Использование материнского (семейного) капитала (МСК), на первый взгляд, не таит в себе ничего сомнительного, это ведь специальная программа, разработанная государством для повышения рождаемости и помощи молодым семьям, а выдачей средств заведует весьма серьезный орган – Пенсионный фонд России. Поэтому покупатели квартир, приобретенных ранее с помощью МСК, не обращают на это никакого внимания. А зря... На самом деле материнский капитал часто используется с нарушением установленных правил, и это может создать новому владельцу весьма серьезные проблемы.
Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Поэтому « » решил досконально выяснить, чего стоит опасаться, приобретая квартиру, купленную в свое время при участии «материнских» средств.
Законный порядок
Использование материнского (семейного) капитала регламентируется законом № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», вступившим в действие 1 января 2007 года. По закону начиная с этой даты все семьи, в которых был рожден или усыновлен второй (или последующий) ребенок, получили право на государственную субсидию, которую назвали «материнский капитал» (позднее было добавлено слово «семейный», так как сертификаты могут получать и отцы). Размер капитала ежегодно индексируется: в 2012 году он составляет 387 тысяч 640 рублей 30 копеек, а в 2013 г. вырастет до 408 960 тыс. руб. (ориентировочно). Эти средства в том числе можно потратить на улучшение жилищных условий – на покупку квартиры или дома, на строительство жилья или участие в долевом строительстве, правда, при соблюдении определенных правил. И одно из них касается права собственности на недвижимость, приобретаемую или строящуюся с помощью материнского капитала. Жилое помещение должно быть оформлено в общую собственность родителей и детей с определением размера долей по соглашению. В этом-то и кроется главная проблема, с которой можно столкнуться при покупке жилья, ранее приобретенного с помощью МСК.
Существующая практика
Все дело в том, что у родителей, использующих материнский капитал на улучшение жилищных условий, не всегда есть возможность выделить долю в недвижимости своим несовершеннолетним детям. Например, если приобретается строящееся жилье или средства МСК направляются на участие в долевом строительстве, право собственности можно оформить только, когда объект будет введен в эксплуатацию, и соответственно, пока этот момент не наступит, выделить долю детям невозможно. Аналогично и при покупке жилья в ипотеку: «Банк не даст кредит на покупку недвижимости, собственниками которой вместе со взрослыми будут и несовершеннолетние дети», - утверждает Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс»
. Жилье, приобретаемое в кредит, становится предметом залога, и если заемщики не могут погасить долг, залог продается, чтобы покрыть заем. Однако, когда среди собственников жилья есть несовершеннолетние, вопрос с продажей надо согласовывать в органах опеки и попечительства, причем по закону несовершеннолетним детям необходимо предоставить другое жилье, соответствующее их долям в продаваемом объекте, либо выплатить сумму, эквивалентную стоимости этих долей. «Органы опеки контролируют соблюдение имущественных интересов несовершеннолетних, включая размеры долей собственности, жилую площадь, техническое состояние и уровень благоустройства жилых помещений», - сообщает Мария Полякова, директор департамента инноваций, методологии и стандартизации АИЖК
. Поэтому реализовать недвижимость, собственником которой значится несовершеннолетний, очень непросто. И естественно, банкам такие заморочки совсем не нужны.
Собственно поэтому обладателям материнского капитала разрешили делить недвижимость между членами семьи не сразу при оформлении сделки, а позже: «Если при использовании средств материнского капитала на приобретение/строительство жилого помещения супруг (супруга) распорядителя МСК и дети не были включены в число собственников, то распорядитель представляет в Пенсионный фонд РФ нотариально удостоверенное обязательство о наделении их долями в последующем», - рассказывает Мария Полякова (АИЖК). Оно должно быть выполнено в течение шести месяцев после перечисления средств материнского (семейного) капитала либо сдачи недвижимости в эксплуатацию (для строящихся объектов), а в случае ипотеки – через 6 месяцев после снятия обременения, что обычно происходит после оплаты последнего взноса.
В стандартных сделках купли-продажи таких сложностей нет, так как доли родителей и детей можно выделить при регистрации права собственности, но взрослые не всегда идут на это. Кто-то просто не хочет делиться, а у кого-то в планах скорейшая перепродажа жилья, а значит, при выделении долей несовершеннолетним придется согласовывать сделку с органами опеки и выделять детям доли в новом жилье либо перечислять на их счета соответствующие деньги. Поэтому очень часто даже при обычной купле-продаже обладатель сертификата на МСК не выделяет доли другим членам своей семьи, а дает нотариально заверенное обязательство оформить жилье в долевую собственность супругов и детей в течение 6 месяцев с момента перечисления «материнских» денег.
