Застройщики, которые откроют продажи в новых домах 2 января 2017 года, будут отчислять минимум по 1% с каждого заключенного договора долевого участия (ДДУ) в государственный компенсационный фонд дольщиков, рассказал в интервью газете «Коммерсантъ» министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Михаил Мень.
«Планируется, что фонд начнет работу с 1 января 2017 года. Если продажи в строящемся доме начнутся с 2 января, то застройщик работает с новым фондом. Если сбор средств с дольщиков начался до 1 января и риски по ним были застрахованы, страховщик будет брать на себя обязательства и по оставшимся договорам. Минимальный взнос в новый фонд составит 1% от суммы ДДУ, то есть ни для застройщиков, ни для покупателей не появится дополнительной финансовой нагрузки», - отметил Мень.
По его словам, пока в 214-ФЗ внесена лишь база для создания фонда, все принципиальные решения по нему будут выноситься на осеннюю сессию Госдумы. Тогда будут приняты изменения, которые позволят постепенно уйти от страхования, и все риски по ДДУ будут хеджироваться в одном государственном фонде.
Концепция фонда пока разрабатывается: определяется организационно-правовая форма. Предполагается, что речь пойдет о публично-правовой компании, но, подчеркнул министр, официально с правительством вопрос пока только согласовывается.
«Представим себе ситуацию: в отдельно взятом регионе обанкротился застройщик, фонд принял решение достроить дом. Теперь может быть три алгоритма действий. Первый - возложить эту задачу на власти региона, где появилась проблемная компания, второй - создать при фонде собственную управляющую компанию, которая будет непосредственно заниматься достройкой объекта, третий вариант - совмещенный. Мне он кажется приоритетным, потому что местные власти обязательно должны быть вовлечены в эту работу: именно они выдают разрешение на строительство и ввод зданий в эксплуатацию», - пояснил Мень.
Напомним, поправки к федеральному закону о долевом строительстве №214-ФЗ, которые содержат ряд новых требований к застройщикам, привлекающим для строительства многоквартирных домов средства граждан, был принят Госдумой в весеннюю сессию 2016 года и подписан президентом России Владимиром Путиным в июле. Закон, в частности, вводит новый механизм, обеспечивающий права граждан-соинвесторов – компенсационный фонд долевого строительства, который будет обеспечивать завершение строительства многоквартирных домов в случае неисполнения застройщиком своих обязательств. Федеральный закон вступает в силу с 1 января 2017 года, за исключением нормы о создании компенсационного фонда, которые вступают в силу со дня официального опубликования.
Компенсационный фонд долевого строительства создан для защиты дольщиков, которые оформляют договора с застройщиками и рассчитывают на получение квартир по доступной цене. В России рынок первичного жилья, возводимого за деньги населения, регулируется Законом с 2004 года. Оформление договора долевого участия (ДДУ) позволяет семье получить доступное жилье по цене, которая ниже рыночной.
Если строительная компания выполняет обязательства, участники соглашения довольны, в том числе владельцы новых квартир. Другое дело, когда у подрядчика возникают проблемы, и он не выполняет обязательства перед дольщиками. В такой ситуации покупатели жилья не защищены. Но так было до появления компенсационного фонда в 2017 году. В чем его особенности? Какие функции он выполняет? Какие сложности могут иметь место в будущем? Эти и ряд других вопросов рассмотрим в статье.
В 2014 году государство взяло «под крыло» долевое строительства для защиты участников долевого строительства. Застройщик до регистрации ДДУ (договора долевого строительства) должен прийти к страховщику для страхования ответственности. Второй вариант - обращение в банковское учреждение для оформления поручительства.
Несмотря на появление нового закона, обманутые дольщики не могли добиться от строительных компаний-неудачников компенсации из-за отсутствия денег. По этой причине в 2017 году создан компенсационный фонд, деньги из которого берутся для покрытия вероятных убытков. Принятие такого закона гарантирует возмещение денег дольщикам и разгружает строительные компании в случае неудачи.
Процесс создания нового закона проходил по следующему алгоритму:
Сначала вновь созданный фонд определялся с позиции некоммерческой организации, являющейся частью АИЖК. В роли учредителя был выбран Минстрой. Именно эта организация внесла основную долю поправок в отношении статуса компенсационного фонда.
