Часто случается так, что у одной квартиры сразу несколько владельцев. Они знают, что квартира находится в их долевой собственности, и, если нет конфликтов или необходимости как-то распорядиться своим имуществом, не особо вдаются в юридические подробности. Но на каком-то этапе все нюансы могут стать очень актуальными. Попробуем разобраться, в чем же отличие долевой собственности на квартиру от или, скажем, от собственности на комнату в квартире.
Долевая собственность отличается от общей совместной собственности тем, что часть каждого из владельцев данной недвижимости является четко определенной, однако все они сообща распоряжаются этим имуществом. Статья 288 Гражданского кодекса РФ четко указывает, что собственник имеет право на владение, пользование и распоряжение жилым помещением, которое ему принадлежит.
Права собственника названы в статье 30 Жилищного кодекса РФ, и сводятся они к тому, что:
Эти права одинаково принадлежат всем собственникам квартиры, которая находится в долевой собственности, и каждый имеет право проживать в ней и вселять в нее членов своих семей. При этом при продаже доли своей квартиры, сдаче ее в аренду, вселении в нее иных лиц приходится считаться с некоторыми ограничениями, прописанными в статье 246 ГК РФ. Там сказано, что распоряжаться имуществом, которое находится в долевой собственности, возможно только по соглашению всех владельцев. То есть свою долю может каждый, но для этого надо согласовать данный вопрос со всеми остальными собственниками.
Более того, прежде чем продавать свою долю постороннему лицу, ее владелец обязан убедиться в том, что другие собственники отказываются от своего права преимущественной покупки. Ошибку делают те, кто предлагают своим сособственникам купить свою часть по слишком высокой цене. Дело в том, что после этого дешевле продавать ее другим людям они уже не имеют права. Согласие или отказ других собственников жилья должны быть обязательно оформлены в письменном виде.
Когда же одним из владельцев планируется сдача квартиры в аренду, другие собственники жилья должны дать на это письменное согласие. На принятие решения законодательством им отводится месячный срок.
Часто долевую собственность на квартиру путают с частной собственностью на комнату или же квартиру в многоквартирном доме. На самом же деле, как гласит статья 36 Жилищного кодекса РФ, на праве общей собственности принадлежат общие территории, не являющиеся частями квартир и обслуживающие больше одного помещения в доме. Это и лестницы, и подвалы, и лифты, и технические этажи, и чердаки, и санитарно-техническое оборудование, и так далее. Кроме того, к общей собственности жильцов многоквартирного дома относится также земельный участок, где находится этот дом и объекты, предназначенные для обслуживания дома и располагающиеся на этом участке.
Что же касается собственника доли в праве собственности на квартиру, у него все же немного меньше прав, чем у человека, являющегося владельцем всей квартиры, или у хозяина комнаты в . Те, кто единолично владеют квартирой, могут ею распоряжаться без чьего-либо согласия на это. Им нет нужды кого-то обязательно об этом уведомлять. А вот собственники комнат в коммунальных квартирах все же обязаны это делать, поскольку им также принадлежит право общей долевой собственности на места общего пользования (например, кухня, коридор, санузел). Поменять, продать или сдать в аренду свою комнату в коммуналке можно лишь, получив согласие соседей. Но если жилец коммуналки может распоряжаться только своей комнатой, если он ею владеет единолично, то собственник части в отдельной квартире имеет возможность распорядиться долей от всей квартиры.
Конфликты между собственниками долей в квартире - к сожалению, не такая уж редкость, и часто они выливаются в решение одного из совладельцев жилья любыми путями отделиться от тех, с кем делить территорию стало невозможно. В таком случае можно пойти по одному из трех путей:
Как показывает практика, продажа доли в на жилое помещение чревата многими сложностями. У нового владельца части квартиры могут возникнуть те же проблемы, что и у продавца этой доли, если, конечно, ее не приобрели представители второй конфликтующей стороны. Из посторонних же людей мало кому захочется вселиться в проблемную квартиру. Вот и приходится свою часть продавать по очень низкой цене.
Оптимальный вариант - ссылаясь на статью 252 Гражданского кодекса РФ, потребовать выдела своей доли из общего имущества. Это означает, что за человеком признается право частной собственности на отдельное изолированное помещение - например, на одну из комнат в квартире или в частном доме.