Возможные риски
Само по себе вышеуказанное обязательство вполне безобидно, однако есть одно но. Контроль за его соблюдением не ведется, поэтому «данное условие чаще не выполняется, чем выполняется», уверяет Мария Полякова (АИЖК). Это связано и с банальной ленью, когда не хочется совершать дополнительных действий по выделению долей, и с нежеланием в дальнейшем - в случае перепродажи жилья - столкнуться с органами опеки и попечительства и обязательством о наделении несовершеннолетних иным жильем взамен продаваемого. Это особенно не выгодно, если с помощью материнского капитала покупается жилье с инвестиционными целями либо для обналичивания денег (объект покупается и сразу же продается). И для покупателя недвижимости, ранее приобретенной с помощью МСК, все это может иметь весьма неприятные последствия.
«Если не были выполнены требования законодательства, сделка может быть признана оспоримой и недействительной», - уверяет Павел Лепиш («Домус финанс»). Оспорить ее, как сообщает Мария Полякова (АИЖК), имеет право территориальный орган Пенсионного фонда РФ, в котором хранится нотариально удостоверенное обязательство распорядителя средств материнского капитала о наделении долями детей и супруга (супруги), или органы опеки и попечительства, если им станет известен факт обделения несовершеннолетних долями в жилом помещении. «Правда, законодательством и нормативно-правовыми актами не установлен порядок контроля со стороны Пенсионного фонда РФ за исполнением обязательств, данных распорядителями материнского капитала. А также нет связи между Пенсионным фондом и органами опеки и попечительства», - сообщает Мария Полякова (АИЖК), поэтому вероятность вышеописанного исхода невелика.
Скорее в суд за признанием сделки недействительной могут обратиться члены семьи, не получившие свои доли. «Причем сроки исковой давности для взрослых – 3 года с момента, когда они узнали или могли узнать об ущемлении своих прав (т.е. фактически с момента приобретения жилья с помощью МСК. – От ред.), а для детей, которые на момент сделки были несовершеннолетними, - 3 года после их 18-летия. Таким образом, новые собственники фактически оказываются на мине замедленного действия», - рассказывает Ирина Кажикина, руководитель ипотечной службы компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость» . Мина взорвется, и можно остаться и без , и без уплаченных за нее денег. «Если сделка будет признана недействительной, то каждая из сторон возвратит другой все, что было по ней получено (т.е. покупатель вернет недвижимость, а продавец – деньги. – От ред.). Но пока дети достигнут совершеннолетнего возраста и станут оспаривать сделку, стоимость жилья, наверняка, успеет значительно вырасти, поэтому покупатель останется в проигрыше», - рассуждает Павел Лепиш («Домус финанс»). Более того, у достигших совершеннолетия детей и их родителей может не оказаться средств, достаточных для возмещения стоимости недвижимости, ведь ясно, что вырученные когда-то деньги уже будут потрачены. И тогда суд, скорее всего, обяжет их делать отчисления с каждой зарплаты, и выплаты займут годы, а то и десятилетия.
Исходя из всего вышесказанного, самое разумное, что можно сделать, - предупредить такую ситуацию. «Для этого нужно провести дополнительную проверку продавца и жилого помещения», - советует Мария Полякова (АИЖК). «Прежде всего, надо выяснить сколько у продавца детей и есть ли у него дети, рожденные начиная с 1 января 2007 года, т.е. было ли у него право на материнский (семейный) капитал. И если было, то необходимо узнать, использовал ли он при покупке жилья средства МСК», - объясняет Павел Лепиш («Домус финанс»). Положительный ответ означает, что недвижимость должна быть в собственности обладателя сертификата на материнский капитал, его супруга (супруги) и всех детей. Если же это не так, то, скорее всего, было дано обязательство оформить недвижимость в общую собственность, которое осталось невыполненным, т.е. возникает вышеописанный риск, и покупать такой объект не стоит. Кстати сказать, если приобретается недвижимость с длинной историей, и средствами МСК воспользовался не нынешний продавец, а любой из предыдущих владельцев, то риск будет ничуть не меньше, поэтому при любом подозрении на нарушение законодательства по использованию материнского капитала от сделки лучше отказываться.
