В жизни нередко встречаются ситуации, когда появляется желание сменить место проживания, однако для приобретения нового жилого помещения не всегда хватает денежных средств и времени. В подобном случае необходимо обратить внимание на возможность заключения сделки, сущность которой заключается в обмене недвижимого имущества между собственниками. Для подтверждения передачи прав собственности на новое жилое помещение оформляется договор мены. В настоящей статье можно ознакомиться с правилами составления договора мены жилых помещений, особенностями сделки, а также нюансами регистрации и расторжения соглашения.
Договор мены жилых помещений относится к категории гражданско — правовых актов, поэтому сделки, подтверждаемые соответствующим соглашением, регулируются Гражданским кодексом РФ. Основываясь на данном нормативно — правовом акте необходимо определить сущность и специфику указанного соглашения. По договору мены собственники жилых помещений обязуются осуществить обмен недвижимостью согласно условиям, обозначенным в тексте соглашения.
Право собственности в отношении новой недвижимости появляется у каждой из сторон после выполнения обязательств по передаче жилья и регистрации соглашения в уполномоченном учреждении. Стоит помнить, что участники сделки должны совершить обмен жилыми помещениями одновременно или в соответствии с датой, указанной в содержании договора мены.
Важно знать...
При оформлении данного гражданско-правового соглашения, предполагается, что подлежащие обмену объекты недвижимого имущества равны по стоимости. Однако по причине того, что найти аналогичный по цене объект недвижимости крайне сложно, законодательством РФ допускается возможность заключения сделки в отношении неравноценных жилых помещений. В этом случае договор мены будет включать в себя пункт, в котором стороны обязаны прописать размер доплаты и способы компенсации разницы.
Если лица, принимающие участие в сделке, не указали этот нюанс, предметы договора мены считаются равноценными. Из этого следует, что владелец меньшей по стоимости недвижимости лишается права на взыскание доплаты.
В качестве сторон договоренности вправе выступать физические и юридические лица, а также государственные и муниципальные образования. Главным условием считается необходимость подтверждения того, что участник является полноправным собственником жилого помещения. Обменять приватизированное жилье на неприватизированное невозможно, за исключением того случая, когда жилищные органы дают согласие на оформление прав собственности на второе жилье.
Важно обратить внимание на ситуации, при которых порядок передачи прав собственности на имущество, а также содержание договора мены жилых помещений будет несколько отличаться от стандартной процедуры. Речь идет о двух случаях:
Отличия соглашения о мене от договора обмена и купли — продажи:
В соответствии с требованиями гражданского законодательства, договор мены жилыми помещениями может быть оформлен в простой письменной форме или напечатан на чистом листе. Данный вариант составления соглашения применяется в том случае, если участвующие в сделке лица отказались от обращения в нотариальную контору. Кроме того, по новым правилам отсутствует необходимость в нотариальном удостоверении договора мены. Достаточным будет правильное оформление документа и подтверждение написанного посредством подписей сторон.
Если лица, задействованные в обмене жилыми помещениями, договорились о составлении соглашения без участия нотариуса, целесообразно ознакомиться с ключевыми пунктами договора мены. Поскольку отсутствие важного условия или неверное оформление документа влечет за собой недействительность сделки.
Структура и содержание договора мены жилыми помещениями:
Представленные структура и содержание договора мены жилых помещений являются общепринятыми. В зависимости от особенностей и условий сделки в тексте документа могут быть отмечены дополнительные сведения, регулирующие процедуру передачи прав собственности на объект недвижимости. Важно также помнить, что в отдельных случаях в документе необходимо указать о том, что остальные собственники имущества или органы опеки и попечительства дали согласие на заключение договора мены жилого помещения.
По закону, государственная регистрация договора мены жилых помещений должна проводиться в обязательном порядке. Также это правило распространяется и на соглашения, по условиям которых обмену подлежит не только недвижимое имущество, но и иные объекты собственности (транспортное средство, ценности).
Порядок регистрации договора мены жилых помещений:
Чтобы не получить отказ в регистрации договора мены, требуется ответственно отнестись к сбору документов и составлению заявления. Поэтому при оформлении заявления надлежит помнить, что в его содержании обязательно указывается факт получения согласия от остальных собственников жилья и органов опеки и попечительства на подписание договора мены жилыми помещениями.
