В чем особенности нотариального оформления купли-продажи недвижимости? Как выглядит порядок оформления сделок с недвижимостью в МФЦ? Можно ли перевести жилое помещение в нежилое?
У вас есть желание и возможность приобрести недвижимость, но подсознательный страх перед бюрократическими процедурами не дает принять разумное решение?
Я, Валерий Чемакин - профессиональный консультант по правовым вопросам. Я знаю, что страхи возникают от неуверенности в своих силах или от недостатка знаний. Прочитав мою статью, вы вооружитесь знаниями и приобретете уверенность, а оформление сделок с недвижимостью покажется вам обыденным делом.
В конце статьи я сделаю обзор нескольких юридических агентств, оказывающих помощь в оформлении сделок с недвижимостью.
Любой переход права собственности от одного владельца жилья к другому регистрируется в Едином Государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Администрирует эту базу данных Росреестр. Сведения находятся в свободном доступе, и любой желающий в нужном объеме получает информацию об интересующем объекте.
Для государства регистрация нужна, чтобы не только вести учет всех объектов, но и взимать налоги с собственников - как физических, так и юридических лиц.
Для собственников недвижимости такая мера тоже необходима. Внесение владельца в ЕГРН означает, что его права будут защищены перед третьими лицами. Никто не сможет без решения суда забрать у него объект.
Хотя регистрация производится в Росреестре, документы для оформления можно подать и там, где действуют Многофункциональные центры (МФЦ). Прием документов в таких центрах производится по тем же правилам, а сроки получение госуслуг на 2 дня выше, чем в Росреестре.
В общем случае достаточно иметь на руках договор купли-продажи, составленный в произвольной форме участниками сделки. В особо важных случаях, там, где впоследствии могут возникнуть спорные вопросы, оформление сделок купли-продажи проводится у нотариуса. Он же составляет договор, который распечатывает на специальном бланке с водяными знаками.
В каких случаях заключение договора купли-продажи производится у нотариуса:
Примечательно, что по Гражданскому кодексу 1964 года и всех сделок с ней требовало похода к нотариусу. Читайте об этом в нашей тематической статье.
На цену влияет сложность самой процедуры, стоимость объекта, длительность проведения. Кроме того, важную роль в ценообразовании играет способ оформления сделки. Обращение к нотариусу требует больших затрат. К этому нужно прибавить согласие от супруга, которое стоит 1000 рублей.
Величина госпошлины при самой регистрации определена налоговым кодексом и зависит от вида объекта. Предлагаю рассмотреть подробнее три основных фактора, влияющих на цену оформления сделок с недвижимостью.
Сумма сделки играет большую роль при . Читайте об этой процедуре нашу подробную статью. Это относится не столько к Государственной пошлине, сколько к расчёту стоимости услуг третьих лиц. Например, нотариусу надо заплатить определенный процент от стоимости реализуемого жилья.
Пример
Недавно я приобретал двухкомнатную квартиру, которая находилась в долевой собственности у матери и дочери. Такие сделки заключаются у нотариуса. При первом обращении были предоставлены все документы на жилье.
После ознакомления нотариус озвучил цену, которая составляла почти 1% от суммы сделки. Продавцы заплатили 18 тыс. рублей от стоимости квартиры 2 млн рублей.
При обращении к юристам по оформлению сделок с недвижимостью тариф на их услуги тоже рассчитывается исходя из суммы сделки, хотя и не всегда.
Фактор 2. Сложность процедуры
Важную роль в ценообразовании играет сложность самой процедуры оформления документов при сделках с недвижимостью. Дело в том, что многие объекты не обеспечены всей необходимой документацией, которая должна быть при регистрации. В частности, могут отсутствовать технические паспорта, кадастровые схемы, и другие важные документы.
Иногда возникают ситуации, при которых объект сделки становится объектом спора между родственниками или наследниками. Урегулирование таких ситуации тоже требует денежных вложений. Поэтому, чем больше таких сложности, тем выше стоимость услуг .
Фактор 3. Временные затраты
Часто для оформления сделки требуется потратить больше времени, чем требуется в обычной ситуации. Например, когда собственники или наследники проживают в разных городах, и для их прибытия нужно время. Иногда чтобы зарегистрировать недвижимость, нужно добиться в суде права на это. Такие судебные вопросы тоже быстро не решаются. Чем длительнее срок, тем больше надо заплатить.
