Леонтьев А.И., Иванова О.Ю. Ценообразование на рынке жилой недвижимости на примере города Екатеринбурга. Прогнозирование и ценообразование на рынке недвижимости

Наименование параметра	Значение
Тема статьи:	Ценообразование на рынке недвижимости
Рубрика (тематическая категория)	Дом

Ценообразование на рынке недвижимости - результат последней продажи и переговоров между участниками совершающейся сделки. Отсюда - ценообразование на рынке ценных бумаг более динамично, чем на рынке недвижимости, а колебания цен более часты.

Цена любого объекта недвижимости, будь то квартира, офис или коттедж, определяется влиянием целого набора внешних факторов. Различные причины определяют то, что один объект дороже другого и наоборот, а также то, что недвижимость в целом дорожает или дешевеет.

Анализируя причины изменений цен на рынке следует разделить все внешние факторы на две основные категории: локальные и глобальные. К локальным факторам относятся хорошо нам известные причины различия цен на разные объекты - ϶ᴛᴏ местоположение, тип здания, состояние объекта͵ начинка, окружение. Учёт влияния локальных факторов в теории и практике оценки выражается в виде использования так называемых корректировок, согласно которым, к примеру, квартира на первом этаже в среднем на 15% дешевле аналогичной на среднем, а квартира с балконом примерно на 2% дороже такой же, но без балкона. Этот перечень можно продолжать довольно долго.

Зная степень влияния на цену локальных факторов можно решать задачи оценки отдельного объекта͵ зная общий текущий уровень цен на недвижимость. При этом учет локальных факторов не позволяет прогнозировать развитие рынка в целом, предвидеть его рост или спад. Для решения задач динамики рынка крайне важно обратить внимание на глобальные факторы. Это, прежде всего, макроэкономические характеристики: политическая и экономическая обстановка, степень развития бизнеса и производства в данном городе, объём экспорта и инвестиций, уровень доходов населения. Именно эти факторы определяют тот факт, что цены на недвижимость в Москве примерно в равной пропорции по всем сегментам рынка выше, чем цены в Петербурге или Волгограде, но ниже, чем в Лондоне или Париже.

Разделение всех факторов, влияющих на ценообразование, на локальные и глобальные имеет еще одно очень полезное свойство. Локальные факторы определяются в основном параметрами конкретного объекта͵ но слабо зависят от времени. К примеру, кирпичные дома в некой пропорции дороже аналогичных панельных домов. Так было и пять и десять и более лет назад, очевидно, что так будет и в будущем. Также как и жилье на окраинах, скорее всего, будет дешевле, чем в центре, а жилье возле парка дороже, чем возле промышленной зоны. В первом приближении можно считать локальные факторы вообще не зависящими от времени. В случае если их роль и претерпевает изменения, такие как постепенное падение престижа сталинских домов или снижение роли наличия телефона в квартире из-за бурного развития сотовой связи, то данный процесс длится годами и ощутимые изменения можно наблюдать только через пять-десять лет.

Глобальные факторы, напротив, обладают противоположными свойствами. Οʜᴎ гораздо быстрее меняются со временем, реагируя на изменения экономической и политической обстановки, однако являются общими для всех объектов недвижимости. К примеру, при благоприятной экономической обстановке примерно пропорционально дорожает любая недвижимость, в то время как при кризисе все сегменты рынка испытывают похожий спад. Конечно, из-за дополнительных причин при общем подъеме рынка какие-то классы объектов недвижимости могут дорожать чуть быстрее, другие – чуть медленнее, но это скорее уже более тонкие поправки.

Описанная выше философия положена в основу методологии аналитического центра ʼʼИндикаторы рынка недвижимостиʼʼ. Ее легко представить в виде простой символической формулы (реальные расчетные формулы, конечно же, существенно сложнее):

Ck(t,pi) = G(t) + Lk(pi)

В этой формуле Ck(t,pi) – цена некого k-ого объекта недвижимости, которая складывается из G(t) – вклада глобальных факторов, общих для всех объектов, ᴛ.ᴇ. не зависящих от k и pi, и Lk(pi) – вклада локальных факторов для k-ого объекта͵ не зависящих от времени t. Величины pi – набор параметров, описывающих объект.

Практическая выгода данного подхода: во-первых, он существенно усовершенствует решение задач оценки. Обычно при оценке конкретной квартиры используются аналоги, присутствующие в данный момент на рынке, к примеру, в базах последнего месяца, объём которых ограничен. В случае если нужно найти аналоги, скажем, двухкомнатной квартиры в панельном 17-этажном, недалеко от метро не на первом этаже, то в данный момент таких квартир может либо совсем не оказаться, либо оказаться всего две-три. А значит, полученная оценка будет крайне неточной. В большинстве аналитических таблиц, представляющих значения средних цен по таким узким подклассам жилья (к примеру, тип дома – район), почти половина ячеек пустые, т.к. недостаточно статистики.

Метод разделения локальных и глобальных факторов в ценообразовании позволяет вычислить влияние локальных факторов – корректировок для оценки – гораздо точнее, используя статистику за много лет, благодаря тому, что эти корректировки почти не зависят от времени. При этом подобная система оценки требует серьезных предварительных вычислений. Чтобы сделать данный метод пригодным к практическому использованию нужно организовать сервис бесплатной оценки квартир с использованием описанного выше вычислительного механизма. Это позволит всем желающим использовать новую методику и испытать ее в действии.

Вторым важным следствием нового подхода является появление общей для всего рынка недвижимости функции G(t), не зависящей от конкретного объекта и описывающей динамику рынка в целом. Ее можно вычислить зная текущий уровень цен Ck и набор корректировок Lk. Эта функция получила название индекса стоимости или курса квадратного метра. Функция G(t) не есть средняя цена, как может показаться на первый взгляд, хотя ее значения близки к средней цене. Эта функция является математически корректным показателем динамики рынка недвижимости в целом, подобно тому как фондовые индексы в отличие от цен акций отдельных компаний показывают общий подъем или спад фондового рынка. Не зависимо от того, падает или растет в данный момент рынок недвижимости, цены на отдельные объекты меняются синхронно – единым ʼʼпучкомʼʼ, а индекс стоимости как раз и является показателем направления этого ʼʼпучкаʼʼ.

Новая методология имеет еще ряд существенных преимуществ. Прямое вычисление средней цены происходит благодаря подсчету среднего значения стоимости объектов для текущего месяца (или недели), потом следующего и т.д. В результате каждое новое значение средней цены вычисляется на основании базы данных нового периода и никак не связана с базой за прежний период. Это приводит к характерным статистическим скачкам – пилообразному графику средней цены, что не позволяет делать никаких прогнозов. ʼʼВзлетʼʼ или ʼʼпровалʼʼ текущей точки на графике вовсе не означает начала подъема или спада рынка - ϶ᴛᴏ просто статистический шум.

Методология вычисления функции G(t) напротив использует величины Lk, вычисленные на множестве данных за все прошедшие годы, благодаря чему новое значение G(t) определяется всеми предыдущими значениями этой функции. Это приводит к получению более-менее плавного графика. А плавная кривая стоимости позволяет быстрее всего замечать новые тенденции к росту или спаду.

Явным преимуществом описанной философии является слабая зависимость результатов от объёма текущей выборки, т.к. все нынешние показатели рынка определяются, прежде всего, данными за многолетний период и только корректируются свежими данными. Характерный параметр для работ аналитиков – объём выборки просто теряет смысл. Объемом выборки описанного метода являются все когда-либо проданные или продававшиеся квартиры – миллионы вариантов.

Важным практическим результатом появления логически корректной функции G(t) является связь рынка недвижимости с другими макроэкономическими параметрами. Как известно недвижимость – не биржевой товар.
Размещено на реф.рф
Все объекты уникальны и различны между собой. Общая для всего рынка недвижимости функция G(t), выражающая динамику этого рынка, является своеобразным ʼʼобщим знаменателемʼʼ, позволяющим сравнивать недвижимость с другими сферами деятельности. К примеру, функцию G(t) – индекс стоимости жилья - можно рассматривать как курс квадратного метра – некий аналог курса мировых валют – доллара или евро. Τᴀᴋᴎᴍ ᴏϬᴩᴀᴈᴏᴍ, описанная идеология является важным шагом в создании мостика между рынком недвижимости и другими сферами экономики.

Метод ценообразования - метод расчета цены товара с учетом издержек производства, средней прибыли, а также с учетом спроса и предложения.

Мoжнo выдeлить cлeдyющиe тpи гpyппы мeтoдoв цeнooбpaзoвaния:

1) Цeнooбpaзoвaниe, opиeнтиpoвaннoe нa coбcтвeнныe издepжки ocнoвaнo нa ycтaнoвлeнии цeны кaк peзyльтaтa бaзoвыx зaтpaт нa eдиницy пpoдyкции плюc пpибыль, кoтopyю пpeдпpиятиe пpeдпoлaгaeт пoлyчить.

Мeтoд "Издepжки + пpибыль".

Цeнa paccчитывaeтcя пo фopмyлe: P = C x (l + R/ 100),

Гдe С - yдeльныe тeкyщиe издepжки пo пpoизвoдcтвy и cбытy тoвapa,

R - нopмaтивнaя peнтaбeльнocть.

Мeтoд "цeлeвoй пpибыли".

В этoм cлyчae фиpмa зapaнee плaниpyeт жeлaeмый ypoвeнь peнтaбeльнocти вceгo oбъeмa пpoизвoдcтвa пpoдyкции (в пpeдeлax имeющиxcя пpoизвoдcтвeнныx мoщнocтeй и плaнoвoй ceбecтoимocти oбъeмa выпycкa) и ocyщecтвляeт pacчeт пo фopмyлe: Р = С + Е x К,

гдe С - yдeльныe тeкyщиe издepжки, cвязaнныe c пpoизвoдcтвoм и peaлизaциeй тoвapa,

К - yдeльныe инвecтиции в ocнoвнoй и oбopoтный кaпитaл, oбycлoвлeнныe пpoизвoдcтвoм и peaлизaциeй тoвapa,

Е - нopмa пpибыли нa кaпитaл, oтpaжaющaя жeлaeмyю для пpeдпpиятия вeличинy пpибыли дo yплaты нaлoгoв.

2) Цeнooбpaзoвaниe, opиeнтиpoвaннoe нa cпpoc. Пpи иcпoльзoвaнии этoгo мeтoдa иcxoдят из кaчecтвeннoгo и кoличecтвeннoгo aнaлизa пoтpeбитeльcкиx xapaктepиcтик тoвapa либo из вeличины экoнoмичecкoгo эффeктa, пoлyчaeмoгo пoтpeбитeлeм зa вpeмя иcпoльзoвaния тoвapa. Вaжными изyчaeмыми элeмeнтaми здecь cтaнoвятcя пoлeзнocть (oщyщaeмaя цeннocть тoвapa) и чyвcтвитeльнocть тoвapa к цeнe.

3) Цeнooбpaзoвaниe, opиeнтиpoвaннoe нa кoнкypeнцию.

Мeтoд cpeднepынoчныx цeн. Мeтoд пpeдпoлaгaeт пpoдaжy тoвapoв пo paccчитaннoй нa ocнoвe кoнкypeнтныx дaнныx "cpeднepынoчнoй цeнe".

Мeтoд "гoнки зa лидepoм". Пpи этoм мeтoдe ycтaнoвлeниe цeны тoвapa ocyщecтвляeтcя нa ocнoвe цeны вeдyщeгo кoнкypeнтa c yчeтoм кoнкypeнтнoй cитyaции нa pынкe, диффepeнциaции тoвapa и eгo кaчecтвa. Пo cyщecтвy, этoт мeтoд пpeдпoлaгaeт oткaзe paзpaбoтки coбcтвeннoй цeнoвoй пoлитики c opиeнтaциeй нa вeдyщyю цeнy.

