Передача имущества, прав или обязанностей законна, если подтверждена документально. Заключенного договора не всегда достаточно. Подтверждаться должен сам факт перехода права собственности. Что же такое передаточный документ?
Зачастую заключение договора о продаже имущества или переходе прав или обязанностей воспринимается как юридическое подтверждение передачи права собственности.
Но на самом деле договором лишь определяются условия соглашения. Переход права собственности должен оформляться специальным актом. Что такое передаточный документ?
При передаче различных ценностей используются разные формы передаточных документов. Например, и т.д.
Но, как правило, необходимость передаточного документа при заключении договора не воспринимается как насущная необходимость.
Происходит так по причине того, что часто договор о заключенной сделке включает в себя условие о незамедлительной передаче предмета сделки после подписания .
То есть, по сути, договор одновременно выступает и соглашением о сделке и передаточным документом. Но не всегда объект соглашения передается новому владельцу сразу.
Бывает, что до момента передачи проходит немало времени. В этой ситуации для подтверждения смены владельца требуется оформление специального передаточного документа. Таковой заключается в виде акта, выступающего приложением к договору.
Передаточный документ, или иначе передаточный акт, является документом, предусмотренным Гражданским Кодексом в качестве свидетельства о полном выполнении сторонами условий договора и фактического исполнения цели соглашения.
Составляется передаточный документ тогда, когда все оговоренные сторонами условия уже исполнены. После подписания акта о передаче могут произойти различные непредвиденные ситуации.
Так для государственной регистрации приобретенной недвижимости обязательно потребуется передаточный документ, свидетельствующей о фактической передаче имущества.
Примерная структура передаточного документа выглядит следующим образом:
| Полное наименование документа | — |
| Дата подписания, место оформления | — |
| Данные об участниках сделки | С указанием реквизитов и/или паспортных данных и юридического/фактического адреса местонахождения/проживания |
| Основное содержание документа | Здесь может присутствовать несколько пунктов. Указывается предмет договора, основные его характеристики, условия передачи права собственности и факт передачи объекта новому владельцу |
| Текст об отсутствии у покупателя претензий к предмету договора | И к исполнению условий соглашения другой стороной. Отображается отсутствие у продавца неисполненных обязательств по предмету договора. Отмечается, что документ составлен в двух экземплярах и подписан обеими сторонами |
| Подписи сторон с обязательной расшифровкой | — |
Нужно понимать, что подписание договора не означает, что право собственности на предмет соглашения перешло к новому хозяину. Данное право возникает лишь после окончания процесса регистрации и получения специального свидетельства.
Во многих случаях от момента подписания договора до дня получения регистрационного свидетельства проходит от нескольких дней до нескольких недель.
Фактический переход объекта соглашения происходит лишь после подписания .
Большинство собственников считают, что после подписания договора их обязанности относительно проданного объекта прекращаются.
При этом они прекращают заботиться о предмете договора. В то же время новый собственник еще не вступил в свои права. Весь этот промежуточный период предмет договора остается бесхозным, никто не заботится о его состоянии и сохранности.
После подписания передаточного акта продавец всецело передает свои обязанности относительно предмета договора покупателю.
При этом если объект соглашения пострадает по вине продавца после подписания передаточного документа покупатель вправе обратиться в судебные органы с требованием о возмещении или аннулировании сделки.
Точно также ущерб нанесенный покупателем предмету договора после подписания передаточного документа никак не отображается на положении продавца.
В законодательстве передаточный документ рассматривается с точки зрения применения его при правопреемстве и при передаче недвижимости.
Так в ст.59 гл.4 ГК РФ говорится о необходимости передаточного акта при правопреемстве реорганизованного юрлица в отношении всех его должников и , включая порядок правопреемства в связи с изменениями, какие могут произойти после подписания передаточного акта.
Здесь же сказано о том, что вновь созданному юрлицу будет отказано в госрегистрации в случае непредставления передаточного акта вместе с учредительной документацией.
Но в то же время стороны договора могут по собственному желанию составить передаточный акт.
Документ становится подтверждением того, что условия договора дарения исполнены в полном объеме. Также передаточный акт определяет точную дату, когда одаряемый стал законным владельцем предмета дарения.
В случае осуществления сделок с недвижимостью оформление передаточного акта обязательно. Им фиксируется передача объекта, отчуждаемого по договору, и отсутствие взаимных претензий у частников сделки.
Передаточный акт является частью необходимого пакета документов, который подается в Регпалату для регистрации сделки. Подшивать акт к договору не требуется.
Купля-продажа гаража относится к разряду сделок с недвижимостью. Если новый владелец желает стать официальным собственником гаража, то ему надлежит зарегистрировать право собственности.
