Каждый человек, продавая свое имущество, обязан по законодательству уплатить налог в казну государства. Как правильно оформить подоходный налог с продажи квартиры, и какие на сегодняшний день существуют льготы для налогоплательщиков - об этом можно узнать из данной статьи.
В соответствии с п.1 ст.207 «Налогоплательщики» Налогового Кодекса РФ плательщиками налога на доходы физических лиц являются резиденты РФ, то есть физ. лица, проживающие на территории России более полугода без перерыва на длительные выезды за рубеж, а также нерезиденты, получающие здесь доходы. При этом обе категории граждан должны официально получать доходы, которые и будут облагаться подоходным налогом.
Согласно абз. 5 п.1 ст. 208 НК РФ в качестве объекта дохода, облагаемого налогом, может выступать недвижимое имущество (в том числе квартира), реализация которого была осуществлена. В соответствии с этим, если, например, нерезидент не выполняет работу и не получает от этого зарплату, но имеет в собственности имущество на территории государства и реализует его кому-либо, он обязан заплатить налог в бюджет государства. Уклонение от уплаты налогов, как правило, преследуется по закону, то есть государственные органы могут наложить административное взыскание на людей, уклоняющихся от уплаты налога.
Следует сказать о том, что в соответствии с абз.5 п.3 ст.208 НК РФ граждане РФ, имеющие имущество в собственности за пределами РФ и реализующие его по своему желанию, также обязаны вовремя и в полном объеме уплатить подоходный налог. Это связано с тем, что любой приток наличных или безналичных денежных средств от продажи недвижимости признается доходом физического лица, которым он имеет право распоряжаться по своему усмотрению. По этому принципу следует понимать, что поступление денег от продажи имущества, как на территории РФ, так и за ее пределами, предполагает уплату налога на полученный доход.
Когда рассчитывается подоходный налог с продажи квартиры, налогооблагаемой базой признается ее стоимость, обозначенная в договоре купли-продажи. Как правило, это рыночная цена, сложившаяся по экономическим предпосылкам в определенном регионе. Если в договоре указана цена в иностранной валюте, то она должна быть переведена на российские рубли по установленному курсу, поскольку доход всегда декларируется в российской валюте.
Согласно п.17.1 ст.217 «Доходы, не подлежащие налогообложению» НК РФ налогоплательщику предоставляется право не платить налог при реализации квартиры, если она находится в его собственности сроком более трех лет. При этом неважно, проживал ли человек в данной квартире или нет - важно лишь то, что он имеет на руках свидетельство, подтверждающее его право собственности, которое выдано сроком более трех лет назад. Дата выдачи, указанная в этом документе, считается точкой отсчета этого периода времени, на который можно опираться, подавая декларацию в налоговые органы.
Если имущество находится в собственности меньше, чем три года, то необходимо заплатить НДФЛ при продаже квартиры, ставка которого составляет 13%. При этом можно использовать 2 варианта расчета налога, каждый из которых будет выгоден при определенных обстоятельствах. К ним относятся:
На данный момент имущественный вычет равняется 1 млн. руб. (абз.1 п.2 ст.220 «Имущественные налоговые вычеты» НК РФ), который используется для расчета налогооблагаемой базы. Так, этот вычет отнимается от стоимости квартиры, означенной в договоре купли-продажи, а затем полученная результирующая разность умножается на процентную ставку налога (13%).
При этом необходимо учитывать, что стоимость квартиры может быть меньше 1 млн. руб. К примеру, если она составляет 950 000 руб., то НДФЛ уплачивать не надо, а сам расчет будет иметь следующую картину:
(950 000 - 1 000 000) * 13% = - 6 500 руб.
Поскольку значение получилось отрицательным, то налогоплательщику дается право освобождения от уплаты налога в бюджет.
Подобный вариант весьма удобен в той ситуации, когда сумма подтвержденных расходов будет более 1 млн. руб., иначе в этом не будет никакого смысла. Например, если квартира была продана за 2 150 000 руб., а расходы по ее первоначальной покупке или строительству составляли 1 200 000 руб., то расчет налога, подлежащего выплате в бюджет, будет составлять:
(2 150 000 - 1 200 000) * 13% = 123 500 руб.
Необходимо отметить, что расходы, используемые для расчета налога, могут быть самыми разнообразными, например:
Кроме того, необходимо учесть, что если квартира была не куплена, а получена по наследству или в качестве объекта дарения, то расходов, используемых к уменьшению налогооблагаемой базы по налогу, не будет. В этой ситуации целесообразно применять имущественный вычет, который в определенной степени уменьшит базу для расчета НДФЛ.
Существуют определенные особенности, которые имеет подоходный налог с продажи квартиры, и о них обязательно необходимо знать каждому налогоплательщику. Особой ситуацией является продажа недвижимости, находящейся в долевой собственности у нескольких лиц. Каким образом рассчитать подоходный налог, если квартирой владеют, например, три человека в равных долях при ее стоимости в 2 150 000? Как было посчитано ранее, с учетом имущественного вычета в 1 млн. руб. необходимо выплатить 149 500 руб. в бюджет. Если собственниками являются три совершеннолетних человека, то данное налоговое бремя распределяется между ними в соответствии с их долями.
Иными словами, 149 500: 3 = 49 667 руб.
При этом если собственники - несовершеннолетние дети, то их налог обязаны уплатить родители.
Если на квартиру имеется право собственности у нескольких лиц, не связанных родственными узами (например, соседи по коммунальной квартире), то каждый из них должен выплатить налог в соответствии с той долей квартиры, которой они владеют. При этом у каждого из них на руках должно быть свидетельство, подтверждающее право владения частью продаваемой квартиры.
Другой особенностью уплаты налога при реализации жилья является тот факт, что, если полученные средства используются для покупки другой недвижимости, налогоплательщик не освобождается от уплаты в бюджет соответствующего налога. По законодательству, при покупке квартиры любой налогоплательщик имеет обоснованное законодательством право на получение установленного имущественного налогового вычета - до 260 000 руб. Если происходит продажа, а затем покупка недвижимости, то, по согласованию с налоговой инспекцией, подоходный налог и вычет могут быть взаимозачтены. Иными словами, налогоплательщику не нужно будет платить налог в установленном размере, но и получить вычет он также не сможет. Следует учесть лишь тот факт, что обе сделки должны быть осуществлены в один и тот же налоговый период.
Бывают ситуации, когда недобросовестные налогоплательщики сознательно уходят от уплаты налога, специально занижая стоимость квартиры в договоре купли-продажи. Естественно, чем меньше размер дохода, тем меньшую сумму налога необходимо будет уплатить в бюджет государства. Но налоговые органы, в связи с наличием прецедентов подобного рода, внимательно анализируют и оценивают стоимость жилья с разных сторон. Если она будет существенно ниже, чем рыночная стоимость аналогичных квартир в данном регионе или районе, тем выше шансы, что сотрудники налоговых служб будут проводить более детальную проверку по факту подлога или представления заранее неверных сведений. В подтверждении факта мошенничества гос. органы вправе наложить административное взыскание на продавца, но и от уплаты соответствующего налога его никто не освободит.
