В законе об ипотеке можно увидеть 2 вида сделок:
«договорная», когда имеющаяся недвижимость обеспечивает возврат кредита, взятого на другие цели (от покупки недвижимости вплоть до развития бизнеса);
У каждого вида есть свои особенности. Так, например, при «договорной» банк не возьмет в качестве обеспечения находящуюся в собственности единственную квартиру при отсутствии другой жилплощади (или хотя бы прописки). И это не прихоть банка, а требование закона. Тогда как «законная» предназначена для таких случаев: на момент взятия кредита у вас нет имущества для его обеспечения, в залог отдается приобретаемая недвижимость.
Закон об ипотеке разрешает участникам долевой собственности передавать имущество в залог, но на определенных условиях.
Заключение договора
Общие правила: письменная форма и государственная регистрация.
Условия оформления:
Продажа заложенной доли (при обращении взыскания) осуществляется при условии соблюдения прав сособственников на преимущественную покупку (за исключением общего имущества при обращении взыскания на квартиру в многоквартирном доме).
В каких случаях долевая собственность на объект становится предметом залога:
Документы для оформления и регистрации
Каких-то особенных справок для оформления и регистрации не требуется. Все в рамках общего пакета документов: заявление, госпошлина, договор ипотеки или купли-продажи за счет кредитных средств, сам кредитный договор. Заявление оформляется совместное, то есть подают обе стороны – залогодатель и залогодержатель.
Хоть законом и предусмотрено, однако банки не спешат выдавать кредиты под долю в праве, например, квартиры. При рассмотрении заявки банк в первую очередь оценивает ликвидность предмета залога. Если у вас 1/10 доля в праве на однокомнатную квартиру в «хрущевке», на окраине города, вряд ли предложат устраивающую вас сумму кредита, если вообще дадут. Договор ипотеки довольно сложная сделка, разобраться в многообразии ее условий вам поможет только грамотный специалист.
В законе об ипотеке можно увидеть 2 вида сделок :
У каждого вида есть свои особенности . Так, например, при «договорной» банк не возьмет в качестве обеспечения находящуюся в собственности единственную квартиру при отсутствии другой жилплощади (или хотя бы прописки). И это не прихоть банка, а требование закона. Тогда как «законная» предназначена для таких случаев: на момент взятия кредита у вас нет имущества для его обеспечения, в залог отдается приобретаемая недвижимость.
Закон об ипотеке разрешает участникам долевой собственности передавать имущество в залог , но на определенных условиях.
Общие правила: письменная форма и государственная регистрация .
Условия оформления :
Продажа заложенной доли (при обращении взыскания) осуществляется при условии соблюдения прав сособственников на преимущественную покупку (за исключением общего имущества при обращении взыскания на квартиру в многоквартирном доме).
Каких-то особенных справок для оформления и регистрации не требуется. Все в рамках общего пакета документов: заявление, госпошлина, договор ипотеки или купли-продажи за счет кредитных средств, сам . Заявление оформляется совместное, то есть подают обе стороны - залогодатель и залогодержатель .
Хоть законом и предусмотрено, однако банки не спешат выдавать кредиты под долю в праве, например, квартиры. При рассмотрении заявки банк в первую очередь оценивает ликвидность предмета залога . Если у вас 1/10 доля в праве на однокомнатную квартиру в «хрущевке», на окраине города, вряд ли предложат устраивающую вас сумму кредита, если вообще дадут. Договор ипотеки довольно сложная сделка, разобраться в многообразии ее условий вам поможет только грамотный специалист.
Гражданское законодательство предусматривает, что владение жилой недвижимостью может быть, как полным (когда объект принадлежит только одному собственнику), так и долевым. Ввиду этого нередко возникает ситуация, когда пользователи хотят оформить ипотеку для покупки части недвижимости. Однако данная процедура имеет свои особенности и нюансы, которые следует учитывать при обращении в банк.
Вопрос оформления ипотечного займа для покупки доли квартиры волнует многих пользователей. Как показывает практика, каждый человек имеет возможность получить ипотечный кредит на долю квартиры, но далеко не каждый банк готов предоставить необходимую сумму.
Практика показывает, что на решение о выделении ипотечных средств на покупку доли недвижимости сказывается множество факторов, среди которых внутренняя политика банка, наличие специальных программ и многое другое.
В целом, ипотека на долю в доме будет реальной при соблюдении следующих условий:
Как показывает практика, банки крайне неохотно соглашаются на выделении ипотеки для покупки доли недвижимости. Проблема заключается в том, что в случае неисполнения заемщиком обязательств, банку будет крайне сложно продать долю квартиры, что будет сопряжено с дополнительными сложностями.
Кроме того, не стоит забывать о том, что действуют обязательные правила ипотечного кредитования, которые должны быть соблюдены в обязательном порядке.
Наибольшие шансы на одобрение ипотеки будут иметь те пользователи, которые в результате планируемой сделки получат полное право собственности на весь объект недвижимости. В других ситуациях все будет зависеть от дополнительных факторов и политики банка.
