К сожалению, в некоторых случаях рефинансирование ипотечного кредита провести нельзя. Есть также ситуации, при которых эта процедура рискованна и может нанести вред заемщику. Вопрос разъясняет эксперт по данной теме - Татьяна Решетникова, заместитель руководителя ипотечного департамента по развитию специалистов по ипотеке федеральной риэлторской компании «Этажи».
К вопросу рефинансирования стоит более тщательнее подойти семьям, имеющим материнский капитал (или планирующим его получение), субсидию для молодой семьи или просто наделяющих долей в праве собственности детей. Почему так складывается - разъясним подробно.
Ситуация № 1
В настоящее время только один банк готов принять в залог данный объект при проведении рефинансирования, но этот банк потребует согласия от первого банка о проведении рефинансирования (последующей ипотеке). Данного согласия банки не дают. Остальные банки могут провести рефинансирование без согласия залогодержателя, но не рассматривают объект с несовершеннолетними собственниками.
Решение:
Программы банков активно модернизируются, необходимо время от времени уточнять у вашего персонального брокера о возможности рефинансирования.
Ситуация № 2
В данном случае присутствует обязательство, по которому нужно выделить долю всем членам семьи после снятия обременения в течение 6-ти месяцев. В процессе рефинансирования, на короткий срок, но обременение снимается, а значит пошел отсчет времени выполнения обязательства.
Кстати, пенсионный фонд, которому дается обязательство, не против рефинансирования и официально не потребует ни уведомления, ни внесения правок в обязательство, ни его исполнения после снятия обременения первого банка - компания «Этажи» уже получила официальное разъяснение данного вопроса, но трактовка содержания документа - обязательства - юридической службой банков и регистрационной палаты закрывает путь к рефинансированию.
Решение:
Это новое обстоятельство, выявленно не так давно. Существует большая вероятность доработки законодательства в данной части.
Ситуация № 3
Использовать субсидию после рефинансирования также не получится - цель нового кредита это рефинансирование действующей ипотеки, а данные субсидии можно использовать только на гашение кредитов, выданных на приобретение жилья.
Решение:
«В данном случае мы видим выход для покупателей, которые сейчас приобретают квартиру и надеются в будущем также иметь возможность удешевить кредит», - комментирует Татьяна Решетникова, заместитель руководителя отдела ипотечного кредитования по развитию ипотечных специалистов федеральной риэлторской компании «Этажи». - «Нами сделан ряд официальных запросов в Пенсионный Фонд для получения разъяснений и согласования новых возможностей. Законодательство в части ипотеки постоянно улучшается в пользу заемщика, предполагаю, и данные недочеты могут быть исправлены».
Ситуация № 4
Существуют риски, связанные с первым банком-кредитором. Например, после погашения долга нужно получить от него закладную для снятия обременения, но сделать это в нужные сроки не получается - формулировка в кредитном договоре говорит, что заемщик имеет право на получение закладной, но не оговорены сроки ее выдачи. Данное обстоятельство может вылиться в законную выдачу документа через полгода, в то время как в новом кредитном договоре рефинансирования вы обязуетесь наложить обременение в пользу нового банка примерно за 1,5 месяца. Не получив обещанного, новый банк имеет право увеличить процентную ставку до уровня потребительского кредита, запросить другой залог или потребовать вернуть обратно сумму кредита…
Решение:
Можно ускорить выдачу, решив вопрос с помощью дубликата закладной
Стоит иметь в виду, что относительно всех ситуаций есть и такое решение: всегда можно обратиться в первый банк с просьбой рассмотреть возможность снизить ставку до современных условий. Как повысить вероятность снижения ставки? На этот вопрос вам поможет найти ответ ипотечный брокер. И еще: можно сокращать стоимость кредита с помощью индивидуального графика досрочного гашения кредита.
Даже если рефинансирование невозможно, сохраняйте репутацию добросовестного заемщика, не портите свою кредитную историю! Банки очень лояльны к таким клиентам, и в случае изменений законодательства или политики конкретного банка, рефинансирование вашего кредита может стать реальностью!
И еще один момент - рефинансирование ипотеки возможно провести и самостоятельно, но в большинстве случаев здесь необходима помощь специалистов-практиков - ипотечного брокера и юриста.
