Известно, что сделки с недвижимостью могут повлечь за собой уплату достаточно значительного налога на доходы физлица. Но есть законные способы сократить сумму к уплате или полностью избавиться от необходимости перечислять деньги в бюджет.
Согласно Налоговому кодексу РФ, чтобы не платить 13% стоимости квартиры после ее продажи, владеть ею нужно минимум пять лет. Такое требование вступило в силу 1 января 2016 года. Но есть и исключения из правил: приватизация, наследство, дарение между близкими родственниками и пожизненная рента. Для этих категорий сделок с недвижимостью по-прежнему сохраняется минимальный срок владения в три года. Как и для объектов, право собственности на которые было оформлено до 1 января 2016 года.
БАЗА ДЛЯ РАСЧЕТА
Налоговый кодекс РФ дает продавцу два абсолютно законных способа сократить налогооблагаемую базу, сколько бы лет вы ни владели квартирой, комнатой или домом. Первый из них – имущественный налоговый вычет в размере 1 млн руб. Второй – вычет в размере понесенных вами расходов на приобретение квартиры. Давайте посмотрим, какой из них выгоднее применять в зависимости от ситуации.
Для начала определимся с расчетом налоговой базы, от которой, собственно, и будет считаться налог на доходы в размере 13%.
Для квартир, оформленных в собственность до 2016 года, налоговой базой является сумма, за которую вы продали квартиру.
Для сделок, заключенных после 1 января 2016-го, когда у большинства объектов появилась кадастровая стоимость, выбирается бóльшая из величин: цена продажи или кадастровая стоимость объекта, умноженная на коэффициент 0,7. Если вы продали квартиру за 1 млн руб., а 70% от ее кадастровой стоимости составляет 1,3 млн руб., то именно от последней величины и будет рассчитываться налог на доходы.
МИЛЛИОН НА ВЫЧЕТ
Определившись с налоговой базой, рассмотрим варианты ее сокращения.
Первый – имущественный налоговый вычет в размере 1 млн руб. Он предоставляется продавцу неограниченное число раз в жизни, но всего один раз в году.
Как правило, его применяют в трех случаях:
Если недвижимость была подарена, унаследована, приватизирована, то есть у вас не возникло расходов на ее приобретение;
Если недвижимость стоит меньше 1 млн руб.;
Если у вас нет документов, подтверждающих расходы на покупку объекта.
Давайте посмотрим, как это работает на практике. Допустим, что в 2015 году вы унаследовали квартиру и уже в 2016-м продали ее за 2 млн руб. Как мы видим, минимальный срок владения в 36 месяцев не выдержан, поэтому придется заплатить налог. Рассчитываем его сумму с учетом имущественного налогового вычета:
(2 000 000 руб. – 1 000 000 руб.) × 13% = 130 000 руб. к уплате в бюджет
ЗА ЧТО КУПИЛ
Второй способ уменьшения налоговой базы – на сумму расходов. «В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ вы вправе уменьшить доходы от продажи квартиры на расходы, понесенные при ее покупке. Налог взимается только с разницы между ценой покупки и продажи», – поясняет юрист ГК «АВЕНТИН» Елизавета Калинина.
Этот вариант подходит для большинства сделок, участники которых могут документально подтвердить свои расходы.
Например, в 2015 году вы купили квартиру в строящемся доме за 2 млн руб. В 2016 году после ввода дома в эксплуатацию вы продали квартиру уже за 2,3 млн руб. Расчет налога будет следующим:
(2 300 000 руб. – 2 000 000 руб.) × 13% = 39 000 руб. к уплате в бюджет
«Сумму расходов на приобретение квартиры можно увеличить на стоимость ее ремонта, если они подтверждаются документально, а в договоре купли-продажи прописано, что жилье передается без отделки», – добавляет заместитель генерального директора агентства недвижимости «Невский простор» Алла Шинкевич.
Для готовых объектов (и только для них) подходит еще более простой способ уменьшения налоговой базы: «Человек купил недвижимость, допустим, за 3 млн руб. и продает ее за 3 млн руб. При этом он просит уменьшить налогооблагаемую базу на сумму покупки, и налог не взимается», – объясняет директор компании «Адвекс – Василеостровское агентство» Марина Брауэр.
Однако в последнем случае стоит подстраховаться и посмотреть среднерыночные цены на похожие объекты. Если их стоимость значительно выше той, что вы указали в договоре купли-продажи, у налогового инспектора могут возникнуть вопросы.
ВЗАИМОЗАЧЕТ
Есть еще один способ, которым также может воспользоваться продавец. Это взаимозачет налоговых вычетов, хотя официально такого понятия и не существует в Налоговом кодексе РФ.
Итак, как продавец вы имеете право на имущественный налоговый вычет в размере 1 млн руб. Но покупатель тоже имеет право на вычет. Отличие состоит лишь в том, что он предоставляется один раз в жизни и предельная величина для его исчисления – 2 млн руб. То есть покупатель может получить от государства 13% от этой суммы – до 260 тыс. руб.
