Что такое товарищество собственников недвижимости (ТСН). О порядке создания ТСЖ. Для чего нужно такое товарищество, преимущества и недостатки, организация его деятельности

К наиболее распространенным методам управления многоквартирными домами относится ТСЖ. Жильцы все чаще выбирают самостоятельное управление.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Какие особенности отличают в 2019 году работу товарищества собственников жилья?

За долгие годы советской власти люди привыкли, что в большинстве случаев заботу об их жилье осуществляло государство.

Развитие рыночных отношений и появление частной собственности заставило граждан пересмотреть свои взгляды.

Сегодня жильцы готовы взять на себя хлопоты по содержанию собственного дома, создавая товарищества собственников жилья. Каковы особенности работы ТСЖ в 2019 году?

Основные моменты

ТСЖ учреждается владельцами помещений в многоквартирном жилом доме. Товарищество собственников жилья вправе распоряжаться общим имуществом в рамках своей компетенции и обеспечивать надлежащее использование.

Решение о создании объединения собственники принимают посредством голосования. Достаточно чтобы две трети собственников высказались «за» создание товарищества.

Целями создания объединения признаются:

• совместное управление имуществом МКД;
• обеспечение надлежащей эксплуатации недвижимости;
• владение, пользование и распоряжение общим имуществом.

Изначально порядок создания ТСЖ регламентировался и (утратил силу с 1.03.2005).

Краткий период времени деятельность товариществ регулировалась (с 18.04.2006 по 15.12.2007). В 2019 году базовой основой для ТСЖ выступают нормы ЖК РФ.

Примечательно, что хотя товарищество признается некоммерческой организаций, регистрируется оно аналогично с организациями коммерческими.

Создание товарищества собственников жилья

Весь процесс создания товарищества собственников жилья делится на несколько этапов:

1. Проявление соответствующей инициативы от группы жильцов.
2. Организация общего собрания и принятие решения.
3. Регистрация ТСЖ как юридического лица.

Желание создать ТСЖ может возникнуть у любого собственника помещения в МКД. Если такая перспектива заинтересовала и некоторых других жильцов, образуется инициативная группа собственников.

Желательно чтобы в группу входили граждане с юридическим или бухгалтерским образованием, обладающие познаниями в жилищном праве, имеющие навыки управления в сфере ЖКХ.

Следующим этапом становится созыв общего собрания жильцов. Для этого все владельцы помещений в доме извещаются о месте и времени проведения собрания посредством надлежащих уведомлений.

Явившиеся на собрание граждане должны иметь при себе документы, подтверждающие имеющееся у них .

Общее количество собственников можно уточнить в паспортном столе. Повестка дня, рассматриваемая на общем собрании, включает в себя обсуждение причин создания ТСЖ и различных процедурных вопросов.

Для создаваемого ТСЖ избираются руководитель и члены правления. Также в ходе собрания создается устав товарищества.

Оформляется проведение собрания протоколом, который выступает основанием для регистрации юрлица.

Права и обязанности

Особенности деятельности товарищества собственников жилья определены ЖК РФ. К правам ТСЖ относятся такие функции:

Ряд прав имеет место, если не затрагиваются непосредственные интересы владельцев помещений.

Так с некоторым ограничением товарищество вправе:

• передавать в частичное или полное использование часть общего имущества МКД;
• перестраивать здание с соблюдением законодательных норм;
• приобретать для общедолевого владения землю для последующей эксплуатации или ;
• застраивать придомовую территорию, не нарушая нормы закона.

Все участники товарищества обязаны выплачивать установленные взносы. В противном случае выплаты могут взыскиваться через суд.

При этом в судебном порядке может быть востребовано и возмещение убытков ТСЖ, возникших по причине несвоевременного внесения взносов.

Обязанностями товарищества считаются:

Кто является органом правления

Приняв решение о создании ТСЖ, собственники избирают правление из числа жильцов дома. Именно правление становится действующим исполнительным органом.

Все текущие вопросы, связанные с управлением домом, решает правление. Оно принимает решение о необходимых действиях и способах их реализации.

Возглавляет правление председатель. Выбранный председатель правления действует от имени товарищества при подписании договоров, взаимодействии со сторонними организациями и прочее.

Но председатель не является органом управления, поскольку не вправе принимать самостоятельных решений не согласовав их с правлением.

Когда планируемые действия могут затронуть интересы собственников, правление делегирует свои полномочия общему собранию .

В этом случае жильцы дома посредством обсуждения и голосования принимают решение, то есть исполняют управленческие функции.

При этом учитывается мнение всех собственников, в том числе и не входящих в состав товарищества.

