Обращаясь за согласованием на выдачу ипотечного кредита в Сбербанк, клиенту нужно быть уверенным, что сделка по выбранной им жилплощади не сорвется. Для этого рекомендуется заключать предварительный договор купли продажи квартиры, в Сбербанк ипотека будет оформляться относительно его основных пунктов.
Современный ипотечный процесс может содержать такой элемент как заключение предварительного договора
Подобрав жилье и переговорив обо всех нюансах будущей сделки с продавцом, нужно понимать, что любые устные договоренности не имеют никакой силы. Уверенности, что квартиру не продадут раньше или не изменят требования относительно внесения за нее оплаты, нет. Юристы предлагают наиболее оптимальный вариант – заключение преддоговора.
Он выступает своеобразной гарантией, что в указанный срок одна сторона выплатит необходимую величину денег, а вторая – передаст свое право владения. При ипотеке данный контракт рекомендуется заключать, чтобы избежать проблем. Ведь после получения ответа от банка, у клиента есть ограниченное время на предоставление бумаг по купленному жилью. Если выбранный вариант «сорвется», потребуется срочно возобновлять поиски, что может привести и к срыву сделки по кредиту.
Нередко покупатель считает, что выплатив задаток, он может быть уверенным в покупке квартиры. Но данное действие выполняется на свой риск, так как преддоговор такой пункт не включает. Если же задаток оплачен, следует получить расписку и отметить это в контракте. Если продавец не выполнит свои обязательства и сделка не может быть выполнена, он обязан вернуть указанную сумму. Но, если покупатель не смог выполнить обязательства и соглашение потеряло силу, деньги обратно он не получает.
Документ включает такие основные пункты:
Заключив предварительное соглашение о купле-продаже жилья, можно быть уверенным, что сделка не сорвется
Соглашение следует заключить согласно нормам закона и поставить подписи. Обе стороны несут ответственность за указанные обязательства. Он выступает основой для окончательного соглашения и выступает гарантией, что гражданин получит именно выбранную им квартиру.
К подаче заявления стоит переходить после того, как составлен предварительный договор купли продажи. В Сбербанк ипотека 2018г. предлагается по разным программам согласно условиям клиента. Отличаются они размерами кредита и ставками, а также типом жилья: новостройка, квартира «с рук», частный дом или кредит на строительство.
В среднем условия кредитования носят такой характер:
Ставка назначается индивидуально, согласно параметрам кредита и характеристикам доходов клиента: от 12,5%. Более низкий показатель могут получить зарплатные клиенты и лица, имеющие возможность обеспечить свой заем залогом. Размер ипотеки не может превышать стоимости выбранного жилья за вычетом 15%. Наиболее выгодный вариант ипотечного кредитования банк предоставил многодетным семьям – 6% годовых. Но данная программа рассчитана только на приобретение жилья на первичном рынке, от застройщиков.
Для обращения в банк следует подготовить первичный пакет документов:
При обращении для оформления соглашения понадобится: паспорт, трудовая книжка, справка НДФЛ-2 и другие документы
Чтобы не возникло трудностей, в отделение стоит обратиться до подписания соглашения и уточнить у менеджера правильность его составления. Обычно, банку необходима такая информация о недвижимости:
Проверив основные пункты, позволяющие получить гарантию о «чистоте» сделки, банковское учреждение согласовывает выбранное клиентом жилье.
До начала совершения сделки сотрудники банка проверяют верность заявленных данных по жилью
Заключив предварительный договор купли продажи для ипотеки в Сбербанк (образец можно запросить у юриста или нотариуса), стоит обезопасить себя еще дополнительными способами. В частности можно передать на хранение документы на жилье нотариусу или положить на сохранность в банковскую ячейку. При этом доступ будет предоставлен только обеим сторон одновременно, если оформить ячейку «для сделок с недвижимостью». Такой услугой часто пользуются риэлторы для крупных сделок, чтобы обезопасить себя и дать дополнительные гарантии клиентам.
Отдельно стоит рассмотреть ситуацию покупки жилья, которое считается «обремененным». Это обозначает, что оно находится в залоге или на него уже оформлена ипотека. При этом клиент обязан передать продавцу размер его задолженности в качестве аванса, что указывается в преддоговоре. Обычно, выполнить такое действие он сможет только после получения положительного ответа от кредитной организации на оформление ипотеки.
