Возникают ситуации, когда одна из сторон после заключения договора понимает, что не прочь бы отменить сделку и вернуть все на свои места.
Для этого собственнику спорной недвижимости необходимо обратиться в районный суд по месту нахождения квартиры с исковым заявлением. О том, как правильно составить иск, рассказано ниже.
Если же вы стали жертвой мошенников, то параллельно подавайте заявление в полицию и требуйте возбуждения уголовного дела.
Иск должен содержать в себе следующие сведения:
Если вы купили квартиру и подаете в суд, то можете потребовать от продавца возмещения ваших затрат .
Обычно составление договора, и другие расходы ложатся на покупателя. А если в признании сделки недействительной есть вина продавца, то логично, если он выплатит то, что вы потратили.
К иску прилагаются все документы, которые подтверждают законность ваших требований.
Когда вы напишете заявление и соберете документальные подтверждения ваших слов, можно обращаться в суд. Если у вас сложное дело и вы считаете, что сами не справитесь, обратитесь к юристам
.
Нанятый специалист поможет со сбором документов и составлением иска и будет представлять вас в суде.
Помните, что ответчик тоже придет в суд. И наверняка не с пустыми руками. Поэтому продумайте со своим юристом, что вы можете противопоставить его словам и документам.
Свидетельские показания , например, если они правдивы, судья воспримет как дополнительный аргумент для принятия решения в вашу пользу.
Как быстро пройдет суд и достаточно ли будет одного заседания для признания договора-купли продажи квартиры недействительным или понадобятся следующие, зависит от конкретного случая. Решать это будет судья.
В видеосюжете юрист объясняет, как в соответствии с нормами действующего законодательства оспорить любые следки с недвижимостью.
Рассказывается, как действовать для оспаривания договора, по которому было произведено отчуждение недвижимости, каким образом недействительность сделки можно доказать в суде.
Купля-продажа недвижимости сегодня - довольно популярная сделка. Люди продают и покупают дома, земельные участки, квартиры, офисные и производственные здания. При этом документы для проведения сделки должны быть оформлены грамотно, что на практике далеко не всегда удается сделать.
А потому у заинтересованных лиц появляется возможность признать договор недействительным, и тогда сторонам придется вернуться к первоначальному раскладу. Недвижимость вернуть проще, а вот за деньги еще и придется побороться.
Именно поэтому настоящая статья будет очень полезна всем продавцам и покупателям недвижимости. Однако информация, изложенная в статье, - теория, а практика способна преподнести массу сюрпризов. Поэтому если вы задумали заключить договор купли-продажи своего жилья или намереваетесь оспорить уже заключенный договор, то обратиться к специалистам совсем нелишне. Они помогут вам избежать многих сложностей и неприятностей.
Обращаясь к нам за помощью, важно понимать, чем конкретно может помочь наш специалист. Цель нашей работы - помочь человеку в сложной ситуации, когда необходимо признать заключенный договор недействительным. Задача эта очень непростая, решить которую самостоятельно достаточно сложно. А потому наши специалисты предлагают следующие услуги:
Договор купли-продажи недвижимости представляет собой двустороннюю сделку. В ней участвуют две стороны: продавец и покупатель. А сам договор должен содержать в себе все ключевые условия сделки. Стороны могут прописывать самые разные условия. Но некоторые из них в договоре должны быть обязательно отмечены. К ним относятся предмет договора и его цена.
Если эти вопросы не урегулированы - то такой договор изначально не действителен, то есть считается незаключенным. Когда вопрос идет об отчуждении недвижимости, то такие сделки подлежат обязательной государственной регистрации. Если такая процедура не соблюдена - договор также считается недействительным. В этих случаях обращение в суд не требуется.
Однако на практике чаще всего сталкиваются с договорами, которые недействительными может признать только суд путем вынесения соответствующего решения.
Перечисленные нами основания признания договора купли-продажи недействительным найти часто сложно, еще сложнее их доказать. А это обязательное условие. И доказывать это необходимо только в суде, так как это единственный орган, обладающий правом признания договоров недействительными.
Рассмотрение вопроса в суде - процедура долгая, а истцу необходимо торопиться. Так как ответчик в это время уже может предпринимать действия, направленные на сокрытие или изменение качественных характеристик имущества. Да и в суде ответчик наверняка найдет, что возразить. Именно здесь и проявляется роль качественной юридической помощи. Ведь от того, насколько грамотно выбрана линия наступления и насколько быстро оно проведено, будет зависеть исход процесса.
