Добывая для вас ценные советы и интересные истории, мы беззастенчиво пользуемся тем, что у Смартии много интересных друзей. Алексея Каптерева среди них выделяет извилистая профессиональная биография и то, что дорогу к настоящему призванию ему открыл постыдный провал. Да-да, Провал с большой П - так бывает не только в сборниках розовых мотивирующих цитат; сам Алексей в своей книге рассказывает об этом такими словами:
В конце 2003 г. я работал аналитиком в консалтинговой компании. Фирма специализировалась в области стратегического консалтинга. Нашими клиентами были российские министерства, сенаторы, законодатели и в прошлом государственные, а теперь приватизированные компании. Моя работа состояла в написании отчетов, которые должны были способствовать процессу принятия решений. У меня не было практически никаких контактов с клиентами, и я, честно говоря, не сильно из-за этого расстраивался. Меня вполне устраивало просто писать. Но затем наступил тот самый день. Один из партнеров фирмы (которому я сегодня очень признателен) решил, что мне пора посмотреть на большой мир. Мне надо было «презентовать» перед клиентом фирмы отчет, который я недавно для него написал.
[Примечание] Я попытался переделать свой отчет в PowerPoint-презентацию. В результате получился полный буллет-пойнтов кошмар, напоминающий телесуфлер. Такое сегодня уже редко встретишь. Я помнил, что мой начальник советовал использовать больше картинок. В 2004 г. «картинки» брались главным образом из библиотек клипарта, встроенных по умолчанию в Microsoft Office. При этом у меня полностью отсутствовали навыки дизайна и вкус был весьма далек от идеала. Так что - да, там было несколько картинок, но, по правде говоря, лучше бы их не было вовсе.
Я говорил 30 минут, и все шло хорошо (или, по крайней мере, я так думал). К несчастью, оказалось, что клиент не вполне разделяет мою точку зрения. Он не понял, зачем был подготовлен этот отчет, что такое он выявил и зачем мы потратили на это столько времени и денег. Моим начальникам пришлось тут же сымпровизировать еще одну презентацию, которая, к счастью, возымела эффект. Клиент в итоге успокоился, но попросил никогда больше не поручать мне проводить презентации. Я был так расстроен, что пообещал себе в следующие же несколько месяцев научиться делать презентации.
Вот так все и началось. Два года спустя клиент (хотя и не тот же самый) попросил, чтобы презентации всегда, когда только можно, проводил именно я. Четыре года спустя я прочел книгу Джима Коллинза «От хорошего к великому» и решил зарабатывать себе на жизнь тем, что у меня лучше всего получалось - презентациями. В следующем году я опубликовал презентацию под названием «Смерть через PowerPoint», которая, к моему полному удивлению, распространилась как вирус - на текущий момент ее посмотрели более 1,5 млн человек. Это стало лучшим подтверждением правильности выбранного мною пути. Сегодня я веду курс по презентациям в одной из лучших российских бизнес-школ, провожу корпоративные мастер-классы, работаю консультантом и сотрудничаю с компанией «Меркатор», ведущим российским производителем корпоративных фильмов, бизнес-презентаций и инфографики.
(вот, кстати, та самая «Смерть через Powerpoint», в русской версии)
О презентациях мы говорили мало - книгу коротко не перескажешь, лучше сами прочтите её (да, мы тоже покупали и читали); еще можно посмотреть каптеревские презентации про презентации. Гораздо интереснее было обсудить вопросы самообразования, управления своей жизнью и как вообще так вышло, что неприметный офисный сотрудник превратился в высокооплачиваемого консультанта, которого зовут выступать на международных конференциях, читать лекцию в Гарварде и помогать крупным брендам с их горемычной коммуникацией.
Я закончил «Плешку» и потом три года работал в Ситибанке, сначала в отделе внутреннего контроля, а потом и в отделе финансового контроля.
В начале девяностых Ситибанк был абсолютно уникальным местом, как бы отделенным от всего, что происходило в стране. Потому что был «Сити», был «Райффайзен», был «ДойчеБанк», а дальше уже были абсолютно ужасные «Российский Кредит», «Менатеп» и все остальные - с принципиально другим уровнем ведения дел.
И поначалу было очень сильное ощущение, что ты тут в Ситибанке что-то строишь, создаёшь какую-то культуру бизнеса. Своим, значит, крыженьем цифр во внутреннем контроле. Потом у меня был очень интересный проект по внедрению большой такой айтишно-банковско-бухгалтерской системы в финансовом контроле, он требовал каких-то сверхусилий, переработок, сидения до двух ночи... И это было любопытно. Но потом он закончился. Стало скучно, и я сбежал.
Сбежал в английскую компанию The Risk Advisory Group, которую основали люди из McKinsey. Занимались там нефинансовым риск-менеджментом, а я к тому времени так устал от финансов, что слово «нефинансовый» мне очень понравилось. Решил заниматься подчёркнуто нефинансовыми делами и следующие три года там провёл, писал разные отчеты.
А в 2002 году я в ЖЖ познакомился с Анатолием Левенчуком и в 2003 году ушёл к нему работать в «ТехИнвестЛаб» консультантом. Опять - на три года.
Пока я там работал, у меня уже не было графика, я не должен был ходить в офис и делал довольно много параллельных проектов - мы договорились, что я могу вести тренинги и делать что-то ещё. Именно в «ТехИнвестЛабе» произошла та самая история, когда я провалил презентацию, и оттуда я окончательно ушел в свободное плавание. C тех пор я зарабатываю, консультируя на тему презентаций и коммуникаций в целом.
Основное заблуждение о презентациях и о коммуникациях вообще - воспринимать их как процесс донесения информации.
