![Как уплатить налог с продажи квартиры. Когда нужно платить. Кто платит налоги с продажи квартиры](https://i0.wp.com/juresovet.ru/wp-content/uploads/2016/02/pfzdktybt-d-yfkjujde..png)
Последнее обновление Февраль 2019
Получение любого дохода в нашей стране подлежит налогообложению. Какой налог с продажи квартир нужно платить собственнику? Подоходный налог и правильно — НДФЛ. Всем владельцам недвижимого имущества необходимо знать, что продажа жилья не всегда облагается налогом:
Подоходный налог уплачивают физические лица со всех своих доходов. Продажа жилого помещения имеет к НДФЛ непосредственное отношение. Ставки налога:
выбрав из 2 вариантов для конкретного объекта недвижимости только что-то одно, или имущественный вычет (1 млн. руб.) или затраты на его покупку.
Также стоит отметить, что в этой статье речь пойдет о продаже жилой недвижимости и учета имущественного вычета в 1 млн. руб. (квартиры, дома, приватизированной дачи, комнаты, земельного участка, а также долей в этом имуществе). Такое имущество как гаражи, машиноместа, недострой, автомобили - это другое имущество, при продаже которого можно воспользоваться имущественным вычетом только в 250 т.руб. (см. ).
Как определить, прошел ли срок, после которого можно продать квартиру, чтобы не платить налог? Практически всегда дата отсчета отражена в свидетельстве о праве собственности . Есть три исключения:
Для некоторых ситуаций есть свои нюансы, например:
Собственников квартиры было несколько . Один из них выкупает все доли и становится единоличным владельцем недвижимости. Должен ли он платить налог, если на момент продажи квартиры от сделки покупки долей прошло менее 3-х лет? Нет, так как изменение долевой собственности не имеет значения. Если с первоначальной даты регистрации прошло более 3-х лет – НДФЛ платить не надо.
Собственники частных домов могут достраивать их
. Нужно ли в этом случае платить налог при продаже недвижимости, если достроенная часть жилья находилась в собственности меньше 3-х лет? Если внешние границы дома были изменены (были внесены поправки в кадастровый план), то НДФЛ придется заплатить.
Если продать недвижимость раньше 3 лет после регистрации собственности и получить прибыль, то полученный доход будет облагаться НДФЛ. Чтобы сократить сумму налога, можно воспользоваться:
Пример 1 : Квартиру продали за 10,6 млн. руб., покупали за 8,4 млн. руб., НДФЛ можно рассчитать двумя способами, выгоднее второй вариант (собственник вправе выбрать тот вариант расчета налога, который будет наиболее выгоден ему):
Использовать имущественный вычет в большинстве случаев нет смысла. Как правило, его используют, если:
Изменения по налогам при продаже квартиры в 2016 году касаются:
Пример 2 : Жилплощадь купили в июне 2013 года, а продали в июле 2016 года. Следовательно, НДФЛ с продажи уплачивать не нужно, так она находилась в собственности более трех лет.
Однако есть исключения, как и прежде, срок владения недвижимым имуществом 3 года для последующей реализации без уплаты налога в 2016 году, остается для:
Кроме того, с 2016 года, необходимо брать во внимание кадастровую стоимость жилья. Сумма, подлежащая налогообложению – максимальная величина:
Другими словами необходимо сравнить цену, по которой квартиру продали и ее фактической кадастровой стоимостью, умноженной на коэффициент 0,7. Платить налог нужно с наибольшего из этих значений.
Пример 3 : Гражданин приобрел квартиру в 2016 году стоимостью 5,8 млн. руб., чуть позже он ее продал за 7,3 млн. руб. Кадастровая стоимость составляет 8,9 млн. руб. Если кадастровую стоимость умножить на коэффициент 0,7, то сумма равная 6,2 млн. руб. будет меньше, заявленной договорной цены. Поэтому, подоходный налог нужно будет рассчитывать с договорной стоимости реализации 7,3 млн. руб. НДФЛ = (7,3 – 5,8) х 13% = 195 000 руб.
Кадастровая стоимость недвижимости должна быть определена на 01.01.2016 года. Если региональные власти оценку не производили, то для обложения НДФЛ пока берут договорную цену реализации. Аналогично и с расчет будет производится с кадастровой стоимости.
В ситуациях, когда кадастровая стоимость имущества меньше или равна вычету при продаже квартиры (1 млн. руб.), платить налог не нужно, но если она была в собственности менее 3 (5 лет), от подачи декларации гражданин не освобождается.
Пример 4 : Гражданин приобрел дом в мае 2015 года за 672 000 руб., а в январе 2016 года он продал его за 953 000 руб. Выгоднее выбрать имущественный вычет:
Как и раньше, собственники имущества могут воспользоваться правом не применять налоговый вычет, а уплатить подоходный налог с разницы между продажной стоимостью и первоначальной суммой приобретения имущества, если для них это выгоднее.
Пример 5 : В 2016 году приобретена комната за 1300 000 руб, в 2018 году продана за 1250 000 руб. Выгоднее воспользоваться не имущественным вычетом, а расходами на покупку, тогда налога к уплате не возникает (1250 000 - 1300 000)х13% = 0.
В этом случае при ее продаже (ранее 36 месяцев) после:
никаких расходов при ее покупке нет, а расходы (госпошлина и пр.) не сопоставимых по стоимости продажи. Поэтому выгоднее воспользоваться имущественным вычетом в 1 млн. руб. Причем можно либо использовать вычет либо расходы, поэтому большинство выбирает вычет.