Также истцу неизбежно придется столкнуться с рядом сложностей. Самая главное из них - быть убедительным и активным, требовать назначения экспертиз, вызова свидетелей, приобщения к делу тех или иных материалов. Справиться с этим под силу только при помощи профессионалов.
Начиная любое дело, стоит задуматься и о возможных последствиях. А наши специалисты всегда акцентируют на этом внимание. Наиболее распространенные последствия признания договора недействительным - это возвращение сторон в первоначальное положение. Одной стороне при этом возвращается имущество, другой - деньги. Однако так происходит только при условии, что стороны добросовестно заблуждались, или не знали о том, что заключенная между ними сделка противоречит закону.
Если же сделка будет явно незаконной, а противоправный умысел одной из сторон -очевидным, то речь будет идти о конфискации имущества у такого субъекта. В этой ситуации в дело неизбежно вмешаются и представители правоохранительных органов, а процесс из гражданского дела может плавно перетечь в уголовное.
Поэтому во избежание подобных неприятностей лучше своевременно обратиться за помощью к нашему специалисту. А уж он точно найдет способ, как вам помочь.
Для иллюстрации сложности рассматриваемого вопроса приведем один пример из нашей богатой практики. Супружеская пара на честно заработанные деньги решила приобрести жилье. Нашли продавца, однако он - человек пожилой, потому все вопросы решали с его представителем. Заключили договор, прошли все необходимые процедуры и уже въехали в новую квартиру.
Однако зарегистрировать свои права собственности не смогли. По той причине, что к моменту покупки жилья настоящий собственник умер.
Поскольку клиенты пришли к нам довольно быстро, наши специалисты отреагировали мгновенно и обратились в суд за признанием договора недействительным и о взыскании с «горе-посредника» уплаченной суммы. Благодаря оперативности его удалось найти с еще не потраченными деньгами. А потому сумму в полном объеме удалось вернуть. А посредник прекрасно знал о том, что продавать чужое жилье права не имел, в результате чего был привлечен к уголовной ответственности за мошенничество.
Договора купли-продажи недвижимости при наличии законных оснований могут быть признаны недействительными или ничтожными. Признать договоры недействительными можно только в судебном порядке.
Для этого необходимо подать исковое заявление в Арбитражный суд. Форма и содержание иска определяется статьей 125 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Копии составленного заявления направляются участникам дела.
Если все требования, касающиеся формы и содержания искового заявления, были соблюдены, то суд в течение пяти дней должен принять исковое заявление к производству и вынести определение, в соответствии с которым возбуждается производство по делу.
1. Договор, который противоречит основам нравственности и правопорядка. Подобные сделки с недвижимостью признаются ничтожными. Последствия данных сделок носят характер конфискации.
2. Мнимые или притворныесделки с недвижимым имуществом. Притворная сделка с недвижимостью прикрывает иную волю участников. Мнимой признается такая сделка, которая не направлена на результат - соответствующие правовые последствия.
3. Сделки с недвижимостью, совершенные гражданами, признанными недееспособными. Недееспособность граждан устанавливается только судом. Также недействительной сделкой суд может признать, если ее совершил гражданин, ограниченный в своей дееспособности.
4. Договор купли-продажи недвижимого имущества, совершенный дееспособным гражданином, который на момент совершения данной сделки находился в состоянии, при котором не мог осознавать значения своих действий. В этом случае суд может признатьсделку с земельным участком недействительной, исходя из искового заявления, поступившего от данного гражданина.
5. Договора с недвижимостью, заключенные несовершеннолетними (6 -14 лет). В данном возрасте несовершеннолетние могут совершать только мелкие бытовые сделки, направленные на извлечение выгоды для самого несовершеннолетнего.
6. Сделки,заключенные несовершеннолетними (14 -18 лет) без согласия родителей (опекунов). Однако лишь в тех случаях, когда требуется их согласие. Суд может признать подобную сделку оспоримой, а не ничтожной, если она направлена на выгоду для несовершеннолетнего.
7. Договор купли-продажи недвижимости, совершенный под влиянием заблуждения, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой, либо при стечении тяжелых обстоятельств.
8. Сделки с недвижимостью, совершенные юридическим лицом, не имеющим на то законных оснований. Если сделка с недвижимостью совершается юридическим лицом и противоречит целям его деятельности (или когда данное юридическое лицо не имеет разрешения на такой вид деятельности), то суд может признать сделку недействительной.
