Жители многоквартирных домов для улучшения жилищных условий проводят перепланировку, переустройство, реконструкцию помещений, а иногда и возводят самовольные постройки на придомовой территории. Рассказываем о позиции Верховного Суда РФ в отношении легализации подобных изменений в МКД.
Реконструкция, в отличие от переоборудования и перепланировки, меняет параметры всего МКД: высоту, площадь, объём (ст. 1 ГРК РФ). К реконструкции относятся замена несущих конструкций, надстройка и перестройка, расширение объекта капитального строительства: утепление стен, пристройка дополнительного помещения, объединение двух помещений на разных этажах в одно, снос перегородки между балконом и внутренним помещением и другие работы.
На проведение работ по изменению характеристик помещения или даже всего МКД собственник должен получить сначала согласие общего собрания собственников, совместно владеющих общедомовым имуществом (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).
Уменьшать или увеличивать размер общего имущества можно только с согласия всех собственников (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Это правило касается реконструкции, переустройства и перепланировки, использования части придомовой территории, когда происходит присоединение к помещению собственника части общего имущества дома (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).
Помимо согласия ОСС, для проведения перепланировки или переустройства помещения в многоквартирном доме собственнику необходимо получить разрешение органа местного самоуправления (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ).
Судебная практика допускает легализацию таких работ после их проведения. Суд должен установить, что изменения в помещении не нарушают прав других жителей МКД и не создают угрозы их жизни и здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ). В ином случае собственник помещения обязан вернуть помещение в прежнее состояние согласно технической документации (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).
Разберём несколько судебных дел, в которых рассматривались вопросы о приведении помещений после перепланировки, переустройства и реконструкции в соответствие с техпаспортом.
Требование санитарных норм стало решающим в судебном процессе о перепланировке квартиры в одном из МКД Краснодара. Собственник обратилась в орган МСУ с заявлением для получения документов на уже проведённое переустройство помещения. Муниципалитет отказался выдать разрешение. Собственник обратился в суд.
Эти обстоятельства суды первой и апелляционной инстанций не рассматривали, поэтому ВС РФ направил дело на новое рассмотрение .
Собственник решил в принадлежащей ему квартире устроить офис. Орган МСУ выдал разрешение на перевод жилого помещения в нежилое и проведение переустройства в соответствии с представленным проектом. Однако владелец квартиры произвёл реконструкцию: появился второй этаж, который существенно увеличил общую площадь бывшей квартиры.
Результат работ не соответствовал согласованному проекту, поэтому орган МСУ отказал в выдаче акта на ввод помещения в эксплуатацию. Собственник с таким решением не согласился и обратился в суд .
Первая инстанция не поддержала истца, подтвердив позицию муниципалитета: результат работ не соответствует проектной документации, в которой не предполагалась реконструкция помещения и элементов МКД и надстройка второго этажа. Вопрос о переустройстве не выносился на общее собрание собственников. Своими действия истец нарушил права третьих лиц, поскольку самовольно увеличил свою долю в праве общей собственности на общедомовое имущество.
Апелляционный суд отменил это решение, указав на то, что собственник может сохранить переустроенное помещение. Проведённые работы не создают угроз жизни и здоровью других лиц, не нарушают их права и интересы. Важным для суда аргументом для принятия решения в пользу истца стало обращение собственника за разрешительными документами в орган МСУ.
Муниципалитет подал кассационную жалобу в ВС РФ, который согласился с выводами суда первой инстанции. Верховный Суд РФ подтвердил , что истец нарушил требования закона, не получив согласия всех собственников помещений в МКД и органа МСУ на реконструкцию. Выполненные в нежилом помещении работы изменили параметры площади бывшей квартиры и общего имущества МКД.
Судья уточнил, что, согласно п. 26 постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 , отсутствие разрешения на самовольную постройку не может стать причиной для отказа в иске о признании права собственности на такую постройку. Необходимо установить, правомерно ли отказал орган МСУ в выдаче разрешительных документов.
Поскольку истец не обращался в муниципалитет за разрешением на реконструкцию помещения с изменениями элементов МКД, то ВС РФ отменил определение апелляционной инстанции и постановил снова рассмотреть апелляционную жалобу.
Орган ГЖИ может наказать УО за незаконную перепланировку в МКД
Управляющие организации должны иметь в виду, что факт незаконных перепланировок и переустройств с изменением общего имущества МКД может быть зафиксирован при плановых и внеплановых проверках органа ГЖН. В таком случае орган жилнадзора привести общее имущество МКД в состояние согласно техдокументации, если собственник отказывается это делать.
В таком случае УО может:
Также Жилищный кодекс РФ предусматривает наказание владельцу переустроенной квартиры, если он не выполнит решение суда о возвращении помещению начального вида. Согласно ч. 5 ст. 29 ЖК РФ , помещение может быть продано с торгов. Вырученные средства будут направлена на работы по возвращению квартиры к прежней планировке.
