Обратная ипотека. Обратная ипотека — что это

Выдается под определенный процент. Сумма займа зависит от срока и рыночной стоимости жилья. Основное отличие такой программы от обычной, прямой ипотеки, заключается в том, что единоразово или равными ежемесячными платежами получает от банка определенную сумму денег, а погашение ссуды производится кредитной организацией один раз, после смерти заемщика. Финучреждение реализует недвижимость и возмещает свои затраты по выданному кредиту. По сути, обратная ипотека – это альтернатива договору пожизненной ренты.

Обратная ипотека зародилась в середине 1980-х годов на Западе, а именно в США, где является одним из элементов пенсионной системы. Данный продукт рассчитан в первую очередь на небогатых пожилых одиноких граждан, не имеющих наследников.

Для России это новый финансовый инструмент. Такую схему кредитования в качестве пилотного проекта выпустило на рынок Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК). Ипотечная программа будет рассчитана на десять лет. В течение этого срока агентство будет производить заемщику выплаты равными частями. Если проживет меньше срока кредитования, то после реализации недвижимости и вычета из полученной суммы всех своих затрат финучреждение передаст оставшиеся средства наследникам. Если заемщик переживет этот срок, у него останется право проживать в своей квартире, но агентство уже не будет направлять в его адрес выплаты. Жилье будет реализовано АРИЖК после смерти заемщика.

В перспективе планируется, что обратную ипотеку будут выдавать и кредитные организации под гарантии агентства выкупить долг пенсионера и вернуть с процентами банку в случае, если заемщик проживет дольше указанного в договоре срока.

Стоит отметить, что такой продукт из-за достаточно неоднозначных условий, скорее всего, не будет востребован гражданами, а также не станет популярным среди банков, ведь фактически финучреждение по такой схеме кредитования получает прибыль только через десять лет, что очень рискованно и невыгодно.

Кроме того, обратная ипотека имеет существенные недостатки в оценке стоимости недвижимости и определении срока кредитования, от которых зависит сумма займа. Определить достоверно, сколько будет стоить квартира, к примеру, через десять лет, невозможно, и к тому же жилье за это время может обветшать. Поэтому стоимость квартиры при оценке всегда будет занижаться. Срок кредита определить тоже проблематично, так как, по сути, он зависит от срока дожития заемщика. Чем старше должник, тем выше сумма кредита. Также в процессе погашения займа могут иметь место случаи судебных разбирательств с наследниками. При желании и возможности наследники могут сохранить квартиру, выплатив банку .

Смотреть что такое "Обратная ипотека" в других словарях:

обратная ипотека - Соглашение, по которому домовладелец занимает средства под залог собственного капитала, вложенного в дом, и получает регулярные выплаты (свободные от налогообложения) от кредитора до тех пор, пока накопленная основная сумма и проценты не… … Финансово-инвестиционный толковый словарь

Обратная рентная ипотека - закладная, по которой банк предоставляет заем на сумму, составляющую определенный процент от оценочной стоимости дома. Заем выплачивается домовладельцу в виде ренты. По английски: Reverse annuity mortgage Синонимы английские: RAM См. также:… … Финансовый словарь

Ипотека Обратная - продажа недвижимости с рассрочкой платежа. При этом владелец недвижимости получает от покупателя периодические выплаты в течение оговоренного срока. Словарь бизнес терминов. Академик.ру. 2001 … Словарь бизнес-терминов

ИПОТЕКА, ОБРАТНАЯ - ипотечный кредит, по которому заемщик периодически получает от кредитора оговоренные суммы в зависимости от стоимости недвижимости, являющейся обеспечением кредита; такие схемы позволяют пополнить доходы пенсионерам, которые владеют… …

ИПОТЕКА, ОБРАТНАЯ РЕНТНАЯ - ипотечный инструмент, позволяющий человеку (пожилому) получать пожизненную ренту в обмен на постепенную утрату прав на собственный дом … Большой экономический словарь

Обратная рентная ипотека - Закладные, по которым банк производит заем на сумму, составляющую определенный процент от оценочной стоимости дома. Заем выплачивается домовладельцу в виде ренты … Инвестиционный словарь