3. Порядок оформления сделок с недвижимостью - 5 основных этапов
Перейдем к практическому рассмотрению алгоритма оформления сделок с недвижимостью в соответствии с последними изменениями в законодательстве.
Я постараюсь упомянуть здесь все нюансы, чтобы вам было предельно ясно, куда идти и что делать.
Предположим, понравилась квартира из объявления на продажу, и вы решили её купить и оформить в собственность.
В первую очередь, свяжитесь с продавцом и узнайте у него, сколько человек владеют этим объектом. Еще спросите, есть ли несовершеннолетние, и не досталось ли жилье по наследству. Эти сведения имеют определяющее значение, так как от них зависят дальнейшие действия по .
Этап 1. Анализ документов
Получив устную информацию, договаривайтесь с продавцом о встрече и просите, чтобы он принес подлинники всех документов. Это обязательное условие, так как мошенники часто под различными предлогами используют ксерокопии. Внимательно изучите все имеющиеся документы.
Убедитесь, что перед вами - действительно собственник недвижимости. Проверьте его паспорт и сверьте данные с теми, которые написаны в документе на право собственности. Учтите, что с начала 2017 года свидетельство не выдается. Вместо него собственнику на руки предоставляется выписка из ЕГРН.
Если владельцев несколько, обратитесь к нотариусу. Присутствие всех собственников обязательно. Единственное исключение - действие одного из собственников от имени другого на основании доверенности от нотариуса установленного образца.
Проверьте наличие технической документации на объект. Особенно это важно при . Почему? Об этом вы узнаете из нашей тематической статьи.
Этап 2. Согласование условий сделки
При первой встрече с продавцом согласуйте итоговую сумму сделки, ведь торг еще никто не отменял. Обсудите также условия взаиморасчетов. Когда и каким образом вы будете передавать деньги за объект, нужно решить уже на этом этапе.
А также:
- согласуйте, какая мебель остается в квартире, а лучше отразите это в передаточном акте;
- в какой срок продавец обязуется освободить жилье;
- когда он отдаст вам ключи.
Этап 3. Подготовка заявлений и договоров
Если ваша сделка простая и не требует участия нотариуса, то договор составляйте самостоятельно. Нотариус сам готовит текст договора, распечатывает его на специальном бланке и сшивает, как того требует Росреестр. При самостоятельном составлении учитывайте все нюансы, которые могут возникнуть.
Подписывайте простой договор непосредственно в Росреестре или в МФЦ. При обращении в последний, сшивать его нет необходимости. Это сделают сотрудники центра. Заявление на оформление сделок с недвижимостью тоже пишите прямо в офисе Росреестра или МФЦ. В последнем случае делать это не придется, так как заявление распечатают на принтере и дадут подписать.
Этап 4. Подача и получение документов в УФРС
Как я уже говорил ранее, подать документы можно непосредственно в Росреестр или МФЦ. Процедура эта несложная.
Кроме заявления и подписанного обеими сторонами договора понадобятся:
- оригиналы паспортов продавца и покупателя, с которых сотрудники снимут копию и приобщат к делу;
- документ о праве собственности на объект недвижимости;
- техническая документация: техпаспорт, кадастровый план;
- копия квитанции об оплате госпошлины, которую оплачивает покупатель.
Теперь о том, какие документы нужны при наследстве, дарении и других вариантах, отличных от рассматриваемого.
Так как оформление сделки с недвижимостью происходит не по договору купли-продажи, вместо него предоставляется документ, который служит основанием для перехода права собственности: дарственная, свидетельство о наследстве, судебный акт, постановление судебных приставов, договор приватизации и другие подобные бумаги.
Этап 5. Перевод денежных средств
Поскольку покупка жилья и оформление сделок с недвижимостью влечет за собой расчёты в крупной сумме, то порядок передачи этих денег продумайте заранее. Не стоит рассчитываться наличными прямо при заключении договора. Есть опасность нарваться на мошенников, которые скроются с деньгами, а объект недвижимости вам не зарегистрируют.
4. Помощь в оформлении сделок с недвижимостью - обзор ТОП-3 компаний по предоставлению услуг
Сфера недвижимости - хлебное место для предпринимателей. На рынке работает большое количество юридических фирм, оказывающих подобные услуги.