Рефинансирование ипотеки и использование средств семейного капитала отличается рядом особенностей. Процедура имеет несколько вариаций: период получения и использования субсидии, дата перекредитации, формулировка нового кредитного соглашения. При планировании или проведении мероприятий заемщикам стоит ознакомиться с некоторыми положениями действующего законодательства, регулирующими операцию на каждом этапе.
Опираясь на положения законодательства от 29 декабря 2006 года № 256-ФЗ допустимо использование семейного капитала на оплату основного долга по жилищному займу и процентов по нему, в том числе – рефинансированному. Причем субсидию правомерно направить на эти цели, даже если ранее владелец сертификата использовал ее для формирования накопительной пенсии.
Основные особенности выплаты задолженности перед банком за счет маткапитала:
Важно! Количество ипотечных займов, рефинансируемых с использованием материнского капитала, не установлено. Таким образом, субсидию можно направить на перекредитование одного, двух, трех и более жилищных кредитов, но в пределах остатка средств.
Перекредитация до рождения ребенка и возникновения права на оформление сертификата на субсидию – самый лучший вариант. В этом случае у заемщика не возникнет сложностей ни при рефинансировании, ни при использовании семейного капитала, если в договоре правильно указана цель получения займа. Когда есть возможность заранее планировать операции с недвижимостью, стоит прибегнуть именно к такой схеме.
В общих чертах процедура будет выглядеть таким образом:
Важно! возникает после использования средств семейного капитала. Если процедура проводится до рождения (усыновления) второго ребенка, такого обязательства еще нет, соответственно, после снятия обременения, недвижимость свободно передается в залог новому банку.
Наиболее остро вопрос о возможности рефинансирования возникает в двух случаях:
Изначально нужно рассмотреть пункт №1. Сложность проведения процедуры не говорит об абсолютной ее невозможности, но следует быть готовыми к длительному поиску банка, обращению за разрешением в органы опеки и попечительства, визитами в ПФР.
Одной из особенностей использования средств МК является требование о наделении частью собственности детей. Обычно от заемщика требуется нотариально-заверенное обязательство о распределении имущества между членами семьи после снятия обременения. Когда второй банк гасит ипотеку первого, недвижимость перестает быть предметом обеспечения.
Важно! Кредиторы крайне неохотно идут на сделку, залогом по которой будет имущество с несовершеннолетними собственниками. При этом найти подходящий банк возможно. Как свидетельствуют отзывы заемщиков, одобрение можно получить в , «Райффайзенбанке».
Другой вопрос – это направление средств МК в счет погашения ипотеки, оформленной после рождения второго ребенка , иными словами, – когда возникло право на дополнительную помощь от государства. Обратившись в ПФР, заемщик с высокой долей вероятности получит отрицательный ответ.
Сотрудники пенсионного фонда могут руководствоваться п. 3 Правил использования госсубсидии, где четко прописано, что погасить рефинансируемый кредит можно при его оформлении «до возникновения права» на МК. При этом основной закон № 256-ФЗ регламентирует, что деньги могут быть использованы на «улучшение жилищных условий», чем, фактически, рефинансирование и является. Несмотря на то что это новое ипотечное соглашение, оно относится к той же недвижимости, которая была куплена изначально.
Когда отказ обоснован п. 3 Правил использования МК, заемщики имеют право обратиться в суд и обжаловать действия ПФР. Изначально нужно получить письменный отказ, далее оптимальным решение будет подача заявления в вышестоящую инстанцию – она может дать согласие. После остается обращение в суд.
Как показывает судебная практика, часто такие дела выигрывают именно заемщики , так как положения ФЗ имеют большую силу, чем Правила использования МК. Важно предоставить суду всю информацию, подробно расписать цепочку событий от покупки недвижимости до обращения с иском.
Отказ может быть мотивирован и другими причинами:
Эти и смежные причины обозначены в п. 8 основного закона о маткапитале № 256-ФЗ, следование которому не обжалуется.