Конечно, не все продавцы честно отвечают, использовали они материнский капитал или нет. Поэтому этот факт лучше проверить: «Когда из свидетельства о государственной регистрации права собственности или выписки из единого государственного реестра прав видно, что один из супругов и дети не являются собственниками жилого помещения, то рекомендуется запросить у продавца дополнительный документ – справку из территориального отделения Пенсионного фонда РФ об остатке средств МСК. Если он равен размеру материнского капитала, установленному законодательством на момент заключения сделки купли-продажи (в 2012 г. это 387 640,3 руб.), то продавец не реализовал свое право на МСК, а значит, мог приобрести жилое помещение без выделения долей супругу (супруге) и детям. А вот если остаток средств меньше указанной суммы или вообще равен нулю, то можно предположить, что средства (часть средств) МСК были израсходованы на улучшение жилищных условий. Следовательно, продавец должен был выделить доли супругу (супруге) и детям», - говорит Мария Полякова (АИЖК). От покупки недвижимости в последнем случае лучше отказаться либо нужно обязать продавца разделить имущество подобающим образом до совершения сделки.
Когда недвижимость куплена с помощью МСК, не стоит заключать и договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве. Конечно, пока дом строится, выделить доли всем членам семьи невозможно, и, в принципе, продавец не нарушает данное Пенсионному фонду обязательство, но лучше не рисковать и приобрести другой объект.
Если же продаваемым жильем, приобретенном в свое время с использованием средств МСК, владеют все члены семьи, включая несовершеннолетних, то сделку заключать можно, только нужно обязательно проверить, получил ли продавец разрешение на продажу от органов опеки и попечительства, полагающееся в таких случаях. Без этого разрешения продавец не имеет права реализовать жилье, и покупать недвижимость у него рискованно.
«В общем, нужно быть внимательными и отслеживать при покупке недвижимости, приобретенной прежними владельцами с помощью материнского капитала, надлежащее исполнение законодательства и наделение собственностью всех членов семьи, тем более что было немало случаев обналичивания семейного капитала через покупку жилья. То есть квартиры и дома продавались очень быстро и без соблюдения всех правил и обязательств», - подводит итог Ирина Кажикина («РЕЛАЙТ-Недвижимость»).
Резюме портала
Использование материнского (семейного) капитала может таить в себе угрозу для последующих владельцев недвижимости. Если для покупки жилья привлекаются «материнские» средства, его нужно делить на всех членов семьи, включая несовершеннолетних детей. Но иногда, например, в случае с ипотекой, это просто невозможно, а порой не хочется делать это сразу, и тогда распорядитель МСК дает Пенсионному фонду обязательство наделить своего супруга (супругу) и детей долями в квартире или в доме позднее. Вот только это обязательство выполняется совсем не часто, т.е. нарушается закон, а значит, последующие сделки купли-продажи приобретенной с помощью МСК недвижимости могут быть оспорены и признаны недействительными, и тогда новый владелец остается без жилья. Чтобы избавить себя от такого риска, нужно всегда выяснять, не был ли в предыдущих сделках с данной недвижимостью привлечен материнский капитал и правомерно ли он использовался.
Не секрет, что при ипотеке материнский капитал как первоначальный взнос использоваться может с 2015 года. С его помощью также предлагается погашать ипотечный кредит или направлять на оплату части стоимости любой квартиры. Вот только с какими сложностями сталкиваются покупатели, когда государственные средства встречаются с ипотекой?
Напомним, что в 2015 году Дмитрием Медведевым было подписано постановление, разрешающее использовать полученные от государства средства на покупку ипотечного жилья незамедлительно. До этого деньгами можно было распорядиться только спустя 3 года после рождения ребенка. Их нельзя было использовать в качестве первоначального взноса, но можно было оплатить только уже имеющийся ипотечный долг или проценты по нему.
К сожалению, реальная практика показала, что благое намерение помочь российским семьям во многих случаях обернулось головной болью.
Несмотря на принятое в обиходе название, материнский капитал – не собственность исключительно матери. Он в равной степени принадлежит всем членам семьи. В 4 пункте статьи 10 ФЗ-256 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» при покупке жилья с использованием государственной субсидии недвижимость оформляется в общую собственность.
Сложностей не возникает, если маткапитал направляется на приобретение неипотечной квартиры. В этом случае по договору купли-продажи каждый член семьи является участником сделки, и вместе они покупают недвижимость на правах общей долевой собственности.
