Раздел недвижимости может быть произведен после предварительной договоренности о параметрах долей каждого собственника. Если подобное соглашение отсутствует, доли будут распределены в равной степени. В этой статье вы узнаете о процессе выделения и продажи доли в квартире и различные нюансы, связанные с такой сделкой.
Статья 252 ГК РФ посвящена разделу недвижимого имущества, которое находится в долевой собственности и выделению из него доли:
Одним из вариантов в данном случае является заключение соглашения об установлении долей, требующее стандартный пакет документов:
В соответствии со статьей 250 ГК РФ в процессе отчуждения доли необходимо соблюсти правило преимущественной покупки, то есть прочие собственники долей имеют первоочередное право на выкуп данной недвижимости. Для этого необходимо проинформировать их о продаже (письмом с уведомлением о вручении) с разъяснением как цены, так и иных условий сделки.
Основная сложность сделки по продаже доли в квартире состоит в невозможности определения четких границ владения каждого собственника, так как не существует документа, фиксирующего эти параметры.
Даже в том случае, если владелец своей доли проживает в определенной комнате, это еще не значит, что он является ее собственником.
Гражданский кодекс определяет 2 типа общей собственности на жилую недвижимость:
Случаи, когда один из владельцев изъявляет желание продать свою долю, довольно распространены, ведь на то может быть масса причин:
До начала сделки следует разделять 2 понятия:
Порой остальные собственники долей данной недвижимости уклоняются от вручения уведомления, а Федеральная Регистрационная Служба отказывает в регистрации сделки без подтверждения их информирования о сделке.
Так что, в случае продажи своей доли недвижимости право преимущественной покупки и становится своеобразным одобрением сделки.
В случаях, когда одна из долей принадлежит несовершеннолетнему, в процесс вмешиваются органы опеки, которые решают вопрос о разрешении на продажу. При подозрениях на то, что сделка сможет ухудшить условия проживания несовершеннолетнего или нарушит его права, опека вынесет решение об отказе в продаже.
На сегодняшний день существует 3 схемы оформления долей, применяемых в тех случаях, когда прочие собственники оказывают сопротивление при продаже:
Все эти сложности по оформлению продажи доли недвижимости обусловлены тем, что неразделенная квартира гораздо более выгодна для продажи, чем продажа по отдельности ее долей. Проблема лишь в том, что зачастую собственник остальной другой доли не только не хочет продавать свою долю вместе, но и не желает выкупить ее себе в собственность по рыночной цене, пытаясь ее снизить любыми методами.
Самая распространенная ситуация – это предъявление иска о ликвидации препятствий в доступе в оспариваемое помещение и определении порядка пользования недвижимостью, если существует такая возможность (например, при существовании изолированной комнаты, соответствующей по площади размеру доли в квартире).
Но даже в случае удовлетворения судебного иска, на практике собственник спорной доли может только единожды попасть на свою территорию с помощью судебных приставов. Впоследствии ему все равно придется бороться с учиняющими неудобства сособственниками самостоятельно.
В случае отчуждения проблемной доли третьему лицу, все судебные разбирательства придется начинать сначала, так как имел место факт смены собственника доли. И в данном случае решение суда может быть иным, так как у нового владельца может находиться в собственности другая недвижимость или иные факторы, оказывающие влиянии на итоговый вердикт.
Таким образом, стоит всегда помнить о том, что доля в квартире с несколькими собственниками – это всегда дополнительные трудности в проведении любых сделок.
Поэтому продажа доли недвижимости третьим лицам в случае препятствий со стороны прочих собственников – это наиболее разумный вариант.
Спрос на долю в квартире, как правило, формируется следующими группами лиц:
Как правило, простой расчет, основанный на рыночной стоимости жилплощади, не может стать реальной продажной ценой доли квартиры.
Истинная цена обычно уменьшается за счет тех потенциальных проблем, с которым может столкнуться новый собственник доли недвижимости.
В Москве цена доли в квартире может равняться 60-70% от стоимости комнаты в коммунальной квартиры той же площади. Дополнительная скидка в 20-40% может стать веским аргументом в пользу приобретения доли в квартире, учитывая все будущие трудности.
Учитывая низкий спрос на такой вид недвижимости, можно осуществить продажу напрямую риэлтору, но цену придется установить уже на уровне 30-50% от расчетной.
