Почему покупка квартиры по переуступке прав в ипотеку - это выгодно, как правильно провести сделку и выбрать банк - читайте в наше статье.
Если после прочтения статьи «О переуступках» (ссылка) вы убедились, что покупка квартиры по уступке прав требования - законная, несложная и выгодная сделка, то, возможно, у вас могло появиться желание приобрести подобную недвижимость.
Но не всегда наши желания сходятся с возможностями. Однако материальные проблемы, в данном случае, решаемы. При отсутствии необходимой суммы на руках, вы всегда можете приобрести квартиру в новостройке по договору цессии в ипотеку. Так как многие банки с радостью предоставят вам эту возможность. И число таких банков, кредитующих приобретение жилья по переуступке права требования, растёт.
В список федеральных банков, которые без проблем кредитуют подобные формы сделок, уже входят: «Сбербанк», «ВТБ24», «Банк Москвы», «Промсвязьбанк», «DeltaCredit» и другие, входящие в топы надежнейших банков России. На данный момент подключаются и более мелкие.
Также есть более безопасный для покупателя и продавца вариант:
По факту оформляется перевод долга на другого заёмщика. А другой заёмщик уже в состоянии погасить свою ипотеку самостоятельно. Или нет, если покупатель тоже хотел купить квартиру при помощи ипотеки. Это самый безопасный способ, пусть практикуемый далеко не в каждом банке.
Помните, покупка квартиры по переуступке или покупка ипотечной квартиры - это ОБЫЧНАЯ СДЕЛКА. Почти во всех банках все процессы отработаны и все случаи, даже самые сложные, уже встречались на практике. Тем более в нынешнее время отмена господдержки ипотеки только сыграла покупателям на руку. И теперь процентные ставки гораздо ниже, чем когда банки поддерживало государство. И процент продолжает падать. А это значит, что сейчас самое выгодное время для покупки квартиры в ипотеку.
Залогодержатель вправе, если договором не предусмотрено иное, передать права другому лицу.
Уступка может совершаться:
По договору об ипотеке;
По обеспеченному ипотекой обязательству.
Для совершения уступки (цессии) должно быть заключено соглашение между первоначальным и новым кредиторами (залогодержателями). Права и обязанности, предусмотренные договором, сохраняются и содержание самого обязательства при этом не изменяется. Уступка по договору об ипотеке и уступка права требования по обязательству совершаются в той же форме, что установлена для сделки, права по которой уступаются. Уступка права требования по сделкам с недвижимым имуществом требует государственной регистрации. Согласия должника (залогодателя) на такое соглашение не требуется, если иное не предусмотрено договором или законом.
Уступка прав по договору об ипотеке влечет уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству, если не доказано иное. Заключение отдельного договора уступки прав по основному обязательству в этом случае не требуется. Соглашение об уступке прав должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этого договора.
На государственную регистрацию уступки прав по договору об ипотеке в регистрирующий орган предоставляются:
Совместное заявление залогодержателя по договору об ипотеке и лица, которому уступаются права;
Договор об уступке прав по договору об ипотеке;
При уступке прав требования по обязательству , обеспеченному ипотекой, к лицу, которому переданы права по обязательству, переходят и права, обеспечивающие исполнение обязательства, если договором не предусмотрено иное. Заключения отдельного соглашения о внесении изменений в договор об ипотеке в этом случае не требуется.
В целях государственной регистрации смены залогодержателя вследствие передачи права требования по обеспеченному залогом обязательству другому лицу в регистрирующий орган предоставляются:
Заявление залогодержателя по договору об ипотеке и лица, которому передано право требования по соответствующей сделке;
Договор об уступке требования по обязательству, обеспеченному ипотекой;
Документ об уплате государственной пошлины;
Иные документы, необходимые для государственной регистрации.
Не допускается уступка прав по договору об ипотеке и по обязательству, обеспеченному ипотекой, если ранее была выдана закладная. В этом случае совершается передача прав по закладной. Передача прав по закладной совершается путем заключения сделки в простой письменной форме. Передача прав по закладной влечет последствия уступки требований.
Главный специалист-эксперт – государственный регистратор Лыкова О.А.
1. Залогодержатель вправе передать свои права по договору об ипотеке
другому лицу, если договором не предусмотрено иное.
2. Лицо, которому переданы права по договору об ипотеке, становится на
место прежнего залогодержателя по этому договору.
К его отношениям с этим
залогодержателем применяются правила статей 382, 384 - 386, 388 и 390 Гражданского
кодекса Российской Федерации о передаче прав кредитора путем уступки требования.
3. Уступка залогодержателем прав по договору об ипотеке другому лицу
действительна, если тому же лицу уступлены права требования к должнику по
обязательству, обеспеченному ипотекой. Если не доказано иное, уступка прав
по договору об ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству.
