Н.Н. Мельников, кандидат юрид. наук
АПР: Как собственнику недвижимости обосновать размер необходимого для ее эксплуатации земельного участка? Какие критерии, определяющие размер земельного участка, применяются компетентными органами власти и арбитражными судами?
В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности недвижимое имущество, расположенное на земельных участках, обладают исключительным правом на выкуп этих участков или приобретение права аренды.
В этом случае перечисленные лица должны обратиться в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана) (ч. 5 ст. 36 ЗК РФ).
Проект договора купли-продажи земельного участка с предложением о его заключении направляется заявителю в месячный срок со дня поступления заявления (ч. 6 ст. 36 ЗК РФ).
В случае отсутствия кадастровой карты (плана) земельного участка орган местного самоуправления на основании дежурной кадастровой карты (плана), содержащей сведения о местоположении земельного участка, и градостроительной документации в месячный срок со дня поступления заявления обеспечивает изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка и утверждает проект его границ.
Границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земли в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства, с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка. В двухнедельный срок со дня представления проекта границ земельного участка исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления принимается решение о предоставлении этого земельного участка лицам, подавшим заявление. Им также направляется копия решения с приложением проекта границ земельного участка. На основании проекта границ земельного участка за счет заявителей устанавливаются границы земельного участка на местности и обеспечивается изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка (п. 7, 8 ст. 36 ЗК РФ).
К сожалению, более четких критериев определения размеров земельных участков, подлежащих передаче собственнику недвижимости в порядке, предусмотренном ст. 36 ЗК РФ, действующее законодательство не содержит.
Вместе с тем решение этого вопроса имеет принципиальное значение. Порядок приобретения земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, собственником строения и лицом, не имеющим на данном земельном участке недвижимого имущества, сильно различается. В первом случае применяется ст. 36 ЗК РФ, во втором — ст. 38 ЗК РФ. Основная разница между этими статьями заключается в том, что приобретение земли по ст. 38 ЗК РФ осуществляется на торгах (конкурсах, аукционах). Следовательно, собственник недвижимости заинтересован в том, чтобы приобрести как можно больший земельный участок в порядке ст. 36 ЗК РФ.
Некоторые выводы относительно критериев определения размера предоставляемого под недвижимость земельного участка содержатся в судебной практике.
Так, рассматривая спор о том, в каком размере должен быть передан собственнику недвижимости земельный участок — 400 кв. м или 157,5 кв. м, Президиум ВАС РФ указал на следующее ().
Обществу по договору аренды для размещения магазина был предоставлен земельный участок площадью 400 кв. м, границы которого указывались в прилагаемом к договору плане. В силу п. 7 ст. 36 ЗК РФ границы и размеры земельного участка, передаваемого собственнику недвижимости, определяются с учетом фактически используемой площади земли в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка. Кроме того, в соответствии с п. 5 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" границы участка, подлежащего отчуждению, определяются на основании плана земельного участка, предоставляемого покупателем и удостоверенного органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра. Следовательно, с учетом того, что в пользовании общества фактически находился земельный участок 400 кв. м, Президиум ВАС РФ признал обоснованным требование общества на выкуп земли указанной площади.
Данное решение представляется спорным, так как суд не исследовал вопрос о соответствии размера земельного участка функциональному назначению объекта недвижимости.
В другом деле () собственник сторожевого поста площадью 5,3 кв. м решил приобрести земельный участок, на котором находился этот пост, площадью 1978,5 кв. м.
Однако как собственник земли, так и суды отказали в удовлетворении требования собственника сторожевого поста исходя из следующего.
Согласно п. 2 ст. 35 ЗК РФ в случае перехода права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение площадь земельного участка, занятого этой недвижимостью и необходимой для их использования, определяется в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК РФ. То есть предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. Причем, как указал ФАС ДВО в постановлении от 11.10.2004 N Ф03-А51/04-1/2742, отсутствие норм отвода земель для конкретных видов деятельности не может являться достаточным основанием для отказа в удовлетворении требований собственника недвижимости о приватизации земельного участка в порядке ст. 36 ЗК РФ.
Кроме того, в соответствии с п. 7 ст. 36 ЗК РФ границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. При этом площадь земельного участка, необходимая для использования объектов недвижимости и, следовательно, подлежащая передаче в собственность, определяется исходя из функционального назначения этих объектов.
