Собственник имущества ещё при жизни обладает правом передать недвижимость родственникам или иным лицам, оформив дарственную или заключив акт купли-продажи. В распоряжении владельца может находиться квартира, гараж, дачный участок и другая недвижимость. При дарении имущество переходит в безвозмездное пользование новому хозяину без затрат с его стороны.
В случае купли-продажи владелец получает за имущество фиксированную материальную прибыль, указанную в договоре. Эти две формы сделок регулируются гражданским кодексом РФ, согласно ст. 572 и 454 . Рассмотрим более детально вопрос оформления отчуждения собственности, раскрыв сильные и слабые стороны данных операций.
Соглашение о купле-продаже даёт возможность распоряжаться имуществом сразу после внесения сведений в ЕГРП. Если вы не обладаете юридическими знаниями, обратитесь к профессионалу. Перечень действий при оформлении купли-продажи:
Сделка, при наличии всех необходимых документов, оформляется быстро, в течение нескольких часов. При её оспаривании и признании недействительной, продавец возвращает второй стороне полную сумму, указанную в договоре, за исключением задатка.
Купля-продажа между родственниками иногда заключается на символическую сумму. Государственные фискальные органы отслеживают такие сделки и доначисляют , штрафы, пеню. Риски такой продажи для покупателя:
На странице сайта вы можете обратиться за онлайн-консультацией. Специалисты разберут детально все возникшие вопросы по теме.
Если близкий родственник хочет оставить вам недвижимость, то рассмотрите возможность дарения. Имущество переходит в собственность нового владельца безвозмездно . Рассмотрим плюсы оформления дарственной при переходе наследства от отца к сыну:
К безусловным минусам можно отнести невозможность возложить обременение на подаренную недвижимость. Например, прописать в сделке пункт, что даритель будет проживать в той же квартире до смерти. Это уже будет договор ренты или пожизненного содержания.
Рассмотрим «за» и «против» сделок с материальной точки зрения:
Некоторые клиенты считают, что легче оспорить дарение, так как сделка безвозмездная. Даритель не приобрёл материальных благ. Особенно, если она заключена с пожилым человеком. Проще доказать, что владельца ввели в заблуждение или на момент подписания договора он был недееспособным. Здесь имеет значение личность дарителя.
Заключение сделки купли-продажи без похода к нотариусу всех манит своей простотой. Но такое соглашение имеет ряд подводных камней:
При оформлении сделки купли-продажи нотариусом, такой небрежности не допускается.
Основания для оспаривания обоих договоров, заключенных согласно действующего законодательства, одинаковые.
Если хотите сэкономить время и деньги, обращайтесь за помощью к специалистам. Они поделятся своим опытом в решении различных юридических вопросов.
На оформление любой из сделок требуется время. Так как каждая из них состоит из нескольких этапов. Много времени занимает сбор различных справок и выписок. Если вы обратитесь к нотариусу, он даст вам необходимый список основных и дополнительных документов, подскажет как быстрее их оформить.
При передаче имущества между родственниками, особой необходимости заверять сделку купли-продажи у нотариуса нет. Но если договор утерян покупателем, его не восстановить, из-за отстуствия отметки у нотариуса. Перечень основных бумаг, без которых переход имущества к другому собственнику не может быть внесён в ЕГРП:
Государственную пошлину может платить как продавец, так и покупатель, или же оба в равных долях.
Недвижимость переходит в собственность после государственной регистрации прав. Выдаётся выписка из ЕГРП.
При дарении недвижимости необязательно обращаться к нотариусу. Договор может быть составлен дарителем в обычной письменной форме. Достаточно самому обратиться в регистрирующий орган и предоставить обязательный пакет документов:
Государственная регистрация договора дарения обязательна.
При заключении сделок помните, устные договоренности не имеют юридической силы. Заверение соглашения нотариусом обезопасит вас от непредвиденных обстоятельств. Остались вопросы? Наши онлайн-консультатнты помогут разобраться с любыми сложными ситуациями.