4. Уступка прав по договору об ипотеке в соответствии с пунктами 1 и
2 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации должна быть нотариально
удостоверена и подлежит государственной регистрации в порядке, установленном
для государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом.
5. Уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству,
права из которых удостоверены закладной, не допускается. При совершении такой
сделки она признается ничтожной.
Комментарий к статье 47
1. Пункт 1 комментируемой статьи является диспозитивной нормой, поскольку
при заключении договора об ипотеке от решения сторон зависит, предусмотреть
или не предусмотреть в его тексте положение о наделении залогодержателя правом
передать свои права по договору об ипотеке другому лицу.
2. В целом норма п.2 ст.47 Закона содержит указания на общие правила
ст.355 "Уступка прав по договору о залоге" ГК РФ и гл.24 "Перемена лиц в обязательстве"
ГК РФ. К тому же комментируемая норма носит отсылочный характер к отдельным
статьям § 1 "Переход прав кредитора к другому лицу" указанной главы ГК РФ.
Однако следует отметить, что названные статьи 382, 384 - 386, 388 и 390 ГК
РФ не в полном объеме затрагивают процесс передачи прав кредитора путем уступки
требования.
В соответствии с п.1 ст.382 ГК РФ переход прав происходит как по сделке,
которой обычно является договор (условия и форма такой сделки урегулированы
положениями ст.388 и 389 ГК РФ), так и на основании закона (обстоятельства
такого перехода изложены в ст.387 ГК РФ). Именно на ст.387 ГК РФ отсутствует
в правах кредитора, оно имеет место: 1) при наследовании, когда кредитором
является физическое лицо и подлежат применению нормы наследственного права;
2) при реорганизации юридического лица, являющегося кредитором (ст.57, 58
и 60 ГК РФ).
Отсутствие применительно к договору об ипотеке в комментируемом п.2 ст.47
Закона прямой отсылочной нормы на ст.387 ГК РФ ослабляет позиции кредитора,
хотя в ст.355 ГК РФ допускается перемена сторон в договоре о залоге "с соблюдением
правил о передаче прав кредитора путем уступки требования (ст.382 - 390)".
В п.3 воспроизведены правила, содержащиеся в ч.2 и 3 ст.355 ГК РФ.
Комментируемая норма базируется, применительно к залог правиле, установленном
в ст.384 "Объем прав кредитора, переходящих к другому лицу" ГК РФ. При этом
в п.3 специально оговорено, что уступка требований по договору об ипотеке
может осуществляться только в случаях уступки прав по обязательству, обеспеченному
ипотекой, что связанос зависимостью ипотечного обязательства.
При ипотеке замена залогодержателя происходит в силу замены кредитора
в обязательстве, так как кредитор-залогодержатель вправе уступить свои права
по обязательству, обеспеченному ипотекой, не испрашивая на то согласия должника-залогодателя.
Исключение из этого правила может быть предусмотрено в законе или в договоре
(п.2 ст.382 ГК РФ). При этом должника следует уведомить о состоявшейся уступке
прав, иначе новый кредитор несет риск вызванных неуведомлением неблагоприятных
последствий. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору
Уступающий требование кредитор обязан передать новому кредитору надлежащим
образом оформленные документы, удостоверяющие право требования. Если должнику
не будут представлены доказательства о переходе права требования, он вправе
не исполнять обязательство новому кредитору до представления соответствующих
доказательств. Представления документов в оригинале не требуется, однако при
наличии сомнений должник вправе настаивать на предъявлении ему оригиналов
(ст.385 ГК РФ).
4. Правовые нормы п.4 ст.47 Закона базируются на общем правиле, что форма
уступки требования по сделке зависит от формы, которая предписана для сделки,
являющейся основанием передаваемого требования. Поэтому в комментируемой норме
5. Пункт 5 настоящей статьи устанавливает некоторые правовые барьеры
против злоупотреблений. Их возникновение возможно в случае уступки прав по
договору об ипотеке или по обеспеченному ипотекой обязательству, права из
которых удостоверены закладной. Поэтому введен запрет на уступку вышеназванных
прав при наличии закладной. При нарушении указанного правила сделка признается
ничтожной как не соответствующая требованиям закона (ст.168 ГК РФ).
Залогодержатель вправе, если договором не предусмотрено иное, передать свои права другому лицу:
по договору об ипотеке;
по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству).
Лицо, которому переданы права по договору об ипотеке, становится на место прежнего залогодержателя по этому договору.
Если не доказано иное, уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству).
Если договором не предусмотрено иное, к лицу, которому переданы права по обязательству (основному обязательству), переходят и права, обеспечивающие исполнение обязательства.
