Окупаемость – величина, определяющая время, в течение которого затраты по созданию бизнеса окупятся. Получаемый результат дает общее представление о целесообразности начала проекта. Давайте рассмотрим более детально, что подразумевается под этим термином, как рассчитать показатель, конкретные примеры расчета окупаемости.
Для расчета окупаемости необходимо определить сумму, которая понадобится для старта проекта (1), и ожидаемая прибыль за каждый месяц или первый год его существования (2).
Пример. Вы хотите открыть шаурмичную в Москве. Рассчитаем примерную сумму, которая нужна для запуска бизнеса:
Таким образом, для открытия собственной шаурмичной нужно более 500.000р.
Второй показатель – ожидаемая прибыль от проекта. Узнать точную цифру не получится, но ориентируясь на статистику успешности того или иного бизнеса в вашем городе, можно понять, сколько примерно вы будете зарабатывать в месяц.
Пример. Вернемся к бизнес–проекту по продаже шаурмичной. В среднем в Москве одна порция стоит 200 рублей, учитывая дополнительные затраты (чай, кофе, вода), покупатель оставляет продавцу 250 рублей. При работе киоска в 12–ти часовую смену среднее количество клиентов за день – 30–35. Рассчитываем среднюю прибыль за месяц:
(250*30) * 30 = 225 тысяч рублей ежемесячной прибыли.
Где 250 – средний чек покупателя; 30 – количество клиентов ежедневно; 30 – среднее количество дней в месяце.
Для расчета окупаемости бизнес–проекта экономисты используют следующую формулу:
INV / R = ТОК,
Важно! Стоит отметить, что в течение нескольких месяцев после открытия бизнеса нужно будет оплачивать дополнительные расходы (аренда помещения, оборудования, зарплата сотрудников). Эти траты необходимо учитывать при расчете окупаемости бизнеса.
Ниже мы рассмотрим конкретные примеры окупаемости бизнес–проектов различных направлений.
| С быстрой окупаемостью | С долгой окупаемостью |
| Наращивание ногтей.
Чтобы открыть такой бизнес, нужно потратить около 150.000р. В расходы входят аренда помещения и покупка оборудования. В дальнейшем на поддержание проекта необходимо тратить до 10.000 р. Но учитывая, что в среднем доход мастера по наращиванию ногтей составляет 50–70 тысяч руб. ежемесячно, бизнес окупится за 3–4 месяца. Рассчитываем по формуле: 150 000 / 50 000 = 3 месяца. Учитывая ежемесячные расходы, окупаемость инвестиций займет примерно 4 месяца. |
Сдача жилья в аренду.
Предположим, что вы покупаете квартиру в Подмосковье, Санкт-Петербурге за 3,5 млн. руб, и в дальнейшем сдаете ее за 40.000 руб/мес. Вам не нужно тратиться на поддержание этого бизнеса (кроме мелких бытовых затрат), однако его окупаемость будет медленной. Исходя из расчетов (3.500.000 / 40.000 = 87,5 мес), инвестиции окупятся только через 7-8 лет, если квартира будет постоянно сдаваться, что маловероятно. Итого: срок окупаемости – 10-12 лет с учетом простоя и мелкого ремонта. |
Как отмечают эксперты, в среднем бизнес окупается в течение 6-12 месяцев. Это средний срок для рентабельных проектов, к которым относятся:
Для более сложных проектов, которые требуют значительных вложений (например, открытие дорогого ресторана или ювелирного магазина), срок окупаемости может составлять несколько лет. Этот показатель индивидуален и зависит от спроса на предоставляемый товар или услугу, месторасположения и проходимости торговой точки.
В зависимости от города, в котором вы планируете начинать собственное дело, его специфики и стартового капитала, срок окупаемости может отличаться. Рассмотрим несколько примеров.
В первом случае, бизнес – мастерская по ремонту одежды .
| Москва | Московская область |
На организацию бизнеса уйдут такие затраты:
Таким образом, стартовый капитал для открытия мастерской по ремонту одежды составляет 120.000р. По статистике, средняя прибыль по такому бизнесу составляет 50.000 руб/мес. Считаем по формуле: 120 000 / 50 000 = 2.4 (окупаемость в районе 2–3 месяцев). |
В городах Московской области (Подольск, Дмитров, Серпухов) аренда помещения обойдется дешевле – примерно 50.000р. за первые три месяца.