Уcтaнoвлeниe цeны нa ocнoвe oткpытыx тopгoв. Мeтoд иcпoльзyeт вepoятнocтныe oцeнки и пpeдпoлaгaeт cлeдyющyю пocлeдoвaтeльнocть пpoвeдeния pacчeтoв:

pacчeт затрат, cвязaнныx c выпoлнeниeм кoнтpaктa;

aнaлиз тaктики тopгoв, пpимeняющeйcя пoтeнциaльными кoнкypeнтaми;

oпpeдeлeниe вepoятнocти тoгo, чтo цeнa пpeдлoжeния фиpмы oкaжeтcя нижe цeны, зaпpaшивaeмoй кoнкypeнтaми;

oпpeдeлeниe вeличины цeны, кoтopaя пpинeceт пpeдпpиятию "мaкcимaльнyю oжидaeмyю пpибыль".

Проблема ценообразования занимает особое место в системе рыночных отношений. Проведенная в России либерализация цен на товары и услуги привела к сокращению воздействия государства на процесс регулирования цен и колоссальному росту цен. С помощью искусственно поднятых высоких цен производители возмещают любые производственные затраты, и при этом они не заинтересованы в повышении качества товара. С 1992 года система ценообразования сведена к применению свободных, рыночных цен, величина которых определяется спросом и предложением на рынке товаров. Государственное регулирование цен используется для узкого круга товаров, производимых монопольными государственными предприятиями.

Ценообразование на рынке недвижимости - понятие и виды. Классификация и особенности категории "Ценообразование на рынке недвижимости" 2017, 2018.

Курсовая работа по дисциплине

На тему «Ценообразование на рынке недвижимости»

Введение

Одним из главных показателей развития в стране нормальныхрыночных отношений является состояние рынка недвижимости в целом и егоотдельных секторов. Рынок недвижимости является существенной составляющей влюбой национальной экономике, ибо недвижимость – важнейшая часть национальногобогатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства. Без рынканедвижимости не может быть рынка вообще, так как рынки труда, капитала, товарови услуг и др. для осуществления уставной деятельности должны иметь необходимыепомещения. Важное значение отечественного рынка недвижимости как сектораэкономики подтверждается его высокой долей в валовом национальном продукте, высокимуровнем доходов в бюджет от первичной продажи, сдачи в аренду государственной имуниципальной недвижимости (в том числе земли), высоким уровнем сборов в бюджетот налогов на недвижимость и сделок с ней.

При любом общественном устройстве особое место в системеобщественных отношений занимает недвижимое имущество, с функционированиемкоторого так или иначе связаны жизнь и деятельность людей во всех сферахбизнеса, управления и организации.

Основными физическими признаками недвижимости как товараявляются:

уникальность и неповторимость;

стационарность;

длительность создания и долговечность.

Нижея рассмотрю специфику недвижимости как отрасли, также специфику недвижимостиСанкт-Петербурга, динамику спроса и предложения на этом рынке, изложухарактерные черты экономического, экологического состояния каждого из районовгорода, т. к. житель данного района может ознакомиться с достоинствами инедостатками своего района.

Подробноизучим все ценообразующие факторы недвижимости, которые непосредственно влияютна ее стоимость. Также увидим по каким методам проводится оценка недвижимости,их недостатки и преимущества.

Ив заключении проанализируем конкретные данные по первичной и вторичнойнедвижимости применительно в Спб.

1. Сущность рынка недвижимости

«Рынок недвижимости – это определенный набор механизмов,посредством которых передаются права на собственность и связанные с нейинтересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различнымиконкурирующими вариантами землепользования».

Более полным будет определение рынка недвижимости каккомплекса отношений, связанных с созданием новых и эксплуатацией ужесуществующих объектов недвижимости. Таким образом, основные процессыфункционирования рынка недвижимости – это развитие (создание), управление (эксплуатация)и оборот прав на недвижимость.

Национальный рынок недвижимости представляет собойсовокупность региональных и локальных рынков, существенно отличающихся друг отдруга асинхронностью развития, уровнем цен и рисков, эффективностью инвестицийв недвижимость, состоянием законодательства, политической и социальнойстабильностью и т.д.

Рынок недвижимости, как любая саморегулирующаяся система,характеризуется спросом, предложением, ценой, инфраструктурой. К основнымфункциям рынка недвижимости относятся:

§ информацияо ценах, спросе и предложении;

§ посредничество– установление связей между потребителями, спросом и предложением;

§ свободноеформирование цен на объекты недвижимости и защита прав собственности;

§ перераспределениеинвестиций в объекты недвижимости; обеспечение свободы предпринимательства;эффективное решение социальных программ.

С точки зрения предпринимательской и коммерческойдеятельности рынок недвижимости (рис. 1) имеет свои достоинства инедостатки.

Рис. 1.Достоинства и недостатки рынка недвижимости

Рынок недвижимости является составной частью рыночногопространства. На нем, как и на других рынках, «Отношение спроса и предложенияопределяет цену, но высота цены определяет отношение спроса и предложения. Есливозрастает спрос, то возрастает цена; но если возрастает цена, то падает спрос,а если падает цена, то спрос возрастает. Далее, если возрастает спрос, а потомуи цена, то возрастает предложение, потому что производство становится выгодным.Таким образом, цена определяет спрос и предложение, спрос и предложениеопределяют цену; далее спрос определяет предложение, а предложение определяетспрос. Кроме того, все эти колебания имеют тенденцию к выравниванию. Если спросвозрастает и цена поднимается выше нормального уровня, то увеличиваетсяпредложение; это увеличение легко переходит границу необходимого, и тогда ценападает ниже нормы».

1.1 Рынок жилья Санкт-Петербурга

Внастоящее время в Петербурге проживает около 4.8 млн. жителей, в почти 44 тыс.жилых зданиях общей площадью примерно 92 000 тысячи кв. м., в почти 1 600 000квартирах.

Вхорошем техническом состоянии (износ от 0 до 20%) находится примерно 20% жилья,в удовлетворительном (износ от 21 до 40%) – 50%, неудовлетворительном (износсвыше 30%) – 30%, 15 млн. кв. м. жилого фонда нуждается в капитальном ремонте.Почти 25% населения Петербурга проживает в коммунальных квартирах.

ü Рынок инвестиционных проектов и отдельностоящих зданий.

ü Рынокофисных помещений.

ü Рынокторговых помещений.

ü Рынок производственных и складскихпомещений.

ü Рынокжилья ,который представлен следующими сегментами:

Первичный: – строящиеся многоквартирные здания в микрорайонах;

– реконструируемыемногоквартирные здания в центре города;

– строящиесясблокированные односемейные дома;

Вторичный:

Купля-продажа– квартир в центре;

– квартирв микрорайонах.

Аренда – обычных квартир

– квартирповышенной комфортности

– комнат.

Всвязи с отсутствием инженерно подготовленных территорий с более-менее развитойсервисной инфраструктурой, низкой покупательной способностью населения, неразвитостью рынка земли, рынка частных домов практически не существует.Допотопные архитектурные решения построенных в течение последних пяти летзданий, чрезвычайно низкая ликвидность и цена реализации подобных строений,тому свидетельство.

Районы города.

Однуиз основных факторов, влияющих на цену недвижимости – местоположение. ВСанкт-Петербурге 13 районов, которые отличаются по престижности, экологии,озеленению, промышленностью, уровнем зашумленности, особенностью жилого фонда,возрастом и др. Подробную характеристику каждого района см. Приложение 1

В соответствии экономической, экологической характеристикой,влияния спроса и предложения составим рейтинг районов от самого престижного:

v Центральный

v Адмиралтейский

v Василеостровский

v Московский

v Приморский

v Петроградский

v Калининский

v Выборгский

v Фрунзенский

v Красногвардейский

v Невский

v Красносельский

v Кировский

Удаленность от станций метро.

При удаленности свыше 3 остановок транспортом снижение ценыможет составить10–15%

Конкретные примеры по районам с описание вы можетерассмотреть в приложении №1.

2. Методы ценообразования

Оценка недвижимости, определение ее рыночной стоимости какпреобладающей для этого вида недвижимости цены, является сложным делом, которымзанимаются профессионально подготовленные люди, получившие государственнуюлицензию на этот вид деятельности.

Оценка производится многими методами,результаты которых нужно согласовывать между собой. «Процедура согласования»полученных разными методами результатов не сводится к вычислению среднегоарифметического, а требует взвешивания значимости каждого подхода дляконкретной ситуации, целей оценки, вида имущества и других обстоятельств.

Рассмотри некоторые из них: сравнительный, доходный изатратный.

2.1 Сравнительный метод

Главные принципы, лежащие в основе этогометода являются: спрос и предложение, зависимость, пропорциональность изамещение. Из перечисления его достоинств можно выделить: простоту инаглядность т. к. основан на очевидных сравнениях; допускает корректировкипо отличающимся признакам; дает статистически обоснованные оценки.

Сравнительныйподход к оценке – это совокупность методов оценки стоимости, основанных насравнении объекта недвижимости с его аналогами, в отношении которых имеется информацияо ценах сделок с ними.

Условияприменения сравнительного подхода для оценки недвижимости:

1. Объектне должен быть уникальным.

2. Информациядолжна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.

3. Факторы,влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должныбыть сопоставимы.

Сравнительный подход базируется на принципах:

· замещения;

· сбалансированности;

· спросаи предложения.

Сопоставимыеобъекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться натипичных для данного сегмента условиях:

· срокеэкспозиции. Срок экспозиции – время, которое объект находится на рынке;

· независимостисубъектов сделки. Под независимостью подразумевается то, что сделки заключаютсяне по рыночной цене, если продавец и покупатель:

· находятсяв родственных отношениях;

· являютсяпредставителями холдинга и независимой дочерней компании;

· имеютиную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;

· сделкиосуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;

· занимаютсяпродажей объектов недвижимости умерших лиц и т.д.;

· инвестиционноймотивации, которая определяется:

· аналогичнымимотивами инвесторов;

· аналогичнымнаилучшим и наиболее эффективным использованием объектов;

· степеньюизноса здания.

Основные критерии выбора объектов-аналогов при оценке недвижимости:

1. Правасобственности на недвижимость.

Корректировка на права собственности представляет собойразницу между рыночной и договорной арендной платы, так как полное правособственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущемфинансированием.

2. Условияфинансирования сделки.

При нетипичных условиях финансирования сделки необходимтщательный анализ, в результате которого вносится поправка.

3. Условияпродажи и время продажи.

4. Местоположение.

5. Физическиехарактеристики.

Но одним из, и главным недостатком, являетсяего объемность в достоверное информации, которую возможно получить лишь намассовых рынках недвижимости, при чем со временем полученная информацияустаревает, и достоверность оценки снижается; также он не учитывает ожидания.

2.2 Доходный метод оценки

Данный метод оценки основывается напостоянно повторяющихся наблюдениях – чем выше доход, который приноситнедвижимость, тем дороже она стоит.

Доходныйподход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимостьбудущих денежных потоков, т.е. отражает:

· качествои количество дохода, который объект недвижимости может принести в течениесвоего срока службы;

· риски,характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Доходныйподход используется при определении:

· инвестиционнойстоимости, поскольку потенциальный инвестор не оплатит за объект большую сумму,чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;

· рыночнойстоимости.

