В обиходе часто работы по переустройству также называют перепланировкой. Но закон разделяет эти два понятия.
Переустройство — установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.
Перепланировка — изменение конфигурации самого жилого помещения, требующее внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.
Оба вида переделки жилья требуют согласования. Разграничение этих понятий нужно для того, чтобы верно понимать суть 1 предстоящих изменений в квартире при обращении в компетентные органы. В законах нет конкретного перечня работ, которые. относятся к тому или иному виду ремонта, но они могут устанавливаться региональными властями.
Прежде чем приступать к обустраиванию своего жилья, обязательно нужно узнать в контролирующем органе все региональные требования. Какой бы орган не занимался согласованием, его специалисты обязаны их вам объяснить.
КУДА ОБРАТИТЬСЯ ДЛЯ СОГЛАСОВАНИЯ
В каждом регионе согласованием перепланировки и переустройства могут заниматься различные органы. В большинстве 1 населенных пунктов — это местные администрации. Но бывает так, что эти функции возлагаются и на другие организации. Например, в Москве согласованием занимается Государственная жилищная инспекция.
В любом случае узнать, кто именно занимается этими вопросами можно в своей администрации.
УВЕДОМЛЯТЬ ИЛИ СПРАШИВАТЬ?
Согласование может быть уведомительным и разрешительным.
При уведомительном порядке человек уведомляет ответственный орган уже после того, как сделал работы, заранее разрешение получать не нужно.
Например, в большинстве регионов в таком порядке регистрируются:
Разрешительный порядок более строгий. Он предполагает
подачу заявления на перепланировку (переустройство) еще до начала работ. При этом обязательно к заявлению прикладывается проект предстоящих изменений. Только после того, как уполномоченный орган выдаст свое разрешение, можно будет приступать к работам. После того как все будет закончено, квартира должна быть осмотрена специальной приемочной комиссией. По результатам осмотра составляется акт. Если будет установлено, что работы проделаны с нарушениями, придется все переделывать заново.
В таком порядке согласуются все действия, затрагивающие несущие конструкции, общедомовые инженерные коммуникации, работы, связанные с газом и др. Например:
Срока для уведомления о перепланировке (переустройстве) нет. Но он может быть прописан на региональном уровне. В любом случае затягивать с уведомлением не стоит, ведь при его отсутствии проведенные работы могут признать самовольными.
Если же требовалось предварительное разрешение, а вы провели работы без него, первым делом обратитесь в контролирующий орган. Он может согласовать произведенные изменения и разрешить оставить их. Но будьте готовы к тому, что придется | нести ответственность, на вас могут наложить штраф.
Если же согласование сочтут невозможным, вы можете попробовать узаконить перепланировку (переустройство) в судебном порядке. Но рассчитывать на положительное решение можно только, если проведенные вами изменения не создают никаких угроз и не нарушают прав других жильцов.
НА ЧТО РАЗРЕШЕНИЕ НЕ НУЖНО
Работы, которые не признаются перепланировкой или переустройством, никаких согласований не требуют. Например, без согласований проводятся:
ПОД ЗАПРЕТОМ!
А есть работы, проведение которых запрещено, и на них не получится взять разрешение. В региональных законах могут устанавливаться свои перечни, но чаще всего под запретом такие работы:
Также не получится согласовать и другие работы, которые ведут к ухудшению условий эксплуатации дома, нарушению прочности и устойчивости несущих конструкций здания.
Если квартира принадлежит нескольким жильцам, то для перепланировки (переустройства) потребуется согласие I всех собственников. \
А если жилье муниципальное, то еще до согласования с уполномоченным органом нужно обратиться в муниципалитет, чтобы получить его разрешение. И кроме того, потребуется согласие всех остальных жильцов, даже временно отсутствующих.
КАК НАКАЖУТ ЗА ПРОИЗВОЛ
За самовольную перепланировку (переустройство) предусмотрена административная ответственность — штраф от 2 до 2,5 тыс. руб.
А если узаконить изменения не получится, придется еще и возвращать квартиру в исходное состояние в срок, который укажет контролирующий орган. Если квартира не будет возвращена в прежнее состояние — последуют серьезные меры:
§ Ст. 29 Жилищного кодекса РФ
Каждый хочет жить в комфортном и удобном для себя жилье, поэтому многие жильцы выполняют переустройство или перепланировку жилого помещения. Но как сделать все правильно и избежать проблем в будущем? Как согласовать перепланировку и узаконить работы, выполненные без оформления документов? Давайте разберемся.