Пример 6: Гражданин вступил в наследство в 2015г. и продает унаследованную квартиру в 2016г. Оценочная стоимость составила 2,5 млн. руб, кадастровая 2,6 млн. руб., продает квартиру за 2,3 млн. Поскольку он владел ею меньше трех лет, нужно заплатить налог, причем оценочную (или кадастровую) стоимость недвижимости нельзя учесть в качестве расходов, т.к. она получена по наследству. Сравниваем кадастровую с договорной (2,6 млн *70%) = 1,82 млн. Т.е. договорная выше, поэтому расчет будет произведен от договорной: (2,3 -1 млн. (вычет))*13%= 169 000 руб. А если не продавать квартиру 36 месяцев, то ни декларации, ни налога платить не надо.
Пример 7: Мать подарила дочери квартиру в 2014 году ( , т.к. близкие родственники), но дочь в 2015 году продает квартиру за 1,8 млн. руб. Налог составит: (1,8 - 1 млн.)*13%=104 000 руб.
Нужно ли платить налог с продажи квартиры, если одновременно (или просто в одном году) была и продана одна квартира, и куплена другая, дороже или дешевле? Да, если проданную квартиру продали дороже, чем купили, то есть получили прибыль. Но если вы не разу не пользовались имущественным вычетом (как покупатель, 2 млн. руб), то можно сократить налог, подлежащий уплате в данном году. В этом случае собственник имущества имеет право получить сразу два налоговых вычета:
При покупке имущества налогоплательщик может воспользоваться имущественным вычетом в размере 2 млн. руб., но за всю жизнь налогоплательщик может получить такой вычет только один раз. При приобретении жилья после 2014 года, если ранее вычетом при покупке гражданин не пользовался, вычет можно заявить по разным объектам недвижимости, если по одному не было полного погашения.
Чтобы получить вычет, покупая квартиру, обязательно:
Когда приобретают недвижимость, вычет уменьшает другие полученные налогоплательщиком доходы (заработную плату, продажу другого имущества, подлежащего налогообложению).
Пример 8 : В 2014 году гражданин приобрел квартиру, стоимостью 1,35 млн. руб. Его средняя заработная плата в месяц 120 т.руб, и в справке 2НДФЛ за 2014 год доход составил 1 440 000 руб. Он может воспользоваться вычетом при покупке и возместить НДФЛ в размере 175 500 руб (1,35 млн. *13%), а также у него останется остаток (2 млн. - 1,35 млн. = 650 т.руб), который перейдет на другое имущество при покупке. Когда в 2015 году он приобретает дом за 1,62 млн. руб. , он может возместить остаток (при таком же уровне зарплаты) и вернуть 84 500 руб. (13% с 650 000 руб.), удержанного в 2015 году налога из его зарплаты.
Расчет налога после реализации квартиры, которая находилась в собственности менее 3 (5) лет, может осуществляться только одним из двух способов:
Рассмотрим несколько типовых случаев, когда гражданин продал одну недвижимость и в этот же год приобрел другую, и налоговым вычетом при покупке (2 млн.руб) еще не пользовался:
Пример 9: Продана квартира, полученная в наследство, за 3,4 млн.руб, в этом же году приобретена другая за 2,8 млн. руб., вычетом в 2 млн. гражданин не пользовался ранее: (3,4 млн - 1 млн (вычет при продаже)) = 2,4 млн - налогооблагаемая база. Затем 2,4 млн. - 2 млн (вычет при покупке)= 400 000 руб. новая налогооблагаемая база после получения вычета. Налог к уплате составит 52 000 руб. (400 т.руб *13%).
Пример 10 : Продана квартира за 3,5 млн. руб., куплена она была ранее за 0,8 млн. руб. Затем приобретена вторая квартира за 3,1 млн. руб. Поскольку цена покупки первой квартиры (800 т.руб) меньше вычета в 1 млн, выгоднее воспользоваться вычетом. Налогооблагаемая база по проданной квартире составит (3,5 - 1млн.)= 2 500 000 руб. Затем можно воспользоваться вычетом 2 500 000 - 2 000 000 = 500 000 руб, налог составит 65 000 руб.
Пример 11 : Полученная в наследство квартира продана за 2,3 млн. руб, купили новую квартиру за 1,5 млн. руб. Воспользовавшись вычетом, получилась налогооблагаемая база 2,3 - 1 млн. руб = 1,3 млн. руб. ее можно уменьшить на 1,5 млн. руб., т.е 1,3 -1,5 = - 0,2 млн. руб. Здесь получается - 200 000 руб. т.е. должны возместить из бюджета 13% налога, это 26 000 руб. И только в том случае, если гражданин получит в этом году такой доход (справка от работодателя 2НДФЛ), тогда он получит 26 000 руб из бюджета.
Пример 12 : Продана квартира за 4,3 млн. руб, покупали ее ранее за 2,1 млн. руб. Затем приобретена вторая квартира за 1,7 млн. руб. Налогооблагаемая база при продаже составит 4,3 - 2,1 = 2, 2 млн. руб. Ее уменьшаем на 1,7 млн. руб. 2,2 -1,7 =0,5 млн. руб. С этой суммы нужно уплатить налог 500 000 *13% = 65 000 руб.
Пример 13: В 2015 году гражданин продал старую квартиру за 4,8 млн. руб. (покупал за 3,5 млн. руб), и приобрел новую за 3,1 млн. руб. Право воспользоваться вычетом при покупке новой квартиры у гражданина еще не использовано (2 млн.р):
Однако некоторые налоговики считают, что можно использовать только один вычет (1 млн. для продавцов), и только потом заявлять другой (2 млн. для покупателей). Здесь с налоговой инспекцией можно поспорить. Такие аргументы уместны, если гражданин продал жилье, к примеру, в 2015 году, а приобрел новое в 2016 году, т.е. сделки были не в одном налоговом периоде. Налогоплательщик платит налог только с разницы всех своих доходов и всех расходов, и если покупка и продажа совершены в одном и том же году, а то он может воспользоваться и вычетом при покупке и вычетом при продаже.