2.3 Затратный методоценки

Затратный подход – это совокупность методов оценки, основанных наопределении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объектаоценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, чтопокупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объектааналогичной полезности.Преимущества затратного подхода:

Приоценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным. Данныйподход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:

· технико-экономическийанализ стоимости нового строительства;

· обоснованиенеобходимости обновления действующего объекта;

· оценказданий специального назначения;

· приоценке объектов в «пассивных» секторах рынка;

· анализэффективности использования земли;

· решениезадач страхования объекта;

· решениезадач налогообложения;

· при согласованиистоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

Недостатки затратного подхода:

1. Затратыне всегда эквивалентны рыночной стоимости.

2. Попыткидостижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затраттруда.

3. Несоответствиезатрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новоестроительство точно такого же объекта, т. к. в процессе оценки изстоимости строительства вычитается накопленный износ.

4. Проблематичностьрасчета стоимости воспроизводства старых строений.

5. Сложностьопределения величины накопленного износа старых строений и сооружений.

6. Отдельнаяоценка земельного участка от строений.

7. Проблематичностьоценки земельных участков в России.

Такимобразом, в результате использования трех подходов к оценке объекта недвижимостии согласования полученных результатов получают стоимость оцениваемого объекта,которая и будет представлена в отчете об оценке.

Выводитоговой величины стоимости должен сопровождаться учетом допущений и ограничивающихусловий, обусловленных полнотой и достоверностью использованной информации.

3. Ценообразование и ценообразующие факторы

Всвязи с особенностями предмета торгов на рынке недвижимости, самому рынкуприсущи целый ряд особенностей и, прежде всего, это индивидуальностьценообразования . Эксперты рынка выделяют определённые категориинедвижимости, в соответствии с её ценовыми и качественными характеристиками.Однако, подобную классификацию можно назвать условной, так как сложно найтинесколько зданий, либо земельных участков, в точности похожих друг на друга поряду базовых характеристик.

Ценообразование на рынке недвижимости зачастую находится впрямой зависимости от социально-экономического состояния региона. Кроме того,рынок отличается обилием рисков для продавцов, покупателей и арендаторов. Всвязи с тем, что чаще всего владельцам недвижимости нелегко продать или сдать варенду свою собственность (исключая сегменты рынка, где спрос значительнопревышает предложение), рынок недвижимости является неликвидным.

Помимовсего вышесказанного, существует и другая проблема. Экспертам зачастую сложнооценить реальную ситуацию на рынке ввиду того, что получить достовернуюинформацию о сделках трудно, в отличие, например, от рынка ценных бумаг, гдеона доступна в любой момент. Основным инструментом анализа здесь являетсяусловное разбиение рынка на несколько сегментов. Критерием для этого можетслужить местоположение объектов, их качество, предназначение, или даже целыйкомплекс признаков.

Недвижимость является самым долговечным товаром, как правило,со значительно более высокой стоимостью, чем другие товары. Земля по своейприроде вечна, здания и сооружения служат десятки лет, а предприятия создаютсяна бессрочный период. Рыночная стоимость недвижимости – это наиболее вероятнаяцена при продаже – покупке на конкурентном рынке. Цена на недвижимость, как ина всякий товар, определяется соотношением спроса и предложения.

Предложение недвижимости зависит, из-за длительного цикла созданиянедвижимости слабо от цены, а в коротком периоде практически от нее не зависит.Поэтому цена на недвижимость в краткосрочном периоде определяется, главнымобразом, спросом. Это видно особенно при установлении цен на землю.

От чего зависит спрос? Влияющих факторов много, и комбинируютсяони не одинаково для разнообразной недвижимости, хотя есть и общиезакономерности. Для конкретности остановимся на рынке жилья, где товаромявляется услуга по обеспечению человека в жилье.

В условиях рыночной экономики ценообразование во внешнейторговле, также как и на внутреннем рынке, осуществляется под воздействиемконкретной рыночной ситуации.

Формированиецены на рынке недвижимости происходит под воздействием внешних и внутреннихфакторов. Выделяют следующие группы внешних факторов :

Макроэкономическиефакторы;

Микроэкономическиефакторы;

Социальноеположение в регионе.

Макроэкономическиефакторы характеризуют экономические условия в стране. К макроэкономическимфакторам относят :

Валовой внутренний продукт (ВВП);

Уровень инфляции;

Ставки доходности по финансовым инструментам;

Деньги на руках у населения;

Доходы населения;

Уровень занятости трудоспособного населения;

Состояние торгового баланса;

Индекспотребительских цен на товары и услуги.

Вусловиях равновесного рынка и стабильной экономики темп роста цен нанедвижимость складывается из суммы темпа роста инфляции национальной валюты итемпа прироста ВВП (обычно около 1–3%).

Состояниероссийской экономики сильно зависит от экспорта продукциитопливно-энергетического комплекса. Один процент населения занятого в нефтянойи газовой промышленности приносит четвертую часть ВНП. Таким образом,существующий на данный момент уровень мировых цен на нефть становится одним измакроэкономических факторов, который, способствуя экономическому росту илиспаду цен на рынке недвижимости.

Однойиз особенностей рынка недвижимости в России является его двухвалютность.Привязка цены объекта недвижимости к американской валюте приводит к образованиюзависимости цены от изменений курса доллара, его покупательной способности вРоссии.

Определяющеезначение при оценке недвижимости имеют макроэкономические факторы. Если жедействие макроэкономических факторов относительно стабильно, то состояние рынканедвижимости определяется микроэкономическими факторами.

Микроэкономическиефакторы описываютэкономическое положение в отдельном регионе. Среди них выделяют следующиефакторы:

Общая экономическая ситуация в регионе;

Темпы развития региона;

Диверсификация занятости работоспособного населения;

Инвестиционный поток.

Темпыэкономического роста в Санкт – Петербурге держатся на уровне общероссийскиепоказателей.

Социальноеположение в регионе характеризуются следующими факторами:

Доля трудоспособного населения в общей численности населения;

Миграционные потоки;

Демографическая ситуация;

Уровень безработицы в регионе.

Санкт– Петербург демонстрирует положительный прирост численности населения. Уровеньбезработицы находится на относительно низком уровне зарегистрированнойбезработицы.

Квнутренним факторам рынка недвижимости относят :

Институциональные факторы;

Динамичность (инерционность) рынка;

Динамикаобъема и соотношение спроса и предложения;

Соотношение цен первичного и вторичного рынка;

Информационная обеспеченность и открытость рынка.

Институциональныефакторы ,влияющие на рынок недвижимости, включают в себя:

Государственное регулирование;

Налоговоерегулирование, касающееся сделок с недвижимостью.

Правительственноерегулирование заключается в издании нормативных актов формирующих правовое поледля рынка недвижимости. Одним из ярких примеров неоднозначного воздействиязаконодательных актов на функционирование рынка недвижимости являетсяФедеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Обучастии в долевом строительстве многоквартирных домов» вступивший в силу вапреле 2005 года. С одной стороны он защищает права дольщиков, с другой – ставитзастройщиков в очень жесткие рамки, выполнить которые они не могут. Какследствие, на период выработки обходных механизмов, наблюдалось снижениепредложения на первичном рынке. В целом принятием закона о долевомстроительстве обусловлено около 20% в происшедшем в 2005 году повышении цен напервичном рынке.

Региональныеорганы также могут принимать отдельные нормативные акты, ограничивающие сделкис недвижимостью на региональном уровне.

Рынокнедвижимости отличается инерционностью. Это связано с тем средний срокэкспозиции составляет около двух-трех месяцев. В связи с этим тенденции нарынке недвижимости получают свое отражение в изменении средней цены не раньшечем через 2 месяца.

Объеми динамика спроса на рынке недвижимости определяется следующими факторами:

Платежеспособностью населения;

Изменением во вкусах и предпочтениях населения.

ВРоссии рынок недвижимости характеризуется наличием высокой доли латентного(скрытого) спроса. Исследования, проведенные в рамках одного из проектовВсемирного банка, показали, что поменять свои жилищные условия, хотели бы 77%опрошенных. Это связано с низкой обеспеченностью жильем и большими показателямифизического износа на вторичном рынке. Хотя по нормативам положено проводитькапитальный ремонт каждые 10–15 лет, фактически в нынешних «брежневках» и«хрущевках» ремонт не проводился более 30 лет.

Следующимфактором, ведущим к увеличению спроса, является изменение представленийнаселения о комфортном жилье: узкие холлы, маленькие окна, низкие потолки,отсутствие гаражных боксов – все эти признаки переводят жилье в хорошемфизическом состоянии в категорию морально устаревших.

Так,до недавнего времени, основным фактором, стимулирующим платежеспособностьспроса, являлась ипотека. Например в первом квартале 2006 года доля сделок сиспользованием ипотеки увеличилась в 2 раза по отношению к 2005 году.

Объемпредложения на рынке определяется :

Наличием резерва объектов недвижимости;

Объемами нового строительства.

Существующийперекос между спросом и предложением на рынке является главной причиной ростацен на рынке недвижимости.

Параметры,корректирующие цену отдельно взятой квартиры по отношению к среднему уровнюцен, делятся на 3 категории:

Постоянные;

Условно-постоянные;

Словно-переменные.

Постоянныепараметры квартиры отражают характеристики, которые относятся к дому в целом. К этим параметрампричисляют:

Типздания.

Ковторой группе относят факторы, которые, как правило, не могут быть изменены владельцами.В их числе:

Общая площадь;

Планировка;

Высота потолков;

Материал стен;

Естественная освещенность помещения;

Ориентация квартиры;

Балконы, лоджии;

Наличие лифта;

Внешнее окружение.

Ктретьей группе относятся условно-переменные параметры, связанные скомфортностью жилища:

Состояние полов, потолка, стен;

Окна и двери;

Инженерные коммуникации;

Наличие телефона.

Первыедве группы позиционируют квартиру, определяя к какому классу, она принадлежит(элитная, бизнес-класс или эконом-класс). Характеристики параметров второйгруппы однозначно влияют на формирование цены – увеличение либо уменьшение. Чтоже касается параметров третьей группы, то их воздействие определятся исходнымихарактеристиками из первых двух групп. Так стандартный ремонт элитной квартирыне повышает ее стоимость, аналогичный эффект возникает в ситуации евроремонта вветхом доме.

Влияниеклассификации жилого дома, является чуть ли одним из основных параматров егостоимости.

Восновном применяется следующая классификация жилых домов:

Спецпроект;

Улучшенная планировка;

Сталинка;

Хрущевка;

Брежневка;

Пентагон;

Полнометражка;

Малосемейка.

Следующимпараметром, определяющим стоимость квартиры, является материал, из которогосооружен дом. В соответствии с данным признаком классификации выделяют дома :

Деревянные;

Блочные (монолитные),

Панельные;

Кирпичные.

Несмотряна активное развитие новых форм блочного и панельного домостроения, кирпичныедома остаются наиболее престижными.

Вчисло факторов понижающих цену квартиры входит расположение на крайних этажах.В среднем кв. м. квартир на крайних этажах стоит на 5% меньше, чем в квартирахна средних этажах.

Взаключение можно сказать, что у рынков нежилой и жилой недвижимости есть общиепроблемы. Одной из наиболее актуальных является низкий объем предложения. Длярешения этой проблемы необходимо стимулировать строительство новых объектовнедвижимости. Ситуация когда искусственно увеличивают платежеспособный спросвводя институт ипотеки приводит к увеличению разрыва между спросом ипредложением, и как следствие, новому витку цен.

Обзор ценна рынке жилой недвижимости Петербурга по районам города по состоянию на 12октября 2009 года

В октябре 2009 г. в сегменте новостроек ценынезначительно колебались. На 3.7% подорожал Василеостровский район, на 1.1% – Кировский.Немного, примерно на 1,5% подешевели Калининский, Приморский, Всеволожскийрайоны.

Наиболее дорогими районами города стабильно являютсяПетроградский, Центральный и Василеостровский. Наиболее дешевыми являютсяКрасносельский, Пушкинский, Всеволожский районы.