Трудности могут возникнуть, если маткапитал идет на погашение ипотечных процентов. Сделать это возможно в рамках закона только при наличии нотариально подтвержденной гарантии (обязательства), в которой женщина обещает оформить квартиру в общую собственность спустя полгода после закрытия ипотечного кредита.
На заметку! Участниками долевой собственности признаются все дети, а не только те, после рождения которых была получена госпомощь.
Но законодательно никак не прописаны случаи, если мать решит нарушить обещание. Будут ли права остальных членов семьи нарушены, признают ли договор купли-продажи недействительным, потребуют ли вернуть маткапитал? Сегодня все эти вопросы открыты, и дать по ним разъяснения не удосуживаются ни в Пенсионном фонде, ни в Верховном суде.
Осторожней следует быть и тем, кто решит перекупить квартиру у мамы-обманщицы, так как велика вероятность лишиться недвижимости в дальнейшем. При покупке квартиры, ранее приобретенной по ипотеке, следует обратить внимание на наличие у продавца детей. Если хотя бы один из них рожден после 1 июля 2007 года, то велика вероятность, что жилье покупалось с использованием материнского капитала, и разумнее поискать другой вариант или провести тщательную проверку.
Еще один нюанс. В марте 2016 года Верховный суд запретил делить недвижимость, приобретенную с использованием маткапитала, при разводе. И неважно, ипотечное оно или нет. Недвижимость, приобретенная или построенная с использованием маткпитала, не признается совместно нажитым имуществом, а значит, при расторжении брака не делится между экс-супругами.
Если квартира ипотечная и приобреталась она с участием маткапитала, то при разводе придется договариваться , при этом один из супругов (обычно это мужчина) должен помнить, что у второго (скорее всего, это женщина) есть право после погашения ипотеки оформить квартиру в общую долевую собственность на всех членов семьи. Дети в этот список попадут обязательно, а вот окажется ли в нем бывший супруг – неизвестно. Вероятность есть, но только в том случае, если отец будет участвовать в погашении ипотечных процентов и после развода. Когда квартира перейдет в собственность (ипотечный кредит погашен; доли для всех членов семьи определены; если дети несовершеннолетние, разрешение от органов опеки получено), жилье можно будет продать на общих основаниях.
Сегодня на рынке недвижимости все чаще можно встретить предложения о продаже ипотечных квартир с незакрытым кредитом, в том числе и объекты, в которых материнский капитал использовался как первоначальный взнос. Оно и понятно – ухудшение финансового положения заставляет многих отказываться от своих планов.
Следует понимать, что пока не выплачен кредит, ипотечная квартира находится в залоге и без разрешения банка она продаваться не может. Банк также вряд ли даст разрешение на выделение долей до тех пор, пока кредитные обязательства по объекту не будут исполнены в полном объеме.
Зарегистрировать в качестве собственников детей и мужа в ипотечной квартире быстро получится только при досрочном погашении ипотеки, но на такое вряд ли у собственника есть деньги.
Можно, конечно, искать покупателя, который даст денег авансом для досрочного выполнения кредитных обязательств, но даже если столь щедрый спонсор найдется, он потребует значительный дисконт от рыночной цены продаваемого жилья.
Не будет оспорена законность следующих действий:
В марте 2016 года российские банки заявили о готовности списывать части ипотечных долгов при рождении ребенка. Понятно, что увеличение семьи всегда вызывает финансовые трудности, а значит, снижает платежеспособность. Банку списать долг в обмен на государственные субсидии и приятно, ведь он выступает в роли «благодетеля», и выгодно (ипотечный долг не зависает, а оплачивается из госбюджета).
На заметку! Общий долг россиян по кредитам сегодня превышает 10 триллионов рублей.
По мнению экспертов, данная инициатива пришлась бы по душе и заемщикам, и банкирам. Она бы также полностью исключила мошеннические схемы по отмыванию и обналичиванию маткапитала.
Во всех случаях, когда речь идет о покупке ипотечной недвижимости и особенно в случаях использования маткапитала, нелишним будет получить профессиональную консультацию юриста.
Радостное событие — рождение второго малыша — активно поощряется государством посредством . Казалось бы, пользуйся и радуйся такому подарку. Однако, радоваться приходится не всем. В процессе сбора документов на сертификат и внимательного изучения направлений средств, вся радость примерно у 1/3 семей куда-то исчезает: возникают вопросы, не разъясненные в брошюре о материнском капитале. Трудности могут возникнуть уже при подаче документов на сертификат. А после его получения — при сборе документов на погашение кредита.