В предварительном контракте указываются дополнительные пункты: дата передачи аванса и дата уплаты обязательств продавца за квартиру своему финансовому учреждению. Эти пункты стоит согласовать со Сбербанком. Преддоговор важно заключить грамотно, заручившись поддержкой юристов, чтобы обезопасить себя от различных нюансов.
Если продавец своевременно не оплатить долги, переживать не стоит. С него можно в судебном порядке взыскать данную величину.
У клиента есть порядка 60 дней для заключения окончательного договора и уплаты первой части кредита.
Окончательный контракт оформляется с учетом нюансов преддоговора. Также в него включаются обязательные пункты по требованию Сбербанка. Их стоит получить у своего менеджера. Кроме данного документа, в банк потребуется передать иные бумаги по приобретаемому жилью:
Наряду с бумагами, клиент должен подтвердить наличие первого взноса. Если он выплатил аванс (залог) продавцу, следует предъявить копии: расписка, преддоговор, включающий данный пункт, приходный документ и т.п. В остальных случаях достаточно иметь указанную величину на расчетном счете и предъявить с него выписку.
Конечным пунктом завершения сделки выступает подписание ипотечного договора
После того, как стороны подписали предварительный договор купли продажи, в Сбербанк ипотека оформляется. Последним этапом выступает подписание ипотечного договора.
Продажа квартиры с обременением – это один из способов обеспечения обязательства. Обременение устанавливается до полной оплаты квартиры. Представленная статья рассматривает то, как составляется предварительный договор купли-продажи квартиры с ипотекой, какие нюансы он таит в себе. Вы узнаете о необходимых документах для заключения договора и о том, как зарегистрировать соглашение.
Предварительный договор купли-продажи квартиры с ипотекой составляется по той причине, что процедура подачи заявки занимает немало времени, как и оформление кредитного договора. Кредитное предложение ограничено по времени, а выбранное жилье за время оформления необходимых бумаг может быть приобретено другим человеком.
Устная договоренность не дает гарантий, поэтому и возникает необходимость оформления такого документа, как предварительное соглашение. По сути, бумага подтверждает договоренность о совершении будущей сделки. Сторона, нарушившая условия договора, несет ответственность.
Предварительный договор купли продажи служит основой для оформления будущего договора, и существенные условия обязательно будут перенесены в основной документ. По форме разница будет минимальной. Оба договора вступают в силу сразу после подписания. В случае с банками предварительный договор служит черновиком основного, но без него не выдадут кредит.
Предварительный договор купли-продажи квартиры с обременением заключается в письменном виде, в нем указываются:
Только при соблюдении всех условий и при указании верной информации вы получите разрешение на ипотеку и сможете приобрести квартиру. Как правило, ипотека не выдается без предварительного договора купли-продажи квартиры.
Оформление предварительного договора важно и в том случае, когда покупатель не спешит быстро совершить сделку и хочет узнать о том, какие условия предлагают другие банки. Важно отметить, что предварительный договор между сторонами всегда содержит сроки заключения основного договора.
Цена в основном соглашении не меняется, она остается прежней даже в том случае, если продавец понял, что он продешевил.
Некоторые покупатели и продавцы, выступающие сторонами предварительного соглашения о покупке квартиры с ипотекой, не понимают важности такого документа. Если одна сторона уклоняется от заключения основного соглашения, суд поможет добиться принудительного оформления договора.
При заключении договора присутствует представитель банка и третья сторона, которая следит за отсутствием изменений в соглашении.
Как уже было сказано, предварительный документ не отличается от главного соглашения. Сначала в нем указываются: название документа, город, в котором он оформлен, дата. Важно сразу перечислить стороны и вписать:
Текст договора остается прежним, он отражает многие нюансы купли-продажи квартиры, стоимость, порядок выплат. Номер договора не присваивается документу, но бумага отражает сведения о том, какую часть средств погашает покупатель, а какую – должен оплатить банк. Залог под квартиру всегда оговаривается в предварительном соглашении о купле-продаже квартиры. Недвижимость получает такой статус сразу после того, как покупатель зарегистрировал право собственности.
Текст договора купли-продажи квартиры с ипотекой также включает:
Предварительный договор должен содержать детальную информацию о продавце и покупателе. Договор купли-продажи квартиры с ипотекой составляется в письменной форме на основании части 3 статьи 339 ГК РФ . В некоторых случаях он заверяется у нотариуса.
