Ипотека, это пример не состыковок российского законодательства. Каждый человек имеет право на жилье (). Но если квартира является предметом залога (), все жильцы выселяются на улицу, без исключения.
На систему не действуют никакие правила и законы. Все предписания верховного суда отменяются. Также не учитываются интересы незащищенных слоев общества:
Что-то сделать и не оказаться на улице практически невозможно. Единственная защита от кредитора, это федеральная программа «Жилище», которая включает в себя ряд субъективных проектов:
И независимая оценочная стоимость жилья. Для уменьшения основного долга.
Государство создало условия для банковского сектора, т. к. он является основой экономики страны, но в то же время подвергло своих граждан значительному риску выселения. Плюс необоснованные проценты по жилищному займу.
Для сравнения в странах запада, средняя ставка составляет 2-4% в год. В России эта цифра – 13-15%.
Ипотека, это долгосрочный кредит под залог недвижимости. Он может быть двух видов:
Средний срок ипотеки в России 7-15 лет.
Виды залога:
В законодательстве, для оформления жилищной ссуды предусмотрено два вида залога. Но на практике используется ТОЛЬКО один.
Займы на недвижимость регулируются Федеральным законом № 102, который объясняет и контролирует любое действие со стороны заемщика и кредитора.
Основная идея закона, это своевременные платежи и содержание имущества в надлежащем состоянии.
Заемщик не может делать с жильем, все что захочет. Такое имущество нельзя:
Но при условии, что банк не дал на эти действия своего разрешения.
В то же время заемщик, может, без согласия кредитора:
Кредитор может потребовать от клиента досрочно оплатить ипотеку, если нарушены условия договора и забрать жилье на свой баланс ().
Главной причиной выселения из квартиры по ипотеке, является просрочка ежемесячного платежа. Когда оформляется жилищный кредит, составляется договор, в котором указан точный график взноса. Также расписаны проценты и переплата.
Кредитор не должен напоминать заемщику о своевременном внесении средств на расчетный счет. Клиент ОБЯЗАН самостоятельно следить за поступлением денег (ФЗ-353).
На практике, после шести месяцев просрочки, заемщика выселяют, а недвижимость переходит на баланс банка.
У должников примерно одинаковые условия возникновения просрочки. Люди постоянно наступают на одни и те же грабли. А результат плачевен – отчуждение недвижимости и выселение.
Основные причины:
| Трудное материальное положение. | Большой срок ипотеки не дает возможность прогнозирования материального дохода. Неизвестно что будет через пять или десять лет. |
| Болезнь или потеря дееспособности. | Заемщик берет длительный больничный и в результате его доход сокращается. |
| Непонимание условий договора. | Заемщик не понимает точных дат внесения платежей, эксплуатации имущества, вселения других жильцов, прав требования третьих лиц и т. д. |
| Попадание в места лишения свободы. | Как следствие невозможность своевременно оплачивать кредит. |
| Смерть заемщика. | Родственники не понимают, что им делать с ипотекой и в результате прекращают платить. |
Банку невыгодно выселять заемщика на улицу из ипотечной квартиры. Поэтому должнику могут оказать всестороннюю помощь. Например, сделать реструктуризацию долга.
Реструктуризация ипотеки – уменьшение ежемесячных платежей, за счет увеличения срока кредита.
Дополнительные моменты:
Отчуждение квартиры и ее дальнейшая продажа, требует дополнительных денежных и временных затрат. Поэтому кредиторы изначально стараются помочь заемщикам.
Уведомление заемщика о несвоевременном исполнении своих обязательств по договору и его дальнейшего выселения из квартиры, это часть досудебной претензионной работы.
Для банка она является обязательным условием, перед тем как обратиться в суд. В противном случае в иске может быть отказано до устранения данного нарушения.
Судья должен видеть, что кредитор пытался помочь должнику доступными способами, но платежей так и не поступило. На этом косвенном основании, человек лишается жилья.
Также претензия будет включать в себя заключительное требование, выставленное банком. Обычно это полная сумма долга и срок его погашения.
После получения данного требования, должник не может оплачивать ипотеку частями. Он обязан полностью рассчитаться с кредитором.
Отправление уведомления должнику регулируется .
Кредиторы обращаются в банк по месту регистрации залога. Как правило, там же прописан и сам должник. Обычно, в ипотечном договоре прописывается тот суд, в котором будет происходить слушание, при возникновении спорной ситуации.
Подсудность определяется согласно и также указывается в пунктах договора. Дела о выселении по ипотеке рассматриваются районными судами.
Суд может отклонить иск, если сумма спора является незначительной и не превышает 5% от стоимости залога, а просрочка составляет менее трех месяцев ().
