Ипотека – долгосрочное кредитование. Среднестатистическому заемщику, у которого источником доходов является заработная плата, приходится около 15-20 лет выплачивать взятые в долг деньги. Банки, предлагая ипотечные программы, в первую очередь заботятся о своих рисках и получении доходов от деятельности. Исходя из этого, даже самые привлекательные, на первый взгляд, предложения могут содержать скрытые нюансы.
Это – деньги, которые занимают под залог недвижимости. Ипотечные кредиты оформляют на покупку дома, квартиры. Права и обязанности сторон отношений регулируются ФЗ-102 «Об ипотеке».
В 2017-2018 годах действуют государственные и банковские программы кредитования с различными условиями для приобретения недвижимости на первичном и вторичном рынке. Первый шаг для заемщика – соотнести желания с возможностями, выбрать тип квартиры, предельную стоимость и определить для себя объем ежемесячных платежей, которые «потянет» семейный бюджет. Ежемесячный платеж – часть основного долга + проценты. Его размер не должен превышать 40% общих доходов.
Выбрав банк, следует уточнить перечень документов для подачи заявки. Как правило, это – стандартный набор, включая справку о платежеспособности. Если постоянного дохода нет, нужно искать кредиторов, которые не требуют 2-НДФЛ. Еще один важный вопрос – первоначальный взнос. Он может составлять 0-30% стоимости недвижимости , в зависимости от выбранной программы. Но при этом минимальный начальный платеж может повлечь за собой повышенную процентную ставку (порядка 2-3%).
Поиск вариантов начинается после получения положительного решения. Для новостроек лучше сверить перечень компаний, аккредитованных в банке. Поскольку строящаяся недвижимость не введена в эксплуатацию, в залог переходит не имущество, а право требования несуществующего объекта. Собственность регистрируется после ввода в эксплуатацию. Кредитор проверяет застройщика, его благонадежность, документы на землю, объект и следит за степенью готовности строительства. Это поможет снизить риски банка при кредитовании и заемщика при покупке квартиры.
Относительно жилья на вторичном рынке нужно учитывать, что каждый кредитор выставляет свои требования и ограничения. Например, финансируется только покупка дома не старше 30 лет. Комнаты в коммуналках, малосемейках не кредитуют, потому что имущество считается неликвидным и в качестве залога не рассматривается. По этой же причине отрицательно относятся к «хрущевкам», полуподвальным и цокольным этажом.
Важный момент – готовность продавца провести сделку по полной стоимости. Согласно НК РФ, если квартира находится в собственности менее 3 лет, продажа облагается налогом. Требование банка – чтобы в договоре указывалась реальная цена. На фальсификацию ни один кредитор не пойдет.
Выбирая жилье, стоит ориентироваться не только на город, район, но и на особенности первички и вторички.
| Первичный рынок | Вторичный рынок |
|---|---|
| Квартиры в строящихся домах на 30% дешевле готовых. Но нужно подождать с заселением. Есть риск, что застройщик не достроит дом. | Возможность немедленного заселения. Недостаток – неоднородность социального окружения. |
| Новостройки соответствуют современным технологиям и стандартам, требованиям времени, с перспективой развития инфраструктуры. | Широкий выбор вариантов в районах со сложившейся инфраструктурой. Минус – устаревшие планировочные решения, изношенные коммуникации. |
| Банки предлагают низкие процентные ставки по ипотеке. | Условия аналогичные ипотеке новостроек. |
При покупке квартиры в строящемся доме у застройщика нужно потребовать:
Оценка степени готовности дома снизит риски покупателя. Не лишним будет поинтересоваться о перспективах строительства рядом объектов, которые впоследствии могут причинить массу неудобств (например, строительство аэропорта, автомагистрали).
Удобнее всего заключать ДДУ. Он регистрируется в соответствующей службе. По ФЗ-214 при банкротстве застройщика, требования дольщика будут обеспечены залогом. Кроме того, ДДУ защищает от риска двойной продажи.
Можно заняться поиском самостоятельно или обратиться к опытному риэлтору, у которого есть база для выбора. При осмотре вариантов следует обратить внимание на коммуникации, проводился ли капремонт и когда, какие соседи и прочие бытовые условия.