Переустройство жилого помещения — это перенос или замена санитарно-технического, электрического, вентиляционного, газового и прочего оборудования, а также инженерных сетей. Изменения, которые появились вследствие таких действий, должны отображаться в технической документации переустроенного объекта. Это может выглядеть как перенос санузла, оборудование дополнительных точек слива в канализацию сточных вод и тому подобные изменения первоначального проекта жилого дома.
Перепланировка жилого помещения – этоперераспределение внутреннего и внешнего пространства, связанное с изменением первоначального архитектурного проекта, с обязательным занесением изменений в технический паспорт недвижимости. К примеру, демонтаж кладовой, объединение комнат, перенос дверных проемов и прочие аналогичные работы.
Процесс переустройства и перепланировки недвижимости требует строгого соблюдения федерального законодательства, нарушения этого правила могут повлечь серьезную ответственность вплоть до изъятия жилого помещения.
Согласно Жилищному кодексу РФ, в начале переустройства и перепланировки жилого помещения все предполагаемые изменения должны быть согласованы с местной администрацией. Для этого собственником или нанимателем жилья направляется заявление, к которому прилагаются:
Следует заметить, что такому согласованию подлежат не все виды переустройства и перепланировки. Чтобы, например, демонтировать встроенный шкаф-купе в помещении нужно разрешение всех собственников квартиры, а для сноса перегородки в санузле или переноса дверного проема необходимо разрешение управляющей компании.
Переустройство и перепланировка жилого помещения с нарушением проектных условий или без соответствующего разрешения признаются самовольными.
Лицо, самовольно осуществляющее такие действия, несет ответственность, предусмотренную действующим законодательством, которая наступает в результате:
порчи жилого помещения;
самовольного переоборудования или перепланировки жилья;
использования жилых объектов не по назначению.
Собственник или наниматель самовольно переустроенного или перепланированного объекта обязан привести его в надлежащий вид. В противном случае помещение собственника может быть в принудительном порядке реализовано с публичных торгов. Для нанимателя плачевным последствием таких действий будет расторжение договора найма в одностороннем порядке и выселение.
Согласно нормам Жилищного кодекса РФ переустройство и перепланировка жилого помещения, которые не угрожают здоровью и жизни граждан, не нарушают их права и интересы, могут быть сохранены на основании решения суда (исковое заявление о перепланировке, переустройстве жилого помещения). В случае положительного рассмотрения дела, с решением суда нужно будет обратиться в БТИ для оформления новых технических документов с учетом установленных судом изменений.
Нежелание, отсутствие свободного времени или финансовых средств, а зачастую юридическая неграмотность, приводит к самовольному переустройству и перепланировке жилья. Это влечет серьезные затруднения в процессе реализации жилищных прав. Например, может значительно затянуться, так как для изменения целевого назначения объекта необходимо представить документы, подтверждающие законность его переоборудования.
Также, в результате самовольного изменения проекта довольно затруднительно будет продать или купить такое жилье, потому как признать право собственности на жилое помещение в этом случае невозможно.
Необходимо учесть, что грубые нарушения во время переустройства и перепланировки жилья могут привести не только к длительным судебным тяжбам, но и в некоторых случаях к необратимым последствиям.
Итак, переустройство и перепланировка жилого помещения – довольно длительная и изнурительная процедура, которая требует немалых усилий, к тому же, это дело очень кропотливое и дорогостоящее, но не стоит пренебрегать личной безопасностью, а также жизнью и здоровьем окружающих людей.
Согласно статье 25 ЖК РФ, переустройство жилого помещения - это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Переустройство (переоборудование) жилых помещений может включать в себя:
Установку бытовых электроплит вместо газовых плит или кухонных очагов;
Перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов;
Устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.
Перепланировка жилого помещения - это изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка проводится с сохранением функционального назначения помещений, а переоборудование - для приспособления помещений к новому функциональному назначению; реконструктивные работы, в том числе выполняемые в комплексе с работами по перепланировке и переоборудованию помещений, предусматривают частичные изменения в несущих конструкциях и (или) в архитектурном облике здания. При перепланировке и переустройстве в жилых домах не допускаются мероприятия и способы их реализации, нарушающие требования строительных, санитарно-гигиенических, экологических и эксплуатационно-технических нормативных документов, действующих для жилых зданий; запрещены мероприятия, влияющие на архитектурный облик жилых домов (устройство балконов, козырьков, эркеров, превращение в эркеры существующих лоджий и балконов, устройство мансардных помещений) и подлежащие оформлению и реализации в порядке, установленном для реконструкции жилых домов (Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный)/Под ред. Н.М. Коршунова. М.: Эксмо, 2005. С. 84).