Вот именно этот вычет и можно использовать для погашения налога.
Представим ситуацию, в которой вы купили квартиру в строящемся доме в 2015 году, а в 2016-м, после ввода дома в эксплуатацию и оформления свидетельства о собственности, продали ее. Цена покупки – 2 млн руб. Цена продажи – 2,3 млн руб. Подавать декларацию о продаже недвижимости и документы на налоговый вычет за покупку вы будете в 2017 году. В этом случае расчет такой:
(2 300 000 руб. – 2 000 000 руб.) × 13% = 39 000 руб. к уплате в бюджет за продажу квартиры
2 000 000 руб. × 13% = 260 000 руб. – налоговый вычет к возврату за покупку квартиры
260 000 руб. – 39 000 руб. = 221 000 руб. к возврату из бюджета
Эта схема также работает и для разных объектов недвижимости, проданных и приобретенных в одном налоговом периоде. Например, в течение 2016 года вы продали квартиру, которой владели менее пяти (трех) лет, и купили новую.
Единственное условие – покупатель должен быть готов пожертвовать частью своего налогового вычета.
ГОТОВИМ ДОКУМЕНТЫ
После продажи квартиры, которая была в вашей собственности менее пяти (трех) лет, первая обязанность, которая возникает у вас как продавца, – подать декларацию по форме 3-НДФЛ в налоговую инспекцию по месту регистрации.
Пренебрегать этим требованием не стоит. За несвоевременную подачу налоговой декларации и неуплату положенного налога на нарушителя будут наложены штраф и пени.
«Неуплата НДФЛ физическим лицом вместе с отсутствием декларирования налога в установленных законом случаях влечет за собой ответственность в виде штрафа, предусмотренную статьей 122 НК РФ в размере 20% от суммы неуплаченного налога. При этом неосведомленность физического лица о наличии и размере обязательства по уплате НДФЛ не освобождает его от ответственности», – уточняет управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая.
Заполнить декларацию можно самостоятельно с помощью многочисленных программ, доступных в интернете, либо при помощи консультанта в юридической компании, агентстве недвижимости и даже в самой налоговой инспекции. К декларации потребуется приложить:
Копии документов, подтверждающих факт продажи недвижимости (например, договор купли-продажи);
Выписку из ЕГРН (если собственность оформлена после 2016 года);
Копию свидетельства о собственности (если имеется);
Копии документов, подтверждающих ваши расходы на покупку этой квартиры (опционально);
Справку 2-НДФЛ (если вы будете оформлять имущественный налоговый вычет продавца);
Заявление на имущественный налоговый вычет при покупке квартиры (опционально).
С собой следует взять оригиналы документов, так как налоговый инспектор может попросить их для сравнения с копиями. Полный пакет документов подается в налоговую инспекцию по месту регистрации. Сделать это нужно до 30 апреля года, следующего за продажей недвижимости.
Доход, полученный собственником от продажи квартиры, подлежит налогообложению согласно принятому налоговому законодательству. Основой для начисления налога с дохода является налоговая база, которая определяется суммой доходов за минусом полагающихся плательщику вычетов.
Налоговый вычет, определенный законодательством при продаже жилья налоговому резиденту РФ, составляет 1 миллион рублей, если квартира находится в собственности продающего до трех лет. Напомним, что налоговым резидентом считается гражданин РФ или иностранный гражданин, не покидавший территорию России более 183 календарных дней.
Итак, если проданная квартира находилась в собственности владельца менее трех лет, налоговая ставка на налогооблагаемую базу составит 13%. Из продажной стоимости квартиры в этом случае делается налоговый вычет 1,0 млн рублей и оставшаяся сумма облагается налогом 13%.
Если квартира находилась в собственности владельца более трех лет, то налоговый вычет равен продажной стоимости квартиры. В таком случае налог с продажи не платится.
У собственника есть возможность увеличить сумму налогового вычета, предоставив документально подтвержденные сведения о расходах. Если собственник может доказать расходы на сумму более 1 миллиона рублей, то ему выгоднее, отказавшись от налогового вычета, использовать налогооблагаемую базу с учетом подтвержденных затрат.
Для налогообложения продажи квартиры не имеет значения, каким образом она стала собственностью владельца: она может быть куплена, получена по наследству, приватизирована и т. д. Для получения налоговой льготы нужно написать заявление в налоговую по месту регистрации. Заплатить налог нужно до 1 мая года, следующего за годом регистрации продажи квартиры. Если не обратиться вовремя, то, кроме налога, придется уплатить штраф и пеню.
Подставив значения и нажав клавишу «Рассчитать», получим точное значение налога. Налог можно рассчитать также вручную. Для этого определим налогооблагаемую базу, отняв от суммы продажи 1,0 млн рублей или подтвержденную сумму расходов. От полученной базы затем вычислим 13%, что и составит сумму налога.