Люди в основном задают вопрос: «Как сделать так, чтобы тебя поняли?». А это если и важно, то только во вторую очередь. Мне кажется, главный вопрос - «Как сделать, чтобы между вами случился диалог?». Ведь сейчас абсолютное большинство презентаций - это монолог. Абсолютное большинство презентаций - это когда человек пятнадцать минут говорит один, и часто даже не смотрит в аудиторию. Или смотрит, но не имеет с ними реального контакта.То есть выступающие пытаются создать понимание в процессе монолога. Успешность этого очень сомнительна. И вместо «как сделать, чтобы меня поняли?», я так считаю, имеет смысл думать о том, «как пригласить вторую сторону задавать вопросы?». О том, чего они не понимают и что им на самом деле интересно. И вот тогда появится какая-то возможность для понимания.
К сожалению, в области презентаций - очень мало людей, которые в последнее время меня чем-то вдохновляли. То, что было сказано о презентациях десять лет назад, - еще работает, по большому счету, всё понятно на этом уровне, и нет ничего принципиально нового.
Возможно, через десять лет или раньше случится какой-то следующий уровень. Это может быть связано с каким-нибудь технологическим прорывом или с чем-нибудь ещё. А пока... Нет человека, чьи бы презентации я бы прямо ждал-ждал.
Появляются время от времени какие-то яркие люди, которых я пересматриваю по несколько раз, но нельзя сказать, что есть какой-то кумир, как 5-7 лет назад, когда мне очень нравился Джобс. Есть люди получше, есть люди похуже, но гениев… Ну, Элон Маск, может быть. Маск - удивительно плохой выступающий, он so uncool it is actually cool. То есть он настолько плохо выступает, что это даже хорошо.
Я, можно сказать, активно ищу таких людей, потому без них скучно. Вообще, я сейчас нахожусь в таком промежутке, когда «время разбрасывать камни». Слушаю сейчас один аудио-курс по теории сложных систем и там как раз говорят, что есть два вида стратегий: explorative and exploitative, исследовательские и эксплуатационные.
Исследовательская стратегия - это когда ты ищешь что-то, а эксплуатационная - это когда ты уже нашёл нужное и начинаешь в нём копаться. Выбрал какую-то тему - например, презентации - и начинаешь всё читать про презентации, читаешь-читаешь-читаешь. Вот я все значимые книги о презентациях прочитал и сейчас опять живу в исследовательской фазе, никуда особенно не торопясь ищу очередной пик.
Если ничего радикально нового в презентациях я в последнее время не вижу, значит, нужно самому придумывать что-то новое - а для этого мне нужны какие-то идеи из смежных областей. Либо - всё, в презентациях на текущем этапе развития цивилизации достигнут тот прогресс, который требуется, и мне необходимо смещаться в какую-то параллельную или перпендикулярную область. И это тоже означает, что надо смотреть вокруг - что там интересного?
За один год я прохожу, кажется, около 20 разных обучающих курсов. Сейчас - кроме аудиокурса по теории сложных систем - ещё курс на Coursera по теории информации. Это не часть какой-то гигантской программы, просто интересно, как сейчас устроен в западных вузах базовый курс по теории информации.
Этот текст Алексея явно противоречит общепринятым стереотипам Прихода-к-Успеху: как же так - а терпеть? превозмогать? работать до восьмого пота? Поэтому мы попросили его еще раз высказаться о старании (и спутнице его, прокрастинации).
Есть принцип «сомневаешься - делай», который чудесен, но для меня не работает.
Мой принцип (если совсем коротко формулировать): «cомневаешься - не делай», и я действительно почти ничего специально не делаю. Мне кажется, что каждый человек должен определиться, какой из этих принципов ему ближе. Вот у меня мало собственной внутренней энергии. Если б было много энергии, тогда, конечно, стоило бы выбрать «сомневаешься - делай».
Понятно, что если у меня где-то болит, я иду к врачу. Но я стараюсь не реализовывать идей, я стараюсь отвечать на вызовы.
В результате - я просто перестал разбрасываться временем и энергией, по поводу и без повода. И перестал заниматься разной ерундой, которой я до этого занимался в большом количестве. Вот и всё. И это позволило мне сфокусироваться на чём-то, что мне по-настоящему интересно, чего я не могу не делать . Мне кажется, это и есть настоящая проактивность.
Многие люди путают проактивность и инициативность. Это абсолютно ортогональные вещи. Проактивность - это осознанность относительно своих целей и ценностей, а вовсе не способность генерировать какую-то бессмысленную суету. В этом смысле я проактивен, хотя и совершенно не инициативен.
Я практически не занимаюсь творчеством. Я стараюсь ничего не придумывать, использовать то, что есть. Я когда-то сказал, что творчество - это протест и мне по-прежнему так кажется. Моменты, когда я всё-таки вынужден заниматься творчеством, скорее всего, связаны с тем, что меня достало абсолютно все.
Мне кажется, что, по большей части, свобода заключается в принятии. В том, что ты просто сдаёшься на милость неким ограничениям и меняешь только очень немногие вещи, которые для тебя досягаемы и которые правильно поменять вот сейчас. Я против какого-то бунта по поводу всего, что есть вокруг, меня вполне устраивают большинство вещей вокруг. И хотя творчество - очень большая ценность, но принятие - тоже очень большая ценность.
Итак: мой «режим по умолчанию» - это принятие, то самое «сомневаешься - не делай». Первое, что я стараюсь делать - это принять. И если это не получается, тогда пытаюсь изменить. И изменение - это творчество, а творчество - это протест.
Избегать прокрастинации
«Прокрастинировать» означает «отлынивать», откладывать важные дела. Прокрастинация хитра: она скрывается и за играми, и за чтением соцсетей, и за уборкой квартиры, и за другими мелкими занятиями. Так она удерживает вас от серьезных достижений.
Научитесь не прокрастинировать и быстро выполнять необходимое! Это сохранит вам тысячи часов жизни.