Чтобы правильно оформить и оплатить подоходный налог, необходимо составить налоговую декларацию по установленному законодательством образцу (форма-3НДФЛ). В ней указываются основные регистрационные данные налогоплательщика, размер полученного дохода от продажи квартиры и сумма налога, которую необходимо заплатить. При этом вместе с декларацией следует собрать и подать пакет документов, которые необходимы для проверки обоснованности уплаты налога. К ним относятся:
После проверки всех документов и принятия положительного решения по факту правильности составления декларации и расчета налога налогоплательщику необходимо взять реквизиты, по которым будет перечислен налог. Он перечисляется только безналичным способом через любое отделение банков на территории Российской Федерации либо отделения иностранных банков, находящиеся на территории РФ и имеющие установленные полномочия. Наличными деньгами НДФЛ оплатить не удастся, поскольку такое действие запрещено для всех налогоплательщиков страны.
В том случае, когда налогоплательщику предоставлено право освобождения от уплаты налога при реализации квартиры (в собственности более трех лет или налог имеет отрицательное значение), он не обязан предоставлять налоговую декларацию. Об этом указано в п.4 ст.229 НК РФ, согласно которому доходы, освобожденные от налогообложения, могут быть не указаны налогоплательщиком. Но если же физическое лицо подает пакет документов, сотрудники налоговых органов обязаны его принять и проверить.
Сумма, полученная при продаже жилого имущества или его доли, облагается НДФЛ. Налог с доходов уплачивают резиденты – лица, постоянно находящиеся на территории РФ более 183 дней в течение года и нерезиденты, собственники жилья. Обязанность обложения доходов не зависит от способа приобретения реализуемого имущества. В данной статье мы рассмотрим какой подоходный налог с продажи квартиры в собственности менее 3 лет и более 3 лет, полученной по наследству и для пенсионеров.
Облагаемая сумма дохода определяется договором купли-продажи жилой недвижимости. Правило действует для случаев, если указанная сумма выше кадастровой, приравненной к рыночной стоимости жилья.Снижение налоговой базы пресекается законодательством.
Если в договоре указана стоимость предмета купли-продажи, несоответствующая рыночной цене региона, налоговая база определяется по кадастровой оценке. Стоимость продаваемой квартиры рассчитывается с понижающим коэффициентом 0,7. Региональным властям предоставляется право снижения корректирующего показателя. Положение распространяется на стоимость объектов, приобретаемых после 2016 года.
Доход, полученный при продаже резидентами квартиры, облагается по ставке 13%. Размер ставки для нерезидентов составляет 30%. В случае наличия договора между странами – РФ и предоставившей гражданство владельцу квартиры, лицо может быть освобождено от налога в собственной стране. Договор между государствами позволяет избавиться двойного налогообложения.
В законодательстве отсутствует перечень лиц, освобожденных от уплаты налога. Равные обязанности имеются у:
Если квартира оформлена на ребенка и органы опеки допускают продажу имущества без ущемления прав, обязанность по уплате налога возникает у родителей или опекунов.
Уплата сумм в бюджет производится до середины июля года, следующего за периодом продажи. Если имущество не попадает под категорию необлагаемого (льготируемого), о сумме полученного дохода необходимо сообщить в ИФНС путем подачи декларации 3-НДФЛ. Отчетность предоставляется по истечении года получения дохода в срок, не позднее последнего числа апреля. Форма предназначена для подтверждения полученного дохода, используемой льготы и размера налога. Начало заполнения формы отчета производится с листов расчета, расположенных в конце декларации.
Особенность декларирования:
При продаже квартиры после истечения 3-хлетного срока владения необходимость в представлении декларации и оправдательных документов отсутствует. Одновременно лицо не уведомляет ИФНС об отсутствии задолженности перед бюджетом.
При определении обязанностей по уплате налога важным показателем является срок владения имуществом. Действующее законодательство определяет возможность применения налоговой льготы при продаже квартиры, находящейся в собственности свыше определенного количества лет. Льгота выражается в отсутствии обязанности по уплате налога.
Порядок применения льготы изменен с 2016 года и распространяется на сделки, проведенные после указанного периода. Ранее льгота по отмене обложения применялась ко всему жилому имуществу, бывшем в собственности свыше 3-х лет. Изменения коснулись квартир, долей и иного жилья, приобретенного по договорам купли-продажи и их разновидностям, например, договорам мены.
Срок нахождения квартиры в собственности рассчитывается с даты регистрации, указанной в Свидетельстве (в настоящее время – в выписке из Реестра).Дата означает получение права собственности при покупке, получении или приватизации жилья. Время владения имуществом, претерпевшим перепланировку без внешних изменений (например, присоединения) также определяется от дня приобретения квартиры.
Пример #1. Гражданин Смирнов К. приобрел квартиру, регистрация права на которую была произведена в декабре 2015 года. В январе 2016 года собственником была сделана перепланировка с получением нового кадастрового паспорта. На основании документа была внесена запись в реестр, изменяющая площадь. Расчет безналогового периода будет вестись с декабря 2015 года и определяться по истечении 3 лет. Если владелец квартиры получил новое свидетельство (выписку) после перепланировки, расчет производится исходя из даты вступления в права собственности.
Определение срока владения квартирой, приобретенного в новостройке, исчисляется от даты получения имущества от застройщика, подтвержденная актом.
Минимальный срок нахождения в собственности сохранен для ряда случаев. Положение распространяется на продажу имущества, полученного в собственность с 2016 года. Продажа без обложения налогом после истечения трехлетнего срока владения квартирой сохраняется для ситуаций:
Имеется особенность в исчислении срока владения квартирой при наследовании жилья. Право на имущество возникает не в день регистрации собственности, а в день открытия наследства. Если дата смерти наследодателя определяется решением суда, право на наследство возникает от дня, указанного в документе.
Порядок определения срока зависит от оснований ее получения имущества.
| Основание получения | Начало отсчета срока владения |
| Договор купли-продажи | Дата внесения записи в реестр |
| Договор мены | |
| Договор дарения | |
| Наследование | Дата открытия наследства |
| Вступление в кооператив | Дата выплаты последней суммы пая |
Пример #2. Супруги Сидоровы имели в собственности с 2004 года квартиру, зарегистрированную в равных долях. В 2015 году супруг передал жене свою долю на основании договора дарения. В 2016 году Сидорова, владеющая 100% долей, произвела продажу квартиры. Поскольку полученная от супруга часть передана в дар, обязанность по налогообложению не возникает.