Итак, что нужно учесть при оформлении сертификата, если:
Если свидетельство о рождении на старшего ребенка получено до 7 февраля 2007 года, обязательно должен быть вкладыш о гражданстве.
Если смена фамилии матери произошла на основании свидетельства о перемене имени, то свидетельство о рождении ребенка тоже подлежит замене. В этом случае вкладыш о гражданстве (если он был) от старого свидетельства уже не действителен. На обратной стороне нового свидетельства необходимо поставить штамп. Сделать это можно в паспортно-визовой службе вашего района. Обязательно берите с собой оригиналы и копии свидетельства, паспортов обоих родителей, сделайте копию вкладыша, свидетельства о браке, в общем, всех документов, которые касаются вас и ребенка!
В ситуации, когда невозможно предоставить паспорт кого-то из родителей, сотрудники паспортного стола отправляют запрос на подтверждение его гражданства. Поэтому придется подойти еще раз, уже за штампом. И только потом подавать документы на сертификат.
В любом случае, позвоните в пенсионный фонд и уточните все, что вас смущает.
Все документы предоставляются с копиями тех страниц, где есть записи. Сделайте копии самостоятельно заблаговременно.
Пенсионное свидетельство не требуется, но лучше взять с собой.
Перечислен стандартный набор документов. В исключительных случаях, не прописанных в брошюре о материнском капитале, уточняйте в пенсионном фонде, что из документов нужно еще.
Программой господдержки определены три возможности использования средств:
Любая попытка обналичить является мошенничеством и преследуются по закону. Также, нельзя купить долю у ближайших родственников: родителей, бабушек. На этом основании в ПФ могут отказать. Ближайшие родственники могут только подарить свою долю.
Невозможно купить долю в квартире или доме. Предоставляется возможность выкупить долю до целой, если у вас уже имеется в собственности часть квартиры (вопрос тоже спорный, так как не часто жилье приобретается в долях с чужими людьми). Эта ситуация остается на усмотрение комиссии при пенсионном фонде.
Все три направления станут доступны, когда малышу, дающему право на капитал, исполнится три года. Исключение составляет кредит на строительство дома, покупку квартиры или дома, ипотечный кредит, который был взят до получения сертификата.
Если все соответствует основным условиям, можно готовить документы и писать заявление о направлении средств на погашение кредита или его части. Главное, чтобы сумма капитала не превышала остаток долга. Материнским капиталом можно распорядиться частично, поэтому в заявлении указывается конкретная сумма.
Если документы подает муж владелицы сертификата, требуется свидетельство о браке. Имейте при себе оригиналы и копии всех документов.
Конечно, все ситуации не перечислить. Но кому-то именно эта информация обязательно поможет сэкономить время и нервы.
Про программу материнского капитала, позволяющую улучшить жилищные условия для семей с двумя и более детьми, наверняка слышал практически каждый из нас. Но далеко не каждый представляет «подводные камни», с которыми можно столкнуться, приобретая такую недвижимость при ее перепродаже. Итак, какую опасность таят в себе квартиры, ранее приобретенные с использованием материнского капитала?
Немного истории
Программа материнского капитала, стартовавшая еще в 2007 году, изначально была рассчитана на десять лет, но затем дважды продлевалась. Сейчас она действует до 31 декабря 2021 года. Размер маткапитала в нынешнем и следующем году составляет 453 000 руб., в 2020 году выплаты возрастут до 470 000 руб., а в 2021 году — до 489 000 руб. Высока вероятность того, что данная программа будет продлена в очередной раз. С начала ее действия число выданных сертификатов уже превысило 8,7 млн штук.При этом объем затраченных государством средств превысил цифру в 2,2трлн руб.
Ловушка для покупателей
Так чем же может быть опасна квартира, приобретенная с использованием маткапитала? Прежде всего тем, что продавцы жилой недвижимости не соблюдали требования Федерального закона «О дополнительных мерахгосударственной поддержки семей, имеющих детей». К примеру, по закону абсолютно всем членам семьи, включая всехдетей,необходимо выделить доли в квартире, приобретенной с помощью маткапитала. Если же доли не были выделены, а продавец скрыл от покупателя факт использования материнского капитала, то сделка купли-продажи с высокой степенью вероятности будет признана недействительной. Причем отмена сделки станет для покупателя не основной головной болью, ведь ему еще предстоит вернуть свои деньги, а их продавцы уже могли успеть потратить.