При этом наличие передаточного акта непременно. Важность акта в том, что он фиксирует состояние гаража на момент его передачи новому владельцу.
Прежний собственник может не сразу освободить гаражное помещение и в случае нанесения ущерба имуществу покупатель вправе требовать возмещения в судебном порядке.
Составляется акт передачи гаража в простой письменной форме. Условия передачи определяются по согласованию сторон. При этом акт может составляться как приложение к договору.
Также можно включить акт в текст договора, обозначив условие о том, что договор одновременно считается и передаточным актом. В этом случае договор имеет силу передаточного акта. При желании стороны могут заверить акт передачи у нотариуса.
Наличие передаточного акта при заключении соглашения об аренде можно рассмотреть на примере аренды земельного участка. Правоотношения относительно аренды земли регламентирует и .
То есть закон предусматривает передачу арендуемого имущества. Однако ни ГК, ни ЗК не обязует стороны составлять передаточный акт для подтверждения факта передачи объекта договора.
Но независимо от необходимости составления передаточного акта по контракту аренды, составлять его крайне рекомендуется в любых случаях.
Во-первых, так предупреждаются споры относительно времени фактической передачи объекта аренды. Во-вторых, акт может подтвердить передачу документов, необходимых для использования арендованного имущества.
Порядок правопреемственности при реорганизации юрлиц определяет .
Здесь говорится о том, что в содержании передаточного акта должно наличествовать положениям о правопреемстве по всем имеющимся обязательствам реорганизуемого юрлица касательно дебита/кредита.
Здесь же отображается порядок определения правопреемства, связанный с видоизменениями, какие могут произойти после подписания передаточного акта.
Утверждается акт учредителями юрлица либо органом, вынесшим решение о необходимости .
Вместе с учредительной документацией передаточный документ подается для госрегистрации образованного юрлица. При непредставлении акта о передаче прав и обязанностей в госрегистрации будет отказано.
По ГК РФ реорганизация юрлица может проходить в пяти разных формах. Каждая из них имеет свои особенности и цели. Что должен заключать в себе передаточный акт при реорганизации?
Особых норм законом не предусмотрено. Ст.59 определяет лишь общую структурность документа. Основополагающие моменты, какие следует учесть при составлении:
| В акте должны присутствовать положения о правопреемстве | По всем абсолютно обязательствам реорганизованного юрлица, в том числе и оспариваемым. То есть в акт включаются все наличествующие обязательства по кредиторским и дебиторским задолженностям |
| Обязательства отображаются в оценке | Соответствующей бухгалтерской отчетности |
| В качестве приложения к акту | Может выступать детальная информация обо всех активах и обязательствах юрлица |
| Передаваемое при реорганизации | Имущество может оцениваться по рыночной, остаточной или иной стоимости |
| При оценке активов по остаточной стоимости | Их суммовые значения должны соответствовать показателям бухгалтерской отчетности |
С 1.09.2014 отдельные положения законодательных нормативов РФ признаны утратившими силу и подверглась изменения . В частности ст.58-59 ГК действуют в редакции ФЗ №99 от 5.05.2014.
Прежде всего, исключил из ч.1 ГК упоминание о . Единственным документом, определяющим права и обязанности юрлиц при реорганизации, стал передаточный акт.
При этом необходимость составления передаточного акта определена не для всех форм реорганизации. В настоящее время передаточный акт необходим лишь при реорганизации в виде выделения или разделения.
Видео: подрядные работы. Акт приема передачи
В ситуации с реорганизацией в форме преобразования составлять передаточный акт не обязательно. Закон не считает отсутствие данного документа нарушением.
Исходя из редакции , действовавшей до 1.09.2014 при реорганизации в форме слияния составление передаточного акта считалось обязательным.
Документ определял права и обязанности юрлица, возникшего после слияния организаций. Но изменения законодательства отменили обязанность составления передаточного акта.
По умолчанию принимается, что образовавшееся при слиянии юридических лиц новое юрлицо получает все права и обязанности прежних юрлиц. Таким образом, при слиянии составлять передаточный акт нет необходимости.
Исходя из того же отредактированного законодательства, ФЗ №99 в частности, определяется не обязательность оформления передаточного акта в случае реорганизации в форме присоединения.
В документе разъясняется, что при присоединении все имеющиеся права и обязанности участвующих в процессе юрлиц передаются образованному юридическому лицу в порядке универсального правопреемства.
Наличие или отсутствие передаточного акта на ситуацию не влияет. Факт правопреемства официально подтверждают выписка из ЕГРЮЛ и документы прекратившего деятельность юрлица.
