ЖК "Марьино Град" – проект масштабной много-, малоэтажной и таунхаусной застройки возле поселка Марьино с/п Филимонковское, в 12 км по прямой от МКАД (Новая Москва), в зоне между Киевским и Калужским шоссе.
На территории Новой Москвы начался вполне прогнозируемый строительный бум. Относительно свободное пространство с достоинствами областного житья, но с московской пропиской, стало магнитом для девелоперов и переселенцев. Участки "Марьино Града" располагаются с двух сторон от Марьино, ЖК "Бремен" и "Рутаун". Крайняя граница "Марьино-3" (М3) находится в 250 метрах от Марьинской птицефабрики (собственное производство на данный момент не ведется). Соседние населенные пункты – Кончеево, Харьино, Староселье, Валуево, Филимонки, Кнутово, Есенино, а также дачные товарищества. Ближайший город – Московский. Природное окружение – лесопарки, огибающая территорию комплекса река Незнайка, реки Ликова и Десна.
В генплане комплекса выделены зоны многоэтажной (М3), малоэтажной (М5) и таунхаусной застройки (М4). На все очереди этапов строительства оформлены проектные декларации (см. на нашем сайте).
Для каждой зоны учреждена своя фирма-застройщик (см. в проектных декларациях), у двух из них общий директор.
На участке М3 площадью 23 га возведут 15 корпусов с высотой 3–12 этажей. Технология – монолитно-кирпичная. Несущие конструкции обкладывают блоками из ячеистого бетона, облицовка – кирпичная. Территория "Марьино-5" (25 га) застраивается 22 4-этажными монолитно-кирпичными домами двух вариантов. М4 площадью 12 га займут 197 таунхаусов (четыре типа; 32 сблокированных здания). В двухэтажных домах разместятся трех- и четырехкомнатные двухуровневые квартиры. Во всех домах комплекса, начиная с 4-этажных и выше, устанавливаются лифты. В малоэтажки – по одному на секцию, грузоподъемность – 1000 кг, в многоэтажки – два, на 400 и 1000 кг. В ряде зданий будут административные и коммерческие нежилые помещения. Планировка и площадь жилых секций, перечень внутренних подготовительных работ заметно различаются в зависимости от типа здания и конкретного корпуса.
Собственные объекты благоустройства – детский сад на 180 человек, две парковки на 700 м/мест, ТРЦ, крупный спорткомплекс клуба ЦСКА, плюс озеленение территории, обустройство зон для отдыха, детских и спортплощадок, проездов. В Марьино есть школа на 1000 учащихся, детский сад "Боровичок", амбулатория, аптека, храм, кафе, магазины. В Валуево располагаются ТД "Московский" и клинический санаторий Главмосстроя. Ряд торговых объектов и заправок – по Киевскому и Калужскому шоссе. План развития окружающей местности предусматривает строительство станции скорой помощи, больницы, пожарной станции. На реке Десне откроется природно-исторический парк отдыха "Новая Москва".
Из столицы добраться до комплекса "Марьино Град" можно по уже упоминавшимся Киевскому и Калужскому шоссе. С первого нужно свернуть на 26-м километре, проехать через Московский и Валуево. По Калужскому шоссе нужно свернуть направо по указателю "Десна", затем снова направо, возле указателя "Пенино" – налево.
Автобусы и маршрутки ходят от станций метро "Теплый Стан", "Ясенево", "Юго-Западная".
Существует уже почти 10 лет (она была учреждена 6 декабря 2007 года), но за всё это время участвовала в реализации только одного проекта жилищного строительства и тот до конца не завершила. Строительство заморожено уже более года. сайт попытался разобраться, что привело к долгострою и что может спасти проект и его дольщиков.
Представляет собой комплекс многоквартирных четырёхэтажных жилых домов. На официальном сайте проекта размещены проектные декларации и иные документы по строительству 22 корпусов этого комплекса.
|
Номер дома |
Количество квартир (шт.) |
Планируемая стоимость строительства (тыс. руб.) |
|
Дома №1 и №3 |
В доме №1 — 123; в доме №3 — 80 |
|
|
Дома №4 и №7 |
В доме №4 — 80; доме №7 — 123 |
|
|
Дома №8 и №9 |
В доме №8 — 123; №9 — 80 |
|
|
Дома №10 и №12 |
В доме №10 — 80; №12 — 123 |
|
|
Дома №11 и №14 |
В доме №11 — 80; №14 — 80 |
|
|
Дома №17 и №20 |
В доме №17 — 44; №20 — 43 |
|
|
Дома №18 и №21 |
В доме №18 — 44; №21 — 80 |
|
|
Дома №19 и №22 |
В доме №19 — 44; №22 — 80 |
Всего в ЖК «Марьино Град» 2 353 квартиры. Общая сметная стоимость строительства составляет 5 855 000 000 рублей.
Разрешение на строительство было получено 9 февраля 2013 года и изначально действовало до 1 марта 2015 года. Несколько раз сроки продлевались. В последний раз - до 30-31 декабря 2016 года.
Начиная со 2 квартала 2015 года, неоднократно переносились и сроки ввода в эксплуатацию. Согласно последним опубликованным документам, корпуса №№ 17, 18, 19, 20, 21, 22 было обещано сдать в конце 1 квартала 2017 года, а корпуса №№ 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16 - в конце 2 квартала 2017 года.
Ни один из 22 домов так и не был сдан. Сейчас строительство всех корпусов ЖК «Марьино Град» заморожено.
Согласно изначальной редакции проектной декларации, для строительства комплекса привлекались средства на основании инвестиционных договоров, договоров об участии в долевом строительстве, кредитных договоров и договоров займа. В редакции ПД от 29 ноября 2014 года упоминание о договорах долевого участия отсутствует.
Строительство ЖК «Марьино Град» велось очень медленно уже в 2016 году и было полностью остановлено застройщиком в начале 2017 года. В это же время было остановлено строительство жилого комплекса «Спортивный Квартал», проекта . За ней, как и за , стоит генеральный директор ООО «Управляющая компания Базисные инвестиции» Оглоблин Михаил Андреевич.
3 февраля этого года против руководства обоих застройщиков было возбуждено уголовное дело по ст. 159 ч.4 УК РФ «Мошенничество» (в особо крупных размерах). Кроме того, в рамках обеспечительных мер по гражданским искам некоторых дольщиков был наложен арест на объекты незавершённого строительства и на земельные участки, на которых эти объекты находятся.
С тех пор компания «МарьиноСтрой» не имеет возможности продлить разрешение на строительство ЖК «Марьино Град» , так как одним из базовых документов при получении такого распоряжения является документ на землю, свободную от любых ограничений, кроме залога на землю в рамках ФЗ №214 «О долевом строительстве».
Срок действия старых разрешений на строительство закончился 31 декабря 2016 года, новые не получены, а значит на строительных площадках ЖК «Марьинo Грaд» невозможно ведение никаких работ.
Такие работы будут незаконны.
На странице «Марьино Град» «В контакте» выложена аудиозапись встречи нескольких дольщиков ЖК «Марьино Град» с Михаилом Оглоблиным. Она состоялась 23 июня 2017 года. Попробуем проанализировать озвученную там информацию.
По мнению Оглоблина, строительство остановилось, потому что нет денег. В том, что их нет сам застройщик виноват только на 50%, на остальные 50% виноваты прокуратура, следственный комитет, Москомстройинвест, Хуснуллин, Собянин, и сами дольщики. Да-да, и они тоже: когда начались сложности, нужно было чуть подождать и где-то подыгрывать застройщику.
