С периодичностью раз в несколько лет для всех объектов недвижимости, в том числе и для частных домов, проводится перерасчет кадастровой стоимости. Законом урегулирована периодичность – не чаще одного раза в три года. Ее проводят в основном для того, чтобы оценить общий уровень цен на недвижимость по населенным пунктам, регионам и в целом по стране. Эта оценка также используется в качестве основы, чтобы рассчитать налог на недвижимость.
Кадастровую оценку от рыночной отличает ее массовость. Рыночную оценку обычно заказывает заинтересованное лицо для конкретного объекта. Кадастровую же проводят на основе рыночной информации, и на нее могут влиять такие факторы:
Все эти факторы сводятся в некие математические модели, с использованием которых выводится обобщенная оценка. Если говорить проще, то под этим видом стоимости понимается цена до порога, т. е. оценщик принимает во внимание и учитывает все, что находится снаружи дома. Этим она и отличается от рыночной оценки, которая учитывает и внутреннее пространство объекта недвижимости.
Кадастровая и рыночная оценка – это две разные цифры, и в среднем они расходятся на 25-30%, при этом рыночная цена обычно выше, поскольку этот вид оценки учитывает индивидуальные особенности дома.
Основной источник информации о доме, в том числе и о его стоимости, – это его кадастровый паспорт. Но есть еще несколько способов, чтобы узнать эти данные:
При личном обращении или по почте, справку предоставят в течение 5 дней, если в реестре есть такие сведения.
Справка, предоставленная на бумажном носителе заверена печатью и подписью ответственного сотрудника, поэтому является официальным документом. Также на таком документе есть дата формирования.
Есть еще такой достаточно экзотический и недешевый способ получения информации как выезд к заявителю. Способ нужен, если за выпиской обращается, например, инвалид, которому трудно выйти из дома. Но вообще услугой может воспользоваться любой человек. Единственным условием является платное предоставление, кроме некоторых категорий, например, ветеранов ВОВ, инвалидов и т.д. Для граждан выезд специалиста обойдется в 3000 рублей в дополнение к сумме госпошлины, для юридических лиц еще дороже, 5000 рублей.
Видеоинструкция: Как узнать кадастровую стоимость
Если вам нужно быстрее получить необходимые данные, то лучше всего это сделать с помощью онлайн-сервиса Росреестра. Для формирования запроса нужно знать точный адрес дома. Вся информация предоставляется в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Следует учитывать, что эти сведения только информационные, и не являются официальным документом, поскольку не заверяется подписью и печатью.
Здесь предлагается к выбору несколько вариантов формирования:
Наиболее простым является запрос по местонахождению дома, для этого нужно выбирать соответствующие варианты из выпадающего списка, а название улицы, номер дома, нужно вводить вручную.
После того, как запрос будет сформирован, справочная система выдаст информацию. Если щелкнуть на нем, можно увидеть информацию об объекте: номер, статус, дату учета, площадь, адрес и другие. Также можно посмотреть объект прямо на карте.
Если вам нужно быстро получить данные о кадастровой стоимости, то лучше воспользоваться онлайн-сервисом Росреестра.
Сразу отметим, что ее считает не один человек и не на каждый объект недвижимости. Ее обобщенное значение для определенного населенного пункта или микрорайона в городе. И уже исходя из этой общей цифры рассчитывается стоимость для каждого объекта.
Эту стоимость могут пересмотреть в зависимости от различных факторов. Такое изменение производят в зависимости от:
Теоретически стремятся приблизить кадастровую стоимость к рыночной, но на практике между ними всегда есть разрыв примерно 20-25%.
Когда есть общие данные по средней стоимости недвижимости в заданном районе, на их основе можно рассчитать индивидуальную стоимость. Этим занимаются кадастровые инженеры, в каждом конкретном случае решающие, какова стоимость конкретного дома.
