Начнем с того, что подразумевается и что можно отнести к общему имуществу многоквартирного дома.
Согласно жилищному кодексу в состав общедомового имущества многоквартирного дома входит:
Согласно постановлению правительства №491 к общедомовому имуществу относится абсолютно тоже самое. Теперь Вы знаете, что является общедомовым имуществом.
Согласно статье 36 жилищного кодекса пункту 1.3 к общедомовому имуществу относят несущие и ненесущие конструкции дома, которые обслуживают более одного помещения. Таким имуществом является балконная плита. Кстати такую же позицию выразил и Верховный Суд РФ.
Верховный Суд РФ в Определении от 17 января 2012 г. N КАС11-789 подтвердил позицию, согласно которой, балконная плита относится к общему имуществу собственников квартир в многоквартирном доме. Дословное определение суда: «оборудование, находящееся в многоквартирном доме, может быть отнесено к общему имуществу только в случае, если оно обслуживает более одного помещения. Балконные плиты, отнесенные к ограждающим несущим конструкциям, включаются в состав общего имущества как конструктивные части здания, обеспечивающие его прочность и устойчивость. С учетом технических особенностей этих конструкций балконные плиты отвечают основному признаку общего имущества как предназначенного для обслуживания нескольких или всех помещений в доме.
Но если балконная плита — это общедомовое имущество, то это вовсе не значит, что его ограждения, застекление и отделка относится туда же. Это уже личное имущество собственника, за которое отвечает уже не управляющая организация, а лично каждый собственник балконного помещения.
Полотенцесушитель является составной частью инженерных систем горячего водоснабжения. Согласно постановлению правительства №491 пункта 5, абзаца 1:
В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.
То, что правее этого крана, общедомовым имуществом уже не является.
В итоге получается следующая ситуация. Если на ответвлений на змеевик нет отключающих кранов, то полотенцесушитель полностью относится к общедомовой собственности и отвечать за него должна Ваша управляющая компания или ТСЖ. Если на полотенцесушителе присутствуют краны для отключения полотенцесушителя, то общедомовым имуществом будет труба до регулировочного крана, а после — уже Ваше личное имущество.
Согласно постановлению правительства №491 пункта 6:
В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.
Получается, что стояк батареи — это общедомовая собственность.
В постановлении правительства №491 в пункте 5 второго абзаца говорится следующее:
В состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе.
Вот оно первое стыковое соединение. То что слева уже является личным имуществом собственника
Таким образом Ваше имущество начинается там, где происходит первое стыковое соединение от ответвления общего канализационного стояка.
Кодекс об административных правонарушениях предусматривает следующее наказания по статье 7.17 «Уничтожение или повреждение чужого имущества», куда можно отнести и порчу общедомового имущества. Отдельной статьи за порчу общедомового имущества не предусмотрено.
Умышленное уничтожение или повреждение чужого имущества, если эти действия не повлекли причинение значительного ущерба, — влечет наложение административного штрафа в размере от трехсот до пятисот рублей.
Если было испорчено общедомовое имущество, то тут есть несколько вариантов развития событий. Если вы не знаете кто его испортил, то следует обратиться в управляющую компанию, обслуживающей Ваш дом, в письменном виде и попросить устранить имеющиеся нарушения. Если же кто-то испортил общедомовое имущество в личных целях. Например, вбил в общем коридоре кронштейны, чтобы вешать туда свой велосипед, тогда Вам потребуется обратиться уже в государственную жилищную инспекцию Вашего региона с жалобой о нарушении собственником порядка пользования общим имуществом многоквартирного дома.
Вся зона ответственности управляющей компании за общедомовое имущество должна быть прописана в коллективном договоре между управляющей компании и собственниками. Поэтому сходите в Вашу управляющую организацию и потребуйте у них копию договора на руки. Это Ваше законное право. Поэтому в первую очередь УК будет нести обязательства по договору. Однако в договоре должны быть соблюдены ряд условий по ответственности управляющей компании перед собственниками за содержание общедомового имущества. По закону, УК освобождается от ответственности за ремонт общедомового имущества, если:
Также управляющая компания обязана доказать, что вина произошла по вине собственников помещения, только тогда, она имеет право снять с себя ответственность. Также не следует забывать, что перечень услуг, оказываемых управляющей организации, не должен быть меньше, чем минимальный перечень услуг, перечисленный в постановлении правительства № 290. Поэтому ответственность за ремонт и содержание общедомового имущества должна происходить за счет управляющей организации.