Когда ты не занимаешься вещами, которые тебе не нравятся, прокрастинация не является большой проблемой.
Но стоит попасть в какую-то ситуацию, когда мне что-то сделать нужно - а я не хочу, но нужно - прокрастинация включается по полной программе. Я ей очень сильно подвержен, но, увы, это не то, что можно легко изменить. Пробовал много раз - и бесполезно, остается принимать её как данность.
Финансист из меня не получился именно потому, что не хватает усидчивости. Или учёный, предположим, из меня не получился (и вряд ли получится), потому что, насколько я представляю себе науку, это огромное количество выполнения всяких, в общем-то, формальных требований - кому-то наверное нужных, но мне не интересных. Куча какой-то бумажной работы. И вот заставить себя делать эту бумажную работу я не могу.
Для меня выход - просто получать локальное удовольствие от того, что я делаю, и наполнять то, что я делаю, каким-то большим собственным смыслом.
Хотя и смысл не гарантирует, что успеешь до дедлайна. Я не очень дисциплинированный человек, но когда я писал книгу, было очень тяжело выкатывать по 25-страничной главе на английском раз в десять дней. Большую часть этого времени я просто прокрастинировал, играл в игры, смотрел сериалы и начинал писать за три дня до дедлайна.
Я не люблю писать долгие тексты по расписанию, мне нужна обратная связь для того, чтобы подпитываться энергией. В блог написал - получил обратную связь, какое-то количество лайков, комментариев, расшариваний, чего-то ещё. И это меня как-то подпитало, и тогда я могу писать дальше. А с книжкой совсем по-другому: ты пишешь, ты отсылаешь главу - и дальше нет никакого фидбэка вообще. Для меня это очень тяжело. Самое главное, что я понял: писать книгу - дико напряжно. Это такое сверхусилие, которое ты делаешь над собой.
Второе открытие: это столь же дико полезно. Книга - очень длинный разговор. Если область достаточно узкая (а презентации - это, в общем, достаточно узкая область), то ты можешь ответить в книге на все вопросы, включая те, на которые тебе не хочется самому отвечать, а они висят в воздухе.
И третье, довольно грустное, открытие: алкоголь, конечно, сильно помогает. Он, как бы это сказать, позволяет войти в какой-то поток писанины.
В нормальном состоянии сознания ничего длинного и существенного написать нельзя.
В нормальном состоянии сознания - всё нормально, и никакого протеста у тебя нет, и никакого творчества не требуется, ты счастлив и доволен жизнью. Как только ты чуть-чуть меняешь точку зрения, ты понимаешь, что всё вокруг полная лажа, всё нужно переделывать, и в этот момент у тебя появляется какой-то задор, и в этот момент ты начинаешь что-то писать.
Мы тут с высоты Смартии постоянно разглядываем, куда погружается образование. Как думаешь, главная проблема доминирующего привычного образования - это что?
Дай подумать. Мне кажется, что самое большое зло этого образования - оно приучает людей соблюдать какие-то формальные критерии, забывая о смысле того, что они делают. То есть, оно учит людей выполнять упражнения ради выполнения упражнений. Ты пишешь курсовую не для того, чтобы сказать какое-то новое слово в науке, а для того, чтобы написать курсовую.
Я понимаю, может быть, нельзя требовать от людей того возраста, когда пишут курсовую, чтобы они сказали новое слово в науке. Но пусть хоть для себя узнают что-то, им интересное. То есть, я уверен: можно по-другому им ставить задачи, не заставлять их делать вещи, которые делаются просто ради образовательного процесса, вещи бессмысленные за пределами высшего учебного заведения. Я за то, чтобы люди писали, не знаю, не курсовые, а какие-нибудь электронные книги, которые они потом публиковали бы на Амазоне и, может быть, у кого-то кто-то даже такую купит. А пока не хватает чего-то, что будет жить за стенами вуза.
Ты же продолжаешь преподавать? Сегодняшние студенты чем-то отличаются от студентов 10-15 летней давности (когда еще нам приходилось заниматься соблюдением формальных критериев)?
Да, я преподаю в МГУ, вот вчера сидел там на защите дипломов. В целом, кажется, что люди намного больше стали следовать за тем, что им нравится. Идея, что нужно идти за интересом - не знаю, чья это идея, но Стив Джобс её очень сильно популяризировал своей речью в Стэнфорде - она в тех студентах, которых я сейчас вижу, намного сильнее укоренена, чем была укоренена во мне, когда я учился в «Плешке». По крайней мере, в студентах МГУ. Не знаю уж, насколько репрезентативна выборка МГУ.
В мои времена было намного больше ориентации на «успех». Было намного популярнее представление о мире, как о пирамиде с одной вершиной. И сейчас, мне так кажется, многие люди понимают, что вершин очень много и, в общем, нет цели залезть на самую высокую. Главное - чтобы тебе нравился процесс восхождения, чтобы ты понимал, что ты делаешь и зачем. По-моему, этого стало существенно больше.
Вот сейчас эти люди получат дипломы и будут бродить в долинах между вершинами - выбрать же бывает непросто! Может, посоветуешь какие-то хорошие книги на тему «что делать с работой и с жизнью»? Например, твой Топ-3 - это...
Good to Great Джима Коллинза, Now, Discover Your Strengths Бакингема и Клифтона, ну и Re-Imagine! Тома Питерса.
Причем необязательно читать все три, в них очень много общего, и из одной книжки можно сделать все необходимые выводы. Есть какие-то существенные различия, но мне кажется, что они хорошо друг друга дополняют. Если предположим, лень думать, а читать не лень, то можно и три прочитать (смеётся).
Эти люди в свое время на меня очень сильно повлияли, поэтому я, как человек из бизнеса, их рекомендую.
