Редакция RegionalRealty.ru
30264
19
Несмотря на постоянные перепады курса доллара и евро, недвижимость считается одним из самых стабильных средств вложения денег, поскольку она практически не теряет в цене. Многие вкладывают в нее деньги для последующей перепродажи или для сдачи жилья в аренду. Чтобы сделка по продаже в нынешний период прошла без проволочек, мы подготовили эту статью. Обратились к риэлторам-экспертам и получили рекомендации.
Фото с pixabay.com
В период кризиса больше всего страдает элитный сегмент недвижимости. Квартиры этого фонда быстрее теряют в спросе и в стоимости. Продают такие объекты, как правило люди, для которых это является своего рода бизнесом, а сами сделки подобного рода считаются очень важными. Если вспомнить предыдущий экономический кризис в нашей стране, то можно также остановиться на элитном жилье, спрос на которое упал до предела. В 2008–2009 году элитная недвижимость предлагалась со значительными скидками, после чего рынок такого жилья стал полностью замороженным.
По последним данным в период кризиса жилье подорожало. Если брать данные по Москве, то средний показатель роста цен на жилье составляет 10%. На жилье эконом-класса цены поднялись практически на 15%.
Мнения экспертов относительно причин роста цен разделились. Комментарий следующего эксперта показывает, что кризиса, как такового, на рынке недвижимости нет. Работа агентов идет в прежнем режиме, а спрос на недвижимость обещал быть более интенсивным, но этого не произошло. Отсюда и складывается мнение о наступившем экономическом кризисе.
Антон Учитель Руководитель АН «Мистер ДОМ»
Как писали наши дорогие А. и Б. Стругацкие, «нашему народу не нужны нездоровые сенсации». Поговорить о кризисе можно, но кризиса, по крайней мере, на рынке жилой недвижимости нет. И не предвидится. Все почему-то ждали либо ажиотажа, либо кризиса. И что же? Раз ажиотажа нет, значит - кризис? Вовсе нет. На рынке жилой недвижимости нормальная рабочая атмосфера, которая требует от специалиста качественной вдумчивой работы и материальных вложений в продвижение объектов. Да, был перед Новым годом и ажиотаж в сфере продажи новостроек, когда не успевали подписывать ДДУ, а регпалаты отказывались принимать на регистрацию пакеты по 30–60 договоров. Но этот психоз был кратким.
Сейчас работа идет полным ходом. Так что до кризиса на рынке жилой недвижимости пока далеко. Кризис начинается с головы. И он сейчас в тех головах, которые привыкли хватать на грош пятаков. Это слабое звено, которое потихоньку покидает нашу интересную игру, потому что не умеет работать со вкусом и по-настоящему. Сейчас все громче и громче начинает звучать тема о возвращении лицензирования деятельности брокеров по недвижимости. Это еще более улучшит ситуацию на рынке.
Несмотря на мнение эксперта, падение спроса на недвижимость есть, хоть и не критичное. То, что многие люди потеряли возможность приобретать жилье, которое еще в 2014 году было для них доступно - это факт, который и вызван кризисом экономики в нашей стране.
Намного сложнее быстро продать дачу . В кризис неклассические формы собственности не так ликвидны.
Также многие люди стремятся купить жилье именно сейчас, поскольку сильно возросла ставка по ипотеке. Это легко объясняется. Есть определённая категория жителей нашей страны, которая долгое время планирует покупку собственного жилья. За это время многие могли накопить денег на первоначальный взнос по ипотеке. Как только ставки по кредиту на жилье подскочили, эти люди быстрее побежали оформлять этот кредит, боясь того, что ставки станут еще выше. Многие банки воспользовались этим.
По предварительным прогнозам экспертов, кризис может пойти на спад уже в следующем году, поэтому и цены на жилье должны упасть. Поэтому многие люди стараются продать жилье именно сейчас, в период кризиса, когда их наибольшим образом устраивают цены на жилье. Повезло особенно тем, кто успел купить рентабельный объект еще до кризиса. Теперь же они могут продать его существенно дороже. Так что можно считать, что кризис вполне динамично сказывается на девелоперах и инвесторах.