При этом следует учитывать, что с ноября 2016 года действует правило, по которому при оценке кадастровый инженер должен учитывать износ дома. В последний раз такие методические указания были утверждены 12 мая 2017 года приказом Министерства экономического развития РФ.
В частности, для деревянных домов, т.е. домов, у которых основные (несущие) стены сделаны из дерева, срок службы составляет 50 лет. И это обязательно должно учитываться при проведении оценочных мероприятий. Для домов из других материалов срок службы не может превышать 80 лет.
Этот расчет скорее всего не будет учитывать отдельных факторов, и если собственник дома не согласен с решением оценщика о стоимости дома, его всегда можно оспорить.
Заявление можно подать не позднее пяти лет с момента проведения оценки. Такое заявление можно подать, если имеются сомнения в достоверности сведений, использованных для проведения оценки.
Чтобы заявление было принято и рассмотрено, необходимо сформировать пакет документов:
Если после рассмотрения заявления не было принято положительное решение, то можно обратиться для защиты интересов в суд.
Судебная практика устанавливает факт завышения кадастровой стоимости и рекомендация по его корректировке, без рассмотрении виновных.
Если вы решите заявить в суд, то все расходы по рассмотрению дела будете нести самостоятельно.
Вообще стремление уменьшить кадастровую стоимость основывается на том, чтобы снизить сумму налога. Чаще всего это происходит, когда по результатам проведенной оценки дом по кадастровой стоимости оказывается дороже, чем по рыночной цене.
В зависимости от различных параметров размер ставки будет колебаться от 0,1 до 0,3%, а базой для расчета налога будет являться именно кадастровая стоимость. Для уточнения налоговой ставки, которая действует для вашего дома, можно обратиться в налоговую или посмотреть квитанцию на оплату налога на имущество. Ставки разнятся в зависимости от региона.
Рассмотрим алгоритм расчета.
В результате можно получить примерную сумму налога, которую предстоит выплатить в определенный период. Реальная сумма, которая будет выставлена налоговой инспекцией, может отличаться от этой расчетной суммы, но в целом алгоритм позволяет достаточно верно оценить сумму к оплате.
В соответствии с этим алгоритмом реальный расчет может выглядеть примерно так:
Кадастровая стоимость дома составляет 750 000 рублей. Площадь дома 78 кв.м.
Сначала вычитаем необлагаемый налогом минимум жилплощади: 78-50 = 28 кв.м.
Затем находим стоимость 1 кв.м. по кадастру: 750 000 / 78 = 9 615,38 рубля.
Потом рассчитываем налоговую базу: 9 615,38 * 28 = 269 230,8 рубля.
И наконец, считаем примерную сумму налога (ставку возьмем за 2%): 269 230,8 *2 / 100 = 524,62 рубля.
Кадастровая стоимость земельного участка — условная денежная расценка земельной недвижимости, применяемая в основном для исчисления налога. Как вычислить кадастровую стоимость земельного участка самостоятельно, расскажем в этой статье.
Госкадастр недвижимости является приведенным в систему собранием сведений об объектах недвижимого имущества. Собранные данные о каждом объекте в общем реестре позволяют индивидуализировать недвижимое имущество и дать ему качественную и экономическую расценку.
Кадастровой переписью и ведением госкадастра имущественной недвижимости занимается Федеральная служба госрегистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Основными нормативными актами, регламентирующими кадастровый учет в России, являются законы «О кадастровой деятельности» от 24.07.2007 № 221-ФЗ, который одним из учитываемых знаний об объекте недвижимости называет кадастровую стоимость земельного участка (или другой недвижимости), и «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ.
В соответствии со ст. 66 п. 2 Земельного кодекса РФ кадастровый мониторинг земель ведется на основании норм правовых актов об оценочной деятельности в России. К этим нормативным документам относятся закон «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 № 135-ФЗ и постановление Правительства РФ от 08.04.2000 года № 316, утвердившее Правила проведения кадастровой оценки земель.