Величина налога, задекларированная продавцом квартиры, может быть уменьшена на имущественный вычет. Возможность получения вычета возникает после обращения в ИФНС. Предоставляется право выбора одного из 2 видов льгот:
Перечень оправдательных документов в каждом случае индивидуален и регулируется, при необходимости, инспектором. Одновременно имеется общий список форм, подтверждающих право на льготу.
| Назначение документальных форм | Документ |
| Удостоверение личности | Паспорт собственника и иных лиц при необходимости |
| Подтверждение право на собственность | Договор купли-продажи, мены, акты передачи и прочие формы |
| Произведение оплаты | Чеки, квитанции, расписки, иные платежные формы |
| Строительные расходы по текущему ремонту | Накладные, наряды, договоры, акты |
| Формы ипотечного кредитования | Договор, дополнительные соглашения, выписки из счета |
Обе льготы по одному имуществу одновременно не предоставляются. Налогоплательщик выбирает наиболее выгодный вариант или льготу в фиксированной сумме при отсутствии документов на подтверждение затрат. Льгота не предоставляется при продаже недвижимости, полученной ранее в порядке наследования или приватизации.Отказ в вычете основан на отсутствии трат, возникающих у лица при приобретении недвижимости.
Избежать налогообложение не представляется возможным. Между структурами кадастров и налоговыми инспекциями налажен электронный обмен данными. При игнорировании обязательств физическое лицо (получатель дохода) должно будет уплатить налог, пени и штраф. Например, при ошибочном занижении налога сумма штрафа составит 20% от недоимки. Санкции применяются как в случае неуплаты, так и в случаях непредставления декларации по сроку, установленному законодательством.
Основной вопрос, возникающий при продаже квартиры, направлен на снижение величины обязательств по налогу с доходов. Список наиболее активно задаваемых вопросов:
Вопрос №1. После продажи доли в квартире возникла необходимость по уплате налога. Какую сумму вычета можно применить при отсутствии бумаг, подтверждающих расходы?
Если долевая собственность была продана по отдельному договору, собственник имеет право на применение льготы в 1 млн. рублей в полном объеме.При реализации квартиры по единому договору на объект сумма льготы распределяется между собственниками.
Вопрос №2. Продажа квартиры и приобретение нового жилья были произведены в одном периоде. Можно ли указать обе операции в одной декларации и заявить 2 вычета.
Лицо имеет право применить имущественные вычеты при продаже и покупке квартиры. Виды льгот не связаны между собой и применяются отдельно. Если оба вида вычета относятся к одному налоговому периоду, лицо имеет право на одновременное применение вычетов с указанием данных в одной декларации.
Вопрос №3. Являюсь индивидуальным предпринимателем. Имея в собственности квартиру сроком владения 2 года, планирую продать имущество. Как будет производится налогообложение?
Собственность, имеющаяся у ИП, также при продаже облагается налогом. Особенность регистрации недвижимости ИП состоит в том, что оформление производится на физическое лицо даже в случае наличия договора, составленного на ИП. Если предприниматель не использует квартиру для получения дохода, обложение производится в общем порядке. В противном случае налог уплачивается в зависимости от используемой ИП системы налогообложения.
Вопрос №4. Какие санкции могут быть применены при отказе в предоставлении вычета в сумме произведенных расходов при покупке квартиры?
Имеется возможность использовать второй вид льготы – вычет в сумме 1 млн. рублей. Необходимо подать уточненную декларацию, предварительно оплатив недоимку и пени. Штраф в сумме 20% от недоимки может быть начислен инспектором в зависимости от сроков просрочки и трактовки ситуации.
Вопрос №5. Можно ли снизить размер налога, указав в договоре заниженную сумму продажи квартиры.
Схемы, при которых целенаправленно производится занижение налога, может доставить неприятности продавцу. При расторжении договора по инициативе покупателя возврат производится в размере, установленном в документе. Риск не оправдан и не имеет под собой оснований в виде особой необходимости.
Продавцы недвижимости, получив доход от сделки, обязаны уплачивать НДФЛ в размере 13%. Сбор налогов - процедура, находящаяся под строгим контролем государства. Однако качество ее выполнения, как говорят эксперты, в силу ряда послаблений в современном законодательстве, не на высоте. Очень многие граждане на совершенно легальных основаниях уклоняются от уплаты налогов. А многие, в свою очередь, переплачивают, не зная о значительных льготах, которые государство гарантирует участникам рынка недвижимости. Что нужно иметь в виду, продавая квартиру? Как наиболее корректным образом уплачивать налог при продаже недвижимости?
Эксперты выделяют следующие основные принципы налогообложения сделок по продаже недвижимости согласно российскому законодательству:
Законами РФ определены определенного рода льготы, гарантированные продавцам недвижимости. Речь идет от так называемых налоговых вычетах. Они представляют собой цифру, на которую можно уменьшить сумму денежных средств, полученных от продажи недвижимости. Вычеты, таким образом, бывают для обоих типов сделок - продажа, покупка недвижимости. Налог, однако, платится только при одном из них.
Сейчас вычет составляет 1 млн руб. Итоговый налог при продаже недвижимости исчисляется посредством очень простых математических формул. Рассмотрим пример.
Гражданин Иванов продал квартиру за 2,5 млн руб. По умолчанию он должен заплатить НДФЛ в размере 13% от этой суммы, то есть 325 тыс. Однако он решил воспользоваться законным правом получить налоговый вычет в размере 1 млн. Поэтому фактическая облагаемая база составит 1,5 млн руб. Иванов, таким образом, должен будет заплатить государству 195 тыс. руб.
Израсходовать 1 млн рублей вычетов можно как за счет одной сделки купли-продажи, так и на базе нескольких, но только в течение года. Если сумма доходов, полученных от реализации недвижимости, не достигла 1 млн, то никаких налогов платить не надо (но вместе с тем декларацию подавать до 30 апреля нужно).
Еще один важнейший механизм вычета - включение в "формулу" подтвержденных сумм, связанных с расходами на приобретение квартиры. То есть если, например, Иванов, который продал квартиру за 2,5 млн руб., купил ее до этого, скажем, за 2,7 - то он имеет право отразить данную сумму в форме 3-НДФЛ (приложив подтверждающие документы - выписки, договора и т. д.) и не быть должным государству вообще ничего. Налог при продаже недвижимости в этом случае не платится.
Если продаваемой квартирой владеют двое и более лиц на основании долевой или совместной собственности, то вычет в размере 1 млн руб. распределяется между ними. Если речь идет о первом варианте владения - то в соответствии с процентным распределением, указанным в свидетельствах о праве собственности. Во втором случае - по договоренности. Если прийти к компромиссу не удается, то через суд. Согласие о том, что совладельцы готовы разграничить свои интересы согласно тем или иным процентным распределениям, считается достигнутым, когда каждый из них подписывает договор продажи недвижимости. Каких-либо дополнительных бумаг, подтверждающих "компромисс", как правило, не требуется.