Правовое положение (устав)

Изменения жилищного законодательства от 2015 года коснулись и деятельности ТСЖ. В частности Устав подлежит регистрации в ФНС, а для председателя обязательным является получение выписки из ЕГРЮЛ.

Изменения в товарищества вносятся общим собранием собственников. Данные нормы сохранили свою актуальность и в 2019 году.

Непосредственно порядок принятия Устава рассматривается в — . По закону утвердить Устав должны все собственники МКД.

Собрание может иметь заочную форму, но только при предварительном проведении очного собрания.

Сам Устав представляет собой пронумерованный и прошнурованный документ, заверенный председательской подписью. Подписи всех собственников не нужны.

Устав отображает все главные аспекты содержания и обслуживания дома. Обязательно в документе прописывается адрес дома, дата и место составления Устава.

Неотъемлемыми пунктами выступают цель функционирования товарищества, права и обязанности его участников. На основании регистрации Устава в ФНС осуществляется налогообложение деятельности ТСЖ.

Поправки, внесенные в ЖК РФ, несколько изменили закон. Поменялось наименование товарищества. С 1.09.2014 ТСЖ должны именоваться ТСН, а его участники – собственниками недвижимости.

Касательно изменений по поводу Устава выделить нужно такие:

• изменилось наименование товарищества;
• в договоре объединение именуется, как «некоммерческая корпоративная организация»;
• разрешается предпринимательство, если оно осуществляется для блага собственников;
• наличие председателя (председателей может быть несколько) и правления обязательно;
• возможно формирование наблюдательного совета;
• права и обязанности членов ТСН можно изменить на основании протокола общего собрания собственников.

Изменения требуют нотариального заверения. Согласованные изменения оформляются протоколом, который отправляется в ФНС для подтверждения поправок.

Спустя пять дней председателю выдается выписка из Росреестра , подтверждающая внесение изменений.

Для регистрации ТСН в качестве юрлица потребуются:

• заявление о постановке на учет юридического лица;
• прокол общего собрания собственников;
• устав ТСН;
• расчет доли каждого собственника.

Что входит в обязанности руководства

Деятельностью товарищества руководит общее собрание собственников. Но управленческие функции в ТСН осуществляются правлением, которое отчитывается о проделанной работе перед общим собранием.

В полномочия правления входит решение любых вопросов, касающихся работы ТСН. Исключением выступают ситуации, разрешаемые исключительно собранием всех участников ТСН.

К обязанностям правления ТСН относятся такие моменты, как:

• гарантирование соблюдения Устава и законодательных норм;
• осуществление контроля над своевременным внесением платежей участниками товарищества;
• составление сметы расходов/доходов на текущий год;
• создание отчетов о финансово-хозяйственной деятельности;
• представление отчета общедомовому собранию для ознакомления;
• управление МКД или заключение договоров на управление;
• найм и увольнение сотрудников для эксплуатации здания (но работодателем в трудовых отношениях выступает ТСН, а не управленческий орган);
• заключение договоров на обслуживание общедомового имуществ;
• ведение списка участников товарищества;
• осуществление делопроизводства и бухучета;
• ведение отчетности;
• созыв и проведение общедомовых собраний;
• выполнение иных обязанностей, прописанных в Уставе.

Когда возникает членство

Создание ТСН в многоквартирном доме не значит, что все собственники помещений в здании автоматически становятся членами товарищества.

Членство возникает на основании заявления о вступлении в ТСН, поданного собственником.

Причем собственник помещения может в любой момент вступить в товарищество и точно также в любое время выйти из него.

Прекращается членство на основании соответствующего заявления либо одновременно утратой права собственности на помещение в МКД.

Если на момент создания товарищества кто-то из жильцов был нанимателем/арендатором, но впоследствии стал собственником, то он вправе вступить в ТСН в стандартном порядке.

Видео: создание товарищества собственников жилья

Правлением ТСН ведется реестр членов товарищества. Содержащиеся в нем данные должны точно идентифицировать всех участников. Также в реестр включаются данные о размере доли в общедомовом имуществе каждого члена ТСН.

Член товарищества обязан предоставлять только достоверные данные и своевременно уведомлять правление о любых изменениях своих данных.

Но нужно отметить, что и жильцы, не являющиеся членами товарищества, вправе запрашивать у правления информацию о деятельности ТСН, предъявлять требования по качеству предоставляемых услуг, знакомиться с документами ТСН и обжаловать в суде решения товарищества.