Постановление подтвердило, что составлять передаточный акт при присоединении не требуется. Хотя стороны по своему усмотрению могут оформить данный документ.
Можно использовать и без юридических услуг образец передаточного акта при присоединении, составив его в простой письменной форме и заверив подписями и печатями.
При необходимости предоставления выписки из передаточного акта руководствоваться следует общими правилами оформления выписок из документов.
В качестве наименование указывается «Выписка из __ (название документа)». Далее приводится часть документа, непосредственно имеющая отношение к запросившему лицу.
Готовый документ заверяется подписью , ставится отметка о подлинности документа. В случае выдачи выписки сторонним субъектам документ заверяется печатью организации.
В целом какую бы форму не имел передаточный документ, он признается частью официальной документации. Наличие передаточного акта удостоверяет бесспорность оформленной сделки и исключает двоякость ее толкования.
Поэтому составлять передаточный документ желательно даже в тех случаях, когда законодательство прямо не обязует к оформлению данного документа.
Среди документов, которые оформляются при продаже квартиры, присутствует акт приема-передачи объекта недвижимости. Этот документ подписывается в том случае, если квартира переходит от застройщика к покупателю, а также при реализации квартиры на вторичном рынке. Подписание этого документа является обязательным (согласно положениям ГК РФ) для каждой из сторон сделки, однако не всегда этой составляющей пакета документов уделяется достаточно внимания. Специалисты портала сайт в рамках данной статьи решили выяснить, какое значение имеет этот документ, и какая информация в нем должна присутствовать.
Как правило, основное внимание при продаже квартиры на вторичном рынке уделяется договору, а также порядку передачи денежных средств. Важно правильно составить договор кули-продажи, в противном случае он может быть признан судом как недействительный, что является основанием для аннулирования сделки. В этом случае квартира автоматически переходит к прежнему владельцу, а вот с деньгами могут быть определенные сюрпризы. А вот о составлении акта приема-передачи иногда попросту забывают, хотя в отдельных областях (напр. Московская область), без этого документа договор просто не примут на регистрацию.
Для начала следует рассмотреть, что говорит закон относительно этого документа. В ГК РФ есть статья 556 «Передача недвижимости», которая утверждает, что передача недвижимого имущества происходит исключительно по передаточному акту (либо другому документу о передаче), и момент подписания этого акта является моментом передачи квартиры. Ключевой акцент следует сделать на понятии «момент передачи» – только после того, как этот документ подписан, имущество считается переданным, а обязанности сторон по договору купли-продажи считаются исполненными. Не после подписания договора и не после фактической передачи жилья, и даже не после регистрации сделки, а только после подписания акта приема-передачи.
Итак, упомянутый законодательный акт дает понять, что без подписания акта сделка не является полноценной, поскольку стороны так и не выполнили обязательства друг перед другом. Какие же последствия могут наступить? В большинстве случаев никаких последствий и не наступает, новый владелец квартиры может безбедно прожить в ней всю жизнь, так и не узнав, что чего-то не выполнил. Однако, к сожалению, так бывает не всегда…
Дело в том, что, помимо невыполнения обязательств (что до сих пор звучало как некая теоретическая абстракция), покупатель, согласно закону, не может принять на себя обязательств относительно содержания, обслуживания квартиры, а также не может нести риски ее случайного повреждения и гибели. Все перечисленные риски продолжает нести продавец. Для того чтобы проиллюстрировать это положение, приведем следующий пример – спустя год после покупки (акт приема-передачи так и не был подписан) квартира сильно пострадала в результате пожара.
Во-первых , поскольку официально недвижимое имущество не передавалось, новый владелец может обратиться в суд, утверждая, что бывший владелец передал ему квартиру не в том состоянии, которое было указано в договоре (обещал, дескать, продать целую квартиру, а вот сейчас она сгоревшая) или вообще не передавал ничего. Во-вторых , если при пожаре пострадали соседи, они вынуждены будут обратиться с претензиями по поводу восстановления имущества. А, раз акт приема-передачи отсутствует, то все риски по прежнему продолжает нести прежний владелец. То есть, претензии соседей, согласно логике, должны быть адресованы ему. На практике, конечно, подобного произойти не сможет, возникнет судебное разбирательство, и суд будет на стороне бывшего владельца квартиры, но возможность открытия судебного процесса его, скорее всего, не обрадует.
Составление и подписание акта приема-передачи особенно важно для покупателя в том случае, если речь идет о приобретении квартиры в только что построенном доме. Так, помимо вручения ключей от квартиры не менее важным является тот момент, когда пора зафиксировать полноту выполнения обязательств застройщика перед клиентом. Единственным инструментом, который позволяет это сделать, как раз и является акт приема-передачи квартиры.