Ещё в мае 2015 года была выручка, были продажи. А уже в начале 2016 года проект начал катиться вниз. Сначала приостановил выдачу кредита, затем - всех ипотечных продуктов по всем площадкам. Строительство велось, а продаж не было - все хотели приобретать при помощи ипотеки от Сбербанка.
Какое-то время строительство шло на средства от ФД «Кaпитaл», который приобрёл у «Марьино Град» сразу несколько квартиры. Ошибка, по мнению Оглоблина, заключалась в том, что эти деньги «размазали» по всем проектам, вместо того, чтобы вложить в один, достроив и сдав несколько корпусов. Оглоблин планировал договорится со Сбербанком, так как в то время, когда шли переговоры про открытие кредитной линии, строительство всех объектов не стояло на месте. Договориться не смогли, и в октябре 2016 года всё встало.
На вопрос одного из дольщиков, где деньги, Оглоблин ответил, что все деньги в активах. Продать ничего нельзя. Сейчас застройщик пытается продать торговый комплекс, в строительство которого ушло под 130 млн рублей.
На весь «Марьино Град» , по словам Оглоблина, не хватает порядка 600 млн руб., из них на корпуса №№ 17, 18, 19, 20, 21, 22 (первую очередь проекта) - около 80 млн. Генподрядчику застройщик ничего не должен - у застройщика он свой. Внешние подрядчики сами должны застройщику, что было подтверждено в суде.
По мнению Михаила Оглоблина, баланс проекта в целом положительный. Есть вложенные деньги, есть дебиторская задолженность подрядчиков, есть остаток по стоимости, есть остаток квартир. Если застройщик просто достроит торговый центр и продаст его, а также реализует оставшиеся квартиры, то получит выручку порядка 600 млн рублей. Эти расчёты не включают в себя прибыль по окончании строительства и (комплекс таунхаусов рядом со «Спортивным кварталом, застройщиком которого является , также связанная с Оглоблиным). Отложенная прибыль в «Спортивном квартале», по словам бизнесмена, составляет порядка 600 млн руб., а в ЖК «Спорт-Таун» - ещё 300 млн рублей.
На июньской встрече Михаил Оглоблин также сообщил дольщикам о переговорах с Павлом Те из . С просьбой достроить ЖК «Марьин Град» к владельцу Capital Group уже обращались региональные власти. Сотрудникам Павла Те была предоставлена вся документация по состоянию на 24 июня 2017 года. По мнению руководителя «МарьиноСтрой» , шансы договориться с Capital Group есть, так как у потенциального инвестора есть политический интерес - сохранять хорошие отношения с городскими властями.
Если не получится с Capital Group , то в качестве запасного варианта Оглоблин рассматривает . Если не удастся реализовать оба варианта, то он намерен возобновить диалог со Сбербанком. Застройщик будет просить, чтобы банк открыл кредитную линию на ЖК «Спортивный квартал» и возобновил уже имеющуюся кредитную линию на ЖК «Спорт-Таун» . Оглоблин также сообщил, что уже были разговоры с представителями Сбербанка. Речь шла, в частности, о том, что после открытия кредитной линии на «Спортивный квартал» и таунхаусы Сбербанк будет смотреть, какой может быть кредитный продукт для «Марьино Град» .
Михаил Оглоблин также сообщил дольщикам о том, что строительство ЖК «Марьино Град» готовы кредитовать и частные банки, под залог имеющегося у бизнесмена здания в Конном переулке. Но по мнению Оглоблина, при открытии кредитных линий для двух других проектов, общей валовой выручки будет достаточно, чтобы возобновить строительство и ЖК «Мариьно Град».
Готовность первой очереди ЖК «Марьино Град» Оглоблин оценил на 90%, второй - на 60-70%, отметив, что если найдётся внешний инвестор, то работы возобновятся параллельно по обеим очередям. Если же работы возобновятся после получения кредита от Сбербанка, то
застройщик намерен сосредоточить усилия на головных инженерных сооружениях и первой очереди. Только потом, поэтапно, возобновится достройка 16 корпусов второй очереди.
Михаил Оглоблин выразил недовольство и политикой московских властей. По его мнению, есть множество вопросов, которые нужно решать независимо от того, когда появится новый инвестор. Более того, если эти вопросы будут решены сейчас, то инвестора найти будет проще. В то же время городские власти готовы идти на встречу только после того, как будет найден инвестор. Не решены вопросы продления разрешения на строительство и прохождения земельного комитета относительно мансард - по мнению Михаила Оглоблина их нужно решать уже сейчас, хоть с новым застройщиком, хоть со старым, но чиновники тянут.
Судя по отзывам в социальных сетях, у подавляющего большинства дольщиков ЖК «Марьино Град» доверия к словам руководителя застройщика нет. Посмотрим на факты, изложенные Михаилом Оглоблиным, с другой стороны. Правоприменительная практика в нашей стране показывает, что уголовное дело по столь резонансному делу, как появление нескольких тысяч обманутых дольщиков, прекращено быть не может. Должно пройти расследование, должны быть определены виновные, должно появиться обвинительное заключение, обвинительное заключение должно быть утверждено прокуратурой, дело должно быть передано в суд. Наконец, суд должен определить вину подсудимых и меру их ответственности.
Если в отношении руководства ООО «МарьиноСтрой» возбуждено уголовное дело, это дело должно пройти все стадии. Закончено оно будет только с тем или иным приговором, вынесенным решением суда. Никаких вариантов, кроме как пройти всю эту цепочку от начала и до конца у руководства застройщика нет. Значит, если говорить о достройке, необходимо иметь ввиду расследование по уголовному делу как данность.
Из этой данности следует вывод, что вариантов получения кредитов на фирму-застройщика не существует. Оглоблин уже сообщил об отложенном обязательстве в подписанном кредитном договоре со Сбербанком, где отказ в выделении денежных средств может быть связан с ведущимся уголовным расследованием в отношении гаранта заявителя, то есть самого Оглоблина. Здесь ничего не зависит от менеджеров банка, если такой пункт есть, он должен быть исполнен. В банке работают по формально прописанным процедурам.
Вариантов получения кредита, или размораживания ранее заблокированной кредитной линии у застройщика нет.
Также выглядит сомнительной возможность получения кредита в коммерческих банках под залог имущества, которое контролируется Оглоблиным. Дело в том, что если в рамках возбужденного уголовного дела Михаил Оглоблин пройдёт все процедуры от стадии свидетеля до стадии подсудимого, то на стадии подозреваемого или обвиняемого ходатайством следователя перед судом будет наложен арест на всё имущество, которое любым образом может иметь к нему отношение, в том числе и на здание в Конном переулке. Следствие будет обязано выявить потерпевших от преступных действий и ущерб. Потерпевшим предложат написать заявления о гражданских исках к обвиняемым, которые впоследствии должны быть рассмотрены судом. Практика показывает, что судом практически любое ходатайство следствия об аресте имущества удовлетворяется.
Избежать этой процедуры невозможно, а значит банки, которые будут рассматривать кредитные заявки фирм Оглоблина, не смогут не учитывать такую юридическую перспективу, и поэтому вряд ли под такое сомнительное обеспечение выдадут заёмные средства. Правильным было бы этот и другие активы продать сейчас, до наложения ареста, и найти механизм сохранения полученных средств. Но использовать полученные средства в настоящий момент для финансирования строительства невозможно, потому что пока невозможно само строительство.