Во что может быть преобразовано ТСЖ

Товарищество собственников недвижимости может быть реорганизовано. предусматривает такие случаи реорганизации, как:

• слияние юрлиц;
• присоединение одного юрлица к другому;
• разделение юрлица на несколько разных организаций;
• выделение отдельных фирм из юрлица;
• преобразование юрлица в другую организационно-правовую форму.

По решению общедомового собрания собственников ТСН может быть преобразовано в жилищно-строительный или потребительский кооператив.

Однако следует знать, что любая реорганизация требует регистрации нового юрлица. Потребительским кооперативом именуется объединение граждан для достижения общих целей.

Учредителями кооператива могут являться совершеннолетние граждане и организации. От участников кооператива требуется внесение вступительных и паевых взносов своим имуществом.

По своему статусу потребительский кооператив коммерческая или некоммерческая организация?

Это нечто среднее, в частности это некоммерческое предприятие, которое вправе вести предпринимательскую деятельность. Часть полученной прибыли распределяется меж участниками объединения.

Из чего состоят средства

Любое ТСН имеет дело с двумя разновидностями имущества, как минимум. Это общедомовое имущество и имущество товарищества.

Различием этих видов считается то, что общедомовое имущество используется для обслуживания двух и более помещений в доме, а имущество ТСН применяется для ведения юридической деятельности товарищества.

Но на практике бывает сложно разграничить имуществ по категориям. Средства ТСН состоят из взносов участников товарищества.

Кроме того, поскольку ведение предпринимательства для ТСН не запрещено, может извлекаться от сдачи в аренду общего имущества МКД.

За счет использования пустых помещений сторонними лицами появляется дополнительный и может понижаться размер взноса для участников товарищества.

Часть средств можно получить из местного муниципалитета. Собственниками неприватизированных помещений в многоквартирном доме считаются муниципальные власти.

Следовательно, они должны участвовать в содержании дома. Если муниципалитет отказывается делать выплаты, ТСН вправе взыскивать средства через суд.

Зачем нужна ревизионная комиссия

Деятельность любой организации должна периодически контролироваться. В отношении ТСН данная функция выполняется ревизионной комиссией.

Контрольно-ревизионный орган не относится к числу управленческих органов товарищества. То есть комиссия не занимается организационной, распорядительной и исполнительной работой.

Главная функция ревизионной комиссии это внутренний аудит, который выражается в проверке финансово-хозяйственной деятельности ТСН.

Избирает ревизионную комиссию общедомовое собрание на срок не более двух лет. Члены управленческих органов товарищества не могут входить в состав комиссии.

Функциями ревизионной комиссии являются:

• организации ревизии финансово-хозяйственной деятельности ТСН не реже одного раза в год;
• составление сметы о прибылях и убытках;
• создание отчетов по итогам ревизии;
• представление отчета о проделанной работе общему собранию участников ТСН.

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) – это некоммерческая организация, инициаторами создания которой являются собственники квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме. Организация ТСЖ в многоквартирном доме нужна для распоряжения совместным имуществом и эффективного владения общей собственностью.

Плюсы создания ТСЖ

Распоряжение общедомовой собственностью при помощи ТСЖ имеет неоспоримые преимущества по сравнению с такой формой, как управляющая компания:

1. Целью деятельности управляющей компании является извлечение прибыли. Товарищество формируется для совместного управления общедомовым имуществом собственников.
2. Управляющая компания по договору управления распоряжается деньгами, которые поступают от жителей за оказание им коммунальных услуг и содержание их дома. Платежи за капитальный ремонт при этом идут на счет УК или регионального оператора, то есть «в общий котел». Если же домом управляет ТСЖ, то квартплата и средства на капитальный ремонт поступают на счет товарищества и тратятся они по решению общего собрания жильцов.
3. Прибыль УК распределяет между учредителями. ТСЖ тоже имеет возможность заниматься той предпринимательской деятельностью, которая предусмотрена в Уставе. Но прибыль в этом случае используется для уставных целей. Кроме того, товарищество освобождается от уплаты НДС в бюджет.

Главное то, что создавшие товарищество собственники всерьез заботятся о надлежащем содержании своего дома, эффективном распоряжении денежными средствами и получении качественных и своевременных коммунальных услуг. Размер платы на содержание дома и коммунальные услуги не зависит от способа управления, также сохраняются льготы по оплате услуг, которые предоставлены некоторым собственникам.

Кто может организовать ТСЖ?

Создать ТСЖ имеют возможность собственники одного или нескольких многоквартирных домов, если дома имеют общие инженерно-технические коммуникации и общую коммунальную инфраструктуру.

Что нужно, чтобы создать ТСЖ?

Основное условие для образования ТСЖ – 50% голосов собственников плюс еще 1 голос в пользу этой формы управления домом.