Да, строительная компания выстроила дом и ввела его в эксплуатацию, однако насколько качественно были проведены работы? Практика показывает, что при осмотре нового жилья клиенты застройщика иногда не очень довольны тем, как выполнена отделка, как работают инженерные коммуникации, а также замечают прочие недочеты. В то время, как договор (если принимать во внимание стандартный договор долевого участия, в котором оговорено, что работы должны быть выполнены не только с учетом принятых строительных норм и правил, но также быть надлежащего качества) исключает возможность наличия таковых недочетов. То есть, получается, что застройщик не в полной мере выполнил свои обязательства.
Некоторые счастливые обладатели новых квартир закрывают глаза на различные недочеты по причине того, что считают подобные явления распространенной практикой, с рядом недостатков действительно можно мириться, поскольку они несущественны, а некоторые граждане все равно собираются делать капитальный ремонт, который включает перепланировку по вкусам нового владельца. Акт просто подписывается, и на основании его подписания (и договора) дольщик оформляет свидетельство о праве на собственность. Однако как поступать в том случае, если имеются серьезные недочеты, исправление которых за собственный счет может «встать в копейку»?
Было бы логичным предположить, что раз принялся строить дом, пообещав надлежащее качество квартир, то именно он и должен исправить все, что не соответствует понятию «надлежащее качество». Так и есть, все должен исправить застройщик, причем, в максимально короткий срок и за свой счет. Чтобы этого добиться, необходимо дождаться, когда настанет тот самый момент, когда прибудет представитель застройщика для подписания акта. Если клиент не согласен исправлять все сам, терять время и тратить деньги, необходимо указать выявленные дефекты в смотровом листе и отказаться подписывать акт приема-передачи (до устранения перечисленных дефектов).
Однако смотровой акт с перечнем выявленных недостатков должен подписать и застройщик - фактически, подпись застройщика означает его согласие с наличием дефектов, что автоматически приводит к обязательству их устранения. Но застройщик обычно не торопится подписывать этот документ, поскольку исправление недостатком может привести к дополнительным расходам, которые могут оказаться весьма существенными, особенно, в том случае, если таким же образом поступят .
Уклонение застройщика от подписания акта приема-передачи, в принципе может избавить его от необходимости исправлять какие-либо дефекты (и нести при этм расходы). Согласно законодательству, если дольщик не подписывает акт в течение двух месяцев, застройщик может подписать документ со своей стороны, и его обязательства, таким образом, будут считаться выполненными. Поэтому, в случае обнаружения недочетов при осмотре новой квартиры, недостаточно просто отказаться подписывать акт, равно как и недостаточно письменной аргументации этого отказа с внесением перечня дефектов в смотровой лист.
Необходимо подписать смотровой лист со своей стороны и направить застройщику официальную претензию, потребовав внести необходимые исправления. Выждав определенный период, нужно обратиться в суд с соответствующим заявлением.
Впрочем, уклонение от подписания акта приема передачи (как со стороны продавца, так и со стороны покупателя) также рассматривается Гражданским Кодексом, в котором на этот случай предусмотрены меры наказания. В случае с квартирами в новостройках пункт о порядке и сроках передачи квартиры по акту обязательно указывается в договоре, а в случае продажи недвижимости на вторичном рынке речь о подписании акта может не идти, указывается лишь дата передачи имущества, однако именно эту процедуру предполагает законодательство.
Поскольку сроки передачи обозначены в договоре, нарушение этих сроков застройщиком влечет за собой применение штрафных санкций (которые могут быть и не прописаны в договоре, однако вполне четко определены законодательством). Размер штрафа составляет одну трехсотую ставки рефинансирования ЦБ (принимается за основу текущий показатель) от цены договора. Таким образом, если квартира стоит порядка 3 миллионов рублей, а ставка ЦБ составляет, к примеру, 15%, то продавец квартиры (застройщик) обязан выплачивать по 4500 рублей в день за каждый день просрочки в передачи недвижимости (а передача квартиры, как мы помним, наступает именно в момент подписания акта).
На вторичном рынке все несколько по-другому, несмотря на то, что закон предусматривает штрафные санкции для покупателя и для продавца, ситуации, которые бы могли вызвать применение этих санкций, являются редкостью. Тем не менее, такая опасность все-таки существует.
Необходимо также упомянуть, что у покупателя, который не позаботился о том, чтобы акт приема-передачи был подписан, могут возникнуть реальные осложнения с оформлением налогового вычета. Если жилье приобреталось у застройщика по договору долевого участия то, как мы понимаем, наличие такого акта определяется порядком отношений между застройщиком дольщиком. Если жилье приобретается на вторичном рынке, то этот акт, в принципе, не требуется, но налоговая служба потребует свидетельство о регистрации прав собственности, а для получения этого документа в ряде регионов наличие передаточного акта является обязательным условием.