На дополнительные расходы придется потратить около 10.000р., на нитки, иголки и другие инструменты для ремонта — 20.000р. Выходит, что для организации швейного бизнеса нужен капитал размером 80.000р. При этом доходы также будут меньше — около 35.000р./мес. Расчет окупаемости по формуле: 80 000 / 35 000 = 2.2 (2-3 месяца). |
Теперь рассмотрим, насколько быстро окупается бизнес в Санкт–Петербурге и области. Для примера возьмем бизнес по продаже кофе с собой (англ. Coffee To Go) – популярный вариант заработка в мегаполисах.
| Санкт–Петербург | Ленинградская область |
Основные расходы для старта бизнеса:
Итого для старта бизнеса необходимо как минимум 115 тысяч рублей. В среднем на таком проекте можно зарабатывать до 40 тысяч рублей ежемесячно. Считаем по формуле: 115 000 /40 000 = 2.8. Таким образом, бизнес окупится примерно за 3 месяца. |
В городах Ленинградской области аренда помещения будет стоить дешевле: в среднем 3 тысячи рублей ежемесячно за небольшое помещение. Итого – 9 тысяч рублей на аренду за 3 месяца.
Оборудование и сырье для начала продаж обойдется в такую же сумму, как и в случае с Санкт–Петербургом: статистика показывает, что цены не сильно отличается. Для начала продаж нужно иметь как минимум 109 тысяч рублей. При этом, доходы будут меньше, чем в мегаполисе, так как спрос на кофе с собой в небольших городах невелик. В среднем заработок будет достигать 30 тысяч рублей в месяц. Рассчитаем окупаемость по формуле: 109 000 /30 000 = 3.6. Инвестиции окупятся за 3–4 месяца. |
Екатеринбург . Для примера возьмем концепцию мини–кафе площадью 100 квадратов и с 40 посадочными местами. Для Екатеринбурга план затрат будет примерно таким:
Итого для открытия небольшого кафе в Екатеринбурге нужно вложить минимум 1 210 000 рублей.
Средний чек для посетителя составляет 800 рублей. При условии, что ежедневно кафе будут посещать 30 человек, выручка будет составлять 24.000 рублей каждый день. Чтобы определить ежемесячный доход, эту сумму умножаем на среднее количество дней в месяце (24000 * 30), получаем 720 000 рублей.
Ежемесячные расходы составляют 320.000 рублей. Эту сумму отнимает от чистой прибыли (720 000 – 320 000), получаем 400 000 рублей чистого заработка каждый месяц.
С учетом того, что изначально мы потратили 1 210 000 рублей на запуск проекта, его окупаемость составляет 4–5 месяцев.
Основной целью инвестирования является получение выгоды от вложенных средств. Перед тем, как получить прибыль от проекта, необходимо вернуть инвестированные средства. Срок их возврата называют сроком окупаемости проекта.
Инвестиционная деятельность довольно сложная. Перед тем, как вложить средства в определенный проект, необходимо тщательно изучить всевозможные риски.
Для этого используют определенные расчеты, которые помогают владельцам капитала сделать правильный выбор. Показателей много, их важность для каждого инвестора может быть абсолютно противоположной. Но выделяют несколько, которые, в любом случае, оценивают перед тем, как вложить средства в определенный проект.
Одним из них является срок окупаемости. С помощью расчета данного показателя инвестор оценивает срок, который необходим для того, чтоб вложенные ресурсы были возращены. После этого он начнет получать чистую прибыль.
На коэффициент окупаемости влияет много факторов, некоторые из них просчитать невозможно. Ими пренебрегают или принимают за постоянную величину. Но, тем не менее, при сравнении нескольких проектов с одинаковой доходностью предпочтение будет отдано тому, срок окупаемости которого меньше.
Причина проста – чем больше пройдет времени до выхода на точку окупаемости, тем выше и риски, и больше вероятность возникновения непредвиденных обстоятельств.
Это может быть:
Такие процессы могут повлечь увеличение срока окупаемости, снижение доходности, а то и вероятность получения убытка. Потому каждый инвестор стремится в кратчайший срок вернуть вложенные деньги.
В странах со стабильной и развитой экономикой инвесторы могут вкладывать средства в долгосрочные проекты. В других же случаях предпочтение отдают краткосрочным инвестициям со сроком от одного до трех лет.
Инвестирование подразумевает отказ от мгновенного заработка ради получения прибыли в будущем. Правильный расчет срока окупаемости инвестиционного проекта дает ответ на вопрос: какой период времени инвестор будет ожидать возврата вложений и целесообразны ли они.
