Ипотека на долевое строительство: нюансы, порядок оформления, условия банков. Как взять ипотеку на долевое строительство

Медведев Д. А., говоря о долевом строительстве, призывает граждан отказаться от изжившей себя практики вложений в строящиеся многоэтажные дома. Со временем, застройщики должны сами позаботиться о своем проекте. А гражданам останется покупать готовые под ключ квартиры. Но сейчас, в 2018 году еще есть стройки, в финансировании которых участвуют дольщики. Поэтому проблема ипотеки для вклада под долевое строительство остается актуальной. Какие положительные и отрицательные моменты существуют в такой системе и как правильно пройти весь путь оформления ДДУ и покупки квартир в строящихся домах, вы узнаете из этой статьи.

Долевое строительство - плюсы и минусы

В закон «Об участии в долевом строительстве» в 2017 году были внесены поправки . Эта мера направлена на то, чтобы обезопасить дольщиков и вернуть деньги людям, подписавшим ДДУ, но не получившим квартиры. Граждане брали ипотеку, надеялись на выгодность предложения, но столкнулись с проблемами в сфере строительства, о которых не могли знать. Риски при долевом строительстве очень велики. Гарантировать, что компания-застройщик не обанкротится очень трудно. На практике, даже зарекомендовавшие себя компании могут оказаться финансово неплатежеспособными.

Несмотря на то, что положительных и отрицательных моментов в таблице равное количество, риски для дольщиков носят серьезный материальный характер - деньги, скорее всего, не вернутся к обладателю.

Помните! Оплата по ДДУ должна быть произведена после регистрации этого документа в Регистрационной палате! Поэтому ваши деньги поступят на нейтральный счет, а после регистрации перейдут на счет застройщика. Определенный процент останется на счету фонда, призванного перестраховать ваши риски.

Как купить квартиру в ипотеку по ДДУ. Пошаговая инструкция

Вы решили, что квартира в новостройке - то, что вам нужно. Что же делать, чтобы обезопасить себя:

1. Если есть возможность, берите ипотеку на покупку квартиры, сданной в эксплуатацию.
2. Перед подписанием ДДУ, изучите отчеты застройщика. Первоначально можно сделать это через интернет. Официальный сайт застройщика должен содержать публичную информацию, установленную законом.
3. Застройщик должен работать на рынке недвижимости не менее 10 лет. Строительство многоквартирного здания происходит в течение нескольких лет, поэтому у компании должны уже быть сданные в эксплуатацию дома. Так вы узнаете, насколько вовремя сдаются постройки, качественно выполняются условия проекта.
4. Внимательно прочтите ДДУ. В вопросе долевого строительства самому трудно разобраться. Обратитесь к юристу или высококвалифицированному риэлтору.
5. Изучите проектную декларацию.
6. Все документы застройщика вы имеете право видеть и прочитать. Финансовая состоятельность, права на стройку, аренда или собственность земли, на которой будет стоять дом - все это имеет значение.
7. Выберите самый привлекательный для вас район города.
8. Посмотрите планировку квартир.
9. Подайте запросы в банки. Дождитесь одобрения.
10. Отнесите в банк предварительный ДДУ с застройщиком.
11. Часто банк требует фото стройки. Для вас такое доказательство так же необходимо. Если строительство не будет сдано в эксплуатацию вовремя - вы сможете доказать, что застройщик не выполнил свои обязательства. Это необходимо, если вы решите расторгнуть ДДУ и вернуть свои деньги и проценты за ипотеку. Застройщик вам будет обязан выплатить все деньги, по решению суда.
12. После окончательного одобрения, заключите ДДУ с застройщиком и договор ипотеки с банком.
13. Подготовьте все документы по списку банка.
14. Ваши деньги будут переведены в особый фонд. По закону, для сохранности вкладов дольщиков, застройщик не имеет права воспользоваться суммой вклада до окончания строительства.
15. Страховка обязательна.

В каких банках можно взять ипотеку по ДДУ

Привлекательность ипотечного кредитования по долевому строительству - в низкой процентной ставке. Редко, какой банк откажет вам в займе. Обычно, отказ может быть следствием недоверия банка к застройщику. Вся информация проверяется не один раз. Особенно выгодно брать ипотеку по ДДУ в банках, которые сотрудничают с застройщиками. Но здесь есть свои особенности. Нужно чтобы банк внушал доверие. Проверять придется и состояние, лицензию банка на текущий год, перспективы. Если в списке Центробанка, ваш выбор стоит далеко за двадцаткой лицензированных банков - следует внимательно отнестись к учредителям и партнерам финансово-кредитной организации.

Программа каждого банка индивидуальна. Из-за того, что пакеты услуг очень разнообразны, вам могут предложить именно то, что актуально в вашем случае.

Промсвязьбанк, например, предлагает заем без первоначального взноса, если вы готовы оставить в залог любую недвижимость . Зимой 2018 года Сбербанк проводит акцию по выдаче кредитов по ДДУ. Каждый банк ищет свои способы привлечения клиентов. Срок кредитования - от 20 до 30 лет. В большинстве случаев вам предложат выбрать наиболее удобный способ выплат ипотеки - аннуитетный или дифференцированный. Предложений по перерасчету (если досрочно погашаете, то процент уменьшается) очень много. Поэтому выбирайте те банки, которые предложат самые выгодные условия именно в вашей ситуации.

Страхование

В целях безопасности вкладов дольщиков, без страховки Регистрационная палата не регистрирует ДДУ в Росреестре.