Как создать ТСЖ - пошаговая инструкция

Для организации товарищества собственникам жилья необходимо принять такое решение на общем собрании жильцов. Учитывая пассивность большинства граждан, для проведения собрания с собственниками необходимо проделать основательную подготовительную работу.

Создание инициативной группы

Чтобы как можно больше собственников привлечь к организации ТСЖ, рекомендуется сформировать инициативную группу. В нее могут входить собственники жилых или нежилых помещений в МКД, которые хорошо знают жилищное законодательство и понимают преимущества ТСЖ как формы управления собственностью. Если к формированию товарищества присоединяются несколько домов, то в инициативной группе необходимо наличие представителей каждого дома.

Инициативная группа проводит разъяснительную и агитационную работу с собственниками жилья, объясняет необходимость участия в общем собрании для организации товарищества. Группа имеет возможность провести предварительное голосование среди собственников. Хотя оно не имеет юридической силы, зато поможет спрогнозировать результат голосования на собрании.

Проведение собрания

Перед проведением собрания по формированию ТСЖ инициативная группа готовит проект Устава и определяет повестку дня. Также следует составить список собственников, подготовить для них уведомления о проведении собрания и бюллетени для голосования. Уведомления и бюллетени желательно вручить каждому собственнику под подпись.

Общее собрание собственников может проходить в трех формах:

1. Очное голосование. Такое голосование возможно, если присутствует и голосует в пользу создания ТСЖ больше 50% собственников.
2. Заочное голосование. Если очное собрание признано несостоявшимся из-за низкой явки, то собственникам разносят новые уведомления о проведении для них собрания заочно. В этом случае они могут выразить свое мнение, оставив бюллетени для голосования по указанному в уведомлении адресу.
3. Очно-заочная форма. В этом случае в уведомлении указывают дату проведения собрания, а также место и дату окончания сбора бюллетеней.

После того как будет проведено собрание и закончено голосование, счетная комиссия составляет протокол подсчета голосов. Результат проведения общего собрания оформляется в виде протокола, подписывают его все собственники, которые проголосовали за ТСЖ и его Устав. Если голосовали заочно, члены инициативной группы обходят квартиры всех проголосовавших для сбора подписей.

Важно: запрещается подписывать протокол за всех членов семьи одной рукой. Это нарушение может стать причиной для отказа в госрегистрации ТСЖ.

Утверждение Устава

В Уставе указывают цель создания, особенности деятельности, права и обязанности товарищества как юридического лица, а также членов ТСЖ. В документе должны быть перечислены компетенции общего собрания членов товарищества, порядок его проведения и принятия решений. Устав определяет полномочия, права и обязанности Правления товарищества, его председателя, ревизионной комиссии. Отдельно оговариваются виды хозяйственной деятельности, которыми может заниматься ТСЖ, порядок распределения доходов от нее.

Регистрация ТСЖ

Регистрируется товарищество в соответствии с порядком, который установлен законом 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц». В налоговый орган следует предоставить следующий пакет документов:

• заверенное нотариально заявление о регистрации юридического лица по форме Р11001;
• протокол общего собрания, подписанный собственниками;
• информацию о лицах, которые проголосовали за организацию ТСЖ;
• пронумерованный и прошитый Устав в двух экземплярах;
• квитанцию об уплате госпошлины.

Комплект документов в регистрирующий орган передает представитель ТСЖ, который уполномочен на это общим собранием.

Открытие счета

Поскольку товарищество является юридическим лицом, расчетный счет в банке оно открывает в соответствии с Инструкцией № 153-И, принятой Банком России. Для этого необходимо подготовить и передать сотрудникам банка следующие документы:

1. Свидетельство о государственной регистрации.
2. Устав.
3. Образцы подписи и оттиска печати.
4. Доверенность для распоряжения средствами на счете на имя конкретного лица, чаще всего – председателя правления ТСЖ.
5. Документ, подтверждающий полномочия председателя.
6. Свидетельство о постановке на учет в налоговой.
7. Протокол решения собрания собственников.

Кроме того, необходимо открыть специальный счет для поступления средств на капитальный ремонт. Принадлежать этот счет может как региональному фонду капитального ремонта, так и самому ТСЖ. Комплект документов для его открытия будет аналогичным.

Сроки и стоимость создания ТСЖ

Создается товарищество, как и любое юридическое лицо, без ограничения срока. Заплатить придется только госпошлину за регистрацию, которая с 2017 года составляет 4 000 рублей.