Вместе с тем у лиц, обладающих правом собственности на долю в квартире, есть право продать свою часть недвижимости без согласования с совладельцами и при этом получить вычет в полном объеме, единолично. Разумеется, ответственность за уплату налога при продаже недвижимости в данном случае полностью индивидуальная.
В сообществе риэлторов и граждан, принимающих участие в сделках с недвижимостью, иногда возникает вопрос: почему в некоторых случаях налоговая ставка по сделкам равна 30%? Какой налог с продажи недвижимости выходит столь обременяющим? Ответ прост. Этот показатель - для нерезидентов РФ. Ими, как правило, являются иностранные подданные, которые решили продать свою недвижимость в России.
Но нередки и случаи, когда нерезидентами признаются также и граждане РФ. Дело в том, что человек, не проживающий на территории своей страны более 183 дней в году, вне зависимости от наличия у него национального российского гражданства, признается нерезидентом. Его обязанность - уплачивать подоходный налог намного больший, чем если бы он жил в РФ более полугода. И еще один важнейший нюанс. Если идет продажа недвижимости нерезидентом, налоги не компенсируются никакими вычетами. Сроки их выплат остаются теми же, порядок отчетности перед ФНС - таким же.
Для такой сферы, как купля-продажа недвижимости, налоги - важнейший аспект. И потому соответствующие ведомства в достаточной мере строги в отношении политики слежения за движением денежных средств в рамках сделок с квартирами. Поэтому если продавец недвижимости не предоставит в установленный срок декларацию, отражающую полученные суммы за реализацию жилья, то в соответствии со статьей 119 НК РФ его ждет штраф, равный 5% от налога (или той суммы, которая не была уплачена), начисляемый каждый месяц с момента предоставления документов в ФНС (но его максимальная величина не может превысить 30% от долга перед государством, а минимальный его размер - 1 тыс. руб.).
В случае если продавец недвижимости не заплатил исчисленный НДФЛ, то ФНС выставит требование о внесении соответствующей суммы денежных средств, начислит штраф (20% от суммы налога) и пени (в процентах, равных 1/300 части ставки рефинансирования Центробанка - начисляются они ежедневно, пока идет просрочка).
Есть версия, что от уплаты НДФЛ за выручку от продажи квартиры освобождены пенсионеры. Это неверно. Доход от реализации жилья с точки зрения налогового законодательства приравнивается к зарплате. Каких-либо льгот на налог с продаж недвижимости пенсионерам государство не предоставляет. Кроме того, для них обязательства по передаче в ФНС декларации 3-НДФЛ в срок, а также своевременной уплате исчисленных сумм совершенно те же, что и для работающих людей. Разумеется, остается актуальным и правило, при котором налог при продаже недвижимости менее 3 лет в собственности не уплачивается.
Есть три основных варианта предоставления формы 3-НДФЛ, отражающей цифры по сделкам с недвижимостью, в территориальный орган ФНС. Во-первых, человек может сделать это, обратившись в ведомство лично, во-вторых - написав на кого-нибудь завизированную нотариусом доверенность, в третьих - отправить форму в электронном виде через "Госуслуги" (предварительно зарегистрировавшись там).
В среде экспертов и некоторых СМИ появляются сведения о том, что в России вскоре появится новый налог на продажу недвижимости. Или, по крайней мере, в текущее законодательство будут внесены существенные поправки. О чем здесь может идти речь? Какова вероятность того, что год, в котором будет введен новый налог с продажи недвижимости, - 2015-й?
В 2014 году в стадии публичного обсуждения находится законопроект, призванный внести изменения в существующую схему взимания налога при продаже недвижимости. Речь идет о том, чтобы НДФЛ исчислялся, исходя из кадастровой стоимости жилья. Эта формулировка, подчеркивают эксперты, пока ориентировочная. Но конкретная цель законодателя ясна: власти хотят осуществлять "отбеливание" сделок, при которых включенная в договор продажи недвижимости стоимость объекта ниже, чем реальная цена квартиры (это делается с тем, чтобы "уложиться" в 1 млн налогового вычета или же использовать его по максимуму). Про этом кадастровая стоимость жилья, полагает законодатель, должна более или менее соответствовать рыночной (сейчас она, как правило, существенно ниже).
Каков предполагаемый механизм работы закона в сравнении с действующими на сегодняшний день процедурами? Рассмотрим несколько примеров.
Гражданин Иванов, оформив договор долевого участия, вложил в застройку дома 700 тыс. руб. Через два года компания-подрядчик сдала жилье в эксплуатацию. К тому моменту рыночная цена квартиры Иванова выросла до 2,5 млн. Он захотел продать ее, но в договоре прописать стоимость, равную 1,7 млн. Из этой суммы он, в соответствии с текущим законодательством, сможет вычесть 700 тыс. по расходам на долевое строительство, а также уменьшить ее на положенный вычет в размере 1 млн. Таким образом Иванов полностью "закрывает" официально полученную по договору выручку, чтобы не платить НДФЛ. Согласно текущим нормам закона все, что задумал Иванов, может и должно получиться.
Поправки в НК РФ, которые сейчас обсуждаются, могут вынудить гражданина платить НДФЛ в любом случае. Дело в том, что в соответствии с кадастровой переоценкой стоимость квартиры может составить, к примеру, 2,2 млн руб. Это на 500 тыс. руб. больше, чем в договоре купли-продажи, составленном Ивановым и его покупателем. И с этих 500 тыс. продавец будет обязан заплатить положенный НДФЛ в размере 13%.
Есть вариант, как отмечают эксперты, что законодатель внедрит некоторого рода послабления в свои "формулы". Речь идет о так называемом "понижающем коэффициенте", на который умножается кадастровая оценка недвижимости. Сейчас в законе фигурирует показатель, равный 0,7. В случае со сделкой гражданина Иванова итоговая цифра получится посредством умножения 2,5 на 0,7. То есть 1,54 млн руб. Что, в принципе, должно Иванова устроить - в его договоре цифры даже больше этой. Но что если его квартира стоила бы не 2,5 млн, а все 4? В этом случае кадастровая оценка, скорее всего, была бы приближена к рыночной. И тогда продавцу недвижимости пришлось бы основательно раскошелиться.
Многие эксперты, а также сами представители законодательных кругов, вместе с тем, говорят о том, что "понижающий коэффициент" может быть не утвержден вообще. Возможен также вариант с тем, чтобы наделить полномочиями по определению соответствующей цифры региональные парламенты, мотивировав, как говорят эксперты, их тем, что вся выручка от уплаты НДФЛ на базе кадастровой стоимости будет оставаться в бюджете субъекта.