На самом деле, кризис просто слегка меняет правила подхода к клиенту. Продажи и спрос на жилье могут и не измениться на определенных сегментах рынка. При этом главное - это иметь наиболее широкое представление об этом сегменте. Риэлтору важно знать его сильные и слабые стороны.
Если вы планируете заработать на продаже недвижимости, то надо рассматривать новостройки. Это более современное жилье, со свободной планировкой, новыми коммуникациями. Более того, новостройки строятся в последнее время в новых микрорайонах, где особенно развита инфраструктура. Если приобрести квартиру, которая будет сдана в следующем году, то после ее продажи, даже без проведения ремонта, можно заработать примерно 30% от стоимости такого жилья. Естественно, этот показатель средний, но его точность зависит от конкретно взятого объекта.
Если вы планируете просто сменить квартиру, то рассматривать следует вторичный рынок. Квартиры здесь подорожали не существенно, поскольку многие люди в кризис стремятся избавиться от своей недвижимости на вторичном рынке.
По поводу того, как обстоят дела со сделками по недвижимости в период кризиса, мы поинтересовались у опытного риэлтора.
Агентство недвижимости "ХИРШ", Нижний Новгород
Каковы перспективы рынка недвижимости столицы и регионов России в период кризиса? Стоит ли продавать жилье сейчас, и если нет, то когда можно будет, по вашему?Итак, по прогнозам экспертов, «заморозка» на рынке недвижимости будет продолжаться еще некоторое время. Основными участниками рынка недвижимости выступают граждане, которых жизненные обстоятельства вынуждают совершать сделки с жильем. Менее активно ведут себя инвесторы, у которых даже в кризис осталась возможность расширять свои квадратные метры. Как поведут себя продавцы жилья, предусмотреть практически невозможно, поскольку из-за нестабильности в экономике страдает и устойчивость предложений с их стороны. Также наши эксперты советуют тем, кто все же планирует продавать недвижимость в период кризиса, не делать этого самостоятельно. Не всегда можно предугадать дальнейшее положение рынка жилых объектов. И только эксперты в этой области обладают полной информацией по состоянию рынка.
- Любой кризисный период предполагает бережное отношение людей к деньгам и росту контроля за своими расходами. Поэтому в ближайшей перспективе прогнозирую дальнейшее снижение активности на рынке недвижимости. Не до нуля, конечно, жизнь продолжается, но те, кто подзаработал на кризисе будут ждать ценового дна, а кто потерял - тому не до квартирного вопроса. Альтернативные сделки будут проходить, но рост цен заставляет считать расходы на другие хлопоты (ремонт, мебель, техника).
Продажа жилья всегда предполагает достижения какой-то другой цели. Если эта цель - приобретение нового (расширение площади или, наоборот, уменьшение и получение разницы для покрытия долгов) жилья, то сейчас или потом - разница невелика. Если цели другие, то всё зависит от обстоятельств. Цены сейчас смотрят вниз и горизонт падения труднопрогнозируемый. Но в долгосрочной перспективе недвижимость всё равно является наиболее ценным вложением.Назовите основные категории лиц, которые приобретают жилье в период кризиса
- Во-первых, это категория, кому необходимо разъехаться, съехаться, поменять место жительства, уменьшить жилплощадь (ипотечники) и пр. Во-вторых, люди с достатком, позволяющим инвестировать. Они могут нести расходы на содержание недвижимости. Эта же категория может себе позволить расширение жилплощади, изменение статуса жилья (квартира на дом, дом на замок и т. д.).Существует ли спад активности со стороны продавцов жилья в период кризиса? Если есть, то можно ли это изменить, мотивировать продавцов и покупателей?
- Поведение продавцов в такие периоды крайне нестабильно: то приостанавливают продажи, то взвинчивают цены, то торопятся поскорее найти покупателя, одним словом, нервничают. И есть с чего. Кто видел в продаже источник денег для вложения во что-то другое, кроме недвижимости, считали эквивалент в долларах. И только сейчас стали успокаиваться, смирившись с неизбежностью. Нельзя сказать, что поведение продавцов имеет постоянный вектор в период кризиса. Многие заняли выжидательную позицию, хотя доля тех, кто хотел бы продать инвестиционные объекты (готовые квартиры, доли в новостройках) растет.Какое жилье выгодно продавать в период кризиса, а какое - нет?