Такое лицо становится на место прежнего залогодержателя по договору об ипотеке.
Уступка прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству) в соответствии с пунктом 1 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации должна быть совершена в той форме, в которой заключено обеспеченное ипотекой обязательство (основное обязательство).
К отношениям между лицом, которому уступаются права, и залогодержателем применяются нормы статей 382, 384-386, 388 и 390 Гражданского кодекса Российской Федерации о передаче прав кредитора путем уступки требования.
Уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству, права из которых удостоверены закладной, не допускается. При совершении такой сделки она признается ничтожной.
Пункт 1 комментируемой статьи является диспозитивной нормой, поскольку при заключении договора об ипотеке от решения сторон зависит, предусмотреть или не предусмотреть в его тексте положение о наделении залогодержателя правом передать свои права по договору об ипотеке другому лицу.
В целом норма пункта 2 ст. 47 Закона содержит указания на общие правила статьи 355 «Уступка прав по договору о залоге» ГК РФ и гл. 24 «Перемена лиц в обязательстве» ГК РФ. К тому же комментируемая норма носит отсылочный характер к отдельным статьям указанной главы ГК РФ. Однако следует отметить, что названные статьи 382, 384 - 386, 388 и 390 ГК РФ не в полном объеме затрагивают процесс передачи прав кредитора путем уступки требования.
В соответствии с пунктом 1 ст. 382 ГК РФ переход прав происходит как по сделке, которой обычно является договор (условия и форма такой сделки урегулированы положениями ст. 388 и 389 ГК РФ), так и на основании закона (обстоятельства такого перехода изложены в ст. 387 ГК РФ). Именно в комментируемом пункте 2 ст. 47 Закона отсутствует ссылка на статью 387 ГК РФ. Хотя существует универсальное правопреемство в правах кредитора, оно имеет место:
при наследовании, когда кредитором является физическое лицо и применению подлежат нормы наследственного права;
при реорганизации юридического лица, являющегося кредитором (ст. 57, 58 и 60 ГК РФ).
Отсутствие в комментируемом пункте 2 ст. 47 Закона прямой отсылочной нормы на статью 387 ГК РФ применительно к договору об ипотеке ослабляет позиции кредитора, хотя в статье 355 ГК РФ допускается перемена сторон в договоре о залоге «с соблюдением правил о передаче прав кредитора путем уступки требования (ст. 382-390)».
Пункт 5 настоящей статьи устанавливает некоторые правовые барьеры против злоупотреблений. Их возникновение возможно в случае уступки прав по договору об ипотеке или по обеспеченному ипотекой обязательству, права из которых удостоверены закладной. Поэтому введен запрет на уступку вышеназванных прав при наличии закладной. При нарушении указанного правила сделка признается ничтожной как не соответствующая требованиям закона (ст. 168 ГК РФ).
Статья 47. Уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству
1. Комментируемая статья регулирует порядок осуществления уступки прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству. В соответствии с рассматриваемой нормой, залогодержатель вправе передать свои права по договору об ипотеке другому лицу. Таким правом он обладает, если договором не предусмотрено иное.
Так, при рассмотрении одного из дел, суды исходили из того, что договор залога, обеспечивающий исполнение обязательств заемщика по кредитному договору, представляет собой самостоятельный договор со своим субъектным составом и существенными условиями, что содержащееся в п. 3.5 договора залога условие о запрете залогодержателю уступать права по этому договору признано сторонами существенным что закон не предусматривает ограничений на установление в договоре залога такого запрета и что это условие залогодержателем (ответчиком) было нарушено*(140).
Закон позволяет осуществить передачу прав залогодержателя как по договору об ипотеке, так и по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству). При этом если не доказано иное, уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству).
Также стоит учитывать, что уступка прав по договору об ипотеке, права по которым удостоверены закладной, не допускается (п. 5 ст. 47 комментируемого Закона).
Передача прав по договору об ипотеке может произойти как на основании заключенного договора, так и на основании закона. Приведем пример. Из п. 1 ст. 335 ГК РФ следует, что залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо. В силу п. 1 ст. 365 ГК РФ к поручителю, исполнившему обязательство, переходят права кредитора по этому обязательству и права, принадлежавшие кредитору как залогодержателю, в том объеме, в котором поручитель удовлетворил требование кредитора. Поручитель также вправе требовать от должника уплаты процентов на сумму, выплаченную кредитору, и возмещения иных убытков, понесенных в связи с ответственностью за должника.
В соответствии с абз. 4 ст. 387 ГК РФ вследствие исполнения обязательства должника его поручителем или залогодателем, не являющимся должником по этому обязательству, права кредитора по обязательству переходят к другому лицу на основании закона.