Отсутствие акта приема-передачи может привести к определенным осложнениям во время продажи квартиры. Допустим, что потенциальный покупатель нашелся, однако он хочет для приобретения квартиры привлечь ипотечный кредит. В свою очередь некоторые банки кроме свидетельства о собственности желают видеть акт, согласно которому жилплощадь была передана текущему владельцу. Это требование вызвано желанием исключить любую возможность выхода собственности, которая является залоговым имуществом, из-под обременения банка (риск утратить залоговое обеспечение).
Таким образом продавец теряет часть аудитории потенциальных покупателей, которые хотели бы купить его квартиру в ипотеку. Это предполагает необходимость продавца идти на снижение цены в случае желания быстро реализовать недвижимость или увеличивает сроки продажи жилья.
В законодательстве отсутствует описание формы акта приема-передачи квартиры, единственным руководством для продавца и покупателя при составлении такого акта является судебная практика. В документе должна быть отражена следующая информация:
Подводя итоги данной статьи, эксперты портала сайт хотели бы указать на необходимость оформления всех документов, которые, согласно законодательству, должны быть подписаны сторонами при договоре купли-продажи. Естественно, что собственник может и не иметь информации относительно перечня необходимых документов. Однако привлечение для консультации профильных специалистов может обеспечить уверенность продавца и покупателя недвижимости в том, что сделка заключена по всем правилам. Причем, стоимость обычной консультации всегда обходится дешевле, чем устранение каких-либо последствий, наступивших в результате недостаточно правильно оформленной сделки.
Акт приема-передачи квартиры – это документ, удостоверяющий состояние жилплощади на момент передачи ее покупателю. Он необходим для того, чтобы в будущем между сторонами не возникло претензий по качеству сданного жилья.
Кроме того, именно подписание акта является завершающим этапом заключенной сделки купли-продажи. Рассмотрим, в чем особенности данного документа: как его нужно составлять и на что обратить особое внимание.
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (п.1 ст.556 ГК РФ).
В согласии с настоящим законом, именно акт приема-передачи (АПП) подтверждает переход права собственности от продавца к покупателю. Получается, этот документ важнее, чем государственная регистрация сделки и получение свидетельства о праве собственности, потому что именно АПП удостоверяет завершенность сделки.
Он фиксирует не только фактическое состояние жилплощади на момент ее передачи, но и срок, в течение которого покупатель становится действительным хозяином квартиры.
АПП не имеет строгой формы заполнения, однако закон устанавливает, какие сведения должны быть в нем отражены. Так, в документе нужно указать:
Документ составляется в двух экземплярах – по одному на каждого участника сделки.
В документе нужно указать все предметы, которые находятся в квартире в момент ее передачи покупателю. При этом должно быть прописано их фактическое состояние. Также нужно указать в акте все обнаруженные недостатки (при их наличии).
Образец АПП можно скачать здесь. Он может быть использован как пример, чтобы вы еще до заключения сделки знали, какие сведения вам могут понадобиться.
Между заключением сделки купли-продажи, ее регистрацией и фактическим получением недвижимости может пройти довольно много времени. Поэтому нужно учитывать, что до подписания АПП ответственность за сохранность квартиры несет покупатель, а после оформления документа данное обязательство переходит продавцу.
Если будут нарушены какие-либо пункты договора, сделка может быть аннулирована другой стороной. Поэтому максимальное соблюдение всех договоренностей является гарантией успешной сделки.
Акт приема-передачи необходимо оформлять в письменном виде с подписью сторон. При заполнении важно писать:
Пренебрежение составлением АПП может обернуться серьезными неприятностями для каждого участника сделки. Помимо проблем, касающихся состояния квартиры и невозможности предъявления претензий продавцу, возможны и правовые последствия.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество (ч.3 п.1 ст. 56 ГК РФ).
В соответствии с настоящим законом, отсутствие АПП может быть признано основанием для расторжения договора из-за того, что вы не принял квартиру. Если продавец решит начать судебный процесс по этому поводу, вероятность возврата ему квартиры достаточно велика. Таким образом, отсутствие акта приема-передачи создает ненужный риск оспаривания сделки и предъявления взаимных претензий.
В дальнейшем могут возникнуть и другие неприятные ситуации, если нет АПП. Например, его отсутствие свидетельствует о том, что покупатель не принял квартиру, а значит, все риски по ее сохранности по-прежнему несет продавец. Например, спустя год после заключения сделки может случиться пожар, во время которого имущество существенно пострадает. В этом случае у покупателя есть возможность инициирования судебного процесса для того, чтобы доказать, что квартира изначально была передана ему в таком виде.