Сложность переговоров с банками усугубляется тем обстоятельством, что власти заняли жёсткую позицию: достраивать должен не Оглоблин. Между тем, без поддержки властей невозможно решить вопрос со службой судебных приставов и снять арест с незавершённого строительства и земли. А без этого нельзя получить новое разрешение на строительство и возобновить работы, даже если проблема с финансированием будет решена.
Также поддержка властей необходима для изменения назначения чердаков в мансардные этажи. Судя по тому, что Оглоблин не стал спорить с цифрами, названными одним из дольщиков, в ЖК «Марьино Град» продано 95% всех квартир, а освоено не более 70% строительного объёма. Ориентироваться на данные, озвученные самим Оглоблиным, о том, сколько можно получить от продажи торгового центра и цоколей, ни в коем случае нельзя. Торговый центр не продан до сих пор, и нет гарантий, что покупатель найдётся в ближайшем будущем. Если даже удастся его продать, то неизвестно по какой цене. Этот актив выглядит неликвидным, так как застройщик не может достроить торговый центр из-за отсутствия финансирования, к тому же сама «незавершёнка» может быть арестована в рамках уголовного дела. Более того, в существующих обстоятельствах застройщику могут поступать «непристойные» предложения о продаже актива по бросовым ценам, и могут так сложится обстоятельства, что он будет вынужден согласится и на это, чтобы не потерять всё.
Хотя расчёты застройщика неправдоподобны, возможность организовать мансардный этаж вместо чердаков у него действительно есть. То есть в четырёхэтажных жилых домах появится пятый этаж, а значит дополнительные 20% площади.
Продажа мансардных помещений закроет потребности в финансировании окончания строительства, тем более, что чердаки уже возведены, а затраты на их переделку в мансарды - незначительны.
Гораздо реальнее решить проблему с финансированием оставшихся работ, чем с другими вариантами, изложенными выше. Оглоблин объединяет все варианты и рассматривает их в совокупности.
Очевидно, что без поддержки руководства строительного комплекса Москвы невозможно решить вопрос организации общественных слушаний и изменения назначения земельных участков с утверждением нового плана застройки земельного участка, чтобы, наконец, получить разрешения на строительство уже новых среднеэтажных зданий. Если городские власти говорят о том, что всё реально, но не для Оглоблина, к которому потому нет доверия, значит решать вопрос должен не Оглоблин.
На наш взгляд заёмное финансирование для окончания строительства будет предоставлено только новому инвестору. Только под него и при поддержке властей будет изменено назначение земельных участков, ПЗЗ, выдано новое разрешение на строительство. С его приходом будет решена проблема с арестом незавершённого строительства и земельных участков и изменено обеспечение. Это единственное решение проблемы.
Государство никакие средства для достройки незавершенного строительства ЖК «Марьинo Гpад» выделять не будет. Тот, кто на это рассчитывает, зря питает иллюзии, он будет разочарован и зря потратит своё время на подобные ожидания.
Только частный интерес в этом проекте позволит достроить ЖК «Мариьно Град». Частный интерес частично заключается в политических бонусах, которые инвестор заработает перед городскими властями. Ну и конечно же он должен заработать на этом проекте деньги.
Но инвесторы — люди пугливые. Если они будут видеть высокие риски, то убедить их потерять свои деньги ради блага обманутых дольщиков будет нельзя. И здесь никак не обойтись без поддержки и помощи самих обманутых дольщиков.
Дольщиками в достижении своих целей должны двигать не эмоции, а голый расчёт. Он заключается в том, чтобы получить свои квартиры, а не в желании посадить Оглоблина, даже если все беды связываются с этим именем. Голый расчёт заключается в том, чтобы прекратить сейчас выяснение, куда делись деньги и делись ли они куда-то вообще, потому что это выяснение парализует действия, необходимые для достройки ЖК «Марьино Град» . Ни один мало мальски разумный инвестор не будет влезать в «клоаку» с «отходами» старых хозяйственных споров и человеческих обид, которые оборачиваются статьями Уголовного кодекса Российской Федерации.
Дольщикам нужно прекратить «педалировать» уголовное дело в отношении застройщика ЖК «Марьино Град» . В разговоре с дольщиками Оглоблин пояснил, что следователи всё понимают и усердствовать, если строительство будет вестись, они не будут. Чтобы следствие не усердствовало, нужно прекратить раздувать негативный информационный повод вокруг строительства.
Если в рамках ведущегося следствия все обманутые дольщики будут определены как потерпевшие, и в их пользу будет наложен арест на незавершённое строительство и земельные участки, то никакой инвестор не «зайдет» на этот объект, потому что снять этот арест до окончания уголовного дела будет невозможно.
Сами же следствие и суд (с учётом апелляции) по большому экономическому делу могут занять годы. Всё это время объект будет стоять без охраны, разрушаться и растаскиваться. Кроме того, прекращение хозяйственной деятельности застройщика приведёт к многочисленным обращениям в суд его кредиторов и последующему банкротству. В ходе банкротства новый инвестор не сможет просто так получить недострой для окончания строительства, так как он будет обязан выкупить его на торгах. Балансовая стоимость недостроенного ЖК «Марьино Град» составляет миллиарды рублей. Кому это надо?
Очевидно, что в настоящее время в банкротстве не заинтересован никто. Ни застройщик, ни дольщики, ни власти.
Несколько тысяч дольщиков, оставшихся без жилья и денег, слишком громкая головная боль для властей. Это может грозить потерей «тёплых» мест тем чиновникам, которых назначат виновными в случившимся.
Руководители застройщика тоже прекрасно понимают, что за несколько тысяч обманутых дольщиков, не получивших свои квартиры, правоохранительные органы просто «порвут на части» тех, кто стоит за застройщиками. Судя по всему, пока ещё отмашка на активное раскручивание этого уголовного дела не получена. В таком случае дольщикам не нужно «дуть в паруса» правоохранительным органам и не нужно пытаться активизировать это уголовное дело посредством мощного общественного давления. Это давление может пагубно сказаться на самих дольщиках.
В ходе встречи с дольщиками Михаил Оглоблин говорил о том, что с несколькими сотнями человек проработаны, но не подписаны и не зарегистрированы соглашения об оплате неустоек в виде некого имущества в строящемся ЖК. Дольщикам нужно отдавать себе отчёт, что в рамках банкротства невозможно получение никакой компенсации, потому что к рассмотрению принимается только сумма основного долга. В случае начала процедуры банкротства дольщики могут забыть о подготовленных, но не подписанных соглашениях. Только действующий застройщик (пусть даже формальный) сможет выполнить эти соглашения.
Уже сейчас следствие, по словам Оглоблина, практически парализовало его деятельность, как руководителя застройщика, а значит желательно, чтобы следствие не подверженное активному общественному давлению продолжалось, но «сбавило обороты» в интересах всех, так как застройщик в этом проекте нужен старый.
Если новая компания «зайдёт» на строительство ЖК «Марьино Град» застройщиком, то она будет вынуждена подписать со старым застройщиком и дольщиками трёхстороннее соглашение. По нему она, с одной стороны, примет на баланс объекты незавершённого строительства и землю, с другой - обязательства по достройке квартир перед дольщиками. Какую сумму дольщик внёс старому застройщику, та и должна фигурировать в трёхстороннем акте.