Иногда родители стараются передать детям недвижимость, которой владеют ещё при жизни. При этом, последние впоследствии избегают трат и неприятных моментов, связанных с наследованием квартир, домов и машин. Решая сделать отпрысков владельцами имущества, представителям старшего поколения приходится думать, что лучше, договор дарения или купли-продажи между родственниками. От выбора зависят траты времени и денег на передачу ценностей.
Оба действия – гражданско-правовые сделки, которым в Гражданском Кодексе России уделяется внимание. Встав перед выбором, хозяин имущества стремится найти дешёвый и выгодный путь. Результат приводит к одному: меняется хозяин собственности.
Договор купли-продажи является сделкой, цель которой передать права от продавца к покупателю. Действие связано с обменом: покупатель должен передать продающей стороне сумму денег, согласно взаимной договорённости или оценке имущества.
Договор дарения тоже сделка между двумя сторонами: с одной стороны даритель, с другой – лицо, безвозмездно получающее в собственность имущество дарителя. Это притворная сделка, не требующая выплаты стоимости передаваемого имущества.
Наиболее приемлема дарственная. У данного способа передачи имущества много плюсов. Это:
К основным недостаткам способа относят:
Бывают случаи, когда купля-продажа квартиры оказывается выгоднее.
Чтобы оформить сделку дарения, нужно предоставить нотариусу:
Необязательно оформлять договор у нотариуса. Важно при предоставлении в Росреестр, приложить к основному документу все перечисленные бумаги. Сам контракт должен быть оригинальным. Причём оригиналов предоставляется столько, сколько людей подписало документ, плюс один.
Если в права собственности вступает гражданин, не достигший 14 лет, к пакету документов прилагаются письменные согласия родителей или опекунов.
Важно: если объект дарения – доля имущества, предоставляются письменные согласия от владельцев остальных долей.
Итак, купля-продажа или дарение недвижимости, что выгоднее? Рассмотрим, чем отличается купля продажа. Её особенности в следующем:
Такие договора заключаются как физическими, так и юридическими лицами.
Преимущество купли-продажи в 2017 году – относительная быстрота оформления . Отметим и простоту сделки.
Если соглашение было признано недействительным, покупатель получает назад всё, что потратил на оформление.
Купля-продажа имеет также и недостатки:
Выбирая наиболее перспективный путь, следует учитывать нюансы конкретного случая.
В обязательном порядке контракт должен содержать:
Если условия не соблюдаются, соглашение может быть расторгнуто.
Отличие договора купли-продажи в том, что цена объекта в нём проставляется на усмотрение сторон. Цена оформления нотариального варианта не привязана к стоимости объекта.
Нотариальное оформление любого типа соглашения требуется только тогда, когда речь идёт об общедолевой собственности.
Главное отличие договоров дарения и купли-продажи в наличии и отсутствии вознаграждения.
Вопрос, что проще сделать, подарить или продать имущество, решается в индивидуальном порядке и зависит от конечной цели сторон. К примеру, если родители хотят, чтобы квартира недосталась зятю, для них проще будет составить с дочерью договор дарения.
Если цель в том, чтобы избежать в будущем борьбы родных за наследство, лучше выбрать куплю-продажу.
Очевидно, подарить объект недвижимости будет дешевое и выгоднее, нежели продать. Если оформлять, минуя нотариуса, стоимость сделки будет ещё ниже.
Если выбирать безопасный путь, то лучше будет купля-продажа. Для расторжения такого соглашения нужны веские основания.
П рактически каждый из нас рано или поздно сталкивается с необходимостью принятия решения о том, каким способом передать жилье детям или другим близким родственникам. Существует три самых распространенных способа: дарение, купля-продажа и наследование. Какой из них является самым удобным и выгодным?
ФИКТИВНАЯ КУПЛЯ-ПРОДАЖА
Сделка купли-продажи является самой распространенной операцией на рынке жилья. Согласно статье 549 Гражданского кодекса РФ определение договора купли-продажи недвижимости звучит следующим образом: по договору продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество за определенную плату. Естественно, в случае передачи квартиры таким способом между родственниками, речи о деньгах быть не может. Однако в данном случае существует масса нюансов, касающихся налогообложения.