Правда, принудительный выдел доли в натуре предусмотрен законодательством не во всех жилых помещениях. Для этого должна быть еще и техническая возможность поделить все подсобные помещения, а также отдельный вход, что в условиях многоквартирного жилого дома вряд ли реально. Поэтому в таких случаях, по просьбе истца, суд определяет порядок пользования имуществом, и становится понятно, кто и какой комнатой пользуется.
Можно еще заключить с другими собственниками жилья соглашение о реальном выделе доли , на основании которого и пользоваться имуществом, что очень нелегко, когда конфликт уже разгорелся, и все решения принимаются эмоционально.
По большому счету, каждая ситуация имеет свои нюансы. Поэтому желающим распорядиться своей долей в общей собственности непременно стоит проконсультироваться с хорошим юристом, специализирующимся на жилищных вопросах.
Приобретать объект недвижимости в собственность можно различными методами: приватизировать, вступать в кооперативы жилищно-строительного типа и выплачивать пай полностью, вступать в наследство и иными способами. Можно приобретать в собственность жилплощадь в неограниченном количестве. Поговорим в этой статье о правах собственника доли в квартире .
У собственника имеется право владения, распоряжения и пользования принадлежащей ему квартиры. Это обозначает, что собственник может:
Собственник должен нести бремя содержания этого помещения, оплачивать:
Также владелец обязан поддерживать квартиру в надлежащем состоянии.
Распоряжение имуществом, которое располагается в долевой собственности, производится по обоюдному согласию всех ее участников.
Продавец доли должен уведомить в письменном виде остальных участников долевой собственности о намерении продажи собственной доли постороннему лицу, а также сообщить стоимость и иные условия продажи.
Если же другие участники долевой собственности будут против покупки либо не приобретут продаваемую долю в праве собственности на объект недвижимости в течение 1-го месяца со дня извещения, продавец вправе продать долю любому лицу. И при этом осуществить продажу он уже может по наиболее высокой, но не по более низкой стоимости.
Важно! Во время продажи доли с нарушением преимущественных прав приобретения любой иной участник долевой собственности вправе в течение 3-х месяцев обратиться в суд с переводом на него прав покупателя.
Сособственник имеет право преимущественной покупки в момент продажи одним из них доли только постороннему лицу. Если желание изъявили купить долю несколько сособственников, право выбора покупателя уже предоставляется продавцу.
Важно! Если же осуществляется отчуждение вещи не путем подписания договора купли-продажи либо соглашения мены, а по другому типу договора (например дарение), отпадает право иных сособственников на преимущественную покупку отчуждаемой доли.
Сособственник не имеет права преимущественной покупки, и в этом случае доля отчуждается с требованием пожизненного содержания отчуждателя.
Законодательством предусмотрен раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и определение из него доли (статья 252 ГК РФ). Требовать выдела доли вправе каждый сособственник, а также кредитор участника долевой собственности (статья 255 ГК РФ). Кроме того, если имущество разделили в натуре без соразмерного ущерба его хозяйственному значению, выделяющийся приобретает долю из общего имущества в натуре. Когда имущество не разделено в натуре, то выделяющийся собственник может получить денежную компенсацию.
Важно! Если собственник доли хочет сдать квартиру в аренду, от собственников иных долей в данной квартире необходимо будет получить согласие в письменном виде, либо в форме отдельной бумаги, либо в виде отметки о согласовании соглашении аренды с иными собственниками жилья на тексте самого договора с их подписями.
ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует - напишите в форме ниже.
Владение общей собственностью – частый случай в юридической практике. Сам по себе этот факт ничем не примечателен до тех пор, пока не приходит момент распорядиться такой квартирой в целом или долей в ней.
При этом необходимо не только прийти к согласию всем собственникам, но и провести сделку в соответствии с законом.
С правовой точки зрения продажа доли в квартире или в целом долевой собственности – непростая сделка с недвижимостью, имеющая ряд нюансов. Объясняется такое положение наличием нескольких собственников, у которых могут быть разные интересы. Для реализации сделки необходимо компромиссное решение с учетом мнений всех дольщиков.
Согласно Гражданскому кодексу РФ: квартира находится в долевой или совместной собственности, если принадлежит двум и более лицам. Долевое имущество возникает в следующих случаях:
Понятие доли несколько эфемерно, очень сложно на практике определить ее границы в квартире и поставить запрет на пользование ею другими жильцами. Поэтому документально имеется в виду не физическая доля в собственности, а только право на долю, выраженную в дробных величинах (½, 1/3, 1/10 и т.д.).