Пусть квартира, находящаяся в собственности более трех лет, продана за 5 млн руб. Квартира полностью принадлежала владельцу, и у него имеются документально подтвержденные затраты на ремонт квартиры на сумму 2,0 млн рублей. Налогооблагаемая база составит при этом: 5 млн руб. − 2 млн руб. = 3 млн руб. Сумма налога составит (13% от налоговой базы): 3,0 млн руб. × 13 / 100 = 0,39 млн руб. или 390 тыс. руб.
Сделки с недвижимостью, хоть и происходят нечасто в жизни рядового гражданина, но всегда важно знать ответ на логичный вопрос: нужно ли платить налог с продажи квартиры? А также при реализации других жилых объектов и земельных участков.
Многие люди верят слухам и своим догадкам, из-за чего сумма налога в государственную казну при продаже имущества в случае неграмотного оформления сделки может существенно увеличится.
Когда жилье продается, то от покупателя к продавцу переходят деньги. По закону, это приравнивается к доходам, с которых нужно исчислить 13% (для нерезидентов 30%, вычеты и льготы перечисленные ниже для них не действуют). Однако, налог с продажи недвижимости будет зависеть от многих факторов.
Такие объекты собственности имеют определенное «прошлое» и, как будет видно ниже, их реализация более прозрачна для налоговых органов. Есть несколько ключевых моментов, по которым можно с уверенностью понять: берется ли налог с продажи квартиры в том или ином случае.
В 2016 году в Налоговый Кодекс по вопросу реализации жилой недвижимости были . Всех продавцов закон теперь делит на 2 группы в зависимости от даты вступления в собственность:
Налогообложение физических лиц для первой группы граждан не изменилось: если человек реализовал квартиру, которая числится в собственности свыше 3 лет, то в отношении налогов он может спать спокойно: ничего платить не придется. Причем сумма сделки не принципиальна.
А вот для второй группы этот срок будет теперь составлять 5 лет. Именно столько необходимо будет ожидать новому владельцу недвижимости, чтобы получить возможность продать свое жилье без каких-либо налоговых выплат.
Однако, прежняя норма в 3 года сохраняется и для приобретших недвижимое имущество после 1 января 2016 года при условии, что квартира перешла к собственнику одним из следующих путей:
При иных вариантах (дарение зятю от тещи, получение квартиры при разводе и др.) освобождение от уплаты НДФЛ при продаже недвижимости будет лишь при владении ею более 5 лет.
Пример 1 . Бунша И.В. купил двухкомнатную квартиру 01.03.2014 на вторичном рынке и продал ее 28.03.2017. Период нахождения в собственности свыше 3 лет, право собственности возникло до 01.01.16. Следовательно, налог с продажи квартиры не начисляется. И отчитываться в налоговой инспекции о данной сделке тоже не нужно.
Пример 2 . Милославский Ж.И. получил квартиру по дарственной в апреле 2016 года от двоюродного брата и через год реализовал ее. При таком варианте на «поблажки» от государства рассчитывать не стоит: во-первых, срок владения недвижимостью начался после 01.01.2016, а во-вторых, сделка прошла между неблизкими родственниками.
А вот взимается ли налог с продажи такой квартиры, зависит еще от стоимости имущества и возможности применения вычетов. Полное освобождение от налога 13 процентов при такой сделке возможно при реализации квартиры в апреле-мае (это зависит от конкретной даты) 2021 года, то есть через 5 лет.
Уменьшить сумму, с которой идет расчет налога с продажи квартиры легально можно при использовании одной из льгот:
Первым вариантом пользуются чаще, когда квартира перешла по наследству или по дарственной, то есть затрат на ее приобретение не было или они были минимальны. А также если стоимость имущества менее 1 млн руб., так как при таких сделках налоговый вычет при продаже квартиры полностью перекроет полученную прибыль.
При реализации двух и более жилых объектов одним собственником в течение 1 календарного года предельная величина вычета в 1 млн. рублей действует в сумме по всему жилью, а не по каждому объекту в-отдельности.
Второй вариант больше подойдет, когда сохранились документы на приобретение квартиры у прежнего владельца. На эту сумму можно уменьшить налогооблагаемую базу. Когда человек реализует квартиру по цене меньше той за которую он ее покупал, то прибыли при продаже квартиры не возникает. А значит и налога на доходы не будет. Если же объект был продан по цене выше той, за которую приобретался, то с разницы нужно будет заплатить 13%.
Когда продается нескольких объектов недвижимости, человек должен по всем предоставить документальные расходы, если он выбирает такой вариант льготы. Либо же он может уменьшить вплоть до нуля налог с продажи жилья за счет льготы по вычету, но применимо ко всем объектам.
Воспользоваться в отношении одной квартиры подтвержденными расходами, а в отношении другой вычетом 1 млн.р. за один календарный год не допускается.