Во-первых, продавец квартиры получает доход в виде стоимости квартиры. Даже если фактически деньги не передавались, стоимость жилья должна быть указана в договоре, соответственно бывшему собственнику квартиры придется заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Если квартира находилась в собственности матери менее трех лет, то налог в размере 13% будет платиться с суммы более 1 млн. руб. Казалось бы, нет ничего проще – указать в договоре купли-продажи меньшую сумму, и никаких налогов платить не нужно. Но обмануть фискальные органы не так-то просто. По словам Владимира Спасского, директора юридического департамента агентства недвижимости МИАН, сделка купли-продажи между родственниками может привлечь внимание налоговых органов, поскольку здесь имеет место заключение договора между взаимозависимыми лицами. На этом основании налоговики имеют право проверить правильность применения цены по сделке. «В случае выявления отклонения цены сделки в сторону повышения или в сторону понижения более чем на 20% от рыночной цены, налоговый орган вправе доначислить соответствующую сумму налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен», - цитирует эксперт пункт 3 статьи 40 Налогового кодекса РФ.
Во-вторых, сделка купли-продажи между родственниками делает невозможным получение имущественного налогового вычета покупателем. Согласно статье 220 НК РФ, покупатель, состоящий на основании Семейного кодекса РФ в отношениях родства с продавцом, не имеет такого права.
Еще один нюанс, который может заставить принять решение не в пользу этого варианта передачи жилья родственникам – это такое понятие как «совместная собственность супругов». Многие родители, которые задумываются над тем, чтобы передать квартиру своему замужнему/женатому ребенку, вряд ли выберут этот вариант, потому что в данном случае квартира будет являться совместно нажитым имуществом, и в случае развода супруг будет иметь право претендовать на половину квартиры. Впрочем, это не единственный вариант, когда проблемы могут возникнуть из-за сложных взаимоотношений внутри семьи. «Условно говоря, мать и дочь владеют квартирой в равных долях, и мать хочет передать свою долю другому ребенку, например, сыну, у которого нет квартиры. Если она не дарит ему эту долю, а продает, то по закону она должна сначала предложить купить эту долю дочери. Причем на тех же условиях, на которых она будет в дальнейшем заключать договор купли-продажи с сыном. И только если в течение месяца дочь не изъявит желания выкупить эту долю, то в этом случае можно смело продавать свою долю другим родственникам», - говорит Ольга Рыкова, директор юридического департамента компании Panorama Estate. Кроме того, могут испортиться отношения и между продавцом и покупателем. К примеру, если мать продает свою квартиру дочери, то она вполне может и дальше жить в ней. Но если дочь захочет продать квартиру, то мать никак не сможет помешать ей в этом. Более того, в соответствии со статьей 292 ГК РФ, переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Поэтому если вдруг отношения матери и дочери испортятся, то мать в любой момент может оказаться на улице.
ПОДАРОК ОТ ЧИСТОГО СЕРДЦА
Передача недвижимости по договору дарения не так распространена на рынке, как купля-продажа, однако для родственников она является более выгодной. По сути, все те минусы, которые были перечислены выше касательно продажи, в случае с дарением превращаются в плюсы. Во-первых, налоги. В соответствии со статьей 217 НК РФ, доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами одной семьи или близкими родственниками в соответствии с СК РФ. Семейный кодекс относит сюда супругов, родителей, детей, в том числе родителей-усыновителей и детей-усыновленных, дедушек, бабушек, внуков, полнородных и неполнородных (имеющих общих отца или мать) братьев и сестер. Если же речь идет о дальних родственниках, к которым относятся дяди, тети, двоюродные братья/сестры и так далее, то тут уже получателю «подарка» придется заплатить 13% подоходного налога. Причем до недавнего времени существовали разногласия насчет того, как начислять налог. «В договоре дарения чаще всего стоимость квартиры не указывается или указывается по оценке БТИ. Соответственно, раньше налоговые органы не могли понять, с какой суммы рассчитывать налог на дарение», - поясняет Ирина Шугурова, заместитель генерального директора «МИЭЛЬ-Брокеридж» по правовым вопросам. Ровно год назад, 9 октября 2008 года были внесены изменения в порядок расчета налога на имущество, полученное в порядке дарения: «Если физическое лицо получило в порядке дарения квартиру от другого физического лица, не являющегося членом семьи или близким родственником и в договоре дарения не указана стоимость квартиры, налоговая база для НДФЛ рассчитывается налогоплательщиком исходя из существующих на дату дарения цен на такое же или аналогичное имущество», - говорится в письме Управления федеральной налоговой службы по г. Москве.