Данные кадастрового учета находятся в открытом доступе. Если необходимо выяснить лишь кадастровую стоимость земельного участка, следует обратиться в отделение Росреестра по месту жительства. По кадастровому номеру или адресу участка по запросу будет сформирован и выдан справочный акт с сообщением о кадастровой стоимости земельного участка.
Расчет кадастровой стоимости земельного участка производится по формуле:
Пуз × (Рп + Рс) × К,
Пуз — площадь земельного надела (кв. м);
Рп — линейная функция, имеющая в виду исключительные качества благоустроенности и быта населенного пункта (руб./кв. м);
Рс — функция формата сделки или составляющая местного значения (руб./кв. м);
К — переходной коэффициент.
Как видно из приведенных значений, чтобы подсчитать кадастровую стоимость земельного участка, требуется обладать не только необходимыми числовыми данными, но и иметь соответствующее образование.
Исчисление кадастровой стоимости земельного участка — прерогатива специалистов-оценщиков. Исходя из действующего законодательства госоценку кадастровой стоимости земельного участка осуществляют не реже чем каждые 5 лет. Для этого:
| Скачать форму акта |
Для подсчетов кадастровой стоимости земельного участка специалисты используют методические указания по госоценке кадастровой стоимости земельного участка, которые формируются и утверждаются Минэкономразвития России.
Росреестр предлагает более простой способ для выяснения кадастровой стоимости земельного участка. С этой целью предлагается зайти на электронную страничку Росреестра по адресу www.rosreestr.ru, выбрать вкладку «Справочная информация по объектам недвижимости онлайн», затем выбрать вкладку «Публичная кадастровая карта».
В окне поиска в левом верхнем углу нужно добавить либо кадастровый номер земельного объекта, либо искомый населенный пункт. На экран будет выведена карта населенного пункта с указанием числа земельных наделов. В правом верхнем углу в закладке «Управление картой» нужно пометить желаемые параметры. Для получения кадастровой стоимости земельного участка применяется вкладка «Тематическая карта». Метки проставляются в окошках: «Кадастровая стоимость» и «Кадастровая стоимость за метраж».
При расхождении во взглядах на кадастровую стоимость земельного участка выводы специалистов позволительно подвергнуть сомнению в комиссии по спорам о результатах кадастровой стоимости в Росреестре или в судебном органе. Досудебный порядок разбирательства по таким делам не предусмотрен, поэтому можно сразу обращаться в суд.
Не каждому человеку известно , что участок земли имеет три разновидности стоимости : , рыночную , и нормативную .
Первая применяется в документации на недвижимость . По ней обычно рассчитывается .
Как рассчитать кадастровую стоимость земельного участка — есть смысл рассмотреть этот вопрос подробнее .
, рыночная и кадастровая стоимости , какая связь между ними существует
Перед оформлением земельного надела потребуется разобраться с тем , сколько он стоит . Этот учёт регламентирован ФЗ 221 от 24 июля 2007 г .
Чтобы их выяснить достаточно обратиться Рос реестр по месту прописки . На основании заявления эта организации выдаст акт с указанием на земельный участок .
Следует понимать , что все три вида институтов имеют разный характер . Тем не менее правовая основа у них схожа .
Одна из главных задач всех трех видов состоит в том , чтобы привлечь участки в оборот . Важно знать , без определения той или иной стоимости ни одна территория в оборот не пойдёт .
Конечно , здесь есть и некоторые исключения . К примеру : безвозмездная передача участка , продажа муниципальных земель и тому подобное . Здесь не будет играть роли ни один вид цены .
Кроме того , всеми тремя институтами уничтожена государственная монополия на территории земли . Страна перешла к различным формам собственности и безвозмездной передачи участков людям . Различительными чертами будут именно определения понятий .
Нормативная цена устанавливается органами исполнительных властей совместно с соответствующими структурами местного самоуправления .
Определяет она именно норму на тот или иной надел в целом . Установление стоимости производится федеральной властью , а утверждается уже местной .