К примеру, при покупке квартиры с использованием ипотеки с частичной оплатой средствами маткапитала на первичном рынке дается письменное обязательство перед ПФР о наделении каждого члена семьи долей в течение 6 месяцев с момента оформления права собственности. Но что мешает не выполнить данные обязательства, ведь у нас, по сути, нет механизма контроля за выделением доли детям после проведения сделки? ПФР, прокуратура, органы опеки могут вообще не разрешить продать жилье, посчитав, что ущемляются права детей или ухудшаются их жилищные условия, или же инициировать расторжение уже проведенной сделки. К тому же не стоит забывать, что выступить инициатором расторжения сделки впоследствии могут не только представители органов власти, но и сами дети при достижении ими 18-летия, если их права были действительно ущемлены.
Избегаем рисков
Так как в нашей стране маткапитал выплачивается с 1 января 2007 года, то при покупке квартиры обязательно нужно узнать, использовался ли продавцом материнский капитал и есть ли у него дети, как минимум один из которых родился в 2007 году. Если ответ положительный — требуйте от продавца выписку из ПФР со счета, на котором хранится маткапитал. Далее, если дети не были наделены правом собственности, откладываем сделку до момента их наделения долями. В случае если средства маткапитала на счету—спокойно возвращаемся к покупке, а если нет — выясняем, на что они были потрачены.
Как видно, получить 100% гарантию надежности сделки с квартирой, приобретенной ранее с привлечением средств материнского капитала, практически невозможно. К тому же такая недвижимость может быть несколько раз перепродана. Поэтому в случае подозрения на использование маткапитала обратитесь к профессиональным риелторам.
Использование материнского (семейного) капитала (МСК), на первый взгляд, не таит в себе ничего сомнительного, это ведь специальная программа, разработанная государством для повышения рождаемости и помощи молодым семьям, а выдачей средств заведует весьма серьезный орган - Пенсионный фонд России. Поэтому покупатели квартир, приобретенных ранее с помощью МСК, не обращают на это никакого внимания. А зря… На самом деле материнский капитал часто используется с нарушением установленных правил, и это может создать новому владельцу весьма серьезные проблемы.
Законный порядок
Использование материнского (семейного) капитала регламентируется законом №256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», вступившим в действие 1 января 2007 года. По закону начиная с этой даты все семьи, в которых был рожден или усыновлен второй (или последующий) ребенок, получили право на государственную субсидию, которую назвали «материнский капитал» (позднее было добавлено слово «семейный», так как сертификаты могут получать и отцы).
Размер капитала ежегодно индексируется:
2012 г. размер МСК 387 640, 30 руб.
2013 г. - 408 960, 50 руб.
2014 г. – 429 408, 50 руб.
Эти средства в том числе можно потратить на улучшение жилищных условий - на покупку квартиры или дома, на строительство жилья или участие в долевом строительстве, правда, при соблюдении определенных правил . И одно из них касается права собственности на недвижимость, приобретаемую или строящуюся с помощью материнского капитала. Жилое помещение должно быть оформлено в общую собственность родителей и детей с определением размера долей по соглашению . В этом-то и кроется главная проблема, с которой можно столкнуться при покупке жилья, ранее приобретенного с помощью МСК.
Существующая практика
Все дело в том, что у родителей, использующих материнский капитал на улучшение жилищных условий, не всегда есть возможность выделить долю в недвижимости своим несовершеннолетним детям. Например, если приобретается строящееся жилье или средства МСК направляются на участие в долевом строительстве, право собственности можно оформить только, когда объект будет введен в эксплуатацию, и соответственно, пока этот момент не наступит, выделить долю детям невозможно. Аналогично и при покупке жилья в ипотеку: «Банк не даст кредит на покупку недвижимости, собственниками которой вместе со взрослыми будут и несовершеннолетние дети», - утверждает Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс». Жилье, приобретаемое в кредит, становится предметом залога, и если заемщики не могут погасить долг, залог продается, чтобы покрыть заем. Однако, когда среди собственников жилья есть несовершеннолетние, вопрос с продажей надо согласовывать в органах опеки и попечительства, причем по закону несовершеннолетним детям необходимо предоставить другое жилье, соответствующее их долям в продаваемом объекте, либо выплатить сумму, эквивалентную стоимости этих долей. «Органы опеки контролируют соблюдение имущественных интересов несовершеннолетних, включая размеры долей собственности, жилую площадь, техническое состояние и уровень благоустройства жилых помещений», - сообщает Мария Полякова, директор департамента инноваций, методологии и стандартизации АИЖК. Поэтому реализовать недвижимость, собственником которой значится несовершеннолетний, очень непросто. И естественно, банкам такие заморочки совсем не нужны.