На практике каждый собственник квартиры имеет право пользоваться ей. Обычно устанавливается режим пользования жилым помещением добровольно или принудительно по суду. Для каждого участника выделяется комната либо ее часть, предусматривается график посещений кухни и санузла, а пользование прихожей и балконом предполагается совместное. Оплата коммунальных платежей при наличии общего неразделенного счета будет совершаться участниками, исходя из равных долей.
Продать долю в квартире редко удается в соответствии с законом и без проблем. Такая сделка не может быть осуществлена быстро, да и продавцы нередко вынуждены снижать цены на долевую собственность. Немного найдется желающих жить в одной квартире с посторонними людьми.
Сделка с долевой собственностью возможна только при наличии согласия на то всех собственников жилья. Прежде чем продать долю в квартире посторонним лицам, необходимо сначала предложить другим собственникам преимущественное право выкупа данной доли (статья 250 ГК РФ).
Владелец доли обязательно должен получить согласие других собственников, либо их отказ. Если принято решение продажи жилья третьим лицам, то цена на него и условия продажи должны быть теми же самыми, какие были предложены другим собственникам.
При нарушении данных условий, собственники могут через суд потребовать прав перевода прав по на себя. Срок исковой давности – три месяца с момента получения собственником информации о нарушении своего преимущественного права.
В действительности же часто дольщики не могут договориться друг с другом и создают ситуации препятствия сделке. Например, собственник может запросить за свою долю необоснованно завышенную цену, а другие жильцы могут скрываться от получения уведомления и т.д.
Иногда все собственники, кроме одного, хотят продать общую квартиру и разделить денежные средства между собой. Если речь идет о доле малого размера, а ее собственник не заинтересован в пользовании квартирой, то такую долю можно выкупить принудительно.
Соблюдение преимущественного права покупки доли предполагает соответствующее предложение другим собственникам. Передача уведомления об этом подтверждается одним из способов:
В первом и втором случаях происходит продажа доли в квартире одному из собственников, либо посторонним гражданам. Если другие собственники покупать квартиру не хотят, от них должен быть получен письменный нотариально заверенный отказ.
Третий вариант требует уточнения. Если собственники уведомление получили, но в течение 1 месяца не ответили на него, то продать долю можно другим лицам. В дальнейшем при регистрации перехода права в Росреестре придется предъявить доказательства, что уведомление было отправлено.
В ситуации, когда уведомление получено не было, собственник также может продать свою часть, но тогда дольщики, узнав об этом, в течение 3-х месяцев могут оспорить сделку в суде. Конечно, нужно учитывать, что игнорирование получения уведомления может быть и умышленным.
Если компромисс с собственниками невозможен, вполне реально продать долю другим лицам, обойдя преимущественное право. Существуют правовые способы решения этой проблемы, правда, сопряженные с некоторыми рисками:
Продавцы своих долей готовят для сделки следующую документацию:
С доходов, предполагающих получение прибыли, необходимо выплатить налоговые отчисления в пользу государства.
Но в случае продажи недвижимости от налога может быть освобожден собственник, владеющий имуществом на протяжении трех лет (с 2017 г. – пяти лет).
Если налог заплатить все-таки необходимо (он составляет 13 % для резидентов РФ и 30 % для нерезидентов), то можно получить имущественный вычет (только для резидентов).
Это та сумма, на которую может быть уменьшена стоимость квартиры или доли в ней при исчислении налога. По закону налоговый вычет равен доходу, но не может быть более 1 млн рублей.
Существует два варианта расчета налогового вычета для продажи долевой собственности:
В ситуации, когда перед собственником стоит задача продажи своей доли в общей квартире, нужно обязательно учитывать ряд моментов:
Реализация права продажи доли в общей собственности требует от владельца юридических знаний, соблюдения моральных норм и немалого терпения. В сложных ситуациях, несмотря на возможность обхода некоторых правовых препятствий, следует помнить, что стратегия действий в согласии с законом – самая выигрышная.
На нашем сайте вы можете задать абсолютно любой интересующий вас вопрос юристу или адвокату независимо от тематики и сложности обращения. Объединив юристов-профессионалов, оказывающих бесплатные юридические консультации, и людей, которые ищут ответы на вопросы правовой тематики, мы стали незаменимым помощником для тысяч людей по всей стране. Онлайн юридическая консультация - это удобный способ получить необходимую информацию по всем юридическим вопросам и практические советы по их решению.