9. Если при заключении договора купли-продажи квартиры были нарушены права несовершеннолетних детей.
10. Если недвижимость была приватизирована с нарушением закона.
11. При составлении договора с нарушением требований действующего законодательства (например, не соблюдение письменной формы).
Как видите, наличие одного либо нескольких противозаконных элементовв договоре купли-продажи недвижимого имущества может привести к признанию договора недействительным. А это, в свою очередь, влечет за собой ликвидацию имущественных последствий, которые уже казались свершившимся фактом.
Если ни у одной из сторон, заключавшей договор, не было умысла совершать сделку с нарушением законодательства, то обе они обязаны возвратить полученное друг другу. Если же данный возврат невозможен, то его необходимо заменить денежной компенсацией.
Если одна из сторон все же имела противоправный умысел, то суд может применить к ней меры, предусматривающие конфискацию. То есть, к исходному положению по заключенной сделке вернется только один. Если же обе стороны при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества действовали, умышленно нарушая закон, то все ими полученное конфискуется в пользу государства.
Для некоторых cделок законодатель предусмотрел дополнительные имущественные последствия, которые выражаются в возмещении убытков потерпевшей стороне.
Если вы считаете необходимым признать договор купли-продажи недвижимости недействительным, то необходимо помнить, что исковое заявление может быть предъявлено в течение одного года (или трех лет - для ничтожных сделок) со дня, когда вы узнали о нарушении ваших прав. Наши специалисты помогут собрать и правильно оформить все необходимые документы для защиты ваших прав в суде.
Компания «Правовой стандарт» значительно облегчит Вам задачу, если предстоит оспорить действительность договоров о сделках с недвижимостью. Мы не только составим и направим в суд грамотное и мотивированное исковое заявление о признании недействительным договора, но и будут представлять ваши интересы на судебных заседаниях, возможно, даже и без вашего непосредственного присутствия.
Решения судов, основанные на применении норм статей 454, 168, 170, 177, 179 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Ст. 454 ГК РФ. Договор купли-продажи
Ст. 168 ГК РФ. Недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта
Ст. 170 ГК РФ. Недействительность мнимой и притворной сделок
Ст. 177 ГК РФ. Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими
Ст. 179 ГК РФ. Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств
Верховный Суд Республики Ингушетия (Республика Ингушетия) - Гражданские и административные
Плата за подключение (п. 2 указанной статьи). Признавая договоры аренды недействительными, суд исходил из того, что заключенные истцом и ответчиками договоры аренды в силу ст. 168 ГК РФ являются ничтожными сделками, поскольку при их заключении не соблюдены требования статей 38 и 38.1 Земельного кодекса РФ, а именно: земельные участки являлись предметом аукциона, ...
Назаровский городской суд (Красноярский край) - Гражданские и административные
Правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей». Нормой ст. 168 ГК РФ закреплено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий...
Октябрьский районный суд г. Красноярска (Красноярский край) - Гражданские и административные
С общими положениями о недействительности сделок (§ 2 главы 9 Гражданского кодекса Российской Федерации) и специальными правилами раздела V Гражданского кодекса Российской Федерации. На основании ст. 177 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих...
Свердловский районный суд г. Белгорода (Белгородская область) - Гражданские и административные
Обмана вынудил ее заключить мировое соглашение, неоднократно угрожая неблагоприятными последствиями со стороны судебных приставов-исполнителей в случае его не заключения, что является грубейшим нарушением ст. 179 ГК РФ. Фактически заключенное мировое соглашение носит незаконный характер и оформлено в виде очередного потребительского кредита под 16,65 % годовых с графиком платежей и выплате неустойки в...
Железнодорожный районный суд г. Воронежа (Воронежская область) - Гражданские и административные
По сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Согласно статьи 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иным правовым актам, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. ...
В момент подписания доверенности не мог понимать значение своих действий и руководить ими. Истец в установленном законом порядке недееспособным не признан. Согласно пункту 1 статьи 177 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий...
Московский районный суд (Город Санкт-Петербург) - Гражданские и административные
Что наследники вправе обратиться в суд после смерти наследодателя с иском о признании недействительной совершенной им сделки, в том числе по основаниям, предусмотренным ст. ст. 177 , 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации. С учетом полученного в ходе судебного разбирательства заключения комиссии экспертов № (л.д. 234-247 том 3) суд считает достоверно установленным...