Есть риски и у покупателя. Так, при отсутствии АПП, он не сможет доказать, что имеющиеся недостатки квартиры присутствовали еще до ее покупки.
Таким образом, оформление акта приема-передачи имущества имеет большое значение для успешности сделки купли-продажи. Поэтому уклонение одной из сторон от его составления не является разумным.
Приобретение жилья очень ответственное и серьезное мероприятие. Нужно найти подходящую квартиру, правильно оформить всю документацию, пройти регистрационные процедуры. Не менее важен момент передачи жилья от одного владельца к другому. Поэтому следует внимательно и грамотно составлять передаточный акт к договору квартиры. О его содержании и правилах оформления поговорим в данной статье.
Законодательство о том, в каких случаях составляется передаточный акт жилого помещения. Фото № 1
Сделки покупки-продажи являются одними из самых распространенных в гражданском обороте. Если их объектом выступает недвижимость, то появляется множество нюансов и дополнительных требований.
В частности, передача такого объекта от одного лица к другому осуществляется по передаточному акту (иному документу). Данное положение содержится в ст. 556 кодекса РФ. Оно предусматривает необходимость передачи любых недвижимых объектов по акту, а также последствия неисполнения данного правила.
Покупая (продавая) квартиру, многие уделяют основное внимание договору. Передаточному же акту зачастую не придают особого значения. В некоторых случаях такая неосмотрительность приводит к неблагоприятным последствиям. Сам договор является юридическим документом, подтверждающим заключение сделки.
Передаточным удостоверяется ее исполнение, то есть фактическая передача квартиры. Она может осуществляться в любой определенный сторонами момент, в том числе, и при заключении сделки. Именно с подписанием передаточного документа прекращаются обязательств продавца по передаче жилого объекта. А покупатель принимает саму квартиру, а также обязательства по ее содержанию.
Вплоть до фактического перехода жилья к покупателю от продавца, последний должен нести в отношении него все расходы, в том числе коммунальные.
Какие обязательные данные должен содержать в себе передаточный акт к договору купли-продаже? Фото № 2
Основной целью указанного документа является подтвердить факт перехода имущества из одних рук в другие. Единого установленного законом образца для актов передачи квартир не предусмотрено. Однако в правоприменительной практике сложились определенные правила его составления. В передаточном акте прописывается не только факт передачи объекта, но и следующие данные:
Передаточными актами удостоверяется не только сам факт передачи, но и состояние передаваемо имущества. Это крайне важный момент, особенно, если заключение договора и передача квартиры не совпадают по времени. Перед подписанием акта рекомендуется еще раз осмотреть квартиру, удостовериться в отсутствии долга за коммуналку. Ведь с момента первого осмотра до фактической передачи в ней могли произойти изменения.
При продаже вторичных квартир зачастую приходится сталкиваться с тем, что продавцы забирают с собой даже линолеум, розетки, встроенную мебель. После такой зачистки квартира в значительной степени теряет свой товарный вид. Поэтому необходимо прописывать реальное состояние жилья на момент его передачи.
Все имеющиеся недостатки следует отразить в документе, как и отношение покупателя к ним. Он может принять их, а может и отказаться от приемки объекта и подписания акта. Кроме того, в передаточном акте обычно указывается на отсутствие долгов либо их размер и согласие покупателя на их принятие. Первоочередное значение это имеет для жилья на первичном рынке. Осуществлять приемку объекта от застройщика при наличии дефектов не стоит.
Мнение юриста-эксперта:
При заключении договора купли-продажи имущества с его заключением и регистрацией, новому собственнику передается право собственность.
В единый реестр вносятся сведения о хозяине. Право пользования подразумевает под собой владение, пользование и распоряжение объектом, без передачи объекта в пользование право собственности неполноценно. С момента регистрации возникает обязанность собственника отплачивать налоги.
Но остается нерешенным вопрос, с какого именно момента покупатель может заселиться в квартиру, начать делать ремонт, да и оплачивать коммунальные услуги необходимо со дня вселения.Этот момент регулируется актом приема-передачи. С момента подписания этого документа по передаче квартиры являются окончательно исполненными.
На что обязательно нужно обращать внимание при составлении этого документа? Прежде всего, перед подписанием документа необходимо еще раз тщательно осмотреть приобретаемый объект. Обязательно сторонам обсудить момент оплаты коммунальных услуг и налогов. Данный факт с передачей справок об отсутствии задолженности отражается в акте передачи.