Собственно поэтому обладателям материнского капитала разрешили делить недвижимость между членами семьи не сразу при оформлении сделки, а позже: «Если при использовании средств материнского капитала на приобретение/строительство жилого помещения супруг (супруга) распорядителя МСК и дети не были включены в число собственников, то распорядитель представляет в Пенсионный фонд РФ нотариально удостоверенное обязательство о наделении их долями в последующем», - рассказывает Мария Полякова (АИЖК). Оно должно быть выполнено в течение шести месяцев после перечисления средств материнского (семейного) капитала либо сдачи недвижимости в эксплуатацию (для строящихся объектов), а в случае ипотеки - через 6 месяцев после снятия обременения, что обычно происходит после оплаты последнего взноса.
В стандартных сделках купли-продажи таких сложностей нет, так как доли родителей и детей можно выделить при регистрации права собственности, но взрослые не всегда идут на это. Кто-то просто не хочет делиться, а у кого-то в планах скорейшая перепродажа жилья, а значит, при выделении долей несовершеннолетним придется согласовывать сделку с органами опеки и выделять детям доли в новом жилье либо перечислять на их счета соответствующие деньги. Поэтому очень часто даже при обычной купле-продаже обладатель сертификата на МСК не выделяет доли другим членам своей семьи, а дает нотариально заверенное обязательство оформить жилье в долевую собственность супругов и детей в течение 6 месяцев с момента перечисления «материнских» денег.
Возможные риски
Само по себе вышеуказанное обязательство вполне безобидно, однако есть одно но. Контроль за его соблюдением не ведется, поэтому «данное условие чаще не выполняется, чем выполняется», уверяет Мария Полякова (АИЖК). Это связано и с банальной ленью, когда не хочется совершать дополнительных действий по выделению долей, и с нежеланием в дальнейшем - в случае перепродажи жилья - столкнуться с органами опеки и попечительства и обязательством о наделении несовершеннолетних иным жильем взамен продаваемого. Это особенно не выгодно, если с помощью материнского капитала покупается жилье с инвестиционными целями либо для обналичивания денег (объект покупается и сразу же продается). И для покупателя недвижимости, ранее приобретенной с помощью МСК, все это может иметь весьма неприятные последствия.
«Если не были выполнены требования законодательства, сделка может быть признана оспоримой и недействительной», - уверяет Павел Лепиш («Домус финанс»). Оспорить ее, как сообщает Мария Полякова (АИЖК), имеет право территориальный орган Пенсионного фонда РФ, в котором хранится нотариально удостоверенное обязательство распорядителя средств материнского капитала о наделении долями детей и супруга (супруги), или органы опеки и попечительства, если им станет известен факт обделения несовершеннолетних долями в жилом помещении. «Правда, законодательством и нормативно-правовыми актами не установлен порядок контроля со стороны Пенсионного фонда РФ за исполнением обязательств, данных распорядителями материнского капитала. А также нет связи между Пенсионным фондом и органами опеки и попечительства», - сообщает Мария Полякова (АИЖК), поэтому вероятность вышеописанного исхода невелика.
Скорее в суд за признанием сделки недействительной могут обратиться члены семьи, не получившие свои доли. «Причем сроки исковой давности для взрослых - 3 года с момента, когда они узнали или могли узнать об ущемлении своих прав (т.е. фактически с момента приобретения жилья с помощью МСК. - От ред.), а для детей, которые на момент сделки были несовершеннолетними, - 3 года после их 18-летия. Таким образом, новые собственники фактически оказываются на мине замедленного действия», - рассказывает Ирина Кажикина, руководитель ипотечной службы компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость». Мина взорвется, и можно остаться и без квартиры, и без уплаченных за нее денег. «Если сделка будет признана недействительной, то каждая из сторон возвратит другой все, что было по ней получено (т.е. покупатель вернет недвижимость, а продавец - деньги. - От ред.). Но пока дети достигнут совершеннолетнего возраста и станут оспаривать сделку, стоимость жилья, наверняка, успеет значительно вырасти, поэтому покупатель останется в проигрыше», - рассуждает Павел Лепиш («Домус финанс»). Более того, у достигших совершеннолетия детей и их родителей может не оказаться средств, достаточных для возмещения стоимости недвижимости, ведь ясно, что вырученные когда-то деньги уже будут потрачены. И тогда суд, скорее всего, обяжет их делать отчисления с каждой зарплаты, и выплаты займут годы, а то и десятилетия.