При продаже доли недвижимости также можно уменьшить налогооблагаемую базу на затраты, связанные с покупкой этой доли (пропорционально). Документы, подтверждающие стоимость покупки, должны предоставляться для проверки вместе с декларацией. В этом случае может быть несколько нюансов:
Пример 14: Гражданин купил долю в квартире за 2,3 млн. руб, затем продал ее за 2,5 млн. Владел долей менее 3 лет, налог составит 200 000 *13%= 26 000 руб.
Как правило, доля в квартире не приобретается отдельно. Чаще всего она достается в собственность вместе с самой квартирой, которую купили дольщики (семья). Тогда расходы на покупку доли или указывают в договоре купли-продажи самой квартиры, или определяют по простой формуле (в случае, если цена стоимости каждой доли в договоре не указана):
Стоимость покупки в целом х Величину доли = Расходы на покупку доли
Пример 15 : Супруги приобрели квартиру за 4, 3 млн. руб, в долевую собственность по 1/2 доли. Через год продали квартиру за 4,5 млн. руб. Т.е. семья получила доход от продажи (4,5 -4,3) = 200 000 руб. Но каждый должен подать декларацию и уплатить одинаковую сумму (4, 5 млн./2 - 4,3/2)*13% = 13 000 руб. И муж, и жена получили доход в 100 000 руб. от продажи своей доли, поэтому каждый платит налог в 13 т.руб.
При продаже имущества, находящегося в долевой собственности, полная сумма вычета (1 млн. руб) может быть учтена, но должна быть распределена между совладельцами только ПРОПОРЦИОНАЛЬНО их долям. Поскольку такой вычет предоставляется для объекта недвижимости, а не в отношении каждого продавца и не на каждую долю. Получается следующее:
Пример 16 : Семья из трех человек продает квартиру, полученную по наследству, следовательно, покупную стоимость учесть в расходах нельзя, можно только использовать вычет. Продана квартира за 4,6 млн. руб., каждый имеет 1/3 доли.
Бывают ситуации, когда один из дольщиков владеет имуществом более 3 (5 лет) и освобождается от подачи декларации и уплаты налога, остальные менее 3 лет и должны отчитаться в ИФНС. Поскольку в договоре купли-продажи квартиры дольщики могут установить любой иной порядок распределения дохода, т.е. не привязанный к размеру их долей, можно бОльшую часть дохода по квартире распределить в пользу освобожденного от налогообложения собственника. И продавать квартиру как единый объект, но в договоре указать сколько стоит каждая доля.
Пример 17 : Мать, дочь и сын продают квартиру за 1,8 млн.руб. в 2018 году. Мать является собственницей своей 1/2 доли более 3 лет, а дети вступили в наследство после смерти отца недавно и владеют по 1/4 доли менее 3 лет. В договоре предусмотрено, что доход от ее продажи было решено распределить следующим образом:
Мать не платит налог, поскольку освобождена от уплаты, а дети пользуются вычетом: 0,333 млн. (доход от продажи доли) - 0,333 млн. (1 млн. вычета/3) = 0 - налога к уплате нет, но декларацию с подтверждающими документами дети подать обязаны.
Здесь также есть свои подводные камни, а именно тот факт, что при продаже недвижимости с 2016 года расчет налога будет зависеть от кадастровой стоимости (не менее 70%), и налогооблагаемая база должна рассчитываться пропорционально доле собственников. Если договорная стоимость меньше 70% от доли по кадастровой стоимости, то расчет ведется от последней, а не той, что указана в договоре.
Вернемся к примеру 17 , если кадастровая стоимость такой квартиры составляет 1,9 млн. руб. Тогда 1/4 доля дочери и сына будет по 475 000 руб. Для расчета НДФЛ налогооблагаемая сумма не должна быть менее 70% от кадастровой, а именно не менее 332 500 руб, здесь же договорная сумма составляет 333 333 руб, значит расчет ведется от договорной, и дочь и сын налог не платят.
Расчет налога (даже если он нулевой), заявление вычета, факт продажи имущества, которое находилось в собственности менее 3-х лет нужно отразить в декларации 3-НДФЛ.
Чтобы сэкономить на заполнении декларации (в среднем за ее заполнение частные организации берут 500 - 2000 руб), можно самостоятельно разобраться, там нет ничего сложного. Следует скачать программу и интуитивно ее заполнить, см. (здесь смотрите как заполнить сведения о себе, а коды ставите другие):
К декларации 3-НДФЛ приложить копии всех, подтверждающих сделку документов:
НДФЛ можно оплатить в любом банке. Получить необходимые реквизиты лучше в налоговой инспекции, также можно найти на сайте ИФНС или через гос. услуги.
Если не сдать декларацию вовремя и/или просрочить уплату налога (крайний срок 30 апреля), могут быть наложены следующие взыскания:
Если у Вас есть вопросы по теме статьи, пожалуйста, не стесняйтесь задавать их в комментариях. Мы обязательно ответим на все ваши вопросы в течение нескольких дней. Однако, внимательно прочитайте все вопросы-ответы к статье, если на подобный вопрос есть подробный ответ, то ваш вопрос опубликован не будет.
199 комментариев
Реализация недвижимости в России может попадать под налогообложение. Поэтому возникает вопрос о том, какой налог при продаже квартиры в собственности менее 3 лет. Стоимость проданного жилья оценивается как получение прибыли, дохода, с которого нужно уплатить подоходный взнос бюджет – НДФЛ. Такие ограничения зависят от стоимости продаваемого объекта и периода владения им.