Стоит еще отметить, что отдельные категории граждан (инвалиды, чернобыльцы, ветераны ВОВ и др.) в некоторых регионах имеют право дополнительно уменьшить налоговую базу по НДФЛ на 10000 руб.
Пример 3 . Тимофеев А.С. приобрел в июне 2015 года однокомнатную квартиру за 1,4 млн руб., а в сентябре 2016 года реализовал ее за 1,5 млн руб. Документы на покупку имущества сохранились. Квартира находилась меньше 3 лет в собственности, и НДФЛ при ее продаже начислится.
В этом случае выгоднее использовать льготу в виде подтвержденных расходов на приобретение квартиры. Базу для 13% налога можно рассчитать как разницу между ценой реализации и ценой покупки 1,5 млн. — 1,4 млн. = 100 000 руб. И с этой суммы берется 13%: 100 тыс. * 0,13 = 13 000 руб. При использовании льготы в виде стандартного вычета сумма НДФЛ будет больше (1,5 млн. — 1 млн.) * 0,13 = 65 000 тыс. руб.
Пример 4 . Салмина Е.Т. в мае 2014 как единственная дочь получила в порядке наследования от отца квартиру и комнату в общежитии. В октябре 2016 года она продала оба объекта: квартиру за 1,2 млн руб., а комнату за 850 тыс. руб.
Чтобы уменьшить НДФЛ Салмина Е.Т. может использовать только налоговый вычет при продаже квартиры и комнаты, то есть суммарно по двум объектам. Расчет налоговой базы производится как сумма выручки по всем объектам за минусом вычета: (1 200 000 + 850 000) — 1 000 000 = 1 050 000 руб., а сам НДФЛ составит 1,05 млн. * 0,13 = 136 500 руб.
Продавцу следует знать, что цена квартиры, прописанная в договоре продажи (именно на него ориентируются налоговики), должна достигать как минимум 70% ее кадастровой стоимости. Эта норма закреплена Налоговым Кодексом. Со временем планируется постепенно повышать этот процент.
Цель нововведения: пресечь уход от налогообложения за счет указания заниженной суммы сделки: ведь раньше стороны могли прописать в договоре любую цифру. Таким способом некоторые «предприимчивые» риелторы легко решали вопрос, как не платить налог с продажи квартиры.
Сейчас же, если налоговая инспекция выявит факт занижения цены, то расчет НДФЛ и возможные вычеты будут вестись именно от 70% кадастровой стоимости квартиры. Узнать ее можно в кадастровой палате по месту нахождения объекта или в интернете на сайте Росреестра.
Пример 5 . Астафьев А.Н. получил в январе 2017 года по дарственной квартиру от матери и через месяц продал ее, указав в договоре сумму 980 тыс. руб., а на самом деле получил от покупателя дополнительно «на руки» 430 тыс. руб. под расписку с пометкой «неотделимые улучшения». Казалось бы, квартира продана, имущественный вычет в 1 млн. руб. перекроет всю прибыль, и вопрос нужно ли платить налог, решен, раз НДФЛ равен 0.
Но при проверке налоговики выяснят, что кадастровая стоимость имущества составляет 1,85 млн. руб., следовательно, минимальная цена продажи такой квартиры 1,85 * 0,7 = 1 295 000 руб. В итоге, Астафьеву А.Н., все-таки, придется заплатить государству налог на доход в размере 38 350 руб. = (1 295 000 — 1 000 000) * 0,13.
Условия, влияющие на размер налога с продажи квартир, применимы и к реализации долей в них. Но есть нюансы использования вычета. Когда квартира продается вся как один объект по одному договору, а хозяев у нее несколько, то вычет 1 млн (если его применяют) распределяется пропорционально их долям.
Например, если владельцев 4, то каждый может рассчитывать лишь на льготу в 250 тыс. руб. Чаще всего бывает именно так.
Пример 6 . Два брата имеют по 1/2 доли в квартире, полученной по дарственной от дедушки. Через 9 месяцев после владения собственностью они продают ее за 2,4 млн руб. Расходов на приобретение имущества нет, и уменьшить налоговую базу возможно только имущественным вычетом. Его размер составит 500 000 руб. для каждого брата. Сумма НДФЛ к уплате для каждого дольщика рассчитывается так: (2 400 000 / 2 — 500 000) * 0,13 = 91 000 руб.
Однако, собственники могут продать свои доли одному или нескольким покупателям по разным договорам, и тогда каждый из них будет иметь право на вычет 1 млн руб. по своей доле. Многие думают, что таким способом легко решается вопрос: как продать квартиру без налога. Но не каждый покупатель согласится идти на такую сделку, да и у налоговой могут возникнуть вопросы.
Тем не менее, продажа долей как отдельных объектов вполне возможна, в частности, когда у квартиры несколько владельцев, не связанных родственными связями и нетрудно обозначить физические границы доли.