Как рассчитывается окупаемость инвестиционного проекта?
Методов существует достаточно много. Одни из них просты, проверены временем, другие – сложные, инновационные. Выбор зависит от владельца капитала.
Стандартная методика расчета окупаемости инвестиций проста – она представляет собой отношение суммы инвестиций, вложенных в проект, к чистой ежегодной прибыли. В результате получается цифра, которая показывает количество лет (месяцев), необходимых для окупаемости.
Внимание: такая формула не учитывает многие факторы и работает только при условии, если средства будут вложены полностью в один период времени, а прибыль каждый год будет одинакова.
Допустим, инвестор собирается вложить средства в коммерческую недвижимость (см. ), которую планирует сдавать в аренду как студию для фото. Стоимость сделки составила 180 000 евро. Он рассчитывает получать плату за аренду помещения в размере 1000 евро в месяц.
Расчет срока окупаемости инвестиций в таком случае будет выглядеть так:
Таким образом, вложив в покупку недвижимости 180 000 евро, инвестор через 15 лет вернет средства и начнет получать чистую прибыль. Однако данный расчет окупаемости инвестиционного проекта есть условный и не учитывает вероятность потери арендатора и затраченное время на поиск нового.
К тому же, здесь не учитывается возможная динамика цен на рынке – средняя цена аренды помещений может измениться в ту или иную сторону. Также вероятно возникновение непредвиденных расходов, таких как ремонт помещения, налоги и так далее.
Вместе с тем, формула расчета срока окупаемости инвестиций дает представление инвестору о привлекательности проекта. Зная время выхода на точку безубыточности, он может принимать решение, основываясь на определенных данных. Даже если брать в расчет обстоятельства, которые не учитывает инструкция расчета, картина для инвестора все равно будет предельно ясной.
При вложении средств часто берут во внимание такой важный показатель как изменение стоимости средств. В этом случае рассчитывается срок окупаемости, который представляет собой период возврата инвестиций с учетом изменения стоимости средств. Вводится в расчет специальный коэффициент дисконтирования.
Здесь:
Видео в этой статье будет Вам в помощь.
Для них характерна нестабильность, которая становится причиной скачков инфляции и уменьшения стоимости средств. Долгосрочные инвестиции в таких случаях требуют серьезного анализа, так как покупательская способность денег может значительно меняться, притом в меньшую сторону. Это может привести к снижению реальной доходности проекта.
Деятельность любого инвестора связана с рисками. Чтобы их уменьшить, используют различные показатели, демонстрирующие целесообразность вложения средств. Срок окупаемости является одним из самых важных.
Обучение расчету этого показателя очень важно, так как с его помощью инвестор оценивает период времени, через который он начнет получать реальную прибыль. Существуют формулы расчета срока возврата вложенных средств, однако они не всегда точны.
Не учитывают многие факторы и дают достаточно условный результат. Однако даже такой расчет окупаемости инвестиций является базой, от которой может отталкиваться инвестор при сравнении нескольких проектов или принятии решения о возможности вложения средств.
Срок окупаемости связан с ликвидностью. Этот метод ориентирован на краткосрочную оценку, рассматривает как скоро инвестиционный проект окупит себя.
Для оценка проекта этим методом необходимо сначала рассчитать величину чистого дохода (ЧД ). Чистый доход – это накопленный эффект (сальдо денежного потока) за расчетный период:
где – эффект (сальдо) денежного потока на t -ом шаге.
Суть метода срока окупаемости состоит в определении продолжительности наименьшего периода, по истечении которого текущий чистый доход становится и в дальнейшем остается неотрицательным.
Выбирается проект:
С наименьшим сроком окупаемости или;
Для которого рассчитанный срок окупаемости меньше максимально приемлемого (устанавливается инвестором произвольно).
Возможны 2 варианта расчета срока окупаемости:
1-ый вариант расчета:
При равномерном распределении дохода по годам срок окупаемости рассчитывается по формуле:
где IC – величина первоначальной инвестиции (первоначальный вложенный капитал);
– среднегодовая прибыль от реализации проекта.
Пример 1. Предприятие собирается приобрести новое оборудование. Издержки на его покупку составят 20 000 руб. Ожидается, что его использование позволит снизить производственные издержки на 4 000 руб. в год. Срок службы этого оборудования – 6 лет. Предприятие считает инвестиции оправданными, если они окупятся в течение 4 лет. Стоит ли приобретать оборудование?