Вот, кстати, про бизнес: твои показатели успеха, кажется, совсем не такие, как у большинства предпринимателей...
Постой, «предприниматель» и «бизнесмен» - это совсем разные вещи. Мне кажется, что бизнесмен – это человек, который строит бизнес, и у его бизнеса есть KPI, оборот, прибыль, EBITDA, что-нибудь еще. А предприниматель – это человек, который что-то предпринимает, это в каком-то смысле про активную самозанятость. Даже если он, - как в моём случае - не-предпринимает, ему не всё равно, у него есть ценности и он может отличить добро от зла, грубо говоря. Вот, мне кажется, моё определение предпринимателя.
Могу вспомнить про одну промышленную, индустриальную компанию. Индустриальные компании - они же в чём-то все одинаковые, у них много общего. Например, у них в ценностях очень часто присутствует слово «эффективность», в смысле efficiency, коэффициента полезного действия, и часто это единственная ценность, которая в индустриальных компаниях востребована. Может быть, что-то ещё бывает про ответственность... но эта ответственность, в основном, - по поводу эффективности.
В общем, это история про типичную такую американскую gigantic faceless corporation. Условный «Макдональдс», причем не реальный «Макдональдс», а именно как он представлен в общественном сознании - чистое кристаллизованное зло. И от них я получаю запрос «научить сотрудников рассказывать истории».
И, поскольку у них индустриальный очень взгляд на мир, индустриальное сознание, они думают, что существует какой-то алгоритм, по которому можно рассказывать истории. Какая-то схема: «делай раз-делай два-делай три» - и у тебя всё получится. Разумеется, ничего подобного нет (смеётся).
Сторителлинг - это творческая работа. Был бы алгоритм, я бы просто не стал этим заниматься, потому что тогда этим бы занимались все. Это им ужасно не понравилось. Почему-то у них было ощущение, что я знаю как «правильно», и они хотели прямо заполучить технологию.
В сторителлинге очень много построено на том, что ты создаёшь отношения с аудиторией, и выстраивание отношений невозможно технологизировать. Не бывает «эффективных отношений», это бред.
В итоге я подумал, что они - дураки, а они подумали, что я - какой-то странный.
И для меня это было еще одним важным сигналом: у меня есть целевой рынок. То, что я делаю, нужно далеко не всем, и далеко не все это могут понять. Мне не нужно браться за все заказы. Я и раньше это хорошо понимал, но тут как-то очень явно увидел, где же в точности проходит эта граница. А проходит она по тому, какие отношения люди пытаются друг с другом создать.
Может быть «ориентация на транзакцию», вроде «ты - мне, я - тебе, и разбежались». А может быть... была такая книжка «Клиенты на всю жизнь», от издательства «Манн, Иванов, Фербер», по-моему, это была первая книжка, которую они издали. Она про людей, которые стараются создавать отношения на всю жизнь. И сторителлинг, он, конечно, для таких людей.
- Можешь назвать ключевые проблемы бизнеса в России? Образование вот от жизни оторвалось, а с бизнесом что?
Первая ключевая проблема российского бизнеса сейчас - это мудаки. Мудак... к сожалению, не помню, кто дал это определение, но мудак - это человек, который считает, что обладает уникальной привилегией причинять людям боль, эмоциональную или физическую. Агрессивный человек, который считает, что у него почему-то есть право быть агрессивным и это его как-то оправдывает. Таковы начальники, которые третируют своих подчиненных, подчиненные, которые третируют клиентов и т.д. Это глобальная проблема - люди не считающие, что они должны быть (в широком смысле) nice: вежливыми, участливыми...
Общий тренд сейчас - мудаков потихоньку выживают, к ним становятся все менее и менее терпимы, что позволяет очень сильно всё упростить в коммуникации. А вторая проблема бизнеса - это идиоты. Люди, которые не думают.
Это, пожалуй, и вне бизнеса больной вопрос, я им часто задаюсь. Вот почему люди (в массе своей) не думают? Ведь ноль целых ноль десятых критического мышления на российский квадратный километр, как так можно?
Мне кажется, что для большинства людей это не нужно (смеётся особенно заразительно ). Это не помогает им лучше жить.
Понимаешь, критическое мышление просто делает тебя локально несчастным. Ты быстро приходишь к выводу, что мир очень скверно устроен и... Ну и зачем ты это понял? Если у тебя нет каких-то больших планов по изменению этого, то, в общем, критическое мышление не нужно. Если я правильно понимаю, ты говоришь, что люди не думают как бы тактически, локально, в моменте.
А мне кажется, что беда, в основном, со стратегическим мышлением. Они просто не планируют своё будущее никак вообще, оно уже спланировано за них той социальной матрицей, в которой они родились. И, в тот момент, когда ты принимаешь всё, что есть - за данность, думать не нужно. Думать - это очень дорого, это требует очень много энергии, времени, усилий каких-то, ты начинаешь ссориться с людьми. И, в общем, большого смысла в этом нет.
Поэтому ответ на твой вопрос - просто у людей есть убеждение, что «здесь ничего поменять невозможно». Я-то просто уверен, что это не так. Даже я с моими очень небольшими силами, суперсконцентрировав свои усилия в одной точке, могу что-то немного поменять. А большинство людей думают: максимум того, что они могут поменять - это пыль вытереть на столе, да и на это многих не хватает.
(1-я) Вадим Францев, с мастер-класса в технопарке МГТУ имени Баумана и Mail.Ru Group
(2) Сергей Сморовоз
(4) Тимур Аникин
...и трое замечательных людей, имена которых мы не сумели выяснить.
Английское слово development означает развитие, совершенствование. Это понятие имеет широкое значение. Наиболее часто термин применяется в приложении к строительству.
Девелопмент – что это такое
, говоря простым языком, и какое отношение к строительной индустрии имеет развитие и совершенствование?