Согласно представленным суду доказательствам, площадь, необходимая для эксплуатации сторожевого поста, непосредственно составляет 6,4 кв. м под строением плюс один метр по периметру для обслуживания объекта недвижимости.
Аналогичные аргументы привел ФАС СЗО, отказав собственнику недвижимости площадью 1626,2 кв. м в приобретении по ст. 36 ЗК РФ земли площадью 7780 кв.м (постановление ФАС СЗО от 02.09.2005 N А56-17781/03 ).
Другое интересное дело, касающееся определения размера земельного участка под недвижимостью, было рассмотрено ФАС ВСО (постановление ФАС ВСО от 11.05.2006 N А33-14953/04-С2-Ф02-2066/06-С1 ).
Свое решение суд обосновал ссылками на п. 7 ст. 36, п. 3 ст. 33 ЗК РФ, а также ст. 59 Градостроительного кодекса РФ от 07.05.1998 N 73-ФЗ (), согласно которой размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий.
Строительными нормами и правилами (СНиП) 2.07.01-89* "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений", утв. постановлением Госстроя СССР от 16.05.1989 N 78 (), определено, что для предприятий торговли площадью от 1500 до 3500 кв. м размеры земельных участков определяются из расчета 0,04—0,02 га на 100 кв. м торговой площади (или 400 кв. м площади земельного участка на 100 кв. м торговой площади).
Площадь склада, используемая обществом для осуществления торговой деятельности, составляет 1989,50 кв. м, следовательно, для его эксплуатации возможно определение площади земельного участка в размере 7958 кв. м.
ФАС ПО также в решении сослался на СНиП. В постановлении от 25.10.2005 N А65-19113/2004-СГ3-13/12 суд обратил внимание на СНиП 2.07.01-89*, в соответствии с которыми размер земельного участка гостиницы на 300-500 мест должен определяться из расчета 30 кв. м на место. Таким образом, земельный участок ОАО "Гостиничный комплекс "Татарстан" должен быть равен 1,3 га исходя из того, что здание гостиницы "Татарстан" было спроектировано и построено на 434 места.
Особенность рассматриваемой категории дел состоит в том, что согласно п. 5 ст. 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному акту, законности принятия оспариваемого решения, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт. Также следует помнить, что в соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, обязано доказывать те обстоятельства, на которые оно ссылается.
Иными словами, при рассмотрении дела в суде орган, принявший решение о выкупе земельного участка, должен обосновать правомерность выделения участка соответствующего размера. А собственник недвижимости должен доказать, что для эксплуатации недвижимого имущества ему необходим земельный участок именно того размера, который он просит. Например, доказать, что для использования объектов недвижимости площадью 912,8 кв. м (административно-бытового здания и птичника) по прямому назначению необходим земельный участок площадью 6875,2 кв. м (постановление ФАС СКО от 01.08.2006 N Ф08-2983/06 ).
Такими доказательствами могут быть:
Земельный участок - это не только объект недвижимости, но и причина проблем, от которых владельцу здания никуда не деться. Органы власти часто отказываются предоставлять землю. Отрицательный ответ они объясняют тем, что испрашиваемая площадь участка превышает ту, которая требуется для эксплуатации строения. Чтобы оспорить отказ, нужно разбираться в его причинах. Здание требует дополнительной площади для эксплуатации, и органы власти могут игнорировать этот факт. В таком случае нужно собирать доказательства и оспаривать их решение. Часто администрация отказывает в купле-продаже земли по вине покупателя. Так происходит, когда владелец здания требует площадь, которая в разы превышает необходимую для обслуживания объекта.
Например, покупатель рассчитал площадь участка для обслуживания объекта, но администрация отказалась заключать договор купли-продажи земли. Суд выяснил, что размер требуемой земли превысил необходимую площадь в 16,5 раза. Компания не смогла обосновать требования (постановление АС Московского округа от 19.05.16 по делу № А41-75113/2015). В другом деле покупатель также потребовал участок, который в несколько раз превышал площадь, требуемую для эксплуатации здания. Он занимал площадь 16 162 кв. м, здание - 1464, 8 кв. м. Огромную разницу заявитель объяснял тем, что в будущем построит другие объекты недвижимости, которые обеспечат жизнедеятельность граждан (автосалон, АЗС). Поскольку на дату обращения на участке находилось только одно здание, суд отказал в иске (решение АС Челябинской области от 06.06.16 по делу № А76-21450/2015 оставлено в силе постановлением Восемнадцатого ААС от 22.08.16).