Срок окупаемости данного проекта составляет 5 лет (20 000/4 000). И хотя оборудование окупается за свой срок службы, проект не может быть принят, так как срок окупаемости превышает определенный инвестором срок.
2-ой вариант расчета:
При неравномерном распределении дохода срок окупаемости рассчитывается прямым подсчетом числа лет, в течении которых инвестиция будет погашена кумулятивным (сумма нарастающим итогом) доходом (прибылью).
Пример 2. Используем условие примера 1. Однако пересмотрим ожидаемую экономию от снижения производственных издержек. Исходные данные и ход решения оформим в виде таблицы:
|
Годы "жизни" проекта |
|||||||
|
1) Первоначальные инвестиции, руб. |
|||||||
|
2) Ежегодные поступления (экономия на издержках), руб. |
|||||||
|
3) Сальдо, руб. |
|||||||
|
4) Сумма накопленного сальдо, руб. |
|||||||
Из расчета видно, что окупаемость проекта наступает в течение пятого года "жизни" проекта. Точный момент срока окупаемости инвестиций определяется следующим образом:
- непокрытый остаток суммы инвестиций через 4 лет составит 5500 руб.;
-
определим долю периода
окупаемости, приходящуюся на непокрытый остаток суммы инвестиций: 
;
Вывод: несмотря на то, что срок окупаемости немного снизился по сравнению с результатом, полученным в примере 1, проект все равно будет отклонен так как срок окупаемости превышает определенный инвестором срок.
Для использования показателя окупаемости инвестиций необходимо соблюдение следующих условий:
Все альтернативные проекты имеют одинаковый срок жизни;
Во всех проектах предполагается разовое вложение первоначальных инвестиций;
Инвестор получает приблизительно одинаковые ежегодные денежные поступления на протяжении всего периода жизни инвестиционных проектов.
Достоинствами метода PP являются:
Простота расчета;
Учет ликвидности проекта.
Метод PP обладает следующими недостатками :
Игнорирует временной аспект стоимости денег;
Не принимает во внимание поступления, возникающие по завершении срока окупаемости;
Проекты с равными сроками окупаемости, но различной временной структурой доходов признаются равноценными;
Заостряет внимание на поступления от осуществления проекта и на скорость этих поступлений, а не на уровне доходности или общей прибыли.
Вместе с тем, метод срока окупаемости часто используется на практике. Он может быть полезен как общий подход к определению уровня ликвидности. Однако не следует использовать критерий срока окупаемости как единственный показатель для принятия решения об инвестировании.
| Предыдущая |
Срок окупаемости инвестиционного проекта является наиболее популярным показателем оценки целесообразности инвестиций.
Простота расчета и его наглядность способствует этой популярности. Действительно, если инвестору сообщают, что через год его вложения ему возвратятся, и далее он будет получать от проекта дивиденды, он понимает что в проект стоит вложиться, даже не интересуясь размером дивидендов.
Являясь статическим показателем, показывает инвестору с точностью до месяца срок возврата его инвестиций в проект.
Этот показатель используется и для выбора варианта инвестирования, из нескольких вариантов предпочтение отдается проекту с наименьшим сроком окупаемости.
Срок окупаемости инвестиционного проекта представляет собой отношение первоначальных инвестиций в проект к среднегодовой доходности проекта. Если инвесторов несколько, то каждый рассчитывает и срок окупаемости его вложений в инвестиционный проект, т.е. отношение его вложений в проект к его среднегодовому доходу в данном проекте.
Расчет срока окупаемости инвестиционного проекта проводят по формуле:
Поскольку среднегодовой доход определить не всегда представляется возможным, то расчет окупаемости инвестиционного проекта проводят по формуле:
Срок окупаемости может рассчитываться в месяцах или даже днях.
Ниже приводим пример расчета срока окупаемости инвестиций в ресторан:
Смена красного цвета (убытков) на зеленый цвет (прибыль) в итоговой строке расчета показывает срок окупаемости этого проекта, который равен 7 месяцам.
Если денежный поток от инвестиций не релевантный, т.е. в период оценки проекта встречаются года приносящие убыток, то расчет окупаемости становится невозможным.
Он не будет отражать истинную возвратность инвестиций.