Возможен вариант, когда недвижимость продается целиком, а у одного или нескольких собственников первоначальная доля в квартире была одной, но потом увеличилась. Платится ли налог с продажи квартиры при такой сделке, зависит от момента начала владения изначальной частью имущества. И если при последующей продаже получится, что той изначальной долей хозяин владел свыше 3 лет, а «добавочной» частью – меньше 3 лет, то от уплаты НДФЛ он освобождается.
Пример 7 . От отца трем его дочерям в середине 2011 года по наследству досталась четырехкомнатная квартира в равных долях. В 2015 году одна дочь продает свою часть сестрам, а через полгода оставшиеся две хозяйки продают квартиру целиком. Обе дочери будут полностью освобождены от налога 13%, так как период владения первоначальными долями превышает 3 года.
Бывают ситуации, когда у одного из собственников доля во владении более 3 (в будущем 5) лет, а другие получили свои доли недавно. Если цена недвижимости высока и расходов на ее приобретение нет, то можно уменьшить налог при продаже квартиры, указав в договоре распределение дохода: бОльшая его часть пойдет «старому» владельцу, а меньшие части – «новым» хозяевам.
Пример 8 . Отец, его брат и сын продают квартиру за 2,8 млн руб. в декабре 2016 года. Отец владеет 8/10 долей с марта 2011 года, то есть свыше 3 лет. Брат и сын стали собственниками 1/10 частей в апреле 2016 года. Прибыль при реализации имущества владельцы распределили следующим образом: отцу – 2,6 млн руб., а сыну и брату по 100 тыс. руб.
Отец освобождается от НДФЛ полностью, а для других продавцов имущественный вычет пропорционально их долям составит 1 млн. руб. * 1/10 = 100 тыс. руб. каждому. Эта величина полностью перекроет полученную прибыль, и подоходный налог будет равняться нулю.
От продажи домов собственники платят столько же процентов в государственную казну, сколько и по квартирам – налог составляет 13%. Все положения по периодам владения и льготам применимы и к этому имуществу.
Но владельцы такой собственности нередко задаются вопросом: возможно ли снизить подоходный налог на продажу дома с земельным участком под ним? Ведь, фактически, это разные объекты недвижимости. Однако, без земли продать дом не получится, поэтому владелец продает все вместе, хотя и при продаже в договоре обычно прописывают отдельно стоимость каждого объекта.
Налог с продажи дома будет исчисляться с суммы, вырученной от реализации дома и земельного участка за минусом вычета. То есть имущественный вычет в 1 млн. руб. (если продавец выбирает этот вариант льготы) действует на оба объекта собственности вместе, а не на каждый по отдельности.
Налог с продажи дома будет меньше в том случае, если земля находилась у хозяина в собственности более 3 лет (в будущем 5). Такая ситуация чаще бывает, когда сначала покупают земельный участок, а уже потом на нем строят жилой дом или дачу, после чего продают. Исчисление срока владения жилым строением будет с момента оформления правоустанавливающих документов, то есть когда жилье построено, а не когда начато строительство.
Возможна ситуация, когда продается земельный участок и недостроенное здание или хозяйственные постройки. Эти объекты уже не относятся к жилой недвижимости, а значит, вычет 1 млн руб. в отношении них не применяется. При такой продаже по закону собственник может воспользоваться вычетом 250 тыс. руб. в отношении всего иного имущества.
Пример 9 . Якин К.С. приобрел в феврале 2015 года земельный участок стоимостью 810 тыс. руб. и собирался построить дом. Однако, решил продать недостроенный объект в июле 2016 года. От продажи он получил доход: за землю 920 тыс. руб. и за строение 335 тыс. руб.
В отношении земельного участка можно смело применять льготу в 1 млн руб., и она полностью перекроет полученный доход, а вот по недостроенному дому вычет будет только 250 тыс. руб. Следовательно, оплата 13% налога составит (335 000 — 250 000) * 0,13 = 11 050 тыс. руб.
На первичном рынке действуют те же условия и льготы, что и для вторичного жилья. Какая сумма облагается налогом при продаже квартиры, зависит от времени владения, покупной и продажной цены.
Единственное отличие в том, что квартира может быть продана по договору переуступки прав требования (цессии) до оформления ее в собственность. В этом случае ее кадастровая стоимость неизвестна и налоговики будут отталкиваться от цены, прописанной в договоре.
Поэтому, если дольщик продает жилье по цене не выше той, что покупал ее у застройщика, то вопрос как продать квартиру в новостройке без налога для продавца успешно решается. Другое дело, что выбирать объекты для таких сделок следует более тщательно.
Срок уплаты налога (если он будет исчислен) после продажи квартиры и другого имущества – до 15 июля следующего года, после совершения сделки. Оплатить налог нужно через банк по реквизитам, которые можно получить как из декларации, так и посмотрев в их на сайте управления налоговой службы по своему региону.
При этом срок обязательной сдачи декларации 3-НДФЛ наступает раньше: ее нужно сдать до 30 апреля в том, году, который следует за годом получения прибыли от продажи имущества.