- Смотря в какой период кризиса. В начальный, когда на рынке неразбериха и непонимание перспектив, хорошо уходит жилье с большими габаритами. За счет большого количества кв.м, оно достаточно дорого, но именно это помогает найти своего покупателя. Хотя и меньшие площади, и особенно новостройки, тоже пользуются повышенным спросом. Когда кризис выходит из зоны турбулентности, то действуют обычные правила рынка - нужны недорогие однушки, двушки, малогабаритные квартиры-студии и бюджетное загородное жильё.Какие советы бы вы дали тем, кто хочет продать жилье по наиболее выгодным для себя условиям?
- Прежде всего, советую контактировать со специалистами на рынке недвижимости. От них можно узнать текущую ситуацию и попытаться спрогнозировать ситуацию на будущее. Риэлтор всегда подскажет, что надо сделать и как, чтобы выставить в максимально выгодном свете ваш объект недвижимости и умело отстоит лучшую для вас цену. Если же хотите самостоятельно «прощупать» рынок на предмет выгодности сделки на текущий момент - подайте объявления на пару сайтов и печатные издания. Очень скоро вы придете к тому, что в продаже нужен помощник и это будет важный шаг к выгодной для вас сделке.
В текущем году ситуация в российской и в мировой экономике складывается неоднозначно, что беспокоит собственников недвижимости. Выгодно ли сейчас продавать квартиру или лучше запастись терпением до лучших времен? Этот вопрос занимает умы многих граждан. Особенно остро на ситуацию реагируют инвесторы, которые разместили свои сбережения в недвижимых объектах. В данной статье будет освещена ситуация на российском рынке недвижимости и перспективы её изменения.
Падение курса рубля вызывает панические настроения в обществе, поскольку это первый признак надвигающегося кризиса. В экономике уже начали расти цены, но вот недвижимость находится в неоднозначной ситуации:
Получается, что даже прельщенный высокими ценами продавец с трудом найдет покупателей для своей квартиры. Рост предложения на фоне снижения спроса рано или поздно собьет цены.
Существует три распространенные, но кардинально отличные друг от друга точки зрения, относительно развития ситуации на рынке недвижимости России (как и три варианта того, что будет с рублем):
На фоне столь противоречивой ситуации все меньше людей верят в надежность недвижимости, как актива. О том, когда закончится кризис, и как долго он продлиться мало, кто берется судить. Тем не менее, многие эксперты опасаются повторения сценария 2008-2009 годов.
Много вопросов вызывает и , который начал действовать с 1 января 2015 года. В этом свете решать вопрос с продаваемой недвижимостью следует в текущем году.
Эксперты, которые изучают российский рынок недвижимости, дают такие рекомендации гражданам, желающим продать свою недвижимость в 2018 году:
Учитывая сложившуюся ситуацию, квартиру можно будет продавать в 2018 году в следующих случаях:
Причем продать квартиру в таких ситуациях лучше, как можно скорее: в течение конца 2018-начала 2019 года. Во всех остальных случаях от сделок с недвижимостью лучше воздержаться, поскольку можно потерять порядка 15% стоимости.
Крайне невыгодной представляется сделка, в рамках которой гражданин продает свою квартиру, а затем размещает средства на банковский счет с целью воспользоваться ими позже. Квартира, в любом случае, останется востребованным активом и после кризиса вернет свою стоимость, а вот вырученные средства быстро обесценятся, особенно на фоне нынешнего падения курса национальной валюты.
Следует отметить, что в связи с активным строительством, которое ведется ныне в большинстве городов России, спрос на квартиры в новостройках сохранится. В то же время в кризисные годы на вторичном рынке жилья предполагается затишье. Однако это не повод поскорее избавляться от квартиры в последние дни уходящего года: после преодоления кризиса ситуация вернется в прежнее русло.
При всех имеющихся доводах можно однозначно утверждать одно: если в ближайшее время у владельца недвижимости нет острой необходимости в больших суммах денежных средств и в улучшении жилищных условий, со сделкой по продаже квартиры ему лучше повременить. Рынок недвижимости весьма цикличен: за спадом последует подъем, а значит, в посткризисный период жилье, скорее всего, удастся продать дороже.