Выше приведенный показатель не учитывает стоимость денег во времени. Деньги в каждый конкретный период имеют свою цену, которая зависит от многих факторов; инфляции в стране, стоимости кредитов, эффективности экономики и т.д. Поэтому в расчетах эффективности инвестиций учитывают стоимость денег в будущих периодах и приводят их стоимость к конкретному моменту времени (времени оценки). Этот процесс называется дисконтированием. Расчет окупаемости можно осуществлять с учетом дисконтирования денежных потоков. Это уточняет срок окупаемости и определяется по формуле:
DPP = n, если
Из расчетных формул дисконтированного срока окупаемости видно, что он будет всегда больше статичного срока окупаемости. Это демонстрирует ниже приведенный расчет:
DPP равен 8 месяцам.
Оба эти показателя(PP и DPP) обладают общим недостатком, они не учитывают денежные потоки после срока возврата инвестиций. А денежные потоки после возврата инвестиций могут изменить мнение инвестора об эффективности проекта. Поэтому показатели окупаемости инвестиций являются вспомогательными показателями при оценке эффективности инвестиционных проектов, где основными показателями являются приведенная чистая стоимость инвестиционного проекта (NPV), внутренняя норма доходности инвестиционного проекта (IRR) и коэффициент рентабельности инвестиций (PI).
В случае совпадения у двух или более проектов основных показателей, для принятия окончательного решения о выборе варианта используют срок окупаемости инвестиционного проекта.
Но иногда инвестору важнее получить свои вложения в проект в короткие сроки, тогда главным показателем выступает срок окупаемости.
Срок окупаемости существенно зависит от начала инвестиций и наличия «окон» в процессе инвестирования. Такого рода остановки (технологические и вынужденные) в процессе реализации инвестиционного проекта увеличивают срок окупаемости. Так например, в процессе инвестирования строящегося объекта, сроки между прединвестиционными затратами и затратами на собственно строительство могут составлять до двух лет, что существенно увеличивает окупаемость проекта.
В целом же, показатели сроков окупаемости инвестиционных проектов полезные и необходимые элементы расчетов показателей их эффективности. Их расчет не составляет большого труда и не требует сложных методик поэтому, несмотря на их недостатки, они будут и дальше служить ориентиром для оценки и определения целесообразности инвестиционных проектов.
Планируя и начиная свой собственный бизнес, самое главное правильно рассчитать его рентабельность, чтобы деньги в него вкладываемые не прогорели. На развитие собственного дела влияет множество факторов и параметров, которые нужно учитывать, чтобы бизнес не был убыточным и провальным. Одним из важных показателей является окупаемость бизнеса, его рентабельность, то есть срок, за который вложенные деньги окупят себя и принесут прибыль. Чем меньше срок окупаемости, тем выше рентабельность бизнеса и предприятия.
Одной из главных проблем начинающих бизнесменов является вопрос окупаемости нового проекта.Это один из главных критериев при принятии положительного решения о создании бизнеса, чтобы знать, в течение какого времени прибыль от ведения бизнеса будет идти только возврат вложений.
Здесь важны два показателя - это абсолютный и относительный. Абсолютный это есть результат, который был получен от инвестиций и измеряется приростом прибыли.
Одним из способов расчета срока окупаемости - это не дисконтированный метод расчета .
Давайте рассмотрим на примере, чтобы было проще понять суть метода. Например, для производства какого-то товара вы покупаете оборудование на общую сумму 100000 рублей. Для этого вы должны рассчитать себестоимость производимого товара, в нее входит стоимость сырья, расходы на производство, амортизация оборудования. Возьмем, что себестоимость единицы товара будет равна 100 рублей, и что изготавливается она за один час. Значит, за смену будет изготовлено 8 товаров. Исходя из этого, можно рассчитать за какой период времени можно будет вернуть денежные средства, которые были вложены в производство. Формула срока окупаемости: Срок окупаемости=стоимость производственного оборудования/себестоимость товара за один месяц = 100000/800*25=5 месяцев.
Но это очень простой расчет, здесь виден по какому принципу и порядку нужно рассчитывать.
Для сложного и серьезного проекта нужно учитывать все расходы, понесенные при производстве и реализации товара, риски, что, в конечном счете, все вместе и влияет на окупаемость затрачиваемых денежных средств.
Для человека, который хочет начать свой бизнес, нужно правильно рассчитать окупаемость проекта и его рентабельность. Это можно сделать самостоятельно, и обратившись к финансовому специалисту.
Нужно учитывать рыночные факторы, какой спрос на товар, на каком этапе могут быть задержки при реализации или производстве товара. Информации сейчас много, и в книгах и различных сайтах.
Арендный бизнес - один из самых простых и надежных вариантов инвестирования.