ВЫДЕЛ В НАТУРЕ НЕ ОБЯЗАТЕЛЕН
М. ГАЛИМОВ
Моему отцу принадлежит 1/6 доли в однокомнатной квартире. Он не может договориться со вторым собственником (5/6 доли) о продаже (выкупе) своей доли. Нужно ли сначала выделить долю в натуре, через суд, а затем ее продать или же можно продавать без выделения, направив согласно ст. 250 ГК РФ извещение второму собственнику о намерении продать свою долю?
А.Дапов, г. Санкт-Петербург
Нет, выделять не нужно.
Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности (п. 1 ст. 244 ГК РФ).
Согласно п. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ.
Как следует из п. 1 ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество - в течение 10 дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу (п. 2 ст. 250 ГК РФ).
Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними (п. 1 ст. 252 ГК РФ).
Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (п. 2 ст. 252 ГК РФ).
Если между участниками долевой собственности не достигнуто соглашение о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них, участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества (п. 3 ст. 252 ГК РФ).
Таким образом, действующее законодательство РФ не ставит в обязанность продавца доли в недвижимом имуществе произвести перед отчуждением ее выдел в натуре. Следовательно, вы вправе продать 1/6 доли в однокомнатной квартире любому покупателю, но с обязательным предварительным уведомлением о предстоящей продаже второго собственника 5/6 доли квартиры в письменном виде, указав при этом стоимость продажи вашей доли. В случае отказа либо неполучения ответа от второго собственника по истечении 10 дней с момента его извещения вы вправе продать вашу долю любому лицу.
Наша компания оказывает помощь по написанию курсовых и дипломных работ, а также магистерских диссертаций по предмету Гражданское право, предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все работы дается гарантия.
Долевая собственность широко распространена в крупных городах и мегаполисах. В результате приватизации коммунальной недвижимости и ее «раздела» владельцами одной квартиры могут являться от двух до семи человек. Это либо совершенно чужие люди (соседи по коммуналке), либо родственники (родители и их дети), либо даже бывшие родственники (муж и жена в разводе). Рано или поздно у одного из совладельцев возникает вполне логичное желание «разъехаться», продать свою долю. Так поступают и малообеспеченные граждане, продающие какую-либо часть своей большой квартиры с целью получения крупной суммы денег. А покупатели находятся достаточно быстро. Ими становятся люди, которые не имеют финансовой возможности приобрести отдельное жилье (нет возможности взять кредит, например), посему соглашаются на покупку «личного угла» в чужой квартире. Легко понять, что особо остро подобная проблема стоит перед жителями столицы и областных центров, где жилье дорожает не по дням, а по часам. Однако перспектива стать совладельцем доли в квартире не такая уж радужная. Подобный вид собственности таит в себе существенные недостатки. Без получения согласия всех совладельцев нельзя прописать новых жильцов и даже сделать ремонт. Существенно осложняется и процедура продажи и аренды своей доли в квартире.
Для того чтобы продать долю в квартире, необходимо пройти не быструю и хлопотную процедуру выделения доли. То есть теоретически, после приватизации одному из владельцев принадлежит некая доля. На данный момент эта доля выглядит достаточно виртуально. Так вот процедура выдела доли конкретизирует данное понятие. Доля может быть идеальной, то есть выраженной дробно. Например, в двухкомнатной квартире два совладельца, и доля каждого из них ½. Доля в натуре предполагает передачу в собственность каждому владельцу одной из комнат, а владение помещениями общего пользования (коридор, кухня, кладовая) остается долевым. Причем при выделении доли факт совместной собственности не аннулируется. Просто каждая доля становится личной, а соседи остаются совладельцами.
Существует также процедура раздела совместной собственности. Это, зачастую, сложный и длительный процесс, в результате которого общая собственность аннулируется. Владельцем жилья становится один человек.
Выделение доли важно оформить нотариально, принятое устное решение никакой юридической силы не имеет. Выделение доли можно провести в регламентированном законом порядке. Но, как правило, совладельцы конфликтуют, не могут найти общий язык и принять взаимовыгодное решение. Поэтому выделение доли обычно осуществляется через суд. Копию легко найти в интернете. Как правило, заявление подает тот совладелец, который больше остальных заинтересован в результате. К исковому заявлению прилагаются копии устанавливающих личность и правоустанавливающих документов на жилье. Судебная тяжба может тянуться дольше шести месяцев, особенно, если остальные совладельцы жилья не посещают заседания. Однако, во многих случаях выделение доли через суд - единственно возможное решение.