В силу положений части I статьи 48 Конституции Российской Федерации каждому гражданину гарантирована квалифицированная юридическая помощь. Все юридические консультации проводятся в рамках Федерального закона №324 от 21 ноября 2011 года "О бесплатной юридической помощи".
Купить или продать квартиру - ответственная задача. Особенно внимательно относитесь к подготовке документов, если квартира находится или приобретается в долевой собственности. Задумались, как оформить документы по сделке? Вам поможет эта статья.
Рассмотрим первый случай
В период брака часто осуществляется покупка квартиры в долевую собственность.
Предупредим о сложностях, с которыми связана покупка жилья в долевую собственность супругов.
Возникает коллизия закона. Семейный кодекс гласит: имущество, которое нажили муж и жена, становится совместной собственностью. Исключение: по договору между мужем и женой устанавливается долевая собственность.
Совет: если в вашей семье принято решение сделать покупку в долевую собственность, оформляйте брачный договор. Брачный договор - это не пустая формальность, а соглашение, которое позволит избежать споров о том, за кем останется квартира в случае развода. В брачном договоре советуем детально обговорить важные моменты, касающиеся раздела квартиры.
Да, можно. Росреестр регистрирует сделку, поскольку регламентом регистрационных органов не предусмотрено представление про сделку брачного договора.
В регистрационной службе право собственности зарегистрируют в любом случае.
Покупка жилья - это радостное событие, но затратное. Поэтому вопрос о том, сколько составляет налоговый вычет при покупке квартиры — является актуальным.
Налоговая разъяснила: После покупки квартиры в общую долевую собственность вычет получает каждый собственник. Но, только, если сможет подтвердить расходы. Установлено ограничение: не больше двух миллионов составляет вычет для каждого покупателя. (Письмо ФНС от 30 марта 2016 г. № БС-3-11/1367@).
Можно ли получить налоговый вычет , если купить квартиру у близкого родственника? Покупка у близких родственников — заманчивая сделка, можно выгодно договориться о цене. Но вычет при покупке у близких родственников, например, у родителей, детей, супруга — не предоставляется (пункт 5 ст. 220 Налогового кодекса).
Суды отказывают в предоставлении налогового вычета при покупке у близкого родственника - Апелляционное определение Оренбургского обл. суда от 7 апреля 2016 г., дело № 33-2670/2016.
Рассмотрим другой распространенный случай: продажа квартиры, на которую оформлена общая долевая собственность. Нередко собственниками квартиры является несколько человек.
Важно, чтобы все собственники дали согласие на сделку письменно. Таким образом, вы обезопасите сделку и избежите притязаний бывших собственников на квартиру.
Продажа квартиры, на которую оформлена общая долевая собственность, имеет нюансы.
В противном случае сделка не будет иметь законной силы (п. 1 ст. 246 Гражданского кодекса).
Как правильно выразить это согласие?
Необходимо, чтобы каждый участник подписал соглашение на продажу. Если оно не заключается, то все участники должны лично поставить подпись под договором.
Для этого воспользуйтесь услугами оценщика или проведите сравнение рыночных цен на жилье в вашем регионе. Заключение оценщика понадобится, если сделка будет оформляться в ипотеку.
Сделать это можно самостоятельно по объявлению через различные сайты или воспользоваться услугами агентства недвижимости.
Какие документы потребуются? Перечень установлен статьями 16 и 17 Закона о гос. регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Среди них: документы, подтверждающие переход жилья в вашу собственность, подтверждения прав на долю, которые имеет каждый участник общей долевой собственности, выписка из домовой книги, сведения БТИ.
Расписаться лично или оформить доверенность, заверить у нотариуса на право подписи одного из участников от лица остальных.
Комната выгоднее и меньше затрат, чем квартира, поэтому комнаты становятся привлекательным объектом для собственности. Несмотря на то, что сумма сделки меньше, чем при приобретении дома или квартиры, хлопот с документами достаточно.
Как избежать проблем при покупке комнаты? Нужно следовать букве закона и соблюдать формальности. Тогда не возникнет оснований оспорить сделку.
При продаже комнаты нужно понимать, что другие собственники имеют преимущественное право покупки (п. 1 ст. 250 Гражданского кодекса).
Если это правило нарушить, есть риск, что другие собственники начнут оспаривать сделку и претендовать на перевод прав покупателя на себя (п. 3 ст. 250 ГК).
Поэтому, чтобы проблем со сделкой не возникло нужно обязательно известить других собственников о продаже доли.