В некоторых случаях кредиторы с большой вероятностью ответят отказом в предоставлении средств на выкуп доли квартиры:
Для пользователей, которые приобретают жилье с привлечением заемных средств, крайне важно в определенных ситуациях знать о таком важном моменте, как выделение доли несовершеннолетнему ребенку. Зачастую, именно от этого будет зависеть, смогут ли они переехать в новое жилье.
Вопрос о выделении детям доли в ипотечной недвижимости зависит от конкретных ситуаций.
В целом, в случае с несовершеннолетними, в любых вопросах по ипотечному кредитованию необходимо привлечь органы опеки.
Орган проанализирует ситуацию, и проследит, чтобы жилищные условия ребенка не изменились в негативную сторону. Кроме того, предварительно необходимо будет получить согласие кредитора на то, чтобы доля недвижимости перешла в собственность ребенка.
Для того, чтобы оформить ипотеку на покупку доли жилья, потенциальный заемщик должен убедиться, что соответствует всем требованиям банка-кредитора, и может подтвердить свой доход. Только на таких условиях будет подписан ипотечный договор. Также следует обратить внимание на то, что не каждый банк готов дать деньги на такую сделку, потому предварительно стоит убедиться в том, что выбранное учреждение готово предоставить кредит на обозначенную цель.
После сбора всех необходимых документов, можно спокойно подавать заявку, и банк в течении утвержденного периода времени примет окончательное решение. Однако не стоит забывать о некоторых нюансах такой сделки:
Ипотека под залог доли в квартире весьма распространена в современном мире. Дело в том, что банки стараются обезопасить себя от возможных потерь, и потому более охотно сотрудничают с клиентами, готовыми использовать залоговое имущество в качестве гаранта исполнения условий кредитного договора.
Впрочем, в случае с залогом доли квартиры банки выдвигают особые требования. Учитывая тот факт, что ипотеку на покупку доли недвижимости готовы выдать только крупные финансовые организации, они предпочитают заключать с пользователями кредитные соглашения в тех ситуациях, когда после покупки части, вся квартира переходит в собственность заемщика. Благодаря такому подходу банки избавляют себя от возможных рисков. Ни для кого не секрет, что продать долю значительно сложнее, чем квартиру в целом.
В целом, данный вопрос зависит от внутренней политики банков и конкретных кредитных программ. Так, если заемщик имеет весьма высокий доход, то в его случае получить ипотеку будет проще.
Некоторые банки выдвигают условие, при котором при ипотеке под залог доли жилья в обязательном порядке необходимо будет внести первоначальный взнос, или же для таких клиентов будут установлены более высокие процентные ставки.
В случае с долевой ипотекой наблюдается нежелание большинства банков работать с неполноценным имуществом. Потому оформить займ для покупки доли недвижимости могут позволить себе клиенты нескольких крупных банковских учреждений, среди которых:
Для многих людей остается затруднительным приобретение сразу всего объекта недвижимости, а порой и даже его части – поэтому современные банки разработали такой продукт, как ипотечный кредит на долю квартиры.
Сейчас мы рассмотрим, что он собой представляет, а также где и кто может его предложить.
Для определения права собственности при разделении недвижимости на части, современное законодательство разделяет долевую недвижимость на два вида:
Ипотечное кредитование доли собственности имеет свои особенности в зависимости от законодательного вида данной доли.
Во втором случае, частная собственность обязана быть зарегистрирована в государственном реестре только в частном виде, иначе это жилье является долевым.
Оформить ипотеку для покупки части в доме или квартире хоть и дешевле по деньгам, но довольно сложно в оформлении документов .
Многие банки предлагают кредит на долю квартиры, но необходимо обратить внимание на требования банков.
И вот почему:
Из-за этих нюансов многие банки очень скрупулёзно подходят к процессу оформления долевой ипотеки.
Полезное видео:
Если у человека в жилом помещении уже есть доля, то ему дадут кредит на приобретение оставшейся доли, после чего он получит статус полноправного владельца недвижимости.
Банки тщательно проверяют недвижимость, долю в которой планируется оформить в ипотеку.
В данном случае банки не станут затягивать разбирательства по поводу взаимоотношений покупателя и продавца. Но в подобном сценарии есть свои нюансы, из-за которых сделка может не состояться:
Видео по теме:
Оформление ипотеки в долях невозможно в таких случаях:
Так как существуют многочисленные риски при оформлении подобных кредитов, многие банки отказываются от них. Но все же есть финансовые структуры, которые этим занимаются .
Среди них:
Как уже было сказано, в России есть несколько банковских учреждений, которые имеют такой продукт, как ипотека на долю в недвижимости. Сейчас мы обсудим условия этих предложений.
Главным условием получения займа на приобретение части недвижимости, является обязательное получение ее в полную собственность после операции покупки. Либо возможен такой вариант – вторая половина остается в собственности у одного из супругов.
Приобретаемая недвижимость обязательно передается в залог Банку.