Оформляйте страховку так, чтобы срок ее действия чуть покрывал дату последнего платежа. Если нужно продлить страховку, то соразмерьте ее сроки с ипотекой по максимуму - вам не придется переплачивать.

Военная ипотека по долевому строительству

Росвоенипотека изменила условия аккредитации объектов из-за частых случаев банкротства застройщиков. Теперь требуется, чтобы здание было готово на 90%, а не на 78, как это было раньше. Несмотря на это риски есть всегда. В пример часто приводят известного застройщика СУ 155, который зарекомендовал себя надежным на протяжении строительства большого количества многоквартирных домов, но неожиданно обанкротился.

В некоторых случаях разрешается брать ипотеку на стадии котлована и при 30% сделанных строительных работ (фундамент).

В остальном, оформление военной ипотеки и подписание ДДУ проходит по установленным общим правилам, где присутствует дополнительное третье лицо - Росвоенипотека.

Важно! Внимательно прочитайте договор долевого участия, перед тем как подписать. Все риски ложатся только на вас. Защиту Росвоенипотека или банк не предоставляют.

Покупка готового жилья у застройщика в ипотеку

Банки с большей вероятностью выдают ипотеку, если вы приобретаете квартиру у застройщика. Но вам нужно проверить, насколько правомочны его действия. Уточните, кто на самом деле имеет право продавать квартиру, кто еще имеет право собственности. Могут быть инвесторы, договора застройщика с которыми передают право собственности и продаж третьему лицу. Если это случится с вами, то сделка купли-продажи будет признана недействительной.

Внимание! Эти вопросы должны решать специалисты. Обезопасьте свои деньги - обратитесь к юристу или в серьезную риэлтерскую компанию, чтобы вам помогли уточнить всю информацию по зданию, застройщику и его прав на продажу.

Какие документы застройщика необходимо проверить:

1. Полную информацию о застройщике и его инвесторах, кредиторах.
2. Часто бывает, что застройщик начинает строительство на территории не имея позволения владельца. По ходу стройки передает права на часть квартир, корпусов, взамен на разрешение. Вам нужно проверить, кто собственник здания, корпуса, квартиры, которую вы хотите купить. Реклама не всегда соответствует действительности. Будьте внимательны.
3. Документы, подтверждающие права застройщика на операции с квартирами в доме.
4. Проектный план здания, подъезда, этажа, квартиры. Когда вы пригласите независимого оценщика, все стены и коммуникации должны совпадать с плановыми
5. Акт приема-передачи.
6. Акт ввода в эксплуатацию под ключ. Это важный документ. Должно быть два акта - один о вводе в эксплуатацию, а другой - о сдаче квартир под ключ.
7. Сравните сроки, указанные в проектной декларации и в разрешении на строительство.
8. Посмотрите в договоре срок ввода в эксплуатацию и срок получения ключей.
9. На практике площадь квартиры по проекту часто отличается от реальной, поэтому проверьте, есть ли в договоре пункт, по которому придется доплачивать.

Договор переуступки (цессия)

Продать квартиру в недостроенном доме можно. Цена такого жилья намного ниже рыночных. Этот процесс называется переуступкой ДДУ Цессию могут заключить:

• дольщик, который по своим причинам не хочет участвовать в долевом строительстве (передумал, нашел планировку лучше, переезжает в другой город и т. п.);
• инвестор, который купил часть квартир в начале стройки, а в конце перепродает их, чтобы заработать;
• обманутые дольщики, которые после банкротства застройщика, при замороженных стройках, хотят вернуть свои деньги. Этот случай самый опасный для ваших денег, тем более, если вы взяли ипотеку. Проверять нужно не только вышеперечисленные лица, но и изучить ситуацию. Возможно, стройку продолжит другой застройщик.

Дольщик переоформляет договор на покупателя и получает за это деньги. Покупатель получает право на строящуюся квартиру и обязательства по ДДУ.

Перед подписанием договора переуступки покупатель должен:

• узнать финансовое состояние застройщика;
• проверить, зарегистрирован ДДУ или нет;
• оплачен или нет;
• так же, как на вторичном рынке, нужно привлечь опытного специалиста по недвижимости
• запросить у продавца платежку оплаты по ДДУ;
• взять справку о взаиморасчетах с застройщиком.

Нужно быть уверенным, что деньги застройщик точно получил. Если у застройщика будут претензии к дольщику - вы должны об этом узнать.

Внимательно прочтите договор ДУ. В нем не должно быть пунктов, по которым стоимость квартиры может стать выше. Например, увеличение площади квартиры.

Как провести переуступку в каждом конкретном случае, вы найдете в ДДУ. В этом документе есть специальный пункт, который разрабатывается застройщиком. Некоторые предпочитают, чтобы переуступка проходила в их офисе, а другие дают письменное разрешение на проведение сделки в банках города.

Узнайте о застройщике как можно больше. Обратитесь в хорошую риэлтерскую компанию и проверьте, по какой причине стройка заморожена, сменился ли застройщик и что говорят другие дольщики. В случае сомнений, лучше обратите внимание на другие квартиры в других новостройках.

Из всех способов покупки квартир участие в строительстве многоквартирного дома самое рискованное. При любом сомнении в собственных силах обращайтесь к специалистам. Но даже и в этом случае нет гарантий, что здание будет возведено в срок, и что застройщик не обанкротится. Самое главное - изучайте документы по застройщику и организациям, от которых он зависит. Внимательно читайте договор.