Сроки публичного обсуждения законопроекта - до 30 октября 2014 года. Затем он будет передан на рассмотрение депутатами Госдумы. Есть вероятность, что уже в 2015 году поправки в НК РФ вступят в силу.
Как мы видим, государство решило осуществить основательно вмешательство в такое явление как купля-продажа недвижимости. Налоги, как ожидают, вероятно, власти, должны собираться в этом направлении активнее. В каких-то моментах, между тем, политика законодателя допускает ряд уступок. Несмотря на то что поправки в НК РФ еще не приняты, на публику уже вынесены некоторые их нюансы, связанные с льготами и послаблениями по сделкам с недвижимостью. Обозначим некоторые из них.
НДФЛ можно будет не платить вообще, если гражданин продает свое единственное жилье (либо то, что имело данный статус на протяжении последних 12 месяцев до момента продажи). Правда, максимальная стоимость квартиры при этом не должна быть больше, чем 5 млн руб. Также предполагается, что существующая на сегодня норма, дающая право на освобождение от уплаты НДФЛ по факту реализации недвижимости, а именно - 3 года в собственности, сохранится.
Очень многие эксперты рынка сомневаются в том, что ведомствам, ответственным за реализацию норм нового закона, удастся сформировать корректный алгоритм кадастровой оценки. Специалисты признаются, что им не очень понятно, откуда будут браться цифры. Вполне возможны, считают эксперты, расхождения в методах, применяемых разными "оценщиками". Есть версия, что новый закон окажет негативное влияние на первичный рынок недвижимости, так как инвестиционная привлекательность долевого строительства снизится. В конечном счете результатом может быть повышение стоимости недвижимости во всех сегментах.
Вместе с тем в среде экспертов есть также и мнение, что реформы нужны. Причем именно в направлении ужесточения мониторинга за сделками. Повышать или понижать ставки бессмысленно. С учетом огромного количества "серых сделок" становится абсолютно не важным, каким налогом облагается продажа недвижимости - его не платят вообще.
Возникает резонный вопрос: а неужели те "серые схемы", к "отбеливанию" которых стремятся власти, никак нельзя выявлять и пресекать на законных основаниях сегодня? Неужели все те "махинации", связанные с указанием в договорах купли-продажи недвижимости заниженных цифр, не подразумевают никакой ответственности?
Как отмечают эксперты, четко отработанного алгоритма по выявлению подобных сделок у ФНС нет. Хотя бы потому, что с юридической точки зрения у налоговиков не может быть никаких претензий к участикам рынка недвижимости. Покупатель и продавец составляют два совершенно легальных договора. Первый - основной, в нем указывается сумма до 1 млн. Эта бумага - для налоговиков. Второй договор отражает, в свою очередь, не сделку по недвижимости, а компенсацию покупателем издержек продавца, связанных с "улучшением вида квартиры". По сути дела, он является распиской о приеме-передачи денежных средств. Этот договор налоговая, как правило, не требует (и суммы, прописанные в нем, нигде официально не фигурируют).
Вместе с тем в структурах ФНС может осуществляться непубличная работа в этом направлении. В частности, есть факты о том, что центральный аппарат этого ведомства время от времени рассылает в адрес своих территориальных подразделений письма о том, что необходимо создавать особые функциональные единицы - именно с целью борьбы с уклонением граждан от уплаты НДФЛ при продаже жилья в полном объеме.
Согласно одному из таких документов, которые попали в распоряжение некоторых российских СМИ, региональнеые структуры налоговой службы получили распоряжение изучать договора купли-продажи и проводить проверки дознавательного характера - в виде визитов к налогоплательщикам домой, проведения бесед. В случае если "серые схемы" будут выявлены - начислять "правильные" суммы НДФЛ (на основе независимой оценки стоимости квартиры) и заодно штрафовать граждан.
К слову, очень многим экспертам импонирует подход к контролю над тем, как идет продажа недвижимости в Украине. Налоги там, так же как и у нас, не маленькие - могут доходить до 15%. И потому, чтобы свести к минимуму вероятность "серых сделок", украинские власти с недавних пор ввели норму: нотариусы, заверяющие договора купли-продажи жилья, обязаны проверять в "облачной" базе данных информацию о независимой рыночной оценке объекта недвижимости. Если сведений в онлайне обнаружено не будет, то заверять документы нотариус не имеет права.
Актуальность процедур по выявлению "серых схем", полагают эксперты, особенно возросла в связи с поправками в НК РФ, регулирующими имущественные вычеты для покупателей недвижимости. Дело в том, что до 1 января 2014 года приобретатели квартир имели право воспользоваться налоговым вычетом только один раз и по единственному объекту недвижимости. Если они покупали жилье, а в договоре была указана сумма в 1 млн, то все, на что они могли рассчитывать, - это 13% от этой суммы.
Поэтом, многих покупателей не устраивали "серые схемы" и они просили продавцов составлять договора с реальными цифрами. Но после того как в НК были внесены поправки, получать имущественный вычет стало возможно с любого количества сделок по недвижимости. И теперь покупателям, в принципе, все равно, какая сумма фигурирует в договоре купли-продажи. Им не важно, какой налог с продажи недвижимости пожелают платить продавцы и захотят ли они это делать вообще.
Рассмотрим вкратце аспекты, касающиеся налогообложения сделок, в которых продавцы недвижимости - юридические лица (хозяйственные общества и т. д.). Схема начисления сборов здесь, конечно, отличается от той, что характерна для физлиц. Но она вполне понятна и логична. Если речь идет о таком явлении как продажа недвижимости юридическим лицом, налоги здесь уплачиваются двух типов.
Во-первых, это НДС (18%). Во-вторых, это налог на прибыль организаций (20%). Каких-либо вычетов не предусмотрено. Вместе с тем, если организация применяет УСН, то совсем по другим нормам осуществляется продажа недвижимости. Налог на прибыль у фирм по "упрощенке" отсутствует, а выручка от реализации собственности приравнивается к коммерческой. Согласно нормам для УСН, фирма должна будет заплатить 6% от доходов с продажи либо 15% с разницы между выручкой и затратами на покупку этой недвижимости.
Аналогичные правила касаются также и индивидуальных предпринимателей. Если они работают по УСН, то платят за реализацию имущества 6% с доходов или 15% с "разницы". При общей системе налогообложения надо платить НДС и подоходный налог. Правда, при этом важно, чтобы получение денежных средств от покупателя шло через официально зарегистрированный расчетный счет в банке. Если ИП продаст недвижимость через "обычный" банковский счет, то ему придется платить НДФЛ как физлицу. Правда, и вычетом в этом случае пользоваться можно.