Но дольщики, Москомстройинвест и следствие полагают, что было нецелевое использование порядка 1,5 миллиардов рублей, а значит новый застройщик обязан принять обязательства и по этим спорным деньгам, хотя, возможно, они никак не материализовались на стройке.
В случае неуспеха в реализации этого проекта обязательства по спорным деньгам «повиснут» уже на новом застройщике, ведь он до этого должен будет подписать трёхсторонние соглашения. Если будут суды и судебные решения в пользу дольщиков, то он будет обязан выплатить эту сумму, если будут пени и неустойки, то он обязан будет погасить и их. Трудно будет найти инвестора «в здравом уме и твердой памяти», который согласится принять на себя все обязательства в рамках такого скандального строительства, где обязательно найдутся сутяжники или юристы, которые с помощью дольщиков захотят заработать на этом деньги.
Появление нового застройщика невозможно. Такую задачу не будут ставить перед собой ни старый застройщик, ни власти Москвы - она невыполнима.
Именно поэтому в разговоре с дольщиками Михаил Оглоблин дважды упомянул проектных дольщиков, то есть фактически инвесторов, на которых будут «заведены» нераспроданные активы. Под эти активы они получат кредиты, за счёт которых будут профинансиованы оставшиеся работы. Подобные проектные дольщики, хоть и будут нести фактические обязательства по достройке ЖК «Марьино Град» , но не будут нести юридических обязательств перед дольщиками, внесшими денежные средства первоначальному застройщику. Только такая конструкция позволяет привлечь в строительство нового инвестора.
Кроме того, сохранение старого застройщика (пусть он станет в этом случае не реальным, а формальным) позволит не тратить время на получение технических условий на подключение к коммунальным сетям и оформление разрешительной документации. С появлением нового инвестора и после решения перечисленных выше проблем, строительство может быть возобновлено немедленно.
Это еще одна причина, почему нельзя «педалировать» тему уголовного дела и банкротства. Пусть старый застройщик «МарьиноСтрой» и станет формальным, но он обязан присутствовать в этой схеме как застройщик ЖК «Марьино Град» .
На наш взгляд, в сложившейся ситуации дольщики не должны по несколько месяцев ждать в приёмной, когда руководство застройщика соизволит спуститься к ним с небес и разъяснить ситуацию. И в интересах Оглоблина, и в интересах дольщиков тесная кооперация для достижения общей цели окончания строительства.
Таких возможностей, которые есть у руководителя застройщика с его уровнем квалификации и понимания проблем, с его квалифицированным аппаратом помощников, которые готовы в кратчайшие сроки подготовить нужные документы, с его уровнем профессиональных и человеческих связей, нет ни у кого из дольщиков. Поэтому быстрее и результативней будет, если именно Оглоблин займётся поиском нового инвестора и достройкой ЖК «Марьино Град» , чем кто-либо другой.
Но это ни сколько не означает, что нет поля деятельности и для инициативных дольщиков. Более того, в существующей ситуации без инициативной группы дольщиков и общественного давления на власти никак не обойтись.
Есть проблема мансардов, появление которых сможет вывести экономику проекта в положительное значение. Как справедливо заметил Оглобин, ничто не мешает сейчас заниматься этой проблемой. Её всё равно нужно будет решить. Будет застройщик этот или другой, будет Оглоблин на свободе или нет, чердаки нужно переделывать, для того чтобы привлечь нового инвестора.
А значит нужно давление дольщиков на городские власти, чтобы были организованы слушания, чтобы было изменено назначение земельных участков, чтобы было изменено ПЗЗ. Тем более застройщик уже прошёл часть пути сам: сделал изменения в проекте и получил новое заключение экспертизы.
Для того, чтобы инициативные дольщики могли гарантировать новому инвестору спокойную работу, им необходимо иметь влияние на общественное мнение в своих группах в социальных сетях. Они должны контролировать действие дольщиков.
Кроме того, в возможности взять под контроль настроения в группах дольщиков должен быть очень заинтересован Оглоблин. Если оно выйдет из под контроля под давлением массового, активного и шумного недовольства ситуацией, для Оглобина это может очень плохо закончится, не исключая его ареста, о чём он сам говорил на встрече с дольщиками. Возможность влиять на настроения групп дольщиков очень мощный козырь, который можно разменивать только на очень серьёзные вещи, например, взятие под общественный контроль работу по достройке ЖК «Марьино Град» .
Это возможно только в том случае, если дольщики в своих группах будут доверять своим инициативным представителям. А это, в свою очередь, возможно, только тогда, когда эти представители будут обладать максимумом информации относительно того, что происходит со строительством, взаимоотношениях с властями, кредиторами и прочим. Значит необходимо создание постоянно действующей рабочей группы, куда войдут представители инвестора, застройщика и инициативных групп дольщиков.
Шансов прийти к общему знаменателю у нескольких тысяч дольщиков, к сожалению, очень мало, даже если это в интересах всех. Все пострадавшие дольщики с разным темпераментом, разными представлениями о жизни и интересами, разными бытовыми и жизненными обстоятельствами.
Помощь застройщику со стороны дольщиков может быть значительной. Он сейчас в ней нуждается. Ему нужно общественное давление на власти в решении некоторых вопросов, понимание, терпение, потому что не факт, что он договорится с Capital Group , «Гранель» и какими-то другими инвесторами, однако его предложения разумны и требуют поддержки. Тем более, что при давлении на власти со стороны инициативных групп дольщиков, власти будут заинтересованы, чтобы новый инвестор как можно скорее нашёлся. Поэтому если в существующих обстоятельствах дольщикам не удастся объединиться вместе с застройщиком в решении общей проблемы, то нечего пенять и всю вину, что не удалось достроить ЖК «Марьино Град» , перекладывать на застройщика.
Один долгострой это серьезно, а когда в одной упряжке оказалось 6 долгостроев это уже жутковато. Как съемка сюжета о ЖК “Спортивный квартал” обернулась целым расследованием и что узнала наш автор Олеся Грузинская смотрите в ролике и читайте в статье.
Когда представители инициативной группы “Спортивный квартал” отправили мне сложную схему тех, кто причастен к их долгострою, я ничего не поняла. А на личной встрече выяснила, что это долгая и запутанная история, в которой дольщики разбираются вот уже 1,5 года, а сейчас посвятили и нас. Но обо всем по порядку.
Что же это за комплекс “Марьино Град”? Это 22 кирпичных корпуса по 4 этажа от 1 до 5 секций в каждом, в общем на 2353 квартиры. Снаружи отделочный кирпич приятных природных оттенков, застекленные лоджии, зеленая черепичная крыша. Он расположен в Новомосковском административном округе совсем рядом с уже знакомым нам “Спортивным кварталом”, помните историю про “Марьино 5”, который презентовали покупателям в 2012 году? Вот “Марьино Град” как раз оттуда. Его продавали те же агентства недвижимости и курировала та же девелоперская группа “Базисные Инвестиции”. Этот комплекс прямо как городок пряничных домиков — невысокие, уютные, я очень люблю малоэтажное жилье загородного типа, оно совсем не давит, а наоборот, создает ощущение того, что все жильцы состоят в дружном сообществе и можно вместе собираться на шашлыки и бегать по утрам.