Подоходным налогом или НДФЛ облагается доход, который приобретен в результате совершения сделки по реализации объекта недвижимости (земельного участка, дачи, квартиры, комнаты и пр.). Налог за продажу квартиры в собственности менее 3 лет отличается по критерию статуса плательщика:
НДФЛ не подлежит уплате, когда с момента получения полномочий собственника прошло 3 года или 5 лет при регистрации права после января 2016 г. Простой способ определения срока – свидетельство (выписка) о праве на имущество, где отражена дата перехода права. Однако есть исключения:
Установленные три года не являются календарным периодом. Срок складывается из 36 месяцев следующих подряд после покупки квартиры. Отсчет периода может начинаться с любого месяца и определяется по свидетельству или выписке о праве на имущество. Не влияет образование квартиры путем объединения смежных площадей, ранее находившихся в собственности. Датой отсчета будет день регистрации новой жилой площади.
Важно! Если с приобретения недвижимости прошло 3 года, то обязанность перечислить налог и декларировать доход отсутствует.
Для расчета взноса учитывается стоимость жилья. Чтобы заплатить меньше, цена сокращается следующими законными способами:
Продавец сам выбирает подходящий способ снижения налоговой базы. Все зависит от конкретной ситуации. Главное, чтобы размер первоначальной базы для исчисления был не меньше 70%, установленной кадастровой оценки квартиры. Фиксированная налоговая льгота определена в размере одного миллиона рублей для объектов:
Когда продается квартира, находящаяся в распоряжении нескольких граждан, льгота распределяется на основе размера их долей.
При выборе снижения прибыли от продажи на совершенные расходы, важно иметь подтверждающие документы. К ним относятся:
Для получения льготы не могут использоваться траты по оплате страховых премий, тарифов по обслуживанию ссудного счета, отделимые улучшения (установка дверей и пр.).
Из суммы для расчета налога можно вычесть следующие расходы:
Закон разрешает региональным органам устанавливать другой размер или порядок вычета. Перед совершением сделки лучше уточнить такую информацию.
Если квартира прошла регистрацию до января 2016 года, то при ее реализации применяется 3-летний срок. Для минимизации взноса в бюджет можно воспользоваться предоставляемым вычетом по налогу или расходами на приобретение. Применение фиксированной льготы выгодно при стоимости квартиры до 1 млн рублей, подаренной лицом, не являющимся родственником или перешедшей по наследству.
Если право на квартиру зарегистрировано в 2016 году, необходимо учесть изменения:
Показатель применяется, когда цена по соглашению ниже 70% кадастрового расчета. Если стоимость в договоре превышает этот порог, то за основу расчет применяется цена, установленная продавцом и покупателем. Нововведение направлено на сокращение махинаций на рынке жилья.
Введенные нормы не касаются жилплощади, зарегистрированной до 01.01.2016. Также не распространяется на недвижимость, приносящую доход и относящуюся к ИП.
Законодательством установлены случаи сохранения применения 3-летнего срока владения квартирой для освобождения от перечисления налога:
В других случаях, включая куплю-продажу, срок владения увеличивается до 5 лет. Изменение долевой собственности в пользу одного или нескольких владельцев не приводит к возникновению обязанности уплатить налог. Главное, чтобы владение первоначальной долей превысило 3 года. Право изменять период владения имуществом для освобождения от уплаты взноса предоставлено региональным властям. Допускается понижение периода до минимума. Увеличение предельного срока запрещено.
Как и многие платежи в бюджет, налоги на продажу недвижимости менее 3 лет уплачиваются совместно с направлением декларации 3-НДФЛ. Реализация недвижимости обязательно отмечается в декларации даже при отсутствии налога. В законе определены следующие сроки:
Актуальный бланк декларации можно найти на сайте ФНС, в правовых системах Гарант и Консультант Плюс. Правильно заполнить форму поможет программа 3-НДФЛ, размещенная на официальном ресурсе налоговой службы.
К декларации необходимо приложить подтверждающие документы:
Декларация предоставляется в госорган одним из следующих способов:
Форма 3-НДФЛ заполняется в 2 экземплярах. Первый пакет сдается в налоговую инспекцию. На втором экземпляре ставится отметка госоргана. Он остается у вас для подтверждения своевременной подачи документов. Подоходный налог оплачивается через любой банк или онлайн-сервисы. Верные реквизиты лучше узнать в инспекции или зайти на сайт ФНС.
Вопрос о том, облагается ли продажа квартиры налогом в собственности менее 3 лет, во многом продиктован негативными последствиями, возникающими при нарушении закона. Неподача декларации является основанием наложения штрафа в размере 1000 рублей . Уплата штрафа не освобождает от обязанности подать форму 3-НДФЛ.
К указанному штрафу прибавляются санкции за неуплату или несвоевременную уплату налога. Размер просрочки влияет на сумму взыскания, которая может составлять от 5% до 40% от обязательного взноса. Кроме того, ежедневно начисляются пени за неуплаченный налог. Расчет пени начинается с 16 июля. Инспекция вправе применить штрафные санкции при нарушениях определения налоговой базы. Вместо кадастровой оценки применена заниженная договорная стоимость квартиры. Это повлечет проведение действий:
Последнее обновление Март 2019
Одним из самых актуальных вопросов при продаже квартиры (или другого жилья) остается вопрос о том, как, опираясь на нормы законодательства, не платить или уменьшить подоходный налог от продажи. В статье мы рассмотрим все основные способы того, как можно избежать налога или минимизировать его.