Рефинансирование ипотеки и материнский капитал вполне совместимы, если соблюдать положения закона, условия и учитывать особенности всех операций. Оптимальный вариант – следовать базовому регламенту, неукоснительно придерживаясь регулирующих статей ФЗ. Однако некое противоречие, которое наблюдается в отдельно взятых ситуациях, может быть решено в пользу заемщика. Это говорит о том, что при возникновении сложностей не стоит отступать, когда можно использовать все законные способы.
Ипотечные заемщики устремились в банки с заявлениями о рефинансировании своих кредитов. Больше всего заявок поступает от заемщиков, оформивших ипотеку в 2012-2014 годах. Кому рефинансирование поможет снизить нагрузку на личный бюджет.
Крупнейшие игроки на рынке ипотечного кредитования говорят о притоке клиентов, которые хотят рефинансировать ранее взятые ипотечные кредиты.
Так, в банке ВТБ говорят о росте заявок на рефинансирование в пять раз. «Сравнивая первое полугодие 2016 и 2017 годов, мы отмечаем значительный рост спроса на данный продукт: количество заявок и выдач по нему выросло в пять раз. Это связано прежде всего со снижением ипотечных ставок на рынке и желанием клиентов перейти на более выгодные условия кредитования. Полагаем, что данная тенденция сохранится до конца года», - рассказывает руководитель дирекции ипотечных продаж банка ВТБ Георгий Тер-Аристокесянц.
Отмечают существенный рост заявок на рефинансирование и в банке «ДельтаКредит». «Сейчас кредиты на рефинансирование - около 6% выдач с начала года, тогда как в прошлом году было около 1,5%. Причем доля рефинансирования поступательно растет и с начала 2017 года, сейчас она больше, чем в первом квартале», - говорит руководитель управления маркетинга банка «ДельтаКредит» Алексей Тартышев.
В Абсолют Банке доля рефинансированных кредитов в настоящее время составляет 5% от объема и количества выдаваемых ссуд.
Сейчас рефинансируются заемщики, которые оформили ипотеку в период повышения ставок до 14%, а также те заемщики, у которых при покупке квартиры в ипотеку был минимальные взнос, а срок кредитования максимальным
«Больше всего обращений о рефинансировании к нам поступает от ипотечных заемщиков, оформивших кредиты в 2012-2014 годах. Сейчас рефинансируются заемщики, которые оформили ипотеку в период повышения ставок до 14%, а также те заемщики, у которых при покупке квартиры в ипотеку был минимальный взнос, а срок кредитования был максимальным. Несколько лет действовала ступенчатая шкала, и при обозначенных условиях устанавливалась повышенная ставка. За последний год банки пересмотрели условия и отказались от такой дифференциации ставок», - говорит директор департамента кредитования и страховых продуктов Абсолют Банка Антон Павлов.
Павлов указал, что размер ставки для кредитов на рефинансирование ипотеки сейчас составляет 10,5-11%.
«В настоящий момент спрос на рефинансирование растет, так как программа позволяет не только получить более низкую ставку по кредиту, но и значительно уменьшить размер платежа, сократить или увеличить срок кредита», - подтверждает старший вице-президент, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ 24 Андрей Осипов.
По словам Антона Павлова, как правило, банки рефинансируют только кредиты, предоставленные другими банками. «Это связано с тем, что при рефинансировании кредитов своих клиентов у банка возникнет нагрузка на капитал. По нормативным требованиям ЦБ РФ при изменении условий по кредиту или выдаче нового на погашение действующего кредитор обязан создать под такой заем дополнительные резервы. С точки зрения регулятора такие изменения расцениваются как признаки ухудшения положения заемщика. Поэтому действуют повышенные нормы резервирования. Кроме того, подписывая кредитный договор, клиент соглашается на определенные условия предоставления кредита. Если банк будет постоянно пересматривать условия, то это приведет к повышению рисков и существенному увеличению операционных затрат, что в конечном итоге отразится на величине процентной ставки», - поясняет он.
Обращения о снижении ставки от собственных ипотечных заемщиков готовы рассматривать в Сбербанке.
«Сбербанк рассматривает обращения своих ипотечных заемщиков о снижении процентных ставок по действующим жилищным кредитам. Решения о снижении ставки и уровне ее снижения принимаются индивидуально», - рассказали в пресс-службе банка.