Мы перечислили в самом начале, что относится к общедомовому имуществу. Сразу скажу, что использовать общее имущество МКД никто не имеет право: ни Управляющая компания, ни ТСЖ, ни даже собственники многоквартирного дома. Не могут без согласия общего собрания собственников (статья 36 пункт 4 ЖК РФ). Решение собственников об использовании общедомового имущества должно пройти по всем правилам жилищного кодекса. В противном случае решение, принятое на общем собрании, может быть принято не состоявшимся.
Следует иметь в виду, что передать общедомовое имущество многоквартирного дома кому-то в безвозмездную собственность возможно только при согласии абсолютно всех 100% собственников всех жилых и нежилых помещений, так как в статье 36 ЖК РФ пункте 3 сказано следующее:
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
А вот, чтобы сдавать общедомовое имущество в аренду, к примеру, подвальные помещения под офисы и получать за это деньги, которые должны распределяться между всеми собственниками в эквиваленте равной их доли в общедомовом имуществе, потребуется голоса собственников, обладающих 2/3 площади жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.
Оценить публикацию
Что относится к общедомовому имуществу в многоквартирном доме
4.5 (90.83%) 24 голос[ов]На первый взгляд, довольно «истёртый» вопрос, но собственников до сих пор интересует, что же причисляется к общедомовому имуществу и какие траты лежат на их плечах, а какие - на управляющей компании. Расшифровка этого термина приводится в статье 36 Жилищного кодекса РФ и в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме , утверждённых постановлением от 13.08.2006 N 491. Разберём, что же имеется в виду и что может относиться к общедомовой собственности.
По статье 36 Жилищного кодекса РФ от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 28.12.2016, с изменениями и дополнениями, вступившими в силу с 01.01.2017), далее ЖК РФ, собственник квартиры в многоквартирном доме обладает правом на долю в общедомовом имуществе данного дома.
В этой статье
Согласно ЖК в его перечень включаются:
Соответственно, и постановление правительства № 491 к общей собственности причисляет то же имущество. Итак, разберём более детально официальные термины.
В соответствии с пунктом 1.3 статьи 36 жилищного кодекса, общедомовыми признаются несущие и прочие элементы здания, обслуживающие свыше одного помещения. К этой категории относится плита балкона. Но вот ограждение, остекление и отделка является уже частной собственностью. За них отвечает собственник квартиры, которому принадлежит балкон.
А вот с крышей балкона на последнем этаже всё сложнее. Если она была заложена в проекте дома, тогда это общедомовое имущество. Если же собственник сделал крышу балкона самостоятельно, то это частная собственность.
В соответствии с постановлением правительства № 491, пункт 6, выходит, что стояк системы отопления - тоже общедомовое имущество.
Полотенцесушитель - это неотъемлемая часть системы снабжения дома горячей водой. В соответствии с постановлением правительства № 491, пункт 5, абзац 1:
Если на ответвлении к змеевику отсутствуют перекрывающие краны, то он причисляется к общедомовому имуществу и ответственность за него несёт управляющая организация. Если же установлены краны для отсоединения полотенцесушителя , то к общедомовому имуществу относится только ответвление до него, а находящееся за ним относится к личному имуществу собственника.
Во втором абзаце того же пункта 5 постановления сказано, что частная собственность кончается там, где находится первое стыковое соединение, ответвляющееся от канализационного стояка.
В кодексе об административных правонарушениях предусмотрено наказание по статье 7.17 ». К нему, как правило, относится и порча общедомовой собственности. Отдельная статья законом за не предусмотрена.
При повреждении общедомовой собственности возможны следующие варианты действий. В случае невозможности определения конкретной личности, причастной к порче собственности, потребуется обращение в компанию, занимающуюся управлением многоквартирным зданием.