Начиная с 2008 года у россиян появилась возможность оформления ипотечного кредита на строящееся жилое помещение. Это открыло большие возможности желающим сэкономить денежные средства, поскольку разница в переплате по ипотеке в некоторых случаях достигает 25 — 30%. Подробнее ознакомиться с нюансами процесса поможет настоящая статья.

Можно ли взять ипотеку на долевое строительство?

Как только была внесена соответствующая поправка в законодательство РФ у граждан, желающих оформить жилищный кредит, возник ряд препятствий. Основная проблема заключалась в оформлении документов на получение ссуды на еще не построенную собственность. Клиент, отвечающий требованиям банковской организации, располагает возможностью оформить договор и взять залоговые средства.

Условия получения ипотеки при долевом строительстве заключаются в следующем:

• Заемщик предоставляет пакет необходимых документов в банк;
• Подтверждает свою платежеспособность.

Однако, банки согласны сотрудничать далеко не со всеми строительными компаниями. На решение банка в вопросе кредитования влияет не только репутация заемщика, но и репутация застройщика.

Порядок оформления ипотеки на долевое строительство

Чтобы оформить получение ипотеки на долевое строительство в банке необходимо придерживаться порядка реализации процедуры, который заключается в следующем:

• В первую очередь следует заключить договор частичного участия с застройщиком;
• Нотариально заверенный документ предоставляется в органы госрегистрации. Регистрация представляет собой подачу двух заявлений от дольщика и застройщика, а также предоставление вышеупомянутого договора совместного участия. Для первого дольщика длительность процедуры регистрации составляет 30 дней, для всех последующих 10 дней;
• После получения зарегистрированного документа дольщик обращается в выбранный им банк, который в свою очередь перечисляет денежные средства застройщику. С этого момента дольщик начинает выплачивать ипотечные и страховые взносы по установленной системе выплат.

Документы для оформления ипотеки на долевое строительство в банке:

• Личный паспорт;
• Заполненное заявление;
• Акт, свидетельствующий об уровне дохода;
• Соглашение с застройщиком;
• Документ, подтверждающий право собственности;
• Соглашение долевого строительства.

Оформление военной ипотеки

Ипотека при долевом строительстве для военных имеет ряд характерных отличий от аналогичного займа обычным гражданам. Максимальная сумма займа для военнослужащих составляет 2,2 миллиона рублей. Каждый взнос поступает в банк с личного накопительного счета военнослужащего.

Кредит для покупки строящегося жилья — экономный вариант для тех, кто по каким-либо причинам не может себе позволить покупку уже готовой квартиры.

Для оформления процедуры клиент предоставляет следующие документы:

• Паспорт (оригинал и копии страниц);
• Заполненная анкета;
• Акт, подтверждающий участие в накопительной — ипотечной системе;
• Военное удостоверение;
• Документ, свидетельствующий о семейном положении.

Образец договора

Потенциальный заемщик в обязательном порядке предоставляет в банк документальное подтверждение начала стройки и договоренность с представителем строительной организации.

Договор на долевое строительство обязан содержать в себе:

• Данные об объекте долевого стройки;
• Срок передачи жилья дольщику;
• Стоимость жилья, порядок и сроки выплат;
• План объекта;
• Срок гарантии на объект;
• Нотариально заверенное согласие супруга или супруги на совершение сделки.

Расторжение договора долевого строительства при ипотеке

Условия расторжения договора долевого строительства обязательно прописываются в самом договоре и перед подписанием. Существует четыре способа расторжения:

• По инициативе дольщика в одностороннем порядке;
• В судебном порядке;
• По инициативе застройщика в одностороннем порядке;
• По соглашению обеих сторон.

В любом из случаев застройщик обязан вернуть дольщику денежные средства. Срок возврата денег компанией при расторжении договора по обоюдному согласию имеет важное значение. Некоторые компании указывают срок до года. Поэтому дольщик не сможет обратиться в суд в случае не возврата денег в течение года.

При расторжении документа в одностороннем порядке по инициативе дольщика он обязан:

• В устной форме предложить представителю строительной компании расторгнуть договор по соглашению обеих сторон;
• Составить уведомление о расторжении в одностороннем порядке. К документу прикрепляется расчет процентов за все время пользования денежными средствами, реквизиты для перевода денег. Пакет документов отправляется заказным письмом застройщику;
• Если в течение 20 дней средства на счет не поступили, оформляется исковое заявление в суд.

Возврат процентов по ипотеке

Право на получение имущественного вычета при долевом строительстве в ипотеку имеют граждане, соответствующие двум главным условиям:

• Наличие гражданства РФ;
• Наличие официального трудоустройства.

Рассчитывать на получение имущественного вычета можно только после сдачи жилья застройщиком и получения официального документа, подтверждающего право собственности. После этого владелец жилья может либо обратиться в налоговую службу, либо решить вопрос выплат через работодателя.

Ипотека на долевое строительство в Сбербанке

Сбербанк был одним из первых отечественных банков, кто предложил услугу ипотечного кредитования на совместное строительство своим клиентам.

Условия получения ипотеки на долевое строительство в Сбербанке:

• Для постоянных клиентов процентная ставка составляет 12%. Для потенциальных клиентов 13%;
• Ипотека предоставляется на срок до тридцати лет;
• Если сумма займа превышает 3 миллиона рублей, заемщик обязан предоставить в залог имеющуюся собственность. Имущество должно отвечать требованиям банка;
• Максимальная сумма ссуды не ограничена, но она не должна превышать 85% от стоимости кредитуемого жилья.