Выселить из жилья по ипотеке могут не только судебные приставы, но и сам кредитор. Причем сделать это, возможно без обращения в суд, если данное условие указано в договоре ().
Выселение приставами:
Судебный пристав руководствуется Федеральным законом № 229 и выселяет должника и других, зарегистрированных в квартире лиц в рамках возбужденного исполнительного производства.
Предоставлять иные условия для проживания несовершеннолетнему, банк не будет.
Единственным выходом для должника, является признание его малоимущим и предоставление помощи по правительственной программе «Жилище». Наименование проектов, в которых может участвовать заемщик, определяется местными органами самоуправления.
Прокурор привлекается, если в выселении участвуют:
Хозяин небольшой фирмы в Новосибирске, зарабатывающий транспортными перевозками, шесть лет назад взял ипотеку. Тогда дела шли стабильно, но сегодня ситуация на рынке изменилась, доход упал, кредит стал неподъемным. В итоге предприниматель лишился квартиры. Вместе с ним без крыши над головой остались его жена и маленький ребенок. Как же так?
События развивались следующим образом. Банк предложил реструктуризацию, но кредитные каникулы ситуацию не спасли: заработать нужную сумму и расплатиться за ипотеку полностью не получилось. С чего все началось? - Познакомился с одним риелтором, - вспоминает должник. - Объяснил ему, что официального дохода нет. Он ответил: «Не вопрос, решим». Предложил такую схему: банк он берет на себя, стоимость квартиры завышается на 20 процентов - с 2 миллионов 700 тысяч рублей до 3 миллионов 100 тысяч. Сделали фиктивную расписку о том, что продавец получил первоначальный взнос. Ежемесячный платеж по ипотеке был довольно-таки большой - около 30 тысяч рублей. Когда доходы изменились, вышли на большую просрочку. После реструктуризации долга я не смог застраховать квартиру, так как опять не было лишних финансов - страховка получалась в районе 22 тысяч рублей ежегодно. Процентная ставка поднялась, ежемесячный платеж составил 33 тысячи 740 рублей, и я снова вышел на просрочку. Банк передал дело в суд, и весной этого года квартиру реализовали через торги. Сейчас снимаем маленькую однокомнатную квартирку в том же районе, где жили раньше. С ипотекой больше никогда связываться не буду, тем более что кредитная история у меня уже испорчена.
Без жилья и с долгами
Когда банк подает на должника в суд, практически в ста процентах случаев человек лишается своего жилья, даже если это жилье единственное, - комментирует Антон Канунников , координатор проекта «За права заемщиков» «Общероссийского народного фронта» в Новосибирской области. - Есть мнение, что ипотечное кредитование самое стабильное, однако реальные доходы населения падают, рассчитываться за кредит все сложней. По данным Росстата, за последние два года люди стали беднее на 20 процентов. По рекомендации Агентства ипотечного жилищного кредитования платеж по ипотеке должен составлять 35 процентов от совокупного дохода семьи, максимум 50 процентов. На практике многие платят этот самый максимум, бюджет семьи не выдерживает нагрузок, а если брали кредит еще и на первоначальный взнос, проблема усугубляется. Часто происходит так, что квартиру по ипотеке приобретали в 2012 или 2013 году, а в 2017-м она выставлена на торги. Сегодня рыночная стоимость жилья на «вторичке» сильно просела. К тому же стартовая цена продажи квартиры должника составляет 80 процентов от рыночной стоимости - это прописано в федеральном законе об ипотеке. Получается, квартира продается с торгов, но этих денег не хватает, чтобы погасить задолженность. В итоге многие люди и жилья лишаются, и еще должны остаются банку. То есть из-за снижения стоимости квартир многие остаются еще и с «хвостами». В целом закон запрещает по любым кредитным обязательствам должника налагать взыскание на его единственное жилье. За исключением ипотеки, уточняют юристы. На основании решения суда из квартиры, которая находится в ипотеке, может быть выселен как сам должник, так и члены его семьи, прописанные в квартире заемщика. В том числе дети, сколько бы их ни было. - В разных странах законодательство по этому поводу разное, - уточняет Павел Яровой, председатель коллегии адвокатов «Форум Сибирь». - В некоторых странах банки предоставляют выселенным гражданам жилье по минимальным нормам на городских окраинах. Российское законодательство в этом отношении одно из самых жестких. Предполагается, если человек закладывает жилье, он должен быть готов к тому, что его могут выселить оттуда в любое время за неуплату кредита. Конечно, если «хвост» маленький - например, квартира стоит пять миллионов, а человек остался должен 50 тысяч, - до абсурда не дойдет. Но если задолженность сравнима со стоимостью квартиры, выселение реально. Правда, может быть предоставлена отсрочка, но это прерогатива суда. Сколько жителей региона были выселены из квартир по решению суда? С таким вопросом редакция «Советской Сибири» обратилась в Управление судебного департамента в Новосибирской области и Управление Федеральной службы судебных приставов по Новосибирской области. И вот что нам ответили.
