В современных условиях рынка недвижимости популярны сделки с застройщиками. Приобретение жилья при помощи такого способа предполагает учесть некоторые особенности в процедуре оформления. Спецификой является обязательная регистрация ДДУ в Росреестре. Необходимо знать, какие документы подавать в ГосРеестр, куда обращаться и в каком порядке. После заключения сделки крайне важна проверка дду в Росреестре, проведена ли государственная регистрация ДДУ (договора долевого участия). Только так сделка будет признана легитимной, а все риски обмана со стороны застройщика юридически будут сведены к минимуму.
Сразу следует определиться с тем, почему же так важно регистрировать заключенный ДДУ.
Основные причины для такого оформления:
Если сделать всё, как положено, то это свидетельствует о том, что:
Необходимо запомнить, что подписи сторон и печать застройщика на договоре еще не являются доказательством полного заключения сделки. Чтобы документ набрал правовую силу, необходима электронная или реальная регистрация ДДУ, результатом которой служит специальная отметка.
Инвестор – это дольщик, чьи вклады, представленные в денежном выражении по условиям договора, покрывают стоимость объекта недвижимости. Риски для него могут быть существенными в случае, когда застройщик просит плату за объект сразу после подписания договора. При этом ставит во главу мотивации удобство массового оформления соглашений, заключенных с остальным дольщиками.
Каким бы способом ни обращался бы заявитель, (напр., электронная или реальная регистрация ДДУ), дольщиков защищают следующие законы:
В последнем правовом акте интересны следующие статьи:
Любые расчёты с застройщиком инвестору лучше всего производить только после регистрации контракта в соответствующем органе. И всё потому, что оплата ДДУ после регистрации даёт полные гарантии того, что квартира закреплена за дольщиком, и не будет продана кому-то еще.
В договоре обязательно должны быть освещены следующие детали:
Когда происходит государственная регистрация договора долевого участия в Росреестре согласно всем правилам, то сам документ будет свидетельствовать об этом специальными маркерами. Запись проставляется на обороте, где есть достаточно свободного места. В ней должно содержаться:
В случаях, когда осуществляется электронная регистрация такого документа, как ДДУ, отметку проставить все равно должны на бумажном носителе.
Сбор необходимых бумаг может осуществляться как дольщиком-инвестором, так и застройщиком. Если модель оформления участниками выбрана вторая, тогда нужные копии документов дольщик приносит застройщику. И тогда уже последний подаёт все бумаги на регистрацию соглашения.
В случае первичной регистрации ДДУ в учреждении Росреестра застройщикам нужно подготовить такие документы:
В случае, когда по объекту строительства хотя бы один ДДУ уже регистрировался, застройщику следует подавать такой пакет бумаг:
Несмотря на то, что в информации, которую предоставляет к прочтению гражданам и организациям Росреестр, не указано ничего про платежную квитанцию, о ней не стоит также забывать.
Когда необходимо провести сделку до конца, тогда потребуется регистрироваться в ведомство Росреестра. Каждый, кто регистрируется после заключения соглашения ДДУ, должен подать заявление в основной орган – Единый Государственный Реестр Недвижимости (ЕГРН). Способов обращения может быть несколько:
Адреса подразделений регистрационного органа можно узнать предварительно на его официальном сайте, либо позвонить по телефону в справочную службу Реестра. Обращаться через службы МФЦ можно лишь в том случае, если таковые имеются в городе. Обслуживание в Многофункциональном Центре (МФЦ) позволяет не выстаивать очереди. Преимущества получения ипотеки на новостройку состоят в комфортном обслуживании. Но отрицательной стороной является то, что выписку из ЕГРН через банк взять не получиться. Максимум предоставят только адрес электронной почты, куда писать запрос.
Пошагово регистрация права собственности по ДДУ представлена следующими этапами:
На первом этапе заключения договора необходимо перед подписыванием тщательно проверить всю информацию, указанную в бланке документа. Когда нужно получить еще и выписку из ЕГРН, то это следует указать также и в заявлении.
Чтобы посмотреть весь порядок процедуры в Росреестре, можно прочитать на сайте учреждения, как правильно приступать к регистрации.
Порядок сдачи документации:
В расписке обязательно должно быть отражено:
Если происходит электронная регистрация ДДУ, тогда заявку следует заполнить в электронном виде. Расписка в этом случае также выдается в цифровом варианте.
С 2017 года действует . О том, что такое электронная регистрация ДДУ вы можете узнаете из нашего прошлого поста.
Стоимость регистрации ДДУ представлена в форме государственной пошлины, которая вносится в местный бюджет в обязательном порядке. Эту сумму между собой стороны могут разделить пополам. Но могут договориться, что оплатит кто-нибудь один из участников соглашения.
Обязательная госпошлина за регистрацию ДДУ в 2019 году взимается в фиксированном размере. Если подается заявление не застройщиком, а гражданином, то услуга дешевле, чем, если застройщик обратится в Реестр. Госпошлина представлена за операцию по одному объекту недвижимости. Когда производится электронная регистрация документа ДДУ, то размер в 3000 руб. является приблизительным и максимальным.