Граждане имеют возможность оформить получение кредита на приобретение жилья. В настоящий момент банковские организации предоставляют залоговые средства клиентам как на покупку готового, так и строящегося жилья.

Приветствуем! Ипотека на новостройку: как оформить на строящееся жилье? Сегодня будет подробно разобрана ипотека на строящееся жилье. Вы узнаете как приобрести квартиру на этапе строительства, будет доступна пошаговая инструкция по оформлению новостройки по ипотеке, а также ответы на ключевые вопросы по данной тематике.

Первичная ипотека и ипотека на вторичное жилье отличается по ряду параметров:

1. Новостройкой, в рамках программы «долевое строительство ипотека» может быть признана квартира в строящемся многоквартирном доме. Ключевой отсечкой будет в данном случае получение свидетельства на право собственности. После этого момента квартира считается построенной и уже считается вторичкой, хотя визуально это будет абсолютно новый объект, в котором никто не проживал.

Свидетельство можно получить только после ввода дома в эксплуатацию и подписания акта приема передачи квартиры. Иногда возникает такой момент, когда дом построен и акт подписан, но свидетельство еще не оформлено застройщиком, в этом случае банки кредитовать по программе для новостроек «уже» не могут, а по вторичке «еще» не могут, поэтому ряд банков запускают так называемую «ипотека мертвый период» (Сбербанк, например). В рамках этой программы вы приобретаете квартиру по предварительному договору купли-продажи. Боятся таких схем не стоит. Все легально и законно.

1. Приобрести квартиру на стадии строительства можно тремя способами:

— по ДДУ. Это официальный документ дольщика (инвестора), на основании которого, впоследствии, будет выдано свидетельство о праве собственности на квартиру. Данный договор долевого участия содержит информацию о том, что вы имеете долю в общем строящемся доме и земле под ним, а также другую существенную информацию.

ДДУ регламентируется 214 ФЗ и является самым безопасным способом приобрести новостройку. Ни в коем случае не заключайте предварительный договор долевого участия. Если вы это сделаете, то рискуете никогда не увидеть свою квартиру. Как правило, данным договором апеллируют недобросовестные застройщики, которые не могут строить согласно законодательству, а это сулит риски долгостроя. При этом вы будете абсолютно ничем не защищены, в отличие от участников долевого строительства.

— по договору уступки (ипотека переуступка прав). Абсолютно законный способ приобретения квартиры. От первого он отличается тем, что квартиру вы приобретаете у инвестора не напрямую от застройщика, а у предыдущего покупателя по ДДУ.

Ипотека по переуступке (цессия), как правило, имеет более высокий процент т.к. государство стремится напрямую оказывать поддержку застройщикам и стимулирует приобретать квартиры у непосредственного строителя. Также тут есть дополнительные риски, связанные с переходом права.

— по договору с ЖСК. Кооператив является самой ненадежной формой приобретения новостройки. Тут у вас на руках есть только членская книжка. Регистрировать сделку не надо. Вы просто покупаете пай в жилищном кооперативе. Учет квартир ведется у застройщика. При этом есть риски двойных продаж. Как правило, этой схемой пользуются застройщики у кого есть проблемы с разрешением на строительство, и они решают сначала построить дом, а потом заниматься его оформлением в органах власти. Строители быстрее работают, чем бюрократы в кабинетах.

В Новосибирске был случай с одним из покупателей у крупнейшего застройщика в регионе по ЖСК. Вместо обещанной квартиры его хотели заселить в техническое помещение в 8 кв.м. Оказалось, что менеджеры застройщика уже продали его квартиру повторно кому-то. К чести застройщика, вопрос решили и выдали покупателю ключи на другую квартиру, но осадочек остался. Также по объектам ЖСК невозможна классическая ипотека, а только ил и другие альтернативные варианты ипотеки – более дорогие.

1. новостройки по ипотеке должны соответствовать ряду требований. Застройщик предварительно должен пройти процедуру аккредитации в банке по каждому из своих объектов. У каждого банка есть свои требования как к надежности застройщика, так и к степени готовности дома. Одни готовы кредитовать дом на этапе котлована, другим нужно закрыть нулевой цикл, а некоторым показать рост в 1-2 этажа и выше.

Может возникнуть ситуация, когда строящийся объект у застройщика вы приобрести не сможете по ипотеке в нужном вам банке по причине того, что банк просто не аккредитовал или не хочет аккредитовать застройщика и/или дом.

1. Высокий риск. Для банка ипотека на первичное жилье – это всегда риск. Неизвестно до конца достроит застройщик дом или нет, поэтому, чтобы защититься от возможных проблем, банки на период стройки могут запросить дополнительное обеспечение (поручителя или залог другой недвижимости).
2. Страхование квартиры по ипотеке и оценка оформляется не сразу, после ввода дома.

Требования к заемщику

Как всегда, главным требованием любого банка к заемщику будет хорошая кредитная история. Однако это – не единственное требование:

• Положительная кредитная история у всех созаемщиков (если есть проблемы, то смотрите наш пост «ипотека с плохой кредитной историей»);
• Заемщик должен иметь российское гражданство и прописку (если нет, тот смотри пост «ипотека для иностранца»);
• Возраст заемщика должен быть от 18-го года до 75-ти лет на момент окончания кредита;
• Трудовой стаж: на последнем рабочем месте – более 6-ти месяцев, в целом за последние пять лет – более года (есть банке с требованием по стажу от 3-х мес.);
• Доход заемщика должен в среднем на 40% превышать установленную сумму ежемесячных выплат по ипотеке;

Также банки могут предоставить вам особые условия при оформлении ипотеки на новостройку, если вы:

• Зарплатный клиент банка;
• Работаете у лица или организации, которые являются партнерами банка.

