ЖКХ» планирует в этом году выплачивать компенсации тем владельцам спецсчетов из различных регионов России, кто провел на своих домах энергоэффективный капремонт с применением энергосберегающих технологий. ТСЖ по ул. Маршала Жукова, 38, как выяснилось, ресурсы уже сберегает, имеет экономию свыше 6% и, следовательно, вполне может претендовать на компенсацию из федерального бюджета в размере до 50% от расходов на капремонт, но не более 5 млн руб.
«Я думаю, это будет для вас хорошее подспорье. Средства компенсации вы сможете в дальнейшем свободно направить на другие виды работ по капремонту. Федеральные деньги на эти цели есть, они ждут вас. Мы сейчас планируем заявку на получение таких компенсаций от Самарской области, хотим включить в нее несколько спецсчетов с хорошим опытом работы. Полагаю, ваш дом — один из главных претендентов на такую выплату», — подытожил Михаил Архипов.
«Общий котел» лучше спецсчета
Впрочем, один позитивный пример открытия, ведения и использования спецсчета — скорее исключение, нежели сложившаяся практика. Удачный опыт самостоятельной работы со спецсчетами — то, чем большинство их владельцев похвастаться не могут. Почему? В подавляющем большинстве домов, которые решили копить на капремонт самостоятельно, попросту нет финансово грамотных и технически подкованных жильцов, которые могли бы своими силами вести и четко отслеживать все процессы, от выставления квитанций, начисления пеней и взыскания долгов до подготовки проектно-сметной документации, поиска подрядных организаций, контроля и последующей приемки выполненных работ по капремонту. Вторая не менее существенная проблема — низкая собираемость и невысокие взносы, которых далеко не всегда хватает на своевременное проведение работ, график которых установлен региональной программой. Отсюда и результат: стоит один раз нарушить краткосрочный план и не выполнить работы в срок — дом автоматически лишается спецсчета и через год переходит в «общий котел» регионального оператора.
Такая ситуация, к примеру, сложилась в доме по ул. Революционной, 50. Здесь ТСЖ тоже замахнулось на спецсчет, но не успело набрать нужную сумму и провалило работы по замене лифтового оборудования. Соответственно, в 2017 году деньги со спецсчета ушли в «общий котел». И сразу — положительные изменения: в декабре 2017-го региональный оператор по итогам торгов подписал договор на проектирование ремонтных работ, а уже весной 2018-го, месяца через полтора, готовится выйти на новый тендер — уже по поиску подрядчика, который до конца этого года заменит в многоэтажке все четыре лифта: два пассажирских и два грузовых. В этом и состоит весь смысл «общего котла»: тот самый принцип взаимовыручки, когда капремонт производится на домах четко в установленные программой сроки. Даже при том, что собираемость взносов по дому составляет всего 82%.
Главное — платежная дисциплина
Чаще других на приеме граждан звучал вопрос о том, как изменить запланированный программой вид работ по капитальному ремонту или перенести их на более ранний период. С такой проблемой на встречу с руководителями ФКР Самарской области обратились, например, жители дома № 6 по бульвару Орджоникидзе. На 2021-2023 годы по краткосрочному плану в доме запланирован капремонт крыши, на 2033-2035 годы — капремонт инженерных систем. Но собственники хотели бы, чтобы в первую очередь в многоэтажке отремонтировали «инженерку». И желательно — уже в 2019-2021 годах.
Как объяснил Михаил Архипов, для внесения таких изменений в краткосрочный план собственники прежде всего должны провести общее собрание и направить его протокол с подписями в департамент городского хозяйства администрации г.о. Тольятти, где работает специальная комиссия, в полномочия которой входит определение необходимости более раннего проведения ремонта. При этом, если совет дома хочет приблизить срок проведения ремонтных работ, а также заменить менее дорогой вид работ на более дорогостоящий, жильцам-активистам необходимо как следует поработать с соседями-должниками и повысить собираемость. Сейчас, по данным регионального оператора, в многоэтажке собираемость взносов за капремонт составляет 77,2%. При этом есть квартиры, где долги варьируются от 20 до 40 тыс. руб. и более. Если же собираемость вырастет до 90% и выше, это даст комиссии возможность внести в краткосрочный план корректировки и ускорить темпы проведения капремонта на бульваре Орджоникидзе, 6. Этот принцип, к слову, распространяется на все без исключения дома. Решение общего собрания собственников плюс высокая собираемость — реальный шанс провести капремонт жилья опережающими темпами.