Вконтакте
В строительной отрасли этим термином обозначают деятельность, направленную на создание, реконструкцию или изменение строительного объекта с целью увеличения его стоимости . Как правило, таким видом бизнеса занимаются компании. Предпринимателей, работающих в этом виде бизнеса, называют девелоперами. Подобным видом работ занимаются как отдельные лица, так и конторы.
Существует несколько видов деятельности в данной сфере. Чаще всего это инвесторы, вкладывающие средства в строительные объекты с расчетом получить от продажи определенную выгоду.
Внимание! Говоря понятным языком, девелопер – это застройщик .
Занятие развитием и реконструкцией строительных объектов пришло из СССР. В те времена понятия инвестор или девелопер не было.
Застройщик выполнял не только непосредственно строительные и восстановительные действия, но и занимался поиском финансов для оплаты работ.
Сегодня такие функции сохранились, но появились новые термины, расширился спектр услуг, предоставляемых фирмами, существенно улучшилось качество обслуживания.
В прессе появилась информация о девелоперских компаниях. Кто такие девелоперы, чем занимаются в России ?
В регионах работают федеральные и местные компании, сотрудничающие с различными застройщиками. Федеральные компании имеют офисы в столице, подчиняются указаниям из центрального офиса. Местные не имеют в Москве представительств. Руководство осуществляется на региональном уровне. Объединяет их сфера деятельности – оказание услуг в строительной отрасли, в работе с недвижимостью.
оказывают компании, реализующие проекты недвижимости.
В строительной области проектом называют реконструкцию или строительство объекта.
Компании занимаются полным циклом работ, начиная от анализа идеи, заканчивая сдачей объекта заказчику в готовом виде.
Компании могут заниматься не только строительством и реставрацией. Иногда для увеличения стоимости проводят ремонт. Такой вид работы называется реновацией .
Все нюансы сотрудничества оговариваются в договоре, который заключают обе стороны. В нем указываются сроки, стоимость, перечень работ. В зависимости от сложности проекта, цена за услуги компании может достигать 10 % стоимости объекта.
Фактически понятие девелопмент в строительстве подразумевает менеджмент, управление объектом. В мире считается, что это один наиболее прибыльных видов бизнеса. В России он стремительно развивается и является одним из самых перспективных.
Процесс работы с проектом состоит из нескольких этапов:
Специалисты различают два вида деятельности: в зависимости от управления финансами и от типа объекта. Каждый из них подразделяется на несколько классов.
В зависимости от вида недвижимости девелопмент в строительстве разделяют на работу в сфере:
При работе с жилой и коммерческой недвижимостью пошагово разрабатываются все этапы в сфере соответствующего вида строительства. Готовый объект сдается заказчику.
Для з емельных участков и земли девелопмент проекта – это разработка разделения больших объектов на более мелкие. Выполняются все этапы, включающие юридические и технические вопросы. Работы проводятся под конкретные требования клиента. В договоре указываются все детали, интересующие заказчика:
Специалисты называют также офисный, гостиничный, торговый, складской и промышленный вид. Их можно отнести к коммерческому классу. Это перспективные направления в данной сфере деятельности.
Существует классификация девелопмента в недвижимости по различным показателям:
Профессионалы разделяют воспроизводимую недвижимость как эконом, элит, бизнес-класс.
Наиболее популярный среди различных видов жилого
вида девелопмента
. Его характерными чертами являются:
Внимание! Не смотря на то, что такой вид считается экономклассом, это не означает, что жилье построено некачественно.
В современной строительной отрасли существует большая конкуренция. Компании делают все для того, чтобы привлечь максимальное количество клиентов. Поэтому качеству уделяется особое внимание. Контроль над процессом осуществляется на всех стадиях. Жилье экономкласса соответствует стандартам, принятым в России, долговечно и комфортно. Выдержаны санитарные нормы.
Этот класс означает лучший. Элитная квартира или дом – постройка с наилучшими качествами. Рынок девелопмента только формируется. Среди специалистов нет единого мнения, какое именно жилье считать элитным, по каким критериям определяется это понятие. Пользуясь ситуацией, часть риелторов выдает дешевые объекты за элитные, соответственно, взимая за них и повышенную плату.
Условно элитность определяется по совокупности нескольких данных:
Среди элитного жилья называют пентхаусы. Это жилье на верхней части здания. Часто это жилой объект на крыше со всеми коммуникациями.
Девелоперские компании подразделяют этот класс на подклассы, названия которых говорят сами за себя – премиум, эксклюзив, комфорт.
К этой категории относят всю недвижимость, являющуюся нежилым фондом. Это офисы, склады, магазины, предприятия. Все, что связано с получением прибыли от эксплуатации построек. При этом доход получают от:
К бизнес-классу можно отнести также землю и земельные участки. В таком случае доход получают от аренды и продажи участков.
По отношению к финансам девелопмент разделяют на два основных:
Первый вид – находится исполнитель, не имеющий финансовой ответственности, а отвечающий только за исполнение. За выполненный объем работы получает денежное вознаграждение. Наиболее часто это строительство объекта «под ключ». Все чаще исполнителей находят на основании проведения тендеров. На них определяется, кто готов выполнить задание с приемлемым качеством за наиболее выгодное заказчику вознаграждение.
Второй вид подразделяется на две категории:
Компания может заниматься не только строительной деятельностью, но юридическими, оценочными, исследовательскими работами.
Если разобрались, что означает простыми словами девелопмент , то можно смело участвовать в новых проектах и обращаться в компании, предлагающие свои услуги. Несмотря на то, что термин новый и не совсем понятный, такой вид деятельности проводится уже давно, правда, под другим названием.
Девелопмент - это вид бизнеса с целью получения дохода от преобразования, развития объектов недвижимости: создание, реконструкция или изменение сооружения или участка земли.