Вы задались вопросом о том, стоит ли сейчас продавать квартиру или другую недвижимость при ослаблении рубля в 2019 году? В нашей статье собраны несколько мнений по этому поводу, с которыми вам стоит ознакомиться.
Итак, если у вас в собственности есть какая-либо жилая или тем более коммерческая недвижимость , то большинство экспертов вам скажут о том, что сейчас не самое лучшее время для продажи. Давайте выясним причины такого совета.
Наверняка многие из вас слышали, что в 2017 году значительно поднялись ставки по ипотеке благодаря окончанию программы гос.поддержки. Не вдаваясь в долгие рассуждения, перейдем к сути: для обычных потребителей это означает повышение процентов, ежемесячного платежа и переплаты. Подробности — .
Еще в 2016 году многие россияне пользовались мерами государственной поддержки, которая заключалась в частичном субсидировании процентов по договору, и покупка недорогого жилья в пределах 3 миллионов была более чем доступна. Сейчас же такой программы нет, и очень немногие соглашаются кредитоваться под 10-12% с огромной переплатой.
И если раньше у вас были покупатели , которые предлагали купить ваш дом, квартиру или иное помещение за кредитные средства, то сейчас такие покупатели исчезнут. Им просто будет невыгодно брать ипотеку, ежемесячный платеж для многих будет непосильным.
Если будут понемногу исчезать покупатели-заемщики, то и весь спрос в целом будет снижаться. Это приведет к тому, что застройщики и другие владельцы недвижимости будут вынуждены снижать цены на жилье, чтобы хоть как-то привлечь покупателей.
Соответственно, даже если вы найдете покупателя, то вполне может сложиться такая ситуация, что вы заключите сделку или с минимальной прибылью для себя, либо вовсе с ее отсутствием. Поэтому с этой точки зрения продажа недвижимости сейчас нерентабельна.
Однако есть и другое мнение экспертов, которое заключается в следующем: люди подвержены сейчас панике, они стремятся сохранить свои средства и многие захотят вложить их в недвижимость. Поэтому если сыграть на этой волне и сделать хорошую рекламу вашему объекту купли-продажи, то на этом можно неплохо заработать.
И если вы решитесь идти именно по второму варианту, то продавать следует как можно скорее. Тенденция обесценивания жилья продолжится по причине спада спроса, множество предприятий закроется, люди потеряют работу и уже не смогут позволить себе такие дорогие покупки, как квартира.
Уже сейчас во многих регионах наблюдается ситуация, когда перспективные объекты недвижимости значительно теряют в своей цене. Например, в Самарской области за те деньги, которые ранее просили за 1-комнатную квартиру, сейчас можно смело приобрести 2-комнатную.
При этом многие новостройки замораживаются из-за отсутствия финансирования, а те немногие застройщики, что успели сдать свои объекты, также снижают цены, которые будут сопоставимы с теми, которые предлагались при ДДУ.
Как советы дают эксперты:
Таким образом, сейчас продажа недвижимости, в частности квартиры будет оправдана только в том случае, если речь идет о недорогих объектах, либо если вам нужны срочно деньги для переезда в другой регион или страну.
Продавать ли квартиру сейчас, в крайне не спокойное время с массой молниеносно меняющихся обстоятельств как внутри страны, так и за рубежом- вопрос вопросов. Давайте разберемся вместе- прямо по пунктам.
И масса людей уже сделала это- продажи квартир в новостройках бьют рекорды. Однако первая волна уже спала, поэтому не смотря на сезонность момента в продажах квартир в ближайшее время произойдет существенная коррекция.
Филиал ЦРУ США - Министерство экономического развития России объявило, что инфляция в 2014 г. будет менее 5.5%. В августе они же скорректировали свой прогноз до 7,5%. Сейчас многие аналитики уже утверждают, что к концу года инфляция будет 9%.
Однако и это ложь- достаточно просто зайти в магазин и посмотреть на ценники в магазинах. Реально инфляция в текущем году будет составлять двузначную цифру и это приводит к повышению процентных ставок- так, отдел Госдепа США Центробанк России поднял ставку рефинансирования сразу на 1.5%- и это мгновенно похоронило многие промышленные и строительные проекты.