- (ОАО «АРИЖК») создано в 2009 году в рамках реализации программы государственной поддержки заемщиков, оказавшихся в сложной жизненной ситуации. Агентство реструктуризирует ипотечные кредиты граждан с целью предоставления им времени для… … Банковская энциклопедия

Курс валют - (Exchange rate) Курс валют это цена одной валюты к другой валюте Курс валют: понятие и форма, методы установления, котировки и виды, динамика и теории регулирования, валютный паритет и таргетирование Содержание >>>>>>>>>> … Энциклопедия инвестора

Леверидж - (Leverage) Леверидж это управление активами и пассивами предприятия для получения прибыли, делеверидж это процесс снижения кредитного плеча Понятие и функции производственного и финансового левериджа, коэффициент финансового левериджа, леверидж… … Энциклопедия инвестора

Индекс деловой активности - (Business index) Определение индекса деловой активности, расчет индекса деловой активности Информация об определении индекса деловой активности, расчет индекса деловой активности Содержание Содержание Определение термина О чем говорят индексы… … Энциклопедия инвестора

Обратная ипотека - это кредит под залог жилой недвижимости, которая принадлежит пенсионеру. Заемщику не нужно выплачивать самостоятельно такой кредит, он будет погашен после его смерти за счет продажи залогового имущества. Таким образом, обратная ипотека дает возможность получить дополнительные деньги, при этом пользоваться недвижимостью и не передавать ее в аренду . На сегодняшний момент обратная ипотека в России не пользуется особой популярностью и существует в пилотном варианте.

Обратная ипотека и пожизненная рента: что лучше?

Сейчас достаточно популярна пожизненная рента. Она состоит в том, что пожилой человек подписывает договор купли-продажи, согласно которому покупатель обязан содержать его и обеспечивать уход в обмен на получение жилья после смерти пенсионера. Но такая схема достаточно рискованна для собственника недвижимости. Часто возникают разногласия в полноте содержания и ухода. Даже если сумма материальной помощи была прописана в договоре, со временем, из-за инфляции, ценность ее может быть снижена. Вряд ли покупатель недвижимости согласится добровольно ее увеличить. А понятия достаточности ухода и физической помощи вообще размыто.

Но самое неприятное в пожизненной ренте - это случаи умышленного доведения до смерти пожилого человека.

При подписании договора с банком все намного прозрачней и безопасней. Пожилой человек четко знает, на какую сумму он может рассчитывать. При этом он уверен в том, что будет пользоваться без ограничений своим жильем до самой смерти.

Условия предоставления

Для оформления обратной ипотеки должны выполняться следующие требования:

• Потенциальному заемщику должно быть не менее 65 лет. Причем если квартира находится в совместной собственности, этим возрастным требованиям должен отвечать самый молодой собственник.
• У пенсионера не должно быть нетрудоспособных наследников и иждивенцев. В случае их наличия у банка возникает дополнительный риск неисполнения договора ипотеки. При обращении в суд вероятность принятия решения в пользу кредитора также невелика.
• С большей вероятностью пенсионер получит положительное решение, если дом, где находится квартира, имеет не меньше 4 этажей.
• Дом не должен быть в аварийном состоянии.
• Дом должен находиться в крупном городе или поблизости.
• Нельзя передавать в ипотеку квартиру, если есть задолженность по коммунальным платежам, а тем более, если вследствие задолженности отключены какие-либо коммуникации.
• Если пенсионер состоит в браке, то супруги должны быть солидарными заемщиками.
• Квартира должна быть застрахована.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

или по телефону:

Как это происходит?

Пенсионер обращается в банк и предъявляет все необходимые бумаги. Кроме документов, удостоверяющих его личность, необходимо предоставить все правоустанавливающие документы на недвижимость. Банк оценивает недвижимость и озвучивает пенсионеру, какую сумму он сможет получить по обратной ипотеке. После принятия положительного решения, человек подписывает кредитный договор и договор ипотеки. Получить денежные средства можно тремя способами:

• Единоразовые платежи. Этот способ обычно выбирают заемщики, которым нужна сразу большая сумма, например, для лечения или реабилитации после болезни.
• Регулярные платежи с выплатой один раз в месяц. Такой способ является более популярным. Так пенсионер получает ощутимую прибавку к пенсии и может быть уверенным в своем финансовом состоянии.
• Произвольные выплаты по обращению заемщика. Деньги банк выплачивает частями, после обращения пенсионера с соответствующим заявлением.