«Девелопмент» в переводе с английского - "развивать", "разрабатывать". Ключевые признаки - качественное преобразование и увеличение цены на строительные объекты. Девелопмент используется как система для управления процессом создания и развития недвижимости. За счет этого происходит изменение ее свойств на физическом, экономическом и правовом уровне.
Физический процесс понятия девелопмент - новые потребительские качества у объекта недвижимости, соответствующие потребностям социума:
Экономические уровни - повышение стоимости сооружения за счет физических изменений. Возрастание цены объекта обеспечивается запросами, соответствующими требованиям рынка и его потребителям.
Правовой процесс - юридическое оформление всех произведенных изменений.
Чтобы понимать, что такое девелопмент, необходимо вникнуть в его основные задачи.
Девелопмент - это создание профессиональной команды консультантов, работающих на разных стадиях проекта. Привлечение специалистов - один из принципов понятия.
Стадия развития плана включает в себя моменты:
Стадия проектирования недвижимости включает в себя поддержку контактов с государственными органами, имеющими отношение к строительству, и определение бюджета с погрешностью до 15%.
Выделяют основные виды девелопмента - fee-development (чистый) и speculative development (спекулятивный).
Чистый девелопмент: определение понятия включает в себя одни из видов строительной деятельности компании несобственником будущего объекта. То есть предприятие ведет политику чистого девелопмента без функций инвестирования и содержания построенного сооружения на балансе.
В этом случае организация несет меньше рисков при строительстве объекта недвижимости. Компания проводит проектирование, согласование с государственными органами, строительство, аренду/продажу здания на денежные средства заказчика и получает от него только гонорар.
Спекулятивный девелопмент - это предприятие возводит недвижимость, полностью отвечая за организацию проекта. Вносит в план собственные средства - стержень будущей финансовой схемы.
Понятие различается по стратегии ведения бизнеса:
Что такое девелопмент по видам ликвидности проекта - четыре степени развития стадии плана:
Выделяются виды девелопмента, зависящие от типа недвижимости.
Понятие девелопмент - получение прибыли от реализации или аренды объектов недвижимости. Успешные компании-девелоперы ответственны за любые упущения и промахи: организация перепроверяет и уточняет детали. В случае ошибки, своей или по вине другого участника строительства, фирма-девелопер обязана предотвращать последствия.
Понятия «девелопер», «девелопмент недвижимости», «девелоперская деятельность» прочно вошли в практику строительного бизнеса. Данными понятиями оперирует и законодатель. В то же время в российском законодательстве девелоперская деятельность до сих пор формально не урегулирована. В настоящей статье попытаемся выработать некое единое понимание института девелопмента, остановимся на девелоперском договоре, перспективах регулирования девелопмента в российском правовом поле.
Институт девелопмента затрагивается лишь единичными правовыми актами.
Например, в государственной программе г. Москвы «Градостроительная политика» указано, что для улучшения инвестиционного климата необходимо устранять противоречия между «интересами города и коммерческими предложениями девелоперских и строительных компаний» 1 .
В ФЦП «Жилище» на 2002–2010 годы девелопмент определен как «развитие специальной рыночной деятельности, связанной с обустройством территорий, предназначенных для жилищного строительства, коммунальной инфраструктуры».
Согласно п. 2.2.4 прил. 1 к Постановлению Правительства Москвы от 03.07.2007 № 576-ПП в части реализации городом прав акционера акционерного общества, осуществляющего девелоперскую деятельность, «под девелоперской деятельностью понимается строительство и (или) реконструкция объектов недвижимости в целях последующего использования акционерным обществом более 50% вновь построенных и (или) реконструированных площадей не в соответствии с основным уставным видом деятельности путем продажи или передачи в аренду неопределенному кругу лиц».
Мы видим, что законодатель останавливается на отдельных аспектах девелопмента. Более того, изучению девелопмента уделено незначительное внимание и в теоретических исследованиях, а высказываемые позиции противоречивы и подчас спорны.
Слово «девелопмент» происходит от англ. development – «развитие». Таким образом, термин «девелопмент недвижимости» буквально означает «развитие недвижимости». Вероятно, именно многозначность такого определения позволила некоторым исследователям сформировать первый (широкий) подход к пониманию девелопмента.
Экономисты Р. Пейзер, А. Фрей определяют девелопмент как «разносторонний бизнес, охватывающий различные виды деятельности – от реконструкции и сдачи в аренду существующих зданий до покупки необработанной земли и продажи улучшенных земельных участков» 2 .
Девелопмент недвижимости определяется отечественными исследователями В.Ю. Алексеевым, Н.В. Дедушкиной как «тип инвестиционно-строительной проектной деятельности, который связан с качественным преобразованием объектов недвижимости, целью которого является повышение ценности (стоимости) объекта» 3 .
Аналогичный подход разделяют иные российские исследователи, например В.В. Кущенко, И.С. Арцыбышев.
Стоит отметить, что широкое понимание девелопмента имеет место и в зарубежном законодательстве. Так, в Законе Великобритании «О городском и сельском планировании» приводится следующее определение: «девелопмент – это осуществление строительных, инженерных, земляных и иных операций в, на, над или под поверхностью земли или осуществление каких-либо материальных изменений в использовании зданий или участков земли».
Следуя изложенному подходу, необходимо признать, что девелопером является фактически любой застройщик, создающий (реконструирующий) объект для получения определенного полезного результата.
Вместе с тем данная позиция представляется неоднозначной. Девелопмент является специфической деятельностью, наделенной особым содержанием, выходящим за рамки деятельности застройщика. При этом сам девелопер может в принципе не осуществлять строительство.
Другой подход состоит в том, что под девелопментом понимается особая деятельность, обладающая характерными признаками, а не любая инвестиционно-строительная деятельность.