Также важно, что здесь не требуется постоянное присутствие и вовлеченность владельца в сам процесс. Если помещение и арендатор выбраны правильно, то сдача его в аренду может приносить постоянный и стабильный доход. При этом такую деятельность можно совмещать и с другим бизнесом.
На первый взгляд оценка рентабельности и окупаемости арендного бизнеса не должна быть сложной, нужно сопоставить доход от аренды и стоимость, чтобы получить срок окупаемости, главный показатель арендного бизнеса.
Стандартный срок окупаемости коммерческой недвижимости составляет 9-10 лет. Срок окупаемости в 7-8 лет для коммерческой недвижимости с арендатором найти уже достаточно сложно.
При этом, продавцы, покупатели и оценщики могут по-разному рассчитывать срок окупаемости. Здесь разница будет в том, какой показатель будет считаться доходом при расчете окупаемости.
Продавец, как правило, берет сумму арендных платежей за год и на эту сумму делит цену продажи. Если продается помещение площадью 220 квадратных метров, которое сдается за 1000 рублей за квадратный метр в месяц за 22 миллиона рублей, то расчет будет следующим. В месяц доход получается 200 тысяч рублей, а в год 2 миллиона 400 тысяч рублей, тогда окупаемость получится 20 млн/2,4 млн8,З года. И при продаже такой недвижимости будет указан именно этот срок.
Также бывает, что с арендатором заключен долгосрочный договор аренды, и каждый год происходит индексация 7,5%. В этом случае за каждый год считается сумма аренды, учитывая индексацию, все суммируется. То есть здесь срок окупаемости будет меньше.
Покупатели подходят к расчету немного по другому, акцент делается именно на доход наличными деньгами, так сказать чистый доход, за вычетом всех расходов.
К расходам относят налог 6% от доходов, расходы на охрану, уборку, аренду или оплату каких-то коммунальных услуг. Чем больше и крупнее объект, тем больше с ним расходов ложится именно на собственника.
С помещением площадью 200 квадратных метров, возможно, что все расходы, связанные с содержанием, несет арендатор, а остальные расходы несущественны.
Также, если покупатель индивидуальный предприниматель с УСН, то у него будет налог 6%. И расчет прибыли и окупаемости будет учитывать сумму налога в 144 тысячи рублей. Чистый доход за два года составит 2256 тысяч рублей, и окупаемость составит 8,9 лет. Поэтому, округлив срок до 9 лет, покупатель решит, что это достаточно долгий срок, разница с заявленными 7 годами существенна.
Для более крупных объектов арендного бизнеса, например торговый центр, у которого площадь будет порядка 4000 или 20000 квадратных метров, по расчетам покупателя срок окупаемости может быть и выше, достигать и 12 лет.
Объект недвижимости становится более привлекательным при удачном местоположении, этажности, при хорошем состоянии, престижности, адекватной арендной ставке и цене на квадратный метр, отсутствие юридических махинаций.
Но основным критерием является именно окупаемость, и если она выше того срока, на который готов покупатель, то этот объект не рассматривается.
Оценщики, как правило, проводят свой анализ рынка по арендным ставкам для подобных помещений, и с некоторыми корректировками определяют, какой для данного объекта рыночный уровень ставки аренды. При этом они не учитывают уже заключенные договора аренды недвижимости, и это не влияет на оценку.
Оценщики анализируют объявления с сайтов и таким образом определяют рыночную ставку аренды. Здесь важен опыт и профессионализм оценщика, знание важных факторов, которые влияют на арендную ставку, чтобы не ошибиться в оценке.
И в объявлениях цена на объект может не соответствовать рыночной, а быть завышенной, и из-за этого не сдаваться уже полгода.
Оценщики, исходя из сравнительного подхода к оценке, ориентируется не только на доходный подход, но и на расчет стоимости недвижимости и его квадратного метра. Здесь не учитывается наличие арендатора, арендный доход. И итоговая стоимость определяется как среднее значение между расчетами по арендной доходности и стоимости метра.
Здесь играет свою роль механизм усреднения, и в результате оценщики получают стоимость как раз между цифрой покупателей и продавцов.
Каждый участник сделки формирует оценку исходя из своих целей.
Цель продавца — продать объект подороже, и как можно скорее, поэтому на расходы он не обращает внимание.
Для покупателя важнее окупить вложенные средства с хорошей доходностью, и покупатель учитывает именно чистый доход.
Оценщиков, как правило, не интересует, что будет дальше с объектом, главное сделать отчет об оценке для экспертизы.