Задача Сбербанка - предоставить клиенту условия, которые позволят более комфортно обслуживать ипотечный кредит. На принятие положительного решения влияет в первую очередь текущее значение процентной ставки по кредиту, который был получен в период роста ипотечных ставок и значительно выше действующих предложений на рынке. Также Сбербанк рефинансирует ипотечные кредиты других банков. С условиями можно ознакомиться на сайте.
«Некоторые заемщики пока не обращаются в банки за рефинансированием, ждут, когда ставка опустится еще ниже. Другие пока не решились на данную сделку, так как продукт требует временных и финансовых затрат на этапе оформления. Однако мы ожидаем, что уже к концу года спрос может вырасти в 2-3 раза», - прогнозирует Антон Павлов из Абсолют Банка.
(adsbygoogle = window.adsbygoogle || ).push({});
Некоторые заемщики пока не обращаются в банки за рефинансированием, ждут, когда ставка опустится еще ниже. Другие пока не решились на данную сделку, так как продукт требует временных и финансовых затрат на этапе оформления
Для того чтобы рефинансировать старый ипотечный кредит, фактически придется получить новый. А для этого потребуется вновь собрать пакет документов.
«Процедура эта сложная, главным образом потому, что требуется сбор справок, повторное прохождение оценки и изменение сведений о банке-кредиторе в закладной, - говорит Антон Павлов. - По этой причине заемщики идут на рефинансирование в тех случаях, когда выгода очевидна».
«Следует понимать, что рефинансирование - это практически новый ипотечный кредит. И если вы после получения первого кредита получили другие займы или у вас сократились доходы и вы испытываете сложности с оплатой кредита, то рефинансирование не решит проблему. И вам, скорее всего, нужно пытаться реструктурировать кредит в своем банке. Рефинансирование поможет сократить расходы, но не изменит ситуацию драматически. Рефинансирование - продукт для тех, кто аккуратно оплачивает обязательства и при этом внимательно относится к своим затратам», - указывает руководитель дирекции розничного бизнеса РосЕвроБанка Дмитрий Фалалеев.
В банке ВТБ отмечают, что не требуют с заемщика каких-либо комиссий. «Банк заинтересован в рефинансировании ипотеки независимо от того, на каком этапе обслуживания находится кредит. Комиссия за оформление кредита отсутствует. Клиент несет только издержки, связанные с регистрационными действиями по предмету залога», - обещают в банке.
Препятствием для решения о предоставлении кредита на рефинансирование может быть плохое качество обслуживания действующего займа и наличие проблем в кредитной истории. «Новый банк-кредитор также проверяет кредитную историю клиента и получает сведения об обслуживании кредита в первичном банке-кредиторе. И если у заемщика были ранее проблемы, то банк может отказать в перекредитовании», - указали в Абсолют Банке.
В Сбербанке учитывают такие факторы, как наличие/отсутствие просроченной задолженности по рефинансируемому кредиту, качество кредитной истории, наличие у клиента объекта недвижимости, подходящего для оформления в залог.
Проблемы при рефинансировании ипотечных кредитов могут возникнуть в случае, если жилье было частично оплачено средствами материнского капитала. По словам юриста правового департамента Heads Consulting Ксении Степановой, когда недвижимость приобретается с участием маткапитала, она должна быть оформлена как общее долевое имущество. «Минимальный размер доли ребенка не регламентирован, но в каждом муниципальном образовании существуют свои минимальные нормы жилья, которых целесообразно придерживаться. Таким образом, недвижимость, приобретенная с использованием материнского капитала, в установленные сроки должна быть оформлена как общее долевое имущество родителей и всех несовершеннолетних детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей)», - поясняет Ксения Степанова.
Рефинансировать ипотеку с материнским капиталом крайне тяжело, подтверждает персональный финансовый консультант Наталья Смирнова. «Новый банк должен, по сути, полностью закрыть долг перед старым, после чего снимается обременение и выделяются доли несовершеннолетних детей. Так что новому банку достанется квартира с долей несовершеннолетних детей, которую будет крайне трудно продать, если будут невыплаты (из-за проблем с органами опеки). Гипотетически такое возможно, если перекредитовываться в том же самом банке, так как он уже знает заемщика. Если банк знает, что использован маткапитал, он может пойти на это, но не все кредитные организации на такое подпишутся», - говорит эксперт.