Первым таким признаком является специфическое содержание девелоперской деятельности – сопровождение строительства объекта с момента разработки идеи проекта, на этапах поиска и привлечения финансирования, заключения договоров на строительство, на поставку материалов и оборудования, контроля за исполнением договорных обязательств контрагентами вплоть до стадии эксплуатации объекта и извлечения прибыли.
Подобным содержанием девелоперскую деятельность наделяют многие авторы. В своем диссертационном исследовании П.А. Мазаев определяет сущность девелопмента «в удовлетворении потребности контрагентов и иных участников девелоперского проекта в консультировании; представительстве; содействии при заключении ими сделок с недвижимостью, защите их прав и интересов перед третьими лицами».
Обратим внимание на определение девелопмента, выработанное во французском законодательстве. Книга 3 Французского гражданского кодекса содержит главу VIII bis, посвященную «договору о развитии недвижимости» (фр. du contrat de promotion immobilière).
По данному договору одно лицо (фр. promoteur immobilier – «лицо, развивающее недвижимость») обязуется перед другим лицом (заказчиком) организовать посредством заключения договоров подряда строительство объектов, а также выполнить или организовать выполнение полностью или частично всех юридических, административных и финансовых действий, сопутствующих реализации проекта. Таким образом, французский законодатель также придерживается второго, целевого, подхода к пониманию девелопмента.
Представляется, что для дальнейшего законодательного регулирования и научного исследования девелопмента можно придерживаться данного подхода.
Понимание сути девелопмента возможно также через отграничение фигуры девелопера от иных участников строительства.
Во-первых, девелопера необходимо отличать от фигуры застройщика. Застройщик по смыслу норм ГрК РФ обеспечивает строительство объекта на принадлежащем ему земельном участке на основании полученной разрешительной документации. Девелопер же может не обладать правами на земельный участок, разрешительной документацией, более того, может непосредственно не участвовать в строительстве (не осуществлять строительство).
Застройщик, в свою очередь обладая некоторыми организационными функциями, может не играть той управленческой роли, которой наделен девелопер. Девелопер полностью «обслуживает» строительство и прежде всего осуществляет координацию проекта и представляет интересы застройщика.
Во-вторых, различны роли девелопера и технического заказчика (в понимании ГрК РФ). По смыслу п. 22 ст. 1 ГрК РФ технический заказчик – юридическое лицо, которое уполномочено застройщиком и от имени застройщика заключает договоры для реализации строительства, взаимодействует с подрядчиками, утверждает проектную документацию, выполняет иные функции в интересах застройщика.
Девелопер, в отличие от технического заказчика, при реализации проекта может выступать как от имени других лиц, так и от своего имени. Справедливо мнение О.Г. Ершова о том, что «координационная функция технического заказчика в строительстве носит ограниченный характер, поскольку его полномочия могут распространяться лишь на лиц, непосредственно выполняющих строительные или иные работы» 4 .
В свою очередь девелопер часто с нуля разрабатывает проект, привлекает финансирование, подбирает и взаимодействует с контрагентами, может самостоятельно участвовать в строительстве и извлечении прибыли. Следовательно, девелоперская деятельность включает функционал технического заказчика, однако им не ограничивается.
В практике принято выделять два вида девелопмента: fee-девелопмент, то есть девелопмент за вознаграждение, и speculative девелопмент, который можно назвать «рисковым» девелопментом.
Fee-девелопмент представляет собой деятельность девелопера, привлекаемого инвестором для организации реализации проекта, и, как правило, не подразумевает вложение девелопером собственных средств. Таким образом, fee-девелопер не несет материальных рисков, связанных с реализацией проекта (за исключением мер ответственности).
В свою очередь speculative девелопмент предполагает участие девелопера в инвестиционно-строительном проекте, помимо прочего, путем вложения собственных средств. В случае неудачной реализации проекта, невозможности извлечения прибыли девелопер, наряду с инвестором, несет финансовые и иные риски согласно условиям заключаемого между ними договора.
Складывающиеся отношения между девелопером и ключевыми участниками инвестиционно-строительного процесса в международной практике оформляются «девелоперскими» договорами.
Обратимся для начала к практике французского законодательства. Упомянутая выше глава VIII bis Книги 3 ФГК предусматривает, что по условиям договора девелопер осуществляет для реализации строительства юридические, административные и финансовые действия от имени заказчика за вознаграждение. При этом обязанным лицом согласно заключенным девелопером договорам становится заказчик. Если девелопер реализует часть проекта собственными силами, он отвечает перед заказчиком как подрядчик. Таким образом, ФГК конструирует девелоперский договор как агентский договор по модели поручения с возможными элементами договора подряда.
В связи с этим представляется важной позиция российского высшего судебного органа в отношении возможной переквалификации отношений с техническим заказчиком из «агентских» в «генподрядные». Так, согласно Постановлению Президиума ВАС РФ от 30.07.2012 № 1456/12, поскольку на технического заказчика были возложены не только обязательства по выбору подрядчиков и заключению с ними договоров, но и обязательства по организации работ по капитальному ремонту объекта и передаче его результата заказчику, то, организуя выполнение работ с привлечением третьих лиц, технический заказчик фактически выступил в качестве генерального подрядчика и обязан нести перед заказчиком ответственность за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств субподрядчиком.
В российском правовом поле представляется верной следующая логика квалификации девелоперских договоров.
Исходя из сущности рискового девелопмента (speculative девелопмент) – соединение вкладов девелопера и иных инвесторов для достижения общей цели в виде создания объекта либо его улучшения и извлечения прибыли, очевидно, что по правовой природе заключаемый девелоперский договор в таком случае может быть квалифицирован как договор простого товарищества. Девелопер вкладывает свое имущество в общее дело и организует инвестиционный процесс, а затем участвует в распределении прибыли. Однако договор может быть квалифицирован как договор простого товарищества, только если содержит все присущие договору простого товарищества признаки. Вместе с тем это может быть смешанный договор, содержащий, например, элементы купли-продажи будущей вещи (в том числе с оплатой выполненных работ путем передачи помещений в объекте) и строительного подряда.