Просить ликвидировать эти повреждения следует обязательно в письменном виде. В случае если личность, повредившая общую собственность, известна (например, сосед вбил в коридорную стену крепления для хранения на них велосипеда) требуется обращение в жилищную региональную инспекцию, к которой относится Ваше домовладение. В неё следует направить письменную жалобу о нарушении владельцем порядка пользования общедомовым имуществом.
Ответственность прописывается в договоре между управляющей компанией и всеми собственниками. Каждый собственник может получить копию такого договора на руки при запросе в управляющую компанию - это неотъемлемое право жильцов. Исходя из этого, компания несёт ответственность в первую очередь по обязательствам, прописанным в договоре. Тем не менее, в нём обязаны соблюдаться некоторые условия по её ответственности перед владельцами квартир за содержание общедомовой собственности в многоквартирном доме.
Согласно законодательству, она избавляется от ответственности за ремонт общедомовой собственности в случаях:
Помимо этого, на компании лежит бремя ответственности за доказательство вины собственников в порче имущества. Только при наличии таких доказательств она имеет право избежать ответственности. К тому же стоит помнить, что состав услуг, представляющихся управляющей компанией, не может быть меньше минимально указанного в постановлении правительства № 290 перечня услуг. Исходя из этого, ремонтирование и содержание общедомовой собственности обязано совершаться за счёт управляющей компании.
Содержится такое имущество, по постановлению правительства № 354 от 6.5.2011 года, за счёт жильцов, вне зависимости от присутствия счётчиков. В оплату коммунальных расходов включены общедомовые нужды (ОДН), их оплачивают квартиросъёмщики и собственники квартир в многоквартирных домах.
ОДН требуют постоянных мероприятий, помогающих поддерживать дом в надлежащем виде. Такие мероприятия имеют отношение к коллективному имуществу, в том числе подъездов, кровли, лестниц, чердаков и подвалов в жилом доме.
Использование такого имущества невозможно без согласия всеобщего собрания собственников. Так что ни ТСЖ, ни управляющая организация, ни тем более собственники квартир не имеют право единолично распоряжаться таким имуществом, не имея на руках результатов общего собрания жильцов. Такое постановление собрания обязано быть оформлено согласно действующим правилам жилищного законодательства. В противном случае оно может быть признано недействительным.
Также передача такой собственности в безвозмездное пользование допустима при 100% согласии собственников всех жилых и нежилых помещений, согласно статье 36 ЖК РФ пункта 3. Но для сдачи его в аренду нужны голоса собственников, владеющих 2/3 жилых и нежилых площадей помещений. Денежные компенсации за аренду, вырученные при этом, распределяются среди всех собственников эквивалентно их долевой собственности.
Общедомовое имущество – эта словосочетание знакомо всем собственникам жилья, ежемесячно оплачивающим квитанции ЖКХ. Но мало кто действительно понимает, что оно означает, и за что вносятся деньги по платежкам. Какая собственность входит в перечень общедомовой, можно ли ее использовать, какая часть принадлежит каждому жильцу – все это можно понять, внимательно изучив раздел ЖК РФ «Общее имущество многоквартирного дома».
Приобретая жилье в многоквартирном жилом строении, россиянин становится владельцем не только конкретной квартиры, но и части общедомовой собственности. В общем понимании весь многоквартирный дом (МКД), от подвала до кончика крыши является владением собственников квартир. Они должны содержать его в надлежащем техническом и эстетическом состоянии, ежемесячно отчисляя денежные средства на это. Поквартирный раздел долей происходит автоматически: чем больше квадратных метров в квартире, тем большая часть общего имущества принадлежит владельцу недвижимости, а значит больше сумма в ежемесячной квитанции. Рассмотрим подробнее, что же входит в перечень общей собственности.
В Жилищном кодексе Российской Федерации представлен исчерпывающий перечень общего владения жильцов (ЖК РФ, ст. 36, п. 1). В него включены:
Понятие общее имущество в многоквартирном доме подразумевают все элементы здания, предназначенные для обслуживания нескольких помещений. Границы и составляющие определяются на основании постановления правительства РФ №491. Каждый собственник недвижимости (или ее доли) является также и владельцем общедомового имущества
Право владения налагает и ряд обязанностей, в частности, ответственность за состояние. Со всех жильцов ежемесячно взимаются вместе с оплатой коммунальных услуг сборы на содержание и ремонт дома. Их размер определяется, исходя из площади помещения, которым владеет человек. Количество проживающих (их может и вовсе не быть среди собственников) значения не имеет.
