Каждый хочет жить в комфортном и удобном для себя жилье, поэтому многие жильцы выполняют переустройство или перепланировку жилого помещения. Но как сделать все правильно и избежать проблем в будущем? Как согласовать перепланировку и узаконить работы, выполненные без оформления документов? Давайте разберемся.
Переустройство жилого помещения — это перенос или замена санитарно-технического, электрического, вентиляционного, газового и прочего оборудования, а также инженерных сетей. Изменения, которые появились вследствие таких действий, должны отображаться в технической документации переустроенного объекта. Это может выглядеть как перенос санузла, оборудование дополнительных точек слива в канализацию сточных вод и тому подобные изменения первоначального проекта жилого дома.
Перепланировка жилого помещения – этоперераспределение внутреннего и внешнего пространства, связанное с изменением первоначального архитектурного проекта, с обязательным занесением изменений в технический паспорт недвижимости. К примеру, демонтаж кладовой, объединение комнат, перенос дверных проемов и прочие аналогичные работы.
Процесс переустройства и перепланировки недвижимости требует строгого соблюдения федерального законодательства, нарушения этого правила могут повлечь серьезную ответственность вплоть до изъятия жилого помещения.
Согласно Жилищному кодексу РФ, в начале переустройства и перепланировки жилого помещения все предполагаемые изменения должны быть согласованы с местной администрацией. Для этого собственником или нанимателем жилья направляется заявление, к которому прилагаются:
Следует заметить, что такому согласованию подлежат не все виды переустройства и перепланировки. Чтобы, например, демонтировать встроенный шкаф-купе в помещении нужно разрешение всех собственников квартиры, а для сноса перегородки в санузле или переноса дверного проема необходимо разрешение управляющей компании.
Переустройство и перепланировка жилого помещения с нарушением проектных условий или без соответствующего разрешения признаются самовольными.
Лицо, самовольно осуществляющее такие действия, несет ответственность, предусмотренную действующим законодательством, которая наступает в результате:
порчи жилого помещения;
самовольного переоборудования или перепланировки жилья;
использования жилых объектов не по назначению.
Собственник или наниматель самовольно переустроенного или перепланированного объекта обязан привести его в надлежащий вид. В противном случае помещение собственника может быть в принудительном порядке реализовано с публичных торгов. Для нанимателя плачевным последствием таких действий будет расторжение договора найма в одностороннем порядке и выселение.
Согласно нормам Жилищного кодекса РФ переустройство и перепланировка жилого помещения, которые не угрожают здоровью и жизни граждан, не нарушают их права и интересы, могут быть сохранены на основании решения суда (исковое заявление о перепланировке, переустройстве жилого помещения). В случае положительного рассмотрения дела, с решением суда нужно будет обратиться в БТИ для оформления новых технических документов с учетом установленных судом изменений.
Нежелание, отсутствие свободного времени или финансовых средств, а зачастую юридическая неграмотность, приводит к самовольному переустройству и перепланировке жилья. Это влечет серьезные затруднения в процессе реализации жилищных прав. Например, может значительно затянуться, так как для изменения целевого назначения объекта необходимо представить документы, подтверждающие законность его переоборудования.
Также, в результате самовольного изменения проекта довольно затруднительно будет продать или купить такое жилье, потому как признать право собственности на жилое помещение в этом случае невозможно.
Необходимо учесть, что грубые нарушения во время переустройства и перепланировки жилья могут привести не только к длительным судебным тяжбам, но и в некоторых случаях к необратимым последствиям.
Итак, переустройство и перепланировка жилого помещения – довольно длительная и изнурительная процедура, которая требует немалых усилий, к тому же, это дело очень кропотливое и дорогостоящее, но не стоит пренебрегать личной безопасностью, а также жизнью и здоровьем окружающих людей.
«Перепланировка квартиры», это процесс, который включает в себя два понятия: переустройство квартиры: установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт квартиры; и перепланировка квартиры:изменение ее конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт квартиры.
Таким образом, перепланировка квартиры представляет собой работы по сносу или установке стен, перегородок, устройству или заделке проемов, остеклению балконов, объединению (разделению) помещений. Переустройство квартиры - это, в основном, перестановка сантехнических приборов, перестановка нагревательных (отопительных) и газовых приборов и пр. Чаще всего работы по переустройству и перепланировке квартир сочетаются друг с другом.