Если регистрация прошла без проблем, ее законность может оспорить прокуратура. Чтобы владелец здания выиграл разбирательство, он должен обосновать размер участка. О том, как это сделать, расскажут профессионалы.
Определяя площадь участка под объектом недвижимости, применяется правило: есть размеры участка - действуют регламенты землепользования (ст. 11.9 ЗК РФ), нет - применяется статья 33 ЗК РФ в редакции от 29.12.14.
Чтобы обосновать площадь участка, сошлитесь на нормативную величину. Размер участка определяется исходя из норм, которые установил градостроительный регламент на спорной территории (п. 1 ст. 11.9 ЗК РФ). Если он не решает вопрос, применяются федеральные законы (п. 2 ст. 11.9 ЗК РФ). Например, владелец здания просил предоставить ему в собственность земельный участок. Администрация отказала в требовании. Она сообщила заявителю, что земля под его зданием находится в границах красных линий (территорий общего пользования, участков с линейными объектами, в том числе ЛЭП, трубопроводами и др.). Администрация утверждала, что участок зарезервирован для муниципальных нужд, но доказательств этого не представила. Суд признал отказ незаконным. Он проверил документ градостроительного зонирования. На спорной территории такой акт принимался в форме правил землепользования и застройки городского округа. Суд определил категорию объекта и выяснил, что участок земли, которую просил предоставить заявитель, не превышает максимально возможной площади, установленной на спорной территории (2500 кв. м). Таким образом, администрация незаконно отказалась предоставить земельный участок (апелляционное определение ВС Республики Башкортостан от 27.10.15 по делу № 33–18674/2015).
Не все муниципальные образования утвердили правила землепользования и застройки. Градостроительные регламенты, которые должны указывать на предельную площадь участков территориальной зоны, могут отсутствовать. В такой ситуации закон требует применять предельные (максимальные и минимальные) размеры участков, установленные статьей 33 ЗК РФ в редакции 29.12.14 . Несмотря на то что указанная статья формально потеряла силу, ее положения применяются для целей образования участков до утверждения правил землепользования и застройки в силу пункта 20 статьи 34 Федерального закона от 23.06.14 № 171-ФЗ. В настоящее время сложилась соответствующая практика. Так, суд посчитал законным отказ владельцу здания заключить договор купли-продажи земли. Площадь запрашиваемого участка превышала площадь здания на нем и не соответствовала предельным величинам. Заявитель не доказал, что такая площадь требуется для эксплуатации здания (постановление Десятого ААС от 16.02.16 по делу № А41-75113/15; оставлено в силе постановлением АС Московского округа от 19.05.16).
Как собственнику недвижимости обосновать размер необходимого для ее эксплуатации земельного участка? Какие критерии, определяющие , применяются компетентными органами власти и арбитражными судами?
В соответствии с ч. 1 ст. 36 граждане и юридические лица, имеющие в собственности недвижимое имущество, расположенное на земельных участках, обладают исключительным правом на выкуп этих участков или приобретение права аренды. В этом случае перечисленные лица должны обратиться в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана) (ч. 5 ст. 36 ЗК РФ).
Проект договора купли-продажи земельного участка с предложением о его заключении направляется заявителю в месячный срок со дня поступления заявления (ч. 6 ст. 36 ЗК РФ).
В случае отсутствия кадастровой карты (плана) земельного участка орган местного самоуправления на основании дежурной кадастровой карты (плана), содержащей сведения о местоположении земельного участка, и градостроительной документации в месячный срок со дня поступления заявления обеспечивает изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка и утверждает проект его границ.
Границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земли в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства, с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка. В двухнедельный срок со дня представления проекта границ земельного участка исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления принимается решение о предоставлении этого земельного участка лицам, подавшим заявление. Им также направляется копия решения с приложением проекта границ земельного участка. На основании проекта границ земельного участка за счет заявителей устанавливаются границы земельного участка на местности и обеспечивается изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка (п. 7, 8 ст. N 36 ЗК РФ).