Возврат налога при продаже квартиры возможен, если человек в одном и том же календарном году еще и покупает жилье. В этой ситуации также можно снизить сумму уплачиваемого НДФЛ, если применить .
Чтобы понимать, надо ли платить НДФЛ при наличии нескольких сделок купли-продажи, в сложных ситуациях с долями и при ипотечных кредитах лучше проконсультироваться у специалиста.
Если у вас остались какие-либо вопросы, напишите их в комментариях под этим видео, а лучше задавайте в нашей рубрике .
Если вам нужна личная консультация или помощь в оформлении декларации 3-НДФЛ, то смело на нашем сайте «Налог-просто!». Мы работаем быстро и с удовольствием!
Удачного вам декларирования!
Многие знают, что доход, полученный с реализации жилого помещения, подлежит обложению налогом на доходы физлиц. Однако не каждый догадывается, кто именно является налогоплательщиком, как определить размер налогового сбора и другие немаловажные нюансы.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .
Это быстро и БЕСПЛАТНО !
Помимо этого, с 2016 года вступили в законную силу поправки о расчете и уплате налога с продажи помещения. В отношении тех жилых помещений, которые удалось продать до 31.12.2015 года, действуют старые правила, для тех, что позднее этой даты – уже новые.
Налоговый сбор с дохода от реализации жилого помещения платит продавец. Нужно учитывать, что ставка налога зависит от налогового статуса гражданина.
Так, для резидентов РФ, то есть тех, кто постоянно (более 183 дней) проживает на территории РФ, ставка составляет 13 %. Это же относится и к тем, кто выехал за границу на срок не более 183 дней.
Если же гражданин менее 183 дней в год проживает в России, он признается как нерезидент и должен уплачивать повышенный налог – 30 % с дохода от реализации.
Важно! Право на неуплату НДФЛ появляется у указанных лиц только в том случае, если жилое помещение находилось в собственности не меньше 3 лет.
Новые поправки, введенные в 2016 году, освобождают от уплаты налога также и иных лиц, кроме вышеуказанных, но только в том случае, если квартира принадлежала им на праве собственности как минимум 5 лет.
Чтобы рассчитать, какой же будет размер налогового сбора, необходимо определить налоговую базу – то есть тот доход, на который и будет умножаться налоговая ставка (13 % или 30 %, в зависимости от налогового статуса физического лица).
Налоговой базой считается только прибыль, полученная от реализации недвижимости. То есть если собственник продал жилой объект по цене меньше той, за которую изначально купил квартиру, то НДФЛ платить не надо.
Пример № 1. Квартира была приобретена в собственность в 2014 году за 1,5 млн. рублей. В 2015 году владелец решил продать ее за 1,3 млн. Подоходный налог уплачивать не нужно, так как отсутствует доход.
При реализации квартиры, купленной до 2016-го, нужно владеть ей как минимум 3 года, чтобы не платить НДФЛ. Если же покупка совершена после указанной даты, право собственности должно действовать как минимум 5 лет.
Итак, налоговый сбор рассчитывать и уплачивать нужно только, если:
По обновленным правилам расчет налогового сбора будет осуществляться, исходя из определения размеров:
С 2016 года закон предписывает при расчете налогового сбора учитывать кадастровую и договорную цены. В качестве налогооблагаемой базы берется наибольшая из этих величин.
Другими словами, нужно сравнить – какая цена по контракту продажи квартиры и какая согласно выписке из БТИ. Кадастровую цену нужно умножить на понижающий коэффициент – 0,7 – и именно полученное значение использовать для сравнения.
Пример № 2. Физическое лицо приобрело помещение в 2016 году за 6 млн. Чуть позднее, в 2019 году, гражданин реализовал объект за 7 млн., тем самым получив доход от реализации в размере 1 млн. Кадастровая цена объекта составляет 8 млн.
Если умножить этот показатель на 0,7, получим 5,6 млн. Таким образом, кадастровая цена меньше договорной, значит за налогооблагаемую базу необходимо принять договорную стоимость, то есть 7 млн. рублей.
Рассчитываем доход: 7 – 6 = 1 млн. рублей – это доход, полученный от реализации. 1 млн. необходимо умножить на ставку налога, то есть 13 %. Итого получаем, что сумма налогового сбора, подлежащая уплате в бюджет, составит 130 тыс. рублей.
Если физлицо получило объект недвижимости по наследству, минимальный срок для освобождения от уплаты подоходного налогового сбора составит 3 года, а не 5 лет, как в общем случае. В остальном правила расчета налогового сбора все те же.
Гражданин при уплате имущественного налога имеет право уменьшить налогооблагаемую базу на:
Поскольку при продаже унаследованной квартиры нельзя воспользоваться первым способом, то есть уменьшить налогооблагаемую базу на величину расходов (так как квартира не была изначально куплена за деньги, а перешла “бесплатно” в порядке наследования), то остается лишь единственный выход – воспользоваться вычетом, предоставляемым на имущество.