Если квартира находилась в Вашей собственности больше минимального срока, то Вы полностью освобождены от налога при ее продаже, а также от необходимости подавать декларацию 3-НДФЛ (п.17.1 ст. 217 НК РФ, п.4 ст.229 НК РФ, Письмо Минфина России от 14.01.2015 № 03-04-05/146). При этом минимальный срок владения зависит от того, когда Вами было приобретено жилье, а также каким образом.
Если Вы приобрели квартиру до 1 января 2016 года, то вне зависимости от того, каким способом она была приобретена, минимальный срок владения составит три года .
Пример: В декабре 2015 года Чехов А.П. приобрел квартиру по договору купли-продажи. В феврале 2019 года он продал эту квартиру. Поскольку квартира была приобретена до 1 января 2016 года, и на момент продажи находилась в собственности владельца более трех лет, то Чехову А.П. не нужно платить налог 13% с продажи квартиры, а также подавать в налоговую инспекцию декларацию 3-НДФЛ.
Если Вы получили жилье после 1 января 2016 года в наследство/ дар от близкого родственника, или путем приватизации, то минимальный срок владения объектом составит также три года. Во всех остальных случаях при приобретении жилья после 1 января 2016 года минимальный срок составляет 5 лет.
Пример: В начале 2016 года Симонов К.М. получил в наследство от родителей квартиру в Москве. Он планирует продать указанную квартиру в конце 2019 года. Поскольку жилье получено Симоновым после 1 января 2016 года в наследство от близких родственников, и на момент продажи будет находиться в собственности более трех лет, ему не нужно будет платить налог при продаже этой квартиры.
Пример: В начале 2016 года Серова В.В. по договору купли-продажи приобрела дом. В конце 2018 года обстоятельства вынуждают Серову В.В. продать этот дом. Так как жилье было приобретено после 1 января 2016 года по договору купли-продажи, и на момент продажи будет находиться в собственности Серовой менее пяти лет, в 2019 году ей нужно подать декларацию в налоговый орган 3-НДФЛ (до 30 апреля) и до 15 июля 2019 года заплатить налог по доходу от продажи дома.
Более подробно вопрос определения минимального срока владения рассмотрен в наших статьях: Сколько нужно владеть квартирой, чтобы продать ее без налога? и С какого момента считать срок владения квартирой при продаже? .
Согласно пп.2 п.2 ст.220 Налогового Кодекса РФ Вы вправе уменьшить доходы от продажи квартиры на расходы, понесенные при ее покупке. Это означает, что если Вы купили квартиру (а не получили ее в дар или наследство) и у Вас есть документы, подтверждающие Ваши расходы при покупке, то Вы должны заплатить налог (13%) только с разницы между ценой продажи и покупки.
Пример: Бабочкин Б.Б. купил в 2016 году квартиру за 3 млн.руб., а в 2018 году он продал ее за 4 млн.руб. В 2019 году Бабочкин должен будет заплатить налог с разницы в цене (4 млн.руб. – 3 млн.руб. = 1 млн.руб.). Соответственно, налог составит 1 млн.руб. х 13% = 130 тыс.руб.
Пример: Мотыльков М.М. купил в 2017 году квартиру за 2 млн.руб., а в 2018 году он продал ее за 1.8 млн.руб. Так как стоимость квартиры при продаже была меньше стоимости покупки, налог Мотылькову платить не нужно. Однако в 2019 году он обязан подать декларацию в налоговый орган с приложением документов, подтверждающих его расходы при покупке жилья.
Если документы, подтверждающие расходы при покупке были утеряны, – не расстраивайтесь. Их всегда можно восстановить: копии договора запросить в кадастровой службе (где они регистрировались), платежные документы восстановить в банке.
Если Вы не можете уменьшить налогооблагаемый доход на расходы от покупки (например, квартира была получена в наследство), или Ваши расходы на покупку были менее 1 млн.руб., то Вам стоит воспользоваться стандартным вычетом при продаже жилья/земли в размере до 1 млн.руб. (пп.1 п.2 ст.220 НК РФ).
Пример: Стрелочников С.С. получил в наследство квартиру и сразу же решил ее продать за 3 млн.руб. Стрелочников вправе применить стандартный вычет и уменьшить налогооблагаемый доход на 1 млн.руб. Соответственно, ему нужно будет заплатить налог в размере (3 млн.руб. – 1 млн.руб.) х 13% = 260 тыс.руб.
Однако, важно обратить внимание на несколько существенных моментов, связанных с использованием стандартного вычета:
Пример:
В 2015 году Жуков Ж.Ж. купил комнату за 1.5 млн.руб. В 2016 году он ее продал за 2 млн.руб. Жуков Ж.Ж. должен выбрать каким из видов вычета ему воспользоваться:
- он может уменьшить налогооблагаемый доход на расходы на покупку квартиры, то есть на 1.5 млн.руб. В итоге он заплатит налого в размере 13% х (2 млн.руб – 1.5 млн.руб.);
- он может воспользоваться стандартным вычетом и уменьшить налогооблагаемый доход на 1 млн. руб. В итоге он зарлатит налог в размере 13% х
(2 млн.руб
–
1 млн.руб.).
В данном случае Жукову Ж.Ж. выгоднее воспользоваться вычетом по расходам, так как он больше.
Пример: Червяков А.А. получил в наследство две квартиры и продал их по 2 млн.руб. каждую. Червяков вправе уменьшить свой годовой налогооблагаемый доход от продажи квартир на 1 млн.руб., но не имеет права применить вычет 1 млн.руб. к каждой из квартир. Соответственно, Червяков А.А. должен будет заплатить налог в размере 390 тыс.руб. За одну квартиру: 13% х 2 млн.руб. и за вторую квартиру с учетом налогового вычета: 1 3% х (2 млн.руб. – 1 млн.руб.).