После выделения доли в квартире процесс купли-продажи ее идет практически так же, как и обычная сделка. За исключением нескольких деталей. По закону первоочередное право на выкуп доли в квартире имеют все ее собственники. Технически осуществить это право можно следующим образом. Всех совладельцев следует ознакомить с предложением о покупке доли. В нем должны быть указаны технические характеристики недвижимости и ее стоимость. В течение месяца со дня ознакомления с данным документом совладельцы принимают решение покупать предложенное имущество или отказаться. Во избежание проблем в дальнейшем письма-предложения отправлять нужно заказным письмом с уведомлением. Так в случае необходимости у вас на руках будет доказательство для суда.
Существует стойкое убеждение, якобы соседи-собственники могут каким-то образом помешать решению одного из совладельцев продать долю в квартире. На самом деле у них лишь два варианта - самим выкупить эту долю либо отказаться от покупки. Возможны, конечно, мелкие пакости со стороны совладельцев, но законных помех к реализации вашего желания они создать не могут.
По истечении 30-дневного срока со дня ознакомления совладельцев, вы можете продавать свою долю. По закону, в случае отказа всех собственников, вы можете продать долю в квартире любому лицу на свой выбор. Однако цена сделки должна быть ни меньше, ни больше заявленной в предложении. В противном случае в течение трех месяцев любой из совладельцев может оспорить и в судебном порядке аннулировать сделку купли-продажи.
Очень часто дабы избежать процедуры уведомления соседей, продавец доли не продает ее, а оформляет дарственную. При этом виде сделки уведомлять совладельцев не нужно, сделка обходится дешевле и проходит быстрее. Однако если вы дарите долю в квартире лицу, не состоящему с вами в родстве, эту сделку также можно оспорить. Правда, для этого истцу придется доказать, что передача денег при дарении имела место, однако учитывая отсутствие родства между дарителем и одаряемым шансы истца выиграть дело максимально велики.
Долю в квартире можно продать в рассрочку или с отсрочкой платежей. Эти нюансы нужно обязательно максимально осветить в договоре, а заинтересован в этом, прежде всего, продавец.
Продажа доли в квартире не столько сложный, сколько хлопотный процесс. Из-за непонимания между совладельцами он может растянуться надолго. Тем не менее, самым трудным будет именно процедура выделения доли в квартире.
Продажа доли в квартире сопровождается трудностями и разногласиями между несколькими собственниками. В основном проблемы связаны с тем, что части жилплощади, принадлежащие отдельным гражданам, точно не определены в натуре. За жителями не закреплены определенные комнаты, а потому приватизированная жилплощадь принадлежит собственникам целиком.
В связи с этим, продажа части в общей собственности происходит довольно сложно. Помочь с оформлением сделки поможет пошаговая инструкция, представленная в статье.
Перед тем, как продать свою долю жилплощади третьему лицу, необходимо ее выделить. Эта процедура обязательна независимо от того, находится недвижимость в совместной собственности или же в долевой.
Совместная собственность подразумевает под собой те случаи, когда имущество находится во владении нескольких граждан, но их метражи не определяются. При долевой собственности, напротив, каждый из совладельцев имеет право лишь на определенную часть, которая обычно указывается в виде дроби (1\2, 3\5 и т.д.). При этом не определено, какой именно участок принадлежит каждому из них.
Для оформления договора можно произвести выделение из общего имущества. В результате гражданину передается часть помещения в натуре, соответствующая его метражу. Такая процедура может осуществляться как по взаимному договору владельцев, так и через суд.
Как выделить часть недвижимости — пошаговая инструкция:
В 2018 году для регистрации изменения в праве собственности необходимо обратиться в Росреестр и предоставить следующие документы:
Также стороны должны будут оплатить госпошлину за процедуру регистрации прав собственности.
При продаже частицы жилища, собственники недвижимости обладают преимущественным правом ее приобретения. Перед тем, как оформить продажу имущества третьему лицу, в обязательном порядке нужно уведомить об этом других жильцов. Только после получения от совладельцев отказа в письменной форме, человек получает право продать свою долю третьему лицу.
Без согласия второго собственника, который не был уведомлен о передаче прав собственности, сделка не может быть заключена. Данное уведомление имеет неограниченный срок действия и должно быть оформлено письменно. В бумаге необходимо подробно указать все условия, которые будет включать договор-купли-продажи. Чтобы узнать ответ на вопрос «как написать уведомление», можно скачать образец и использовать его в качестве шаблона. Также с написанием и оформлением всех бумаг может помочь юрист.