Виды перепланировки квартир:
Разрешение на перепланировку квартиры
Перепланировка квартир, при которой сносятся ненесущие (некапитальные) перегородки, безопасна и безо всяких разрешений. Однако, незаконная перепланировка может выйти хозяину квартиры боком, например, невозможно продать квартиру с перепланировкой до приведения конфигурации квартиры в соответствие с техпаспортом БТИ, либо невыплатами по страховке (если квартира застрахована и была, например, залита соседями сверху). Могут быть другие весьма неприятные последствия.
Перепланировка квартир, затрагивающая несущие стены, должна производиться только на основании согласованного в установленном порядке проекта перепланировки, т.к. произвольное вмешательство в каркас дома может угрожать жизни и здоровью не только хозяина квартиры, но и всех его соседей по дому.
За самовольную перепланировку квартиры предусмотрен штраф. Кроме оплаты штрафа, на гражданина, осуществившего самовольную перепланировку, судом будет наложена обязанность привести квартиру в первоначальное состояние за свой счет. В случае неисполнения судебного решения возможно принудительное выселение из квартиры и продажа ее с торгов. Денежные средства, полученные от продажи квартиры, направляются на устранение последствий самовольной перепланировки.
Разрешение на перепланировку квартиры необходимо получать до начала работ. В Москве разрешения на перепланировку выдает Мосжилинспекция, в Московской области, как правило, специально созданные комиссии по районам и городам.
Для получения разрешения на перепланировку необходимо пройти ряд инстанций: БТИ, архитектурно-планировочное управление, пожарный надзор, роспотребнадзор (санэпидемстанцию). Для всех работ, связанных с вмешательством в целостность несущих стен, необходима разработка и согласование проекта перепланировки квартиры.
Запрещены переустройство или перепланировка квартиры, при которых:
В панельных домах запрещается:
Перепланировку квартиры можно начинать только после получения разрешения.
В разрешении на перепланировку указывается срок, в который нужно завершить работы по перепланировке квартиры. В ряде случаев в разрешении на перепланировку также может быть указано на обязанность производителя работ приглашать комиссию для приемки скрытых работ до их (работ) закрытия.
После завершения работ созывается специальная комиссия, состоящая из представителей Мосжилинспекции (МВК), эксплуатирующей организации, БТИ. По результатам приемки составляется акт, вносятся изменения в техпаспорт БТИ. Если изменяется площадь квартиры, также необходимо внести соответствующие изменения в свидетельство о собственности на квартиру.
Источник информации: s-t-group.ru
Бывают случаи, когда владельцев жилплощади не удовлетворяет та планировка, которую установили строители. В жилищном кодексе сказано, что гражданам разрешена перепланировка и переустройство жилья. Чем же перепланировка отличается от переустройства.
Перепланировкой жилого помещения называют изменения в его конфигурации, которое требует внести поправки в его технический паспорт. Данные изменения выполняются, следуя эскизу или проекту.
По эскизу делают следующие изменения:
1.Полное или частичное изменение перегородок, исключая межквартирные.
2. Заделка и устройство дверных проемов.
3.Устройство новых перегородок таким образом, чтобы нагрузка на перекрытия не увеличивалась.
4.Установка или замен дополнительного инженерного оборудования.
По проекту выполняют более серьезные изменения:
1. Установка проемов в межквартирных перегородках и несущих стенах для объединения двух близлежащих квартир по горизонтали.
2. Установка в перекрытиях внутренних лестниц или проемов.
3. Устройство перегородок, увеличивая нагрузки на несущие стены.
4. Изменение конструкции полов.
Различие между эскизом и проектом в том, что эскиз можно отобразить прямо на плане документа, о физическом состоянии помещения. В случае если работа по перепланировке выполняется по проекту, то она требует согласования, а для составления проекта необходимо воспользоваться услугами специалистов в лицензированном бюро.
Теперь давайте разберемся, в различиях перепланировки от переустройства.
Переустройство жилого помещения состоит из: установки, замены или же изменения местоположения инженерных сетей, а также различного оборудования, требующего изменений в техническом паспорте. В соответствии со статьей 25 ЖК РФ, на основании проекта, разрешены следующие виды переустройства:
1.Замена сантехники, инженерного и технического оборудования.
2.Установка ванных комнат, туалетов и кухонь.
3.Переустановка сантехнических, отопительных и газовых приборов
4.Замена газовых бытовых плит на электрические.
5.Установка дополнительного инженерного оборудования, с помощью которого можно увеличить энерго, водопотребление, заменяя существующие или прокладывая дополнительные проводящие сети.