Общие сроки проведения регистрационной процедуры в Росреестре сильно зависят от того, в первый раз вы обращаетесь, или нет. Это значит, какой стоит номер соглашения – первый или последующий. Вот основные варианты периодов, затрачиваемых государственными службами на регистрацию ДДУ.
Чтобы получить готовые документы необходимо:
Договор выдается вместе с выпиской из ЕГРН в том случае, если о ней было заявлено ранее, при заполнении анкеты.
Некоторые граждане хотят узнать, прошел ли регистрацию их договор, только не знают, как лучше это сделать. Специалисты юридической помощи предлагают две основных способа, как можно проверить регистрацию ДДУ:
Сейчас сайты местных регистрационных инстанций готовы предоставить краткую информацию о статусе недвижимости. Воспользоваться таким сервисом онлайн можно также и на сайте Росреестра общего для России значения. Запросы делаются с просьбой выдать выписку из органа – ЕГРН (Единого государственного Реестра Недвижимости).
К заявлению обычно прикладываются следующие бумаги:
Краткая форма выписки содержит следующие сведения:
Предоставляемая через интернет или в реальности услуга не бесплатная – необходимо оплатить госпошлину за обработку и анализ данных в базе. Потому ответ всегда даётся в форме выписки из ЕГРН.
Процедура предполагает четкое исполнение всех оформительских этапов, правильности документации. Если чего-то будет не хватать, или будут найдены ошибки, то может последовать отказ в регистрации. Когда делается отказ, то заявителя об этом письменно ставят в известность регистрирующие органы. В ответе обязательно должны быть изложены аргументы, по какой причине возник отказ.
Возможные случаи, когда отказывают в постановке на регистрационный учет объект недвижимости о ДДУ:
По правилам заявления подают только следующие лица:
В случае просроченных сроков действия бумаги-основания, её следует продлевать. Если документ быть утерян, делается дубликат, куда вписывается собственник, получивший квартиру. Все полученные регистратором бумаги тщательно проверяются. Возможность получить оригинал или копию выписки из ЕГРН открывается только после того, как электронная регистрация ДДУ (договора долевого участия) будет проведена полностью и по всем правилам.
Иногда может понадобиться регистрация дополнительного соглашения к договору ДУ, которая проводится в точно таком же порядке, что и основное соглашение. В основном такая необходимость может возникнуть тогда, когда случается уступка, переуступки прав по договору долевого участия, вносятся иные изменения в условия контракта. Для этого требуется сдавать также и сам договор. После того, как будет произведена регистрация договора участия в долевом строительстве в Росреестре, дополнительное соглашение прикрепляется к основному документу и служит обязательным его приложением.
Любые сделки с недвижимостью предполагают проведение необходимой по закону процедуры – регистрации в Едином российском Реестре недвижимого имущества. Это касается также и сделок, которые заключаются между застройщиками и долевыми участниками. Чтобы проверка уже оформленного документа ДДУ в Росреестре гарантированно состоялась, необходимо знать, где лучше проверить регистрацию договора (ДДУ). Это легко сделать через сайт Росреестра, а можно обратиться за помощью к юристу.
Регистрация права собственности по ДДУ происходит после завершения строительства и подписания акта приема передачи квартиры от застройщика. О том, как происходит , вы узнаете из следующего поста.
Всегда на связи наш юрист, который окажет вам консультацию. Запись в специальной форме.
Если пост вам был полезен, то просьба оценить его и поставить лайк.
Мы прописываем обязанность застройщика передать квартиру дольщику, а также соблюдать законность строительства и обязательство построить новостройку. Характеристики как новостройки, так и будущей квартиры В договоре должны быть отличительные характеристики самой новостройки – адрес, этажность, количество квартир, площадь, право собственности на новостройку и землю под ней. В описании квартиры указывается этаж, площадь, количество жилых помещений и площадь каждого помещения по отдельности. Также дополнительно прописывается наличие балкона-лоджии. Если есть, то добавляется пункт о необходимости передачи квартиры с чистовой отделкой или с ремонтом. Точный срок передачи объекта В договоре должен быть прописан срок завершения строительства и главное – срок передачи квартиры. Были случаи в судебной практике, когда застройщик сдавал в эксплуатацию дом, а с передачей ключей затягивал.
Росреестра) либо уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме;- почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;- в форме электронных документов через Интернет, например посредством официального сайта Росреестра.Если на момент представления заявления госпошлина не уплачена, заявителю выдается или направляется информация, содержащая необходимый для подтверждения факта оплаты за конкретную услугу уникальный идентификатор платежа (уникальный идентификатор начисления) для уплаты госпошлины, с указанием даты, до которой необходимо ее уплатить.О ходе оказания услуги (например, поступление информации об уплате госпошлины, проведении регистрации) вы можете быть уведомлены посредством сообщений на электронную почту или номер мобильного телефона.3.
Если заключается первый договор долевого участия, то документов от застройщика должно быть много:
Если первый договор уже есть в базе, то в Росреестр подается меньше бумаг.