Основной нюанс – проверка юридической чистоты. Иными словами, у жилья с «историей» могут внезапно «всплыть» какие-то наследники, законные собственники и другие лица, чьи права были нарушены. Доказывание добросовестного приобретения в судах отнимет много времени. Это все нужно выяснить до подписания договора.
Все функции контроля банк берет на себя. Поэтому выбранная недвижимость должна быть им одобрена. Договор купли-продажи, и ипотека заключаются одновременно.
В кредитном договоре, помимо процентной ставки, нужно обращать внимание на:
Заемщик – сторона договора, поэтому не нужно подписывать все безоговорочно. Если что-то не устраивает, следует решать вопрос с банком сразу. Например, можно просить кредитора включить условия о возможности рефинансировании кредита на случай каких-либо изменений (потеря работы, рождение ребенка и других). Если он не идет на уступки, а условия оставляют желать лучшего, – стоит поискать другой банк.
Для приобретения новостроек нет никаких особых схем. Покупатель перечисляет застройщику первоначальный взнос, а кредитор – заемные средства
Покупка недвижимости на вторичном рынке имеет свои особенности. После получения решения банка нужно в определенный срок (до 4 месяцев) найти оптимальный вариант и договориться с продавцом с внесением аванса . В течение срока договора (около месяца) нужно сделать проверку документов, произвести оценку квартиры , согласовать моменты купли-продажи с банком и СК.
После соблюдения всех процедур подписывается договор кредитный и страхования, оплачиваются комиссии, деньги поступают на счет заемщика, оформляется покупка. Право собственности на недвижимость переходит к покупателю после государственной регистрации в ФРС, а не в момент подписания договора купли-продажи (ФЗ-122). На этом этапе возможны случаи, когда Росреестр отказывает или приостанавливает регистрацию прав по причинам:
Подробный перечень определен в законе. Срок приостановки регистрации составляет до 3 месяцев. Если нарушения не будут устранены, переход права собственности считается невозможным, сделка не состоится. При этом госпошлина, уплаченная за регистрацию, не возвращается.
Если собственность зарегистрирована, покупатель и продавец подписывают акт приема-передачи, который и завершает процесс.
Относительно передачи наличных денег существуют безопасные способы расчета:
Внесение всей суммы сразу до регистрации собственности не практикуется. Если продавец на этом настаивает, лучше поискать другие варианты жилья.
Переданные в обеспечение объекты на время действия договора находятся в собственности заемщика, но распоряжаться ими единолично не получится. На все требуется согласие банка.
Залогодатель не может:
1. Сдать купленное помещение в аренду. ФЗ-102 не запрещает такую возможность (п.1.ст.40), если:
Однако для банка эти действия всегда связаны с риском ухудшения состояния залогового имущества. Он не сможет даже вернуть свои деньги за счет страховки. СК не делают страхового возмещения, когда объектом пользовались третьи лица, а не собственник.
Банк не может дать согласия, но и препятствовать не имеет права, если найм оформляется официально, со всеми вытекающими для заемщика последствиями:
Не редки случаи, когда такие вещи делаются втайне от кредитора. Если платежи по кредиту не задерживаются, у кредитора нет необходимости проверять залог. Но в случае просрочки и обнаружения нарушений банк может применить санкции, предусмотренные договором.
2. Сделать перепланировку. Приобретая квартиру или дом, владельцы стремятся обустроиться на новом месте. На все, что выходит за рамки обычного ремонта при ипотеке, нужно:
Собранные документы передаются в страховую и кредитору для согласования и оценки. Если работы узаконить невозможно (например, перенос стояков водоснабжения), их делать нельзя. Иначе при обнаружении таких фактов банк потребует надлежащего оформления или возврата состояния в первоначальное положение. Хотя случаев, когда из-за этого требовали расторгнуть кредитный договор, практически не бывает.
3. Переоформить, как нежилое помещение. В рамках заключенного кредитного договора это сделать нельзя. Действующие программы для покупки коммерческой недвижимости предполагают более высокие ставки и другие условия кредитования. Кроме того, в выписке из ЕГРН будет стоять отметка об обременении, что, согласно ст.22 ЖК РФ, будет препятствием для переоформления.