Иная правовая природа свойственна отношениям по договору fee-девелопмента, при котором девелопер осуществляет определенные юридические и иные действия в интересах инвесторов/застройщиков, рассчитывая не на распределение созданного общими усилиями результата, а на получение оплаты за оказанные услуги (работы) и совершенные действия.
Стоит отметить, что в российской судебной практике подобные договоры могут рассматриваться в качестве агентских договоров 5 и/или договоров оказания услуг (например, на выполнение функций технического заказчика – фигуры, близкой по функционалу к девелоперу 6).
Учитывая основополагающую организационную функцию девелопера, представляется некорректным определять договор fee-девелопмента исключительно как договор возмездного оказания услуг. Девелопер может оказывать инвесторам маркетинговые, риелторские услуги, услуги арендного брокера, однако основной может являться именно управленческая и посредническая роль девелопера.
Таким образом, договор fee-девелопмента по своей правовой природе является смешанным договором, содержащим элементы агентского договора и договора возмездного оказания услуг. При этом представляется возможным сконструировать агентский договор по модели как договора поручения (в отношении функционала, прямо предусмотренного ГрК РФ в отношении технического заказчика), так и договора комиссии (в отношении других функций).
В отдельных работах, посвященных исследованию девелопмента, звучат предложения по наделению девелопера официальным статусом, предполагающим его обязательное членство в специально создаваемых саморегулируемых организациях, соответствие императивным требованиям к ведению деятельности.
Вместе с тем введение дополнительных административных барьеров для осуществления девелоперской деятельности лишь затормозит развитие механизма девелопмента. Представляется, что на данном этапе возможно законодательно закрепить понятие девелопмента в целях исключения неопределенности, а также отразить основные положения о девелоперских договорах.
Безусловно, при наличии адекватного правового регулирования и практики его применения деятельность девелопера сможет сыграть позитивную роль в развитии рынка недвижимости.
В то же время необходимо активно использовать существующие инструменты, предусмотренные ГК РФ (принцип свободы договора, понятие смешанного договора, делькредере комитента и др.), и учитывать положения ГрК РФ (содержащего среди прочего определения застройщика, технического заказчика, лица, осуществляющего строительство, и требования к ним) в целях оптимального структурирования отношений участников инвестиционно-строительного проекта и эффективной его реализации.
1 Утверждена Постановлением Правительства Москвы от 03.10.2011 № 460-ПП.
2 Пейзер Ричард Б., Фрей Анне Б. Профессиональный девелопмент недвижимости: руководство ULI по ведению бизнеса. Urban Development Publishing (UDP). 2-е изд. 2004.
3 Алексеев В.Ю., Дедушкина Н.В. Особенности девелопмента и девелоперских проектов на рынке недвижимости России // Вестник Чувашского университета. 2012. № 2.
4 Ершов О.Г. Девелоперский договор в строительстве: правовая природа, понятие и признаки // Нотариус. 2013. № 6.
Девелопмент недвижимости – относительно новый вид деятельности, без которого невозможно представить себе современный инвестиционно-строительный проект. Под девелопментом (от англ. development – развитие) сегодня понимается любая хозяйственная деятельность, связанная с преобразованием существующего объекта недвижимости и сопутствующим увеличением его стоимости. Говоря простым языком, девелоперские компании обеспечивают опережающий рост стоимости актива по сравнению с объёмом инвестиций в проект путём его физического преобразования. Профессиональный девелопмент включает в себя управление инвестиционно-строительным проектом на всех этапах его жизненного цикла.
С начала девяностых, когда нынешний строй и рынок недвижимости только начинал формироваться, существенно возросла конкуренция, а многие ранее свободные ниши уже переполнены готовыми объектами. Это требует от квалифицированного инвестора намного более серьёзного подхода при подготовке новых проектов, чтобы выйти на нужные показатели рентабельности и минимизировать возможные риски. Помощь профессионального девелопера позволяет не только грамотно спланировать, но и организовать процесс строительства , реализовать проект на практике и обеспечить его эффективную эксплуатацию в дальнейшем.
Таким образом, в команду специалистов, занимающихся девелопментом недвижимости всегда входят эксперты из совершенно разных областей: квалифицированные юристы, финансисты, менеджеры, строители, эксплуатационщики, маркетологи, экономисты. Управление и координация их работы осуществляется опытными управленцами, нередко при помощи информационных систем класса Project Management (PM). Ключевая задача, которую решают эти люди – повышение эффективности капиталовложений на всех этапах проекта, ведь в противном случае он может утратить конкурентоспособность и не достичь установленных инвестором показателей.
Строительный девелопмент как вид деятельности включает в себя следующие услуги:
Очевидно, что без девелопмента недвижимости не обойтись не только при застройке новых территорий и развитии технопарков, но и в ходе реновации отдельных объектов недвижимости и целых городских кварталов, перепрофилировании земельных участков. Подобные услуги оказываются при сопровождении проектов по возведению или модернизации объектов жилой, коммерческой и промышленной недвижимости, развитию земельных участков под дальнейшую застройку.
«ТехноСтройПроект» обладает значительным опытом в сфере девелопмента объектов недвижимого имущества различного профиля. Компания давно и хорошо известна на рынке, имеет собственную нишу и определённый круг постоянных заказчиков из числа крупных инвесторов в девелоперские проекты в Москве и других регионах России. Узнать более подробную информацию об услугах и конкурентных преимуществах компании «ТехноСтройПроект» можно по телефону или непосредственно в нашем офисе.