Налогового Кодекса РФ и зависит от ряда нюансов. Так, минимальная сумма для физических лиц составляет 350 рублей, а юридических 6000 рублей. в случае, когда документы подаются электронно, нужно заплатить 3000 рублей. к содержанию Срок регистрации Сроки прописаны в действующем законодательстве. Они зависят от некоторых нюансов: Условия Срок регистрации Если речь идет о первой регистрации в конкретно взятой новостройке 18 рабочих дней При подаче по второму и последующим договорам долевого участия 7 рабочих дней При обращении в МФЦ До 20 рабочих дней в первом случае и 9 во втором случае Получение документов осуществляется в МФЦ или отделении Росреестра соответственно.
Инфо
Приказом Минэкономразвития России N 789; ч. 7, 8, 17 ст. 25 Закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ). Следует иметь в виду, что исполнение обязательств застройщика обеспечивается договором страхования его гражданской ответственности или договором поручительства только в случае, если договор с первым участником долевого строительства в отношении данного многоквартирного дома заключен до 20.10.2017.
Сумма зависит от банка и услуг, которые дополнительно входят в пакет электронной регистрации. Если вам нужна юридическая помощь при заключении договора долевого участия, то стоимость будет варьироваться в зависимости от региона вашего проживания и компании, куда вы обратитесь.
В среднем консультация юриста стоит от 2 тыс. рублей, полное сопровождение регистрации будет стоить в среднем от 8 тыс. рублей. Срок рассмотрения Срок регистрации ДДУ в Росреестре варьируется в зависимости от номера договора.
Внимание
Если это самый первый ДДУ, то срок увеличивается. Также срок зависит от органа, куда вы подали документы. Срок регистрации первого договора ДДУ в Росреестре будет проходить около 18 суток.
Для регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного с первым участником долевого строительства, застройщик представляет следующие документы:
Госпошлина за регистрацию договора долевого участия в строительстве:
Сроки регистрации договора участия в долевом строительстве:
В результате регистрации договора долевого участия в строительстве заявитель получает оригинал договора с регистрационной надписью и присвоенным номером регистрации договора участия в долевом строительстве. Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 г.
Приложения 5 к Положению о платежной системе Банка России, утв. Банком России N 384-П). О ходе оказания услуги (например, поступление информации об уплате госпошлины, проведении регистрации) вы можете быть уведомлены посредством сообщений на электронную почту или номер мобильного телефона (п.
п. 3, 4
Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России N 137). Шаг 3. Получите документы после регистрации. Срок государственной регистрации ДДУ с первым участником не должен превышать 7 рабочих дней со дня приема заявления и необходимых документов Росреестром, а в случае представления заявления и документов через МФЦ — 9 рабочих дней.
Течение этого срока начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов (ч. 1 ст. 16 Закона N 218-ФЗ; Письмо Росреестра от 22.08.2017 N 14-10188-ГЕ/17).
Регистрация ДДУ в Росреестре 2018 Регистрация ДДУ в Росреестре осуществляется следующим образом. Стороны подают в ведомство пакет документов, куда, в частности, входят разрешение на строительство, план дома, проектная декларация, договор страхования гражданской ответственности застройщика.
После передачи всех документов сотрудникам ведомства и получения расписки осталось выждать 5-10 рабочих дней.
Росреестра или через МФЦ (независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра) либо уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме; — почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении; — в форме электронных документов через Интернет, например посредством официального сайта Росреестра. Если на момент представления заявления госпошлина не уплачена, заявителю выдается или направляется информация, содержащая необходимый для подтверждения факта оплаты за конкретную услугу уникальный идентификатор платежа (уникальный идентификатор начисления) для уплаты госпошлины, с указанием даты, до которой необходимо ее уплатить (Информация Росреестра от 26.07.2017; Информация Росреестра от 17.10.2017; п.
Приобрести квартиру в новостройке можно с помощью вступления в ЖСК или заключения договора долевого участия. Причем согласно законодательству, регистрация в Росреестре обязательна. Без проведения этой процедуры покупка-продажа квартиры будет считаться нелегитимной, и дольщик может остаться без денег. Рассказываем подробнее о процессе регистрации и подводных камнях этой процедуры.
Покупка квартиры в новостройке в России регулируется федеральным законом №214 «О долевом участии в строительство многоквартирных домов…». В статье №4 этого ФЗ ясно указано, что договор заключается в письменном виде и подлежит регистрации в государственных органах.
Теперь проще. Даже если вы заключили договор с застройщиком, это еще ничего не значит. Такая бумага не имеет юридической силы, так как к договору предъявляются определенные требования. И раз единой формы договора закон не предполагает, нужно убедиться в том, что он легитимен. Это и делается во время государственной регистрации бумаги в Росреестре.
Чтобы регистрация договора долевого участия в Росреестре прошла без проблем, нужно соблюдать некоторые принципы гражданского права и требования ФЗ-214 к содержанию договора. Что нужно обязательно указать в договоре?