Банки.ру рассказывал историю ипотечной заемщицы, которая, столкнувшись с финансовыми проблемами, не может продать квартиру и купить меньшую по площади из-за того, что жилье приобреталось с помощью материнского капитала.
Наталья Смирнова обращает внимание на то, что при рефинансировании в новом банке проценты начинают начисляться заново. Поэтому при аннуитетной схеме может случиться так, что переплата даже при меньшей ставке может не измениться по сравнению с тем, как если бы человек продолжал гасить старую ипотеку. «Рефинансироваться имеет смысл, если новая ставка хотя бы на два процентных пункта ниже. Причем при рефинансировании лучше сохранять платеж и сокращать срок, чтобы снизить переплату. Если рефинансироваться хотя бы на два процентных пункта ниже, то можно сократить переплату более чем на 10%. И ежемесячный платеж тоже можно сократить до 10%», - советует эксперт.
Самые интересные ставки на рефинансирование ипотеки предлагают АИЖК - 9,5-10%, ВТБ 24 - 10%, «Открытие» - 10,25%, Райффайзенбанк - 10,5%, Газпромбанк - 10,25-10,5%, «Российский Капитал» - 10,5-11% и Сбербанк - 10,9-11,65%. «Экономическая обстановка в нашей стране и в мире может резко измениться, что нередко уже бывало. Но пока никаких предпосылок для ухудшения ситуации нет, и можно рассчитывать на дальнейшее снижение ставок. Если ставки продолжат снижаться прежними темпами - примерно на 0,2 процентного пункта в месяц, - то к концу года средние ставки могут уменьшится еще на 0,8-1 процентный пункт», - прогнозирует эксперт.
Майнинг ферма сколько можно заработать 2017 Греф: «превращение» дебетовых карт в овердрафтные — фейк
Ипотечный кредит всегда подразумевает наличие залоговой недвижимости.Такая форма кредитования физических лиц является достаточно длительной и не всегда выгодна для заёмщика. В то же время банки ревностно относятся к таким клиентам и стараются всеми силами их удержать либо переманить у конкурентов.
В связи со снижением ключевой ставки ипотека 2019 года стала намного привлекательнее для населения.
На фоне новых договорных условий старые имущественные займы заметно подорожали. В связи с таким явлением заёмщики с целью снижения стоимости кредита и получения финансовой выгоды стали задумываться о рефинансировании ипотеки.
Заём, оформленный с использованием материнского капитала, имеет свои особенности и ограничения. Поэтому при возникновении желания переоформить такую действующую ипотеку могут возникнуть определённые препятствия.
Рефинансирование кредитов по своей сути представляет собой оформление нового займа для погашения старых. При имущественном перекредитовании собственность, находящаяся в залоге, проходит повторную переоценку и переходит к правопреемнику долга. Такую процедуру нельзя отнести к простому перезаимствованию, так как её целью является получение финансовой выгоды как заёмщиком, так и кредитором.
В обмен на снижение процентной ставки и улучшение кредитных условий банк получает возможность на протяжении нескольких лет получать определённую прибыль.
Нестабильность курса валют также является поводом для того, чтобы провести рефинансирование ипотеки, имеющей долларовый эквивалент. Валютные займы в последнее время стали непосильной ношей для семейного бюджета. Возросший курс доллара привёл к тому, что остаточная сумма долга возросла в разы.
Покупка квартиры в ипотеку подразумевает оформление недвижимости в виде залога.
Однако в некоторых случаях возникает необходимость вывода собственности из-под обременения. Перевод кредита в другой банк даёт физическому лицу такую возможность. Обеспечить сумму остаточного долга можно эквивалентным залогом меньшей стоимости.
Использование материнского капитала при ипотечном кредитовании является достаточно распространённым явлением. Такая возможность регламентирована законодательством (ФЗ -256 от 29.12.06 г.).Согласно этому документу применить сертификат можно по следующим направлениям:
В скором времени может также появиться возможность погашения ежемесячных платежей по займу для родителей, находящихся в отпуске по уходу за ребёнком.