Перепланировка жилых помещений может включать в себя:
Перенос и разборку перегородок;
Перенос и устройство дверных проемов;
Разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир;
Устройство дополнительных кухонь и санузлов;
Расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений;
Ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения;
Устройство или переоборудование существующих тамбуров. Согласно пункту 3.7.4 Методического пособия по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004, переоборудование и перепланировка жилых и подсобных помещений в квартирах многоквартирных домов могут проводиться для повышения уровня благоустройства и комфортности проживания.
Порядок и условия переустройства и перепланировки, согласно части 1 статьи 26 ЖК РФ, определяются актами органов государственной власти Российской Федерации, в связи с чем с 1 марта 2005 г. акты субъектов Федерации в этой части утрачивают свою силу. Например, признан утратившим силу Закон г. Москвы от 29 сентября 1999 г. N 37 "О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы". Ранее вопросы переустройства и перепланировки жилого помещения регулировались статьей 84 ЖК РСФСР, в соответствии с которой переустройство, перепланировку жилого помещения и подсобных помещений можно было производить только в целях повышения благоустройства квартиры и лишь с согласия нанимателя, совершеннолетних членов его семьи и наймодателя и с разрешения исполнительного комитета местного Совета народных депутатов.
Согласно пункту 1.6 постановления Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда", собственники жилищного фонда или их уполномоченные лица должны своевременно вносить изменения в исполнительную документацию по планировке помещений, конструктивным элементам и инженерному оборудованию, возникающие в результате ремонтов, реконструкции, модернизации, перепланировки и повышения благоустройства с корректировкой технических паспортов домов, строений и земельных участков.
Субъекты Федерации устанавливают свои правила переустройства и перепланировки жилых помещений. В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 8 февраля 2005 г. N 73-ПП "О порядке переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах на территории города Москвы"*(102) разрешения на переустройство жилых помещений (кроме случаев, отнесенных к ведению префектов административных округов) выдают главы районных управ по заключениям межведомственных комиссий районов. Срок действия разрешения устанавливается на основании заключения такой комиссии. Разрешения на переустройство нежилых помещений в жилых домах, приспособление переданных в установленном порядке жилых помещений для использования в нежилых целях, а также на сложные случаи переустройства жилых помещений (объединение нескольких квартир по горизонтали или вертикали) выдают префекты административных округов по представлениям межведомственных комиссий административных округов. Срок действия разрешения устанавливается на основании заключения межведомственной комиссии округа. Жалобы на решения, принятые на уровне районов и округов, рассматриваются Городской межведомственной комиссией Правительства Москвы. Решения районных управ о переустройстве помещений в жилых домах могут быть обжалованы в судебном порядке.
При переустройстве помещений не допускаются:
Переоборудование и перепланировка помещений, ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, затрудняющие доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам;
Перепланировка квартир, ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных жильцов дома или квартиры;
Установка или переустройство перегородок, если в результате образуется комната без естественного освещения или без приборов отопления;
Перепланировка, в результате которой образуется комната площадью менее 9 кв. м или шириной менее 2,25 м;
Увеличение подсобной площади квартир за счет жилой;
Переоборудование и перепланировка без согласия всех заинтересованных совершеннолетних жильцов квартиры и ее собственников;
Переоборудование и перепланировка помещений, состоящих на учете штаба по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций, без разрешения начальника штаба; строений, предназначенных к сносу в ближайшие три года и включенных в соответствующие решения и распоряжения, если такое переоборудование не необходимо для обеспечения безопасности проживания;
Перепланировка смежных помещений без предварительного внесения поправок в паспорт домовладения на основании решения межведомственной комиссии.
Ограничения на отдельные мероприятия по переустройству помещений в жилых домах типовых серий, обусловленные их конструктивными особенностями, устанавливаются Правительством Москвы.
Согласно части 2 статьи 23 Закона г. Москвы от 11 марта 1998 г. N 6 "Основы жилищной политики города Москвы", переоборудование, переустройство, перепланировка, перевод в нежилой фонд, реконструкция жилища осуществляются в порядке и на условиях, установленных законодательством. Таким образом, этот закон разделяет такие понятия, как переоборудование, переустройство и перепланировка. Однако, согласно Закону г. Москвы от 29 сентября 1999 г. N 37 "О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы", понятие "переустройство" включает в себя перепланировку помещений, их переоборудование или перестановку оборудования, устройство (заделку) проемов в стенах, перекрытиях и перегородках. Под переустройством помещения понимается проведение в нем мероприятий (работ), связанных с изменением места расположения или размеров помещения, его состава и (или) функционального назначения, а также инженерного оборудования.
В соответствии с распоряжением мэра Москвы от 11 апреля 2000 г. N 378-РМ "О Положении о едином порядке предпроектной и проектной подготовки строительства в городе Москве", проектная документация - обязательное условие для перепланировки помещений.