| Предмет договора долевого участия | Эта строка обязательна. Мы прописываем обязанность застройщика передать квартиру дольщику, а также соблюдать законность строительства и обязательство построить новостройку. |
| Характеристики как новостройки, так и будущей квартиры | В договоре должны быть отличительные характеристики самой новостройки – адрес, этажность, количество квартир, площадь, право собственности на новостройку и землю под ней. В описании квартиры указывается этаж, площадь, количество жилых помещений и площадь каждого помещения по отдельности. Также дополнительно прописывается наличие балкона-лоджии. Если есть, то добавляется пункт о необходимости передачи квартиры с чистовой отделкой или с ремонтом. |
| Точный срок передачи объекта | В договоре должен быть прописан срок завершения строительства и главное – срок передачи квартиры. Были случаи в судебной практике, когда застройщик сдавал в эксплуатацию дом, а с передачей ключей затягивал. Если не указана дата передачи квартиры, вы можете ждать свою жилплощадь в построенном доме еще очень долго. |
| Точная стоимость квартиры и способ ее оплаты | Нужно точно указывать стоимость квартиры – на территории России сумма указывается в рублях. Прописывается порядок и сроки уплаты этих денег. Например – сумма передается полностью через 10 дней после регистрации договора в Росреестре. Или сумма передается равными частями (тоже точная сумма в рублях) в течение двадцати месяцев. Нужно также прописывать точную дату передачи части денег. |
| Порядок ответственности | Здесь речь должна идти об ответственности за объект. Если проще – гарантийные сроки на новостройку и квартиру в ней прописываются в ДДУ. Сама квартира и новостройка — обычно пять лет. Инженерные сегменты – 3 года. |
| Финансовые гарантии | Застройщик должен подтвердить свою возможность достроить объект. Здесь должна быть информация об отчислениях в компенсационный фонд долевого строительства, информация о полисе финансового страхования застройщика или данные о поручительстве банка. |
| Подробная информация о земле и проектная декларация | В договоре прописываются данные о земельном участке и самом объекте, а также информация о том, имеются ли обременения на землю со стороны третьих лиц. |
И не забудьте проверить дату регистрации первого ДДУ в Росреестре на вашу новостройку. Если дата позже 1 января 2017 года – дом попадает под закон о компенсационном фонде для дольщиков. Если раньше – то проверяйте полис страховой компании.
Для полноценного понимания процесса регистрации дду в Росреестре необходимо учитывать не только 214-ФЗ, но и 218-ФЗ : «Федеральный закон о государственной регистрации недвижимости». В частности, нас интересует несколько глав оттуда:
Документы для регистрации ДДУ в Росреестре собираются как самим будущим дольщиком, так и другой заинтересованной стороной процесса – застройщиком.
Если заключается первый договор долевого участия, то документов от застройщика должно быть много:
Если первый договор уже есть в базе, то в Росреестр подается меньше бумаг. Так, обязательными являются:
Есть несколько случаев, когда пакет документов может быть расширен:
Среди обязательного перечня документов нет госпошлины за регистрацию, но рекомендуется подавать и ее на случай, если в электронных базах по платежам произойдет сбой.
Есть несколько вариантов регистрации договора долевого участия, все они легитимны с точки зрения закона.
| Регистрация через органы Росреестра | Самый понятый вариант процесса регистрации – обратиться в управление Росреестра с заявлением о регистрации ДДУ. Перечень отделений, адрес, контакты – все можно узнать на сайте управления. |
| Различные районные МФЦ | Если в вашем городе есть многофункциональные центры оказания государственных услуг, то можно не стоять в очередях в Росреестре, а подать документы через них. Обычно срок регистрации через МФЦ увеличивается на сутки, но оно того стоит. Дополнительных денежных расходов не требуется. |
| Электронная регистрация ДДУ в Росреестре | Часто подобную услуги предлагают банки при покупке новостройки через ипотечный займ. Например, на момент статьи электронная регистрация дду в росреестре в сбербанке оказывается короче традиционный на несколько суток. Плюсы – нет очередей, быстрее. Минусы – не получите печатный вариант выписки, только документ на электронную почту. |
Порядок регистрации ДДУ в Росреестре достаточно простой:
Когда вы отдаете документы специалисту в управлении Росреестра или в многофункциональном центре оказания государственных услуг населению, то в обмен вы должны получить расписку о принятии. В ней должны быть указаны:
Сколько стоит регистрация ДДУ в Росреестре? Если регистрируем через МФЦ или Росреестр оффлайн – то придется платить за пошлину. Точную стоимость лучше уточнять на момент запроса. Размер пошлины устанавливается ст. 333 НК РФ. На момент написания статьи размер пошлины для физического лица – 350 рублей. Для юридического лица – 6000 рублей. Если регистрировать ДДУ через электронную регистрацию – то выходит дороже, примерно на 3 тыс. рублей. Сумма зависит от банка и услуг, которые дополнительно входят в пакет электронной регистрации.
Если вам нужна юридическая помощь при заключении договора долевого участия, то стоимость будет варьироваться в зависимости от региона вашего проживания и компании, куда вы обратитесь. В среднем консультация юриста стоит от 2 тыс. рублей, полное сопровождение регистрации будет стоить в среднем от 8 тыс. рублей.
Срок регистрации ДДУ в Росреестре варьируется в зависимости от номера договора. Если это самый первый ДДУ, то срок увеличивается. Также срок зависит от органа, куда вы подали документы. Срок регистрации первого договора ДДУ в Росреестре будет проходить около 18 суток. Если вы не первый дольщик, то он сокращается до 7 дней.
Необходимо учитывать, что срок в семь дней – это срок с момента поступления договора и прочих документов в управление Росреестра. Т.е. если документы подаются через МФЦ, то придется взять еще пару дней на доставку документов. Сотрудник управления может отказать в регистрации на основании ошибки в договоре или отсутствия тех или иных пунктов. Тогда срок регистрации может увеличиться еще на месяц.