Внутри этих маленьких домиков должны были быть скромные, но уютные входные группы в бежевых тонах, без консьержа и видеонаблюдения, зато с лифтом. На территории запланированы детские и спортивные площадки, прогулочные зоны, парковки на придомовой территории. А прямо на въезде — главная инфраструктурная составляющая — многофункциональный центр с отделением банка, супермаркетом, салоном красоты и много чем еще. Школу и детский сад здесь строить не собирались, ведь они должны были появиться у соседей в “Спортивном квартале”, но вот теннисные корты и футбольное поле обещали. Все это должны были закончить в конце 2015 года и до 31 декабря дольщики должны были получить свои ключи. Только у меня дежавю? Где то я это уже слышала, точно, в “Спортивном квартале”. Идентичная ситуация и с темпами строительства — до начала 2015 было выполнено 88% работ, а потом стройка встала. Так и остались эти пряничные домики стоять и грустно смотреть друг на друга пустыми глазницами окон, а часть домов, что ближе ко въезду, снаружи кажутся совсем готовыми — есть и окна и входные двери и козырьки над подъездом, только жизни в них нет. Сейчас в проектной декларации указан срок 2 квартал 2017 года. На сайте даже вывешивают отчет о проделанной работе, правда не очень регулярно. Последний — за декабрь: выполнили часть остекления и отделки МОПов. Для меня это был практически шок — такие чудесные кирпичные дома, столько денег в них вложено, и такое безответственное отношение застройщика. Окна, которые должны быть установлены в проемы, почему-то валяются прямо у подъезда, квартиры занесены снегом, на потолке иней, на территории валяется строительная техника, вместо благоустроенной территории — горы земли.
Квартиры в ЖК “Марьино Град” продавались быстро, пик продаж пришелся на 2014 год, когда будущие новоселы уже могли оценить темпы строительства и прикинуть, что раз уж сейчас дома практически готовы, то довести все до ума за целый год, не составит труда. Те, кто покупали квартиры в начале 2015 вообще были безмерно счастливы, что смогут переступить порог собственной квартиры уже в конце года. Но история с нелегальной рабочей силой, которую я описывала в ЖК “Спортивный квартал”, коснулась и этой стройки. Сначала дольщики заволновались, но все еще надеялись, что застройщик закончит строительство, ведь к тому моменту было продано почти 90% квартир! Этих денег было достаточно для того, чтобы возвести дома, завершить отделку и благоустроить территорию. Но застройщик начал ссылаться на то, что курс валюты все время скачет, и полученных денег ему не хватает, нужно продать остатки квартир и еще немножко добавить, и тогда он все достроит. Дольщики объединились в инициативную группу, участвовали в митингах и забрасывали письмами всевозможные инстанции.
В социальных сетях я увидела, что дольщики “Марьино Град” и “Спортивный квартал” объединяются не только друг с другом, но и с теми, кто подписал ДДУ в ЖК “Экопарк Нахабино” и ЖК “Аристово — Митино” и причина не только в том, что все объекты проблемные, оказалось, что за всеми комплексами стоит один человек — Михаил Оглоблин. Этот молодой бизнесмен является руководителем девелоперской компании “РАСТ”, и именно он ответственный за 6 недостроенных комплексов (к вышеперечисленным можно добавить еще “Спорт Туан” и ЖК “Аристье”). Несмотря на то, что в проектных декларациях всех ЖК указаны разные застройщики (в “Марьино Град” застройщик — “МарьиноСтрой”), обманутым дольщикам ничего не оставалось, как копать глубже, пока все дорожки не привели к Михаилу Оглоблину. Тогда же они выяснили, что совершенно случайно мать бизнесмена Марина Оглоблина была
министром
строительного комплекса Подмосковья и ушла в отставку в 2015 году после того, как
ее сына арестовали за использование нелегальной рабочей силы на стройплощадках. Сейчас он
а Советник Губернатора Московской области в ранге министра. Некоторые особенно придирчивые покупатели квартир распутали этот клубок связей еще ДО покупки квартиры и когда ниточка привела к столь высокопоставленной персоне, ответственной за застройку Подмосковья, они успокоились и приняли это за хороший знак и гарант успеха проекта. 
На деле все обернулось иначе, достучаться до Оглоблина или его матери обманутые дольщики не могут, получить законные неустойки тоже. Долгое время только дольщиков, оставшихся без законных квартир, интересовало, как можно было продать почти все квартиры, но не достроить комплекс. Куда же делись деньги? А недавно этим же вопросом заинтересовалась и прокуратура, возбуждено уголовное дело по подозрению вывода средств из строительства. Новость озвучена в начале февраля, поэтому результатов проверки пока нет. Зато есть еще одна интересная ветка истории, которую я чуть не упустила. Когда деньги за проданные квартиры (впрочем как и сами квартиры) почти закончились, не унывал только застройщик. На сайте появилась информация об аттракционе невиданной щедрости — в продажу поступили мансардные квартиры на 5 этаже с потолками 3,5 метра, в отличие от стандартных 2,7! 
Откуда же они взялись в 4-х этажных домах? Дело в том, что фактически 5 этаж есть — это пространство под крышей, которое по документам является нежилым и для квартир не предусмотрено. Но где наша не пропадала. Потенциальным покупателям предлагается выбрать понравившийся корпус и расположение мансардной квартиры и специально для вас в крыше выпилят окошки, чтобы вы наблюдали звездное небо. Правда окошки эти крошечные и зимой завалены снегом, а стандартные окна в стенах на пятом этаже — это роскошь, доступная только обладателям помещений с торца дома. 
Потолки в этих помещениях может и 3,5 метра, но только в самой высшей точке, а у стены получается сантиметров 50. Я уперлась лбом в потолок примерно на середине комнаты. Если вам мало этой информации, то вот еще — коммуникации здесь изначально не были предусмотрены, поэтому в демонстрационной мансардной квартире вы не найдете ни одной мокрой зоны или батареи. Их тоже будут монтировать спэшл фо ю, если вы решите приобрести этот лакомый кусок недвижимости.
Вы уже загорелись этой манящей идеей купить мансарду или квартиру в “Марьино Град”. Торопитесь, квартир осталось около 30-40 штук, мансард немного больше.
Площадь квартир от 32 до 118 кв.м, а стоимость от 3 100 000 — 4 928 220 рублей. За квадратный метр цена начинается всего от 42 000 рублей и доходит до 96 5000.
Можно даже оформить беспроцентную рассрочку на 1 год, дольщики же ждут своих квартир, поэтому и застройщик готов подождать своих денежек. Первоначальный взнос 50%. А если на а 3 года, то взнос 30% и 7% годовых, на 5 лет — 30% взнос и 9% годовых.
Ипотеку предоставляют “Сбербанк”, “Банк Москвы”, “Дельтакредит” банк и “МИА”.
Несмотря на то, что все 6 объектов объединены одним человеком, судьба у них разная. По крайней мере в ближайшем будущем. ЖК “Спортивный квартал” в скором времени должны возобновить финансирование “Сбербанком”, “Спорт Таун” пока вообще считает, что у них нет проблем, ведь срок сдачи стоял на конец 2016 года. ЖК “Экопарк Нахабино” передали на достройку компании “Гранель” (мы делали обзор на их ЖК “Театральный парк”), срок сдачи “Аристье” намечен на конец 2017, а вот “Марьино Град” пребывает в полном неведении о том, что их ждет. В феврале состоится совещание представителей застройщика и инициативной группы, деятельность застройщика проверит Москомстройинвест.