Срок ипотеки наряду с этим может быть до 30 лет . Средства, на которые может рассчитывать получить заемщик в Сбербанке составляют от 300 тыся ч до 15 миллионов российских рублей, они в общей сложности не должны превышать 80% от стоимости всего объекта на рынке недвижимости.
В залог банк принимает только полную квартиру или дом. Процент по кредиту установлен в размере 12% в год.
Приобрести долю в квартире могут заемщики до достижения ими возраста 75 лет.
Одним из лояльных условий в Сбербанке является то, что на долевую ипотеку могут рассчитывать даже пенсионеры .
Здесь выдвигаются следующие условия:
Страхование — обязательное условие выдачи кредита в Газпромбанке.
В этом банке помогут оформить ипотеку на долю, даже если после ее приобретения заемщик не станет полноправным хозяином жилья.
В Русском Ипотечном банке предъявляются конкретные требования к недвижимости, которые размещены на сайте банка.
Но наряду с этим остальные условия являются более жесткими , по сравнению с предыдущими банками:
Приобрести комнату в РИБе возможно только в Москве или МО.
Процентная ставка по кредиту уменьшается банком на полпроцента, в случае если после выкупа доли в квартире или доме, они станут полностью ему принадлежать.
Банк, из-за разницы стоимости недвижимости в различных регионах страны установил разные граничные суммы:
На сайте банка Зенит размещены все условия выдачи кредита на приобретение комнаты.
Также в этом банке присутствует градация процентных ставок, которая напрямую зависит от суммы первоначального взноса и срока, на который заключается кредитный договор:
При оформлении ипотеки в Зените обязательным условием является наличие физической страховки. От титульной же клиент может отказаться, но тогда банк поднимает годовую ставку на 3 пункта.
Как и в Русском Ипотечном Банке, максимальный срок кредитования составляет 25 лет .
Для приобретения части недвижимости по ипотеке от Транскапиталбанка клиенту необходимо внести первоначальный взнос, ставка которого установлена на уровне 20% .
Важная информация на сайте Транскапиталбанка о требованиях продукта «Ипотека без границ».
Вместе с этим банк допускает наличие четырех созаемщиков. Банк работает с клиентами даже пенсионного возраста.
Касательно суммы займа, то Транскапитал предлагает оформить ипотеку от 500 000 рублей .
По многим причинам приобрести долю в квартире или доме по ипотеке не получается: то первоначального взноса не хватает, то кто-то из совладельцев не согласен с предоставлением жилья в залог.
Для покупки комнаты возможно оформить потребительский кредит, как с обеспечением, так и без.
В этом случае есть альтернативные способы получения желанных квадратов.
При покупке доли в квартире на средства потребительского кредита оформляется договор дарения, а не договор купли-продажи.
Изучив приведенную информацию можно сделать вывод, что даже у тех, у кого нет возможности получить недвижимость целиком, есть большой шанс оформить кредит на получение ее части. Но для этого необходимо приложить некоторые усилия.
Недвижимость крайне редко принадлежит по документам одному и тому же владельцу. Очень часто имущество находится в общей собственности (например, папа, мама и их ребенок). Причем каждому из владельцев принадлежит его личная часть (или «доля», выражаясь юридическим языком).
Если размер таких долей не установлен специально, то по умолчанию имущество делиться «поровну» между его совладельцами.
Информация о том, что квартира или дом находятся в долевой собственности (как и «список» всех собственников) обязательно указывается в свидетельстве о государственной регистрации.
По сути, каждый совладелец может делать со своей долей все, что ему заблагорассудится: продать ее, сдать в аренду, заложить в банке и взять под это дело кредит. Этим правом, кстати, очень активно пользуются разведенные супруги, затевая утомительный процесс раздела имущества после развода.
Но! По закону все эти «фокусы» один из совладельцев имеет право проделывать только после письменного уведомления и согласия остальных «партнеров» о своих намерениях. Например, продать свою долю он может только после отказа других совладельцев имущества от этой покупки – ведь именно они обладают первоочередным правом на выкуп этой доли.
А теперь скажу пару слов об ипотеке долевой собственности и о праве собственности при ипотеке.
Во-первых, нужно четко различать два вида ипотеки долевой собственности:
1) В ипотеку передается ВЕСЬ объект недвижимости , который принадлежит нескольким лицам на правах общей долевой собственности. В этом случае предметом ипотеки будет выступать квартира или загородный дом ЦЕЛИКОМ;
2) В залог передается конкретная доля в собственности. Естественно, в таком случае именно эта доля и будет рассматриваться в качестве предмета ипотеки.
Когда залог доли в праве собственности невозможен?
Справедливости ради, нужно отметить, что банки очень неохотно кредитуют именно доли права собственности. Слишком уж высоки риски по таким сделкам. Например, со временем может измениться размер доли или резко уменьшиться ее ликвидность.
Чаще всего банки все равно потребуют от заемщика предоставить в качестве залога какое-нибудь более «традиционное» имущество: квартиру или автомобиль целиком.
Валентина Матвийчук,
менеджер по ипотечному кредитованию, г. Москва,
специально для сайт