Момент заключения акта, это фактически момент передачи ключей от квартиры. Необходимо уточнить у продавца, имеются ли в пользовании подвальные помещения или почтовые ящики. От таких объектов так же лучше попросить ключи.
Какие формы передаточных актов существуют? Фото № 3
Как в отношении содержания, так и в отношении формы передаточного акта определенных требований законом не предъявляется. Исходя их положений ГК РФ, он является , который подписывается сторонами сделки. Следовательно, оставляться он должен в виде единого документа в письменной форме. В устном порядке урегулировать эти вопросы не получится.
Он не требует удостоверения или регистрации, но при желании стороны могут засвидетельствовать его у нотариуса. Фактически акт является приложением к договору и должен храниться вместе с ним. Однако отдельный акт составляется далеко не всегда.
Например, если передача квартиры и подписание договора осуществлялись одновременно. В этом случае факт передачи обычно отражается в самом договоре, вернее после него. Следует учитывать, что при приобретении в новостройке, продавцами обычно предоставляется свой образец акта о передаче объекта. Поэтому покупателям нужно очень внимательно его изучать перед подписанием.
При покупке во вторичном фонде стороны подписывают подготовленные ими или риэлторами, юристами документы. Составляются акты в нескольких экземплярах для каждой стороны сделки. При покупке новой квартиры требуется еще и экземпляр для регистрационной службы. В некоторых подразделениях Росреестра его требуют и для квартир в старом (вторичном) фонде жилья.
Сроки передачи жилого помещения согласно сроков, установленных передаточным актом? Фото № 4
Срок для исполнения обязательства по передаче (принятию) квартиры оговаривается сторонами в положениях договора. Этот момент может совпадать по времени с заключением сделки или наступать позднее. При их несовпадении стороны договариваются о встрече в установленный день и приезжают в саму квартиру. Покупатели снова производят ее осмотр, проверяют долги по за квартиру.
Далее обычно следует подписание акта и передача ключей. Это благоприятный сценарий развития событий. Однако бывает иначе, когда продавец уклоняется от своевременного исполнения обязательства. В этом случае покупатель при желании может договориться с ним о новом сроке для передачи квартиры.
Например, если их встреча не состоялась по объективным причинам, если уклонение начинает носить злостный преднамеренный характер, он вправе отказаться от исполнения со своей стороны. Ответственность за несвоевременную передачу жилого объекта в новостройках шире.
Недовольный дольщик может требовать определенной компенсации за доставленные неудобства. Он может потребовать ее выплаты в претензионном письме. Если оно остается без ответа или удовлетворения, то можно обратиться к помощи суда. При этом в суде можно требовать не только выплаты неустойки, но и компенсации за моральный вред.
Что делать, если одна из сторон или обе стороны не желают подписывать передаточный акт на жилое помещение? Фото № 5
Нежелание подписывать сторонами или одной из них передаточный документ расценивается как отказ от исполнения условий сделки. Сторона может попросту не появляться для подписания документа и передачи (принятия) квартиры либо не подписывать при наличии недостатков.
Обычно в акте в таких случаях делается отметка о том, что кто-то не хочет его подписывать. Желательно указать причины, вызывавшие такой отказ. Если покупатель является участником в строительстве, то он может не подписывать акт при наличии дефектов в квартире. Тогда в нем можно отразить их наличие и сроки, в которые другая сторона готова их исправить.
Если от подписания отказывается продавец (застройщик), то он может понести за это ответственность. На него могут быть наложены штрафы или иные санкции, например, неустойка. Кроме того, при отказе продавца от подписания акта и передачи имущества у покупателей имеется право истребовать его через суд. Но и у продавца есть возможность потребовать принятия или отказаться от исполнения заключенного договора, если покупатель не подписывает акт, и не принимает имущество.
Когда помимо этого еще имеется и факт неуплаты, он может просить о расторжении подписанного договора.
Нюансы, которые могут возникнуть при подписании передаточного акта на квартиру. Фото № 6
Прежде, чем подписывать акт необходимо проверить состояние квартиры и внимательно изучить сам документ. Если все в порядке, имущество соответствует указанным в договоре условиям, можно смело его подписывать. При этом важно помнить, что до фактической передачи, все расходы по содержанию за квартиру, риски ее повреждения или гибели несет продающая сторона.
Актом подтверждается не только исполнение обязательств по передаче (принятию) , но и его состояние. Если оно не соответствует условиям договора, нужно отразить данный факт в документе. Однако, подписание покупателем акта с замечаниями или без их указания, не исключает ответственности продавца.
При передаче имущества несоответствующего договору, другая сторона может потребовать от него возмещения понесенных убытков. Рассмотрение таких вопросов осуществляется в судебном порядке. Судебные споры могут отнять немало времени и требуют дополнительных расходов, поэтому лучше не допускать таких случаев.