Последнее обновление Март 2019
Одним из самых актуальных вопросов при продаже квартиры (или другого жилья) остается вопрос о том, как, опираясь на нормы законодательства, не платить или уменьшить подоходный налог от продажи. В статье мы рассмотрим все основные способы того, как можно избежать налога или минимизировать его.
Если квартира находилась в Вашей собственности больше минимального срока, то Вы полностью освобождены от налога при ее продаже, а также от необходимости подавать декларацию 3-НДФЛ (п.17.1 ст. 217 НК РФ, п.4 ст.229 НК РФ, Письмо Минфина России от 14.01.2015 № 03-04-05/146). При этом минимальный срок владения зависит от того, когда Вами было приобретено жилье, а также каким образом.
Если Вы приобрели квартиру до 1 января 2016 года, то вне зависимости от того, каким способом она была приобретена, минимальный срок владения составит три года .
Пример: В декабре 2015 года Чехов А.П. приобрел квартиру по договору купли-продажи. В феврале 2019 года он продал эту квартиру. Поскольку квартира была приобретена до 1 января 2016 года, и на момент продажи находилась в собственности владельца более трех лет, то Чехову А.П. не нужно платить налог 13% с продажи квартиры, а также подавать в налоговую инспекцию декларацию 3-НДФЛ.
Если Вы получили жилье после 1 января 2016 года в наследство/ дар от близкого родственника, или путем приватизации, то минимальный срок владения объектом составит также три года. Во всех остальных случаях при приобретении жилья после 1 января 2016 года минимальный срок составляет 5 лет.
Пример: В начале 2016 года Симонов К.М. получил в наследство от родителей квартиру в Москве. Он планирует продать указанную квартиру в конце 2019 года. Поскольку жилье получено Симоновым после 1 января 2016 года в наследство от близких родственников, и на момент продажи будет находиться в собственности более трех лет, ему не нужно будет платить налог при продаже этой квартиры.
Пример: В начале 2016 года Серова В.В. по договору купли-продажи приобрела дом. В конце 2018 года обстоятельства вынуждают Серову В.В. продать этот дом. Так как жилье было приобретено после 1 января 2016 года по договору купли-продажи, и на момент продажи будет находиться в собственности Серовой менее пяти лет, в 2019 году ей нужно подать декларацию в налоговый орган 3-НДФЛ (до 30 апреля) и до 15 июля 2019 года заплатить налог по доходу от продажи дома.
Более подробно вопрос определения минимального срока владения рассмотрен в наших статьях: Сколько нужно владеть квартирой, чтобы продать ее без налога? и С какого момента считать срок владения квартирой при продаже? .
Согласно пп.2 п.2 ст.220 Налогового Кодекса РФ Вы вправе уменьшить доходы от продажи квартиры на расходы, понесенные при ее покупке. Это означает, что если Вы купили квартиру (а не получили ее в дар или наследство) и у Вас есть документы, подтверждающие Ваши расходы при покупке, то Вы должны заплатить налог (13%) только с разницы между ценой продажи и покупки.
Пример: Бабочкин Б.Б. купил в 2016 году квартиру за 3 млн.руб., а в 2018 году он продал ее за 4 млн.руб. В 2019 году Бабочкин должен будет заплатить налог с разницы в цене (4 млн.руб. – 3 млн.руб. = 1 млн.руб.). Соответственно, налог составит 1 млн.руб. х 13% = 130 тыс.руб.
Пример: Мотыльков М.М. купил в 2017 году квартиру за 2 млн.руб., а в 2018 году он продал ее за 1.8 млн.руб. Так как стоимость квартиры при продаже была меньше стоимости покупки, налог Мотылькову платить не нужно. Однако в 2019 году он обязан подать декларацию в налоговый орган с приложением документов, подтверждающих его расходы при покупке жилья.
Если документы, подтверждающие расходы при покупке были утеряны, – не расстраивайтесь. Их всегда можно восстановить: копии договора запросить в кадастровой службе (где они регистрировались), платежные документы восстановить в банке.
Если Вы не можете уменьшить налогооблагаемый доход на расходы от покупки (например, квартира была получена в наследство), или Ваши расходы на покупку были менее 1 млн.руб., то Вам стоит воспользоваться стандартным вычетом при продаже жилья/земли в размере до 1 млн.руб. (пп.1 п.2 ст.220 НК РФ).
Пример: Стрелочников С.С. получил в наследство квартиру и сразу же решил ее продать за 3 млн.руб. Стрелочников вправе применить стандартный вычет и уменьшить налогооблагаемый доход на 1 млн.руб. Соответственно, ему нужно будет заплатить налог в размере (3 млн.руб. – 1 млн.руб.) х 13% = 260 тыс.руб.
Однако, важно обратить внимание на несколько существенных моментов, связанных с использованием стандартного вычета:
Пример:
В 2015 году Жуков Ж.Ж. купил комнату за 1.5 млн.руб. В 2016 году он ее продал за 2 млн.руб. Жуков Ж.Ж. должен выбрать каким из видов вычета ему воспользоваться:
- он может уменьшить налогооблагаемый доход на расходы на покупку квартиры, то есть на 1.5 млн.руб. В итоге он заплатит налого в размере 13% х (2 млн.руб – 1.5 млн.руб.);
- он может воспользоваться стандартным вычетом и уменьшить налогооблагаемый доход на 1 млн. руб. В итоге он зарлатит налог в размере 13% х
(2 млн.руб
–
1 млн.руб.).
В данном случае Жукову Ж.Ж. выгоднее воспользоваться вычетом по расходам, так как он больше.
Пример: Червяков А.А. получил в наследство две квартиры и продал их по 2 млн.руб. каждую. Червяков вправе уменьшить свой годовой налогооблагаемый доход от продажи квартир на 1 млн.руб., но не имеет права применить вычет 1 млн.руб. к каждой из квартир. Соответственно, Червяков А.А. должен будет заплатить налог в размере 390 тыс.руб. За одну квартиру: 13% х 2 млн.руб. и за вторую квартиру с учетом налогового вычета: 1 3% х (2 млн.руб. – 1 млн.руб.).
Пример: Супруги Ивановы продали квартиру, находящуюся у них в общей долевой собственности (по ½ у каждого супруга), за 1 500 000 руб (квартира была в собственности менее трех лет). При заполнении деклараций 3-НДФЛ супруги решили воспользоваться стандартным вычетом на продажу жилья. Соответственно, по результатам декларации каждый из супругов должен будет заплатить налог в размере: (750 000 руб. (стоимость доли каждого супруга) - 500 000 руб. (1/2 от максимальной суммы стандартного вычета)) х 13% = 32500 руб.