Отдельного внимания заслуживают ситуации, при которых обмену подлежат имущественные объекты, расположенные в разных регионах, округах. В этом случае для получения свидетельства о праве собственности, владельцы должны обратиться в разные филиалы Росреестра. В течение 5 дней после обращения лиц в Росреестр, представители государственного учреждения обязаны известить друг друга о получении документов.
После этого поступившие акты проверяются на соответствие законодательным требованиям и выносится решение о продолжении процесса регистрации договора мены или об отказе. В любом из случаев представители отдельных подразделений Росреестра обязаны уведомить друг друга о принятом решении. Если хотя бы один из участников сделки получил отказ в регистрации, процесс будет приостановлен до того момента, пока не будут исправлены недочеты.
Для инициирования государственной регистрации договора мены жилых помещений, каждый из контрагентов должен подготовить пакет документов. Перечень документации зависит от того, какие имущественные объекты подлежат обмену.
Перечень документов:
По общим правилам лица, которые выступают в качестве сторон договора мены жилых помещений, не освобождаются от уплаты налогового сбора. Это связано с тем, что сущность соответствующего вида сделок заключается в одновременной продаже и приобретении жилья, поэтому каждый из контрагентов является по закону и продавцом, и покупателем.
Особенности взыскания налога по договору мены жилых помещений:
Сделки, объектами которых выступает недвижимость, подлежат особой проверке в государственных органах. Поэтому при указании стоимости объектов, передаваемых по договору мены, или размера доплаты важно обозначить достоверные данные. Сокрытие важной информации влечет за собой привлечение к ответственности.
В случае нарушения или ненадлежащего соблюдения условий договора мены жилых помещений одной из сторон, участник, чье интересы были затронуты, располагает возможностью расторгнуть соглашение. Для прекращения договорных отношений между контрагентами, инициатор аннулирования гражданско-правового договора должен обладать существенными основаниями, достоверность которых он может подтвердить.
Основаниями для расторжения договора мены жилых помещений могут быть :
Вопрос расторжения договора мены жилых помещений может быть урегулирован в досудебном и судебном порядке. В первом случае порядок расторжения сделки будет следующим:
Если получатель письменного уведомления на согласен расторгать договор мены жилых помещений или игнорирует полученное извещение, инициатор прекращения договорных отношений должен обратиться в суд. Подобного рода вопросы входят в компетенцию арбитражного судебного учреждения.
Исковое заявление вместе с пакетом сопутствующей документации предоставляется в указанный орган власти. В содержании иска заявитель должен обозначить: персональные и контактные сведения обоих участников сделки, основания для обращения в суд, требования. Если представители суда после проверки документов и рассмотрения искового заявления о расторжении договора мены жилого помещения приняли иск, назначается судебное заседание.
Договор обмена жилых помещений - это соглашение, в соответствии с которым одно лицо, имеющее право на жилое помещение, обязует-ся передать принадлежащее ему или занимаемое им жилое помеще-ние другому лицу, которое в свою очередь обязуется передать взамен определенное жилое помещение.
Обмен жилых помещений между их собственниками (гражданами или юридическими лицами) производится не по договору обмена жилыми помещениями, а по договору мены, хотя и с учетом специфики предмета обмена.
Нормы, регулирующие обмен жилых помещений, занимаемых по договору социального найма, содержатся в ст. 72-75 ЖК. В качестве сто-роны в договоре обмена таких жилых помещений выступает только наниматель. Жилищные права проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, учитываются законодателем, предусматривающим обязательную дачу этими лицами согласия на обмен в письменной форме.
Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе тре-бовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах.
Участниками договора обмена жилых помещений могут быть несколько нанимателей, т.е. договор обмена может быть и двусторонним, и многосторонним.
Обмениваемые жилые помещения могут находиться как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации.
Если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке.
При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении (ст. 72 ЖК).
В соответствии со ст. 74 ЖК договор об обмене жилыми помещени-ями заключа ется в письменной форме путем составления одного докумен-та, подписанного соответствующими нанимателями.