Кроме основных положений стороны могут указать дополнительные условия выполнения обязательств:
После того, как сделка будет зарегистрирована в Росреестре, стороны не смогут менять условия. После подписания договора продавец и покупатель должны иметь на руках необходимые бумаги относительно сделки. Залог действует до момента, пока покупатель не расплатится с банком за приобретенную квартиру. Предварительный договор составляется, когда покупатель хочет осуществить сделку купли-продажи квартиры, но он не собрал необходимые документы и хочет отложить сделку. Ниже вы найдете образец договора купли-продажи квартиры с ипотекой и бланк, который поможет грамотно составить соглашение и избежать распространенных ошибок.
Оформление сделок, связанных с куплей-продажей квартиры, всегда завершается регистрацией документа в государственных органах. Вы можете осуществить регистрацию в Многофункциональном центре и сэкономить время, но электронная регистрация доступна не везде.
В МФЦ стороны обращаются с полным пакетом документов. Данный этап регистрации сделки длится 7 рабочих дней. После того, как покупатель и продавец передают документы, они получают на руки расписку с перечнем переданных бумаг.
Если в процессе регистрации окажется, что какие-то документы отсутствуют, стороны сделки будут оповещены об этом. Как правило, регистрация осуществляется без проблем. Сотрудники центра откажут в принятии бумаг, если стороны не принесли паспорта.
Когда речь идет об ипотеке, всегда происходит регистрация обременения:
После того, как договор о купле-продаже квартиры будет зарегистрирован в Росреестре, важные пункты останутся без изменения.
При обращении в МФЦ необходимо подготовить следующие бумаги:
Документы должен предоставить не только покупатель, но и продавец. Когда речь идет об ипотеке, нужны все документы на квартиру. При обращении в банк, если покупатель рассчитывает на кредит, он должен предоставить:
Если квартира была выбрана, вам потребуется взять у продавца необходимые бумаги. Речь идет о правоустанавливающих документах, плане помещения. В банке тоже потребуется согласие от супруга на совершение сделки. Определенные документы не являются обязательными, но иногда включаются банками в список. К ним относятся:
Дополнительные доходы тоже могут отражаться в заявке на кредит. Речь может идти о банковских вкладах, наличии дополнительной квартиры, сдаваемой в аренду, и прочих вариантах прибыли.
При подаче заявки нужно представить актуальные документы, у которых не истек срок действия.
В пункте 22 статьи 333.33 НК РФ сказано, что государственная регистрация перехода права собственности на квартиру сопровождается оплатой пошлины, которая составляет 2000 рублей. Оплата производится в терминалах или в банке. Подтверждение об оплате необходимо представить государственному регистрирующему органу.
Срок регистрации договора купли продажи квартиры с ипотекой зависит от того, в какой форме были поданы документы, а также от того, в какой орган они подавались. Запись в ЕГРП вносится в течение 7 дней с момента подачи документов. Если документы подаются в многофункциональный центр, срок составит 9 рабочих дней.
Надо сказать, что статья расходов, связанных с подготовкой к процедуре, не сводится только к оплате пошлины. Выписка из ЕГРН на 2018 год составила 200 рублей. Согласие супруга или супруги на куплю-продажу обойдется от 600 рублей и до 2000. Стоимость определяется регионом проживания.
Когда первоначальный взнос переводится продавцу на банковский счет, за это взимается комиссия. Она составляет от 0,5% до 2% и зависит от суммы перевода. Заявление договора купли-продажи происходит в нотариальной конторе и стоит от 15 тысяч в Москве, и от 5 тысяч в регионах. В некоторых случаях целесообразно обратиться к услугам юриста, он проконтролирует сделку и разъяснит важные моменты.
Ипотека, как и прочие виды кредита, имеет преимущества и недостатки. Она представляет собой доступный способ приобретения квартиры, но сопровождается большой ответственностью и риском.
К плюсам ипотечного кредитования можно отнести:
Но не все так безоблачно, и минусов у ипотеки немало:
Одним из центральных документов при оформлении ипотеки является договор купли-продажи, заключаемый между заемщиком-покупателем и продавцом-собственником. Однако основному документу сделки может предшествовать предварительный договор. Например, при покупке квартиры на вторичном рынке такое наблюдается весьма часто. Объяснений этому факту можно выделить два.