Залоговую недвижимость также нельзя подарить, обменять. Продажу без участия кредитора осуществить невозможно. Первое, что нужно – объявить о своих намерениях, согласовать все действия. При этом вырученные деньги будут направлены на досрочное погашение кредита или его части.
Ипотека в России считается делом достаточно рискованным как для заемщиков, так и для кредиторов по целому ряду взаимосвязанных причин. В первую очередь к ним можно отнести сохранившееся несовершенство нашего законодательства, даже с учетом его изменения в части ипотеки, нестабильность финансового положения заемщика, да и кредитора, в силу общей экономической нестабильности, непредсказуемые скачки курсов валют. Знание всех возможных рисков в этой области, конечно, не освободит ни заемщика, ни кредитора от возможных последствий, зато поможет более точно оценить собственные возможности.
Рискам подвергаются все участники ипотеки. Риски ипотечного агентства связаны с изменением государственной политики, снижением уровня государственных гарантий и являются системными форс-мажорными рисками по отношению к другим участникам ипотеки.
Для остальных участников возможные риски можно сгруппировать следующим образом:
1) изменение процентных ставок по кредиту;
2) изменение валютного курса рубля;
3) снижение ликвидности, включая снижение рыночной цены, и утрата залога;
4) увеличение сроков оформления прав собственности;
5) снижение платежеспособности заемщиков.
Отметим, что риски инвестора по своей сути являются рисками финансового предпринимательства, спекулятивными рисками и связаны, главным образом, с валютными колебаниями, для которых известны механизмы защиты, например, валютные фьючерсы и опционы.
Изменение рыночной процентной ставки, как правило, является следствием изменения уровня инфляции. Для кредитора этот риск заключается в снижении прибыльности операций по ипотечному кредитованию (денежный поток, предусмотренный по договору об ипотеке, из-за роста инфляции оказывается ниже, чем ожидаемый) и несбалансированности активов и пассивов. Кроме того, в случае снижения рыночной процентной ставки возрастает вероятность до-срочного погашения кредита заемщиком (он досрочно погашает кредит с целью получения кредита под меньшую процентную ставку).
В классическом ипотечном варианте процент по кредиту фикси-рован на весь срок кредитования. Это позволяет равномерно распре-делять обязательства заемщика по возврату кредита. Но фиксированный процент оптимален только при относительно низком уровне инфляции. Если же в течение всего срока кредитования с фиксированной процентной ставкой произойдет значительное повышение
уровня инфляции, то банк может оказаться неспособным покрыть свои затраты на выдачу кредита.
Для того чтобы застраховать себя от подобного рода явлений, связанных с ростом инфляции, банки стали применять различные варианты кредитов с переменной процентной ставкой. В основном применяется «плавающая» процентная ставка, рассчитанная на базе так называемой ставки LIBOR, т.е. процентной ставки Лондонской международной биржи.
Однако переменные процентные ставки не всегда способны верно отражать уровень инфляции, кроме того, они достаточно сложно рассчитываются. Поэтому для повышения привлекательности таких кредитов процентные ставки по ним устанавливаются несколько ниже, чем по кредитам с фиксированной процентной ставкой, и одновременно определяется максимальный предел увеличения процента за весь кредитный период.
Дополнительно у кредитора возникает риск досрочного погашения кредита. Как правило, заемщикам предоставляется право досрочно погасить кредит, хотя запрет на досрочное погашение на первые несколько месяцев или лет может быть специально отражен в договоре об ипотеке. Для кредитора досрочное погашение означает, что он получает достаточно большой объем денежных средств, которые необходимо реинвестировать. Основная проблема состоит в том, что кредитору заранее неизвестно, в какой момент времени может произойти досрочное погашение, а рыночная процентная ставка в момент реинвестирования может быть низкой.
Отношения основных субъектов ипотечных отношений и возни-кающие при этом риски показаны на рис. 10.1.
Риск неплатежа (кредитный риск) - риск несвоевременной уплаты или неуплаты обязательств по ипотечному кредиту. Для кредитора это значит, что он не получит ожидаемых денежных доходов в связи с некредитоспособностью заемщика. При правильном расчете данного вида риска, который можно произвести еще на стадии определения условий кредита и размера регулярных платежей, он не представляет особой опасности для кредитора. Но для этого важна квалифицированная работа тех служб, которые занимаются финан-совым андеррайтингом, т.е. проверяют кредитоспособность потен-циального заемщика.