Многие банки стараются избегать рефинансирования ипотеки с материнским капиталом. Это происходит по причине того, что после переоформления стороннего долга, если это не произошло раньше, имущественный залог должен быть разделён на доли, которые положены несовершеннолетним детям.
Если при оформлении первичной ипотеки материнский сертификат не использовался, то его можно внести в счёт погашения остаточного долга после рефинансирования.Однако и тут могут быть свои трудности.
При использовании капитала в ипотечном кредитовании необходимо соблюдать определённые условия. Покупка квартиры должна осуществляться в долевой собственности.
А именно, недвижимость делится между всеми несовершеннолетними детьми и их родителями. Довольно часто такую процедуру невозможно провести по причине того, что имущество находится в залоге.
В этом случае родители обязаны подписать нотариальное обязательство о том, что после вывода залога из-под обременения имущественные доли будут распределены в соответствии с законодательством.
Ипотека без первоначального взноса практически невозможна, поэтому при оформлении займа с целью снижения нагрузки семьям было разрешено использование материнского капитала. Однако при этом приобретаемая собственность должна быть разделена на доли между несовершеннолетними детьми.
При снятии обременения в результате рефинансирования займа обязательство по распределению долей исполняется в течение шести месяцев.
В результате такая обязанность приводит к определённым трудностям:
1. При невыполнении обязательств по возврату займа банк не сможет забрать такую недвижимость в виде финансового обеспечения.
2. Кредиторы избегают брать в залог имущество, которое находится в долевой собственности, особенно если речь идёт о несовершеннолетних детях. При нарушении кредитных обязательств такие граждане нести полноценную финансовую ответственность не смогут.
Анализируя вышеизложенную информацию можно сделать вывод о том, что недвижимость, приобретённая с использованием материнского капитала, практически не может быть продана, а значит не подходит под понятие залогового обеспечения.
Нередко семьи используют материнский капитал после проведения процедуры рефинансирования. Это может происходить по той причине, когда на момент оформления первичной ипотеки право на получение сертификата попросту отсутствовало. Однако и в этом случае заёмщик может столкнуться с некоторыми препятствиями.
Дело в том, что рефинансирование кредитов других банков приводит к изменению цели заимствования. Полученные денежные средства направляются на погашение обязательств стороннего банка.
В свою очередь, использование материнского капитала разрешено на приобретение имущества в долевую собственность. Видимое противоречие является непреодолимым барьером для проведения такой операции.
Однако возможность использования государственного сертификата всё-таки есть. Закон о материнском капитале разрешает направлять средства на погашение остаточного долга по ипотеке, а также закрывать заём после рефинансирования, но с одной оговоркой. Обязательство по ипотечному займу или рефинансируемому кредиту должно возникнуть до появления права на получение материнского капитала. Проще говоря, до рождения второго или третьего ребёнка.
Какой вариант выбрать
При желании рефинансировать кредит с использованием государственного сертификата заёмщику придётся выбрать один из двух вариантов:
Второй вариант с точки зрения финансовой выгоды является наиболее предпочтительным. Внесение первоначального взноса значительно снижает сумму, на которую начисляются процентные платежи. Поэтому такая процедура может хорошо повлиять на стоимость всего кредита.
Если сумма займа достаточно велика по сравнению с материнским капиталом, то в этом случае внесение первоначального взноса не окажет существенного влияния на семейный бюджет. В такой ситуации правильнее было бы дождаться снижения ставки рефинансирования и провести перекредитование.
Для того чтобы рассчитать финансовую выгоду от использования материнского капитала при рефинансировании ипотеки, нужно провести правильный экономический анализ. При этом можно использовать калькулятор ипотеки либо обратиться в кредитный отдел выбранного банка.
Сообщение о намерении использовать материнский капитал направляется в пенсионный фонд РФ. Кроме этого, туда предоставляются следующие документы:
Удостоверение личности;
Копия договора первичной ипотеки;
Договор на рефинансирование действующего займа.
Стоит отметить, что в договоре на перекредитование должен быть обязательно указан вид целевого назначения выдаваемых денежных средств. Именно этот документ является основанием для использования государственного сертификата.