Пример № 3. Физическое лицо вступило в наследственные права в 2015 году, а в 2016 году решило продать унаследованную недвижимость.
Начальная цена продажи – 2 млн. рублей. Кадастровая цена объекта – 1,5 млн., и ее нельзя учесть в качестве расходов на приобретение.
Умножаем кадастровую стоимость на понижающий коэффициент: 1,5 * 0,7 = 1,05 млн. рублей. Кадастровая получилась ниже договорной, значит, при расчете налога в расчет берется договорная стоимость жилого объекта.
От договорной цены необходимо вычесть имущественный вычет и умножить на ставку налога 13 %. Итого получаем: (2 млн. – 1 млн.) * 13 % = 130 тыс. рублей.
Гражданину придется заплатить налоговый сбор с продажи в бюджет равный 130 тыс. рублей.
Если существует доход от реализации квартиры, заплатить подоходный налог придется в любом случае, даже если:
Существует два способа уменьшить размер налогооблагаемой базы:
Каким именно способом воспользоваться, налогоплательщик решает самостоятельно. Следует отметить, что уменьшить налоговую базу сразу и на сумму имущественного вычета, и на величину расходов нельзя – нужно выбрать что-то одно.
Важно правильно подать декларацию для уплаты подоходного налога с продажи квартиры. Прежде всего, потребуется собрать некоторую документацию:
Основным документом является декларация, подаваемая . Ее можно заполнять как от руки, так и с использованием машинописной техники.
Важные нюансы:
Некоторые организации за небольшую плату предоставляют услуги по заполнению декларации 3-НДФЛ, однако заполнить можно и самостоятельно – ничего сложного там нет.
В декларации потребуется указать некоторые коды доходов:
Коды расходов/вычетов:
Налоговое законодательство предусматривает достаточно жесткие штрафные санкции для тех, кто просрочит сдачу налоговой декларации по форме 3-НДФЛ.
Так, каждый мес. просрочки подачи документа карается 5-процентным штрафом от суммы налога. Минимальный размер штрафа – 1000 рублей, максимальный – 30 % от суммы причитающегося к уплате налогового сбора.
Пример № 4. Допустим, что подлежащий к уплате налоговый сбор составляет 150 тыс. рублей.
Если подать декларацию не в срок, то есть не до 30 апреля, а, к примеру, с просрочкой в 3 месяца, то есть 30 июля, то расчет суммы штрафа будет следующим: 150000 * 0,05 * 3 = 22500 рублей.
В 2003 году Иванов П.С. купил квартиру. В 2018 году он ее продал.
Размер подоходного налога:
Иванов П.С. не должен платить налога, т.к. от налога освобождены доходы, полученные от продажи жилья, которое находилось в собственности более минимального срока (в данном случае минимальный срок владения жильем для безналоговой продажи составляет 3 года) .
Иванов П.С. НЕ должен подавать декларацию, т.к. он владел жильем более минимального срока.
Условия приобретения и продажи:
Морозов А.К. в 2016 году приобрел квартиру за 2,5 млн.рублей. В 2018 году он ее продал за эту же сумму.
Размер подоходного налога:
Морозов А.К. не должен платить налога, так как он вправе применить «вычет по расходам» (вычесть затраты на покупку из стоимости продажи) и в результате его налогооблагаемый доход будет равен нулю.
Необходимость подавать декларацию:
Морозов А.К. должен подать декларацию в налоговую инспекцию по месту прописки до 30 апреля 2019 года, так как владел квартирой менее 5-и лет. К декларации будет необходимо приложить документы, подтверждающие расходы на покупку квартиру (договор, платежные документы).
Условия приобретения и продажи:
Савельева О.Н. в 2016 году приобрела квартиру за 3 млн. рублей. В 2018 году она ее продала за 3,5 млн. рублей.
Размер подоходного налога:
Так как у Савельевой О.Н. сохранились документы, подтверждающие покупку квартиры, она вправе уменьшить налогооблагаемый доход от продажи на сумму покупки квартиры. Соответственно, сумма налога к уплате составит: (3 500 000 – 3 000 000) * 13% = 65 000 рублей.
Савельева О.Н. должна подать декларацию в налоговую инспекцию по месту прописки до 30 апреля 2019 года.
К декларации будет необходимо приложить документы, подтверждающие расходы на покупку квартиру (договор, платежные документы).
Условия приобретения и продажи:
В 2017 году Павлов И.Р. получил в наследство квартиру и через год продал ее за 1,8 млн. рублей.
Размер подоходного налога:
Павлов И.Р. может воспользоваться стандартным вычетом при продаже квартиры (максимальный размер – 1 млн.руб.), и, соответственно, сумма налога составит: (1 800 000 – 1 000 000) * 13 % = 104 000 рублей.
Необходимость подать декларацию:
Павлов И.Р. должен подать декларацию в налоговую инспекцию по месту прописки до 30 апреля 2019 года.