Многие из них занимаются только документальным оформлением, другие берут на себя весь комплекс задач, связанных с этим вопросом. Такие же функции есть у риэлторских компаний.
Ниже я предлагаю обзор 3 фирм, которые оформляют сделки с недвижимостью за относительно небольшие деньги и с хорошим качеством.
1) Правовед
Эта компания стоит особняком среди других подобных. Изначально она создавалась как юридическая консультация в интернете. Сайт этой фирмы снабжён обратной формой связи. Через неё любой желающий задаёт интересующие его вопросы. Поэтому, если вы хотите подавать документы самостоятельно, но желаете узнать, как это правильно сделать, или проконсультироваться по каким-то нюансам, смело переходите на сайт Правоведа и задавайте вопрос.
В Правоведе работают сотрудники, которые проживают в различных городах России. На ваш вопрос ответит именно тот сотрудник, который имеет большую компетенцию в этой сфере. Если вам нужна подробная консультация, то нужно будет заплатить небольшую сумму, не превышающую 900 рублей. Кроме того, здесь есть возможность получить бесплатную консультацию. Однако в этом случае будут даны только общие рекомендации.
Не только консультационные услуги предоставляет компания . Если вам нужен хороший юрист для полного сопровождения сделки купли продажи квартиры, ищите его через сайт. Обязательно откликнется человек, который проживает недалеко от вас, готовый оказать юридическую помощь.
Компания занимается оформлением сделок с недвижимостью по доверенности от клиентов. Кроме юристов в штате работают специалисты в области строительства, кадастровые инженеры и оценщики. Это позволяет предоставлять весь комплекс услуг.
Последовательность услуг, предоставляемых компанией «Особое мнение»:
№ Услуга Описание 1 Анализ документации В ходе анализа проводят юридическую экспертизу документов, выявляют несоответствия при их наличии, а также осуществляют проверку на законность 2 Запрос дополнительных материалов При отсутствие каких-либо обязательных документов запрашиваются все необходимые материалы по делу из различных источников с целью изучить историю объекта и исключить неприятные последствия для клиента 3 Предварительные переговоры сторон сделки На этом этапе определяют форму сроки сделки, а также условия, которые будут отражены в договоре 4 Подписание договоров и произведение оплаты Покупатель и продавец подписывают договор в присутствии юриста фирмы и производят взаиморасчёты удобными для них способами Если вам нужно – обращайтесь в компанию «Особое мнение».
Компания на рынке юридических услуг работает с 1998 года и входит в 50 лучших юридических фирм России. Руководство хорошо контролирует соблюдение интересов каждого клиента.
Услуги компании:
- консультации в сфере недвижимости;
- оформление документов;
- сбор информации и проверка чистоты сделки;
- полное сопровождение и других сделок;
- юридическая экспертиза документации.
Центр правового обслуживания не завышает цены на свои услуги, что гарантирует постоянный приток клиентов.
На этом мой обзор закончен, предлагаю посмотреть тематический видеоролик, прежде, чем рассмотреть еще один интересный вопрос.
5. Как оформить сложную сделку с недвижимостью - переводим жилое помещение в нежилое за 4 шага
До сих пор мы с вами рассматривали более-менее простые сделки с недвижимостью. Это не значит, что все без исключения объекты так легко регистрируются.
Существуют так называемые «сложные» сделки с недвижимостью оформление которых требует дополнительных усилий.
Предлагаю рассмотреть на практике вопрос перевода жилого помещения в нежилое. Такой соблазн появляется у тех собственников, жилье которых расположено на первом этаже здания, но не используется по назначению. Если перевести квартиру в статус нежилого помещения, можно выгодно сдавать ее в аренду юридическим лицам или индивидуальным предпринимателям.
Шаг 1. Собираем документы и обращаемся в соответствующие инстанции
Прежде чем заняться этим делом, необходимо уяснить правила, которые четко прописаны в жилищном кодексе.
Когда нельзя переводить квартиру в нежилой статус:
- если в помещении нельзя оборудовать отдельный вход помимо подъезда;
- если вы хотите перевести не всю квартиру целиком, а только отдельные комнаты;
- если квартира передана в аренду или находится в залоге;
- если она находится не на первом этаже многоквартирного дома.
Чтобы провести всю эту процедуру, нужно собрать определенный пакет документов, но решение будет принимать уполномоченный орган, и оно не всегда бывает положительным.