За неделю, к 13 октября 2009 г., цены на вторичку порайонам также двигались разнонаправлено. На 1.6–1.7% подорожали Выборгский,Кронштадский районы, в пределах 1% увеличилась стоимость Красносельского районаи районов исторического центра, кроме Центрального, который подешевел на 0.8%.Также немного подешевели Колпинский, Курортный, Кировский районы.

Первичный рынок

Район:

БСН 06.10.09

БСН 13.10.09

Рост за неделю: Рост цены за месяц Адмиралтейский Василеостровский 87456,91 87423,01

Выборгский 64719,16 67117,18

Калининский 73650,23 72494,39

Кировский 76655,7 77529,52

Красногвардейский 66380,46 66380,46

Красносельский 62394,3 63172,25

Московский 75307,33 74818,77

Невский 70186,81 70072,63

Петроградский 95780,2 95780,2

Приморский 70612,3 69611,52

Фрунзенский 78338,78 78338,78

Центральный 111607,78 111607,78

Всеволожский 51063,96 50473,17

Курортный 66924,91 66924,91

Петродворцовый 68231,9 68231,9

Пушкинский 59879,04 59060,49

Область 47434,53 47434,53

По показателям приведенной выше диаграммы видно: ценыпервичного жилья самого высокого уровня наблюдаются в Центральном, Петроградскоми Василеостровском районе.

А из самых доступных остается: Пушкинский, Всеволожскийрайоны и Область.

На вторичном рынке жилья ситуация с районами-лидерами цен неменяется. Пальма первенства принадлежит Центральному, Петроградскому,Василеостровскому, Адмиралтейскому и Московскому районам. Самые дешевые районы– Всеволожский, Колпинский и Кронштадский, а также вторичка в области.

Вторичный рынок Район: БСН 06.10.09 БСН 13.10.09 Рост за неделю: Рост цены за месяц Адмиралтейский 88247,62 88877,88 0,7% -0,9% Василеостровский 90004,88 90580,95 0,6% -0,8% Выборгский 75573,26 76870,02 1,7% -0,6% Калининский 76988,66 77305,36 0,4% -5,8% Кировский 74569,59 74218,1 -0,5% -1,6% Красногвардейский 76294,78 76582,73 0,4% -2,3% Красносельский 67962,91 68544,16 0,9% -1,8% Московский 86699,28 86429,26 -0,3% 0,0% Невский 75989,36 75930,78 -0,1% -2,4% Петроградский 88958,62 89828,75 1,0% -0,5% Приморский 77878,05 77659,23 -0,3% -2,8% Фрунзенский 75009,45 74914,66 -0,1% -1,1% Центральный 92307,34 91610,1 -0,8% -1,6% Всеволожский 57825,61 57427,06 -0,7% -1,8% Колпинский 64403,89 63614,55 -1,2% -3,3% Кронштадтский 63868,68 64919,23 1,6% -1,2% Курортный 72031,32 71572,05 -0,6% -0,5% Петродворцовый 65000,87 65333,81 0,5% -7,4% Пушкинский 75826,88 75612,84 -0,3% -3,9% Область 44296 44296 0,0% -5,5%

Ценына рынке вторичного жилья варьируются со спросом на самые популярные районы.

Самымидорогими являются Центральный, Петроградский, Василеостровский, Адмиралтейскийи Московский районы, ну а самой доступной остается как и раньше – область.

Наданном этапе развития рынок недвижимости в России находится на стадии развитияи характеризуется экспертами как «дикий». Причины состоят в несовершенствезаконодательной базы, отсутствию универсальных проработанных критериев оценкинедвижимости, несоответствие качества недвижимости её стоимости, а такжепревалирование совокупного спроса над предложением. В частности, крупныегорода, такие как Москва и Санкт-Петербург испытывают острый недостаток жилойнедвижимости, торговых, офисных и производственных площадей, а такжепредназначенных для их строительства земельных участков с развитойинфраструктурой. Конкретно сейчас Санкт – Петербург нуждается в увеличенииплощадей по складские помещения и реконструкцию и переконструирование ужесуществующих зданий и сооружений. Недостаточно эффективными являются механизмыкредитования, в частности программа ипотечного кредитования, которая за времясвоего существования не достигла существенных результатов. А сейчас и вовсепотерпела временный крах.

4. Развитие рынка недвижимости и его прогнозирование

Степень развития рынка недвижимости и отдельных его сфер вразличных странах характеризуется сложившимися специфическими условиями,зависящими от форс-мажорных ситуаций, политического и иного положения в каждойстране, а также основными направлениями определения цены и стоимости 1 м2того или иного вида объекта недвижимости.

Постановлением Госстроя РФ определена средняя рыночнаястоимость 1 м² общей площади жилья на IV квартал 2002 г. длярасчета размера безвозмездных субсидий и ссуд на приобретение жилых помещенийвсеми категориями граждан, которым эти субсидии и ссуды предоставляются за счетсредств федерального бюджета. По Российской Федерации установлена следующаястоимость 1 м² жилья (в среднем 8850 р.): по Северо-Западномурегиону – 6860 р.; в Ленинградской области – 7000 р.; в Московскойобласти – 11 000 р.; в Санкт-Петербурге – 10 300 р.; в Москве – 16000 р.

Тем же постановлением определены размеры средней стоимости 1 м²общей площади жилья для расчета безвозмездных субсидий на строительство жильядля граждан, пострадавших от паводка 2002 г. в Южном федеральном округе.Размеры субсидий варьируют от 8020 до 8500 р. за 1 м².

Кроме этого, ежемесячно пересчитывается (что предусмотреноПостановлением правительства Москвы №896 от 9 октября 2001 г.) иутверждается стоимость 1 м² при расчете субсидий для строительстваили приобретения жилья в Москве. За последний месяц данная стоимость выросла на95 р. и составила 17 595 р.

Методика расчета основана на данных, поступающих от крупныхинвесторов-застройщиков, и анализе рынка жилья. При этом учитывается цена 1 м²в типовом панельном доме в районе массовой застройки.

Исследование средней цены предложения жилья целесообразнопроизводить на конкретном примере, так как стоимость 1 м² жильязависит от двух основных факторов: местоположения объекта и типа возведения.

В Санкт-Петербурге последние тенденции таковы:

1. Лидерамипо объемам предложения являются Калининский, Приморский и Красногвардейскийрайоны (по степени убывания).

2. Средниецены лидеров предложения составляют 500–550 долл. США.

3. ВАдмиралтейском районе типовое жилье дешевле в связи с низкой престижностьюрайона и затрудненным транспортным сообщением.

В Московской области целесообразно исследовать изменение цены1 м2 жилья по городам, входящим в нее.

Анализ сектора коммерческих объектов недвижимости на начало2002 г. показал, что наибольшим спросом пользуются торговые и офисныепомещения, большая часть которых находится в районах высокой деловойактивности.

В Санкт-Петербурге к таким районам относятся Центральный,Василеостровский, Московский и Петроградский. В центре города находятся 56%предлагаемых торговых и 77% офисных помещений. Вероятно, в ближайшее времяустойчивые позиции в этом секторе рынка недвижимости займет Выборгская наб. сразвивающимися и вновь открывающимися там бизнес-центрами.

Заключение

Недвижимость – основа национального богатства страны.

Рынок недвижимости, как любая саморегулирующаяся система,характеризуется спросом, предложением, ценой, инфраструктурой.

Как любой другой рынок, рынок жилья имеет свои недостатки идостоинства. Из главных достоинств: получение большей прибыли, чем на другихрынках, за период эксплуатации. А недостатком является: жесткая зависимость отвнешних условий регулирования, потребительского спроса, возможностейинвестиционно – строительного комплекса регионов.

Проблемаценообразования занимает особое место в системе рыночных отношений.Соответственно изменение цен на этом рынке зависит от множества факторов.Ценообразование на рынкенедвижимости зачастую находится в прямой зависимости отсоциально-экономического состояния региона, от его развития и егоинвестирования. Экспертам зачастую сложно оценить реальную ситуацию на рынкеввиду того, что получить достоверную информацию о сделках трудно. Основныминструментом анализа здесь является условное разбиение рынка на несколькосегментов. Критерием для этого может служить местоположение объектов, ихкачество, предназначение, или даже целый комплекс признаков, которые подробномы рассмотрели в данной курсовой работе.

Оценканедвижимости, определение ее рыночной стоимости как преобладающей для этоговида недвижимости цены, является сложным делом, для которого созданы своиспециальные методы: сравнительный, доходный и затратный, и это только некоторыеиз них.

РынокРоссийской недвижимости представлен с низкой обеспеченностью жильем и большимипоказателями физического износа на вторичном рынке.

Увеличениеобъемов нового строительства осложняется тем, что муниципальные власти неспособствуют свободному вхождению в отрасль новых застройщиков, не давая имразрешения на землеотвод.

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Московский Гуманитарный Университет

Факультет экономики и управления

Кафедра экономических и финансовых дисциплин

РЕФЕРАТ

на тему: "Цены и ценообразование на рынке недвижимости "

по дисциплине "Цены и ценообразование"

Студентки 2 курса гр. М201_323

Специальность Менеджмент организации

Василяускас А.А.

Преподаватель

д.э.н., профессор

Грызунова Н.В.

Москва 2010

Введение

1. Факторы ценообразования

1.1 Классификация факторов

1.2 Признаки классификации факторов ценообразования на РН

1.3 Факторы ценообразования на рынке недвижимости и их взаимосвязи

2. Структура факторов ценообразования на рынке жилья и их взаимосвязи

3. Модели для прогнозирования параметров развития рынка жилья России

3.1 Классификация прогнозов по степени формализации методов

Заключение

Список литературы

Введение

Во всём мире рынок недвижимости, наравне с товарным рынком возник довольно давно. Однако, в России, после революции 1917 года он фактически прекратил своё существование, возникнув вновь только после распада СССР и законодательного закрепления отношений собственности. На данном этапе развития рынок недвижимости в России находится на стадии развития и характеризуется экспертами как "дикий". Причины состоят в несовершенстве законодательной базы, отсутствию универсальных проработанных критериев оценки недвижимости, несоответствие качества недвижимости её стоимости, а также превалирование совокупного спроса над предложением. В частности, крупные города, такие как Москва и Санкт-Петербург испытывают острый недостаток жилой недвижимости, торговых, офисных и производственных площадей, а также предназначенных для их строительства земельных участков с развитой инфраструктурой. Недостаточно эффективными являются механизмы кредитования, в частности программа ипотечного кредитования, которая за время своего существования не достигла существенных результатов.

1. Факторы ценообразования

1.1 Классификация факторов

При анализе факторов ценообразования на рынке недвижимости (РН) принято разделять их на факторы спроса и предложения, внутренние по отношению к РН и внешние, стимулирующие рост цен и тормозящие его, независимые и взаимосвязанные.

Укрупненная типовая структура факторов ценообразования на рынке жилья

На наш взгляд, здесь недостаточно внимания уделяется разделению факторов в зависимости от глубины исследуемого периода (в долгосрочном, среднесрочном, краткосрочном периоде могут действовать разные факторы), по иерархическому уровню (дерево факторов), по состоянию рынка (на различных фазах рыночного цикла, стадиях развития могут действовать различные факторы, и характер действия одного и того же фактора может быть противоположным).

В связи с этим необходимо рассматривать все классификационные признаки, включенные в таблицу.

1.2 Признаки классификации факторов ценообразования на РН

Ниже в таблице на основе многолетних исследований рынка жилья Москвы приведен феноменологический анализ и перечень действующих факторов ценообразования, с указанием их классификации по всем введенным признакам. Далее на схемах показана иерархическая структура факторов и стрелками - их взаимодействие.