Полномочия и обязанности организации

После государственной регистрации и открытия счета ТСЖ обязано встать на учет в Пенсионном фонде и ФСС, органах статистики. Также необходимо направить уведомление о начале деятельности в Государственную жилищную инспекцию. Управляющую компанию следует известить о создании товарищества и принять от нее техническую документацию, связанную с управлением многоквартирным домом. Если УК отказывается передавать документацию, этот вопрос решается в судебном порядке.

В соответствии с Уставом, ТСЖ предоставляются следующие полномочия:

• формировать на год смету доходов и расходов, которые запланированы на содержание и ремонт имущества дома, на реконструкцию и капитальный ремонт;
• определять на основании принятой сметы размер взносов и платежей для собственников;
• предоставлять услуги и выполнять работы для собственников;
• обменивать, продавать и сдавать в аренду принадлежащее ТСЖ имущество;
• перестраивать часть общедомового имущества;
• застраивать прилегающие к дому земельные участки (например, организовать там парковку для автомашин собственников жилья);
• привлекать сотрудников для выполнения работ по обслуживанию дома.

Еще одним из полномочий товарищества является выбор организации, которая будет обслуживать дом. Если качество услуг не будет удовлетворять собственников, они вправе расторгнуть с ней договор. ТСЖ самостоятельно утверждает план мероприятий по ремонту здания, составляет смету расходов, нанимает подрядную организацию и контролирует качество работы.

Практический опыт показывает, что организация ТСЖ в многоквартирном доме меняет отношение собственников к общему имуществу, к обязанности по оплате коммунальных услуг. Осознание того, что собственники сами ответственны за состояние дома, в котором они живут, является стимулом для поддержания общей собственности в надлежащем состоянии.

Отремонтированные подъезды и лифты, ухоженные дворы, исправные коммуникации – все это результат управления имуществом многоквартирного дома в форме товарищества собственников жилья.

Где проведено отопление, газ, вода, свет, конечно, очень комфортны по сравнению с собственным домом, где обо всем об этом приходится задумываться. Но в то же время, чтобы удовольствие было полным, за предоставляемыми услугами нужно следить и грамотно ими управлять. Для этого собственники квартир вправе выбрать наиболее удобную для них форму правления. В нашей статье сегодня попробуем узнать: ТСЖ или управляющая компания - что лучше.

Управляющая компания

Данная организация является юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, осуществляющим управление МКД. Это предпринимательская организация, а значит целью ее является извлечение прибыли.

Главным документом, согласно которому ведется деятельность, является договор управления, заключенный с более чем 50 % собственников дома. Процент устанавливается посредством подсчета площади, а не количества собственников.

Функции УК заключаются в том, чтобы обеспечивать ремонт и содержание домов, согласно требованиям технического регламента. При этом собственники имеют право:

• на получение интересующей их информации в течение пяти рабочих дней после обращения;
• информации об объеме, перечне и качестве оказанных услуг;
• проверять выполнение работ;
• требовать устранения дефектов и следить за полнотой предоставленной услуги;
• с первого квартала получать от управляющей организации отчет о выполненной работе.

С другой стороны, управляющая компания не намерена понижать расходы на обслуживание дома. Кроме того, ее финансовая деятельность не всегда является прозрачной для жильцов, хотя последние редко когда этим интересуются. Более того, в этой компании работает гораздо больше сотрудников, чем в ТСЖ. Соответственно, и на заработную плату у них расходов будет уходить больше. Поэтому у жильцов возникает правомерный вопрос о том, что выгоднее - ТСЖ или управляющая компания.

ТСЖ

В одном доме может быть только одно ТСЖ. Но одно ТСЖ может объединять несколько домов. Итак, разберемся, ТСЖ или управляющая компания: в чем разница?

Начнем с того, что ТСЖ — это некоммерческая организация, создаваемая согласно нормам Жилищного кодекса РФ. На собрании утверждается Органы управления — это и члены правления (которых избирают на срок не более двух лет), и общее собрание. Финансовый план на год можно утверждать только на общем собрании. Отчет о его выполнении предоставляется ревизионной комиссии. А управление ТСЖ отчитывается на общем собрании.

Если затраты будут распределены грамотно, то средства будут собираться тогда, когда это необходимо. Финансовая деятельность ТСЖ является более прозрачной. Ведь каждый житель может повлиять на решения по благоустройству. Без посредников между жильцами и подрядчиком недостатки будут устраняться с меньшими затратами. С другой стороны, некоторые работы разового порядка могут обойтись дороже. Поэтому собственники квартир выиграют лишь в том случае, если управление ТСЖ будет состоять из по-настоящему грамотных и неравнодушных людей.