На текущем этапе Думой РФ утверждено, что Фонд защиты прав граждан, участвующих в долевом строительстве является публично-правовой организацией, имеющей полномочия и функции, схожие с государственной властью. Компания находится в подотчетном состоянии перед Президентом РФ. При этом контроль финансовой деятельности производят представители двух палат парламента, в том числе Счетная палата. К ноябрю 2017 года организация, созданная для обеспечения договорных обязательств, начала полноценную работу.
Компенсационный фонд определяется как организация, которая создана для защиты интересов дольщиков в случае невыполнения вторым участником ДДУ (строительной компанией, застройщиком) взятых обязательств. К главным характеристикам организации стоит отнести:
Суть обязательств участников ДДУ сводится к следующим правилам:
Договор ДДУ, по сути - инвестиционная сделка, которая регулируется не ГК РФ, а специальными актами.
Кроме того, к застройщику предъявляется ряд жестких требований, что проредило рынок девелоперов и оставило только надежные компании. Предъявление таких требований стартует с момента оформления ДДУ после первого июля 2018 года.
К главным требованиям стоит отнести:
Для понимания принципов работы фонда долевого строительства, стоит знать задачи организации. Их две - помощь частным инвесторам (дольщикам) при банкротстве строительной компании, а также достраивание объекта. С учетом этих задач выделяются следующие функции:
Как отмечалось ранее, с начала 2017 года появился новый порядок оформления ДДУ. Выделим главные аспекты:
Размер отчислений, равный 1,2% от размера ДДУ, не вызывает возражений специалистов. Наличие в распоряжении от 18 до 25 миллиарда долларов первые годы работы фонда достаточно, чтобы осуществить выплаты дольщикам при банкротстве одного-двух застройщиков. При этом в законе не сказано, откуда компенсировать нехватку средств.
Компенсация по договорам прошлых лет в новом закон не предусмотрена. Если возводимый объект имеет хотя бы один ДДУ, подписанный по старым принципам, он не входит в сферу ответственности компенсационного фонда.
На современном этапе выделяется ряд проблем нового закона, одна из которых касается размеров выплат дольщикам. В частности, компенсационный фонд компенсирует стоимость жилплощади до 120 кв. метров. По мнению государства, владельцы элитного жилья достаточно состоятельны, чтобы за себя постоять. Кроме того, при расчете компенсации учитывается стоимость жилья, определенная Минстроем. Минус в том, что эти показатели на 30-40% меньше реальных. Даже при выплате компенсации по такому принципу дольщик неизбежно теряет деньги.
Наличие запретов и требований к дольщикам привело к тому, что многие строительные компании вынуждены оставить рынок. Крупным фирмам для возведения объектов приходится открывать дочерние предприятия, что приводит к дополнительным расходам. Рынок первичного жилья при таком подходе монополизируется, а цены на недвижимость значительно растут. Таким образом, компенсационный фонд частично решает проблему с дольщиками, но не решает дилеммы, сложившейся на рынке первичного жилья.
Строительные компании уверены, что появление дополнительных взносов приведет к росту стоимости жилья на первичном рынке. Это связано с тем, что застройщик вынужден платить в два фонда - СРО и долевого строительства. О проблемах заговорили и субподрядчики, которые за свои деньги возводят коммуникации и инженерные сети. Если строительная компания по какой-либо причине банкротится, деньги возмещаются в первую очередь дольщикам, а у юридических лиц шанс получения компенсации минимален. Конечно, наличие фонда необходимо для защиты покупателей жилья на рынке долевого строительства, но он не должен быть обузой и причиной роста стоимости квартир.
Госдума 21.07 2017 г. приняла закон о государственном фонде защиты прав дольщиков. Строительным компаниям предъявлены жесткие требования. Но поможет ли это семьям дольщиков стать владельцами новых квартир.