Перечень требуемых документов

Пакет документов, необходимый для получения ипотеки на новостройку, стандартный:

• Заявление (анкета) на получение ипотеки. Образец такого заявления вы можете попросить сразу в банке.
• Паспорт РФ.
• В случае, если заемщиков несколько – копии документов, удостоверяющих их личность. Созаемщики должны предоставить также копии всех остальных требуемых документов.
• Трудовая книжка и ее копия.
• Справка о доходах по форме НДФЛ2 или форме банка.
• Для пенсионеров – документ, подтверждающий пенсионные начисления (например, выписка со счета).
• Если заемщик является зарплатным клиентом этого банка, он должен также предоставить только номер карты.

Оформление ипотеки

Пошаговая инструкция:

1. Определиться с застройщиком и объектом.

Прежде чем идти в банк вам нужно понять насколько надежен застройщик. Проверьте информацию в Интернете на предмет срыва сроков по текущим и прошлым объектам, банкротству, отзывы дольщиков и жителей микрорайона.

Также очень важно проверить разрешительную документацию на строительство, землю, юридические документы по самому застройщику. Самостоятельно это сделать будет проблематично, но вы можете заказать бесплатную консультацию у нашего юриста. Заполните специальную форму в углу. Это сэкономит вам кучу времени, а главное, вы будете уверены в надежности застройщика.

Будьте очень осторожны при покупке недвижимости на этапе котлована или в последнем доме комплекса. Как правило, это самые рискованные вложения.

1. Определяемся с банком. У застройщика уточните список банков, аккредитовавших нужный вам объект. Далее собираем нужные документы для банка и подаем их в банк напрямую или через ипотечного брокера застройщика.

1. Готовим ДДУ. После одобрения банка, окончательно определяемся с вариантом квартиры и банком. Далее специалист застройщика готовит ДДУ. Его шаблон, обычно, уже согласован с банком.

1. Далее банк назначает дату сделки. В этот день вы приходите в банк вместе со всеми документами по заявке и подписанным ДДУ. Вам нужно оплатить страховку и подписать кредитный договор. Ряд банков просят внести первый взнос на аккредитивный счет. За это они возьмут дополнительную комиссию.
2. Регистрация ипотеки в россреестре. Со всеми подписанными документами вы идете вместе с сотрудником застройщика в юстицию для оформления сделки.

Более подробно данный процесс с расходами на сделку описан в посте «Регистрация ипотеки».

1. Перевод денег застройщику. Регистрация ипотеки займет примерно 10 рабочих дней. После этого с отрегистрированным ДДУ нужно обратиться в банк. Он производит выдачу кредита и перечисление застройщику.

После этого вы платите ипотеку, ждете окончания строительства и далее оформляете собственность.

Оформление ипотеки на новостройку занимает около 1 месяца.

Условия банков по ипотеке на новостройку

Ипотека на долевое строительство представлена почти во всех банках. Далее мы отобрали для вас ТОП-5 предложений на текущий момент.

Надо понимать, что конкретные условия банковских предложений на первичном рынке жилья могут зависеть от самых разных факторов. Во-первых, вы можете заработать себе «процентную скидку» уже на этапе выбора застройщика: у аккредитованных банком компаний вы сможете приобрести в ипотеку жилье со скидкой по процентной ставке в среднем в 1%.

Также если вы являетесь зарплатным клиентом банка, вы можете рассчитывать на дополнительную льготу: процентная ставка будет для вас ниже на 0,5-1% годовых.

Если у вас переуступка ипотеки от физ. лица, то ставки будут примерно на 1-2 процента выше. На переуступку прав процентные ставки не очень привлекательны, поэтому при выборе такой квартиры торгуйтесь с продавцом по скидке и тщательно проверяйте причину продажи.

Долевое строительство имеет свои особенности и нюансы. О них вы можете узнать в отдельном посте.

Плюсы и минусы

Рынок первичного жилья в России активно осваивается: это значит, что он таит в себе как дополнительные возможности выгодного приобретения жилплощади, так и существенные риски.

Плюсы ипотеки на новостройку:

• Низкая стоимость квартиры или дома.
• Однозначное отсутствие на жилплощади каких-либо существующих юридических обязательств, например, банковского обременения.
• Ставка от застройщика ниже, чем на готовое жилье.

Минусы ипотеки на новостройку:

• Строительная компания может разориться, и дом так и не будет достроен. Чтобы не нарваться на такую ситуацию, лучше приобретать строящееся жилье на финальной стадии.
• На период стройки придется платить одновременно и ипотеку и арендовать жилье, если его нет.
• Завышение по ипотеке сделать сложнее, а это значит, что ипотека без первоначального взноса становится менее реальна.

Банки активно работают с сегментом новостроек, поэтому для ипотечных заемщиков выпускаются специальные программы для стимулирования спроса. Если вам интересно узнать про программы «ипотечные каникулы» и отсрочка по ипотеке на период строительства, то просьба нажать копку любимой социальной сети и оставить комментарий ниже.

Подписывайтесь на обновления.

Сегодня ответ на вопрос, можно ли выгодно взять ипотеку на долевое строительство, положительный.