Важно отметить, что содержательный, феноменологический анализ факторов ценообразования, опирающийся на экспертные знания о рынке, качественные и количественные исследования закономерностей рынка, особенностей, отличающих рынки стран с транзитивной экономикой от развитых рыночных экономик, должен предшествовать любым попыткам формализованного моделирования рынка. Математические модели, даже успешно прошедшие фильтры статистического анализа значимости факторов, не могут быть признаны адекватными, если они не опираются на экономическую гипотезу о сущности протекающих на рынке процессов в данной фазе и стадии его развития.

1.3 Факторы ценообразования на рынке недвижимости и их взаимосвязи

	Феноменологический анализ факторов
Факторы спроса
1. Объем платежеспособного спроса на жилье	Внутренний фактор РН порядка 1. В долгосрочном периоде зависит от факторов 2 и 3. В среднесрочном периоде зависит от факторов 3, 4 и 5 и от уровня цен (обратная связь - спрос эластичен по цене). При росте - ведет к повышению цен, при снижении - к падению.
2. Потребность в жилье (потенциальный спрос)	Внутренний долгосрочный фактор РН порядка 2. В условиях исторического дефицита жилья в РФ (фактор 14) устойчиво играет на повышение цен через фактор 1.
3. Доходы населения и их дифференцированность	Внешний фактор порядка 2. Зависит от факторов 6 и 7. В долгосрочном периоде при росте доходов ведет к повышению фактора 1 и через него - цен, при снижении - к падению. В среднесрочном периоде высокая дифференцированность доходов в РФ приводит к тому, что при повышении цен значительная часть низкодоходного населения уходит с рынка, рост цен прекращается, при продолжении роста доходов отложенный спрос через полпериода реализуется в новое повышение спроса и цен.
4. Склонность населения и спекулятивных инвесторов к приобретению жилья и ценовые ожидания	Внутренний фактор РН порядка 2. В долгосрочном периоде в условиях дефицитного рынка устойчиво высока, в среднесрочном периоде зависит от факторов 3 (эластична по темпам роста доходов), 8 и 9 (при укреплении рубля, снижении инфляции растет, при девальвации рубля, повышении инфляции - падает), 12 (при недоверии к застройщикам, низких темпах строительства население уходит с локального рынка). Через фактор 1 ведет к повышению цен при своем росте и падению цен - при снижении. Существует обратная связь с изменением цен: ценовые ожидания инерционны, и при росте цен покупатели торопятся реализовать покупку, повышая объем спроса и стимулируя цены, при снижении - уходят с рынка, ожидая еще большего снижения, тем самым понижая спрос и усиливая темпы снижения цен.
5. Условия и объем жилищного кредитования покупателей, в т.ч. ипотечного, количество и доля ипотечных сделок	Внешний фактор порядка 2. Зависит от факторов 6-11 и политики банковского сообщества. При улучшении условий (2003-2006) через фактор 1 стимулирует рост цен, при ухудшении (2008-200) - снижает фактор 1 и перестает стимулировать цены. Имеется обратная связь с фактором 1 и 13: при высоких темпах роста цен уменьшается объем предложения квартир и ипотечных сделок, что тормозит рост цен.
6. Макрофинансовые факторы (денежная база)	Внешний фактор порядка 3. Зависит от факторов 7-11 и денежно-кредитной политики ЦБ. При росте способствует увеличению доходов населения и через фактор 1 - росту цен, при снижении - к снижению темпов роста доходов, склонности населения к расходованию средств, и через фактор 1 тормозит рост цен.
7.Макроэкономические факторы (темпы роста ВВП, промпроизводства, уровень занятости)	Внешние факторы порядка 3. В условиях сырьевого характера экономики России зависят в основном от фактора 10. При росте способствует увеличению денежной базы, и через нее - росту факторов 6, 5, 3, 1 и росту цен.
8. Инфляция и дефляция	Внешний фактор порядка 3. Зависит от факторов 9-11 и от однопорядкового фактора 6. Влияет на факторы 4, 5 и через них - на фактор 1 и цены.
9. Макрофинансовые факторы (изменение курсов валют -девальвация и ревальвация)	Внешний фактор порядка 4. Зависит от факторов 10-11. При укреплении рубля относительно доллара в условиях долларизированной экономики России увеличивается склонность населения к расходованию и рублевых, и долларовых накоплений и приобретению квартир (фактор 4), что через фактор 1 незначительно способствует росту цен. При плавной девальвации склонность к расходованию долларовых накоплений снижается, а рублевых - растет, эффект влияния на цены не определяется. При резкой девальвации возникает эффект недоверия населения к финансовой политике властей, склонность к расходованию всех накоплений снижается, спрос на жилье уменьшается, рост цен не стимулируется. При резкой ревальвации склонность к расходованию всех накоплений растет ("бегство от доллара"), недвижимость воспринимается как средство сбережения накоплений.
10. Цены на нефть и иные товары экспорта
11. Объем вывоза капитала	Внешний фактор порядка 5. Зависит от мировой конъюнктуры. Через факторы 5-9 определяет платежеспособный спрос и цены на жилье.
12. Репутация застройщиков и объектов	Внутренний фактор порядка 5. Зависит от состояния существующего и строящегося жилого фонда (фактор. Влияет на фактор 4.
Факторы предложения
13. Объем предложения жилья	Внутренний фактор РН порядка 1. В долгосрочном периоде зависит от факторов 14 (на вторичном рынке) и 15 (рост объемов строительства увеличивает объем предложения и сдерживает рост цен). В среднесрочном периоде существует обратная связь с фактором 1: при высоком спросе предложение вымывается из листингов, что способствует повышению темпов роста цен и сдерживанию темпов роста числа ипотечных сделок, при понижении спроса - предложение накапливается, сдерживая рост цен и способствуя увеличению числа и доли ипотечных сделок. В ситуации понижения спроса зависит от фактора 22 - продавцы снижают объем предложения для стимулирования цен.
14. Удельный жилой фонд	Внутренний фактор РН порядка 2. Зависит от исторической ситуации в городе, регионе, от выбывания ветхого фонда и от объемов строительства (фактор 15). В сложившейся ситуации приводит в долгосрочном периоде к высокому уровню потребности в жилье (фактор 2) и при условии положительных темпов роста доходов населения (фактор 3) ведет к повышению цен (2000-2008). При снижении доходов (2009) нейтрален. В среднесрочном периоде нейтрален.
15. Объем строительства и ввода жилья, темпы возведения объектов	Внутренний фактор РН порядка 2. Зависит от факторов 16-22. Действует через факторы 13 и 14: в перспективе рост объемов строительства должен увеличить жилой фонд и объем предложения и тем самым замедлить темпы роста цен в долгосрочном периоде. В ситуации дефицита жилья и роста рынка (2000-2008) нейтрален. В среднесрочном периоде нейтрален. В ситуации кризиса (2009) снижение объемов ввода не влияет на ценовой тренд, но снижение темпов строительства влияет на фактор 4 и через него - на цены.
16. Финансирование строительства жилья собственными средствами застройщиков и инвесторов, банковскими кредитами, средствами населения и инвесторов-спекулянтов, иными привлеченными средствами	Внутренний фактор РН порядка 3. Зависит от макроэкономических условий (фактор 7), от инвестиционной стратегии застройщика (фактор 20), от наличия альтернативных объектов инвестиций (фактор 21). Банковское кредитование дополнительно зависит от факторов 6-11 и политики банковского сообщества. Финансирование средствами населения и инвесторов-спекулянтов зависит от факторов 3-5, 12, в конечном счете - 1. Увеличение объемов финансирования в долгосрочном периоде повышает объем строительства (фактор 15) и способствует снижению темпов роста цен. В среднесрочном периоде ускоряет темпы возведения зданий и тем самым повышает фактор 12, а через него - спрос (фактор 1) и цены.
17. Себестоимость и полная (инвестиционная) стоимость строительства	Внутренний фактор РН порядка 3. Зависит от факторов 18-19. В среднесрочном периоде при высоком уровне цен и доходности проектов (2005-2007) не влияет на цены реализации, при низком уровне цен и доходности (2009) приводит к уходу девелоперов с рынка, снижению объемов строительства и предложения (факторы 15 и 13) и стимулирует рост цен. В долгосрочном периоде при высоком уровне цен и доходности происходит перетекание капитала в ресурсные отрасли, повышение объемов производства ресурсов, и тем самым - несмотря на рост себестоимости - повышение объемов строительства, что может тормозить рост цен на жилье.
18. Наличие земельных участков под строительство жилья и условия доступа к ним	Внешний фактор порядка 4. Зависит от баланса земель в городе, регионе, стране, от цен на землю, от политики федеральных, региональных, местных властей по развитию жилищного строительства и его инженерному и инфраструктурному обеспечению. Влияет на фактор 17, 15 и через него - на цены в долгосрочном периоде.
19. Ресурсное обеспечение строительства	Внутренний фактор порядка 4. Зависит от наличия производственных мощностей (включая технологии, оборудование, персонал) у производителей ресурсов, от цен на ресурсы (при низких ценах в условиях недостаточности инвестиций на развитие образуется дефицит ресурсов). Влияет на фактор 17, 15 и через него - на цены в долгосрочном и иногда в среднесрочном периоде.
20. Административные и экономические условия входа застройщика на рынок и работы на рынке	Внешний фактор порядка 4. Зависит от политики властей в области градостроительного регулирования, степени забюрократизированности и коррумпированности процесса, от уровня доходности девелопмента. Влияет на фактор 17, 15 и через него - на цены в долгосрочном, среднесрочном и иногда в краткосрочном периоде.
21. Наличие альтернативных объектов инвестиций	Внешний фактор порядка 4. Зависит от региональной и мировой конъюнктуры и выражается в поиске привлекательных объектов инвестиций вне города, региона, страны, вне РН (фондовый рынок). Влияет на объемы строительства и предложения жилья (фактор 15, 14), а также объемы платежеспособного спроса (фактор 1): в ситуации 2006-2007 годов застройщики, инвесторы и покупатели мигрировали из Москвы в Подмосковье, из России - в Болгарию, Черногорию и т.п.
22. Инвестиционная стратегия застройщиков	Внутренний фактор порядка 5. Зависит от экономической, управленческой квалификации застройщиков и ситуации в стране и регионе. В долгосрочном и среднесрочном периоде стратегия экспансии приводит к распылению финансовых ресурсов на значительное количество земельных участков и новых проектов и снижению темпов возведения объектов, далее через фактор 15 и 13 стимулирует рост цен, а через факторы 4 и 1 ведет к снижению спроса и цен, замораживанию строек и разорению застройщиков (2004, 2009). Грамотная инвестиционная стратегия оптимизирует привлеченные инвестиции и реальные расходы и ведет к эволюционному росту объемов строительства с перспективой сдерживания темпов роста цен.
23. Маркетинговая и ценовая стратегия продавцов и застройщиков	Внутренний фактор порядка 5. Зависит от ожидаемого уровня прибыли, в связи с чем рынку предлагается рост цен. В ситуации превышения платежеспособного спроса над предложением ожидания удовлетворяются (2003-2007). При обратной ситуации возможны три стратегии. 1) Продавцы понижают цены (фактором 0), добиваясь роста спроса, цен и продаж. 2) Продавцы понижают объем предложения (фактор 13), добиваясь равновесия с объемом спроса и роста цен. 3) Продавцы не понижают цены, тем самым снижают обороты рынка и ожидают повышения спроса за счет внешних факторов.