Пример: Супруги Ивановы продали квартиру, находящуюся у них в общей долевой собственности (по ½ у каждого супруга), за 1 500 000 руб (квартира была в собственности менее трех лет). При заполнении деклараций 3-НДФЛ супруги решили воспользоваться стандартным вычетом на продажу жилья. Соответственно, по результатам декларации каждый из супругов должен будет заплатить налог в размере: (750 000 руб. (стоимость доли каждого супруга) - 500 000 руб. (1/2 от максимальной суммы стандартного вычета)) х 13% = 32500 руб.
Если в одном календарном году Вы продали квартиру, сразу же купили новую, и при этом никогда не пользовались имущественным вычетом при покупке жилья, то Вы вправе уменьшить налогооблагаемый доход от продажи на сумму налогового вычета от покупки этого объекта жилья (Письмо Минфина от 11.02.2016 №03-04-05/7154). Более подробную информацию о вычете при покупке квартиры Вы можете найти в разделе: Имущественный вычет при покупке квартиры/дома/земли . Здесь стоит только отметить, что максимальная сумма налогового вычета при покупке жилья составляет 2 млн.руб.
Пример:
Богомолов Б.Б. получил в наследство квартиру, продал ее за 4 млн.руб. и купил себе новую квартиру за 5 млн.руб. Богомолов Б.Б. ранее не пользовался вычетом при покупке жилья. Богомолов имеет право:
- уменьшить налогооблагаемый доход на сумму стандартного вычета (1 млн.руб.);
- уменьшить налогооблагаемый доход на сумму вычета от покупки новой квартиры (2 млн.руб.);
Соответственно, Богомолов Б.Б. должен будет заплатить налог в размере: (4 млн.руб. - 1 млн.руб. - 2 млн.руб.) х 13% = 130 тыс.руб.
Пример:
Комаров К.К. купил в 2016 году квартиру за 3 млн.руб. В 2018 году он ее продал за 4 млн.руб. и купил дом за 6 млн.руб. Ранее Комаров не пользовался вычетом при покупке жилья. Соответственно, Комаров К.К. может:
- уменьшить налогооблагаемый доход при продаже квартиры на ее стоимость при покупке;
- использовать имущественный налоговый вычет при покупке дома (максимум - 2 млн.руб.);
В результате Комаров К.К. полностью покроет свой налог и у него останется 1 млн.руб. остатка вычета (130 тыс.руб. к возврату) от покупки дома, которые он сможет использовать, если у него будут другие доходы (например, от работодателя).
Если новое жилье было приобретено после 1 января 2014 года в общую собственность, то каждый из собственников имеет право воспользоваться имущественным вычетом в сумме, не превышающей 2 млн.руб. на человека (благодаря чему супруги зачастую могут воспользоваться суммарным вычетом в 4 млн.руб.).
Пример: В 2018 году Журавлева А.А. и Журавлева В.А. продали квартиру за 5 млн.руб. Квартира была получена по наследству и находилась в их долевой собственности (по 1/2) менее трех лет. В этом же году они купили новую квартиру за 6 млн.руб. так же в долевую собственность (по 1/2). При расчете налога они смогут применить стандартный налоговый вычет при продаже в 1 млн.руб. на весь объект жилья, а также воспользоваться имущественным вычетом от покупки новой квартиры по 2 млн.руб. на человека. Таким образом, до 30 апреля 2019 года Журавлевым необходимо подать декларации 3-НДФЛ, в которых отразить сумму продажи, а также все применяемые налоговые вычеты. Платить налог им не придётся, так как он будет полностью покрыт вычетами (5 млн.руб./2 собственника - 500 тыс.руб. стандартный вычет - 2 млн.руб. имущественный вычет = 0 руб.).
Как мы уже упоминали в этой статье, согласно пп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ в случае реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, размер вычета распределяется между совладельцами согласно их долям.
Пример: Супруги Ивановы в 2016 году приватизировали квартиру в долевую собственность (по 1/2 у каждого супруга). В 2018 году супруги продали квартиру за 1.5 млн.руб. (сделка была оформлена единым договором купли-продажи). Так как расходов на покупку у супругов не было, они решили воспользоваться стандартным вычетом на продажу жилья. Соответственно, по результатам декларации каждый из супругов должен будет заплатить налог в размере: (750 000 руб. (стоимость доли каждого супруга) - 500 000 руб. (1/2 от максимальной суммы стандартного вычета)) х 13% = 32 500 руб.
Однако если в этой же ситуации супруги продадут свои доли не по одному договору (как единый объект), а по разным договорам, то каждый из них сможет воспользоваться вычетом в размере 1 млн.руб. (Письма Минфина России от 13.05.2015 N 03-04-05/27395, от 27.06.2013 N 03-04-05/24491, от 30.05.2013 N 03-04-05/19766, Письмо ФНС России от 25.07.2013 N ЕД-4-3/13578@)
Пример: Ситуация аналогичная прошлому примеру, но супруги продали свои доли по отдельным договорам купли-продажи. Соответственно, каждый из супругов может применить вычет до 1 млн.руб. и полностью покрыть налогооблагаемый доход. В случае оформления сделки таким образом супругам не придется платить налога на доходы.
Налог с продажи (или доходов физического лица) имущества с начала 2016 года уплачивается по новым правилам. Важное значение имеет дата приобретения недвижимости:
Тем не менее, в налоговом законодательстве по-прежнему предусмотрен . Это своего рода льгота - сумма, с которой налог не уплачивается. Необлагаемая налогом сумма составляет - 1 000 000 рублей.
Кроме того, для расчета налога стала использоваться кадастровая стоимость объекта недвижимости. В частности, она применяется при расчете, если стоимость по договору купли-продажи квартиры будет выше кадастровой стоимости.