Для снижения риска неплатежа применяются различные огра-ничения. Например, отношение месячного платежа заемщика к ежемесячному доходу, который приходится на каждого члена семьи, не должно превышать 25-45%. Это касается и отношения суммы кредита к рыночной стоимости залога - 50-85% и т.д. и делается
потому, что залог квартиры в России значительно снижает риск не-возврата кредита, но не исключает его полностью, поскольку возможны обстоятельства, не учтенные в новых редакциях законодательства по ипотеке, препятствующие выселению должника из заложенного жилья.
Риск ликвидности возникает тогда, когда при наступлении сроков исполнения обязательств у банка из-за несбалансированности активов и пассивов не хватает средств для оплаты. Это связано с тем, что ресурсная база ипотечных кредитов формируется в значительной степени за счет привлечения краткосрочных кредитов и депозитов. Низкая ликвидность активов приводит к снижению общего рейтинга и ухудшению баланса банка, повышает риск совместных операций с ним. Регулирование этого риска осуществляется в законодательном порядке путем установления специальных нормативов и?
ограничения деятельности ипотечных кредиторов только низкорис-кованными операциями. Данный риск ликвидности не связан с лик-видностью залога, является только риском кредитора и прямого от-ношения к заемщику не имеет.
Полностью ликвидировать риск реинвестирования нельзя, но для его снижения можно использовать различные инвестиционные механизмы, например, конверсионный арбитраж. Эмитент выпускает залоговые ипотечные облигации на базе пула ипотечных кредитов или облигации, обеспеченные пулом ипотек. Каждая серия облигаций может иметь собственную купонную ставку, собственный срок погашения, собственный средний срок амортизации.
В первичной ипотеке велики риски дольщиков, прежде всего гра-ждан, которые вложили заемные средства в незавершенное строи-тельство. В качестве защиты от таких рисков применяется страхование инвестиций в долевое строительство. Правовая основа взаимоотношений дольщиков - и частных лиц, и юридических лиц - с предприятиями строительного комплекса сводится к тому, что по договорам они являются, как правило, равноправными инвесторами и партнерами, но при этом у инвесторов нет никакой возможности влиять на ход строительства, т.е. они практически не защищены. Страховщики взаимодействуют со многими застройщиками, проверяют их и объекты на наличие разрешительной документации, отслеживают, как соблюдаются ими условия инвестиционных договоров, заключенных с городской администрацией, проверяют состояние объектов, историю застройщика (были ли у него срывы сроков, штрафы).
Риски снижения ликвидности и утраты залога - типичные иму-щественные риски заемщика, а риски снижения или утраты его пла-тежеспособности - соответственно риски снижения или утраты дохода и трудосопосбности. Для защиты от таких рисков применяется страхование.
По мнению большинства специалистов, основной риск для банка при ипотечных сделках - риск неплатежеспособности заемщика. Действующее на данный момент законодательство делает для банка достаточно затруднительным реализацию заложенного имущества, например, в случае необходимости выселение должника из заложенной квартиры. Банк, который занимается ипотечным кредитованием, может столкнуться с невозможностью рефинансировать свои пассивы. Это проблема банка. И по мере того как все больше банков будут получать хороший рейтинг, выходить на международный уровень и привлекать «длинные» деньги, этот риск будет снижаться. Естественно, существует риск самого рынка недвижимости: поскольку ипотечные кредиты обеспечены залогом жилья, то при резком кризисе рынка недвижимости может возникнуть риск стоимости залога. Что касается риска самого клиента, то первый и самый главный риск - риск потерять заложенное имущество и понести дополнительные расходы в случае потери своей платежеспособности.
Рискам при заключении сделки ипотеки подвергаются все ее участники. Больше всех опасности операция несет для заемщика и для банка, который выдал ему ссуду. Причин подобных рисков может быть множество: это и инфляционные процессы в стране, и политическая ситуация, и экономические проблемы.
Сложно выделить один самый важный кредитный риск ипотечного кредитования, мы рассмотрим и опишем все их виды.
В первую очередь банк сталкивается с кредитным риском. Это вероятность неисполнения заёмщиком своих обязательств по договору, в результате чего банк теряет свои деньги. Для организации очень важно получать проценты в срок, при этом максимально допустимая сумма невыплаты может достигать всего 5%.