Заключая сделки купли-продажи жилья, не стоит пренебрегать таким документом, как передаточный акт. Особенно актуально это в тех случаях, когда фактическая передача квартиры не совпадает с заключением во времени. Подписание актов или иных передаточных документов поможет сторонам сделки избежать неблагоприятных для себя последствий. А в случае возникновения споров будет служить доказательством момента передачи имущества и его состояния на соответствующую дату.
О том, как оформить передаточный акт к договору купли-продажи квартиры, вы сможете узнать, посмотрев видео:
Напишите вопрос жилищному юристу в форму ниже Смотрите также Телефоны для консультации
18 Мар 2017 78Обсуждение: есть 1 комментарий
За свою жизнь много раз сталкивался с передаточными актами к договору купли-продажи. И обратил внимание, все они разительно отличались друг от друга. Хотя, нотариус возражений не имел. Для себя сделал вывод, что главное подписи сторон, что они не возражают.
Ответить
Фактический переход недвижимости от продавца к покупателю происходит на базе придаточного акта или как его еще называют акта приема-передачи. Данная обязанность каждой из сторон договора подробно описана в 556 статье Гражданского Кодекса.
Если не вдаваться особо в детали, то акт приема-передачи – это:
Документ составляется в свободной форме, но при этом он должен быть максимально привязан к первичному договору и списку дополнительных реквизитов и требований.
Акт может составляться:
При этом они варианты акта будут отличаться между собой по содержанию. Однако если соглашение купли-продажи разрабатывалось нотариусом или профессиональными юристами, то лучше, чтобы они же поработали и над актом приема-передачи.
Если возникли какие-либо вопросы, то можете задать их нашим юристам.
Акт приема-передачи — это один из важнейших документов при покупке или продаже недвижимости. Именно с его помощью подтверждается передача собственности (или обязанность передачи в будущем):
Данный акт включен в перечень обязательных документов, требуемых для того чтобы зарегистрировать права собственности на недвижимость. Часто данный документ составляется от руки в свободной форме. Все потому что единого утвержденного образца пока не предусмотрено. Именно поэтому важно учесть все основные моменты.
По действующему сегодня закону все права собственности возникают только после прохождения государственной регистрации. Это означает, что покупатель становится новым собственником только после того как:
Однако бывает так, что регистрация есть, а квартира по факту не перешла к новому владельцу. В реальной жизни часто встречаются случаи, когда сторонами был подписан договор купли-продажи, указанная сумма была передана, но продавец продолжает проживать в данном жилом помещении. Естественно такие моменты должны быть отдельно расписаны в договоре купли-продажи.
Именно поэтому фактический переход собственности от старого владельца новому должен подтверждаться актом приема передачи.
Согласно пункту 1 статьи 556 ГК все обязательства прекращаются после подписания сторонами документа о передаче собственности. Исключение возможно только если какие-либо иные условия были предусмотрены в документе купли-продажи. Также там сказано, что уклонение какой-либо из сторон от подписания акта передачи является отказом от взятых обязательств по принятию или передаче собственности.
Основные моменты, которые должны быть указаны в документе:
Кроме этого, в документе могут быт и дополнительные пункты. Главное, чтобы они никак не противоречили законодательству.
Часто акт приема-передачи сопровождается подробным описанием квартиры. Оно может быть частью самого акта, либо выступать в качестве дополнительного приложения. Подробное описание общего состояния недвижимости требуется для защиты сторон и предотвращения нежелательных расходов.
Оно должно содержать:
По настоящему закону жилплощадь должна передаваться в подходящем для нормального проживания состоянии. Именно поэтому при приеме новой квартиры стоит проверить:
На основании всего выше перечисленного можно принять решение:
Документ должен быть составлен в трех экземплярах. По одной остается у каждой из сторон. А третья версия передается в Федеральную службу государственной регистрации. То, когда именно подписывается документ, зависит от отдельных региональных правил. В некоторых регионах он передается для регистрации сразу с договором о купле-продаже, а в других — только после того, как договор будет уже зарегистрирован.
Перед подписанием документа важно проверить:
В противном случае все долги данной недвижимости станут проблемами новых владельцев. Если какие-либо моменты в данном разделе вам непонятны, вы можете бесплатно проконсультироваться с нашими юристами.
Рассмотрим пять основных моментов, о которых следует помнить при принятии квартиры:
В случае если при составлении акта стороны пригласили свидетелей, то лучше, если их паспортные данные также будут указаны в документе. Это поможет избежать спорных ситуаций и действительно привлечь данных граждан в качестве свидетелей.