Перечень элементов, входящих в список общего имущества многоквартирного дома, строго регулируется ЖК РФ. К нему относят:
Особое внимание уделяется установлению границ для коммуникационных линий: где заканчивается общедомовая часть и начинается собственность владельца квартиры. Они должны быть четко прописаны в план-проекте здания.
В качестве «контрольной точки» обычно используют разводки, щитки и т.д. Иными словами, те места, где происходит ввод коллективных коммуникаций в каждую отдельную квартиру. При первичной сдаче здания в эксплуатацию проводится определение границ эксплуатационной ответственности для каждой такой «контрольной точки».
Регулирование общего имущества многоквартирного дома осуществляется с учетом постановления правительства РФ №491 от 13.08.2006. Согласно ему, ответственность несут три стороны:
Интересно: согласно ЖК РФ, если многоквартирный дом рухнет в связи с ненадлежащим уровнем его обслуживания, ответственность за это понесут жильцы, а не управляющие компании. Средства на утилизацию будут направлены из их средств.
В идеале собственники жилья должны самостоятельно следить за уровнем выполнения управляющими компаниями своих обязанностей. В случае неисполнения данного пункта, они должны произвести смену подрядчика, либо осуществить переизбрание председателя товарищества. На практике такая сознательность граждан проявляется крайне редко.
Затраты на содержание общедомового имущества несут все жильцы. Размер платежей определяется, исходя из площади жилья, принадлежащего человеку. Эти обязанности остаются и в том случае, если человек не живет по данному адресу. Жители первых этажей, как и все остальные, платят за пользование лифтом.
Необходимость в проведении ремонтных работ определяется на собраниях собственников жилья. Они должны проводиться регулярно, дабы своевременно предупреждать быстрый износ инфраструктуры. На собрании составляется общее решение, в котором представлен утвержденный список необходимых мероприятий.
По мере необходимости проводятся мероприятия, входящие в содержание общего домового имущества. Их перечень зависит от характеристик дома, климатических условий и других факторов.
В общем виде он выглядит так:
Важно! Итоговый перечень работ должен быть указан в договоре по управлению многоквартирным домом.
В представленный выше список не входят:
Эти мероприятия осуществляются собственниками жилья самостоятельно.
Осмотр любого многоквартирного дома должен производиться регулярно, с целью выявления чрезмерного износа конструкций и элементов инфраструктуры. В некоторых случаях проводятся и внеплановые мероприятия.
Комиссия должна состоять из ответственных собственников (выбираются на собрании) и представителя управляющей компании.
Практикуется также приглашение специалистов (инженеров, электриков, монтажников и т.д.) для получения экспертного мнения о состоянии здания.
По результатам осмотра составляется акт, в котором прописываются все данные о состоянии здания и прилегающей территории. При обнаружении изъянов, их подробно прописывают и определяют комплекс необходимых мер для их устранения. Также анализируются причины проявления дефектов. Это нужно для выявления некачественной работы обслуживающих структур.
На основе всех полученных сведений определяется план работ на ближайшее будущее и долгосрочную перспективу. Сроки проведения ремонтных работ устанавливаются, исходя из государственных норм.
Перед утверждением акта его должны одобрить собственники (или ответственное лицо). При необходимости они имеют право вносить корректировки касательно мер, сроков и финансовой составляющей.
На видео об общедомовом имуществе
У данной системы эксплуатационной ответственности есть немало противников (в связи с повышением ежемесячных коммунальных платежей). Однако она несет в себе ощутимую пользу – значительное повышение качество обслуживания многоквартирных домов.
Главная Документы I. Определение состава общего имущества
Изменения, внесенные Постановлением Правительства РФ от 27.02.2017 N 232, применяются со дня начала осуществления региональным оператором деятельности по обращению с твердыми коммунальными отходами в соответствии с соглашением об организации деятельности по обращению с твердыми коммунальными отходами, заключенным органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации и региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами.
Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 27.02.2017) «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения.
I. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СОСТАВА ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА
1. Состав общего имущества определяется:
а) собственниками помещений в многоквартирном доме (далее — собственники помещений) — в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;
б) органами государственной власти — в целях контроля за содержанием общего имущества;
в) органами местного самоуправления — в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.
2. В состав общего имущества включаются:
а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее — помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);
(в ред. Постановления Правительства РФ от 27.02.2017 N 232)
в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);
г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);
д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенное для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов в помещения многоквартирного дома (далее — оборудование для инвалидов и иных маломобильных групп населения), находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);
(в ред. Постановления Правительства РФ от 09.07.2016 N 649)
(см. текст в предыдущей редакции)
е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;
е(1)) автоматизированные информационно-измерительные системы учета потребления коммунальных ресурсов и услуг, в том числе совокупность измерительных комплексов (приборов учета, устройств сбора и передачи данных, программных продуктов для сбора, хранения и передачи данных учета), в случаях, если установлены за счет собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в рамках исполнения обязанности по установке приборов учета в соответствии с требованиями Федерального закона «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;
(пп. «е(1)» введен Постановлением Правительства РФ от 26.12.2016 N 1498)
ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
3. При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.
4. В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре.
5. В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.
(в ред. Постановления Правительства РФ от 14.05.2013 N 410)
(см. текст в предыдущей редакции)
(абзац введен Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354)
В состав общего имущества включаются внутридомовая инженерная система газоснабжения, состоящая из газопроводов, проложенных от источника газа (при использовании сжиженного углеводородного газа) или места присоединения указанных газопроводов к сети газораспределения до запорного крана (отключающего устройства), расположенного на ответвлениях (опусках) к внутриквартирному газовому оборудованию, резервуарных и (или) групповых баллонных установок сжиженных углеводородных газов, предназначенных для подачи газа в один многоквартирный дом, газоиспользующего оборудования (за исключением газоиспользующего оборудования, входящего в состав внутриквартирного газового оборудования), технических устройств на газопроводах, в том числе регулирующей и предохранительной арматуры, системы контроля загазованности помещений, коллективных (общедомовых) приборов учета газа, а также приборов учета газа, фиксирующих объем газа, используемого при производстве коммунальной услуги.
(абзац введен Постановлением Правительства РФ от 14.05.2013 N 410)
6. В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.
7. В состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с пунктом 8 настоящих Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.
8. Внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.
9. Внешней границей сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества, является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.
Открыть полный текст документа
Раздел: Жилищное право | 13 комментариев
Состав общедомового имущества урегулирован Жилищным кодексом Российской Федерации, в частности это отражено статьей 36 законодательного документа, где установлено право собственности на общее имущество собственников в помещении многоквартирного дома.
Общедомовым является то имущество, которое в соответствии с Правилами было определено:
— собственниками помещений многоквартирных домов, с целью выполнения обязанностей по содержанию общего имущества;
— органами государственной власти, для осуществления контроля за содержанием общего имущества;
— органами местного самоуправления для подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации.
Право собственности на общее имущество многоквартирных домов принадлежит собственникам квартир на праве общей долевой собственности:
— помещения дома, которые не являются частью квартир и предназначены для обслуживания более одного помещения – межквартирные лестничные площадки, коридоры, технические этажи, лестницы, лифты и лифтовые шахты, чердаки, подвалы, где имеются инженерные коммуникации, иное оборудование, обслуживающее более одного помещения в конкретном доме;
— другие помещения в многоэтажном доме, не принадлежащие конкретным собственникам и предназначены для удовлетворения потребностей собственников социально-бытового характера, в том числе помещения, предназначенные для организации досуга, детского творчества, занятий физкультурой, спортом и культурного развития.
— крыши, которые ограждают несущие и не несущие конструкции многоквартирного дома, механическое, санитарно-техническое, электрическое и другое оборудование, которое находится в данном доме за пределами или внутри помещения;
— земельный участок с элементами благоустройства и озеленения, где непосредственно расположен многоквартирный дом, иные объекты, расположенные на указанном земельном участке. Размеры участка, как и границы, определяются согласно требованиям земельного и градостроительного законодательства Российской Федерации.