Выборгский городской суд (Ленинградская область) - Гражданские и административные
Определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421 ГК РФ). Пунктом 1 ст. 168 ГК РФ закреплено, что за исключением случаев, предусмотренных п. 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из...
Дзержинский районный суд г. Волгограда (Волгоградская область) - Гражданские и административные
Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, если иное не предусмотрено законом. В соответствии с пунктом 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимой является сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. Исходя из анализа данной нормы права, существенными чертами мнимой...
Ленинский районный суд г. Новосибирска (Новосибирская область) - Гражданские и административные
Организации, имеющие статус юридического лица. Поскольку отдел «Интеграционная мастерская» не имеет статуса юридического лица, договор с ним является ничтожным в силу закона (пункт 2 статьи 168 ГК РФ). В силу пункта 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с...
Прошло почти два года с тех пор, как в российское законодательство были внесены существенные поправки в отношении недействительных сделок (№100-ФЗ от 07.05.2013 г.). Те из них, которые нарушают требования закона, ранее считались ничтожными, а сейчас – оспоримыми. Изменились и сроки исковой давности. Несмотря на то что в последнее десятилетие уменьшилось количество незаконных и проблемных сделок, едва ли можно говорить о качественной правовой и финансовой защищенности покупателя. Какие конкретно произошли изменения и как они влияют на сегодняшний рынок жилой недвижимости?
Прошло почти два года с тех пор, как в российское законодательство были внесены существенные поправки в отношении недействительных сделок (№100-ФЗ от 07.05.2013 г.). Те из них, которые нарушают требования закона, ранее считались ничтожными, а сейчас - оспоримыми. Изменились и сроки исковой давности. Несмотря на то что в последнее десятилетие уменьшилось количество незаконных и проблемных сделок, едва ли можно говорить о качественной правовой и финансовой защищенности покупателя. Какие конкретно произошли изменения и как они влияют на сегодняшний рынок жилой недвижимости?
На наши вопросы помогли ответить Алексей Комаров , нотариус из Санкт-Петербурга, Вадим Лященко , управляющий АН РБНО, и Ирина Щербинина , эксперт по недвижимости .
Что изменилось в новом законодательстве? Каковы сроки исковой давности (т.е. по прошествии какого срока покупатель квартиры может быть совершенно спокоен и освобожден от претензий участников сделки и третьих лиц)?
Алексей Комаров
: «В мае 2013 года были внесены изменения в Гражданский кодекс РФ, которые разграничили понятия оспоримых и ничтожных сделок (недействительных сделок), переквалифицировав большую часть ничтожных сделок в оспоримые (ст. 168, п. 1 ГК РФ).
Главное отличие между ничтожной и оспоримой сделками состоит в моменте их недействительности, и в том, в какие сроки можно их оспорить.
Ничтожность сделки (иными словами - ее недействительность) не зависит от решения суда. Сделка ничтожна с самого начала ее совершения и не порождает для сторон никаких правовых последствий. Оспоримую же сделку могут признать недействительной только по решению суда, соответственно, до такого решения заключенный договор имеет юридическую силу и обязателен для исполнения.
К моменту изменений назрела проблема по сделкам, заключенным на рынке недвижимости: любая сделка, заключенная сторонами с нарушением действующего законодательства, признавалась ничтожной. Кроме того, иск о признании ничтожной сделки могло предъявить любое лицо. Указанная возможность на практике приводила к злоупотреблениям лиц, которые, не имев конкретного интереса в заключенной сделке, пытались ее заничтожить.
Теперь как по оспоримой, так и по ничтожной сделке требования в суд о признании ее недействительной вправе предъявить только сторона соглашения или прямо указанное в законе лицо, например попечитель, иными словами - лицо, имеющее интерес в оспаривании сделки ст. 177, 166, п. 2 ГК РФ.
Основная причина признания сделок недействительными по ничтожности - сделка, совершенная недееспособным лицом, ст. 171 ГК РФ. То есть гражданин, продающий жилье, был до совершения договора продажи лишен дееспособности по суду. По такой сделке суд обяжет стороны вернуть друг другу все полученное по договору купли-продажи. Покупатель по данной сделке - более слабая сторона, так как, вернув купленное жилье, возникает вопрос с возвратом денег, которых у недееспособного, конечно, уже нет.