Если вам стало интересно посмотреть на дома, которые стали почти заброшенными, не успев стать заселенными, то вам нужно 16 км от МКАД по Калужскому или Киевскому шоссе. На 7 км Киевского шоссе повернуть направо под эстакаду, ориентируясь на указатель «Московский», проехав Московский насквозь, двигайтесь в сторону поселка Марьино. По Калужскому: на указателе «Десна» взять правее, двигаясь через Пенино, продолжать движение в сторону Марьино.
От ст.м. Тропарёво следует автобус №420.
От ст.м. Ясенево следует маршрутное такси №894 до станции «Марьино
Все тот же чудесный и тихий район, который я описывала в статье о ЖК “Спортивный квартал”, многие дольщики живут тут всю свою жизнь, сначала с родителями, потом на съемных квартирах, потом вот накопили на свою собственную, правда так и не получили ее. Но переезжать от знакомых лесов и улочек не собираются, тем более Новую Москву сейчас активно развивают и даже если какой-то инфраструктуры не хватает, все появится. Крупный торговый центр “Новомосковский” уже есть, аптеки, поликлиники и больницы, школы и детские сады тоже. Не хватает только заселенных домов “Спортивного квартала” и “Марьино Град”.
И снова наша редакция и я лично не советуем вам связываться с проблемными объектами, если вам очень нравится этот район, посмотрите объекты “Первый Московский” и “Град Московский”. Всегда проверяйте репутацию застройщика и изучайте внимательно историю объекта. ЖК “Марьино Град” был отличной задумкой и даже начали реализовывать его вполне прилично, но сегодня его судьба неизвестна, поэтому как дорогостоящая инвестиция он кране непривлекателен.
15 декабря в 12:00 в прямом эфире телеканала "Россия" и "Россия-24" состоится традиционная программа "Разговор с Дмитрием Медведевым. Просим Ваш канал осветить нашу проблему и задать вопрос об обманутых дольщиках, которые не подпадают под новые поправки к 214-ФЗ, устанавливающие критерии к застройщикам и защиту дольщиков. Что будет с дольщиками,которых обманули до 1 января 2017 года? Как государство планирует защищать их интересы и решать их проблемы?
Обращаемся к Вам с просьбой разобраться в вопросе затянувшегося строительства по адресу: г. Москва, поселение Филимонковское, ОАО «Марьинская птицефабрика», участок № XV-1, застройщиком которого является ООО «Марьинострой», руководитель Оглоблин Михаил Александрович. Данный строящийся микрорайон «Марьино-град» состоит из 22 четырехэтажных строящихся домов. Собственниками микрорайона «ЖК «Марьино-град» являются более двух тысяч человек.
Данное строительство начато в 2012 г. В соответствии с проектной декларацией и п.2.4 договоров долевого участия в строительстве (далее ДДУ), срок окончания строительно-монтажных работ – II квартал 2015 года, срок выдачи ключей – 31.12.2015 г. В настоящий момент, срок сдачи объекта переносился трижды. Согласно очередному уведомлению от застройщика срок был перенесен на 2 квартал 2017 года.
Так выглядел ЖК «Марьино Град» в конце 2015 года,когда ключи должны были получать дольщики, а органы власти писали о готовности домов к сдаче.
Исходя из сложившейся ситуации, описанной ниже, участники долевого строительства не видят реальных перспектив к окончанию строительства в указанный срок. По проекту комплекс предполагает автономные водо и теплоснабжение, очистные сооружения, наличие инфраструктуры. В настоящее время, готовность домов и коммуникаций далека от сдачи. Корпуса комплекса находятся в разной степени готовности: часть домов с недоделанными крышами, во многих из них не установлены окна, лифты. В некоторых - отсутствуют лестничные пролеты, в подвалах стоит вода, зачастую, отсутствует стяжка, входные двери. В большинстве своем не разведены внутренние коммуникации и не отделаны места общего пользования. К жилому комплексу не подведен газ (проект отсутствует). Внутри участка коммуникации проложены лишь на 30%.
Практически все квартиры в комплексе раскуплены, но застройщик при этом ссылается на нехватку денежных средств. В то же время, производятся работы, не предусмотренные проектом и противоречащие СНИП, разрешению на строительство от 13.11.2015 г. № RU77246000-011855, № RU77246000-011854. В частности, строительство мансардных помещений на чердаке с установкой перегородок, что при последующем согласовании в государственных органах может привести к затруднениям сдачи комплекса.
Инициативная группа дольщиков долгое время ведет попытки ускорить ход строительства. С нашей стороны были обращения во все контролирующие органы: Администрацию поселения Филимонковское, Префектуру ТИНАО г. Москвы, Москоминвест, Мосгосстройнадзор, Департамент развития новых территорий г. Москвы. В результате координации нашей стройки со стороны префектуры и Департамента развития новых территорий, было оказано содействие по устранению административных барьеров, связанных с газификацией нашего ЖК. На тот момент, благодаря этому Застройщик приступил к работам по прокладке электрических и газовых сетей, но практически сразу эти работы были приостановлены в связи с неуплатой выставленных счетов.
В ходе круглого стола в Московской городской думе, посвящённого проблеме строительства ЖК «Марьино Град» и всей «Пирамиде Оглоблина», Представитель Прокуратуры города Москвы Анна Жадаева, начальник отдела по надзору за исполнением закона в сфере экономики, рассказала о представлениях, направленных в адрес застройщика с требованиями устранить нарушения, а также о подготовке документов для возбуждения уголовного дела в связи с нецелевым использованием средств дольщиков. В настоящее время ОБЭПиК по ТиНАО города Москвы проводится доследственная проверка. Сотрудниками Москомстройинвеста в течении всего года присылаются отписки о нецелевом использовании денежных средств дольщиков застройщиком ООО «МарьиноСтрой»(не соответствует п 3 Постановления РФ от 21.04.2006 №233). 
В течении года нарушения найдены, представители МКСИ говорят о выводе 1.4 млрд. рублей, но на застройщика дело не заведено.
Представитель Прокуратуры Москвы сообщил о масштабной проверке Москомстройинвеста. «Что касается действий Москомстройинвеста, то на первое полугодие 2017 года Прокуратурой города запланирована масштабная проверка в сфере защиты прав дольщиков, то есть будут рассматриваться права и интересы не только по представленным объектам, но и по тем объектам, которые сейчас есть на территории Москвы. В Москомстройинвесте будут проверены материалы и достаточность мер, принимаемых органом власти в целях защиты прав участников долевого строительства», – сказала Анна Жадаева.
Самое благоприятное время для строительства – летний период 2016 года - было упущено, работники на стройке, практически, отсутствовали и тепловые контуры зданий второй очереди так и не были закрыты (оконные и дверные проемы не перекрыты). Из-за этого, в очередной раз, здания подвергнутся воздействию отрицательных температур, сырости и плесени.
Наступил момент, когда стройка из категории долгостроя переходит в разряд брошенных, ветшающих зданий. Сейчас строительство жилищного комплекса фактически приостановлено. Деньги дольщиков растрачены. При встрече с представителями Застройщика, ни одного внятного ответа о наличии денег и завершении строительства получено не было. По словам представителя Застройщика, достраивать ЖК «Марьино-град» планируется на деньги, вырученные от продажи квартир и мансард. Квартиры почти все проданы, а мансарды просто не предусмотрены проектом, однако это не мешает Застройщику активно предлагать их покупателю, регистрировать договоры долевого участия и отделывать мансардные помещения вопреки законодательным нормам. Другими словами, М. А. Оглоблин желает «выжать» объект до капли и получить максимальную прибыль.