Во-вторых, дарение гораздо удобнее с точки зрения взаимоотношений между родственниками. Если взять тот же пример с ребенком, состоящим в браке, то здесь родители могут быть спокойны – в случае развода бывший супруг не сможет претендовать на долю в квартире. Это правило вытекает из статьи 36 СК РФ, в соответствии с которой имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, является только его собственностью. В случае развода супруг не сможет требовать раздела квартиры. Правда, супруг после развода может потребовать возмещения вложений в ремонт квартиры, в том числе отстаивать это право в суде.
Есть в дарении и другие положительные моменты. «Гражданское законодательство дает дарителю определенные гарантии безопасности собственной жизни и здоровья, наделяя его законной возможностью отменить дарение, если одаряемый совершит покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников или умышленно причинит дарителю телесные повреждения. Гарантии также касаются и сохранности подаренной вещи: даритель вправе требовать отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью создает угрозу ее безвозвратной утраты», - рассказывает Сергей Лушкин, директор по продажам и маркетингу компании «Квартал-Эстейт».
КВАРТИРА ПОСЛЕ СМЕРТИ
Еще один распространенный способ передачи жилья в собственность родственников – это наследование. Какие плюсы и минусы есть у этого способа? Главный, и, пожалуй, единственный минус заключается в том, что переход жилья в собственность новому владельцу возможен только после смерти прежнего. При этом если наследодатель хочет отписать квартиру какому-то конкретному родственнику, то нужно составлять завещание у нотариуса, если же единственным наследником является ребенок, то наличие завещания не обязательно.
К плюсам можно отнести то, что, как и в случае с дарением, наследник будет единоличным собственником имущества, супруг ни при каких обстоятельствах не сможет претендовать на раздел такого имущества. Что касается налогообложения, то в настоящее время налог на имущество, полученное в порядке наследования, отменен, то есть платить не придется.
СРЕДНЕЕ АРИФМЕТИЧЕСКОЕ
Выбирать тот или иной способ передачи квартиры между родственниками нужно в зависимости от каждой конкретной ситуации. Если сравнивать их привлекательность исходя из тех плюсов и минусов, которые мы перечислили, то можно составить своеобразный рейтинг: наименее приемлемым вариантом является купля-продажа, более предпочтительный, но тоже нежелательный – наследство. Ну а лидер хит-парада – это дарение. Впрочем, эксперты отмечают, что в ближайшем будущем договор дарения может лишиться своей «желтой майки лидера». Ему на смену придет договор ренты, который является своеобразной компиляцией всех перечисленных вариантов. «Договор ренты предусматривает сделку купли-продажи квартиры на определенных обременяющих покупателя условиях, согласно которым покупатель обязуется содержать до конца жизни продавца и за бывшим собственником сохранятся право проживания в этой квартире до его смерти», - поясняет Ольга Рыкова. Этот договор обязательно заключается в нотариальной форме. Он также подлежит государственной регистрации. И в нем прописываются все условия, при которых продавец согласен продать эту недвижимость: начиная от размера ежемесячного содержания, до видов лечения, найма сиделки, проживание в этой или какой-то другой квартире и т.д. Основным плюсом данной сделки является то, что собственность переходит к новому владельцу сразу, но при этом права бывшего владельца защищены законом, что немаловажно, так как отношения между близкими людьми могут со временем сильно измениться. В выигрыше остаются обе стороны – один уверен в том, что у него есть в собственности эта квартира или дом, а другой уверен в том, что не останется на улице без куска хлеба.