Управление ФССП России по Новосибирской области: «В Управлении Федеральной службы судебных приставов по Новосибирской области по состоянию на 10 месяцев 2017 года на исполнении находилось 175 исполнительных производств об административном выселении, взыскателем по которым выступала кредитная организация. Фактически окончено из них 85, а прекращено по тем или иным причинам - 18. Для сравнения, по состоянию на 10 месяцев 2016 года на исполнении находилось 146 аналогичных исполнительных производств, фактически исполнено из которых 80, а окончено или прекращено всего лишь одно». Управление судебного департамента в Новосибирской области: «На Ваш запрос от 21.11.2017 № 426 сообщаю, что информацию, содержащую статистические данные, запрашиваемые Вами, о выселении лиц по решению суда вследствие непогашения платежей по ипотечному кредиту, невозможно предоставить без обобщения судебной практики по заданной в запросе теме. Одновременно обращаю Ваше внимание на п. 8 ч. 1 ст. 20 Федерального закона от 22 декабря 2008 г. № 262-ФЗ „Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации“, который к основаниям, исключающим возможность предоставления информации о деятельности судов, относит вопрос о толковании нормы права, разъяснении ее применения или правовой оценке судебных актов, выработке правовой позиции по запросу, проведении анализа судебной практики или выполнении по запросу иной аналитической работы, непосредственно не связанной с защитой прав направившего запрос пользователя информацией».
Судья Кайгородова И. В. дело № 33-5684/2015
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
г. Екатеринбург 12.05.2015
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе председательствующего Куликовой М. А., судей Лоскутовой Н. С. и Юсуповой Л. П., при секретаре Шардаковой М. А., рассмотрела в открытом судебном заседании 12.05.2015 гражданское дело
по иску открытого акционерного общества Банк «Северный морской путь» к Путиловой А. С. , Путилову С. В. о взыскании задолженности по кредитному договору, об обращении взыскания на заложенное имущество
по апелляционной жалобе Территориального отраслевого исполнительного органа государственной власти Свердловской области – Управление социальной политики Министерства социальной политики Свердловской области по Октябрьскому району г. Екатеринбурга на решение Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 22.08.2014.
Заслушав доклад председательствующего, объяснения представителей сторон, судебная коллегия
У С Т А Н О В И Л А:
истец ОАО Банк «Северный морской путь» обратился в суд с вышеназванным иском. В обоснование требований указано, что (/ /) банк заключил с ответчиками кредитный договор, предоставив им денежные средства в размере (/ /)., сроком на (/ /), с ежемесячной уплатой процентов за пользование кредитом в установленном договоре размере на приобретение жилого помещения по адресу: ..., соответственно, исполнение заемщиками их обязательств обеспечено залогом указанного недвижимого имущества. Сумма кредита была своевременно получена заемщиками, однако его погашение производилось ненадлежащим образом. Истец полагает, что указанные им нарушения в соответствии с условиями кредитного договора позволяют ему требовать не только взыскания уже образовавшейся к настоящему времени задолженности, но и досрочного исполнения всего предусмотренного этим договором обязательства. В этой связи с учетом принятых судом изменений исковых требований в части их размера банк просил взыскать в солидарном порядке с Путиловой А. С., Путилова С. В. задолженность в сумме (/ /) в том числе (/ /) – задолженность по основному долгу, (/ /) – сумма просроченной задолженности, (/ /) – сумма просроченных процентов; (/ /) – сумма пени; обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество. Также истец просил взыскать с ответчиков в его пользу (/ /) в счет расходов по уплате государственной пошлины, взыскать с Путиловой А. С., Путилова С. В. сумму процентов за пользование кредитными средствами по ставке (/ /) годовых, начисляемых на сумму основного долга по кредиту по дату фактического возврата суммы кредита включительно.
Решением Октябрьского районного суда... от (/ /) требования истца были удовлетворены частично. С ответчиков в солидарном порядке в пользу банка взыскана задолженность по кредитному договору от (/ /) в размере (/ /)., из них: (/ /) – сумма основного долга (кредита); (/ /) - сумма просроченной задолженности; (/ /) – сумма просроченных процентов; (/ /).– сумма пени. Этим же решением с ответчиков в счет расходов по уплате государственной пошлины взыскано по (/ /) с каждого. Обращено взыскание на заложенное имущество с установлением начальной продажной цены в размере (/ /) Определен способ реализации – с публичных торгов. Этим же решением определено, что из стоимости имущества, на которое обращено взыскание, истцу подлежит выплате указанная сумма задолженности по кредитному договору, расходов по уплате государственной пошлины. В удовлетворении остальной части требований банку было отказано.