Документы:
- заявление;
- документ о праве собственности;
- техпаспорт;
- план перепланировки;
- поэтажный план дома.
Кроме того, чиновники вправе потребовать от собственника предоставить согласие других жильцов дома, интересы которых могут быть затронуты.
Шаг 2. Обращаемся в БТИ для определения стоимости перевода
Мало подать документы на перевод жилого помещения в нежилое. Нужно ещё представить подробный план будущего нежилого помещения. Для этого вначале обратитесь в БТИ, где произведут полный расчёт стоимости услуг. Там же узнавайте величину госпошлины.
Шаг 3. Меняем планировку и согласовываем действия с компетентными органами
Если для будущего нежилого помещения нужна другая планировка, то на реконструкцию надо получить разрешение в строительном отделе своего муниципалитета. На место выйдет специалист в области строительства и архитектуры, который обследует квартиру и даст заключение на предмет возможности или невозможности сделать перепланировку по вашему эскизу.
Хороший вопрос.
Сделки купли-продажи недвижимости требуют соблюдение письменной формы, определенной законом и ее нарушение ведет к недействительности (ничтожности) сделки.
Кроме того переход права собственности от продавца к покупателю подлежит обязательной государственной регистрации.
При этом, регистрация договора купли-продажи отменена (с 01.10.2013 г)
Статья обновлена 05.01.2020 г
Квартира — это объект недвижимости.
Сделка купли-продажи объекта недвижимости должна соответствовать требованию закона, а именно:
Регистрацию прав на объекты недвижимости осуществляет Росреестр. Отделы приема-выдачи документов Росреестра постепенно закрываются и работа с заявителями осуществляется теперь через МФЦ, который является посредником.
Перед подписанием договора купли-продажи, покупатель подписывает Кредитный договор и Закладную. Эти документы подаются в Росреестр в обязательном порядке.
Перед подписанием Кредитного договора заемщику необходимо, как правило, оформить страховой полис, то есть застраховать свою жизнь и трудоспособность. Некоторые банки требуют страхование титула собственника на первые три года.
Участники сделки самостоятельно подписывают договор купли-продажи, конечно при условии если он не подлежит обязательному удостоверению нотариусом.
Каждый участник сделки собственноручно пишет фамилию, имя и отчество полностью и рядом ставит свою подпись. И договор при этом вступает в законную силу.
Затем каждый участник сделки, в присутствии специалиста МФЦ, подпишет заявление в Росреестр и еще раз тем самым подтвердит свое решение о продаже или покупке квартиры.
Заявление вам подготовит специалист, вам необходимо его проверить на отсутствие ошибок и подписать.
01.01.2020 года вступили в силу поправки в ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» и ГК РФ.
Теперь приобретатель недвижимости, который полагался на данные из ЕГРН, признается добросовестным приобретателем.(ст.8.1, п.6 ГК.РФ)
Прочтите полезную статью:
Кроме того, добросовестный приобретатель недвижимости может рассчитывать на компенсацию финансовых потерь при утрат прав собственности на единственное жилье. (ст 68.1 ФЗ-218)
Как происходит купля-продажа квартиры
Какие существуют виды сделок с недвижимостью. Что необходимо проверить перед заключением сделки. Дополнительные условия Договора купли-продажи квартиры. Варианты проведения сделки.
Многие хоть раз в жизни сталкивались с вопросами купли-продажи недвижимости. Чтобы избежать неприятных ситуаций, связанных с мошенничеством или ошибками в документации, нужно знать, как проходить процедуру оформления договора купли-продажи квартиры и учесть нюансы, которые существуют в действующем законодательстве России.
Договор купли-продажи (ДКП) это письменный документ, который подписывается обеими сторонами и
влечет юридические последствия. В случае покупки квартиры, заключение договора повлечет отчуждение имущества у Продавца взамен на определенную денежную сумму, и возникновение права владения у Покупателя.
Как только стороны подпишут соглашение, они несут ответственность за исполнение указанных в нем обязательств.
Впоследствии Покупатель и Продавец должны обратиться в Росреестр за регистрацией перехода права собственности. Основанием к обращению является заключение соответствующего договора. Если в документе будут обнаружены ошибки, несоответствия, регистрация окажется невозможна. Закономерно возникает вопрос о типовой форме договора купли-продажи на 2019 г., которую можно заполнить и гарантированно избежать проблем. Увы, универсальной формы не существует, но есть ряд образцов, которые можно отредактировать с учетом сложившихся обстоятельств.