В состав документации входят:
1) технический паспорт БТИ;
2) пояснительная записка (кроме жилых зданий) по архитектурно-планировочным, конструктивным, технологическим решениям, внутреннему инженерному оборудованию, охране окружающей среды (при необходимости), противопожарным мероприятиям;
3) генеральный план М 1:500 (кроме жилых зданий) и сводный план инженерных сетей (при необходимости), план этажа М 1:100 (М 1:50) с указанием предполагаемых к сносу и устанавливаемых перегородок, мест пробития проемов во внутренних стенах;
4) план этажа М 1:100 (М 1:50) с переоборудованием внутренних инженерных коммуникаций (при необходимости), с размещением технологического оборудования (при необходимости);
5) строительный генеральный план (при устройстве стройплощадки);
6) чертежи узлов и деталей, рабочие чертежи строительных и монтажных работ в соответствии с государственными стандартами СПДС (при необходимости);
7) техническое заключение о состоянии объекта. Основанием для оформления документации является обращение собственника (или управомоченного им лица), пользователя объекта или предписание органов власти, контроля и надзора. Например, если с заявлением обращается наниматель по договору социального найма, то он должен представить документ о предоставлении ему наймодателем таких полномочий. Полномочие может быть выражено путем согласия на переустройство или перепланировку. Если жилое помещение принадлежит сособственникам на праве общей долевой собственности, то необходимо заявление всех сособственников либо один из сособственников вправе действовать по доверенности. Согласие супруга, если жилое помещение является общей совместной собственностью и зарегистрировано на имя другого супруга, презюмируется. От имени несовершеннолетних, недееспособных, ограниченных в дееспособности лиц выступают их законные представители; от имени юридических лиц и публичных образований - их органы на основании учредительных документов, доверенностей (Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный)/Под ред. Н.М. Коршунова. М.: Эксмо, 2005. С. 87, 88).
Согласно статье 12 Закона г. Москвы от 29 сентября 1999 г. N 37 "О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы", контролируют соблюдение порядка оформления и проведения переустройства помещений в жилых домах управляющие жилыми домами и органы государственной жилищной инспекции совместно с органами исполнительной власти и районными управами.
Управляющие жилыми домами вправе и обязаны:
Проверять наличие установленных разрешений на переустройство помещений;
Вести учет продолжительности работ (регистрировать их начало и окончание);
Следить за соблюдением согласованных условий вывоза строительного мусора;
Принимать не противоречащие закону меры для поддержания нормальных условий проживания и предупреждения ущерба жилому дому, его инженерному оборудованию, а при необходимости обращаться за содействием к органам государственного контроля.
Должностные лица органов исполнительной власти, районных управ и государственной жилищной инспекции в пределах своих полномочий вправе и обязаны:
Требовать доступа в переустраиваемые помещения при проведении проверок, обращаться за содействием к правоохранительным органам;
Обеспечивать рассмотрение обращений граждан и юридических лиц в связи с проводимыми работами (неправомерность мероприятий или их несоответствие выданным разрешениям, нарушение режимов ведения работ, причинение ущерба смежным помещениям, конструкциям и инженерным системам жилых домов);
Выдавать обязательные для исполнения предписания о приостановлении (прекращении) работ, осуществляемых без разрешительных документов, с отступлением от проектной документации или с привлечением исполнителей, не имеющих лицензий, а также применять к нарушителям меры экономического и административного воздействия в соответствии с законодательством;
Осматривать с согласия собственника переустраиваемые помещения в согласованные с ним сроки и в присутствии его представителя, предупредив о дате такого осмотра арендатора или нанимателя помещения не позднее, чем за неделю до даты осмотра. Если собственник помещения в течение месяца не согласовал дату осмотра, уполномоченные органы городской администрации или местного самоуправления вправе обратиться в суд с исковым требованием о принудительном осмотре помещения, в отношении которого имеются достаточные основания полагать, что оно было переустроено или переустраивается.
Что касается ответственности, то в отношении самовольного переустройства и перепланировки действует гражданское законодательство о самовольной постройке. Согласно части 1 статьи 222 ГК РФ, самовольной постройкой считается жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, построенное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанными лицами, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме одного исключения: согласно части 3 статьи 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку. Помимо сноса предусмотрено и более мягкое наказание - штраф. Согласно статье 7.21 КоАП РФ от 30 декабря 2001 г. N 195-ФЗ, порча жилых домов, жилых помещений, их оборудования, самовольное переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от 10 до 15 минимальных размеров оплаты труда. Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах наказывается наложением административного штрафа на граждан в размере от 20 до 25 МРОТ.