В апелляционной жалобе начальник Управления социальной политики по Октябрьскому району г. Екатеринбурга Мусальникова Н. А. решение суда просит отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность. Указывает, что при разрешении спора и обращении взыскания на квартиру не было принято во внимание то обстоятельство, что в жилом помещении проживают несовершеннолетние дети (/ /) которые должны быть привлечены к участию в деле, как и должен был быть привлечен сам орган опеки и попечительства. Полагает, что в данном деле родители фактически устранились от защиты прав несовершеннолетних детей, что обязывало суд привлечь к участию в деле в порядке ст. Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации орган опеки и попечительства. Со ссылкой на положения международных актов, положения ст. Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. Гражданского кодекса Российской Федерации указывают, что при обращении взыскания на заложенную квартиру несовершеннолетние дети, проживающие вместе с родителями, обязаны будут освободить помещение, что приведет к нарушению их права на жилище.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика Путилова С. В. – Роднин В. Н. доводы апелляционной жалобы органа опеки поддержал, настаивал на их удовлетворении.
Представитель истца Малышев Р. Ю. полагал решение суда законным и обоснованным и подлежащим оставлению без изменения.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о причинах неявки не сообщили, ходатайств об отложении не заявляли. Поскольку в материалах дела имеются доказательства надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело при данной явке.
Исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч. 1 ст. Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.
Разрешая спор, суд правильно установил характер правоотношений сторон и нормы закона, которые их регулируют, исследовал обстоятельства, имеющие значение для дела, собранным по делу доказательствам дал оценку в их совокупности в соответствии со статьей Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Судебная практика по применению норм ст. 819, 820, 821, 822, 823 ГК РФ
Россияне задолжали уже около 11 трлн рублей из-за кризиса — и это только выданные физическим лицам . Минюст разработал законопроект, по которому должники, если они задолжали более 65% от стоимости недвижимости, могут лишиться единственного жилья. Такое предложение вызвало волну возмущения, однако немногие попытались разобраться в сути законопроекта, правила которого предполагают, что выселение должника возможно только в том случает, если его жилплощадь в два раза превышает социальную норму 18 кв. метров на человека.
По законопроекту, лишиться квартиры могут заемщики потребительских кредитов, а должники по алиментам. Так на данный момент в работе Федеральной службы судебных приставов, по словам замглавы Татьяны Игнатьевой, находится уже более 800 тыс. производств о взыскании алиментов на сумму около 100 млрд рублей. Также поднимался вопрос о выселении должников по ЖКХ, однако, на данный момент разрешено изымать лишь недвижимость, - и только по решению суда.
Изымать единственную жилплощадь у должников можно в случаях:
Квартира после изъятия выставляется на торги, а из вырученных средств гасятся долги заемщика. Оставшиеся после торгов средства отдаются должнику, и их он должен потратить на покупку жилья, удовлетворяющего социальным нормам - 18 кв. метров на человека. В случае, если у должника не получилось найти в течение трех месяцев новую квартиру , ему предоставляется другое, «пригодное для проживания» жилое помещение.
То есть, закон Конституции не противоречит - должники не останутся на улице.
Выселение за долг по кредиту проходит в три этапа:
Право собственности на реализованную квартиру переходит к победителю торгов. Если квартиру не удалось реализовать на торгах, она передается в собственность банку, который в дальнейшем может распоряжаться ей на свое усмотрение.
Должника могут выселить из ипотечной квартиры только на основании решения суда, а получить его могут как судебные приставы исполнители, так и сам кредитор.
Изъятие квартиры должника происходит в рамках исполнительного производства в соответствии с ФЗ №229. Прежде всего пристав обязан уведомить должника о добровольном освобождении квартиры в срок, не превышающий 10 дней с момента получения письменного уведомления. Второй повторный срок с назначением исполнительного сбора назначается, если должник проигнорировал требование приставов.
По закону при выселении должны присутствовать сами приставы, понятые и сотрудники полиции. Приставы, кроме того, могут вызвать сотрудников МЧС в случае, если изымаемую квартиру придется освобождать. Иногда должникам предоставляется услуга по транспортировке и хранению личного имущества на срок не более чем 2 месяца.
Процедура должна осуществляться только по согласию двух сторон в том случае, когда выселение выполняет сам кредитор. Тогда выселение через суд происходит в административном порядке в присутствии работников прокуратуры или же через суд.
Важно помнить, что любые действия по выселению должника без судебного решения сам должник может оспорить в суде с удовлетворением его требований.