Закон Российской Федерации обязывает граждан в случае получения дохода от продажи квартиры не позже положенного срока . Она подается даже в тех случаях, если при расчете налог равняется нулю. Однако, гражданин должен документально подтвердить доход и расход, полученный по сделкам.
С 1 января 2016 года вступили в силу изменения в законодательстве касаемо налогообложения. В частности, это коснулось налога на доходы физических лиц (далее - НДФЛ) при продаже недвижимого имущества. Нужно платить налог с продажи квартиры или нет - зависит от нескольких факторов:
Итак, в первом случае в налогооблагаемую базу входит сумма, указанная в договоре купли-продажи.
Во втором же случае применяется либо стоимость квартиры по договору, либо кадастровая, умноженная на понижающий коэффициент - 0,7. В расчет берется та стоимость, которая больше.
Соответственно НДФЛ, подлежащий уплате, составит 70% от продажной или кадастровой стоимости.
Кадастровая стоимость берется по состоянию на 1 января того года , в котором продается недвижимость.
В связи с этим налог платить не придется, если недвижимость будет реализована после минимального срока владения.
В том случае, если объект недвижимости был приобретен до 2016 года, то минимальный срок владения для того, чтобы не платить НДФЛ после продажи составляет 3 года . Данное правило закреплено в п. 17.1 ст. 217 НК РФ.
При этом не имеет значения каким способом квартира была приобретена в собственность - куплена, получена в наследство или др.
Срок владения исчисляется с того момента, когда запись о переходе права была занесена в единый государственный реестр прав . Эту информацию можно найти в свидетельстве о регистрации права или в выписке из ЕГРП.
Как было указано выше, с 1 января 2016 года налоговое законодательство несколько изменилось. Теперь минимальный срок владения имуществом перед его продажей должен составлять не менее 5 лет .
Кроме того, квартира должна принадлежать гражданину по договору купли-продажи, мены, и др., то есть на основании возмездной сделки . Соответственно при соблюдении этих условий нет необходимости платить НДФЛ.
НДФЛ с продажи квартиры представляет собой достаточно существенную сумму для большинства россиян. Существует способ сократить такие расходы, а именно применение налогового вычета , который представляет собой налоговую льготу . Налоговым вычетом может воспользоваться:
Итак, если продажа объекта недвижимости состоялась ранее 3 или 5 лет с момента его приобретения, то гражданин вправе воспользоваться правом на налоговый вычет. Он не может превышать 1 000 000 рублей в год.
Таким образом, налог нужно будет заплатить с полученной прибыли от продажи недвижимости минус 1 000 000 рублей. Такая налоговая льгота закреплена в п.п. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ и предоставляется раз в год . В случае, когда продажная или кадастровая стоимость не превышает сумму налогового вычета, налог равен нулю и платить его не нужно.
Если гражданином за год продано более одного объекта недвижимости, то имущественный вычет применяется ко всем в сумме.
Если продается квартира, находящаяся в долевой собственности , то вычет предоставляется в сумме 1 000 000 рублей на всех собственников пропорционально их долям. Однако, есть исключения:
Также имеется иной способ воспользоваться налоговой льготой. А именно уменьшить доход от продажи объекта недвижимости на расходы по покупке нового объекта недвижимости. НДФЛ придется заплатить с разницы между этими суммами. При использовании такого способа гражданин обязан подтвердить свои расходы на покупку жилья (например, чеки или квитанции).
В случае продажи квартиры в обязанность гражданина входит подать декларацию в Инспекцию федеральной налоговой службы России (ИФНС России) по месту жительства. Подается она по форме 3-НДФЛ.
Декларация должна быть подана не позднее 30 апреля года следующего за тем, в котором была продана квартира. Важно знать, что декларация подается даже если налог равен нулю .
Данный документ можно заполнить как в электронном виде, так и на бумаге. Подать декларацию можно лично, а также посредством почтового отправления с описью вложения. В электронном виде она подается через личный кабинет на официальном сайте ИФНС России.
Кроме того непосредственно к декларации необходимо в обязательном порядке приложить:
При предоставлении копий вышеуказанных документов нужно предоставить для сверки налоговому инспектору их подлинники .
Существует два способа получить налоговый вычет при продаже квартиры. Каким способом воспользоваться зависит от ситуации.
Так, если квартира продана и другой объект недвижимости взамен не приобретался , то применяется налоговый вычет, где доход от продажи уменьшается на 1 000 000 рублей.
Расчет налога будет осуществляться по следующей формуле :
Сумма НДФЛ, подлежащая уплате = (Стоимость квартиры по договору или ее кадастровая стоимость - налоговый вычет (1 000 000) × налоговая ставка (13 %).
Куприн И.И. продал квартиру в 2016 году, купленную в 2015 году. Стоимость, указанная в договоре купли-продажи, составляет 5 000 000 (именно она применяется при расчете налога, так как объект приобретен в собственность до 1 января 2016 года).
Следовательно, НДФЛ от продажи квартиры будет равен:
(5 000 000 - 1 000 000) × 13%= 520 000.
Во втором случае квартира продана и в этом же году куплена другая . В этой ситуации можно уменьшить доход, полученный с продажи квартиры, на расход на покупку нового жилья. Налог полежит уплате с полученной разницы .
Расчет налога следует производить по следующей формуле :
НДФЛ = (цена проданной квартиры - цена купленной квартиры) × налоговая ставка (13%).
Закиров В.И. продал квартиру в 2016 году за 3 600 000 рублей и в этом же году купил другую за 2 600 000 рублей. Договорная цена и в том и другом случае выше кадастровой стоимости, поэтому при расчете используется договорная.