Как узнать, прошел ли ДДУ регистрацию в Росреестре? Все просто.
Стоить выписка будет (на момент написания статьи) 200 рублей. Для ее получения нужны только Ваш паспорт и номер договора ДДУ. На всякий случай можно взять с собой сам ДДУ.
Если вы проверяете регистрацию ДДУ онлайн, то нужно сначала оставить заявку на сайте управления Росреестра. Запрос находится в каталоге электронных услуг:
Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении дел, связанных с обжалованием незаконных действий должностных лиц, жилищными спорами, взысканием неустойки с застройщиков. Большой опыт работы по 214 ФЗ.
Покупка жилья с помощью инвестирования средств в строительство дома — один из наиболее удобных вариантов.
Но не все знают, как правильно выбрать застройщика, и на что нужно обратить внимание при заключении договора!
Без госрегистрации договор не имеет своей законной силы. Он считается заключенным с момента внесения соответствующих сведений в ЕГРП — реестра прав на недвижимость.
При заключении договора могут возникнуть некоторые нюансы, которые регулируются другими нормативными актами.
Например, о том, что необходимо согласие супруга по совершение сделки, сказано в .
Прежде чем регистрировать договор долевого участия, его необходимо заключить.
В ст. 4 Закона № 214-ФЗ приведены основные положения, без которых данный документ будет недействителен.
| Подробное описание возводимого объекта | в который дольщик вкладывает свои средства. Описание должно быть дано в соответствии с проектной документацией на данный объект |
| Сроки по передаче купленной недвижимости | в которые должен уложиться застройщик |
| Стоимость купленного объекта | цена указывается в рублях РФ. Если покупка происходит в валюте другой страны, то должны быть отрегулированы нюансы колебания курса |
| Гарантийный срок | он устанавливается самим застройщиком, но он не может быть меньше 5 лет. В течение этого срока все недостатки устраняет сам застройщик, или компенсирует расходы по их устранению владельцу помещения |
| Способы | которыми стороны обеспечивают взятые на себя обязательства по договору |
Но в зависимости от нюансов сделки, в документ можно внести и дополнительные индивидуальные условия.
Например:
| Порядок изменения цены | застройщик не имеет права менять цену на купленную недвижимость, если он соответствует заявленному метражу. Даже если покупка производилась в иностранной валюте, и курс этой валюты сильно изменился. Цена может быть изменена в сторону уменьшения в том случае, если при приёмке будет обнаружено, что площадь помещения меньше установленной договором, или качество помещений не соответствует нормам |
| Максимальное количество раз сдачи дома в эксплуатацию | если многоквартирный дом не принимается госкомиссией определённое количество раз, то дольщик вправе договор в одностороннем порядке |
| Сроки, в течение которых застройщик должен устранить недостатки | в купленном помещении, если при его приёмке они будут обнаружены |
| Информация о том, как данным домом будут управлять | если это , то её координаты |
| Другие индивидуальные положения | которые можно установить, исходя из специфики сделки |
Его не нужно регистрировать, а вносить изменения — можно. Как только будет достигнута договорённость относительно всех положений договора, его можно регистрировать.
Договор ДУ подписывается обеими сторонами в 3-ёх экземплярах. Один — на котором, будет стоять пометка о проведённой процедуре регистрации, возвращается дольщику, и хранится у него.
Второй экземпляр — аналогичный тому, что получил дольщик, возвращается застройщику, и хранится у него. Третий остаётся в отделении Росреестра.
На основании зарегистрированного договора, в единый реестр вносятся соответствующие сведения.
Подать документы можно как при личном посещении, так и через МФЦ.
Если сам заявитель не может лично присутствовать при подаче документов, он может прислать вместо себя представителя.
Но он должен иметь при себе оригинал нотариальной доверенности на заявителя.
Такой же порядок действий, если документы полаются через МФЦ, а заявитель не может присутствовать лично.
В п. 2. 1 ст. 25. 1 Закона № 122-ФЗ установлен срок регистрации договора долевого участия в росреестре.
В этой статье сказано, что договор ДУ подлежит регистрации, при соблюдении правил подачи документов и их полного наличия, в течение 10 календарных дней с момента подачи документов.
Такой срок установлен, если регистрируется договор с первым дольщиком.
С последующими дольщиками на регистрацию договора отводится 5 календарных дней.
Чтобы проверить, зарегистрировано ли право собственности на купленное помещение или нет, можно:
Каждое действие по внесению сведений в ЕГРП должно быть оплачено. Такой платёж называется государственной пошлиной, и взимается с заявителя.
Это положение касается и государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.
Без оплаты государственной пошлины сотрудники Росреестра откажут заявителям в регистрации договора.
Стоимость регистрационных действий определяется на основании налогового кодекса.
Сумма пошлины зависит от того, кто является заявителем совершения регистрационных действий.
Такое положение касается и государственной пошлины за регистрацию ДДУ. Если заявителем является строительная компания, то есть юридическое лицо, то сумма пошлины одна.
Если же заявитель физическое лицо, то есть дольщик — то сумма пошлины в несколько раз меньше.