Исходя из всего вышесказанного, самое разумное, что можно сделать, - предупредить такую ситуацию. «Для этого нужно провести дополнительную проверку продавца и жилого помещения», - советует Мария Полякова (АИЖК). «Прежде всего, надо выяснить сколько у продавца детей и есть ли у него дети, рожденные начиная с 1 января 2007 года, т.е. было ли у него право на материнский (семейный) капитал. И если было, то необходимо узнать, использовал ли он при покупке жилья средства МСК», - объясняет Павел Лепиш («Домус финанс»). Положительный ответ означает, что недвижимость должна быть в собственности обладателя сертификата на материнский капитал, его супруга (супруги) и всех детей. Если же это не так, то, скорее всего, было дано обязательство оформить недвижимость в общую собственность, которое осталось невыполненным, т.е. возникает вышеописанный риск, и покупать такой объект не стоит. Кстати сказать, если приобретается недвижимость с длинной историей, и средствами МСК воспользовался не нынешний продавец, а любой из предыдущих владельцев, то риск будет ничуть не меньше, поэтому при любом подозрении на нарушение законодательства по использованию материнского капитала от сделки лучше отказываться.
Конечно, не все продавцы честно отвечают, использовали они материнский капитал или нет. Поэтому этот факт лучше проверить: «Когда из свидетельства о государственной регистрации права собственности или выписки из единого государственного реестра прав видно, что один из супругов и дети не являются собственниками жилого помещения, то рекомендуется запросить у продавца дополнительный документ - справку из территориального отделения Пенсионного фонда РФ об остатке средств МСК. Если он равен размеру материнского капитала, установленному законодательством на момент заключения сделки купли-продажи (в 2012г. это 387 640,3 руб.), то продавец не реализовал свое право на МСК, а значит, мог приобрести жилое помещение без выделения долей супругу (супруге) и детям. А вот если остаток средств меньше указанной суммы или вообще равен нулю, то можно предположить, что средства (часть средств) МСК были израсходованы на улучшение жилищных условий. Следовательно, продавец должен был выделить доли супругу (супруге) и детям», - говорит Мария Полякова (АИЖК). От покупки недвижимости в последнем случае лучше отказаться либо нужно обязать продавца разделить имущество подобающим образом до совершения сделки.
Когда недвижимость куплена с помощью МСК, не стоит заключать и договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве. Конечно, пока дом строится, выделить доли всем членам семьи невозможно, и, в принципе, продавец не нарушает данное Пенсионному фонду обязательство, но лучше не рисковать и приобрести другой объект.
Если же продаваемым жильем, приобретенном в свое время с использованием средств МСК, владеют все члены семьи, включая несовершеннолетних, то сделку заключать можно, только нужно обязательно проверить, получил ли продавец разрешение на продажу от органов опеки и попечительства, полагающееся в таких случаях. Без этого разрешения продавец не имеет права реализовать жилье, и покупать недвижимость у него рискованно.
«В общем, нужно быть внимательными и отслеживать при покупке недвижимости, приобретенной прежними владельцами с помощью материнского капитала, надлежащее исполнение законодательства и наделение собственностью всех членов семьи, тем более что было немало случаев обналичивания семейного капитала через покупку жилья. То есть квартиры и дома продавались очень быстро и без соблюдения всех правил и обязательств», - подводит итог Ирина Кажикина («РЕЛАЙТ-Недвижимость»).
Резюме
Использование материнского (семейного) капитала может таить в себе угрозу для последующих владельцев недвижимости. Если для покупки жилья привлекаются «материнские» средства, его нужно делить на всех членов семьи, включая несовершеннолетних детей. Но иногда, например, в случае с ипотекой, это просто невозможно, а порой не хочется делать это сразу, и тогда распорядитель МСК дает Пенсионному фонду обязательство наделить своего супруга (супругу) и детей долями в квартире или в доме позднее. Вот только это обязательство выполняется совсем не часто, т.е. нарушается закон, а значит, последующие сделки купли-продажи приобретенной с помощью МСК недвижимости могут быть оспорены и признаны недействительными, и тогда новый владелец остается без жилья. Чтобы избавить себя от такого риска, нужно всегда выяснять, не был ли в предыдущих сделках с данной недвижимостью привлечен материнский капитал и правомерно ли он использовался.