Проценты, которые начисляет банк, пенсионер не выплачивает, они капитализируются.

Если в течение действия кредитного договора возникает необходимость расторгнуть договор, это можно сделать путем досрочного погашения существующей задолженности.

После смерти пожилого человека банк реализовывает квартиру, погашает кредит и все начисленные проценты. Если после погашения остается какая-либо денежная сумма, ее выплачивают наследникам пенсионера.

В некоторых случаях банк может предложить родственникам заемщика самостоятельно погасить ипотеку в обмен на переоформление квартиры на них. Это банку удобней, так как нет необходимости заниматься поиском покупателя.

Риски сторон

​При обратной ипотеке банк рискует больше, чем сам заемщик. Речь идет, в первую очередь, об оценке недвижимости. Если оценка была проведена неправильно, то банк не сможет покрыть задолженность. Например, при оценке квартиры независимой оценочной компанией может иметь место мошеннический сговор между оценщиком и потенциальным заемщиком. Кроме этого рынок недвижимости изменчив. Несмотря на то, что последние годы наблюдается рост цен на квадратные метры, никто не может гарантировать, что спрос и, соответственно, цены на жилую недвижимость не упадут.

Кроме этого, возможно нецелевое использование средств. Может иметь место ситуация, когда пенсионер оформляет обратную ипотеку под давлением родственников на их нужды. В итоге получается, что пенсионеру не хватает своей пенсии для оплаты коммунальных услуг и возникает задолженность. В результате этого возможно принудительное выселение собственника.Но при всей привлекательности многие пенсионеры не могут себе позволить такой договор из-за первоначальных расходов. Все затраты по оформлению обратной ипотеки ложатся на заемщика . Сюда входят страховка недвижимости, оценка, комиссия за оформление. Эта сумма может быть неподъемной для пенсионера.

Несмотря на всю привлекательность программы, банки не спешат массово заниматься таким кредитованием. Основной причиной является недостаточно проработанная законодательная база и как результат, слишком много рисков.

МинФин России предлагает поддержку малоимущих граждан, используя механизм обратной ипотеки. Этот вид финансирования используется во всем мире и актуален для россиян, имеющих в собственности имущество. Учитывая, что банки очень неохотно кредитуют пенсионеров, обратная ипотека может стать для них хорошим подспорьем, который повысит уровень жизни.

Обратная ипотека — что это?

Термин «обратная ипотека» подразумевает предоставление единовременного кредита или ежемесячных выплат под залог имеющейся квартиры. Кредитование распространяется на пенсионеров-владельцев жилья, если их доходов, включая пенсию, помощь родственников и другие источники, недостаточно для обеспечения нормальной жизни. Такой вид займа позволяет получить деньги, не теряя права собственности на имущество, и не обязывает платить ежемесячные взносы банку.

Решение о размере кредита принимается на основе оценки жилого помещения и ознакомления с данными о пенсионере.

Банк погашает кредит с начисленными процентами после ухода из жизни заёмщика, продав жильё на рынке недвижимости. Если после покрытия всех долгов остались какие-либо средства, они переходят наследникам или государству.

Однако обратная ипотека для пенсионеров имеет свою специфику и тонкости, которые обязательно нужно изучить будущему заёмщику.

Условия предоставления «ипотеки наоборот»

• Возрастное ограничение: соискателям должно исполниться 60 лет. Чем старше претендент, тем больше он получит прибавку к пенсии. «Молодым» пенсионерам будут предложены довольно незначительные выплаты, которые не станут весомой поддержкой.
• Отсутствие нетрудоспособных иждивенцев и недееспособных наследников, так как по закону банк не сможет реализовать жильё.
• Выполнение требований к квартире — она должна быть расположена в доме более 4 этажей, в населённом пункте с численностью не меньше 500 тысяч человек, где её стоимость можно спрогнозировать. Причинами для отказа в кредите могут быть незаконные перепланировки, неудовлетворительное состояние или риск быстрой потери стоимости. Наличие долгов перед коммунальными службами, отсутствие электросетей или водоснабжения влечёт невозможность получения ссуды.
• Важно, что в оформлении сделки могут принимать участие не более двух собственников. Супруг может получать ежемесячную прибавку, став созаёмщиком. Родственникам с пропиской в этой квартире необходимо оформить у нотариуса обязательство о выписке из жилого помещения при наступлении оговоренного события (смерть владельца жилья или заселение в дом престарелых).