Читайте также: Регистрация новорожденного в ЗАГСе
Согласно действующему законодательству, собственники помещений многоквартирного дома имеют право пользоваться, владеть и распоряжаться общим имуществом в доме в пределах, установленных Жилищным и Гражданским кодексами РФ. Уменьшение размера такого имущества возможно только с согласия всех собственников помещения путем его реконструкции. Кроме того, по решению собственников квартир дома, которое может быть принято на общем собрании, объекты общего имущества многоквартирного дома могут передаваться в пользование третьих лиц, при условии, что такие действия не являются нарушением прав и законных интересов физических и юридических лиц.
Земельный участок, на котором расположен дом, может быть обременен правом ограниченного пользования. При разрушении, в частности случайной гибели или сноса многоэтажного дома, собственники жилья сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок.
Начнем с того, что подразумевается и что можно отнести к общему имуществу многоквартирного дома.
Согласно жилищному кодексу в состав общедомового имущества многоквартирного дома входит:
Согласно постановлению правительства №491 к общедомовому имуществу относится абсолютно тоже самое. Теперь Вы знаете, что является общедомовым имуществом.
Согласно статье 36 жилищного кодекса пункту 1.3 к общедомовому имуществу относят несущие и ненесущие конструкции дома, которые обслуживают более одного помещения. Таким имуществом является балконная плита. Кстати такую же позицию выразил и Верховный Суд РФ.
Верховный Суд РФ в Определении от 17 января 2012 г. N КАС11-789 подтвердил позицию, согласно которой, балконная плита относится к общему имуществу собственников квартир в многоквартирном доме. Дословное определение суда: «оборудование, находящееся в многоквартирном доме, может быть отнесено к общему имуществу только в случае, если оно обслуживает более одного помещения. Балконные плиты, отнесенные к ограждающим несущим конструкциям, включаются в состав общего имущества как конструктивные части здания, обеспечивающие его прочность и устойчивость. С учетом технических особенностей этих конструкций балконные плиты отвечают основному признаку общего имущества как предназначенного для обслуживания нескольких или всех помещений в доме.
Но если балконная плита — это общедомовое имущество, то это вовсе не значит, что его ограждения, застекление и отделка относится туда же. Это уже личное имущество собственника, за которое отвечает уже не управляющая организация, а лично каждый собственник балконного помещения.
Полотенцесушитель является составной частью инженерных систем горячего водоснабжения. Согласно постановлению правительства №491 пункта 5, абзаца 1:
В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.
То, что правее этого крана, общедомовым имуществом уже не является.
В итоге получается следующая ситуация. Если на ответвлений на змеевик нет отключающих кранов, то полотенцесушитель полностью относится к общедомовой собственности и отвечать за него должна Ваша управляющая компания или ТСЖ. Если на полотенцесушителе присутствуют краны для отключения полотенцесушителя, то общедомовым имуществом будет труба до регулировочного крана, а после — уже Ваше личное имущество.
Согласно постановлению правительства №491 пункта 6:
В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.
Получается, что стояк батареи — это общедомовая собственность.
В постановлении правительства №491 в пункте 5 второго абзаца говорится следующее:
В состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе.
Вот оно первое стыковое соединение. То что слева уже является личным имуществом собственника
Таким образом Ваше имущество начинается там, где происходит первое стыковое соединение от ответвления общего канализационного стояка.
Кодекс об административных правонарушениях предусматривает следующее наказания по статье 7.17 «Уничтожение или повреждение чужого имущества», куда можно отнести и порчу общедомового имущества. Отдельной статьи за порчу общедомового имущества не предусмотрено.
Умышленное уничтожение или повреждение чужого имущества, если эти действия не повлекли причинение значительного ущерба, — влечет наложение административного штрафа в размере от трехсот до пятисот рублей.
Если было испорчено общедомовое имущество, то тут есть несколько вариантов развития событий. Если вы не знаете кто его испортил, то следует обратиться в управляющую компанию, обслуживающей Ваш дом, в письменном виде и попросить устранить имеющиеся нарушения. Если же кто-то испортил общедомовое имущество в личных целях. Например, вбил в общем коридоре кронштейны, чтобы вешать туда свой велосипед, тогда Вам потребуется обратиться уже в государственную жилищную инспекцию Вашего региона с жалобой о нарушении собственником порядка пользования общим имуществом многоквартирного дома.