Управляющая компания или ТСЖ: плюсы и минусы

Сторонники УК считают, что главное достоинство их работы заключается в том, что они считаются со мнением всех собственников, живущих в доме. Так, по крайней мере, утверждают сами управляющие компании, хотя верится в это с трудом. В то же время эксперты однозначно высказываются в пользу УК в том смысле, что от их услуг можно отказаться в любой момент, если будут иметься жалобы на некачественное обслуживание. А вот на времени уйдет побольше.

С другой стороны, получить конкретную информацию о самих организациях жильцам бывает проблематично, хотя закон предписывает последним такую обязанность. Принимая во внимание то, что УК является коммерческой организацией, то есть такой, главная цель которой заключается в извлечении прибыли, отдавать им полное управление бывает невыгодно.

Так что выбрать - ТСЖ или управляющую компанию?

Оптимальная форма правления

Большинство специалистов сходятся во мнении, что лучшей на сегодняшний день является смешанная форма правления. То есть, это не ТСЖ или УК, а ТСЖ и УК. заключает договор с управляющей компанией об обслуживании. Тогда все жители будут знать, куда уходят средства. При этом каждый из них имеет право попросить отчет у председателя, и последний должен отчитаться. ТСЖ также может распоряжаться домовым имуществом по собственному усмотрению, а также размещать рекламные щиты на фасадах здания.

Создаем ТСЖ

Итак, если перед вами стоял выбор: ТСЖ или управляющая компания, и вами было решено было создать ТСЖ, для его организации необходимо предпринять ряд следующих шагов.

Создается инициативная группа из числа собственников жилых помещений многоквартирного дома. Инициатором может выступить любой житель. Но чтобы информационная, организационная и агитационная деятельность увенчалась успехом, нужно набрать такое количество людей, которое потянет всю работу.

Информирование людей о сути ТСЖ

Далее идет правовое и информационное просвещение людей инициативной группой. На этой стадии нужно суметь доступно ответить на вопрос о том, ТСЖ или управляющая компания - что лучше. А также убедить всех в выгоде первого варианта.

Ответ тут содержится уже в организационно-правовой форме компании: если УК — это коммерческая организация, то ТСЖ — некоммерческая. Получается, что целями первой является, в первую очередь, извлечение прибыли, а другой — решение социальных, правовых, управленческих и подобных задач.

Кроме того, в УК поступаемые денежные средства распределяются по установленному порядку. Зато в ТСЖ — по решению собрания его членов.

Предпринимательской деятельностью может заниматься и ТСЖ, однако именно в УК она является основным видом.

Полученная прибыль распределяется между учредителями в УК, а в ТСЖ она идет на реализацию уставных целей.

Работа с людьми и подбор персонала

Следующий этап состоит в подготовительной работе по созданию организации. Для этого:

• составляется реестр собственников;
• определяется адрес ТСЖ;
• готовится Устав;
• подыскивают кандидатуры председателя, членов правления, ревизионной и счетной комиссий, председателя и секретаря собрания;
• готовят бюллетени;
• уведомляют о проведении собрания не менее чем за 10 дней;
• в такой же срок направляют это уведомление в ОМС.

Собрание по созданию ТСЖ

• выбор председателя и секретаря собрания;
• счетной комиссии;
• о способе управления;
• утверждается Устав;
• выбирают председателя и остальных лиц;
• назначается представитель собственников по регистрации ТСЖ;
• выбирают место, где будет размещаться информация;
• выбирают место хранения документов.

Также могут решаться и другие вопросы, в зависимости от потребностей дома. Однако если жильцов дома собрать на общем собрании не удалось, то объявляется заочное голосование. Для этого готовят бюллетени, и каждый из собственников голосует.

Финишные организационные работы

• список собственников;
• протокол счетной комиссии;
• протокол общего собрания.

ТСЖ регистрируется. Для этого в налоговую предоставляется заявление с приложениями уставом, сведениями о голосовавших, квитанцией с оплаченной государственной пошлиной).

Следует встать на учет в органах статистики, в ПФ, ФСС, медицинском фонде и изготовить печать.

После этого можно приступать к работе, известив заинтересованных лиц о ее начале. Для организации необходимо:

• получить техническую документацию;
• составить реестр имущества, обследовать его и составить соответствующий акт;
• изучить правила обеспечения населения ;
• изучить правила предоставления жилищных услуг;
• при непосредственном управлении ТСЖ необходимо заключить договоры с организациями ресурсоснабжения, а также определиться с организацией, с которой будет вестись учет поступления денежных средств;
• а если управление осуществляется через УК, то ТСЖ заключает с ними договор.

И все же: ТСЖ или управляющая компания - что лучше?