Указанный договор представляется нанимателями, его заключившими, каждому из наймодателей, с которыми у них заключены дого-
воры социального найма обмениваемых жилых помещений, для получения согласия на осуществление обмена. Отказ наймодателя в даче согласия на обмен может быть оспорен в судебном порядке.
Договор об обмене жилыми помещениями и согласие каждого наймодателя обмениваемого жилого помещения на обмен являются основанием расторжения ранее заключенных и одновременного заключения новых договоров социального найма.
Статья 73 ЖК предусматривает случаи, в которых обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается.
Действующим законодательством не предусмотрен обмен жилыми помещениями между нанимателями и собственниками жилых помещений, между нанимателями жилых помещений по договорам социального и коммерческого найма, между нанимателями жилых помещений по договорам коммерческого найма, а также прямо запрещен обмен жилого помещения, занимаемого по договору найма специализи-рованного жилого помещения (ч. 4 ст. 100 ЖК), из чего следует, что все перечисленные виды обмена производиться не могут. К тому же обмен жилых помещений, занимаемых по договорам коммерческого найма, противоречил бы природе отношений, складывающихся при заключении таких договоров между нанимателем и наймодателем.
По договору мены любая из сторон обязуется передать второй стороне в собственность один товар в обмен на другой товар. Участник договора мены квартиры обладает правом собственности на обмениваемое имущество. При этом каждый из участвующих в договоре считается продавцом жилья, которое он дает, и покупателем жилой площади, которую он получает.
При реализации договора мены жилое помещение обменивается на собственность (в данном случае на жилое помещение), но не на денежные средства, как это имеет место при осуществлении сделок купли-продажи. Правовое регулирование отношений сторон по договору мены осуществляется по тем же правилам, что и в договоре купли-продажи (предмет договора, форма, переход права собственности, права и обязанности сторон договора и т. п.).
Договор мены жилых квартир должен быть составлен в письменной форме и подлежит государственной регистрации, с момента которой происходит передача права собственности между сторонами. Договор должен содержать конкретное описание предмета договора - жилья (адрес, площадь, количество комнат и др.), его цену, а также перечень проживающих в нем лиц. Передачу недвижимости осуществляют по передаточному акту.
Следует обратить внимание на то, что в практике обмена квартир используются термины «мена» и «обмен». Отличие мены квартиры от обмена квартиры заключается в том, что при заключении договора мены происходит переход прав собственности на жилое помещение на основании заключенного договора мены, а при обмене квартиры – происходит переход права пользования между нанимателями жилого помещения, и право собственности на квартиру не возникает.
Физические лица, заключившие договоры мены, обязаны в соответствии со ст. 228 Кодекса, представить в налоговый орган по месту жительства налоговую декларацию по налогу на доходы физических лиц.
Когда договоренность об обмене квартирами достигнута, во избежание непредвиденных ситуаций в момент подписания сделки, необходимо заключить предварительный договор мены, в котором будут оговорены все условия последующего обмена. Составить его можно в простой письменной форме самим, но лучше сделать это в юридической конторе. Профессиональные юристы более грамотно подготовят документы и объяснят обеим сторонам последствия составленного договора.
Право собственности на недвижимость у граждан возникает только после государственной регистрации в органах юстиции. Введение обязательного порядка государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество служит определенным препятствием для производства незаконных сделок.
Подача документов для регистрации осуществляется через центры обслуживания населения по месту нахождения недвижимости.
Новеллой нового жилищного законодательства, касающейся договора обмена жилыми помещениями, является наличие обязательного условия, при котором договор обмена жилыми помещениями должен содержать письменное согласие наймодателя. Существуют и иные основания, невыполнение которых может повлечь недействительность отдельных положений договоров обмена жилыми помещениями.
Действующая редакция Жилищного кодекса не рассматривает обмен жилья между его собственниками, а также субъектами коммерческого найма. Допускаются данные отношения лишь среди участников социального найма. Законодатель при этом допустил проведение обмена в отношении следующих объектов:
В гражданском законодательстве существует понятие «договор мены». Участники договора мены передают друг другу право собственности одного товара в обмен на другой. В качестве предмета договора мены может выступать и жилье, находящееся в собственности. При осуществлении сделки здесь применяются правила, установленные для купли-продажи недвижимости - обязательная регистрация сделки.