Хотим напомнить, что аналогичных объектов у бизнесмена Оглоблина М.А. четыре - ЖК «Марьино-град», ЖК «Спортивный квартал», ЖК «Аристово-Митино», ЖК «Эко-парк Нахабино». По общедоступным данным, Оглоблин Михаил Александрович - молодой бизнесмен. Сын Министра строительного комплекса Московской области, а в прошлом Министра Правительства Москвы, руководителя Департамента экономической политики и развития города Москвы - Оглоблиной Марины Евгеньевны.
Для компетентных органов, вышеизложенные факты могут очевидно свидетельствовать, о мошеннической схеме семейства Оглоблиных, которые работают и продвигаются достаточно продолжительное время. Кроме того, очевидно, что подобные аферы не могут быть осуществимы без пособничества со стороны властных структур.
Дополнительным фактом того, что клан Оглоблиных использует сомнительные схемы и уклоняется от выполнения принятых на себя обязательства, свидетельствует тот факт, что новым Генеральным директором ООО «Базисные Инвестиции» (Генеральный директор ООО «Марьинострой» - номинальной компании застройщика М. А. Оглоблина) с 27.09.2016 является Нургушиев Булат Бегалиевич, являющийся Генеральным директором ООО "Европласт". Той самой фирмы, с которой ООО «Марьинострой» ведет судебные тяжбы. Следует напомнить, что Б. Б. Нургушиев и М. А. Оглоблин знакомы давно, были партнерами и совладельцами фирм. А уже 06.10.2016 на должность Генерального директора назначается Магомедов Тимур Маисович. Данная смена директоров также вызывает сомнение в благонадежности строительной компании.
Из статьи 18 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ:
«1. Денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, подлежат использованию застройщиком только для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в следующих целях:
1) строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией или возмещение затрат на их строительство (создание).»
Нас как участников ДДУ, очень беспокоит отсутствие рабочих на стройке, удручающе низкие темпы строительства, нецелевое использование денежных средств, вложенных в строительство нашего ЖК «Марьино-град».
Мы, как дольщики, очень боимся, что складывающая ситуация с длительным простоем строительства и передачами долей собственности приведет к тому, что руководитель компании М. А. Оглоблин, уйдет от своих обязательств и скроется от ответственности, не достроив наши дома. Если раньше стройка ассоциировалась именно с его «честным словом» достроить дома, то теперь вся ситуация вселяет неуверенность в успехе стройки и своего будущего у двух тысяч дольщиков стройки, в число которых входят большей частью инженеры, учителя, врачи, рабочие и иные социально активные граждане, вступившие в строительство через ипотечное кредитование. Мы выполнили свои обязательства, полностью оплатив строительство своих квартир. Но боимся, что застройщик своих обещаний не выполнит.
В очередной раз, приступая к повторному обзору новостройки, хочется подчеркнуть, насколько это важное и интересное дело. Ведь получается в некотором роде путешествие во времени, которое не только показывает нам, как быстро растут «чужие дети» (то есть дома, конечно же), но и позволяет оценить насколько точно и своевременно застройщик реализует свои планы. А бывает и так, что за год-два картина меняется настолько, что между перспективами, описанными в обзоре раннего этапа строительства, и реальностью остается не так много общего.
.jpg)
Начнем с того, что картинка, на которой застройщик показывал предполагаемый результат, разительно отличается от того, что мы можем видеть в реальности. Нечто общее, конечно, угадывается, хоть и с трудом. На компьютерном рендере из более ранней статьи мы можем наблюдать дом с плоской крышей, тремя этажами и цоколем, фасадом из светло-бежевого кирпича, просто, но стильно оформленными входными группами и цоколем, а также другими архитектурными отличиями. А на деле… ну в общем вы видите сами.
.JPG)
Удивил и заявленный формат жилья, ранее говорилось о том, что здесь будут построены как малоэтажные дома, так и многоэтажные, и таунхаусы. Изучив сайт застройщика вдоль и поперек, я не нашла какой-либо информации, подтверждающей такое разнообразие, речь там идет лишь о малоэтажных домах.
Уверена, что изображение будущего дома и другие сведения моя предшественница не с потолка брала, а с указанного выше сайта, на который обе ваших покорных слуги, собственно, и ссылаются. Выходит, что за полтора года намерения Застройщика претерпели существенные изменения.
Теперь посмотрим, что же совпадает с реальной картиной, а заодно и вспомним, что это за проект, где он находится, кто девелопер и почем торгует.
ЖК «Марьино Град» расположен на территории Новой Москвы рядом с поселком Марьино. Это примерно в 12-ти км от МКАД, между Киевским и Калужским шоссе. Ведется строительство 22-х пятиэтажных жилых домов. Пятый этаж - мансардный. На мансардном этаже покупателю предлагаются не привычные квартиры, а апартаменты. То есть, формально нежилые помещения, а на деле - те же самые квартиры, только без возможности получить прописку и с другими нюансами, в виде повышенного налога, повышенных тарифов на воду и свет, отсутствия возможности получить налоговый вычет при покупке.
Прямо скажем, такие помещения будут выглядеть довольно интересно. Но меня беспокоит тот факт, что жильцам, для того чтобы посмотреть на улицу, придется вставать на стремянку и по пояс высовываться из окна. Ведь обычное окно на мансардном этаже есть только в торцевых квартирах. Поэтому семьям с детьми, которым смотреть во двор приходится довольно часто, нужно учесть эту особенность.
В предыдущем обзоре говорилось, что покупка мансардного этажа - приоритет, который получают покупатели квартир на верхних этажах. Вероятно, потом застройщик передумал и решил продавать мансарды отдельно. Учитывая то, что цена квадратного метра с тех пор даже немного снизилась, популярностью этот этаж не пользуется.
Сами же квартиры за эти полтора года заметно подорожали. К примеру, цена двухкомнатной квартиры «поправилась» на полмиллиона.
Таблица 1. Стоимость квартир и апартаментов в ЖК «Марьино Град»
|
Количество комнат |
Метраж, кв. м |
Цена, млн. рублей |
|
Однокомнатная квартира |
||
|
Однокомнатные апартаменты |
||
|
Двухкомнатная квартира |
||
|
Двухкомнатные апартаменты |
||
|
Трехкомнатная квартира |
||
|
Трехкомнатные апартаменты |
||
|
Четырехкомнатная квартира |
||
|
Четырехкомнатные апартаменты |
Планировки квартир и апартаментов весьма разнообразны. Но двухкомнатные в большинстве своем линейны. У некоторых вариантов есть и такая особенность, как маленькая кухня - всего лишь 6,7 кв. м. Между кухней и комнатой нет перегородки, однако при желании ее возвести на большую кухню не придется рассчитывать.