Вся зона ответственности управляющей компании за общедомовое имущество должна быть прописана в коллективном договоре между управляющей компании и собственниками. Поэтому сходите в Вашу управляющую организацию и потребуйте у них копию договора на руки. Это Ваше законное право. Поэтому в первую очередь УК будет нести обязательства по договору. Однако в договоре должны быть соблюдены ряд условий по ответственности управляющей компании перед собственниками за содержание общедомового имущества. По закону, УК освобождается от ответственности за ремонт общедомового имущества, если:
Также управляющая компания обязана доказать, что вина произошла по вине собственников помещения, только тогда, она имеет право снять с себя ответственность. Также не следует забывать, что перечень услуг, оказываемых управляющей организации, не должен быть меньше, чем минимальный перечень услуг, перечисленный в постановлении правительства № 290. Поэтому ответственность за ремонт и содержание общедомового имущества должна происходить за счет управляющей организации.
Мы перечислили в самом начале, что относится к общедомовому имуществу. Сразу скажу, что использовать общее имущество МКД никто не имеет право: ни Управляющая компания, ни ТСЖ, ни даже собственники многоквартирного дома. Не могут без согласия общего собрания собственников (статья 36 пункт 4 ЖК РФ). Решение собственников об использовании общедомового имущества должно пройти по всем правилам жилищного кодекса. В противном случае решение, принятое на общем собрании, может быть принято не состоявшимся.
Следует иметь в виду, что передать общедомовое имущество многоквартирного дома кому-то в безвозмездную собственность возможно только при согласии абсолютно всех 100% собственников всех жилых и нежилых помещений, так как в статье 36 ЖК РФ пункте 3 сказано следующее:
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
А вот, чтобы сдавать общедомовое имущество в аренду, к примеру, подвальные помещения под офисы и получать за это деньги, которые должны распределяться между всеми собственниками в эквиваленте равной их доли в общедомовом имуществе, потребуется голоса собственников, обладающих 2/3 площади жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.
Перечитывая обязанности управляющих компаний можно встретить такое выражение как общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме или общедомовое имущество. ТСЖ и УК должны осуществлять обслуживание нежилых помещений, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома. Так что же представляет собой общее имущество в многоквартирном доме? Между собственниками и ТСЖ часто возникают споры, что следует относить к общедомовому имуществу, а что не входит в общую собственность владельцев квартир. Все что относится к данной категории, прописывается в Жилищном кодексе РФ. Однако толковать закон можно по-разному. Особенно этим любят пользоваться нерадивые сотрудники управляющих компаний и недобросовестные ТСЖ.
Читайте также: Регистрация договора аренды недвижимого имущества
Какие бывают виды и объекты общедомового имущества? Какие обязанности налагает закон на управляющие компании, ЖКХ и ТСЖ на содержание и обслуживание общей собственности владельцев жилых помещений в многоквартирном доме? Как определить, что входит в состав общедомового имущества в РФ? У кого есть право пользования этим имуществом? Какова доля собственности у каждого владельца квартиры? Где найти перечень, который определяет, что входит, а что не входит в определение «Общедомовое имущество»?
Перечень содержится в Жилищном Кодексе РФ, но чтобы не ошибиться и не исказить информацию, поданную потребителям юридическими терминами, лучше всего обратиться за консультацией к опытным специалистам.
У пользователей нашего портала «ПравПотребитель» есть возможность сделать это бесплатно.
Жилищный Кодекс РФ четко определяет объекты, которые относятся к общей собственности жильцов многоквартирников:
Границы земли, принадлежащей владельцам квартир на праве общей собственности (доля которой есть у каждого владельца жилой площади), устанавливаются земельным законодательством РФ. Они не могут быть уменьшены без согласия каждого собственника жилья в многоквартирнике. Пользование общедомовым имуществом разрешено каждому жильцу. Допускается передача общей собственности в пользование третьим лицам. При условии, что на собрании собственников было принято такое решение.