По оспоримым сделкам вне конкуренции ст. 177 ГК РФ: сделка, заключенная лицом, не способным понимать значения своих действий или руководить ими.
Если в первом случае достаточно факта подтверждения недееспособности - решения суда о признании гражданина недееспособным, то применительно к 177 ст. ГК РФ судом будет назначена экспертиза, и с учетом иных доказательств сторон будет принято решение о признании сделки недействительной или отказе в соответствующих исковых требованиях. На практике решающую роль играет заключение эксперта, если в достоверности экспертного заключения у суда сомнений нет (обычно так оно и есть). Иные доказательства, например показания свидетелей, могут носить весьма условное значение для решения суда.
Говоря о правовом механизме защиты права приобретателя жилья, можно сказать, что по сути их два: срок исковой давности и квалификация по ст. 302 ГК РФ как добросовестный приобретатель.
В первом случае по сделкам установлен срок исковой давности в один год для оспоримой сделки и три года - для ничтожной. По ничтожным сделкам, где требование заявляется стороной сделки, срок исковой давности начинает течь с момента исполнения договора, если требование заявляется третьим лицом - то с момента, когда он узнал или должен был узнать о факте заключения договора.
Важно отметить, что от 07.05.2013 г. № 100-ФЗ внес изменения в 170 ст. ГК РФ в квалификацию притворной сделки. Притворная сделка, последствия которой - ничтожность, теперь и сделка, совершенная на иных условиях, чем это указано в договоре. Эти изменения могут иметь последствия для сторон при занижении стоимости в сделке для оптимизации налогообложения. Можно предположить, что, например, супруга, выдавшая согласие на продажу жилья, сможет признать сделку ничтожной по этому основанию, если в самом согласии не выражена стоимость продажи совместно нажитого имущества».
Какие на сегодняшний день самые распространенные причины недействительных (ничтожных и оспоримых сделок)? Частое это явление или редкое? Были ли в вашей практике (или в истории фирмы) такие случаи и если да, чем это закончилось для покупателя?
Вадим Лященко
: «В большинстве случаев недействительная сделка заведомо содержит в себе элемент правонарушения. Поэтому уважающие себя и ценящие свою репутацию профессиональные участники рынка недвижимости стараются держаться от таких сделок подальше. То же самое можно сказать и о ничтожных сделках.
Другое дело - сделки, при которых одна из сторон несет тот или иной риск, включая риск оспаривания совершаемой или предыдущих сделок с объектом. Такие риски могут быть никак не связаны с правонарушениями, но присутствовать в истории объекта.
Задача специалиста, сопровождающего покупателя, - своевременно выявить этот риск или риски, оценить их величину, предложить возможные способы минимизации и дать соответствующие рекомендации клиенту. Такие рекомендации, в зависимости от конкретной ситуации и конкретных рисков оспаривания, могут быть самыми различными - отказ от покупки, требование адекватной скидки, предоставление дополнительных заявлений, гарантий и т.д.
Задача специалиста, сопровождающего продавца, - обнаружить и минимизировать риски оспоримости предыдущих сделок с объектом еще на стадии подготовки документов продаваемого объекта, дать свою мотивированную оценку рисков контрагенту (покупателю).
Нередко оценка возможной оспоримости сделок и вероятных последствий становится предметом жарких споров между продавцом и покупателем с участием их юристов, агентов и банковских специалистов. Иногда в этих спорах побеждает здравый смысл, иногда - нет.
На практике приходится встречаться с очень разным отношением заинтересованных участников дебатов к таким факторам риска оспоримости сделок, как, например:
Неучастие в приватизации несовершеннолетних (в период до августа 1994 г.);
Отсутствие кого-то из жильцов по причине нахождения в местах лишения свободы;
Дарение между не родственниками;
Снятие с регистрационного учета по доверенности;
Снятие с регистрационного учета без постановки на учет в другом месте;
Признание прав собственности по решению суда;
Нерыночная цена в договоре;
Неэквивалентная мена без доплаты;
Свежая сделка с добросовестным приобретателем.
Список можно продолжать, и у каждого опытного специалиста найдется, чем его дополнить.
Но самые запоминающиеся случаи - это когда коллеги пытаются скрыть от тебя риски своего объекта. Случается такое редко, но от этого менее противным не становится».