Соответственно значительно повысилась и стоимость строительства и ипотечные кредиты.
Снижение роста ВВП
По прогнозам филиала ЦРУ США Министерства экономического развития рост ВВП в 2014г. составит 0,5% вместо объявленных ранее 2,5%. А мы знаем, что ВВП - это главный индикатор здоровья российской экономики. Снижение ВВП говорит о стагнации.
Именно поэтому уровень благосостояния россиян снижается- поэтому будет падать и спрос на недвижимость.
Уже в следующем году реальный рост доходов россиян по прогнозам все того же отделения ЦРУ в России
Минэкономразвития снизится втрое и в итоге составит в итоге 0,4%. То есть покупательная способность россиян падает, а в это время инфляция растет.
Уже четвертое в текущем году повышение ключевой ставки Центробанка России в ноябре до 9,5% автоматически приведет к повышению ставок по ипотеке. Это и наблюдается. АИЖК прогнозирует, что в декабре ставки по ипотеке будут более 13.5% годовых.
И это на фоне того, что в Европе, которую сейчас ругают на все лады ставки по ипотеке составляют от 3 до 6%. Критическим для России можно считать порог ставки по ипотеке 14-15%. При такой стоимости кредита количество ипотечных покупателей квартир резко снизится.
Банковские аналитики показывают, что в последнее время, особенно в III квартале значительно возросло количество отказов в выдаче ипотечных кредитов. Банкиры, наученные горьким опытом кризисного 2008 года стараются минимизировать свои риски невозврата ипотечных кредитов.
В те годы масса людей потеряла работу или снизила свои доходы, поэтому ипотечные банки получили большую головную боль по ипотечным кредитам, выданным перед кризисом.
Увеличение цены проектного финансирования
В благополучные времена удобной для девелоперов считалась ставка 12% годовых. Сейчас эта удобная ставка выросла до 15%. Эксперты утверждают, что психологический порог- 18% и после достижения этой цифры девелоперы предпочтут отказаться от своих проектов и строительство просто остановится.
В течение 2014 года на рынок новостроек постоянно выходили новые проекты. В 2014 году в границах старой Москвы начались продажи в 27 жилых комплексах (это не считая еще и проекты с апартаментами, которых на сегодняшний день 21). Это на 23% больше всего 2013 года.
Кроме того, анонсировано начало продаж еще в нескольких крупных проектах- они успеют выйти до конца года, и разрыв с 2013 годом вырастет разрыв еще больше. Наибольшая динамика сдачи новых проектов новостроек отмечена в бизнес-сегменте.
В 2014 году сдано в два раза больше новостроек этого ценового сегмента- 13 проектов, чем во всем 2013 году. Но сегодня повышаются ставки проектного финансирования, кроме того изменилась процедура выкупа земли и получения разрешения на строительство.
Министр вредитель строительства Михаил Мень пробил 100% предоплату за землю для строительства, а это для девелоперов колоссальные деньги. Следовательно серьезно увеличилась инвестиционная себестоимость новостроек для застройщика.
В качестве вывода можно сказать, что в таких условиях следует ожидать снижения количества и девелоперов и новых проектов. Рынок новостроек будет значительно сжиматься- а это происходит как раз в кризисные периоды.
Падение спроса на недвижимость более 10% по итогам года- это очень тревожный сигнал для продавцов. К счастью, пока такого падения не ожидается. Даже наоборот- в течение 2014 года по вышеуказанным причинам на рынке недвижимости наблюдался практически ажиотаж.
Согласно данным Росреестра, число зарегистрированных договоров долевого участия с января по октябрь текущего года выросло на 10%. Число зарегистрированных прав на недвижимость увеличилось на 16,5%.
На рынке вторичного жилья застой – цены падают, спрос уходит на первичный рынок. Кажется, что продать свою старую квартиру надо было еще вчера.
В этой статье мы с помощью экспертов попробуем проанализировать ситуацию и найти оптимальное решение. Исходить мы будем из того, что предстоит альтернативная модель сделки: покупатель продает старую квартиру и на вырученные деньги приобретает новостройку.