Но так было не всегда. Законодательная база для выдачи ипотечных кредитов под залог права на еще не существующую в физическом смысле квартиру появилась в 2004 году и начала работать в 2005. Принятие закона «Об участии в долевом строительстве» и появление типового договора участия в долевом строительстве пресекло следующие возможности махинаций со строящейся недвижимостью:

• застройщик не может начать строительство без разрешения;
• благодаря обязательной регистрации сделок по ДДУ отпала возможность продавать одну квартиру нескольким дольщикам;
• срок сдачи объекта недвижимости оговаривается в договоре. При его несоблюдении застройщику придется платить штраф государству.

Ипотека на долевое строительство является одним из наиболее востребованных кредитных продуктов.

По сравнению с уже построенным и вторичным жильем, покупка квартиры по ДДУ в ипотеку имеет следующие плюсы:

• с помощью ДДУ вы можете купить жилье еще на стадии котлована, когда экономия составляет до 30%;
• рынок строящегося жилья более привлекателен для инвестирования;
• среди новостроек много вариантов с улучшенной планировкой.

Чтобы обойти законодательство, недобросовестные застройщики используют предварительный договор купли-продажи (он не регистрируется в Росреестре) и вексельную схему. По сравнению с ДДУ, оба этих метода являются изначально проигрышными для дольщика и не гарантируют того, что в итоге он станет собственником нового жилья.

Если вы рассматриваете ипотеку при участии в долевом строительстве, помните, что кредит может быть оформлен как под залог прав на строящееся жилье, так и под залог имеющегося у вас в собственности вторичного жилья .

Первое, второе и компот

При оформлении ипотеки по ДДУ порядок действий выглядит примерно следующим образом:

• выбираем квартиру в строящемся доме;
• оформляем договор бронирования у застройщика;
• вычисляем сумму ипотеки (с первоначальным взносом или без него);
• собираем необходимые для банка документы;
• подаем заявку в банк;
• после одобрения банком вашей заявки заключаем договор ДДУ на конкретную квартиру;
• регистрируем договор долевого участия на объект ипотеки в Росреестре;
• вносим первоначальный взнос за квартиру (если есть такая возможность);
• предъявляем ДДУ в банке;
• заключаем договор с банком о залоге имущественного права на строящуюся недвижимость;
• оплачиваем все необходимые виды страхования;
• кредитный договор о залоге имущественного права регистрируем в Росреестре;
• банк перечисляет на ваш счет стоимость квартиры за вычетом первоначального взноса;
• вы перечисляете средства застройщику.

В этом алгоритме отражены основные этапы покупки квартиры по ДДУ в ипотеку. Как видите, регистрация ДДУ с привлечением ипотеки идет параллельно с регистрацией кредитного договора с банком. То есть приобретаемая вами недвижимость будет находиться под обременением все то время, пока вы будете выплачивать вашу задолженность перед банком. На практике обычно получение ипотеки происходит после заключения ДДУ, но в зависимости от отношений банка и застройщика возможны и другие варианты.

После сдачи дома в эксплуатацию необходимо получить документы о праве собственности. Порядок оформления на этом этапе включает в себя следующие процедуры:

• подписание акта приема-передачи новой квартиры;
• экспертная оценка стоимости и ликвидности;
• получение техпаспорт в БТИ;
• составление закладной с банком на готовую квартиру;
• регистрация закладной в Росреестре;
• получение дольщиком от застройщика документа о праве собственности, в котором будет указано, что квартира находится под обременением.

Тем, кто планирует покупать по договору долевого участия квартиру в ипотеку, предстоит кропотливая и непростая работа. На каждом этапе могут возникать непредвиденные ситуации, поэтому юридическая подкованность может стать вашим козырем и значительно сэкономит деньги и время.

Его величество ДДУ: разбор по составу

Договор долевого участия считается имеющим юридическую силу и заключенным, если в нем четко обозначена следующая информация:

• какой именно объект подлежит передаче дольщику после того, как застройщик введет жилье в эксплуатацию;
• в какие сроки застройщик обязуется передать дольщику объект;
• фактическая цена договора, порядок оплаты, сроки оплаты;
• гарантийный срок ДДУ.

Перед оформлением ДДУ стоит изучить образец типового договора и проконсультироваться с юристом.

Договор не может быть изменен застройщиком в одностороннем порядке, что важно для покупателя. Однако в одностороннем порядке может быть изменена проектная документация по объекту. Недобросовестный застройщик может по окончанию строительства предложить вам не совсем то, за что вы заплатили. Возможно появление дополнительных квадратных метров, которые вам могут предложить оплатить по рыночной цене, или другие неприятные нюансы.

Учтите, хотя сам по себе ДДУ и защищает дольщиков от многих неприятностей, но лазейки все равно есть. Чтобы дополнительно обезопасить свои вложения, не лишним будет выполнить следующие шаги:

• лично убедитесь в том, что у застройщика все в порядке с разрешением на строительство;
• посетите стройку, ознакомьтесь с ходом строительных работ;
• почитайте отзывы дольщиков и новоселов о данном застройщике, ознакомьтесь с историей сданных им объектов;
• изучите информацию о застройщике в Едином реестре застройщиков.

Несмотря на то, что банки проверяют застройщиков, самостоятельная проверка не будет лишней, хотя бы для собственного спокойствия.

Не удивляйтесь, если строительством недвижимости занимается одна фирма, а продает квартиры другая. Инвесторы постоянно привлекают разных подрядчиков, и ничего криминального в этом нет. Но необходимо тщательно проверять всю документацию, требовать копии, сличать адреса и реквизиты юридических лиц.