Так, по одному из дел суд пришел к выводу о том, что права кредитора, в том числе право залогодержателя, переходят к поручителю на основании закона. Исполнение обязательства должника его поручителем не является основанием для прекращения указанного обязательства, а является основанием для перемены лиц в продолжающем существовать указанном обязательстве, а именно - основанием для перехода прав кредитора к поручителю и впоследствии на основании договора уступки права (требования) к новому кредитору*(141).
По другому делу о прекращении ипотеки нежилого встроенно-пристроенного помещения Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации отменил судебные акты и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, указав, что спор не может быть рассмотрен без привлечения поручителя, исполнившего обязательство, поскольку к нему переходят права, принадлежавшие кредитору как залогодержателю*(142).
2. Лицо, которому переданы права по договору об ипотеке, становится на место прежнего залогодержателя по этому договору. К его отношениям с этим залогодержателем применяются правила статей 382, 384-386, 388 и 390 ГК РФ о передаче прав кредитора путем уступки требования (п.п. 1, 2 ст. 47 Закона).
При этом стоит иметь в виду, что в силу ст. 11 (ч. 3) комментируемого Закона права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если иное не установлено федеральным законом.
Нужно отметить, что уступка залогодержателем прав по договору об ипотеке другому лицу действительна в том случае, если тому же лицу уступлены права требования к должнику по обязательству, обеспеченному ипотекой. Если не доказано иное, уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству.
3. Если договором не предусмотрено иное, к лицу, которому переданы права по обязательству (основному обязательству), переходят и права, обеспечивающие исполнение обязательства. Такое лицо становится на место прежнего залогодержателя по договору об ипотеке.
Уступка прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству) в соответствии с п. 1 ст. 389 ГК РФ должна быть совершена в той форме, в которой заключено обеспеченное ипотекой обязательство (основное обязательство)*(143).
Так, по одному из дел суд указал, что поскольку предметом договора уступки права требования являются права требования к заемщику и залогодателю, вытекающие из кредитного договора - основного обязательства, - не требующего нотариального удостоверения, отсутствует необходимость в нотариальном удостоверении данного договора уступки права требования*(144).
В соответствии с п. 2 ст. 389 ГК РФ уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Следовательно, переход требования по договору ипотеки в результате уступки требования по основному обязательству подлежит государственной регистрации. Так, по одному из дел АО предъявило к индивидуальному предпринимателю иск о взыскании долга по договору займа и об обращении взыскания на здание и земельный участок, которые были заложены им в обеспечение исполнения своих обязательств по договору займа. При этом АО ссылалось на то, что право требовать от предпринимателя возврата долга было уступлено ему обществом с ограниченной ответственностью (первоначальным кредитором по договору займа) на основании заключенного между ними в простой письменной форме соглашения об уступке права.
Арбитражный суд удовлетворил иск акционерного общества о взыскании с индивидуального предпринимателя долга по договору займа и отказал в удовлетворении требования об обращении взыскания на здание и земельный участок, заложенные предпринимателем в обеспечение исполнения им своих обязательств по договору займа. Суд указал, что поскольку государственная регистрация ипотеки нового залогодержателя к моменту вынесения судом решения еще не была произведена, то в отличие от прав по договору займа права по договору об ипотеке, обеспечивающему исполнение обязательства по возврату займа, к истцу еще не перешли*(145).
В целях государственной регистрации уступки прав по договору об ипотеке в регистрирующий орган представляются:
совместное заявление залогодержателя по договору об ипотеке и лица, которому уступаются права;
договор об уступке прав по договору об ипотеке;
документ об уплате государственной пошлины;
иные документы, необходимые в соответствии с Законом для государственной регистрации.
Судебная практика исходит из того, что новый залогодержатель, к которому права по договору об ипотеке переходят не в порядке уступки права требования, а по иным основаниям, установленным законом, вправе в любой момент потребовать от учреждения юстиции внесения изменений в регистрационную запись на основании одного лишь своего собственного заявления*(146).
4. К отношениям между лицом, которому уступаются права, и залогодержателем применяются нормы ст.ст. 382, 384-386, 388 и 390 ГК РФ о передаче прав кредитора путем уступки требования.
Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором. Если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору. Первоначальный кредитор, уступивший требование, отвечает перед новым кредитором за недействительность переданного ему требования, но не отвечает за неисполнение этого требования должником, кроме случая, когда первоначальный кредитор принял на себя поручительство за должника перед новым кредитором.
Право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.
Кредитор, уступивший требование другому лицу, обязан передать ему документы, удостоверяющие право требования, и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления требования. Должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до представления ему доказательств перехода требования к этому лицу. Кроме того, должник вправе выдвигать против требования нового кредитора возражения, которые он имел против первоначального кредитора к моменту получения уведомления о переходе прав по обязательству к новому кредитору.