В суде это укрепит вашу позицию, в случае, если другие владельцы захотят оспорить сделку. Так Воронежский обл. суд признал продажу комнаты состоявшейся сделкой, поскольку в деле имеются заказные письма с уведомлением, подтверждающие направление извещений другим собственникам (Апелляционное определение от 16 декабря 2014, дело № 33-6591).
В противном случае у суда будут все основания отменить сделку. Так, Центральный рай суд Хабаровска перевел права покупателя на истца, потому что комната была продана за большую сумму, чем указано в извещении о продаже (Решение по делу №2-2454/2013 от 22 мая 2013).
Со сделкой торопиться не стоит, чтобы не возникло проблем с другими собственниками. Абзац 2 пункта 1 ст. 24 Закона о гос. регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним установил месячный срок ожидания ответа от других собственников. Если согласия на сделку не поступило, то комнату можно спокойно продавать другому покупателю.
По закону это делать не обязательно, но отказ, заверенный нотариально, гарантирует, что сделка будет безопасной и ее нельзя будет оспорить.
Остались вопросы, связанные с оформлением прав на недвижимость? Помогут юристы сайта "33 Юриста. ру". Юристы расскажут обо всех подводных камнях в законодательстве, разъяснят, что означает преимущественное право покупки. Отличное знание закона и богатый опыт станут залогом успешной сделки.
И предполагает наличие у собственника беспрепятственных прав владения , пользования и распоряжения своим имуществом (в данном случае – квартирой ). При условии, если действия собственника не нарушают закон и права других людей.
Фактом наличия у кого-либо права собственности на квартиру является электронная запись в , а подтверждением этого факта является выписка из этого реестра, или бумажное .
На право собственности может быть наложено , которое запрещает владельцу квартиры некоторые действия со своей собственностью. В частности, обременением является .
Квартира может находиться в собственности как одного человека, так и в собственности нескольких человек.
Если с собственностью одного все более-менее понятно – индивидуальная , то с собственностью нескольких лиц могут быть варианты: она может быть общей совместной или общей долевой (Откроется в новой вкладке.">ст. 244 ГК РФ).
Вид собственности указан в Титуле на квартиру, а также в . От вида собственности на квартиру зависят права и возможности ее владельцев по распоряжению этой квартирой.
Это случай, когда квартирой единолично владеет один человек. Он же ей и распоряжается. Он и указан в Титуле или в Выписке ЕГРН на квартиру.
Правда, это не исключает наличия других прав (например, ) у (членов его семьи, например ). Такие персонажи не имеют отношения к собственности, и не влияют на распоряжение недвижимым имуществом, но фактически создают обременение (в виде своего права проживания ) при продаже квартиры.
Это случай, когда квартирой одновременно владеют два или несколько человек, причем их доли владения в общей собственности не определены, и считаются равными, другими словами это — общая собственность без определения долей .
Тогда все собственники указаны в Титуле / Выписке ЕГРН на квартиру и имеют одинаковые права на владение , пользование и распоряжение этой квартирой (Откроется в новой вкладке.">ст. 253 ГК РФ).
При продаже квартиры все ее владельцы действуют совместно, выступая как один собственник, единой стороной , и полученные от продажи деньги тоже должны поделить между собой поровну.
Титул на квартиру при общей долевой собственности выдается (точнее, выдавался до июля 2016 года ) каждому собственнику в отдельности. Этот собственник указан на лицевой стороне Титула . На оборотной стороне Титула указаны остальные участники долевой собственности (с указанием их долей в праве ).
Образец Свидетельства о праве (долевая собственность):
Может возникнуть при любом виде приобретения квартиры в собственность (приватизация, наследство, покупка, и т.п. ), если в момент приобретения квартира была поделена на доли (идеальные или реальные ), и передана в собственность «по частям».
Например, семья может , и указать в договоре, что квартира приобретается в равных долях на мужа, жену и ребенка.
Может также возникнуть из общей совместной собственности – на основании отдельного нотариального соглашения между собственниками, брачного договора между супругами, либо на основании решения суда.
Владелец доли (как идеальной, так и реальной ) в общей долевой собственности на квартиру может распоряжаться ею по своему усмотрению: продавать, дарить, завещать и т.п. (Откроется в новой вкладке.">ст. 246 ГК РФ). Но в случае продажи, он должен учитывать этой доли другими собственниками (владельцами остальных долей ).
«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.">ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне ).