Полтора года назад также были в наличии кладовые помещения на цокольном этаже. Есть они и сейчас, но спрашивать о них лучше в отделе продаж, так как сайт проекта периодически взбрыкивает и скрывает нужную вам информацию. Иногда с него исчезают даже цены и планировки. А сам по себе он не сказать, что удобный и информативный. К примеру, здесь довольно непросто найти сведения о девелопере, разве что только открыть проектную декларацию, из нее мы узнаем, что застройщиком является компания «Марьинострой» http://marinostroy.ru/, существующая с 2007 года. Строительство ЖК «Марьино Град» началось в 2012 году, а до этого момента застройщик в за возведением недвижимости замечен не был. Года два назад ключи от квартир жильцам обещали выдать во втором квартале 2015 года, но срок сдвинулся на год. Строительство ведется на участке, принадлежащем «Марьинострою». Категория - земли населенных пунктов, а вид разрешенного использования - под малоэтажное жилое строительство.
В предыдущем обзоре мы можем прочесть о таких объектах инфраструктуры, как школа и детский сад, их Застройщик собирался возводить на территории комплекса. Сегодня же есть информация о том, что из всех благ цивилизации здесь будет только торговый центр (с супермаркетом и фитнес-центром) и парковка. Что касается благоустройства территории, то предусмотрено наличие детских и спортивных площадок, парковочных мест и прогулочных зон. Важно и то, что жилой комплекс будет обнесен довольно высоким ограждением.
Если говорить об инженерной инфраструктуре, то следует упомянуть о том, что застройщик позаботился о строительстве своей котельной, водозаборного узла и трансформаторных подстанций.
Жилые дома представляют собой довольно симпатичные монолитные строения из керамических крупноформатных поризованных блоков с облицовкой из кирпича, с двускатной крышей из металлочерепицы.
Их силуэт напоминает привычные нам пятиэтажки, однако есть и существенные отличия. Мансарды и кладовые мы уже упомянули. Второе отличие - это лифт. Третье - застекленные балконы и лоджии. Не забудем и о высоте потолков, которая составляет здесь 2,7 метра.
На фотографиях отчета о проделанных работах (http://marino-grad.ru/progress), размещенного на сайте, все смотрится весьма добротно и красиво. Однако для того чтобы узнать все, что скрыто, нам следует изучить мнения о качестве строительства и работы отдела продаж, оставленные в Сети.
Надо сказать, что отзывов огромное количество, но большинство из них отличается, скажем так, ненатуральностью. Если уделить изучению какое-то время и побывать на разных ресурсах, то становится понятно, что там ведется борьба конкурирующих групп. Представителям одной группы все нравится и они счастливы, а у их оппонентов все плохо и они, судя по всему, глубоко несчастны. Основные тревоги, на более раннем этапе, вызывали опасения того, что комплекс просто не достроят (о том почему, читайте в предыдущем обзоре). Беспокойства многих вызывала также ситуация с социальной инфраструктурой и дорожно-транспортной картиной. Многие переживали что школа и садик будут коммерческими, но теперь и переживать не о чем. Зато актуальным стал вопрос о том, хватит ли мест для всех желающих в близлежащих образовательных учреждениях. А так как делать выводы о качестве строительства из того потока информации, который выливают конкурирующие организации, крайне сложно, необходимо отправиться на место и увидеть все своими глазами.
Показы квартир осуществляются лишь по выходным, строго с 13 до 15 часов. Многие интересующиеся в этот же промежуток времени стараются и получить консультацию у менеджеров отдела продаж. Поэтому, отправляясь на место, следует запастись временем и терпением.
Если выбирать общественный транспорт, то удобнее всего будет добираться от станции метро «Теплый Стан». Отсюда, от ТЦ «Принц Плаза», примерно раз в 20 минут отправляется маршрутка 894. Так как остановки рядом с ЖК «Марьино Град» нет, то необходимо будет предупредить водителя, и он остановит прямо напротив офиса продаж.
.JPG)
Здесь расположено сразу несколько павильонов различных агентов по продажам, мы же отправляемся в тот, на котором написано «застройщик». Внутри уже греются несколько семей в ожидании консультации, принимают потенциальных покупателей всего две сотрудницы. Очевидно, что нагрузка на них в эти дни повышена, но девушки держатся. После получасового ожидания я получаю несколько минут внимания менеджера по имени Ксения и мы отправляемся на экскурсию.
По дороге узнаю, что стоимость кладовок на цокольном этаже составляет 200-300 тыс. рублей. Изнутри их увидеть не удалось, только снаружи.
Внутри уже во всю идет отделка общих помещений.
Квартиры за плотным облаком строительной пыли разглядеть получилось с трудом.
Интересными показались стены в некоторых квартирах, выполненные из разных материалов.
Тем не менее, этот факт не затмил мою радость от того, что дом построен из керамических блоков. Между блоками и облицовкой имеется слой утеплителя из миниральной ваты.
Облицовка тоже понравилась. Балкон изнутри и без дополнительной отделки выглядит неплохо.
Удалось прогуляться и по мансардному этажу. Здесь стены уже оштукатурены. И это вызывает вопрос - почему? Если на первых четырех этажах квартиры будут сдаваться без отделки, то почему мансардный этаж уже оштукатурен? Смотрится, конечно, хорошо, однако интересно было бы взглянуть на то, как утеплена крыша.
На мансардном этаже имеются межкомнатные перегородки из гипсовых пазогребневых плит.
А стеклопакеты - деревянные.
Выше говорилось о том, что обычные, не мансардные окна есть только в торцевых апартаментах. На месте выяснилось, что свободные торцевые мансарды остались только четырехкомнатные, площадью 117 кв.м., по цене около 5,6 млн. рублей.
Прогуливаясь (если так можно назвать прыжки через лужи) по жилому комплексу, отмечаю, что в поселке довольно тихо, просторно. А также я не замечаю каких-то неприятных запахов, о которых писали злопыхатели на форумах. Сразу за поселком, на юге и востоке, виднеется лес. Карта говорит, что там же протекает река Незнайка. В моем случае погода не позволила проверить, есть ли возможность перейти эту речку. А очень хотелось, потому как сразу за ней находится поселок Марьино, а в поселке - школа. Ну а будущий торговый комплекс, который строится на территории «Марьино Града» строит прямо на въезде.
Таблица 2. Сравнительный анализ стоимости квартир в Филимонковском с/п НАО г. Москвы
В заключении необходимо отметить, что за полтора года рассматриваемый объект очень изменился, и изменения эти играют не в его пользу. Начнем с формата. Жилой комплекс смотрелся гораздо интереснее и эффектнее на компьютерных рендерах двухгодичной давности, да и богатство выбора - малоэтажки, таунхаусы и многоэтажные дома - также привлекло бы внимание самых разных покупателей.
Тем не менее, квартиры продаются довольно неплохо, и на сегодняшний день остается не так много вариантов. Исключение - апартаменты на мансардных этажах, не могу сказать, что они имели успех у покупателя. Судя по всему, возможность прописаться и смотреть в окно не только на небо, важна для многих.
Не менее важно изменение по части строительства социальной инфраструктуры, которой теперь просто не будет. Поэтому семьям с детьми я бы настоятельно рекомендовала предварительно узнать, достаточно ли мест в школах и садах соседних населенных пунктов, а также продумать дорогу до них.
Зато неизменными остались материалы и качество строительства. На меня произвело приятное впечатление и то, и другое (если не брать в расчет качество кладки, которую я проиллюстрировала выше). Говоря о материалах, нельзя не отметить так называемую экологичность керамических блоков.
А говоря об экологии, отметим расположение жилого комплекса, как никак вдали от Киевского и Калужского шоссе, рядом с лесным массивом и речкой. Вот экологический фактор, пожалуй, станет жирным плюсом проекта.