2. Структура факторов ценообразования на рынке жилья и их взаимосвязи

Структура факторов ценообразования на рынке жилья и их взаимосвязи (продолжение)

3 . Модели для прогнозирования параметров развития рынка жилья России

В зависимости от горизонта прогноза, прогнозирование может быть долгосрочным, среднесрочным и краткосрочным. Конкретная величина допустимого горизонта для каждого из этих видов прогноза зависит от физического (экономического) содержания задачи, общеэкономической ситуации, состояния конкретного сегмента рынка, и может существенно меняться. Так, правительственные среднесрочные прогнозы развития экономики России имеют горизонт в 3 года. В настоящее время на рынке недвижимости России мы рассматриваем в качестве краткосрочного - прогноз на 1-3 месяца, среднесрочного - на год-три, долгосрочного - на три-пять лет.

Важно подчеркнуть, что для каждого из этих видов прогноза необходимо изучать разный перечень факторов, влияющих на изменение исследуемого показателя (полупериод изменения которых близок к величине горизонта прогноза). Например:

Известное явление декабрьских выплат задолженности по зарплате, премиальных и бонусов распространяет свой эффект на рынке недвижимости в течение 1-2 месяцев;

Сезонные факторы мало влияют на итоги годового тренда, и в то же время могут оказаться существенными для прогноза изменения цен и оборотов рынка за 3-4 месяца;

Темпы роста ВВП незначительно сказываются на месячном приросте цен, но важны для долгосрочного прогноза;

Уровень цен на энергоносители, темпы оттока капитала из страны существенны как для краткосрочного прогноза (с лагом в 2-3 месяца), так и для среднесрочного прогноза (через накопленные приросты цен на жилье за прошедшие месяцы года).

По степени формализации методов прогнозирования, применяемых на рынке недвижимости России, их можно разделить на экспертное предсказание, эвристическое прогнозирование, "фундаментальный" анализ, регрессионное статистическое моделирование ("технический анализ"), многофакторное моделирование (включая моделирование и прогнозирование на нейронных сетях). На практике различные методы применяются совместно, в том или ином сочетании. Тем не менее, необходимо отличать экспертное предсказание тенденций на рынке (метод 1), необоснованно называемое прогнозом (которое в силу высокой квалификации эксперта может быть достаточно точным), от методически обоснованного, расчетного прогноза (методы 2-5).

3 .1 Классификация прогнозов по степени формализации методов

Разработчик прогноза (шутливое наименование)	Метод прогнозирования	Вид прогноза
(-1) "Агностик"	Нет ("прогнозы вообще невозможны")
(1) Эксперт	Интуиция, знание рынка, метод аналогий	Экспертное предсказание
(2) Аналитик-прогнозист	Количественный и качественный "фундаментальный" анализ факторов, сценарный метод	Эвристический прогноз
(3) Прогнозист-"оптимист"	"Фундаментальный" анализ экономической ситуации и ее влияния на показатели рынка недвижимости ("демографический" метод, метод прогноза доходов населения)	"Фундаментальный" прогноз факторов - объемов строительства, предложения, спроса, оборотов рынка
(4) Прогнозист-"статистик"	"Технический" анализ (регрессионный анализ, статистическое моделирование)	"Технический" прогноз на основе регрессионной статистической модели
(5) Прогнозист-моделист	Многофакторное моделирование, нейросетевое прогнозирование	Прогноз на основе многофакторной модели, нейронных сетей
(+1) "Пуританин"	Нет ("слабая изученность явления не позволяет построить адекватную модель")

Пример использования статистической регрессионной модели в феврале 1995 года для прогнозирования динамики цен на жилье в Москве, Петербурге, Екатеринбурге, Твери, Рязани, Барнауле приведен на рисунке. Основу модели была положена гипотеза о том, что в экономике России осуществляется переход от планового, централизованного регулирования к рынку, и поэтому основной закономерностью динамики цен на рынке жилья является их взлет до уровня, соответствующему ценам в "городах-аналогах". Соответственно, для описания перехода кибернетической, саморегулируемой системы в новое состояние была применена логистическая модель "взлета самолета" вида

V (Т) = А / (1 + ехр (B - CT)),

где V - средняя за период (среднемесячная) цена предложения 1 кв. м общей площади объекта;

Т - порядковый номер периода (месяца);

А, В и С - постоянные коэффициенты (параметры модели).

На рисунке видно, что рассчитанный прогноз динамики цен на 1995-1998 годы до начала августовского кризиса близко совпадал с фактическими данными.

Аналогичная модель-прогноз была применена при изучении начальных стадий рынка ипотечных сделок с недвижимостью в Москве и построена в 3 квартале 2005 года, только моделируемым показателем выступала динамика объема ипотечных операций Компании :

где t - порядковый номер квартала.

Модель правильно предсказала переход динамики роста объемов ипотечных сделок к стабилизации, и количественный прогноз 5 кварталов близко совпадал с фактическими данными.

В октябре 2000 года, через два года после начала кризиса, для прогнозирования динамики цен в Москве на 2001-2002 гг. была построена новая модель "выхода самолета из пике" вида

V = B 0 -B 1 /(B 2 +exp((B 3 * Т +B 4 ) 2 )).

До середины 2002 года модель дала прогноз высокой точности.

В 2006-2008 году на основе изучения долгосрочных и среднесрочных циклов рынка жилья Москвы и других городов была построена на основе метода негармонического разложения ценового тренда модель в виде следующей системы уравнений :

Y = y 1 + ? y 2 + ? y 3 + ? y 4 + …. + ? y n , (1)

y 1 = a 3 x 3 +a 2 x 2 +a 1 x +a 0 , (2)

? y 2 , (3)

? y 3 = , (4)

? y 4 = , (5) …………………………………… , (n)

где Y - прогнозное значение средней удельной цены предложения жилья, $/кв. м;

y 1 - уравнение базового тренда (долгосрочный прогноз), $/кв. м;

? y 2 -прогноз приростов средней удельной цены предложения жилья относительно базового тренда, $/кв. м;

? y 3 -прогноз приростов средней удельной цены предложения жилья относительно тренда второго порядка, $/кв. м;

? y 4 -прогноз приростов средней удельной цены предложения жилья относительно тренда третьего порядка, $/кв. м;

? y n - прогноз приростов средней удельной цены предложения жилья относительно тренда предпоследнего порядка, $/кв. м;

а, b, c, d с индексами - коэффициенты уравнений (трендов различного порядка), аппроксимирующих фактические данные. Вычисляются по фактическим данным с использованием метода наименьших квадратов.

Аппроксимация ценового тренда за 5-6 лет (например, полиномом второго порядка) показывает, что рынок жилья Москвы, как и других городов России, находится в начале полупериода роста (точнее, в первой четверти периода) "длинного" цикла колебаний, ответственность за который несет совокупность макроэкономических показателей страны и города (региона). Это уравнение мы назвали "базовый тренд", и приняли его как основу для долгосрочного прогноза динамики цен - рост со среднегодовыми темпами 20-25%. В дальнейшем (по нашим оценкам 2006 года, за пределами 2010-2011 гг.), когда объемы строительства и предложения квартир существенно увеличатся, и долгосрочные темпы роста цен начнут снижаться (рынок перейдет во вторую четверть периода), предполагается снижение долгосрочных темпов роста цен, как это условно иллюстрируется на рисунке.

Но на рынке недвижимости действуют и другие, внутренние факторы, которые накладывают на базовый тренд более быстро происходящие колебания. Например, связанные с строительно-инвестиционным циклом, с развитием инфраструктуры рынка строительства жилья, с потребительским поведением граждан и т.д.

Эти колебания на рынке жилья реализовались не в колебаниях цен, а в колебаниях первой производной - темпов прироста цен. Они образуют "средние", более быстропротекающие циклы, и "короткие", еще быстрее протекающие циклы. Такие циклы легко поддаются прогнозированию методом однофакторного регрессионного моделирования.

Обратная суперпозиция, интегрирование прогнозов дают окончательный прогноз динамики цен - среднесрочный и долгосрочный .

На рисунке видно, что до сентября 2008 года прогноз для Москвы реализовывался с высокой точностью. Из 12 городов России, для которых был рассчитан аналогичный прогноз, хорошая сходимость получена по 8 городам и неудовлетворительная - по двум.

С октября 2008 года мировой финансово-экономический кризис изменил направление долгосрочного ценового тренда во всех городах России, и ранее выполненные прогнозы потребовали пересмотра.

В сентябре 2009 года было проведено исследование рынка жилья в 10 городах России, в результате которого был сделан вывод о том, что в долгосрочном периоде рынок переходит в фазу замедления темпов роста и начала спада, и разработан сценарный прогноз развития ситуации .

Расчет сценариев производился с помощью четырехфакторной модели зависимости цен на жилье от макроэкономических параметров, значения которых задавались на декабрь 2008, июнь и декабрь 2009 и 2010 года в различных допустимых вариантах:

Y = f (x 1 , x 2 , x 3 , x 4 ),

где x 1 -цена барреля нефти;

x 2 - инфляция;

x 3 -девальвация рубля относительно доллара;

x 4 -отток капитала.

Были получены 4 сценария динамики цен, из которых наиболее вероятным представлялся сценарий № 2 (пессимистический).

Но уже в декабре 2008 года был сделан вывод о то, что фактически реализуется сценарий № 3 (кризисный).

Сопоставление прогноза с фактическими данными приведено на следующем рисунке.

Таким образом, применение регрессионных математических моделей, опирающихся на содержательные гипотезы об экономической сущности протекающих на рынке жилья процессов, позволяют получать достаточно точные среднесрочные прогнозы. Однако, они не могут предсказать изменения ценовых трендов в долгосрочном периоде и переход к кризисному развитию рынка.

ценообразование спрос предложение рынок недвижимость

Заключение

Ценообразование на рынке недвижимости зачастую находится в прямой зависимости от социально-экономического состояния региона. Кроме того, рынок отличается обилием рисков для продавцов, покупателей и арендаторов. В связи с тем, что чаще всего владельцам недвижимости нелегко продать или сдать в аренду свою собственность (исключая сегменты рынка, где спрос значительно превышает предложение), рынок недвижимости является неликвидным. Помимо всего вышесказанного, существует и другая проблема. Экспертам зачастую сложно оценить реальную ситуацию на рынке ввиду того, что получить достоверную информацию о сделках трудно, в отличие, например, от рынка ценных бумаг, где она доступна в любой момент. Основным инструментом анализа здесь является условное разбиение рынка на несколько сегментов. Критерием для этого может служить местоположение объектов, их качество, предназначение, или даже целый комплекс признаков.

Список используемой литературы

Стерник Г.М., Стерник С.Г. Анализ рынка жилья для профессионалов. - М.: "Экономика", 2009. - 601 стр.

Гусев А.Б. Ценовые пузыри на рынке жилья. - www.urban-planet.org, 2008.

Стерник Г.М., Стерник С.Г. Типология рынков недвижимости по склонности к образованию ценовых пузырей. - Журнал "Имущественные отношения в РФ" №8 (95) 2009, с. 168-185.

Стерник Г.М., Коробкова М.В. Влияние галопирующего рынка жилья на динамику ипотечных сделок в Москве. - Журнал "Национальные проекты", март 2007.

Стерник Г.М. Рынок жилья России в 2001 году. Анализ и прогноз. - РГР, декабрь 2001.

Стерник Г.М., Печенкина А. В. Что происходит на рынке жилья Москвы. Макроэкономический подход (доклад на Аналитической конференции МАР "Рынок недвижимости: ситуация, тенденции, прогноз" 30.08.2007). - www.realtymarket.ru, август 2007.

Стерник Г.М. Цены на рынке жилья городов России в 1990-2006 годах: анализ и прогноз. - Аналитическая группа Г.М.Стерника. -www.realtymarket.ru, январь 2007.

Стерник Г.М. Рынок жилья городов России в 2008 году: прогнозы и реальность. - Доклад на аналитической конференции Петербургского Жилищного форума 1.10.08. - www.realtymarket.ru.