Некоторые нюансы новой программы заимствования

• Денежные средства за заложенную недвижимость можно получать в течение 10 лет (либо один раз), после чего владелец квартиры будет проживать в ней под контролем государства, оставаясь собственником.
• Возможность расторжения обратного ипотечного кредита отражается в договоре. Как правило, в этом случае предусматриваются штрафные санкции. Продажа квартиры находящейся в ипотеке () предполагается после погашения ссуды.
• В течение действия обратной ипотеки заёмщик обязан поддерживать надлежащее состояние помещения для возможности его реализации в будущем, а также оплачивать страхование жилья, коммунальные и другие обязательные платежи.

Эта программа помощи малоимущим находится в стадии тестирования, для её успешной реализации требуется господдержка и законодательная база.

Если понятие «ипотека» сегодня знакомо всем, то такой термин, как «обратная ипотека» был введен лишь сравнительно недавно и является новым видом кредитования, доступным лицам пенсионного возраста.

Что это такое

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Под обратной ипотекой подразумевается обычный жилищный кредит, который выдается лишь при предоставлении залога. Пенсионеры получают возможность улучшить условия проживания. Их личное имущество остается в собственности на протяжении всей жизни, несмотря на то, что недвижимость находится в залоге у банка, гражданин имеет право проживать в нем.

Федеральным законом регулируются вопросы оформления и получения обратной ипотеки лицами преклонного возраста.

Особенность оформления обратной ипотеки для пенсионеров заключается в следующем:

• недвижимость, находящаяся в собственности у пенсионера передается в банк в качестве залога;
• взамен предоставленному залогу банк выдает пожизненную ссуду;
• пенсионер сохраняет право собственности на залоговый объект недвижимости.

Если гражданин умирает, банк продает его имущество на аукционе, и на полученные деньги покрывает задолженность пенсионера. Если размер задолженности невелик и после покрытия долга остались денежные средства, их передают близким родственникам умершего пенсионера.

В некоторых случаях, родственники могут договориться с банком о том, что они сами покроют оставшуюся задолженность, после чего квартира будет передана им.

Как правило, банки соглашаются на такую сделку, поскольку это отменяет необходимость искать покупателя недвижимости и нести связанные с продажей объекта расходы.

По своей сути, обратная ипотека является полной противоположностью пожизненной ренты. Оформляя такой кредит, пенсионер получает деньги и может выплачивать задолженность до момента своей смерти, при этом квартира выступает в качестве залога и может быть продана банком на тех условиях, которые покажутся более выгодными кредитору.

Условия

Прежде, чем обращаться в банк для оформления обратной ипотеки, необходимо ознакомиться с условиями и решить, является ли такой вариант выгодным и подходящим. Также следует учитывать, что не все граждане могут рассчитывать на оформление подобного займа.

Условия:

1. Банки устанавливают определенный возраст, при наступлении которого гражданин может обратиться для оформления обратной ипотеки. В некоторых случаях допускается выдача займа от 65 лет, но чаще всего встречается возрастной порог 60 лет. Если собственниками залогового объекта недвижимости являются несколько человек, будет учитываться возраст самого младшего собственника.
2. Если пенсионер содержит на иждивении нетрудоспособных родственников, обратная ипотека не будет оформлена, поскольку в таком случае риски для банка весьма высоки.
3. В качестве залогового объекта недвижимости может быть предоставлена лишь та квартира, которая располагается в многоэтажном жилом доме, и не находится слишком далеко от городской черты, это основное условие, поскольку в ином случае стоимость квартиры окажется заниженной. Существуют также требования относительно этажности дома – в нем должно быть не менее 4 этажей.
4. Квартира, находящаяся в аварийном состоянии не будет принята банком в качестве залога.
5. Также не рекомендуется пытаться получить кредит, если за квартиру имеется задолженность по коммунальным платежам, установлено старое газовое оборудование, давно не проводится косметический ремонт.
6. Объект недвижимости, находящийся в долевой собственности также не попадает в программу обратной ипотеки.
7. Если у пенсионера есть супруг или супруга, обязательно они должны является собственниками квартиры и быть солидарными заемщиками денежных средств по обратной ипотеке.
8. Установлено максимальное количество заемщиков – 2 человека.
9. Обязательно наличие страховки на залоговую квартиру.
10. Пенсионер, желающий получить обратную ипотеку, должен являться гражданином России.