Избежать такого риска в полной мере невозможно, но для этого проводится множество проверок перед окончательной выдачей ипотеки заемщику. Последнему нужно предоставить целый список документов, на основании которых специалисты делают вывод о его благонадёжности.
В список рисков ипотечного кредитования заемщиков также относят риск досрочного платежа. Если клиент решит внести сумму долга досрочно, теряются проценты и прибыль банка.
Поэтому сегодня практически для всех финансовых организаций характерен контроль за возможностью досрочного погашения любого типа кредита и не всегда такая возможность прописывается в договоре клиента.
Риск процентной ставки тоже имеет место быть. Доход банк формирует из разницы между процентом по выданному депозиту и кредиту. Если процентная ставка, по которой выдали ипотеку, будет уменьшена, соответственно прибыль банка тоже уменьшится. Чаще всего это происходит по причине нестабильной экономической ситуации в стране или если организация выбрала неправильную политику.
Больше всех в сделке рискует заемщик. Банк может остаться без потенциальной прибыли, то покупатель вносит по договору свои кровные, так что изучим его возможные риски.
Самая первая угроза – это риск ипотечного кредитования, связанный с потерей трудоспособности или дохода. В нашей стране экономический кризис ударил практически по всем категориям населения и особенно пострадали люди со средними доходами.
В такой ситуации заемщик может в любой момент лишиться своего рабочего места, а необходимость каждый месяц нести в банк кругленькую сумму остается.
Это страшный сон любого клиента банка, который решил ввязаться в ипотеку. В такой ситуации может помочь страховка, но в любом случае просрочки неизбежны, так что придется временно отказывать себе даже в самом необходимом и срочно искать хоть какую-то работу.
Поэтому широкое распространение получили ипотечные кредиты под залог недвижимости или с поручительством. В случае потери работы и сложной финансовой ситуации созаемщик или поручитель временно возьмет нагрузку на себя, так что в плюсе останутся все.
Колебания курса валют, которые невозможно предсказать – это второй по распространенности риск для человека, имеющего ипотечные обязательства.
Стратегия развития валютного рынка страны последние годы сильно изменилась, довольно часто наблюдаются валютные колебания, лишая спокойствия банки и заемщиков, оформивших сделку в валюте. Сегодня такой риск покупателя квартиры в ипотеке – самый серьёзный.
Риск становится особенно серьёзным, если учесть, что ипотечное кредитование обычно долгосрочное, а значит денег, вероятно, придется заплатить еще больше.
Как не странно, но для другой стороны риски продажи квартиры в ипотеку практически отсутствуют, и продавец в такой ситуации остается только в плюсе. Хоть банк является косвенным участником сделки, но все денежные расчеты проводятся на его территории.
Здесь покупатель с продавцом могут детально обсудить все важные моменты, а также провести передачу денег под присмотром камер.
Купюры проходят проверку на детекторе, процедура пересчета доверяется счетной машине. Так что исключается попытка обмана или расплаты поддельными деньгами.
Еще один приятный бонус – банк обеспечит юридическую поддержку, для заключения сделки приглашается нотариус. Так что все нужные документы будут несколько раз проверены и грамотно составлены. Единственным минусом такой сделки можно назвать длительность самой процедуры.
Банк старательно проверяет саму недвижимость, затем платёжеспособность клиента, только тогда приглашает проверенного нотариуса. В целом все отнимет не меньше месяца, а еще у продавца могут потребовать пакет документов на недвижимость, это лишние хлопоты.
Всегда останется ничтожная вероятность того, что жилье не пройдет проверку и банк откажется иметь дело с продавцом. Но обычно в таких ситуациях уже отдается задаток, так что эта небольшая сумма может стать моральной компенсацией для продавца.
Но в целом у продавца не только нет рисков, но и появляются дополнительные преимущества. Ведь намного безопасней проводить сделки с крупными суммами денег в банке, чем просто в нейтральном месте.
Полезный материал:
Процедура покупки квартиры в ипотеку отличается целым рядом особенностей и вполне логично, что такой долгосрочный кредит имеет некоторые минусы и сопряжен с рисками. Мало кто не согласен с тем, что больше всех в сделке рискует именно покупатель.