Условия приобретения и продажи:
В 2016 году братья Логинов А.П. и Логинов К.П. получили в наследство от дедушки квартиру и оформили ее в долевую собственность (по 1/2 у каждого). В 2018 году они данную квартиру продали за 1,5 млн. рублей (каждый продал свою долю за 750 тыс. руб.).
Размер подоходного налога:
При долевой собственности стандартный налоговый вычет (1 млн.руб.) распределяется между владельцами в соответствии с их долями. Поэтому в данном случае сумма налога при продаже квартиры составит для каждого из братьев:
(750 000 – 1 000 000 х ½) x 13% = 32 500 руб.
Необходимость подавать декларацию:
И Логинов А.П., и Логинов К.П. должны подать декларации в налоговые инспекции по месту прописки до 30 апреля 2019 года.
Условия приобретения и продажи:
В 2016 году супруги Журавлевы приватизировали квартиру и оформили ее в общую совместную собственность. В 2018 году они продали данную квартиру за 3 млн. рублей.
Размер подоходного налога:
При совместной собственности стандартный налоговый вычет при продаже квартиры (1 млн.руб.) может быть перераспределен супругами в любых долях. В данном случае Журавлевы распределили его поровну (по 500 000 рублей каждому). Соответственно, сумма налога при продаже квартиры на каждого из супругов составит:
(3 000 000 х ½ - 1 000 000 x ½) x 13% = 130 000 руб.
Необходимость подать декларацию:
Оба супруга Журавлевых должны подать декларации в налоговые инспекции по месту прописки до 30 апреля 2019 года.
Условия приобретения и продажи:
В 2017 году Иванова Л.Д. и Соколов М.А. приобрели в общую долевую собственность (доля каждого – ½) квартиру стоимостью 4 млн.руб. В 2018 году они продали данную квартиру за 4,2 млн.рублей.
Размер подоходного налога:
Так как у собственников сохранились платежные документы, подтверждающие покупку, каждый из них должен будет заплатить налог в размере:
(4 200 000 – 4 000 000) х 1/2 x 13% = 13 000 руб.
Необходимость подать декларацию:
Иванова Л.Д. и Соколов М.А. должны подать декларации в налоговые инспекции по месту прописки до 30 апреля 2019 года. К декларациям будет необходимо приложить документы, подтверждающие расходы на покупку квартиру (договор, платежные документы).
Условия приобретения и продажи:
В 2016 году Морозов Н.М. и Морозова И.М. получили в наследство квартиру, которую оформили в долевую собственность (каждому по ½ доли). В 2018 году Морозов Н.М. и Морозова И.М. продали свои доли по цене 1,2 млн.рублей (стоимость каждой доли). При этом сделки купли-продажи долей были оформлены отдельными договорами.
Размер подоходного налога:
Так как Морозов Н.М. и Морозова И.М. продали свои доли по отдельным договорам купли-продажи, каждый из них может получить стандартный вычет в размере 1 млн.рублей. Соответственно, каждый из них должен будет заплатить налог в размере: (1 200 000 – 1 000 000) х 13% = 26 000 рублей.
Необходимость подать декларацию:
Морозов Н.М. и Морозова И.М. должны будут подать налоговые декларации по месту их регистрации/прописки до 30 апреля 2019 года.
Условия приобретения и продажи:
В 2016 году Спиридонов О.Н. получил в наследство квартиру и в 2018 году он ее продал за 4 млн.рублей. В этом же году он приобрел другую квартиру стоимостью 5 млн.рублей.
Размер подоходного налога:
Спиридонов О.Н. ранее никогда не пользовался имущественным вычетом при покупке жилья. Так как в 2018 году он не только продал старую квартиру, но и приобрел новую, то Спиридонов может уменьшить доходы, полученные в результате продажи старой квартиры на сумму имущественного вычета, полагающегося ему при покупке новой в размере 2 000 000 рублей.
Также Спиридонов может воспользоваться стандартным вычетом при продаже жилья (1 млн.руб.)
Следовательно, Спиридонов О.Н. должен будет заплатить налог в размере:
(4 000 000 – 1 000 000 – 2 000 000) х 13% = 130 000 руб.
Необходимость подать декларацию:
Спиридонов О.Н. должен будет подать декларацию в налоговый орган по месту регистрации/прописки до 30 апреля 2019 года.
Условия приобретения и продажи:
Скворцов К.К. в 2018 получил в наследство квартиру. В этом же году он продал жилье за 2 млн.руб. Кадастровая стоимость квартиры составляет 5 млн.руб.
Размер подоходного налога:
В целях налогообложения доходом от продажи будет считаться 70% от 5 млн. руб. При этом Скворцов может применить стандартный вычет (1 млн.руб.). Сумма налога при продаже квартиры составит:
(70% х 5 000 000 - 1 000 000) х 13% = 325 000 руб.
Необходимость подавать декларацию:
Скворцову К.К. должен подать декларацию в налоговую инспекцию по месту прописки до 30 апреля 2019 года.