К сожалению, более четких критериев определения размеров земельных участков, подлежащих передаче собственнику недвижимости в порядке, предусмотренном ст. 36 ЗК РФ, действующее законодательство не содержит.
Вместе с тем решение этого вопроса имеет принципиальное значение. Порядок приобретения земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, собственником строения и лицом, не имеющим на данном земельном участке недвижимого имущества, сильно различается. В первом случае применяется ст. 36 ЗК РФ, во втором - ст. 38 ЗК РФ. Основная разница между этими статьями заключается в том, что приобретение земли по ст. 38 ЗК РФ осуществляется на торгах (конкурсах, аукционах). Следовательно, собственник недвижимости заинтересован в том, чтобы приобрести как можно больший земельный участок в порядке ст. 36 ЗК РФ.
Некоторые выводы относительно критериев определения размера предоставляемого под недвижимость земельного участка содержатся в судебной практике.
Так, рассматривая спор о том, в каком размере должен быть передан собственнику недвижимости земельный участок - 400 кв. м или 157,5 кв. м, Президиум ВАС РФ указал на следующее. Обществу по договору аренды для размещения магазина был предоставлен земельный участок площадью 400 кв. м, границы которого указывались в прилагаемом к договору плане. В силу п. 7 ст. 36 ЗК РФ границы и размеры земельного участка, передаваемого собственнику недвижимости, определяются с учетом фактически используемой площади земли в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка. Кроме того, в соответствии с п. 5 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" границы участка, подлежащего отчуждению, определяются на основании плана земельного участка, предоставляемого покупателем и удостоверенного органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра. Следовательно, с учетом того, что в пользовании общества фактически находился земельный участок 400 кв. м, Президиум ВАС РФ признал обоснованным требование общества на выкуп земли указанной площади.
Данное решение представляется спорным, так как суд не исследовал вопрос о соответствии размера земельного участка функциональному назначению объекта недвижимости.
В другом деле собственник сторожевого поста площадью 5,3 кв. м решил приобрести земельный участок, на котором находился этот пост, площадью 1978,5 кв. м. Однако как собственник земли, так и суды отказали в удовлетворении требования собственника сторожевого поста исходя из следующего.
Согласно п. 2 ст. 35 ЗК РФ в случае перехода права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение площадь земельного участка, занятого этой недвижимостью и необходимой для их использования, определяется в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК РФ. То есть предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. Причем, как указал ФАС ДВО в постановлении от 11.10.2004 N Ф03-А51/04-1/2742 , отсутствие норм отвода земель для конкретных видов деятельности не может являться достаточным основанием для отказа в удовлетворении требований собственника недвижимости о приватизации земельного участка в порядке ст. 36 ЗК РФ.
Кроме того, в соответствии с п. 7 ст. 36 ЗК РФ границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. При этом площадь земельного участка, необходимая для использования объектов недвижимости и, следовательно, подлежащая передаче в собственность, определяется исходя из функционального назначения этих объектов.
Согласно представленным суду доказательствам, площадь, необходимая для эксплуатации сторожевого поста, непосредственно составляет 6,4 кв. м под строением плюс один метр по периметру для обслуживания объекта недвижимости.
Аналогичные аргументы привел ФАС СЗО, отказав собственнику недвижимости площадью 1626,2 кв. м в приобретении по ст. 36 ЗК РФ земли площадью 7780 кв.м (постановление ФАС СЗО от 02.09.2005 N А56-17781/03 ).
Другое интересное дело, касающееся определения размера земельного участка под недвижимостью, было рассмотрено ФАС ВСО (постановление ФАС ВСО от 11.05.2006 N А33-14953/04-С2-Ф02-2066/06-С1 ). Свое решение суд обосновал ссылками на п. 7 ст. 36, п. 3 ст. 33 ЗК РФ, а также ст. 59 , согласно которой размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий.
Строительными нормами и правилами (СНиП) 2.07.01-89* "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений", утв. постановлением Госстроя СССР от 16.05.1989 N 784 , определено, что для предприятий торговли площадью от 1500 до 3500 кв. м размеры земельных участков определяются из расчета 0,04-0,02 га на 100 кв. м торговой площади (или 400 кв. м площади земельного участка на 100 кв. м торговой площади).