После подачи документов на рассмотрение до момента принятия решения может пройти несколько дней. Представитель банка должен посетить квартиру, чтобы проверить ее состояние. Также будут просмотрены выписки из управляющих компаний, что позволит сделать вывод о наличии либо отсутствии задолженности.

Способы оплаты

Пенсионер, получивший обратную ипотеку, осуществляет выплаты пожизненно. После его смерти имущество продается для того, чтобы покрыть оставшуюся задолженность.

Существует два способа выплаты кредита пенсионеру:

Размер кредита устанавливается индивидуально в каждом случае, поскольку он зависит от того, насколько дорого можно продать квартиру, предоставляемую в залог.

Как оформить обратную ипотеку для пенсионеров в Сбербанке

Для того, чтобы оформить обратную ипотеку в такой крупной финансовой организации, как Сбербанк, необходимо предпринять следующие шаги:

1. Сначала нужно найти банк, который согласится на выдачу обратной ипотеки. Далеко не все российские банки действуют по подобной схеме.
2. Когда кредитор найден, на официальном сайте в Интернете или при посещении отделения банка, необходимо узнать перечень документов и подготовить их.
3. Составляется заявление на оформление обратной ипотеки.
4. После того, как заявление одобрено, в течение 1 – 2 месяцев заемщик может искать подходящую для него недвижимость.
5. Следует учесть, что некоторые найденные варианты банк может отклонить, поэтому рекомендуется найти несколько квартир.
6. Когда все приготовления закончены, происходит непосредственно выдача денежных средств, приобретение имущества и регистрация права собственности в государственном реестре.

В банке пенсионер пишет заявление по шаблону на получение обратной ипотеки.

К нему должны быть приложены следующие документы:

• гражданский паспорт;
• документы, подтверждающие, что квартира, предоставляемая в качестве залога, находится у гражданина в собственности;
• техническая документация из БТИ;
• страховые документы.

Если гражданин, получающий обратную ипотеку, состоит в законном браке, требуется также письменное согласие супруга на осуществление сделки с квартирой и получение займа.

Плюсы и минусы

Обратная ипотека, как и любой другой вид кредитования, имеет свои положительные и отрицательные стороны.

Плюсы:

1. Если у пенсионера нет семьи и наследников, он может оформить обратную ипотеку с ежемесячным перечислением денег и спокойно прожить остаток жизни, не переживая о финансах.
2. При правильно составленном договоре выгоду получает и клиент и банк.
3. Квартиру можно сохранить, если родственники пенсионера после его смерти самостоятельно погасят образовавшуюся задолженность. Многие банки с легкостью соглашаются на подобную сделку, чтобы не тратить время на продажу недвижимости.

Минусы:

1. Невозможно установить точный срок кредитования. Так, квартира, предоставленная в качестве залога, может сильно обветшать за 10 лет.
2. Условия программы не ясны многим. По сути, обратная ипотека – это возможность улучшить свои жилищные условия, однако многие пенсионеры лишь получают ежемесячные выплаты.
3. Правительство не защищает права граждан по данному виду кредитования, ответственность ложится на банки.
4. Обязательства сторон устанавливаются расплывчато.

Также следует учитывать, что процентная ставка по обратной ипотеке может увеличиваться с каждым месяцем, поскольку банк желает получить от такой сделки свою выгоду.

Возможные риски

Опасность в данном случае может исходить от родственников пенсионера, которые пожелают получить свою часть денег. Зачастую самые близкие люди проворачивают мошеннические аферы, в результате которых пенсионер может сильно пострадать.

Также существует риск выселения из квартиры, если гражданин по каким — то причинам не может вносить оплату за коммунальные услуги. Если это произошло, и накопилась большая задолженность, банк, в залоге у которого находится квартира, имеет право продать ее, чтобы вернуть свои деньги и погасить долг перед службами ЖКХ.