В основном она используется для исчисления налогов за недвижимость . Что касается рыночной цены , здесь , скорее всего , вопросов ни у кого не возникает .
Это стоимость , установившаяся в том или ином регионе на данном рынке . Рыночная стоимость имеет самое ходовое использование .
Оценку недвижимости по рыночной стоимости можно произвести в любом агентстве недвижимости заказав процедуру оценки .
Многие люди даже путают , и не имеют понятия в различиях всех трёх видов стоимости . Кадастровая цена может быть , также , установлена в процентном отношении от рыночной стоимости .
Она всегда будет меньше , чем цена недвижимости на рынке .
Теперь давайте разберёмся , для чего требуется знать кадастровую цену земельного участка :
Если рассматривать связь между рыночной и нормативной стоимостью , вторая не должна превышать первую на 75 %.
В любом случае все три стоимости могут оказаться необходимыми для тех или иных целей .
Кадастровая стоимость участка — величина не постоянная, пересматривать ее следует по происшествии 5 лет
Дальше требуется забить кадастровый номер или наименование населённого пункта . Остальное дело техники . Здесь требуется подставить только свои параметры .
Мнение юриста-эксперта:
Кадастровая стоимость земельных участков, это цена участка, используемая для исчисления налога, начисления суммы арендной платы за участок. Зачастую кадастровая стоимость используется для расчета государственной пошлины, например для обращения в судебные органы или вступления в наследство.
Раз в пять лет проводится оценка кадастровой стоимости и в каждом регионе выносится нормативный акт, утверждающий ее стоимость. В нем указывается цена земли с разбивкой по районам с учетом населенных пунктов и категории земель.
Зная удельный показатель стоимости одного квадратного метра земли можно предположительно рассчитать цену планируемого для взятия земельного участка, умножив ставку на площадь.
С постановлениями и стоимостью земли можно ознакомиться на официальных сайтах земельных департаментов каждого региона. Если земельный участок уже сформирован, то его цену можно узнать на официальном сайте Росреестра, введя в соответствующее окошечко кадастровый номер. При выставлении земельного участка на торги в аукционной документации обязательным приложением является кадастровый паспорт, исходя из которого можно увидеть кадастровую цену участка, так как на торги выставляются уже готовые земли. Если возникла сложность в расчетах, можно зайти на официальный сайт публичной кадастровой карты и найдя территорию, которую планируется взять, можно встать мышкой на любой рядом расположенный участок, увидеть его площадь и кадастровую стоимость всего участка. Рассчитав цену одного квадратного метра и умножив на площадь необходимого участка можно приблизительно вычислить кадастровую стоимость.
Точную цифру могут определить только кадастровые органы при постановке участка на учет.
Важно понимать , что этот вид стоимости земли является основным фактором , который определяет экономические затраты и эффективность использования территории земли .
Процесс оценки является достаточно сложным . В нём присутствует множество различных нюансов . В жизни часто встречаются ситуации , что кадастровая стоимость завышена или совсем не соизмерима с рыночной ценой земельного участка .
Рассмотрим подробно , с чем может быть связано завышение этого вида стоимости земли :
Кроме того , органы власти местного самоуправления определяют показатель кадастровой стоимости без оснований . И , конечно , эти действия существенно завышают её размер во много раз .
Всегда существует возможность исправить допущенные ошибки . Для этого требуется оспорить кадастровую стоимость .
Когда результаты установления кадастровой цены затрагивают права и обязанности организаций , оспорить результаты возможно двумя способами :
Важно понимать , что произвести оценку кадастровой стоимости заставить нельзя .
Но , тем не менее , делать это необходимо в следующих ситуациях :
Следует понимать , оспаривать результаты кадастровой оценки нужно в любом случае . Это будет существенной экономией денежных средств , прежде всего , владельца недвижимости .
В жизни присутствует несколько распространённых случаев завышения этого показателя :
Все вышеперечисленные примеры подразумевают необходимость переоценки и определения реальной стоимости участка .