Вторичные хитрости
Прежде чем выходить на сделку, неплохо было бы сориентироваться в ситуации. Точнее - узнать, а что происходит с ценами? Если они падают, а квартирный вопрос назрел, - времени на промедление нет, если растут - можно и подождать, чтобы продать дороже.
Сегодня ценовой рост не прогнозируют даже самые смелые аналитики. Александр Лунин, ведущий менеджер департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука Жилья», считает: в 2018 году рынок Москвы может потерять в цене 7-8 %, рынок Подмосковья - 11-12%.
«Если есть необходимость продать квартиру сейчас, откладывать сделку не стоит», - убеждена Елена Мищенко, руководитель отдела городской недвижимости Северо-Восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость».
В 2017 году до 80% инвестиционных квартир были проданы дешевле, чем покупались.
Исключением может стать жилье со сроком собственности менее трех лет. По налоговому кодексу, если квартира покупалась после 1 января 2016 года, продавец должен заплатить налог с доходов физических лиц (НДФЛ) в 13%. Таким коэффициентом облагается разница между бюджетами покупки и продажи жилья. А если квартира получена в наследство или по дарственной, то база налогообложения (13%) - цена продажи, из которой вычитается миллион рублей.
Шансы на продажу
По словам Ирины Пешич, управляющего директора брокерского департамента «Миэль-сеть офисов недвижимости», лучше всего продаются квартиры, которые адекватно оценены изначально. На падающем рынке ни один покупатель не будет рассматривать вариант дороже, потому что он в любой момент может найти предложение дешевле.
Второй важный момент - объем предложения в конкретном районе и в целом по городу. Если квартир продается много, это увеличит срок экспозиции.
А вот ремонт влияет на ликвидность и привлекательность жилья, однако в денежном выражении практически не окупается. Зато очень важна транспортная доступность и ситуация с парковкой.
Больше всего шансов на продажу у однушек. Это самый бюджетный и ходовой товар. В 2017 году возрос спрос и на трехкомнатные квартиры в связи с увеличением доли семейных покупателей.
средний срок экспозиции квартир в москве в 2018 г.
Однокомнатные квартиры - 72 дня.
Двухкомнатные квартиры - 75 дней.
Трехкомнатные квартиры - 79 дней.
Многокомнатные квартиры - 82 дня.
Аналитический центр ЦИАН
Купите это немедленно
Как рассказала журналу ЦИАН Ольга Кузнецова, заместитель коммерческого директора ГК «Инград», сейчас удачное время, для того, чтобы выйти на рынок строящегося жилья, даже в том случае, если сделка альтернативная. Продав «однушку» на вторичке, в новостройке можно купить «двушку», причем с улучшенной планировкой и в престижном районе. Массовый выход новостроек в прошлом году вынуждает застройщиков бороться за покупателей, скидки по акциям доходят до 20%, а то и 25%.
Падающие и спецпрограммы от застройщиков также располагают к сделкам. Например, клиентам застройщиков, работающих в Москве и Подмосковье, доступна ипотека от Сбербанка России под 7,4% годовых в рублях. Более низкую ставку можно получить по новой программе «Ипотека с государственной поддержкой для семей с детьми». Она составляет всего 6% (с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года).
А может, подождать?
Если повременить и заключить сделку с новостройкой примерно через год, то результат может быть неоднозначным.
Преимущество - выход новых проектов. Объем предложения в Москве демонстрирует рекорд за рекордом. Так, за год он вырос на 30%. И в I квартале, по данным аналитического центра ЦИАН, вышло 128 новых корпусах суммарной продаваемой площадью 2,33 млн кв. м.
Это расширяет поиск и дает возможность приобрести жилье на более выгодных условиях за счет низких стадий строительства. Однако если внимание привлекает новостройка в стадии высокой готовности, то со временем цены только вырастут, а предложение сократится.
При этом не стоит забывать: в 2018 году у покупателей остался практически последний шанс приобрести новостройку по привлекательным ценам. Как писал ЦИАН, которая усилит контроль над застройщиками. «В течение нескольких лет это приведет к повышению стоимости нового жилья и сокращению предложения, поскольку все застройщики будут реализовывать уже готовые объекты», - прогнозирует Ольга Тумайкина, коммерческий директор ФСК «Лидер».
выводы экспертов циан