В России строительство жилых объектов с помощью инвестиций населения законодательно регулируется с 2004г. Заключение договора долевого участия (ДДУ) дает семьям шанс получить жилье дешевле рыночной стоимости. Однако они рискуют потерять надежду на жилье и остаться без накоплений, в случае невыполнения строителями взятых на себя обязательств. В 2014 г. государство впервые вмешалось в бизнес долевого строительства, чтобы защитить интересы граждан – инвесторов жилищного строительства. До регистрации ДДУ в Росреестре строительная компания была обязана застраховать ответственность у страховщика или взять поручительство в банке. Но страховые компании и банки не могли достроить все проблемные объекты и вернуть все деньги обманутым дольщикам, число которых продолжает расти. По новому закону 2017 г. о компенсационном фонде дольщиков создается мeханизм государственных гарантий возмещения потерь в долeвом строительствe.
Принятие закoна 2017 г. о компенсационном фонде дольщиков в корне меняет рабoту на рынке дoлевого стрoительства.
Первоначально новый фoнд долевого строительства определялся как некoммерческая организация (НКО), вхoдящая в зону действия государственного «Агентства по ипотечному жилищному страхованию» (АИЖК). Учредителем стал Минстрой, ему принадлежит ряд важных поправок об изменении статуса компенсационного фонда дольщиков.
Дума утвердила за «Фондом защиты прав граждан - участников долевого строительства» статус публично-правовой компании (ППК) с функциями и полномочиями, характерными для государственной власти.
Компания подотчетна Президенту России, контроль над финансовой деятельностью осуществляют представители обеих палат парламента и Счетная палата РФ. Создание такой организации со всеми законодательными стандартами деятельности планируется завершить к ноябрю 2017 года.
Фонд долевого строительства имеет две главные задачи - помочь дольщикам в и довести до конца проблемное строительство. С этими задачами связаны его функции.
Механизм страхования ответственности застройщиков, существовавший с 2014 года был признан неэффективным как независимыми экспертами, так и госструктурами. При банкротстве строительной компании стоимость страхового полиса или проценты за поручительство в банке не могли покрыть убытков всех владельцев договоров долевого строительства, их тем более было недостаточно, чтобы достроить проблемный объект. Число недостроенных объектов и обманутых дольщиков продолжало расти.
Информационная прозрачность – необходимое условие деятельности нового фонда компенсаций, прописанное в законе. Информация о долевом строительстве будет размещена на официальном сайте Единого института развития в жилищной сфере, наряду с ресурсом АИЖК. В ней должно быт отражено:
Создание официального сайта компенсационного фонда дольщиков планируется завершить к началу 2018 года.
Ставка компенсационного фонда дольщиков в размере 1,2 % не вызывает возражений экспертов. Сумма взносов в 18-25 млрд. в первые годы существования фонда вполне достаточна на покрытие будущих проблем одного-двух региональных подрядчиков. Законом не прописано, откуда брать деньги в случае нехватки средств, не исключено, что из бюджета.
Компенсация же по договорам прошлых лет новым законом не предусмотрена. Если строящийся объект имеет хотя бы один договор долевого участия, подписанный по старой схеме, он не войдет в сферу действия компенсационного фонда.
Центральным положением нового закона о компенсационно фонде дольщиков является предъявление жестких требований к строителям, из-за чего на рынке долевого строительства может остаться совсем немного девелоперов. Предъявление данных требований начнется при заключении ДДУ с 1.07. 2018 года.
Убытки дольщикам в случае банкротства строительной компании возмещаются из компенсационного фонда долевого строительства в определенном порядке.
Фонд обязуется выплатить убытки дольщиков в полном размере.
Размеры выплаты дольщикам определяются умножением стоимости одного квадратного метра жилья на его площадь.
Эксперты, анализируя закон, находят много нюансов и делают различные прогнозы. Так, ограничительные меры по отношению к бизнесу заставят небольшие компании покинуть рынок долевого строительства. Крупным компаниям, чтобы начать новое строительство, придется создавать дочерние фирмы, а это приведет к дополнительным расходам. При монопольном положении крупных застройщиков все это приведет к повышению цен на жилье и ударит по карману дольщиков.
Пока ясно одно: новый закон о компенсационном фонде способен решить проблему защиты дольщиков. Но он может стать причиной падения деловой активности на рынке долевого строительства.