Какую форму управления выбирать — решать жильцам. Но в последнее время все чаще склоняются именно к совместной форме правления. С одной стороны, нередко встречаются случаи, когда в ТСЖ с непосредственным управлением мнение жильцов подменивается мнением одного председателя.

С другой стороны, далеко не всегда избирают председателем человека, компетентного в технических вопросах. А вот в управляющих компаниях работают специалисты, которые часто знают лучше, что необходимо для дома в то или иное время.

Заключение

Рассмотрев вопрос (ТСЖ или управляющая компания — что лучше?) и приняв решение в пользу того или иного варианта, жильцы должны понимать, что ни одна из форм организации не может быть по-настоящему эффективной, если сами жители не принимают в процессе управления участие. Когда они остаются равнодушными, не ходят на собрания и не интересуются текущими вопросами, то организация ТСЖ часто приходит в упадок, а управляющая компания, бывает, завышает стоимость своих услуг.

Поэтому для лучшего функционирования дома в первую очередь важны неравнодушные собственники, которые должны понимать, что управление исходит от них, вне зависимости от выбранной формы, будь то ТСЖ или управляющая компания. Именно тогда и дела в доме будут процветать, а жильцы будут довольны и рады жить в нем.

Граждане нашей страны сталкиваются с бездействием ЖЭКов, отсутствием хорошего обслуживания, проведения ремонтных работ. А потому им на смену приходят управляющие компании или ТСЖ. Но в силу того, что УК - организации коммерческие и, соответственно, настроенные на получение финансовой выгоды.

Большинство жильцов предпочитает создавать альтернативу – товарищество собственников жилья, организацию, чей приоритет – благоустройство МКД и интересы собственников жилья. Это официальная организация со своими обязанностями и полномочиями, а также официальной документацией.

Что такое ТСЖ

В первую очередь нужно сказать, что ТСЖ - это аббревиатура, которая расшифровывается товарищество собственников жилья. Большая часть жильцов МКД является собственниками квартир. У всех многоквартирных домов должны быть организации, чтобы управлять домовым имуществом. Если ни ЖЭК, ни УК жителей не устраивает, владельцы квартир созывают общее собрание, на котором ставят на голосование решение о создании объединения. И после большинства положительных результатов организовывают ТСЖ.

Оно может быть создано в одном МКД или между несколькими жилыми домами. Собственники квартир, которые создают организацию, должны написать заявление о принятии, на основании которого они будут включены в его члены.

Большая часть владельцев квартир считают такую форму управления жилыми домами наилучшим вариантом, который гарантирует отстаивание прав собственников квартир в частности перед коммунальными службами и государственными органами, например, по вопросам проведения ремонтных работ.

Это управляющий орган, целью которого является сохранение, поддержание в должной форме, охрана и благоустройство общедомового имущества. Кроме того, товарищество и его правление – это рычаг воздействия на коммунальные службы и подрядчиков, выполняющих ряд поставленных им задач. Это организация некоммерческого характера, она не преследует цель получения коммерческой выгоды.

Объединение владельцев недвижимости создается физическими лицами, но при этом организация является юрлицом. У товарищества имеется свой расчетный счет, а члены правления и председатель должны быть зарегистрированы в ЕРГЮЛ. ТСЖ, будучи юридическим лицом, должно быть поставлено на учет в фискальной службе.

Цели создания

Целями совместного объединения владельцев жилья в многоквартирном доме являются:

• совместное руководство и распоряжение ;
• получение доходов и их распределение на решение задач по обслуживанию и ;
• содержание дома в хорошем состоянии: как санитарном, так и техническом.

Организация имеет право сдавать в аренду или найм часть общего имущества с целью. Получения дополнительного дохода, который будет направлен на решение определенных задач товарищества.

Товарищество собственников жилья координирует деятельность, направленную на управление подвластными ей домами, как некоммерческая организация. А потому она стремится не к получению максимум прибыли, а к распределению доходов на нужды товарищества. Но объединение не обязано покрывать убытки, которые могут возникнуть, за счет дополнительного внесения средств собственниками жилья.

Объединение является способом избежать навязываемых УК условий по обслуживанию дома. Например, самим выбирать подрядчиков и поставщиков услуг на выгодных условиях для жильцов, а не управляющей компании. Коммунальщики и прочие фирмы в свою очередь обслуживают дом на основании заключенного договора с ТСЖ.

Если члены или просто жильцы дома недовольны действиями объединения, они имеют полное право предъявить претензии и поставить вопрос на голосование. Таким образом, его главная цель и функция – организация правильного управления и руководства эксплуатацией вверенного ему жилого фонда.