Ирина Щербинина
: «Недействительные сделки стали более редким явлением, чем раньше, в лихие 90-е годы. Во-первых, потому что Росреестр контролирует права несовершеннолетних и не проводит сделки с их собственностью без разрешения органов опеки. Во-вторых, рынок риэлторских услуг сейчас более прозрачен, в нем работают крупные компании. В-третьих, с введением понятия "добросовестный приобретатель" покупатели стали более защищены, если по квартире зарегистрирован переход прав по правилам Росреестра и если в договоре купли-продажи стоит полная стоимость.
Тем не менее, оспоримые сделки есть. И, как правило, наиболее частые их причины следующие:
Появление родственников после исполнения договора ренты;
- появление наследников, о которых продавец не знал (или умалчивал);
- ущемление прав несовершеннолетних при приватизации в 90-х годах;
- проведение сделки с лицом, состоящем на учете в нарко- или психдиспансере без освидетельствования на момент сделки».
Как можно минимизировать риски при покупке квартиры?
Ирина Щербинина : «Минимизацию рисков при покупке квартиры следует начинать уже с момента обзвона списка вариантов. Я бы советовала сразу исключить из списка недавнюю ренту, наследство менее трех лет, а также наследство и дарение от чужого лица (не родственника). Сейчас на рынке масса вариантов и рисковать не стоит. Выбранный вариант следует тщательно проверить. Лучше с помощью специалиста. Пусть риэлтор или юрист соберет "досье" на покупаемую квартиру, из которого будут видны возможные риски».
Алексей Комаров : «Говоря о правовом механизме защиты права приобретателя жилья, можно сказать, что по сути их два: срок исковой давности и квалификация по ст. 302 ГК РФ как добросовестный приобретатель. Напомню, что иммунитет на изъятие имущества - жилья у добросовестного приобретателя не распространяется на безвозмездные сделки (дарение) и если судом установлено, что имущество выбыло помимо воли собственника (продажа по подложным документам)».
Были ли в вашей практике случаи признания нотариально удостоверенной сделки купли-продажи квартиры недействительной? Если да, то чем это закончилось для покупателя?
Алексей Комаров : «В моей практике нет».
Вадим Лященко : «Крайне редко, но возникают «экзотические» предложения проведения сделок, которые в случае их реального исполнения могут быть признаны впоследствии недействительными. Исходят такие предложения не от продавцов, а от покупателей, и касаются, например, проведения расчетов в необычных формах, формально никак не связанных с покупаемой недвижимостью. Естественно, мы категорически настаиваем на отказе от вовлечения клиента в такие «сделки».
Ирина Щербинина : «Да, у меня были два таких случая. Я объяснила своим клиентам, на основании чего я решила, что в дальнейшем будут проблемы. Все проверки выдаю на руки».
Как вы относитесь к страхованию риска утраты права собственности? Рекомендуете ли при каждой покупке недвижимости оформлять такую страховку?
Ирина Щербинина : «К страхованию и страховым компаниям отношусь с изрядной долей скептицизма. В наше непростое время любая компания запросто может закрыться или объявить себя банкротом. А бывает, договоры страхования составляются так хитро, что исключают возмещение убытков при некоторых вариантах событий. Пример тому - дело Чалаевых, по которому несколько лет шли суды между страховой компанией и ипотечным банком. В общем, лучше надеяться на логику и интуицию, а доверять - специалистам».
Достаточно ли защищены права покупателя недвижимости сегодня и что бы вы предложили изменить в законодательстве, если бы была такая возможность?
Алексей Комаров : «Всегда будут установленные законом основания оспаривания заключенных сделок, поэтому стопроцентная гарантия права собственности приобретателя жилья — это миф.
Государству нужно решить вопрос гарантии обеспечения стопроцентной компенсации добросовестным лицам, которые в результате признания сделок недействительными остаются без денег и жилья, что требует принятия принципиального решения, определения реального гаранта законности права собственности с внесением соответствующих законодательных изменений. Это, в свою очередь, приведёт и к вопросу системного решения проблемы оборота вторичного жилья, где немаловажен вопрос о принятии закона о риэлтерской деятельности и где должно найти отражение решение вопроса с лицензированием, объемом деятельности и ответственностью агентов, брокеров, которые всегда были и будут важным элементом упорядочивания гражданского оборота жилья и первым профессионалом, которого встречают покупающие или продающие недвижимость граждане. А первое впечатление, как известно, можно произвести только один раз».