Если в одном календарном году Вы продали квартиру, сразу же купили новую, и при этом никогда не пользовались имущественным вычетом при покупке жилья, то Вы вправе уменьшить налогооблагаемый доход от продажи на сумму налогового вычета от покупки этого объекта жилья (Письмо Минфина от 11.02.2016 №03-04-05/7154). Более подробную информацию о вычете при покупке квартиры Вы можете найти в разделе: Имущественный вычет при покупке квартиры/дома/земли . Здесь стоит только отметить, что максимальная сумма налогового вычета при покупке жилья составляет 2 млн.руб.
Пример:
Богомолов Б.Б. получил в наследство квартиру, продал ее за 4 млн.руб. и купил себе новую квартиру за 5 млн.руб. Богомолов Б.Б. ранее не пользовался вычетом при покупке жилья. Богомолов имеет право:
- уменьшить налогооблагаемый доход на сумму стандартного вычета (1 млн.руб.);
- уменьшить налогооблагаемый доход на сумму вычета от покупки новой квартиры (2 млн.руб.);
Соответственно, Богомолов Б.Б. должен будет заплатить налог в размере: (4 млн.руб. - 1 млн.руб. - 2 млн.руб.) х 13% = 130 тыс.руб.
Пример:
Комаров К.К. купил в 2016 году квартиру за 3 млн.руб. В 2018 году он ее продал за 4 млн.руб. и купил дом за 6 млн.руб. Ранее Комаров не пользовался вычетом при покупке жилья. Соответственно, Комаров К.К. может:
- уменьшить налогооблагаемый доход при продаже квартиры на ее стоимость при покупке;
- использовать имущественный налоговый вычет при покупке дома (максимум - 2 млн.руб.);
В результате Комаров К.К. полностью покроет свой налог и у него останется 1 млн.руб. остатка вычета (130 тыс.руб. к возврату) от покупки дома, которые он сможет использовать, если у него будут другие доходы (например, от работодателя).
Если новое жилье было приобретено после 1 января 2014 года в общую собственность, то каждый из собственников имеет право воспользоваться имущественным вычетом в сумме, не превышающей 2 млн.руб. на человека (благодаря чему супруги зачастую могут воспользоваться суммарным вычетом в 4 млн.руб.).
Пример: В 2018 году Журавлева А.А. и Журавлева В.А. продали квартиру за 5 млн.руб. Квартира была получена по наследству и находилась в их долевой собственности (по 1/2) менее трех лет. В этом же году они купили новую квартиру за 6 млн.руб. так же в долевую собственность (по 1/2). При расчете налога они смогут применить стандартный налоговый вычет при продаже в 1 млн.руб. на весь объект жилья, а также воспользоваться имущественным вычетом от покупки новой квартиры по 2 млн.руб. на человека. Таким образом, до 30 апреля 2019 года Журавлевым необходимо подать декларации 3-НДФЛ, в которых отразить сумму продажи, а также все применяемые налоговые вычеты. Платить налог им не придётся, так как он будет полностью покрыт вычетами (5 млн.руб./2 собственника - 500 тыс.руб. стандартный вычет - 2 млн.руб. имущественный вычет = 0 руб.).
Как мы уже упоминали в этой статье, согласно пп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ в случае реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, размер вычета распределяется между совладельцами согласно их долям.
Пример: Супруги Ивановы в 2016 году приватизировали квартиру в долевую собственность (по 1/2 у каждого супруга). В 2018 году супруги продали квартиру за 1.5 млн.руб. (сделка была оформлена единым договором купли-продажи). Так как расходов на покупку у супругов не было, они решили воспользоваться стандартным вычетом на продажу жилья. Соответственно, по результатам декларации каждый из супругов должен будет заплатить налог в размере: (750 000 руб. (стоимость доли каждого супруга) - 500 000 руб. (1/2 от максимальной суммы стандартного вычета)) х 13% = 32 500 руб.
Однако если в этой же ситуации супруги продадут свои доли не по одному договору (как единый объект), а по разным договорам, то каждый из них сможет воспользоваться вычетом в размере 1 млн.руб. (Письма Минфина России от 13.05.2015 N 03-04-05/27395, от 27.06.2013 N 03-04-05/24491, от 30.05.2013 N 03-04-05/19766, Письмо ФНС России от 25.07.2013 N ЕД-4-3/13578@)
Пример: Ситуация аналогичная прошлому примеру, но супруги продали свои доли по отдельным договорам купли-продажи. Соответственно, каждый из супругов может применить вычет до 1 млн.руб. и полностью покрыть налогооблагаемый доход. В случае оформления сделки таким образом супругам не придется платить налога на доходы.
По статистике, собственник квартиры в среднем до пяти раз участвует в сделках по недвижимости. Люди меняют место жительства, приобретают имущество для детей, вкладывают средства в недвижимость. Участие в имущественных операциях требует особого внимания, поскольку речь идет о значительных суммах.
Процедуры следует проводить с соблюдением всех установленных правовых нормативов, иначе существующие риски могут привести к значительным потерям. Например, закон о налоге с продажи квартиры в собственности менее трех лет претерпел значительные изменения.
В настоящее время налог вычисляется в процентном соотношении к полученному за календарный период доходу физического лица и составляет 13%. НДФЛ платится с любого вида дохода, например, с зарплаты или дополнительных заработков, разницы между ценой приобретения и продажи имущества. Каждый налогоплательщик обязан подавать декларацию о доходах по итогам завершившегося отчетного года. Заполнение и подача декларации не представляет трудностей, процедура отлажена и на выполнение дается достаточный срок.
Отчитаться перед УФНС следует до 30 апреля, подавая заполненную форму 3-НДФЛ. На оплату указанных в документе сумм также отводится значительный период, заплатить потребуется до 15 июля. Обращаться следует в УФМС по месту жительства плательщика. Заполнять подаваемый документ следует крайне внимательно, не допускать помарок и разночтений. Следует помнить, что налог с продажи квартиры в собственности меньше трех, а теперь пяти лет, не содержит незначительных моментов, информация будет проверяться сотрудниками.
Предварительно стоит проконсультироваться со специалистом, который порекомендует правильный расчет налогообложения. Поданную и зарегистрированную декларацию трудно будет оспорить, отказаться от заявленных сумм, сделать это возможно в судебном порядке. Не стоит торопиться, тем более правила расчета изменились, многие налогоплательщики еще не пришли к выводу, по какой схеме рассчитаться с государством.
В служебные обязанности сотрудников входит консультация клиентов по действующим правилам налогообложения. При обращении в связи с трудностями заполнения, вам дадут объяснения и представят все допустимые пути платежей. Выбор окончательной схемы остается за подателем декларации.