Чтобы хоть немного себя обезопасить, следуйте таким рекомендациям:
Каждая ситуация особенная, поэтому будьте бдительны!
Подробнее о карте
| Кредит от Тинькофф банка | Оформить кредит |
Подробнее о карте
| Кредит от Восточного Банка | Оформить кредит |
Подробнее о карте
| Кредит от Райффайзенбанка | Оформить кредит |
Подробнее о карте
| Кредит от УБРиР Банка | Оформить кредит |
Подробнее о карте
 | Кредит от Хоум Кредит Банка. | Оформить кредит |
Подробнее о карте
 | Кредит от Совкомбанка. |
Как и любой другой вид банковских операций, ипотечное кредитование подвержено рискам. Их достаточно много, и они могут быть вызваны различными причинами — экономическими, инфляционными, валютными, налоговыми, политическими. Источниками рисков являются состояние макроэкономики, уровень жизни населения, кредитно-финансовая политика государства, применяемые инвестиционно-кредитные технологии и инструменты, ипотечные стандартах, динамика стоимости недвижимости и т.д. Максимальное снятие ипотечных рисков — обязательное условие работы любого кредитного учреждения. Анализ рисков, контроль за рисками и управление ими — основа ипотечного менеджмента.
Наиболее распространенными в ипотечном кредитовании являются следующие виды рисков:
Кредитный риск — риск неисполнения заемщиком своих обязательств по кредитному договору. Полностью избежать кредитного риска невозможно. Для банка важно поддержание процента невозвращенных кредитов на приемлемом уровне (как правило, не более пяти процентов).
Снижению кредитного риска способствует:
Процентный риск — возможность возникновения потерь в результате превышения процентных ставок, выплачиваемых кредитными учреждениями по заемным средствам, над ставками по предоставленным кредитам.
Процентный риск возникает из-за того, что нельзя точно спрогнозировать ни размеры, ни сроки, ни неблагоприятные колебания процентных ставок. Это приводит к повышению затрат на выплату процентов, к снижению дохода от инвестиций и, следовательно, к снижению прибыли или даже убыткам.
Риск ликвидности . Причинами возникновения данного риска являются: изменения рыночной конъюнктуры, процентных ставок, валютных курсов, фондового рынка; массовое изъятие вкладов; недостаточный контроль по остаткам денежных средств на счетах, несоответствие между сроками погашения по активам и пассивам банка, структура активов и пассивов банка и др. Снижению данного риска способствует, во-первых, определение возможной потребности банка в средствах, и, во-вторых, разработке стратегии мобилизации ресурсов с определением источников и затрат.
Риски ипотечного кредитования обуславливают необходимость создания стабилизирующих их противовесов. Одна из главных ролей в этом принадлежит страхованию. Ипотечный рынок без страховых услуг существовать не может, поскольку институт страхования дает возможность снижать или перераспределять основные ипотечные риски, позволяя институту ипотеки нормально функционировать.
В мировой практике распространены следующие виды страхования:
Выполняет важные функции в экономике, предоставляет определенные преимущества кредиторам. Однако с этим видом кредитной деятельности связан также ряд рисков, основными из которых являются следующие.
Кредитный риск . Это риск невыполнения или ненадлежащего выполнения заемщиком своих обязательств перед кредитором. Причины возникновения такого вида риска могут носить общеэкономический характер. На снижение кредитоспособности заемщика оказывают влияние неблагоприятные тенденции в развитии экономики (падение цен на жилье, безработица и др.).
Существуют и субъективные причины несистемного характера, связанные непосредственно с заемщиком. Для минимизации кредитного риска, вызванного субъективными факторами, необходимы тщательный анализ кредитоспособности заемщика, жесткая система андеррайтинга (методика предоставления кредита), обеспечивающая приемлемый уровень доли невозвращаемых кредитов и связанных с этим затрат.
Кредитор принимает решение о возможности выдачи кредита, его размере, процентной ставке на основе анализа следующих показателей:
1) соотношение дохода заемщика и выплат по кредиту, включая страхование кредита и налоги на имущество (приемлемой считается ситуация, при которой затраты на погашение кредита составляют не
лее 25-36% дохода заемщика или его семьи);
2) соотношение возможной суммы кредита и оценочной стоимости недвижимости (сумма кредита в развитых странах составляет 75-90% т стоимости кредитуемого объекта недвижимости).