Право распоряжаться объектом недвижимости принадлежит только собственнику, но можно совершать сделки и через представителей по доверенности.
Наиболее распространены следующие виды сделок:
Законом предусмотрена обязательная регистрация сделки с недвижимостью в Росреестре.
Все сведения при регистрации вносятся в госреестр ЕГРН. Исключение может предусматриваться только законом (например, это правило не распространяется на краткосрочную аренду недвижимости).
Оформление сделок с недвижимостью без сопровождения юриста может создать вам серьезные проблемы. Вы рискуете столкнуться с мошенничеством, потерять собственные деньги или права на квартиру.
Задача юриста устранить все эти последствия и обеспечить защиту ваших интересов на всех этапах сделки, от проверки благонадежности контрагента до регистрации жилья в службе Росреестра.
Если вы решили заключить договор аренды, помните о правилах регистрации таких сделок. При заключении долгосрочного договора (более одного года) сделку обязательно нужно регистрировать в Росреестре.
Чаще всего на бытовом уровне люди проводят такие процедуры сами или обращаются в агентство для сопровождения сделки с недвижимостью, в результате которой имущество переходит от одного собственника к другому.
К таким сделкам относятся:
Для ознакомления с примером такой операции предлагаю прочитать статью «Сопровождение сделки купли продажи квартиры».
Часто сделки происходят с долями недвижимости.
При этом меняется количественный и качественный состав собственников. Одни из них могут продолжать
владеть объектом, а другие такое право утрачивают.
К сделкам такого вида нужно отнести акционирование, раздел имущества, долевое строительство, расселение коммуналки и вступление в кондоминиум. В сфере экономических взаимоотношений это: ликвидация предприятия, а также внесение недвижимости в уставный капитал.
Оформление кредита под залог недвижимости предполагает, что при определенных условиях право собственности на жилье переходит банку.
Иногда некоторые виды коммерческой деятельности предполагают сделки с недвижимостью, в результате которых у того или иного объекта появляются дополнительные собственники, пользователи или ограничения (сервитуты).
К таким операциям относятся:
При этом процедура оформления недвижимости в каждом из рассмотренных случаях имеет свои особенности, разобраться в которых можно, если прочитать соответствующую статью на нашем сайте.
В Гражданском Кодексе Российской Федерации предварительному договору посвящена статья 429. В пунктах этой статьи прописано, что:
Чтобы никто не усомнился в законности сделки, не мог ее оспорить, необходимо составить договор в соответствии с положениями норм права:
Закон/статья
Основные положения
| О форме договора | |
| ст. 550, ст. 434 ГК РФ | Согласно документу, допустима только письменная форма соглашения о покупке-продаже имущества. |
| ст. 554 ГК РФ | О необходимости предоставления конкретной информации о предмете договора купли-продажи. |
| ст. 558 ГК РФ | Гласит о необходимости указания в договоре лиц, за которыми сохраняется право пользования. |
| О содержании квартиры | |
| ст. 210 ГК РФ | Осуществлять оплату коммунальных услуг должен собственник. При переходе права собственности обязанности по содержанию недвижимости переходят к новому владельцу. |
| Об оплате | |
| п. 5 ст. 488 ГК РФ | До момента оплаты стоимости квартиры она может быть залоговым имуществом продавца, если иное не предусмотрено соглашением. |
| ст. 555 ГК РФ | В договоре обязательно указывается цена объекта. Это позволяет идентифицировать предмет сделки. |
| О передаче имущества | |
| ст. 556 ГК РФ | Статья отражает правила передачи недвижимости. Стороны должны подписать документ – передаточный акт, и указать это в одном из пунктов. |
| О признании недействительности сделки, об ответственности продавца и покупателя | |
| ст. 461 ГК РФ, ст. 557 ГК РФ | Призвание нормы права - обезопасить покупателя. Если квартира будет изъята третьими лицами, продавец должен возместить убытки, причиненные вследствие изъятия. Исключение - осведомленность покупателя о неблагоприятных обстоятельствах сделки. Кроме того, если Покупателем будут обнаружены неустранимые недостатки, он может отказаться от исполнения договора и потребовать возврат суммы. |
| О недействительности договора | |
| ст. 167 ГК РФ | При недействительности ДКП покупатель должен вернуть квартиру, а продавец - деньги. Если возврат в натуре невозможен, возмещается стоимость имущества. |
| О нотариальном заверении, госрегистрации | |
| ст. 551 ГК РФ, закон №218-ФЗ о госрегистрации недвижимости | Регламентируют необходимость госрегистрации. |
| ст. 131 ГК РФ | Переход права собственности на объект недвижимость нужно зарегистрировать. В результате регистрирующий орган выдает документ, где указан новый собственник. |
Ознакомление с основными положениями документов даст представление о том, как самостоятельно составить договор купли-продажи квартиры. Однако необходимо учитывать условия совершения сделки, сопутствующие обстоятельства. Например, если отчуждение квартиры касается несовершеннолетних детей, супругов, следует учитывать их интересы, ссылаясь на статьи Семейного кодекса (ст. 34 , ст. 35 СК РФ).