Стерник Г.М. Рынок жилья городов России в условиях кризиса. Тенденции развития. - Доклад на аналитической конференции Петербургского Жилищного форума 9.12.08. - www.realtymarket.ru.

На тему «Ценообразование на рынке недвижимости»

Введение

Одним из главных показателей развития в стране нормальных рыночных отношений является состояние рынка недвижимости в целом и его отдельных секторов. Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость – важнейшая часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынки труда, капитала, товаров и услуг и др. для осуществления уставной деятельности должны иметь необходимые помещения. Важное значение отечественного рынка недвижимости как сектора экономики подтверждается его высокой долей в валовом национальном продукте, высоким уровнем доходов в бюджет от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли), высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней.

При любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает недвижимое имущество, с функционированием которого так или иначе связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации.

Основными физическими признаками недвижимости как товара являются:

уникальность и неповторимость;

стационарность;

длительность создания и долговечность.

Ниже я рассмотрю специфику недвижимости как отрасли, также специфику недвижимости Санкт-Петербурга, динамику спроса и предложения на этом рынке, изложу характерные черты экономического, экологического состояния каждого из районов города, т. к. житель данного района может ознакомиться с достоинствами и недостатками своего района.

Подробно изучим все ценообразующие факторы недвижимости, которые непосредственно влияют на ее стоимость. Также увидим по каким методам проводится оценка недвижимости, их недостатки и преимущества.

И в заключении проанализируем конкретные данные по первичной и вторичной недвижимости применительно в Спб.

1. Сущность рынка недвижимости

«Рынок недвижимости – это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования».

Более полным будет определение рынка недвижимости как комплекса отношений, связанных с созданием новых и эксплуатацией уже существующих объектов недвижимости. Таким образом, основные процессы функционирования рынка недвижимости – это развитие (создание), управление (эксплуатация) и оборот прав на недвижимость.

Национальный рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных и локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга асинхронностью развития, уровнем цен и рисков, эффективностью инвестиций в недвижимость, состоянием законодательства, политической и социальной стабильностью и т.д.

Рынок недвижимости, как любая саморегулирующаяся система, характеризуется спросом, предложением, ценой, инфраструктурой. К основным функциям рынка недвижимости относятся:

Информация о ценах, спросе и предложении;

Посредничество – установление связей между потребителями, спросом и предложением;

Свободное формирование цен на объекты недвижимости и защита прав собственности;

Перераспределение инвестиций в объекты недвижимости; обеспечение свободы предпринимательства; эффективное решение социальных программ.

С точки зрения предпринимательской и коммерческой деятельности рынок недвижимости (рис. 1) имеет свои достоинства и недостатки.

Рис. 1. Достоинства и недостатки рынка недвижимости

Рынок недвижимости является составной частью рыночного пространства. На нем, как и на других рынках, «Отношение спроса и предложения определяет цену, но высота цены определяет отношение спроса и предложения. Если возрастает спрос, то возрастает цена; но если возрастает цена, то падает спрос, а если падает цена, то спрос возрастает. Далее, если возрастает спрос, а потому и цена, то возрастает предложение, потому что производство становится выгодным. Таким образом, цена определяет спрос и предложение, спрос и предложение определяют цену; далее спрос определяет предложение, а предложение определяет спрос. Кроме того, все эти колебания имеют тенденцию к выравниванию. Если спрос возрастает и цена поднимается выше нормального уровня, то увеличивается предложение; это увеличение легко переходит границу необходимого, и тогда цена падает ниже нормы».

1.1 Рынок жилья Санкт-Петербурга

В настоящее время в Петербурге проживает около 4.8 млн. жителей, в почти 44 тыс. жилых зданиях общей площадью примерно 92 000 тысячи кв. м., в почти 1 600 000 квартирах.

В хорошем техническом состоянии (износ от 0 до 20%) находится примерно 20% жилья, в удовлетворительном (износ от 21 до 40%) – 50%, неудовлетворительном (износ свыше 30%) – 30%, 15 млн. кв. м. жилого фонда нуждается в капитальном ремонте. Почти 25% населения Петербурга проживает в коммунальных квартирах.

- Рынок инвестиционных проектов и отдельностоящих зданий.

- Рынок офисных помещений.

- Рынок торговых помещений.

- Рынок производственных и складских помещений.

- Рынок жилья , который представлен следующими сегментами:

Первичный: – строящиеся многоквартирные здания в микрорайонах;

– реконструируемые многоквартирные здания в центре города;

– строящиеся сблокированные односемейные дома;

Вторичный:

Купля-продажа – квартир в центре;

– квартир в микрорайонах.

Аренда – обычных квартир

– квартир повышенной комфортности

– комнат.

В связи с отсутствием инженерно подготовленных территорий с более-менее развитой сервисной инфраструктурой, низкой покупательной способностью населения, не развитостью рынка земли, рынка частных домов практически не существует. Допотопные архитектурные решения построенных в течение последних пяти лет зданий, чрезвычайно низкая ликвидность и цена реализации подобных строений, тому свидетельство.

Районы города.

Одну из основных факторов, влияющих на цену недвижимости – местоположение. В Санкт-Петербурге 13 районов, которые отличаются по престижности, экологии, озеленению, промышленностью, уровнем зашумленности, особенностью жилого фонда, возрастом и др. Подробную характеристику каждого района см. Приложение 1

В соответствии экономической, экологической характеристикой, влияния спроса и предложения составим рейтинг районов от самого престижного:

Центральный

Адмиралтейский

Василеостровский

Московский

Приморский

Петроградский

Калининский

Выборгский

Фрунзенский

Красногвардейский

Невский

Красносельский

Кировский

Удаленность от станций метро.

При удаленности свыше 3 остановок транспортом снижение цены может составить10–15%

Конкретные примеры по районам с описание вы можете рассмотреть в приложении №1.

2. Методы ценообразования

Оценка недвижимости, определение ее рыночной стоимости как преобладающей для этого вида недвижимости цены, является сложным делом, которым занимаются профессионально подготовленные люди, получившие государственную лицензию на этот вид деятельности.

Оценка производится многими методами, результаты которых нужно согласовывать между собой. «Процедура согласования» полученных разными методами результатов не сводится к вычислению среднего арифметического, а требует взвешивания значимости каждого подхода для конкретной ситуации, целей оценки, вида имущества и других обстоятельств.

Рассмотри некоторые из них: сравнительный, доходный и затратный.

2.1 Сравнительный метод

Главные принципы, лежащие в основе этого метода являются: спрос и предложение, зависимость, пропорциональность и замещение. Из перечисления его достоинств можно выделить: простоту и наглядность т. к. основан на очевидных сравнениях; допускает корректировки по отличающимся признакам; дает статистически обоснованные оценки.

Сравнительный подход к оценке – это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта недвижимости с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода для оценки недвижимости:

1. Объект не должен быть уникальным.

2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.

3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Сравнительный подход базируется на принципах:

· замещения;

· сбалансированности;

· спроса и предложения.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

· сроке экспозиции. Срок экспозиции – время, которое объект находится на рынке;

· независимости субъектов сделки. Под независимостью подразумевается то, что сделки заключаются не по рыночной цене, если продавец и покупатель:

· находятся в родственных отношениях;

· являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;

· имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;

· сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;

· занимаются продажей объектов недвижимости умерших лиц и т.д.;

· инвестиционной мотивации, которая определяется:

· аналогичными мотивами инвесторов;

· аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов;

· степенью износа здания.

Весь рынок недвижимости можно условно разделить на рынок земельных участков, рынок жилых помещений, рынок нежилых помещений, а также рынок коммерческой недвижимости. Предмет торгов на рынке недвижимости имеет одну специфическую особенность, которая отличает его от других товаров. Речь идёт о фиксированном местоположении земельных участков и строений. В связи с этим, наиболее активно сделки с недвижимостью проходят на локальных рынках.

Специфическим субъектом, присутствие которого характерно только для рынка недвижимости является оценщик, который осуществляет, в соответствии с существующими нормативами, ситуацией на самом рынке и другими критериями оценку стоимости объектов недвижимости, а также земельных участков.

В связи с особенностями предмета торгов на рынке недвижимости, самому рынку присущи целый ряд особенностей и, прежде всего, это индивидуальность ценообразования. Эксперты рынка выделяют определённые категории недвижимости, в соответствии с её ценовыми и качественными характеристиками. Но все же, подобную классификацию можно назвать условной, так как сложно найти несколько зданий, либо земельных участков, в точности похожих друг на друга по ряду базовых характеристик.

Несмотря на вышесказанное, существует и другая проблема. Экспертам зачастую сложно оценить реальную ситуацию на рынке ввиду того, что получить достоверную информацию о сделках трудно, в отличие, например, от рынка ценных бумаг, где она доступна в любой момент. Основным инструментом анализа здесь является условное разбиение рынка на несколько сегментов. Критерием для этого может служить местоположение объектов, их качество, предназначение, или даже целый комплекс признаков.

Анализируя причины изменений цен на рынке, следует разделить все внешние факторы на две основные категории: - локальные и глобальные. К локальным факторам относятся хорошо нам известные причины различия цен на разные объекты - это местоположение, тип здания, состояние объекта, начинка, окружение. Учет влияния локальных факторов в теории и практике оценки выражается в виде использования так называемых корректировок, согласно которым, например, квартира на первом этаже в среднем на 15% дешевле аналогичной на среднем, а квартира с балконом примерно на 2% дороже такой же, но без балкона. Этот перечень можно продолжать довольно долго.

Зная степень влияния на цену локальных факторов можно решать задачи оценки отдельного объекта, зная общий текущий уровень цен на недвижимость. Однако учет локальных факторов не позволяет прогнозировать развитие рынка в целом, предвидеть его рост или спад. Для решения задач динамики рынка необходимо обратить внимание на глобальные факторы. Это, прежде всего, макроэкономические характеристики: - политическая и экономическая обстановка, степень развития бизнеса и производства в данном городе, объем экспорта и инвестиций, уровень доходов населения.

Разделение всех факторов, влияющих на ценообразование, на локальные и глобальные, имеет еще одно очень полезное свойство. Локальные факторы определяются в основном параметрами конкретного объекта, но слабо зависят от времени. Например, кирпичные дома в некой пропорции дороже аналогичных панельных домов. Это было и шесть и пятнадцать и более лет назад, ясно, что так будет и в будущем. Также как и жилье на окраинах, скорее всего, будет дешевле, чем в центре, а жилье возле парка дороже, чем возле промышленной зоны. В первом приближении можно считать локальные факторы вообще не зависящими от времени. Если их роль и претерпевает изменения, такие как постепенное падение престижа сталинских домов или снижение роли наличия телефона в квартире из-за бурного развития сотовой связи, то этот процесс длится годами и ощутимые изменения можно наблюдать только через десять-двадцать лет.

Практический опыт указывает: для небольшой жилой недвижимости целесообразно проводить оценки по упрощенной процедуре, которая может базироваться только на методе сопоставления рыночных продаж. Подход к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Покупатели часто основывают свои заключения о стоимости главным образом на объектах недвижимости, предлагаемых на продажу. Оценщики также используют эту информацию совместно со сведениями о проданных или сданных в аренду объектах. Этот подход основан на принципе замещения, который гласит: при наличии нескольких товаров или услуг схожей пригодности, тот из них, который имеет самую низкую цену, пользуется наибольшим спросом и имеет самое широкое распространение. Применительно к жилью это означает: если на рынке оно может быть замечено (что обычно и происходит), то его стоимость обычно устанавливается на уровне затрат на приобретение жилья равной степени привлекательности, что не понадобится много времени на осуществление замены.