К переустройству квартиры также относится демонтаж подводящих сетей или инженерного оборудования при условии обязательного сохранения существующих стояков снабжения канализаций холодной и горячей водой. Данный демонтаж можно производить, основываясь на эскизе.
Таким образом, главное отличие между переустройством и, перепланировкой заключается в том, что в случае переустройства вы существенно изменяете инженерное, техническое и электрическое оборудование, а выполняя перепланировку, – изменяете планировку, т.е. производите установку или разрушение новых стен для объединения комнат, квартир и пр.
Теперь отметим то, что категорически запрещается делать в процессе перепланировки и переустройства квартиры. Законодательство запрещено предпринимать следующие изменения:
1. Вырубать ниши, пробивать отверстия в стойках и колоннах, стенах- диафрагмах и стенах- пилонах
2.Делать штрабы для скрытой электропроводки и трубопроводов в горизонтальных швах стеновых панелей.
3. Ликвидировать каналы естественной вентиляции.
4.Ограничивать доступ к инженерным коммуникациям или выключающим устройствам.
Переустройство и перепланировка квартиры, не должны снижать удобство проживания в доме других граждан, а также не должны понижать прочность и устойчивость несущих конструкций здания, то есть то, что может вызвать разрушений дома. Также, запрещается увеличение подсобной площади за счет жилой, не изменяя их статус, и установка регулирующих устройств на общедомовых и инженерных сетях.
Любое из этих изменений должно быть узаконено. В основном этим занимаются специальные комиссии, состоящие в муниципалитетах, или районные отделения жилинспекций.
И переустройство довольно не простое дело. Необходимо будет решить достаточно много проблем.
На первый взгляд, между всеми этими понятиями особой разницы нет. Но это только на первый. На самом деле процессы разные. И почти все они требуют разрешений и согласований с заинтересованными службами. Давайте посмотрим на работы внимательнее, пойдем от самого простого к сложному.
Ремонт квартиры или дома подразумевает проведение внутренних или внешних строительных и отделочных работ без изменения конфигурации помещения и его инженерных систем. Вы можете изменить цвет и материал покрытия стен, пола и потолка. Заменить сантехнические изделия и электрические приборы. Поменять двери и окна на новые.
Ремонтом считаются работы, которые не вносят изменений в план квартиры. Например, вы можете сменить деревянные окна на пластиковые или поменять старую модель унитаза. Но поставить новый унитаз необходимо на то же самое место, где стоял старый. Перенос его на другое место - уже переустройство, а его проведение уже требует разрешений и согласований.
Переустройство - процесс, в результате которого вносятся изменения в инженерные сети дома или квартиры. Инженерными считаются газовые и электрические сети, система водоснабжения, канализации и вентиляции.
Например, перенос кухонной мойки из одного угла кухни в другой, с прокладкой дополнительных водопроводных и канализационных труб считается переустройством, прокладка дополнительного кабеля для установки еще одной розетки в комнате - тоже. Вроде бы несложная работа, которую часто делают во время косметического ремонта, но и это изменение электрической сети необходимо согласовать.
Согласовывать переустройство нужно у профильной службы (например, перенос газовой плиты - в районной газоснабжающей организации), а все изменения должны быть внесены в план квартиры и утверждены в БТИ.
Перепланировка - это изменение конфигурации помещения. Полный или частичный демонтаж стен и перегородок и возведение новых, добавление или ликвидация оконных и дверных проёмов, изменение их размеров. Можно даже переносить несущие конструкции или изменять их конфигурацию.
Так, если вы хотите объединить кухню с гостиной, прорубив дополнительный дверной проем в стене между ними, - это классическая перепланировка. Превращение открытой лоджии в теплое жилое помещение - тоже.
Перед тем, как проводить перепланировку, проект будущих изменений обязательно надо согласовать в органах местного самоуправления. О том, какие документы вам потребуются, как и где их согласовывать - читайте в специальном .
Реконструкцией принято называть изменение технических характеристик и общих параметров объекта. Она предполагает изменение этажности дома, сооружение надстроек и пристроек, изменение инженерных систем. Несущие конструкции во время реконструкции можно восстанавливать и ремонтировать, но не заменять.
Реконструкция - более широкое понятие, чем перепланировка, хотя эти два термина часто путают. Процесс реконструкции может включать в себя и перепланировку, и переустройство, и ремонт. Естественно, для проведения реконструкции до ее начала нужно рассчитать и утвердить проект, а после - согласовать и утвердить во всех инстанциях внесенные изменения.