На настоящий момент имеется несколько способов проведения сделки. У каждого есть свои плюсы и минусы, однако все они по-своему востребованы.
Самостоятельная продажа квартиры требует особой внимательности и осторожности. Нюансов в данном случае бывает множество, главное – их изучить и запомнить:
Если продавец/покупатель внимательно изучил все пункты оформления купли-продажи квартиры, подготовил все необходимые бумаги, то он наверняка избежит множества сложностей. Ведь такой трудоемкий процесс может таить в себе и подводные камни.
Договор купли-продажи квартиры составляется в простой письменной форме. Если хотите, вы можете заверить его у нотариуса, но делать это необязательно.
С 29.12.2015 г. участие нотариуса стало обязательным при совершении сделок с долями квартиры, а также при продаже имущества, принадлежащего несовершеннолетним. Остальные сделки с недвижимостью заверять у нотариуса по-прежнему необязательно.
Какие же документы понадобятся при составлении договора купли-продажи квартиры?
Прежде всего, свидетельство о праве собственности на продаваемую квартиру. Кроме свидетельства, понадобится ещё и правоустанавливающий документ, который подтверждает основание возникновения права собственности у продавца квартиры. Таким документом может быть:
Также понадобятся паспортные данные обеих сторон, то есть продавца и покупателя.
Помимо этого, необходимо запастись справкой о том, кто зарегистрирован в данной квартире. Если в ней не зарегистрирован никто, справка также понадобится.
В случае если продавец квартиры находится в браке, для продажи квартиры понадобится согласие второго супруга. Если же собственником является несовершеннолетний, вам необходимо будет взять в органах опеки постановление, разрешающее продажу квартиры.
С 29.12.2015 г. постановление в органах опеки запрашивается нотариусом.
И конечно, понадобится квитанция об оплате госпошлины. Сумма госпошлины за регистрацию перехода права собственности на недвижимость составляет 2 тыс. рублей. Плательщиком госпошлины является покупатель квартиры.
«Существенными» признаются обязательные условия договора, при отсутствии хотя бы одного из которых, договор считается незаключенным.
К существенным условиям Договора купли-продажи квартиры относятся:
Если права на квартиру ограничены, то это также обязательно указывается в договоре, иначе может быть отказано в регистрации.
Кроме существенных условий, в ДКП, как правило, указывается ряд дополнительных условий и сведений, количество и состав которых зависят от конкретной сделки и пожеланий сторон, а также от грамотности юриста, составляющего договор. Эти дополнительные условия хоть и не являются обязательными (т.е. их не обязательно указывать в договоре), но если они указаны, то они имеют ту же силу, и несут в себе те же юридические последствия, что и основные (существенные) условия.
Каждая фраза в договоре имеет значение. И именно дополнительные условия договора отражают нюансы и особенности конкретной сделки, а также требования и пожелания ее участников.
В частности, в Договоре купли-продажи квартиры указывают следующие дополнительные условия, сведения и обязательства сторон:
По соглашению сторон в договоре также могут указываться дополнительные обязательства, подтверждения, гарантии, а также неустойки и штрафные санкции для каждой из сторон, на случай неисполнения обязательств.
Вообще, в договоре могут быть указаны любые дополнительные условия, согласованные сторонами сделки, лишь бы они не противоречили закону и сути самого договора.