Оценщики знакомы с аналогами этих показателей. В основе первого из них лежит коэффициент покрытия долга:
КПД — ЧОД: ОД,
Где ЧОД
-чистый операционный доход от недвижимости за год;
ОД
- годовая величина обслуживания долга, обычно включающая выи-латы как основной суммы долга, так и процентов по кредиту.
Второй показатель является коэффициентом ипотечной задолженности
КИД = ИК: V0 х 100%,
где
ИК
- сумма ипотечного кредита;
V0
- оцененная стоимость недвижимости.
Кредитор анализирует кредитоспособность заемщика и характеристики объекта недвижимости (ликвидность, стоимость и возможные тенденции ее изменения). Если заемщик оказывается некредитоспособным, кредитор имеет право требовать продажи недвижимости по решению суда ‘ реализации части выручки в свою пользу. Поэтому чрезвычайно важно произвести правильную оценку — стоимости имущества (оценка может производиться по инициативе самого кредитора либо независимым оценщиком по соглашению залогодателя с залогодержателем). От того, насколько точно оценена недвижимость и какая доля стоимости предоставлена в качестве займа, во многом зависит возможность обеспечения интересов кредитора в случае обращений взыскания на заложенное имущество и его реализации на публичных торгах (При предоставлении кредита под залог коммерческой недвижимости или земли возможна капитализация дохода от закладываемого имущества И выдача определенной его части в качестве займа. Величина займа и процент определяются на основе дохода от земли, гарантиями займа является доход от имущества, а не само имущество).
В России в связи с трудностями осуществления кредитного анализа в долгосрочном аспекте, определения и прогнозирования действительных доходов заемщика, а также в связи с несовершенством законодательства в части процедур по обращению взыскания на заложенное имущество основными методами снижения кредитных рисков являются краткосрочный характер ипотечных ссуд и использование беззалоговых схем кредитования.
Процентный риск . Вероятность возникновения риска изменения процентных ставок возрастает при предоставлении кредитов с фиксированной процентной ставкой, причем на длительный срок. Кредитор несет риск потерь как при повышении, так и при понижении рыночного процента по кредитам. При повышении ставок потери кредитора очевидны, поскольку ему приходится привлекать обязательства по более высоким ставкам. А при тенденции к понижению процентных ставок на кредитном рынке заемщик может воспользоваться правом досрочного погашения кредита. Процентный риск провоцирует риск досрочного погашения.
Основным методом снижения процентного риска является использование моделей погашения ипотечного долга, основанных на переменной процентной ставке по кредиту.
Риск досрочного погашения
связан с тем, что ипотечный заем может быть выплачен заемщиком заранее, до срока погашения. Если заем выплачивается таким образом в период падения процентных ставок, кредиторы теряют возможность получить процентный доход, предусмотренный контрактом.
При увеличении процентных ставок заем, вероятно, не будет выплачен заранее. Обычно в кредитном договоре оговариваются санкции за досрочное погашение в виде определенного процента от первоначальной суммы долга, от невыплаченного остатка по кредиту либо процент за определенный срок (например, 3 месяца).
Кроме того, в качестве меры защиты кредитора от риска досрочного погашения используется включение в договор запрета на досрочное погашение в течение определенного срока.
Штрафные санкции обусловлены прежде всего тем, что при падении рыночных процентных ставок кредитор получит меньший доход, так как заранее выплаченная сумма должна быть выдана в ссуду под более низкий процент.
Закон о залоге (ст. 45) допускает досрочное исполнение обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме и в любое время, если договор об ипотеке исключает возможность последующего залога имущества.
Риск ликвидности связан с возможностью того, что поступления платежей по кредитам (процентов и выплат в счет основной суммы долга) кредитору будут недостаточны для выполнения его текущих обязательств. Это особенно актуально для займов с отсрочкой платежа (с постепенным увеличением платежей, с выплатой только процентов и др.).
Законодательный риск связан с возможностью изменений в законодательной базе регулирования ипотечного кредитования. Это касается норм, влияющих на статус закладных, на процентные ставки и др.