Несмотря на то, что такой контракт не подлежит обязательной заверке нотариусом, сделать это все же желательно. Тем не менее даже без этого после подписания бумаги обеими сторонами предварительный договор обретает юридическую силу и становится документом. Основные банки РФ – Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк, да и вообще почти любой банк, поддерживают заключение сделки на предварительном уровне. Сотрудники Сбербанка, к примеру, при заявлении на ипотеку всегда советуют клиентам заключать с продавцами предварительный договор купли-продажи жилой недвижимости. В целом предварительный, письменно зафиксированный вариант сделки мало чем отличается от основного. Стандартный образец состоит из нескольких разделов (глав):
ВАЖНО! При составлении и скреплении подписями данной бумаги покупателю следуют обратить внимание, главным образом, на чистоту прав собственности и владения, коими обладает продавец. Надо тщательно проверить всю документацию, доказывающую, что продавец – действительно полноправный владелец данной квартиры/дома. Что недвижимость не находится в долевом владении, что нет возможных наследников, что отсутствует скрытая прописка и что недвижимость нигде не заложена и не имеет обременений. А продавцу, в свою очередь, необходимо тщательно проверить платежеспособность покупателя и сроки, в которые тот обязуется оплатить покупку. Сбербанк для подобных моментов предлагает покупателю выписку, которую тот может предъявить продавцу в качестве доказательства, что денежные средства у него будут.
Договор купли-продажи начинается с указания места (населенный пункт) и времени его заключения, а затем идут личные данные обеих сторон (паспортные данные).
Начинается с заявления о приобретении покупателем такой-то недвижимости, находящейся по такому-то адресу за счет собственных средств и средств, полученных от такой-то кредитной организации. Кроме того, обязательно указывается документ, обосновывающий право собственности продавца на данное имущество. Затем перечисляются реквизиты (характеристика) недвижимости: данные технического и кадастрового паспортов, общая и жилая площадь, количество комнат с указанием площади каждой, этажность, рыночная и ликвидационная стоимость. Завершается раздел гарантиями продавца, что недвижимость «чиста» в плане залогов, налогов, коммунальных выплат. И что в ней не прописано ни одно лицо, не упомянутое в настоящем договоре как официальные жильцы данной квартиры/дома.
Здесь все, что касается денег. Указывается размер личных денежных средств покупателя и тех средств, которые он получил или должен получить от банка. Имеются в виду деньги, предназначенные для оплаты стоимости квартиры/дома. Указывается размер аванса, который покупатель заплатил продавцу. Это, кстати, является даже не стимулом, а скорее условием, благодаря которому и заключается предварительный договор. И это крайне важно для заемщика-покупателя, поскольку эти деньги уже погасили часть стоимости жилья. Следовательно, это повлияет на размер ипотеки, что в свою очередь определит другие ее критерии (процентная ставка, первоначальный взнос и т. д.). Условия самого ипотечного кредита также упоминаются в этом разделе. Сюда же вносятся сведения о том, что покупаемая недвижимая собственность нигде не заложена. Наконец, необходимо отразить реквизиты банка-кредитора и название населенного пункта, где находится недвижимость и заключается сделка.
Является больше дополнением ко второму разделу. Здесь записана окончательная цена данного жилья. Окончательная стоимость недвижимости – это один из ключевых критериев описываемого документа. Дело не только в покупателе. Продавец-то с полученных денег обязан будет заплатить государственный налог в 13%. Кстати, вернуть их себе () продавец потом сможет только в 2 случаях. Либо продавец владел жильем более 3 лет, либо цена этого жилья менее 1 млн рублей.
Четко обозначаются сроки всех выплат продавцу. Обычно это два этапа – задаток и последующее получение всей оставшейся суммы. Но в договоре купли-продажи подчеркивается, что полностью все деньги продавец получает только после того, как покупателю перейдут права собственности. Также продавец обязуется после получения всех денежных средств написать расписку с подтверждением сего факта. По-другому это называется «закладная об исполнении финансовых обязательств покупателем». Покупатель имеет полное право потребовать данный документ от продавца после передачи последнему всей суммы денег.
Обычно данный раздел состоит из трех пунктов. Стороны обязуются оформить договор в оговоренный и обоюдно согласованный срок. Покупатель обязуется передать продавцу поэтапно денежную сумму, равную выявленной стоимости жилья (сначала аванс, через некоторое время остальное). Продавец обязуется собрать перечень всех необходимых документов со своей стороны. Таков стандартный образец предварительного договора. Но ипотека – дело ответственное. Так, Сбербанк настаивает, чтобы в договоре (данный раздел) были указаны дополнительные обязательства сторон. Продавец должен сохранить недвижимость точно в таком состоянии, в каком оно было на момент его осмотра оценщиком.