Страхование и ипотека по ДДУ

В Росреестре договор ДДУ не будет принят к регистрации при отсутствии договора о страховании ответственности с банком, страховой компанией или обществом взаимного страхования. К страховщику предъявляются жесткие требования. Организация должна быть достаточно надежной, иметь уставной капитал не меньше определенной суммы, обладать безупречной репутацией. Это касается как ОВС, так и страховых компаний и банков. Стоимость полиса страхования долевого участия в строительстве в среднем составляет 1,3-1,7% от стоимости самой квартиры.

Кроме страхования долевого участия, ипотека подразумевает страхование титула (утраты права собственности) и трудоспособности (потери работы и так далее). Данные виды страхования не являются обязательными по закону, но часто банки предоставляют клиентам, которые соглашаются на расширенную страховку, особые условия по кредиту.

Поэтому перед тем, как отказываться от такой страховки или соглашаться на нее, стоит все хорошенько просчитать.

Налоговый вычет и возврат процентов: важные моменты

Налоговый вычет при долевом строительстве можно получить как с самой стоимости жилья, так и с процентов, которые вы выплачиваете банку по ипотеке. Что касается вычета по ДДУ на стоимость квартиры, то по закону вы не можете вернуть налог с суммы, превышающей 2 млн. рублей.

При ипотеке на долевое строительство налоговый вычет на стоимость квартиры по ДДУ выплачивается после оформления права собственности. Обязательным документом для налоговой инспекции в этом случае является акт приема-передачи квартиры, который подтверждает, что клиент фактически получил свою собственность.

Возврат процентов, уплаченных по ипотеке, не имеет ограничения по сумме и осуществляется также после наступления права собственности на квартиру за все годы, в течение которых налогоплательщик выплачивал кредит банку.

Например, если вы выплачивали ипотеку в 2015, 2016 и 2017 годах, акт приема-передачи получили в 2017 году, в 2018 вам нужно подать налоговую декларацию 3-НДФЛ для получения налогового вычета. Вот полный список документов для получения налоговой скидки:

• заявление на вычет;
• договор ДДУ;
• акт приема-передачи;
• свидетельство о собственности;
• все платежные документы.

Ипотечный компромисс: только бизнес, ничего личного

Нередко встречаются ситуации, когда банк отказывает в выдаче ипотечного кредита. Для того, чтобы избежать такого поворота событий, нужно трезво оценивать свои возможности и учитывать требования банка, в который вы обращаетесь. Такие крупные игроки рынка, как Сбербанк и ВТБ, часто отказывают вполне платежеспособным клиентам даже без объяснения причины. Принятие решения об одобрении или отказе в ипотечном займе на строящееся жилье производится на основании следующих данных:

• надежность застройщика;
• ликвидность объекта недвижимости на рынке жилья;
• надежность заемщика.

Если первые два пункта касаются исключительно самого объекта кредитования, и заемщик не может на них повлиять, то последний пункт имеет самое прямое отношение лично к клиенту. Банки склонны отказывать в ипотеке, если:

• у вас плохая КИ, имеются просроченные платежи, или вы были поручителем по невыплаченному кредиту;
• у вас совсем нет КИ (тоже подозрительно);
• ваш официальный доход оставляет желать лучшего;
• ваша профессия не относится к числу благонадежных с точки зрения кредитных аналитиков (менеджер по продажам и другие специальности с «плавающей» зарплатой).

Что касается кредитной истории, если у вас ее нет, можно ее создать. Для этого попробуйте взять пару потребительских кредитов и выплатите их точно по графику. С просрочками сложнее. Банки с подозрением относятся к тем, кто задерживал выплаты, поэтому возможно придется обратиться в несколько банков, или смириться с высокой процентной ставкой. Если вы не уверены в своих силах на все 100%, воспользуйтесь помощью профессионалов. В Санкт-Петербурге качественную помощь в получении ипотечных кредитов с хорошей ставкой оказывает компания «Ипотекарь». Один из основных плюсов этой фирмы - оплата услуг производится по факту заключения кредитного договора с банком, а экономия на процентах намного превышает комиссию ипотечного брокера.

Юрий Кормош , исполнительный вице-президент АРБ, к.ю.н
Анастасия Буркова , научный сотрудник Института государства и права РАН, к.ю.н

В последние несколько лет законодатели пытались максимально защитить права физических лиц, приобретающих квартиры или дома (иногда их также называют дольщиками) по договорам долевого строительства, против застройщиков, что не заметили, как вместе с застройщиками по новому законодательству также пострадали коммерческие банки.

Участие банков в долевом строительстве состоит из двух основных функций:

• участие в финансировании застройщика;
• участие в финансировании физических лиц, приобретающих недвижимость для личных целей.

Участие в финансировании застройщика

Такое участие прямо предусмотрено Законом о долевом строительстве (точное название — «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» №214-ФЗ от 30.12.2004). В соответствии со статьей 13 этого закона права банка, предоставившего денежные средства застройщику, обеспечиваются залогом земельного участка (или правами аренды на него), где происходит строительство объекта недвижимости, или самим объектом недвижимости, если права на него зарегистрированы на застройщика.

Залогом этого имущества может обеспечиваться исполнение следующих обязательств застройщика по договору:

• возврат денежных средств, предоставляемых банком;
• уплата банку денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по кредитному договору, и иных денежных средств, причитающихся банку в соответствии с договором и (или) федеральными законами.

Однако режим и условия этого залога, а также права банка по такому залогу, зависят от стадии, в которой банк предоставляет финансирование застройщику. В частности, банк может предоставлять средства:

• до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства;
• после заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства.