Площадь склада, используемая обществом для осуществления торговой деятельности, составляет 1989,50 кв. м, следовательно, для его эксплуатации возможно определение площади земельного участка в размере 7958 кв. м.
ФАС ПО также в решении сослался на СНиП. В постановлении от 25.10.2005 N А65-19113/2004-СГ3-13/12 суд обратил внимание на СНиП 2.07.01-89*, в соответствии с которыми размер земельного участка гостиницы на 300-500 мест должен определяться из расчета 30 кв. м на место. Таким образом, земельный участок ОАО "Гостиничный комплекс "Татарстан" должен быть равен 1,3 га исходя из того, что здание гостиницы "Татарстан" было спроектировано и построено на 434 места.
Особенность рассматриваемой категории дел состоит в том, что согласно п. 5 ст. 200 обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному акту, законности принятия оспариваемого решения, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт. Также следует помнить, что в соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, обязано доказывать те обстоятельства, на которые оно ссылается.
Иными словами, при рассмотрении дела в суде орган, принявший решение о выкупе земельного участка, должен обосновать правомерность выделения участка соответствующего размера. А собственник недвижимости должен доказать, что для эксплуатации недвижимого имущества ему необходим земельный участок именно того размера, который он просит. Например, доказать, что для использования объектов недвижимости площадью 912,8 кв. м (административно-бытового здания и птичника) по прямому назначению необходим земельный участок площадью 6875,2 кв. м (постановление ФАС СКО от 01.08.2006 N Ф08-2983/06 ).
Такими доказательствами могут быть:
Н.Н. Мельников, кандидат юрид. наук
Журнал Арбитражное правосудие в России
Расчёт проводится на основании представленных заказчиком источником: генеральный план, проект или схема планировки строительства, технико-экономическое обоснование, проект трассы, проект горного отвода.
В практике отводов применяется 3 способа расчёта земельной площади:
1. По нормативам
2. По предельной площади застройки
3. По аналогам
Первый способ является самым распространённым и основан на использовании установленных норм земельного отвода. Он применяется для линейных сооружений, строительства аэропортов, предприятий рыбного хозяйства, объектов строительства. Нормативы устанавливаются дифференцированно для определения зон, изыскательских работ, складирования материалов, отвалов породы.
Второй способ расчёта площади практикуется для размещения дополнительных объектов строительства на уже занятой территории (уплотнение жилого строительства, добавка к горному отводу). Показателем здесь является плотность застройки, которая определяется как отношение застроенной площади к общей площади земельного отвода. Этот показатель регулируется проектом использования земельного участка, проектом застройки и соответствует минимальной плотности, которая регулируется соответствующими нормативами. Дополнительный отвод разрешается в том случае, если реальная площадь застройки отличается от проектной не более, чем на 0,1.
Третий способ предполагает использовать аналоги, т.е. данные о рационально действующих объектах соответствующей мощности. Эти данные применяются для типовой застройки, при размещении уникальных объектов, используется в экстремальных условиях.
Для поиска наилучшего решения разрабатываются несколько вариантов размещения объектов, приемлемых как для заказчика, так и для изъятия (выкупа) земельных участков.
Требования:
· Использовать преимущественно земли государственного запаса или малопродуктивные, не эффективно используемые земли.
· Не допускать существенного нарушения сложившейся системы землепользования – это особо относится к землям с/х предприятий, земли крестьянских хозяйств, участкам индивидуальной собственности.
· Не допускать существенного изменения социальной и экологической ситуации в конкретной местности, т.е. отвод земельного участка и функционирование объекта не должны усложнять условия жизни местного населения и доступ особо привлекательным местам отдыха, промысла.
Указанные требования особо важны при линейных отводах, а также при строительстве крупных промышленных и иных предприятий. Границы проектируемых земельных участков наносятся на проектный план, масштаб плана выбирается с учётом размеров отводимого участка и зоны его влияния на окружающую территорию, как правило, масштаб 1:10000. На проектном плане отображаются элементы ситуации, виды и подвиды угодий, участки земель различных форм собственности, зоны установления особых режимов использования, а также границы и описание смежных землевладений.