В сказано, что за регистрацию договора долевого участия, физическое лицо должно заплатить 350 рублей, а юридическое лицо – 6 000 рублей.
Если в договор долевого участия необходимо будет внести какие-либо изменения, или его необходимо расторгнуть или совершить другие действия, которые требуют внесения записи в единый реестр прав на недвижимость, придётся повторно оплатить пошлину.
В этом случае, её размер будет одинаков как для граждан, так и для организаций — 350 рублей в 2019 году.
Заплатить пошлину за регистрацию можно несколькими способами:
Квитанцию на оплату можно сформировать самостоятельно на официальном сайте Росреестра.
Некоторые банки могут взимать дополнительную комиссию за оплату пошлины. Поэтому лучше воспользоваться услугами Сбербанка.
Если пользоваться терминалом на оплату, то стоит удостовериться, что Росреест имеет договор с данной платёжной системой.
Сделать это довольно просто — нужно в меню оплаты просмотреть, если значок «Росреестр». Если есть, то можно смело производить оплату.
В перечень обязательных документов для регистрации ДДУ не входит квитанция, которая подтверждает факт оплаты заявителем пошлины.
Но её лучше не выбрасывать, а предъявить специалистам. Если они «не увидят» оплаченную пошлину, то они вернут документы заявителю, не зарегистрировав их.
Когда заявитель сдаёт документы для регистрации договора ДУ, специалист Росреестра проверяет их соответствие списку и правильности оформления.
Если всё в порядке, то специалист принимает их на регистрацию.
Для этого он должен выдать заявителю расписку о том, что документы он принял.
В расписке будет указана информация о сотруднике, полный перечень принятых документов и их количество, а также дата принятия.
Именно с этой даты и необходимо начинать отсчёт дней, которые требуются для совершения регистрационных действий. По истечении этого срока заявитель может получить документы.
Сделать это можно только при наличии паспорта и самой расписки. Если заявитель по каким-либо причинам не может сам явиться за документами, он может прислать своего представителя, но с нотариальной доверенностью.
После совершения регистрационных действий, заявитель получает на руки или выписку из ЕГРП.
Получив на руки этот документ, он должен проверить правильность всех указанных данных.
Если ошибок нет, то он ставит свою подпись в регистрационном журнале и на самой расписке. Эта подпись подтверждает, что заявитель получил все документы на руки.
На самом договоре сотрудники Росреестра ставят соответствующую запись с датой регистрации документа.
В ст. 4 Закона № 214-ФЗ указана обязательная информация, которая должна присутствовать в договоре ДУ.
Но в документ можно вносить и дополнительные условия, не противоречащие нормам действующего законодательства.
Для этого составляется предварительный ДДУ. В него можно вносит коррективы в зависимости от нюансов совершаемой сделки.
При составлении предварительного договора долевого участия стоит обратить внимание на некоторые нюансы.
Такие как:
При подписании предварительного документа стоит понимать, что:
Подписание предварительного договора имеет условные возможности до тех пор, пока стороны не подпишут основной договор.
Регистрировать этот документ в регистрационной палате не нужно. В него можно вносить индивидуальные условия.
Стоит быть внимательным и при заключении основного документа.
Так как форма договора долевого участия не установлена на законодательном уровне, а определены только важные моменты, то стороны могут сами корректировать условия, порядок оплаты и ответственность сторон.
Договор долевого участия граждан в строительстве объекта недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации.
Без этого он не имеет юридической силы и считается недействительным, а сделка по покупке помещения — ничтожной!
Договор долевого участия является на сегодняшний день документом, способным обеспечить защиту интересов дольщика во время приобретения жилья у компании-застройщика. В законе прописаны четкие требования к содержанию документа, регламентированы права и обязанности сторон, однако договор может защитить дольщика от многих проблем только в том случае, если документ зарегистрирован в Росреестре.
При подписании застройщик сам регистрирует договор (это является дополнительной услугой) , но при этом требует за это с дольщика оплату, причем, довольно высокую. Сегодня мы поговорим о том, может ли дольщик сэкономить деньги и самостоятельно. Вы узнаете, имеет ли дольщик на это право, допускает ли самостоятельную регистрацию закон и насколько охотно застройщик соглашается на такой вариант взаимодействия с дольщиком.
Начнем с того, что существует сам договор (ДДУ) , в котором отсутствуют любые упоминания о том, кто будет регистрировать документ. К договору прилагаются дополнительное соглашение, в котором речь идет о различных услугах, оказываемых застройщиком за отдельную плату, в частности, регистрация документа как раз является той дополнительной услугой, которую оказывает застройщик дольщику.
Федеральный закон (ФЗ-214)
определяет, что отношения между дольщиком и застройщиком регулируются положениями закона «О защите прав потребителей» (ЗоЗПП)
. В статье 16 ЗоЗПП говорится о том, что покупка одних товаров или услуг не может заставлять потребителя приобретать другие товары, услуги.
Другими словами, застройщик не может навязать дольщику услугу (оформление недвижимости в собственность, равно как и прочие услуги) , если он того не желает, дольщик имеет полное право самостоятельно зарегистрировать договор с застройщиком в Росреестре.