Массовая оценка недвижимости есть специальный подход к упрощенной оценке большой группы однородных объектов (квартир). Такая оценка производится по определенной методике: для оцениваемого объекта определяется соответствующий набор значений фиксированного множества его параметров, а затем по неизменным для всех объектов правилам формируется значение его оценки.

Массовая оценка имеет свои специальные области применения. Примером такой оценки является оценка квартир "по справке Бюро Технической Инвентаризации (БТИ)" основанная на затратном подходе. Она выполняется государственным органом и используется для определения налогов и сборов. Однако оценка БТИ не ориентируется на рыночную стоимость. Поэтому для ее построения не требуется рыночная информация.

Следует подчеркнуть различие между понятиями фактической продажной цены и рыночной стоимости. Цены разделяются на цену продавца, цену покупателя и цену реализации.

Цена продавца есть сумма, которую он получает себе в результате совершения сделки. Цена покупателя - это общая сумма всех затрат на покупку квартиры. Цена реализации - это сумма денег, которую покупатель отдает продавцу за квартиру.

Они различаются на величину оплаты услуг посредников и расходы на оформление сделки. Посредник может быть, а может и отсутствовать как у покупателя квартиры, так и у продавца. Сделка может страховаться или не страховаться. Затраты на оформление сделки могут разными способами распределяться между ее участниками. Поэтому цена реализации характеризует квартиру как таковую, а цены покупателя и продавца сильно зависят и от условий сделки. Как правило, если у продавца есть посредник, то его оплата вычитается из цены реализации и уменьшает цену продавца, и наоборот оплата покупателем услуг своего посредника увеличивает цену покупателя по отношению к цене реализации. Таким же образом на эти цены влияет оплата оформление сделки. Следовательно, цена продавца и покупателя могут значительно различаться (до 15% и более). Но цена реализации минимально зависит от их конкретных особенностей механизма продажи и оформления сделки и определяется спецификой самой квартиры. Значит целесообразно моделировать именно зависимость цены реализации от многих параметров квартиры.

В соответствии со своим определением рыночная стоимость объекта недвижимости зависит от тех факторов, которые определяют среднюю или более вероятную цену его продажи на рынке при нормальных условиях сделки.

На первом уровне классификации они могут быть подразделены на объективные и субъективные факторы.

При определении рыночной стоимости рассматриваются объективные факторы. Что касается субъективных факторов, то они связаны с поведением конкретного покупателя, продавца или посредника при заключении сделки, в части неопределяемой непосредственно ее экономическими условиями (темперамент, осведомленность, честность, терпеливость, доверчивость, личные симпатии и антипатии и т.п.).

Объективные факторы, в основном, являются экономическими определяющими, в конечном счете, средний уровень цен конкретных сделок.

Экономические факторы могут быть подразделены на: макроэкономические и микроэкономические. К первым относятся факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка: исходный уровень обеспеченности потребности в объектах недвижимости в регионе; объемы и структура нового строительства и реконструкции; факторы миграции; правовые и экономические условия сделок; уровень и динамика инфляции; курс доллара и его динамика. В наших условиях в составе группы экономических факторов могут быть также указаны следующие долгосрочные факторы:

* различия в динамике цен на товары и услуги, а также условия оплаты труда, влияющие на масштабы накопления денежных средств и величину отложенного спроса;
* темпы и масштабы формирования нового социального слоя, располагающих возможностями инвестирования средств в недвижимость;
* развитие системы ипотеки;
* развитие системы иностранных представительств в регионе.

Микроэкономические факторы характеризуют объективные параметры конкретных сделок. Из них особенно важны те, которые описывают объект сделки (квартиру). Существенными являются также факторы, связанные с характером сделки и условиями платежей. Отработаны основные процедуры оформления сделок и их оплаты. Следовательно, при массовой оценке рыночной стоимости квартир можно и нужно ориентироваться на типовой (средний) характер сделки, считать этот фактор постоянным и не учитывать его при оценке рыночной стоимости квартир. Тогда рыночная стоимость (усредненная цена) квартиры, оценивается на фиксированную дату, обуславливается ее параметрами (характеристиками) как потребительной стоимости.

Основные тенденции развития рынка недвижимости и их характеристика

Жильё - самый большой сегмент российского рынка недвижимости. В 2012 г., по данным Росстата, розничные цены на квартиры выросли: в новостройках - на 10,2 %, во вторичном секторе - на 16,8 % (соотношение средних цен за IV кварталы 2012 и 2011 гг.). Также наметилась тенденция на увеличение разницы в стоимости квадратного метра: в начале 2012 г. новые квартиры стоили на 13,4 % дешевле уже имевшей хозяев недвижимости, а в конце - на 14,6 %. В IV квартале 2012 г. средняя розничная цена квадратного метра первичной квартиры составила 48162,5 руб., вторичной - 56369,5.

Ввод нового жилья за 2012 г. достиг 65,2 млн. кв. м., прирост по сравнению с прошлогодним показателем - 4,7 %. Это ниже темпа роста в 2011 г., когда было построено на 6,6 % больше жилья, чем в 2010 г. Однако возможностей купить своё жильё у граждан России всё меньше. С одной стороны, доходы уменьшаются при увеличении расходов; с другой, ставки по ипотеке, хоть и не намного, но выросли. Тем не менее, люди брали кредиты: по информации АИЖК, за 2012 г. выдано 870 тыс. ссуд (на 28 % больше 2011 г.) на сумму больше 1 триллиона рублей (на 44 % больше).

Сегмент коммерческой недвижимости России привлёк в 2012 г. 6,5-7,9 млрд. долл., по оценкам разных аналитических агентств. В любом случае все сходятся во мнении, что объём вложений снизился по сравнению с предшествующим годом. Всё ещё привлекателен офисный сектор - 40,9 % сделок приходится на него. Однако активно строятся складские комплексы, объём вложений вырос на 34 % относительно 2011 г. Также продолжает расти интерес к торговым центрам.

Особенностью вложений в офисную и торговую недвижимость является то, что инвесторы предпочитают уже готовые работающие объекты. По расчётам Welhome, доходность таких приобретений может достигать 9-9,5 % для офисов и 10-10,5 % для ТЦ. Срок окупаемости - 8-14 лет. В результате 2012 г. Россия закончила на 7-ом месте в Европе по объёму инвестиций в коммерческую недвижимость.

Здания складов и предприятий инвесторам, наоборот, зачастую выгоднее построить. Например, по сведениям ILM Russia & CIS, свободных промышленных площадей всего 0,2 %. Логистической недвижимости не намного больше, к тому же, качество помещений советской постройки оставляет желать лучшего. Также в последние годы, в связи с имиджевыми стройками, существенно возросли вложения в инфраструктурные объекты.

По итогам 2012 года лидерами по инвестициям и активности арендаторов на рынке коммерческой недвижимости являются Азия, Объединенные Арабские Эмираты (ОАЭ), Северная Америка и Россия. Такие данные приводятся в последнем обзоре мирового рынка коммерческой недвижимости, проведенном международной организацией the Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS).

Если в целом посмотреть на рынок недвижимости России, то можно увидеть, что он развивается неравномерно. Меньшая его часть (Московский и Ленинградский регионы) является лидером по таким параметрам, как уровень цен на недвижимость, объем инвестиций и строительства, количество совершаемых сделок. Здесь наблюдаются основные публичные сделки, арендные ставки находятся на уровне других европейских столиц.

Однако большая часть, а именно все остальные регионы, выступает в роли догоняющего. Публичных сделок происходит мало, арендные ставки и цены сделок существенно ниже столичных. В целом, это нормальная ситуация, характерная для многих других стран.

В последние годы девелоперам коммерческой недвижимости стало сложнее находить участки в Москве и Санкт-Петербурге для строительства современных торговых центров, офисов и складов. Городская администрация также принимает меры по сокращению строительства подобных объектов в черте города, отдавая предпочтение возведению большего количества инфраструктурных объектов и жилья. Все это приводит к формированию дефицита качественных объектов коммерческой недвижимости. На фоне возрастающей активности арендаторов это приводит к росту ставок аренды на подобные объекты. За ними по цепочке увеличиваются цены на коммерческую недвижимость и сроки окупаемости инвестиций.

Подобная ситуация вынуждает игроков рынка недвижимости обращать свои взоры на другие регионы. По наблюдениям экспертов, за последние годы насчитывается большое количество примеров экспансии девелоперов в регионы, как в докризисный, так и в послекризисный периоды. К примеру, IKEA построила торговые центры "Мега" в Самаре, Екатеринбурге, Нижнем Новгороде; Raven Russia открыла складские комплексы класса "А" в Ростове-на-Дону и Новосибирске.

Со слов представителей этих компаний, в регионах ниже стоимость земли, низкая конкуренция, что позволяет быстрее окупить инвестиции, вложенные в строительство качественных объектов. Например, если в Московском регионе срок окупаемости инвестиций в коммерческую недвижимость составляет, в среднем, от 8 до 10 лет, то в других регионах он существенно ниже - от 4 до 6 лет.

Экспансия девелоперов из двух российских столиц в регионы приносит территориям как экономические, так и социальные дивиденды.

К экономическим плюсам относятся, прежде всего, поступление дополнительных инвестиций в экономику региона, так как при строительстве, к примеру, торгового центра площадью от 50 до 100 тысяч кв. метров необходимо вложить несколько сотен миллионов долларов США. Кроме того, вслед за девелоперами на региональный рынок приходят крупные и средние федеральные торговые сети и западные бренды в качестве арендаторов, которые также вносят свою лепту в привлечение инвестиций в регионы и повышение их инвестиционной привлекательности.

Крупные западные и российские девелоперы привносят в местный рынок недвижимости современные стандарты строительства и управления объектами. Если раньше все арендаторы платили фиксированные арендные ставки, то сейчас многие начинают переходить на процент с товарооборота. В данном случае и собственник здания, и арендатор имеют взаимную заинтересованность в повышении привлекательности на рынке именно их торгового центра.

К социальным плюсам экспансии девелоперов, что сегодня является одним из актуальных вопросов для регионов России, относится неоспоримый факт, что при строительстве качественных объектов коммерческой недвижимости во многих случаях архитектурный облик города преображается, так как большинство из них возводится на заброшенных территориях со старыми строениями или на месте промышленных предприятий. Например, с появлением торгово-развлекательного центра "МореМолл" в Сочи на месте железобетонного завода была реконструирована набережная вдоль реки Сочи и близлежащие автомобильные дороги.

Таким образом, высокие арендные ставки на качественные объекты коммерческой недвижимости и их рост в Москве и Санкт-Петербурге, а также дефицит земельных участков, отмеченный в последнем исследовании глобального рынка коммерческой недвижимости, играет на руку регионам. Они имеют все шансы извлечь из этого прибыль, создавая привлекательные инвестиционные условия западным и отечественным девелоперам. Более того, увеличение их экспансии в регионы позволит хотя бы отчасти выровнять рынок недвижимости в России. Как минимум сократить разрыв между столичным и региональным рынками, а также повысить прозрачность регионального рынка коммерческой недвижимости.

Леонтьев А.И., Иванова О.Ю. Ценообразование на рынке жилой недвижимости на примере города Екатеринбурга. Прогнозирование и ценообразование на рынке недвижимости

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

РЕФЕРАТ

на тему: "Цены и ценообразование на рынке недвижимости "

по дисциплине "Цены и ценообразование"

Студентки 2 курса гр. М201_323

Специальность Менеджмент организации

Василяускас А.А.

Преподаватель

д.э.н., профессор

Грызунова Н.В.

Москва 2010

Введение

Введение

- Рынок инвестиционных проектов и отдельностоящих зданий.

- Рынок производственных и складских помещений.

Сравнительный подход базируется на принципах:

Похожие публикации