(по материалам Urbanus.ru)
Не менее существенным отличием представляется допустимый субъектный состав сделок. Так, в купле-продаже могут лично участвовать любые субъекты права , которые наделены правоспособностью для заключения сделок (все, кроме недееспособных, малолетних лиц - ст. и ГК РФ). Что касается дарения, то кроме вышеуказанных ограничений к нему также применяются запреты участия для субъектов исходя из их профессиональной деятельности (п. 2, 3, 4 ч. 1 ст. 575 ГК), что продиктовано сущностью дарения.
Еще одним важным фактором при выборе способа отчуждения и приобретения имущества является правовой режим владения , возникающий у нового собственника. Так, при купле-продаже, в случае нахождения нового владельца имущества в браке, в отношении приобретенного имущества, согласно п. 1 ст. 256 ГК , возникает совместный режим владения этим имуществом, независимо от того, кем и на чьи средства оно было приобретено. Невозможность применения этого правила допускается лишь при наличии брачного контракта с соответствующими условиями . При дарении же, согласно п. 1 ст. 36 Семейного кодекса (СК) РФ, новый собственник владеет имуществом единолично .
Кроме того, определенную важность составляет и необходимость уплаты 13% НДФЛ (ст. и Налогового кодекса (НК) РФ). Она возникает при проведении обеих сделок, однако при купле-продаже обязанность ее уплаты возлагается на продавца, а при дарении - на одаряемого. Исключение составляет лишь дарение между близкими родственниками (п. 18.1 ст. 217 НК РФ), что к купле-продаже не применимо. Для нее, в случае владения имуществом (чаще всего недвижимым) более трех лет, применимы нормы налогового вычета (ст. 220 НК РФ) (кроме случаев купли-продажи между родственниками).
Дополнительно
Помимо этого, для дарения законодателем определен перечень причин, позволяющих расторгнуть сделку, уже после ее совершения, даже при соблюдении всех значимых условий (ст. 578 ГК), что недопустимо при купле-продаже.
Кроме стандартных реквизитов - даты, места наименования и обязанностей сторон - в этом документе обязательно должен быть обозначен предмет соглашения . В качестве него чаще всего выступают не изъятые из оборота вещи, однако могут выступать и имущественные права требования (передача права автора песни на получение гонорара от звукозаписывающей компании), а также освобождение от обязанности (прощение долга). Предмет должен быть конкретизирован договором , отсутствие такого прямого указания на конкретную вещь, право или способ освобождения влекут ничтожность договора (п. 2 ст. 572 ГК РФ). Кроме того, договором оговариваются условия, определяющие порядок передачи, ответственность за ненадлежащее использование, ограничения такого использования, также могут содержаться отлагательные или отменительные условия получения дара.
Одним из таких важнейших условий является предмет договора - товар, соблюдение которого предусматривает определение его наименования и количества (п. 3 ст. 455 ГК , п. 2 ст. 465 ГК). Ими могут выступать предметы материального мира, ценные бумаги или имущественные права.
Кроме того, распространенным условием является соблюдение качества товара , которое определяется договором (п. 1 ст. 469 ГК РФ) или пригодно для выполнения целей, для которых используется предмет такого рода (п. 2 ст. 469 ГК РФ).
Не менее важным условием является цена предмета , которая определяется соглашением сторон (кроме регулируемых государством). При отсутствии ее в договоре уплате подлежит цена, взимаемая за аналогичные товары (п. 3 ст. 424 ГК РФ).
Помимо того, обязательным условием действительности договора является указание обязанностей сторон , основными из которых является:
Она определяется, исходя из предмета, его стоимости и субъектного состава . Допустимы 3 формы:
Кроме того, некоторые договоры подлежат государственной регистрации (ст. и ГК РФ).
К плюсам отчуждения имущества путем заключения договора купли-продажи следует отнести:
К минусам сделки купли-продажи относят:
Дарение и купля-продажа - кардинально отличающиеся по своей сущности сделки , направленные на отчуждение имущества.