Если проще: допустим, вы желаете добавить второй этаж или жилую мансарду к своему одноэтажному коттеджу - это реконструкция. А если хотите из одной большой комнаты сделать две, соорудив перегородку - это перепланировка. А если собираетесь протянуть после перепланировки дополнительные электрические кабели во вторую комнату для розеток и люстры - переустройство.
Жилищный кодекс РФ – один из основных документов, регламентирующих реконструкцию и переустройство. Особое внимание стоит обратить на 4 главу. Там всего 5 статей, в которых подробно описано, как подать заявление на перепланировку, почему могут отказать, и к чему приведет нарушение данных законов.
Также обратите внимание на ФЗ РФ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30.12.2009. В нем, как в Яндексе, найдется все: от требований пожарной безопасности до качества воздуха и микроклимата.
246 статья ГК РФ и 6 глава ЖК РФ напомнят, что распоряжаться имуществом, находящимся в долевой собственности, можно только с согласия всех владельцев. Поэтому покрасить фасад дома в розовый получится только в мечтах или во сне. Общее имущество, как-никак.
Чтобы сделать реконструкцию или переустройство, ваши намерения сперва придется согласовать с органом местного самоуправления. Документов совсем немного, поэтому мороки с их сбором быть не должно. Итак, приготовьте следующие бумаги:
1. Заявление по утвержденной форме
2. Правоустанавливающие документы на жилое помещение
3. Готовый и оформленный в установленном порядке проект реконструкции или перепланировки
4. Технический паспорт жилого помещения
*5. Согласие в письменной форме всех членов семьи, которые занимают жилое помещение (если вы не собственник)
*6. Специальное разрешение на реконструкцию или перепланировку (если жилое помещение или дом являются памятниками истории, архитектуры или культуры)
Решение, быть в квартире объединенному санузлу или нет, примут в течение 45 дней. На то, чтобы получить соответствующий документ, уйдет еще 3 рабочих дня. И, наконец, согласие на перепланировку у вас в руках!
Что предпринять, если вы все-таки изменили планировку самовольно (настоятельно не рекомендуем это делать: велик риск навредить не только себе, но и окружающим)? По закону вы можете обратиться в суд и доказать, что снесенная стена или совмещенный санузел не нарушают права и интересы других граждан, а также не угрожают их жизни и здоровью. Если это соответствует действительности, велика вероятность, что Жилищная инспекция пойдет навстречу.
Теперь, когда вы понимаете разницу между этими вещами, можно смело приступать к изменению жилища. Если меняете самостоятельно, работайте по принципу "семь раз отмерь - один раз отрежь". Дело серьезное. Но обратиться к инженеру, дизайнеру или архитектору будет проще. Сэкономите время и нервы.
Переоборудование жилых помещений может включать: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, «джакузи», других сантехнических и бытовых приборов.
Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь.
Данные перечни не являются исчерпывающими. При определении видов работ, исполнение которых может считаться переустройством (перепланировкой), следует исходить из того, что ими могут считаться любые изменения жилого помещения, требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.
Однако технический паспорт также содержит данные, изменение которых не может считаться переустройством или перепланировкой, в частности: вид жилищного фонда, к которому относится помещение; точный адрес; этаж; оборудованность переговорно-замочным устройством, радиотрансляционной сетью, телефоном.
В ЖК РФ закреплен исчерпывающий перечень документов, представляемых в орган, осуществляющий согласование по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения; представляется также проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.
На переустройство и (или) перепланировку жилого помещения, занимаемого нанимателем по договору социального найма, требуется письменное согласие всех членов семьи нанимателя.
Собственники жилых помещений вправе не испрашивать такого согласия третьих лиц, пользующихся жилым помещением.
Положительное решение органа, осуществляющего согласование переустройства и (или) перепланировки, является основанием для переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в соответствии с проектом.
Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения допускается в случаях:
Непредоставления полного пакета необходимых документов;
Предоставления документов в ненадлежащий орган;
Несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
Завершение переустройства и (или) перепланировки подтверждается подписанием органом, осуществляющим согласование переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, акта приемочной комиссии.
Статья 29. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного ЖК РФ (т. е. документа, выданного органом, проводящим согласование), или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в данный орган.
Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переоборудованным состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в срок и в порядке, установленные органом, осуществляющим согласование, суд по иску этого органа при условии, что жилое помещение не приведено в прежнее состояние, принимает решение:
В отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;
В отношении нанимателя жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.
Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника жилого помещения, не приведенного в прежнее состояние, или для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому договору, устанавливает новый срок. Если ситуация не изменяется, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов.