Согласно 136 статье ЖК РФ , в одном многоквартирном доме собственники могут создать одно ТСЖ. Создание товарищества возможно и между несколькими, близко расположенными МКД или имеющими общие земельные участки или инфраструктурные элементы. Товарищество также может быть создано на этапе строительства дома (ст. 139 ЖК ).

Решение о том, вступать или нет в ТСЖ, принимают собственники квартир, никто их принудить к этому не может. Необязательно все жильцы дома должны быть членами товарищества. Создание товарищества возможно, если на общем собрании по вопросу о его организации присутствуют 50% жильцов, и столько же из присутствующих должно проголосовать положительно.

Функции ТСЖ

Нередко, перед созданием объединения владельцев недвижимости, у его будущих членов и прочих жильцов дома возникает вопрос: чем занимается организация, какие функции на нее возложены. Права и обязанности определяются статьей 135 ЖК РФ , а также уставом организации. Основные обязанности товарищества собственников жилья таковы:

• контролировать деятельность компаний, оказывающих услуги собственникам квартир: коммунальных служб, предприятий и фирм, что оказывают бытовые услуги, такие как , и прочие;
• решать вопросы, касающиеся того, когда и кто осуществляет ремонт;
• отслеживать выполнение правил эксплуатации дома и его обслуживания;
• обеспечивать выполнение работ по обустройству дома и придомовой территории согласно плану, утвержденному на год;
• предоставлять требуемые услуги собственникам квартир и выполнять их;
• обеспечивать должное санитарное состояние общедомового имущества (своевременный вывоз мусора, чистота на площадках, в частности возле мусоропроводов и так далее);
• , детских площадок для жильцов дома (пункт должен быть оговорен уставом);
• выполнение дополнительных функций, прописанных в уставе, утвержденном на общем собрании.

ТСЖ, как представитель интересов жильцов многоквартирных домов, обязано отстаивать интересы дома и права жильцов в частности перед коммунальными службами и государственными органами. Чаще всего возникают проблемы с проведением ремонта как текущего, так и капитального. Членам правления и председателю товарищества в частности придется не раз столкнуться с нежеланием коммунальщиков вовремя выполнять свои обязательства.

Согласно законодательству, будучи юридическим лицом, имеет право от своего имени заключать договоры с , оказывающими коммунальные услуги по обслуживанию многоквартирного дома и прочие, которые собственники жилья сочтут необходимыми. Еще одно обязательство участников объединения - составление и утверждение сметы на последующий период.

В обязанности членов ТСЖ входит поддержание порядка в доме, чистоты и сохранности общедомового имущества, в частности технического оснащения, конструкций на земельном участке, что прилегает к МКД и так далее. Таким образом, все, что делает объединение владельцев жилой недвижимости, направлено на улучшение или минимум поддержание достойных жилищных условий дома или нескольких МКД, находящихся под его управлением.

Порядок отчета перед жильцами

Согласно законодательству, товарищество собственников жилья, а именно члены правления и его глава, обязаны регулярно отчитываться перед жильцами. Причем регулярный порядок отчета устанавливается уставом. Кроме того, отчет о движении средств, выплатах, тратах, полученных доходах или проделанной ТСЖ работе должен быть предоставлен по первому требованию членов объединения.

Тем не менее, ни одним законодательным актом не было установлено четкой формы для отчета ни для правления, ни для председателя. Исходя из этого, порядок отчетности перед жильцами следует четко прописать в уставе товарищества. Потому как он является основным документом, согласно которому должны действовать члены правления и глава ТСЖ.

Каждый из жильцов, являющийся членом товарищества, должен в обязательном порядке ознакомиться с уставом товарищества. В нем описан порядок, каким образом, когда и в какой форме оно обязано отчитаться перед собственниками квартир.

Устав

Как уже было сказано, устав товарищества – главный правовой документ, регулирующий права, функции, обязанности его членов, правления и председателя. Он подается в качестве учредительного документа для регистрации товарищества в качестве юридического лица. На первом общем собрании членов товарищества устав должен быть утвержден и подписан председателем.

• утверждается всеми владельцами квартир;
• должен быть пронумерован и подписан председателем;
• подписи собственников необязательны.

Копия заверенного устава должна быть заверена нотариусом. После чего ТСЖ на его основании регистрируют в федеральной налоговой службе для дальнейшего налогообложения объединения собственников жилья.

Сам устав содержит:

• адреса входящих в ТСЖ зданий;
• место и дата составления;
• цель, с которой создавалось товарищество;
• права, обязанности его членов.

Если необходимо внести поправки в уже действующий устав, необходимо провести общее собрание и изменить содержание документа на основании протокола мероприятия.