До настоящего года НК РФ регламентировал взыскание подоходного платежей с владельца при сделках с недвижимостью, если объект находился в собственности менее трех лет. Сейчас правила ужесточились, срок увеличен до пяти лет, внесены изменения в ФЗ №382. Если вы решили продать имущество, которым владеете менее пяти лет, то придется заплатить государству подоходное взыскание с полученного дохода. Поправки закона предусматривают исключения, по которым граждане имеют послабления и по-прежнему могут не платить НДФЛ, если жилплощадь продается до трех лет владения.
Прежние правила сохраняются в ситуации, когда имущество приобретено следующим образом:
УФНС предоставлены полномочия проверки декларируемых операций с имуществом. В случае доказанного мошенничества, сознательного и фиктивного занижения цены сделки для ухода от платежей, виновный может быть привлечен к уголовной ответственности. Теперь потребуется предоставить справку о кадастровой стоимости объекта на 1 января года приобретения. Если цена сделки крайне отличается от официальных данных, то сотрудники будут рассчитывать налог с продажи квартиры в собственности менее пяти или, в установленных льготных случаях, трех лет по особой схеме.
Для подсчета используется понижающий коэффициент в размере 0,7%, на который умножается установленная документально кадастровая цена. Наличие родственных связей при сделках дарения и наследования также проверяются при подаче декларации. Членами семьи считаются родители, супруги, дети, а также иные близкие родственники, указанные в ст.14 СК РФ. Именно данные категории могут продать недвижимость без налога после трех лет, а не пяти. Если наследование или дарение произведено иными гражданами, то льготный режим налогообложения не действует.
Собственникам следует обратить внимание, что изменения коснутся только сделок, зарегистрированных в государственном реестре после 1.01.2016 г. Если собственность приобретена до этой даты, то правила налогового расчета остались прежними и срок в три обязательных года не изменился.
Пример: вы продаете недвижимость
Собственность получена по наследству от родственника. Владея ею более 3 лет, продать недвижимость можно без взыскания подоходного платежа. При этом не потребуется декларировать доход, независимо от цены приобретения.
Жилплощадь приобретена у постороннего физического лица. Не потребуется платить, если срок владения превышает 5 лет. Прибыль от продажи не облагается сбором, а также не потребует отчета в инспекции.
Срок владения устанавливается с момента регистрации в государственном реестре и получения свидетельства на право собственности с указанной датой. В ситуации, когда рассматривается вариант трех лет, потребуется прохождения 36 месяцев, пяти лет - 60 месяцев. Существуют сделки с недвижимостью, при которых срок владения отсчитывается иным способом:
Налог с продажи квартиры в собственности менее 5, в особых случаях, 3 лет платить придется в любом случае. Но величина отчисления может быть различной и зависеть от цены договора купли/продажи.
Предположим, ситуация требует реализации собственности ранее установленного срока, позволяющего избежать выплаты налога. Существуют способы, которые могут снизить налоговую нагрузку. Собственник имеет право получить имущественный вычет, рассчитываемый с разницы между приобретением и продажей. В настоящее время, ст.222 НК РФ устанавливает сумму в 1 млн рублей, на которую снижается доход от продажи недвижимости для расчета налога.
Если кадастровая или договорная цена имущества менее или равна 1 млн рублей, то подоходный налог в размере 13% с владельца не взыскивается. Продажа объекта, находящегося в долевой собственности, осуществляется с налоговыми вычетами в пропорциях к долевому владению. Это условие действует, если недвижимость продается единым лотом, без выделения долей. Например, супруги реализуют собственность, которой владеют в равных долях.
Тогда налоговый вычет имеет право затребовать каждый из них, подав отдельную декларацию в налоговую инспекцию. 1 млн рублей, подлежащий рассмотрению, может быть учтен поровну. Если же долевые собственники жилплощади продают свои доли по отдельным договорам, то каждому предоставляется налоговый вычет в полном объеме.
Продажа квартиры ранее установленных сроков при отсутствии документов о понесенных расходах на приобретение. Цена сделки составляет 3 млн рублей, тогда прибыль составит: 3 млн (цена) – 1 млн (вычет) = 2 млн рублей. С данной суммы потребуется уплатить НДФЛ, в размере 13%: 2 млн х 13% =260 тыс. рублей.
Если у гражданина имеются подтверждающие расходы документы, то на этот факт значительно влияет на размер начисления. Расчет производится следующим порядком: 3 млн (по договору) – 2 млн (по документам затрат) = 1 млн рублей. Налог берется с данной суммы и составляет: 1 млн х 13% = 130 тыс. рублей.
На примерах видно, что при учете вложенных затрат, возможно значительно снизить налоговое бремя. Следует учесть, что при операциях с недвижимостью, принадлежащей менее установленных законом сроков, обязательно подавать декларацию. При этом не имеет значения, какой и был ли получен доход. Отсутствие своевременного обращения в УФНС приведет к штрафу в размере 1 тыс. рублей.
Большое значение имеет наличие документов, подтверждающих понесенные затраты при первоначальном приобретении имущества. К декларации можно приложить платежные документы о произведенном ремонте. Сюда относятся договора с подрядчиками или квитанции и чеки на приобретение материалов. Приобретая объект без ремонта от застройщика, гражданин имеет право последующие работы включить в расходы по приобретению жилья.
Чтобы избежать налогообложения, нужно представить одинаковую стоимость покупки и продажи данной жилплощади. Поскольку цена на рынке постоянно растет, то такой вариант мало вероятен. Если вы уверены во втором участнике сделки, то можно составить договор купли/продажи, в котором отображается первоначальная цена квартиры. На разницу составляется расписка в получении средств, в таком случае подается нулевая декларация, поскольку доход не отражен.
Например, гражданин решает продать жилплощадь, которой владеет менее трех или пяти лет. Избежать налогообложения можно только в том случае, если в договоре купли/продажи проставлена цена имущества в 1 млн рублей. Формально гражданин не получил прибыли со сделки, но декларацию все равно придется подать.
Воспользоваться данной схемой возможно, но при значительном несовпадении с кадастровой или рыночной стоимостью налоговая инспекция может взыскать платеж по существующим на момент сделки оценочным нормативам. Кроме того, всегда существует риск срыва договоренностей между участниками сделки, что приводит к значительным потерям и судебным разбирательствам.
При проведении сделки через риэлтерское агентство участникам часто предлагают оформить договор купли/продажи по оценочной стоимости имущества. В документах указывается цена, которую устанавливает независимое экспертное агентство. Оценочная стоимость отличается от рыночной, но позволяет заинтересованным лицам снизить имущественный платеж в УФМС.
Внесение изменений в НК РФ отодвинуло сроки реализации имущества без налогообложения, позволило ужесточить контроль за операциями с недвижимостью. Теперь невозможно указывать заниженную цену, поскольку налоговая имеет право взыскать платеж по кадастровой стоимости, независимо от указанной в договоре.
Подавая декларацию, следует предоставлять достоверную информацию, чтобы избежать возможной ответственности.