НДФЛ, подлежащий уплате равен 130 000 рублей. Поскольку разница между ценами продажи и покупки квартир составляет 3 600 000 - 2 600 000 = 1 000 000, то налогооблагаемая база равна 1 000 000 рублей. Далее 1 000 000 × 13% = 130 000 (сумма налога, подлежащая уплате).
Парфенов К.М. продал свою квартиру после 1 января 2016 года, и кадастровая стоимость составила за 4 200 000 (больше чем указана в договоре купли-продажи), и приобрел новую квартиру за 3 000 000 рублей.
Расчет будет следующий: 70% от 4 200 000 составит 2 940 000. Она и будет применена к расчету.
Итак, 2 940 000 меньше 3 000 000. Таким образом, налог будет равен нулю, и платить ничего не придется.
Налогоплательщикам выгоднее использовать второй способ уплаты НДФЛ, а именно «доход минус расход». Его лучше применять, когда расход превышает 1 000 000 рублей .
Однако закон запрещает применение двух способов одновременно . Налогоплательщику для расчета налога следует выбрать один из них.
Нововведения в налоговом законодательстве коснулись широкого спектра. Кроме положительных моментов они несут и отрицательные для граждан - налогоплательщиков.
Применение кадастровой стоимости, а не договорной, связано, прежде всего, с тем, чтобы у недобросовестных граждан не возникало желания намеренно занижать стоимость квартиры при ее отчуждении другому лицу. Ранее такие случаи встречались часто.
Это, безусловно, привело к увеличению поступлению денежных средств в казну государства.
Очень удобно и выгодно воспользоваться налоговым вычетом, уменьшив доходы от реализации квартиры на расходы по приобретению новой. Особенно это выгодно, когда покупается жилье более дорогое по стоимости, поскольку налогооблагаемая база будет равна нулю.
Налог при продаже квартиры, приобретенной по долевому участию в строительстве
По каким правилам будет рассчитываться НДФЛ, если я приобрел квартиру в 2013 году по договору долевого участия, и хочу продать ее в 2017 году? Право собственности зарегистрировано в 2016 году.
Если же квартира была продана в 2016 году или ее продажа планируется в 2017 г., то к расчету налога будет применена кадастровая либо договорная стоимость, умноженная на понижающий коэффициент (0,7).
При продаже квартиры или иного вида жилой недвижимости физическое лицо обязано заплатить НДФЛ с вырученной от продажи суммы. Кроме того, нужно декларировать данный доход, заполнив 3-НДФЛ. Рассчитать подоходный налог при продаже квартиры поможет онлайн калькулятор ниже.
НДФЛ нужно рассчитать с суммы, вырученной от продажи квартиры, уменьшенной на величину расходов на приобретение данной недвижимости (или величину имущественного вычета на выбор плательщика, например, при продаже жилья, полученного по дарению). Ставка подоходного налога — 13%. В калькуляторе для правильного расчета НДФЛ можно задать сумму затрат по приобретению.
В онлайн форме 2 поля для заполнения и возможность выбора срока нахождения недвижимого имущества в собственности продавца.
Срок владения имуществом — можно выбрать в калькуляторе одно из двух значений — менее 3 лет (менее 5 лет по квартирам, полученным в собственность с 2016 года), более 3 лет (более 5 лет при покупке с 2016 года).
Левое поле онлайн калькулятора — укажите размер расходов, понесенных при приобретении квартиры.
Правое поле калькулятора — укажите размер суммы, полученной от продажи жилья.
Результат онлайн расчета налога можно посмотреть в нижней голубой строке калькулятора.
Если вы желаете уменьшить доход на имущественный вычет, то отнимите от дохода 1 млн.руб. и умножьте результат разности на 13%. Результат расчета и будет являться НДФЛ, подлежащим уплате с реализации.
Покупатель квартиры можно вернуть часть расходов на приобретение жилья в размере 13% — рассчитайте, какую сумму налога можно вернуть при покупке квартиры в .
Если квартира получена в собственности до 2016 года, то платить НДФЛ обязаны физические лица, владеющие жильем менее 3 лет.
Если квартира получена в собственность с 2016 года, то платить налог с продажи нужно при условии владения жильем менее 5 лет, кроме случаев получения жилья по договору дарения, пожизненного иждивения или после приватизации, для последних трех случаев по-прежнему остается срок 3 года.
При уплате подоходного налога с продажи квартиры нужно помнить о возможности сократить налогооблагаемую базу на величину затрат по приобретению или имущественный вычет. Продавец жилья сам выбирает, на что ему удобнее сократить вырученные средства. Например, если затраты на приобретение менее 1 млн.руб. (например, квартира получена по дарению), лучше воспользоваться имущественным вычетом, который на 2017 год составляет 1 млн.руб. на каждого гражданина (если продается гараж, то вычет = 250 т.р.). Если затраты свыше 1млн.руб., то лучше уменьшить на фактически понесенные траты. Однако нужно иметь на руках документальное подтверждение этих затрат.
Платить подоходный налог с проданной квартиры физическому лицу нужно не всегда. Есть ситуации, когда такая налоговая обязанность отсутствует.
Наличие освобождение от обязанности по уплате подоходного налога с продажи недвижимости зависит от двух параметров:
Не нужно платить налог с продажи недвижимости, если физическое лицо одновременно соответствует следующим условиям:
При соблюдении этих условий продавец не платит НДФЛ с продажи и не подает 3-НДФЛ в налоговую.
Период нахождения квартиры или иной недвижимости в собственности физического лица начинает исчисляться с момента регистрации права на жилье в специальном госоргане (дата из свидетельства или выписки ЕГРН).
В остальных случаях нужно заплатить НДФЛ с суммы продажи с учетом положенного имущественного вычета или фактически произведенных расходов по ее приобретению.