Качественно построенный загородный дом может без проблем простоять несколько веков. Однако это вовсе не означает, что все это время его можно вообще не трогать. Конструкционные элементы изнашиваются, меняются стилистические вкусы жильцов (как и сами жильцы), что приводит к необходимости время от времени проводить работы по обновлению дома.
Особенно это актуально, если вы получили старый дом в наследство или купили.
Реконструкция жилого здания представляет собой изменение параметров и технических свойств объекта.
Это означает:
Перепланировка заключается в изменении внутренней конфигурации помещений. Это подразумевает:
И реконструкция, и перепланировка нуждается в согласовательных процедурах. В случае самовольного осуществления обеих категорий работ, вы можете получить некоторые проблемы при последующих операциях с данным объектом недвижимости. В частности, его сложно будет продать.
Вместе с тем, процедуры согласования данных работ немного различаются. Причина в следующем:
Иными словами, реконструкция является более широким термином. Она подразумевает больший объем работ и более существенные затраты времени и других ресурсов. Перепланировка, в свою очередь, подразумевает ограниченный спектр работ исключительно во внутреннем пространстве дома. Таким образом, реконструкция жилого здания может включать в себя перепланировку, как одно из направлений.
У собственников, проживающих в новостройках или в квартирах старых домов, порой возникает необходимость провести перепланировку. Однако некоторые мероприятия нельзя считать перепланировкой, так как они являются реконструкцией. Реконструкция и перепланировка помещений могут проводиться совместно, не мешая друг другу.
Отличие реконструкции от перепланировки заключается в том, что перепланировка - это изменение планировки помещений посредством сноса или демонтажа перегородок и подоконных блоков, устройства и заложения проемов, изменения конструкции пола и инженерных коммуникаций и так далее, а реконструкция - это работы по возведению каких-либо пристроек, надстроек, которые меняют облик здания или помещения.
Когда проводятся переустройство и перепланировка квартиры, то и реконструкция может быть проведена. В данном случае реконструкция может заключаться, например, в пристройке балкона или чердака. Не стоит забывать, что чердак - это общедомовое имущество, поэтому его пристройка возможна лишь с согласия управляющей компании дома и жильцов дома.
Вопрос: «Устройство антресоли - перепланировка или реконструкция?»
Ответ: «зависит от того, какая антресоль имеется в виду. Если мы говорим об антресоли, как разновидности встроенной мебели, то ее устройство даже перепланировкой не будет считаться, так как данный объект не обозначается на планах БТИ. А если подразумевается антресоль в виде надстройки на верхнем ярусе квартиры (или иного помещения) с высокими потолками, то здесь речь идет о реконструкции».
Если квартира находится в старом доме, где перепланировку согласовать проблематично из-за ветхого состояния здания, собственники проводят реконструкцию помещения, которая может заключаться в замене водопровода и инженерных систем на новые и более современные, укреплении несущих стен и перекрытий, замене электросистемы, устройство новых и заделка старых проемов в фасаде здания, устройство крылец и навесов, устройство лестниц и витрин, монтаж дымоходов и так далее.
Подобные работы по частичному восстановлению и улучшению здания проводятся в домах, являющихся памятниками культуры или представляющих историческую ценность, однако в таких случаях спектр мероприятий может быть более обширным и сложным.
Также довольно часто проводятся перепланировки и реконструкция нежилых зданий .
Вопрос: «Объединение квартир в одну - это реконструкция или перепланировка?»
Ответ: «Чаще всего объединение квартир проводится посредством устройства проема в несущей стене между ними. Данное мероприятие является перепланировкой».
Если вы планируете ремонтные работы в своем помещении, то можете обратиться к нам за разработкой проекта перепланировки и реконструкции. Мы также предоставим вам бесплатную консультацию по конкретным планируемым ремонтным работам.
Располагая на праве собственности тем или иным объектом недвижимости, собственник может пожелать изменить потребительские качества здания или помещения. Какую правовую форму выбрать для этого – реконструкцию или перепланировку? Чем они отличаются друг от друга и какой вариант является оптимальным?
Реконструкция -– это изменение технических характеристик и параметров объекта недвижимости, который предполагает изменение этажности, организацию настроек и пристроек, добавление или замену инженерных систем. Несущие конструкции могут быть восстановлены или отремонтированы, но не заменены.
Перепланировка – это изменение конфигураций помещения: демонтаж и перенос стен, расширение и добавление оконных и дверных проёмов. Несущие конструкции переносятся, и сам проект будущих изменений нуждается в согласовании в органах местного самоуправления.
Самовольная реконструкция и перепланировка запрещается законом, однако процесс их проведения и согласования процедур – различный. Так, в процессе реконструкции обязательно сохраняются несущие элементы, а в процессе перепланировки они переносятся. Реконструкция предполагает не только замену и добавление инженерных систем, но и добавление новых помещений. В результате площадь здания увеличивается за счёт пристроек и надстроек.
Перепланировка предполагает сохранение фактической площади здания. Новые помещения в соответствии с такими проектами добавляться не могут. В целом, реконструкция – глобальные изменения структуры здания, а перепланировка носит локальный характер. Она может являться частью реконструкции.