Однако сегодня регистрация ДДУ застройщиком является общепринятой практикой, подавляющее большинство дольщиков, не задумываясь, платят застройщику за регистрацию. В некоторых случаях дольщику действительно проще заплатить, чтобы за него все сделали, особенно, если ему никогда не приходилось заниматься подобными вопросами. Но чаще всего клиенты компаний-застройщиков просто не подозревают, что от услуги регистрации можно отказаться и сделать все самостоятельно, сэкономив при этом деньги.
Надо сказать, в качестве оплаты за данную услугу застройщик просит немалые суммы , стоимость регистрации (по не совсем понятным причинам) начинается где-то в пределах 30 тыс. рублей, а стоимость всего пакета дополнительных услуг вполне может переваливать за 300 тыс. рублей. Как правило, застройщики привязывают сумму оплаты за регистрацию ДДУ к стоимости квартиры, берется процентное соотношение стоимости приобретаемого жилья к сумме оплаты. Так, сегодня застройщики и девелоперы берут до 1% стоимости квартиры.
Кстати, от такой практики застройщики стали понемногу отходить, принимая за стоимость своей услуги некую фиксированную величину.
Возможно, так происходит по той причине, что дольщики в последнее время стали более грамотными, и менеджерам все труднее стало отвечать на неудобные вопросы. Действительно, сложно объяснить, каким образом метраж и стоимость жилья может влиять на стоимость услуги (фактически, набора одних и тех же действий, совершаемых в стандартной последовательности) .
На самом деле, цена услуги, которую застройщики тем или иным способом навязывают, слишком завышена даже при минимальном ценнике. Вся процедура регистрации сводится к подаче набора документов (со стороны застройщика и дольщика) , причем, делается это, как правило, «оптом», на регистрацию одновременно отправляются десятки договоров. И да – застройщик обязан подать полный комплект документов со своей стороны только единожды, когда заключается и регистрируется первый ДДУ (в возводимом жилом комплексе). Единожды подается проектная документация, разрешения, пр., а затем вместе с пакетом дольщика застройщик подает заявление о его согласии на договор, пр.
После «открытия регистрации» повторная подача всего пакета предоставленных документов не требуется, нужна, главным образом, информация, которая касается каждого дольщика.
Каким же образом потребителя приучили к тому, чтобы отдавать достаточно серьезные суммы за столь необременительное для застройщика занятие? Застройщику весьма выгодно получать хорошие деньги, фактически, ни за что . Если на этапе строительства основные денежные средства, уплаченные дольщиками, уходят на закупку строительных материалов, оплату рабочих, обеспечение работы оборудования, спецтехники, то на этапе регистрации вложения минимальные.
Собственно, все затраты, с которыми столкнется дольщик, будут ограничены лишь госпошлиной (до 200 рублей) , ну и транспортными расходами (и то не факт: документы можно подать в ближайший МФЦ или даже через интернет) .
Застройщику на руку отсутствие четкой и структурированной информации о том, в каком порядке нужно проходить процедуру регистрации и какие документы нужно предоставлять. Операторы Росреестра и МФЦ частенько сами не в курсе, так как подобные обращения являются на данный момент крайне редкими. Соответственно, представители самого застройщика также не горят желанием кого-либо консультировать по данному вопросу. Поэтому при самостоятельной регистрации ДДУ действительно придется приложить определенные усилия.
Часто менеджеры застройщика настаивают на том, чтобы регистрацией договора занималась компания, если речь, все же, зашла об этом, так как большинство клиентов продолжают считать услугу обязательной. Соответственно, для клиентов, которые склонны платить за регистрацию ДДУ запрашиваемые суммы, предусмотрены различные преференции (при выборе квартиры, пр.) . Для самих продажников также предусмотрены различные бонусы, если они будут навязывать услугу, поэтому если имеет место хороший поток клиентов, они могут под разными предлогами отказывать тем, кто не хочет платить лишние деньги.
Официально отказывать в подписании ДДУ никто не будет, так как это явно противоречит закону (описано выше) . Например, «жадному» клиенту предоставляется возможность купить жилье, однако без бронирования конкретной квартиры, мол, застройщику неизвестно, когда клиент зарегистрирует договор, и произойдет ли это вообще. В итоге, клиент может получить, мягко говоря, не самые выгодные условия.
Далее, процедура регистрации предполагает подачу документов сразу двумя сторонами, если застройщик может подать документы за дольщика (через доверенность) , то шансы, что застройщик выпишет аналогичную доверенность дольщику, практически равны нулю.
Как правило, менеджеры объясняют - чтобы дольщик мог сам зарегистрировать договор, необходима встреча представителя застройщика и дольщика в месте подачи документов (в данном случае, от застройщика нужно заявление о своем согласии на заключение договора с дольщиком, так как остальные документы уже застройщиком поданы)
.
Соответственно, застройщик может ссылаться на невозможность выделить менеджера, который бы заниматься отдельным дольщиком персонально, таким образом, процесс регистрации можно оттянуть до того момента, когда самые лучшие квартиры окажутся проданными. Однако немногие знают, что на самом деле застройщик может подать документы со своей стороны и без присутствия дольщика.