Основное отличие между обменом социальными помещениями и меной жилья между собственниками квартир состоит в том, что в первом случае изменения права собственности не происходит. Как оно стояло на балансе какого-либо муниципального образования, так оно остается его собственностью. Происходит смена лишь проживающих в нем граждан.
Данное право закреплено статьей 72 ЖК РФ. Для совершения обмена нанимателю социального жилья требуется получить согласие на сделку у проживающих совместно с ним членов семьи, а также у уполномоченного представителя муниципального либо государственного жилого фонда (далее обозначается наймодатель). Причем последнее требование закона распространяется и на членов семьи нанимателя, временно отсутствующих. Кроме того, члены семьи нанимателя могут выступать инициаторами такого обмена.
В связи с этим часто возникают ситуации, когда наймодатель не дает согласия на обмен нанимателю, либо последний отказывается это делать, несмотря на настояние совершить обмен проживающих с ним членов семьи. В этом случае возможна реализация предоставленных законом прав через обращение в суд с иском о требовании осуществить принудительный обмен.
Каждая сторона в суде должна обосновать свои доводы. Решение судья принимает на основании всестороннего изучения представленных доказательств. При выявлении нарушений требований, предъявляемых к обмену жилых помещений, суд выносит соответствующее решение: с этим часто возникают ситуации, когда наймодатель не дает согласия на обмен нанимателю, либо последний отказывается это делать, не смотря на настояние совершить обмен проживающих с ним членов семьи. В этом случае возможна реализация предоставленных законом прав через обращение в суд с иском о требовании осуществить принудительный обмен.
Окончательное решение суда зависит от формулировки исковых требований и соответствии их законодательным нормам. Возможна ситуация, когда в принятии заявления отказывают либо дают время на приведение его согласно требованиям. Сфера жилищных правоотношений является сложной областью юриспруденции и предполагает участие профессиональных юристов.
Обмен социальным жильем, в котором проживают несовершеннолетние, ограниченно дееспособные или недееспособные граждане, относящиеся к членам семьи нанимателя, может происходить лишь с одобрения представителей опеки и попечительства. Для получения разрешения на заключение договора обмена жилым помещением нанимателю следует обратиться в орган с письменным заявлением, предоставив одновременно технические характеристики жилья - крайне важные для одобрения документы.
Равнозначность обмена не заключается только лишь в квадратных метрах помещения. Органы опеки обращают внимание на следующие обстоятельства:
Основания для отказа опеки в заключении договора обмена жилыми помещениями различны. Законодатель в этом установил лишь одно общее правило - защита законных интересов граждан, которые в силу возраста, болезни либо иных обстоятельств самостоятельно не способны реально воспринимать последствий от собственных поступков либо не могут самостоятельно отстоять свои интересы.
Решение по поступившему от нанимателя социального жилья заявлению органы опеки и попечительства принимают в письменном виде в течение 14 рабочих дней. Если заявитель считает, что ему отказано необоснованно, можно попытаться оспорить такое решение в суде. Учитывая принцип состязательности, необходимо представить в суд убедительные доказательства, подтверждающие соблюдение всех интересов при совершении обмена. В случае положительного решения вновь обращаться в орган опеки за получением разрешения не нужно. Достаточно приобщить к договору обмена жилого помещения судебное решение.
Не допускается обмен социальным жильем между нанимателями в следующих случаях:
Договор обмена оформляется в простой письменной форме, подписывается нанимателями. После чего документы предоставляются на одобрение наймодателю, который в течение 10 дней обязан дать согласие на совершение сделки либо отказать в ней. Законом не определено, каким образом будет выражено отношение к обмену: отдельным решением либо внесением соответствующей записи в договор. Согласие на проведение сделки со стороны органов опеки (в необходимых случаях) и владельца жилья является обязательным приложением к договору.
Если сделка заключена с нарушением требований законодательства, обмен жильем, предоставленным на основании социального найма, решением суда может быть признан недействительным. В этом случае стороны договора подлежат переселению в занимаемые ранее жилые помещения. Виновная сторона, чьи неправомерные действия легли в основу для признания обмена недействительным, обязана будет возместить сторонам договора понесенные убытки.
Государственной регистрации договор обмена не подлежит, поскольку на жилые помещения не происходит переход права собственности.