Из статьи стало понятно , как самому рассчитать стоимость земельного участка . Это можно сделать по формуле или с помощью интернета .
Кроме того имеется возможность запросить готовые данные в специальной кадастровой использования упала сразу на 30%.
Что это кадастровая стоимость дома?
Это оценка дома в стоимостном выражении , которую установили в результате расчетов независимые государственные эксперты Федеральной службы кадастра согласно ФЗ №135 «Об оценочной деятельности в РФ» .
Данная стоимость по своей величине близка рыночной цене и определяется только по объектам, стоящим на учете в кадастре.
Если дом не был зарегистрирован в Росреестре, его необходимо поставить на учет и оформить на него все документы : паспорт, выписку, план. Также произвести расчет кадастровой стоимости.
Узнать стоимость можно воспользовавшись услугой сайта Росреестра . Запрос направляется при выборе пункта меню «Справочная информация об объектах недвижимости в режиме online».
Определение оценки дома необходимо для проведения следующих операций с ним:
При определении стоимости Федеральная служба использует многофакторный анализ, применяя который возможно более точно установить величину показателя.
Факторы, влияющие на оценку дома:
Как определяется кадастровая стоимость, узнаете из видео:
Величина показателя оценки дома в сегодняшнее время влияет на сумму налога от кадастровой стоимости дома, которую с 2016 года все собственники должны платить. Чем выше этот показатель, тем больше придется заплатить налог. Кадастровая цена влияет на размер госпошлины при наследовании.
Налог на продажу также напрямую зависит от оценочного показателя. Кадастровую стоимость дома на участке умножают на коэффициент 0,7 и сравнивают с ценой, указанной в договоре. При расчете налога берут наибольшую величину.
От размера стоимости дома будет зависеть и предоставляемый размер кредита под залог этого строения. Кадастровая стоимость дома может оказаться завышенной.
Кадастровая стоимость дома завышена, что делать? Имеются два способа решения конфликта:
Комиссия может установить техническую ошибку и при наличии такого просчета пересмотреть кадастровую стоимость дома. Рассматривается заявление в течение 30 дней и никаких платежей не требуется.
Заявитель должен оплатить госпошлину в размере 300 рублей. Также ему придется оплатить работу оценщиков. Срок рассмотрения варьируется от 2 до 3 месяцев. Если суд принимает решение о пересмотре стоимости, ее изменения должны быть внесены в кадастр недвижимости.
При точном определении кадастровой стоимости не нужно будет переплачивать налоги на недвижимость или госпошлину. Также можно будет получить наибольшую сумму кредита под залог дома.
Из чего складывается кадастровая стоимость частного дома? Кадастровая оценка дома пересматривается каждые пять лет. Связано это с тем, что происходит устаревание объекта, его износ, вокруг меняется инфраструктура.
Данная величина обычно складывается из следующих показателей:
При расчете таким способом получается приблизительная величина, в которой не учитываются другие рыночные показатели. Например, внутренняя планировка или архитектура строения.
Расчет кадастровой стоимости происходит в несколько этапов:
Выбор какого-либо из этих подходов основывается на особенностях и формах предоставления информации. Лучше провести оценку по нескольким подходам и сравнить их.
Можно попробовать произвести расчет самостоятельно.
Но перед этим необходимо справиться о ценах аналогичного жилья и сравнить с той величиной, которая получилась при самостоятельном расчете.
Можно применить простой расчет, основанный на сравнительном подходе, который будет очень приблизительным.
Ставка налога на недвижимость в данном регионе умножается на коэффициент с учетом региональных особенностей и на количество кв.м. Данная величина не учитывает никакие отличительные характеристики дома.
Кадастровая стоимость – показатель, который обязательно используется во всех сделках, осуществляемых с жильем: купля-продажа, аренда, наследование, залог. При наиболее точном определении данного показателя не придется переплачивать налог на недвижимость и госпошлину при оформлении наследства.