Если дом по каким-либо причинам будет разрушен или снесен, бывшие владельцы квартир оставляют за собой долю в общедомов имуществе, оставшемся пригодным к использованию после разрушения. Жилищный Кодкс РФ, как нормативно-правовой акт, является документом, положения которого должны исполнятся в обязательном порядке. Перечень общедомового имущества может быть изменен только внесением изменений в жилищное законодательство РФ.
Закон прописывает правила, в соответствии с которым определяется порядок содержания общей собственности многоквартирника. Перечень положений данных правил необходимо знать каждому владельцу квартиры, также как и положения ЖК РФ. Правила содержания приняты правительством РФ и не опровергают жилищный кодекс. Итак:
Основополагающей информацией о составе общедомового имущества является информация, занесенная в гос. реестр по учету прав на недвижимость. Если обнаруживаются какие – либо расхождения с документами собственников или ТСЖ (в том числе и бухгалтерская документация) принято считать правильной информацию, взятую из реестра. По закону (под словом Закон мы предполагаем Жилищный Кодекс, Правила содержания общедомового имущества и иные нормативно – правовые акты РФ в жилищной сфере) определяет, что данные, указанные в Реестре регистрации недвижимости наиболее верные.
Из правил по содержанию общего имущества многоквартирного дома следует, что к общедомовому имуществу относятся:
По сути, вышеперечисленные объекты совпадают с положениями, которые содержит Жилищный Кодекс. Более подробно о том, что является общей собственностью жильцов многоквартирного дома, вы можете узнать у консультантов сайта. Обращение для пользователей портала «ПравПотребитель» бесплатное. Необходимо заполнить форму обратной связи и с вами свяжется дежурный юрист.
Помимо вышеперечисленного к доле общественного имущества по закону относят следующие объекты:
Вышеперечисленные объекты находятся в общей собственности в пределах границ, которые устанавливает закон.
Внешней границей считается стена многоквартирного дома (ее внешняя сторона). Внутренняя граница определяется местом, где трубы, провода и т.п. переходят в жилое помещение собственников. При условии, что установлены коллективные счетчики потребляемых ресурсов, внешней границей будет считаться то место, где общедомовой счетчик соединяется с соответствующей коммуникационной сетью, которая подведена к многоквартирнику. Внешней границей газовых коммуникаций считается место, где соединяются газораспределительная сеть и первое устройства запора.
Контроль со стороны государства за содержанием общедомового имущества должен осуществляться со стороны федеральных органов исполнительной власти. Или со стороны исполнительных властей, осуществляющих свои полномочия на уровне субъектов РФ. Более подробно о компетенции властей вы можете узнать у наших юристов, написав обращение через форму обратной связи. У собственников жилых помещений в многоквартирном доме, при условии, что у них есть доля в общедомовом имуществе, по закону есть следующие права:
В свою очередь законы РФ накладывают на владельцев квартир содержать общее имущество в надлежащем порядке. Ук и ТСЖ несут ответственность за ненадлежащее выполнение своих обязанностей перед собственниками и законодательством РФ.
Скачайте ЖК РФ бесплатно
Скачайте Правила содержания общедомового имущества бесплатно
Состав общего имущества многоквартирного дома (МКД), одновременно с правилами его эксплуатации, утверждается законодательными актами Российской Федерации. Этот вопрос настолько обширен, что неотъемлемо содержит внутри себя массу нюансов и особенностей, которые меняются в зависимости от обстоятельств. Общая собственность это не только объекты, на которые жильцы имеют равные права, но и причина возникновения у граждан дополнительных обязательств и ответственности.
К сожалению, большая часть российского населения практически не осведомлена в правовых вопросах, даже притом, что многие касаются их непосредственно. Однако об общем имуществе многоквартирного дома каждый из жильцов должен знать хотя бы поверхностно, так как это в его интересах. Подобные знания позволят избежать целого ряда вероятных конфликтов и помогут решить многие уже возникнувшие. Кроме того, лица, знающие правила, часто пользуются этим, нарушая интересы своих соседей, которые об этом даже не догадываются или подозревают, но понятия не имеют, что делать.