В жилищное законодательство внесено существенное дополнение в раздел оформления договоров обмена жилья. Главным условием обмена, на сегодняшний день, выступает наличие письменного согласия лица, которое является собственником помещения, которое обменивают.
Социальное жилье и договор обмена жилыми помещениями
На данный момент, в кодексе не освещен механизм обмена жилищных помещений между владельцами, а также гражданами, различными муниципальными образованиями, юридическими лицами, заинтересованными в коммерческом найме. Возможен обмен только среди граждан, участвующих в социальном найме.
Необходимо учесть, что оформить можно «договор мены», где право собственности товара (может быть находящееся в собственности жилье), передается сторонами договора и обменивается на равноценный товар. Такой вид сделки подлежит обязательной регистрации, на него распространяются требования купли и продажи недвижимости.
В случае обмена социальными помещениями, изменения права собственности не происходит, поменяются только лица, проживающие в таком жилье. Данный вид жилья останется в собственности города.
Существуют права, позволяющие гражданам обменивать социальное жилье. Все права, опираясь на которые, происходит обмен социального жилья, описаны в статье 72 жилищного кодекса России. Для совершения процедуры обмена, наниматель помещения обязан получить письменное разрешение у представителя государственного (муниципального) жилищного фонда. Члены семьи, которые проживают совместно с нанимателем, также должны дать свое согласие на обмен, касается это и временно отсутствующих лиц. Спорные вопросы решаются в судебном порядке. Чаще всего возникают споры из-за отсутствия согласия наймодателя на обмен и в случаях грубого нарушения требований закона. Отстоять свои права можно путем подачи искового заявления на принудительный обмен жилого помещения.
Формулировка искового требования должна отвечать нормам законодательных актов, при этом очень важно правильно составить заявление, чтобы у вас его приняли, поэтому целесообразно обратиться за помощью к профессионалам в области юриспруденции. Грамотно составленный иск, в дальнейшем, положительно повлияет на решение возникшего спорного вопроса, сэкономит время, потраченное на доработку вашего искового заявления, в случае возврата.
Если обменивается жилье, в котором проживают и являются членами семьи дети, не достигшие 18 летнего возраста, недееспособные или частично дееспособные лица, то такие сделки совершаются после получения согласия органов опеки и попечительства. Наниматель жилого помещения подает в письменной форме свое заявление и представляет характеристики технических параметров жилья. Эти мероприятия необходимы для получения разрешения от органов опеки и попечения, с целью совершения обмена социального жилья. Орган опеки и попечительства, защищая законные права своих подопечных, будет учитывать следующее: метраж жилого помещения, этажность, планировку комнат, расположение жилья в микрорайоне. Например, при обмене на квартиру со смежными комнатами, опека не допустит проживания подростка в проходной комнате, по причине отсутствия надлежащих условий для его полноценного развития, учтет удаленность квартиры от школы, поликлиники.
Законом предписано защитить интересы всех категорий лиц, которые не могут отстаивать свои права и принять решение, поэтому возможны отказы органов опеки по разным объективным причинам.
Орган опеки в течение двух недель рассматривает заявление гражданина, анализирует вариант обмена и принимает решение. Решение опеки оформляется письменно. Если заявитель считает, что ему отказали без существенных оснований, то он может оспорить это решение, подав документы в суд.
Заключается договор между гражданами, которые являются нанимателями помещений обязательно в письменной форме. Собственник жилья в течение десяти дней после получения подписанного договора, выражает свое согласие или отказывает в совершении сделки обмена социальными помещениями. В законодательном акте нет конкретных требований, каким образом наймодатель (собственник) изложит свое решение по вопросу сделки (внесет запись в договор или оформит отдельным решением).
Обязательным условием для признания сделки законной, будет наличие приложений к договору обмена, которые отразят согласие органа опеки и собственника. В противном случае, при нарушении требований обмена социальным жильем, решением суда признается такая сделка незаконной, а жильцы подлежат выселению в раннее занимаемые помещения. Виновная сторона, в этом случае, обязана будет выплатить все убытки потерпевшей стороне.
Право собственности на жилые помещения социального фонда при обмене не переходит, здания остаются во владении собственника. В связи с чем, гражданам не потребуется государственная регистрация договора обмена.