Кадастровой Палатой, еще именуемой Федеральной Службой Кадастра и Картографии (ФСКК) устанавливается кадастровая стоимость недвижимости – кадастровая стоимость дома, квартиры, гаража, земельного участка. За последние два-три года этот показатель увеличился в несколько раз. Причина – в желании «подтянуть» его как можно ближе к рыночному значению. Сам показатель оказывает влияние на сумму, устанавливаемую при сделках, а также на обязательные налоговые платежи.
Таким образом, знание денежной оценки, установленной государственными органами, поможет:
Алгоритм действий, предпринимаемых ФСКК для определения кадастровой стоимости зданий, включает в себя многофакторный анализ, позволяющий вывести как можно более точную оценку, приближенную к реальной рыночной стоимости имущества. При этом учитываются:
Несмотря на существование федеральных стандартов такой оценки, поход к проведению оценочных работ и методика выбирается каждым оценщиком самостоятельно. Это, а также массовость оценки, всегда приводит к ситуации, в которой кадастровая стоимость жилого дома может не удовлетворять владельца, поскольку оказалась завышенной. В результате такого завышения владельцу придется платить больший налог. Но такая оплата не будет соответствовать реальной экономической выгоде, получаемой от недвижимости в силу индивидуальных особенностей, которые невозможно учесть в кадастровой стоимости.
Для того чтобы самостоятельно узнать кадастровую стоимость, нужно посетить сайт Росреестра, где по фактическому адресу местонахождения недвижимости найти нужный показатель. Если на жилье оформлен кадастровый паспорт, тогда кадастровая оценка будете отображена в нем. При этом в документах, выданных до 2012 года, оценки может не быть или она будет неактуальной. Наконец, когда вам нужно получить не только значение кадастровой стоимости дома, но и официальный документ, придется обратиться в Кадастровую Палату. При этом подается заявление на стандартном бланке, а личность заявителя и права на недвижимость подтверждаются:
Регистратор Кадастровой Палаты выдаст расписку о получении документов и сроке выдачи выписки с указанием кадастровой стоимости жилья. О готовности выписки (а иногда могут быть задержки) можно узнать по телефону. Выдача данных осуществляется лично в руки и не требует оплаты.
Итак, есть три способа узнать кадастровую стоимость:
Что делать, если после получения необходимых данных, вы не согласны с результатами оценки?
Законодательством предусмотрена возможность оспаривания кадастровой оценки недвижимости. Нормы законодательства, регулирующие данный вопрос, находятся в таких источниках:
Таким образом, если владелец дома считает, что в результате проведенной оценки массовым методом не были учтены существенные особенности, влияющие на реальную рыночную стоимость дома, он может инициировать процедуру оспаривания (корректировки) кадастровой стоимости дома.
Статья 24.28 Закона №153 в п.3 определяет возможность оспаривания физическими лицами кадастровой стоимости в суде или комиссии Росреестра по рассмотрению таких споров. Законодательно не установлено, что рассмотрение вопроса в суде должно происходить только после неудачной попытки оспорить кадастровую стоимость через Комиссию. Все же, если не прошло 6 месяцев с момента проведения кадастровой оценки, логично будет обратиться именно в нее.
Поскольку может быть две причины, дающие юридическое обоснование для пересмотра кадастровой оценки:
то для успешного оспаривания необходимо получить заключение независимого эксперта.
АНО «Центр Оценки Недвижимости и Бизнеса» не первый год работает на рынке негосударственной судебно-медицинской экспертизы, выполняя весь спектр возможных исследований и работ, связанных, в том числе, и с объектами недвижимости. Заказав у наших экспертов установление рыночной стоимости дома, владелец жилья получает:
Благодаря квалифицированному подходу и современным методам оценки, кадастровая стоимость дома будет уменьшена (приведена к рыночной), а вместе с ней уменьшится и база для налогообложения. Затраты, понесенные на оценку, через короткий срок окупятся и вам не придется платить больше необходимого.