Дарение является безвозмездной, а купля-продажа - возмездной сделкой.
Оба договора в большинстве случаев заключаются устно, не требуют нотариальной формы и государственной регистрации, кроме случаев продажи или дарения недвижимого имущества, а также дарения благ стоимостью более 3000 рублей от имени юридических лиц и обещания дарения.
Приобретение имущества путем купли-продажи порождает режим совместной собственности.
Обе сделки облагаются НДФЛ , кроме случаев применения налогового вычета и дарения между родственниками .
Для дарителя законодателем определен перечень причин, допускающих отмену дарения, что не применяется в купле-продаже.
Дарение позволяет обойти правило права преимущественного приобретения.
Прикрытие купли-продажи сделкой дарения влечет недействительность соглашения о дарении и обязательность применения норм
zoomingfoto1712/Fotolia
Основным отличием договора дарения от купли-продажи недвижимости является его безвозмездность. В случае передачи по договору дарения встречной вещи договор является притворной сделкой, то есть ничтожным.
Преимущества договора дарения:
Основные недостатки договора дарения:
Преимущества договора купли-продажи:
Недостатки договора купли-продажи:
Таким образом, в каждом отдельном случае при отчуждении недвижимости по договору дарения или купли-продажи для выбора наиболее оптимального и выгодного варианта передачи в собственность необходимо учитывать ряд обстоятельств, например, наличие родственной связи, период нахождения в собственности, основание приобретения и т. д.
Выгода понятие растяжимое. При разных целях выгода разная. Можно понимать под «выгодой» удобство и юридические последствия сделки для текущего владельца квартиры или для будущего (у них будут разные «выгоды»). Договор дарения, как и договор купли-продажи, сделка двусторонняя. И то, что выгодно одному, может быть не выгодно другому.
Цель определяет выгоду. Например, целью может быть сокрытие дохода от продажи квартиры путем подмены ее договором дарения. Соответственно, и «выгода» здесь будет оцениваться с этой позиции. Целью может быть и оформление залога квартиры (в виде дарения или купли-продажи) при выдаче физлицом другому физлицу займа под нее. Целью может быть инвестирование в недвижимость и получение налоговых преференций.
Но рискнем предположить, что здесь речь идет только о налогах. То есть вопрос сводится к тому, при каком виде сделки дарении или купле-продаже придется платить меньше налогов и той, и другой стороне сделки. На это уже можно ответить вполне определенно.
В случае дарения квартиры близкому родственнику никаких налоговых последствий у обеих сторон сделки не возникает. Но если квартиру подарить постороннему лицу, то одаряемый попадает на налог НДФЛ: минус 13% от стоимости квартиры, так как, с точки зрения налоговиков, он получил солидный доход и должен заплатить за это налог государству. Даритель при этом, естественно, ничего не должен в бюджет, так как никакого дохода не получает. Кстати, к понятию «близкий родственник» закон относит следующих членов семьи дарителя: супруги, дети (в том числе усыновленные), родители, дедушки и бабушки, внуки, братья и сестры (в том числе сводные).
В случае купли-продажи квартиры ситуация обратная. Доход получает уже продавец, и должен с него уплатить те же 13% налога НДФЛ. Правда, государство предоставляет здесь продавцу целый ряд льгот по уплате НДФЛ в виде налоговых вычетов при продаже квартиры.
Размер налогового вычета для продавца зависит от того, сколько времени он владел квартирой и как эта квартира попала к нему в собственность. Например, если квартира находилась в собственности владельца более трех лет (или была куплена более пяти лет назад, по новым правилам), то при ее продаже налог для продавца будет равен нулю.
В остальных случаях продавец может уменьшить возникающую у него налогооблагаемую базу только на 1 млн рублей (налоговый вычет). С оставшейся суммы он обязан уплатить НДФЛ 13%.
Покупатель в случае купли-продажи, естественно, не платит налог. И даже наоборот, получает возможность частично вернуть себе НДФЛ, который он платит в бюджет со своих текущих доходов (в том числе со своей зарплаты).