Продавец после подписания договора не имеет права изменять количество собственников недвижимости или вообще передавать свое право собственности другому лицу (например, члену семьи). Продавец обязан передать недвижимое имущество в собственность покупателя после того, как настоящий договор будет подписан. Наконец, продавец обязан предъявить покупателю бумаги, в которых подтверждена полная оплата стоимости квартиры/дома. Но при этом продавец имеет право расторгнуть в одностороннем порядке заключенное соглашение, если покупатель не передал ему в установленный срок деньги. Покупатель также имеет право расторгнуть в одностороннем порядке договор и потребовать назад залог, если продавец в документах со своей стороны указал заведомо ложную информацию.
Здесь первым делом говорится о сроке действия предварительного договора. И о том, что к моменту его окончания стороны обязуются заключить основной договор. В числе особых условий могут быть упомянуты самые разные вещи. Например, погашение долга перед продавцом с использованием средств материнского капитала. Или распределение расходов между сторонами на государственную регистрацию договора. В конце отдельным пунктом идут заключительные положения, где заявлена юридическая сила договора. И говорится, что документ выполнен в 2 идентичных экземплярах (покупателю и продавцу).
Таков общий план договора купли-продажи, который заключают при взятии жилья в ипотеку. Порой некоторые разделы могут объединять. Например, раздел 2 и 3. Иногда банки могут предложить услуги своих специалистов в помощь для оформления этого договора. Так, сотрудники Сбербанка охотно консультируют потенциальных заемщиков обо всех тонкостях составления подобного документа. Возможно, потому, что Сбербанк активно поддерживает ипотечное кредитование на вторичном рынке жилья, где чаще всего возникает нужда в предварительном договоре. Сбербанк же поддерживает использование различных государственных поддержек (маткапитал, субсидии) для расчета с продавцом.
Данный материал повествует об основных моментах составления предварительного договора в сфере купли-продажи ипотечной недвижимости. Статья обязательно пригодится тем людям, которые используют для покупки жилой недвижимости средства маткапитала. Ведь здесь ожидание может затянуться на 2 месяца (работа ПФР). Предварительный договор – это, пожалуй, единственный надежный способ закрепить за собой продавца, предлагающего подходящей вариант.
Продавцу квартиры на вторичном рынке и покупателю приходится составлять два договора купли-продажи:
Тексты обоих договоров в общих чертах совпадают. В первом из них участники сделки оговаривают сумму и условия передачи денежных средств за приобретаемую недвижимость продавцу жилья. В том числе - долю кредита в указанной сумме. После чего передают текст предварительного договора на утверждения банку-кредитору.
Если банк одобряет условия сделки между покупателем и продавцом, то на основании содержащейся в предварительном договоре информации банк определяет сроки и способы выдачи кредита заемщику-покупателю недвижимости. Эти решения вносятся в текст основного договора на покупку жилья в ипотеку и служат гарантией по финансовому обеспечению сделки.
Предварительный договор в обязательном порядке содержит:
Образец предварительного договора о продаже квартиры в ипотеку
В основном договоре купли-продажи жилья в ипотеку Сбербанка меняется пункт 2.1.3. Его принимают в таком виде:
Изменения в основном договоре сравнительно с предварительным
При необходимости банк может дополнить текст договора другими условиями и требованиями. В целом менеджмент Сбербанка не требует точного следования приведенным выше шаблонам, возможны те или иные отклонения. В особенности - при оформлении договоров на покупку в ипотеку отдельной комнаты или доли в квартире.
Бланки договоров купли-продажи под ипотеку Сбербанка доступны на сайте финансово-кредитного учреждения. Их можно скачать.
Покупатель и продавец могут договориться о расчете через банковскую ячейку (индивидуальный банковский сейф). В этом случае текст пункта 2.1.3 видоизменяется следующим образом:
«Оставшуюся часть стоимости Объекта в размере трех миллионов пятьсот тысяч (3500000) рублей Покупатель выплачивает Продавцу с использованием индивидуального банковского сейфа в течение десяти рабочих дней с момента со дня государственной регистрации перехода права собственности на Объект недвижимости в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество к Покупателю, за счет кредитных средств, полученных в Публичном акционерном обществе «Сбербанк России» на основании кредитного договора № 345678/567 от 6.02.2018 года, заключенного в г. Москве между Заемщиком (Покупателем по настоящему договору) и Кредитором в лице…» - и так далее по тексту.