В первом случае банк будет являться первоочередным залогодержателем по договору залога. Однако, при недостатке денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, они — после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на данное имущество и его реализацией — распределяются не только банку, но и между участниками долевого строительства. Причем деньги распределяются пропорционально размерам требований банка и участников долевого строительства к моменту удовлетворения этих требований. Кроме того, если средств, вырученных от реализации заложенного имущества, не хватает для удовлетворения требований участников долевого строительства, банки вместе с застройщиками несут солидарную ответственность по этим требованиям. Таким образом, по сравнению с правами по обыкновенному кредитованию права банка ухудшаются: во-первых, потому, что банк по существу не является первоочередным залогодержателем (хотя и получил залог ранее, чем иные лица), а во-вторых, потому, что должен нести солидарную ответственность с застройщиком за действия последнего и по обязательствам, в которых банк может даже не участвовать как сторона.

Во втором случае (когда залог получен после заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства) банк может получить имущество в последующий залог. То есть его требования будет удовлетворяться после требований участников долевого строительства и банков, получивших обеспечение до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства. В этом случае банки также будут нести солидарную ответственность с застройщиком по требованиям участников долевого строительства.

Эти законодательные положения были приняты в конце декабря 2004 года, и с тех пор очень немногие банки на российском рынке соглашаются предоставлять финансирование застройщикам при долевом строительстве. Похоже, недостатки заметны и самим законодателям, которые уже готовы рассмотреть изменения, которые бы исключили солидарную ответственность банков по договорам долевого строительства.

Но, пока эти изменения не приняты, банки предпочитают «не связываться» с долевым строительством, в котором привлекаются средства физических лиц…

Впрочем, Закон о долевом строительстве ввел еще несколько новелл, также неблагоприятных для банков.

Во-первых, в соответствии со статьей 13 этого закона с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства право залога на данный объект не распространяется. Это правило прямо противоположно общим правилам Гражданского кодекса, по которым право залога следует имуществу и при передаче имущества от одного лица к другому сохраняет свою силу . Во-вторых, закон разрешает обращение взыскания только после регистрации недвижимости. В соответствии с той же статьей 13 при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства — и только после этого осуществляется обращение взыскания. Такое требование однозначно удлиняет процедуру удовлетворения требований банка — особенно, если застройщик уклоняется от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, и государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда.

В-третьих, неблагоприятна для банков и статья 14 закона, вводящая специальные сроки для обращения взыскания на предмет залога независимо от сроков исполнения застройщиком обязательств перед банком. В соответствии с этой статьей «взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после:

• наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства;
• прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства».

Таким образом, на сегодня сложилась правовая база, когда независимым банкам невыгодно участвовать в финансировании застройщика долевого строительства, поскольку им приходится нести существенные юридические и экономические риски.

Участие в финансировании физических лиц

Если кредитование банками застройщиков более или менее прописано в законодательстве, то вопрос о кредитовании банками физических лиц Законом о долевом строительстве не затронут. Однако не помогает в его решении и Закон об ипотеке (№102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Согласно статье 77 Закона об ипотеке «…если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру».

Иными словами, с момента регистрации права собственности на недвижимость, она автоматически становится предметом ипотеки по кредитному договору. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Что же происходит на этапе до регистрации прав на недвижимость? Что банк получает в обеспечение? Очевидно, что банк не получает в залог квартиру или жилой дом, так как на данном этапе их просто не существует. Банк не может получить в залог и иные права на недвижимость в силу закона (например, права на земельный участок), поскольку законодательство такой возможности не предусматривает.

Поэтому единственным реальным обеспечением на данной стадии, связанным со строящейся недвижимостью, может считаться залог прав заемщика по договору долевого строительства с застройщиком. Но такие права не всегда могут быть реальным обеспечением для банка. Например, если застройщик становится банкротом, если строительство не закончено вовремя или с существенными недостатками, банку будет трудно найти покупателя на эти права через публичные торги, которые обязательны для реализации всех заложенных объектов. Невыгодно ему и оставлять эти права требования себе. Такая ситуация влечет значительные риски для банка, предоставляющего финансирование физическому лицу на покупку строящейся квартиры или жилого дома, если только по этому кредиту не предоставляется какое-то дополнительное финансирование (страховой полис, поручительство, залог иного имущества).

Неоднозначна и ситуация с залогом прав заемщика по договору долевого строительства с застройщиком. В соответствии с приказом Минюста РФ №82 от 9.06.2005 «Об утверждении Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества» все договоры долевого строительства, уступка прав по таким договорам и обременения прав на объекты недвижимого имущества должны быть зарегистрированы в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В приказе содержатся указания о порядке регистрации обременений в пользу дольщика, однако ничего не сказано о регистрации обременений в пользу банка, предоставившего дольщику финансирование.

Такие положения могут быть истолкованы различно. С одной стороны, можно встать на позицию, что регистрация обременений в пользу банка необязательна. С другой, можно сделать вывод, что регистрация обременений обязательна, зарегистрировать обременения в пользу банка невозможно, поэтому они не будут действительными. Регистрация обременений в пользу банка посредством включения их в договор долевого строительства, который регистрируется в соответствующих органах, также нельзя признать вариантом, который поможет банкам избежать правовых рисков.

Таким образом, сегодня банки, участвующие в финансировании физических лиц, вкладывающих денежные средства в долевое строительство, должны более тщательно просчитывать свои риски. А лучше всего — брать с заемщика или иных лиц дополнительное обеспечение по обязательствам заемщика в рамках кредитного договора.

Статья 353 Гражданского кодекса РФ.