Итак, можно обобщить: если сделка происходит между родственниками, то для обеих сторон выгоднее квартиру подарить (если, конечно, нет цели взять с родственника деньги). Если сделка происходит между посторонними людьми, то выгоднее квартиру продать, применив к ней налоговые вычеты.
Смотря о чьей выгоде идет речь. Если Вы являетесь владельцем квартиры, то с материальной точки зрения Вам выгоднее оформить дарственную, так как в случае продажи Вам придется заплатить подоходный налог (13% от суммы, указанной в договоре купли-продажи). С другой стороны, если одариваемый Вами человек не является Вашим ближайшим родственником, то налог в размере 13% от стоимости квартиры уже придется заплатить ему. Единственный случай, при котором налог платить не придется никому, это если Вы оформляете договор дарения на близкого родственника (первая степень родства).
Кроме того, у договора дарения есть дополнительные плюсы. Подарив жилье, Вы гарантируете, что оно при любом развитии ситуации останется в единоличной собственности одариваемого человека. При заключении же договора купли продажи возможна, например, ситуация, когда квартира станет его совместной собственностью с супругом (или супругой), и тогда, в случае развода, ее придется делить как совместно нажитое имущество.
Если Вы подарите квартиру, то при желании сможете остаться в ней жить (если укажете это условие в договоре дарения). А при оформлении договора купли-продажи недвижимости Вы можете потерять право на проживание, если новый собственник захочет снова ее продать (если Вы не являетесь лицом, имеющим право постоянного пользования приватизированной квартирой и не выписываетесь из нее по собственному желанию). И, в целом, сама процедура оформления дарственной проще, чем процедура оформления договора купли продажи.
Это часто встречающийся вопрос на юридических консультациях. У данных договоров разное предназначение, и не стоит один договор прикрывать другим. В праве такие договоры называются притворными.
В случае с договором купли-продажи, прикрытым дарением, и в случае с договором дарения, прикрытым куплей-продажей, могут наступить неблагоприятные для сторон последствия. К примеру: при совершении дарения, фактически прикрывающего договор купли-продажи, по которому переданы денежные средства продавцу, покупатель рискует не получить денежных средств от продавца при признании сделки недействительной. При этом он будет обязан вернуть продавцу приобретенное имущество. И другой пример: подписывая договор купли-продажи, под которым кроется договор дарения, недобросовестный даритель может оспорить договор купли-продажи как притворную сделку и доказывать, что денежные средства фактически не передавались и не могли быть переданы.
Дарение подразумевает под собой безвозмездную передачу права собственности. Купля-продажа это передача права за определенную сумму денег. Если дарение осуществляется между близкими родственниками, то отсутствует налог на дарение. Если постороннему человеку, то налог на дарение составит 13% либо от кадастровой стоимости недвижимости либо от суммы, указанной в договоре дарения (в зависимости от того, какая сумма будет больше).
Договор купли-продажи отличается тем, что продавец и покупатель могут проставить любую устраивающую их сумму. Стоимость оформления договора купли-продажи (если только он не нотариален) не зависит от суммы договора. Если продаваемый объект является общедолевой собственностью, то оформление обеих сделок как дарения, так и купли-продажи должно быть нотариально заверено. Стоимость услуг нотариуса рассчитывается по формуле и зависит от многих факторов. Но, в основном, она приближена к 0,5% от стоимости квартиры, указанной в договоре дарения или купли-продажи.
В случае умышленного занижения стоимости договора нотариус может рассчитать стоимость услуг в зависимости от оценочной или кадастровой стоимости объекта. Таким образом, стоимость оформления договоров дарения и купли-продажи примерно одинакова.
Могут возникнуть разные налоговые последствия, так как одаряемый облагается налогом, если не имеет льгот. А вот покупатель квартиры приобретает налоговую льготу на подоходный налог в размере 13% на сумму покупки, не превышающую 2 млн рублей. То есть если квартира приобретается за 2 млн рублей и более, то ее новый хозяин получит 260 тысяч рублей со своего оплаченного подоходного налога в течение нескольких лет.
Текст подготовила Мария Гуреева