Выход из сложившейся ситуации имеется. Перед дольщиком, который не хочет платить лишние деньги и может найти время на то, чтобы оформить регистрацию самостоятельно, стоит задача, состоящая из двух этапов. Сначала необходимо сделать так, чтобы застройщик обеспечил возможность клиенту реализовать свое законное право, а затем нужно просто передать набор документов в Росреестр .
Сейчас мы приведем способ, который поможет дольщику отказаться от дополнительной услуги. На этапе подписания ДДУ (это происходит в офисе продаж) не нужно задавать лишних вопросов, а просто подписать сам ДДУ, а также дополнительное соглашение - договор об оказании возмездных услуг, где будут перечислены различные услуги, порядок их оказания, размер оплаты, в том числе и услуга регистрации ДДУ в Росреестре. После подписания на руки клиент получает перечень документов, которые нужно предоставить компании-застройщику, дабы ее представитель мог выполнить обязательства по двум договорам.
Уже на следующий день нужно прийти в отдел продаж с заявлением о желании расторгнуть дополнительное соглашение (при этом, подтверждается согласие выполнять условия основного документа) . Заявление пишется в двух экземплярах, один передается ответственному лицу (в отделе обслуживания сделок) , а на втором ставится пометка, подтверждающая принятие заявления.
Теперь остается ждать результата в виде получения официального ответа от компании-застройщика. Есть два сценария развития событий – либо застройщик соглашается разорвать договор о дополнительных услугах либо отказывается это сделать (в письменной форме) . В первом случае можно приступать к оплате и регистрации договора. Во втором случае нужно оплатить сумму, запрошенную застройщиком, брать официальный ответ застройщика, договор долевого участия и отправляться в суд с исковым заявлением. Письменный ответ послужит убедительным доказательством того, что застройщик нарушает закон и вымогает деньги за дополнительные услуги.
Если суд примет решение в пользу дольщика (а шансы достаточно высоки), то сумма, уплаченная по второму договору, будет возвращена. При этом, обязательства по ДДУ застройщик будет обязан выполнить, поскольку причин для расторжения этого договора просто нет.
В любом случае, к моменту принятия судом решения договор зарегистрирован не будет, так как застройщик не получил от дольщика набор документов, требуемых для этого. Поэтому на этом этапе дольщику нужно подготовить необходимые бумаги со своей стороны (застройщик со своей стороны сам предоставит в Росреестр необходимые документы) , и отправиться регистрировать свой ДДУ.
Документы для регистрации понадобятся следующие:
Удостоверение личности или доверенность, если кто-либо регистрирует договор по поручению дольщика. Если в сделке участвует тот, кто представляет интересы ребенка, требуется свидетельство о рождении, за недееспособного сделку может оформлять его опекун, в этом случае потребуется свидетельство о назначении опекуном;
Договор о долевом участии. Документ необходимо предоставить в трех экземплярах (для дольщика, Росреестра и компании-застройщика) , если договор дольщиков несколько, то должно быть соответствующее количество экземпляров;
Заявление о регистрации, это должно быть заявление от дольщика и заявление от застройщика. В случае самостоятельной регистрации последний сам его предоставит в Росреестр;
Если в сделке задействованы заемные средства, необходимо предоставить договор залога, так как одновременно с регистрацией ДДУ будет происходить регистрация обременения прав требования;
Документы по объекту недвижимости – план объекта с указанием месторасположения квартиры, площади и прочих параметров жилья. Документы составляются застройщиком и в момент подписания ДДУ согласовываются с дольщиком;
Документ о согласии супруги (супруга) на проведение сделки, заверенный нотариально. Не потребуется если муж и жена являются участниками сделки.
В связи с тем, что в законодательстве периодически происходят изменения, представленный перечень может быть изменен, поэтому нужно уточнять его в Росреестре. При подаче документов нужно оплатить пошлину (до 200 р.), квитанцию предоставлять не нужно, просто в случае отсутствия информации об оплате на протяжении пяти дней (рабочих) Росреестр приостановит регистрацию и вернет пакет документов, не рассматривая.
Если в сделке задействованы заемные средства, необходимо предоставить в Росреестр ипотечный договор с банком. Кроме того, потребуется договор залога, так как одновременно с регистрацией ДДУ будет происходить регистрация обременения прав требования.
Подать документы можно в территориальном отделении Росреестра, через МФЦ, через интернет (сайт Росреестра или Единый портал госуслуг) , почтовым отправлением. Кроме того, есть возможность передать документы представителю Росреестра, при выездном приеме (при ограничении возможности передвижения это бесплатно, в прочих случаях на возмездной основе) .
Регистрация (по закону) должна быть осуществлена в течение семи рабочих дней, если документы подавались через МФЦ, тогда это займет на пару дней больше времени (с учетом пересылки) . По истечении указанного времени нужно получить на руки зарегистрированный договор, на документе появится регистрационная надпись.
Мы описали последовательность действий, которые необходимо предпринять при самостоятельной регистрации ДДУ. Надеемся, что изложенная информация поможет вам обеспечить экономию во время оформления недвижимости у застройщика. Помните о своем праве отказаться от дополнительных услуг, это относится не только к регистрации договора, но также и к оформлению жилья в собственность. В завершение хотелось бы напомнить о необходимости внимательно изучать договор, и обращаться к профессиональным юристам в случае возникновения различных затруднений.
Игорь Василенко