Новый закон о налоге с продажи доли квартиры устанавливает новые правила оплаты НДФЛ. Раньше купленное жилье можно было продать, не оплачивая налог в 13%, в трехлетний срок. По новым правилам, если недвижимое имущество было куплено в 2016 году, то данный срок продлевается до 5 лет.
Такое нововведение позволяет ограничить возможность спекулянтам незаконно увеличивать свой капитал. Тем не менее, это правило обходит сделки, заключенные между родственниками .
Изменения также проявились в том, что отныне сумма, за которую продается недвижимое имущество, не должна быть меньшей, чем 70% от ее кадастровой стоимости. Если этот показатель ниже, то при расчете налога за основу берется сумма, указанная в кадастре.
При оформлении сделки может помочь пошаговая инструкция:
Нельзя свободно продать третьему лицу свою частицу в квартире без согласия второго собственника, как если бы это было ООО. Для начала необходимо оформить предложение о продаже своих метров другим собственникам. При этом предложенная цена должна оставаться без изменения и соответствовать той сумме, по которой в будущем будет оформляться договор продажи третьему лицу. Если собственники не желают купить предложенную им долю, они должны срочно составить письменный отказ и заверить его у нотариуса.
В том случае, если другой жилец отказывается оформлять нотариально заверенный отказ, продать недвижимость можно без согласия второго собственника.
Альтернативным вариантом может быть оформление дарственной. По закону, часть имущества может быть подарена третьему лицу без согласия второго собственника. Тем не менее, дарение должно быть безвозмездным, а потому исключает возможность передачи денег или других ценностей в обмен на передаваемый участок жилища. Оформление дарения не требует также разрешения органов опеки, если часть жилплощади принадлежит несовершеннолетнему ребенку.
Для того чтобы законно продать недвижимость, в которой некоторая часть принадлежит несовершеннолетнему ребенку, важно получить разрешение органов опеки. Органы опеки также необходимо уведомить в письменном виде. Для этого можно использовать образец. Чиновники проверяют, не ущемляются ли при этом права несовершеннолетнего ребенка и не противоречит ли сделка его интересам за счет отцовского или материнского желания.
Закон устанавливает неограниченный срок действия уведомления о продаже частицы в жилище. Для осуществления сделки родители или опекуны несовершеннолетнего владельца должны составить заявление в присутствие инспектора УЗСН. Без согласия органов опеки заключить договор купли невозможно. После получения одобрения нужно повторить действия, которые содержит пошаговая инструкция.
После получения имущества в наследство граждане могут проводить с ней любые сделки, то есть ее можно продать. Однако покупка может совершиться не в срок трех месяцев после открытия наследства, а уже после оформления права собственности на долю. Несмотря на то, что само получение имущества в наследство не подлежит налогообложению, при последующих сделках новые собственники обязаны оплачивать налог по общим правилам.
Мы рады приветствовать вас на нашем официальном сайте.
Опытные и квалифицированные юристы, работающие в нашей компании,
готовы оказать каждому
своему клиенту надёжную и качественную юридическую поддержку.
В полном соответствии с действующим законодательством Российской Федерации мы обладаем
всеми возможностями для защиты ваших интересах в следующих правовых сферах:
|
|
Впрочем, даже этот перечень далеко не полон - вы всегда имеете возможность обратиться за помощью к нашим адвокатам за помощью в других проблемах юридического характера. При необходимости мы сможем качественно и профессионально перевести ваше дело в судебную инстанцию более высокого уровня, вплоть до Конституционного Суда Российской Федерации или Европейского Суда по правам человека в Страсбурге.
Итак, какие же основные преимущества юридических услуг, оказываемых нашими специалистами? Мы можем выделить несколько основополагающих принципов, которые составляют базис работы наших юристов и делают сотрудничество с нами таким комфортным и эффективным для наших клиентов:
Каждый юрист компании способен плодотворно и успешно работать как с «новичками» в судопроизводительной сфере, так и с постоянными клиентами. В своей деятельности мы преследуем благородные цели - защиту несправедливо ущемлённых законных интересов людей и организаций. Безупречный итоговый результат этой защиты гарантирован - вам достаточно лишь заключить с нами договор на юридические услуги.