Правила применения Договоров купли-продажи недвижимости регламентируются Гражданским Кодексом РФ, в частности, статьями 549 – 558 .
Если ДКП содержит несколько листов, то все они должны быть прошиты, скреплены между собой, и заверены подписями сторон.
Договор купли-продажи квартиры составляется и подписывается, как минимум, в 3-х экземплярах: по одному экземпляру для каждой стороны договора, и один экземпляр – для регистратора (УФРС).
Фактическое исполнение условий по договору (выполнение обязательств) фиксируется затем путем подписания Акта приема-передачи квартиры.
Воплощение в жизнь договора купли-продажи с последующим оформлением договора регулируется нормами ст. 454 ГК РФ .
Статься закрепляет процедуру осуществления сделки, в соответствии с которой покупатель должен передать объект недвижимости в собственность, а продавец принять его и оплатить за него денежные средства.
Цена сделки должна быть согласована контрагентами до совершения сделки.
По установленным правилам процедура заключения купли-продажи недвижимости совершается поэтапно.
Этапы сделки включают в себя:
Перед заключением сделки купли-продажи необходима проверка:
Перед оформлением сделки важным шагом является проверка продавца недвижимости. Для этого необходимо:
Примечание. Если квартира перешла продавцу по наследству – следует узнать у нотариуса о наличии иных наследников.
Подлинность документов – ключевой момент, на который стоит обратить внимание при покупке квартиры. Подделанные и недействительные бумаги могут стать причиной незаконной сделки, что в последствии приведет к судебному разбирательству и признанию договора недействительным.
Особое внимание стоит обратить на достоверность таких документов, как:
Подделка этих документов будет означать, что квартиру пытаются продать незаконным способом.
Обременение – это наложенное ограничение на квартиру, которое существует вне зависимости от смены владельца. Такое жилье сложно продать. Поэтому многие продавцы идут на ухищрения, умалчивая о его наличии.
Примечание. Сведения о наличии обременения указаны в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Таблица 4. Виды обременения жилья
| Вид | Примечание |
| Ипотека | Невыплаченное ипотечное кредитование, в результате которого имущество находится под залогом, может стать препятствием для его продажи |
| Аренда | Продажа жилого помещения в тот момент, когда оно сдается в аренду другим гражданам |
| Рента (договор, на основании которого гражданин обеспечивает владельца всем необходимым на протяжении жизни или определенного срока. Взамен он получает в собственность его квартиру) | Продажа квартиры, которая должна в будущем перейти к новому хозяину, неприемлема |
| Арест | Продать жилье, находящееся под арестом, проблематично. Причина ареста – отсутствие оплаты счетов и услуг длительное время. В этом случае ограничения будут применены со стороны государственных служб |
| Доверительное управление | Доверительное управление означает присмотр за собственностью постороннего лица на определенный срок. В этот период он имеет право на проживание в квартире |
Задолженность числится за собственником, а не за его помещением. На практике часто возникают спорные ситуации после перехода права собственности. Размер долга или его отсутствие целесообразно учесть, когда оформляете договор купли-продажи с ипотекой. При наличии ареста собственности или других обременений вы их увидите в выписке из ЕГРН. Справка об отсутствии задолженности по услугам ЖКХ выдается в МФЦ или компании, обслуживающей здание (например, УК).
Маловероятно, что банк одобрит ипотеку при наличии задолженности по коммунальным услугам. Но рассмотрите следующие варианты:
О том как покупать или продавать недвижимость, которая в залоге у банка, и правильно оценить риски можно почитать в другой статье: Продажа или покупка недвижимости под залогом.
На наличие или отсутствие арестов и запрещений проверяет банк, запрашивая выписку ЕГРН в электронном виде.
Выписку в электронном виде Клиент может запросить и сам на сайте Росреестра (rosreestr.ru), чтобы убедиться в отсутствии ограничений.
Заключить договор купли-продажи недвижимости можно тремя способами:
При самостоятельном оформлении можно хорошо сэкономить время и деньги, но обращение к специалистам поможет обезопасить сделку и сберечь силы в обмен на оплату их услуг.
Продать или купить квартиру можно как за наличные средства, так и при помощи ипотеки. Различий в договоре будет немного - добавятся пункты, связанные с ипотекой, такие как размер кредита, например. Кроме того, ипотека предполагает обязательную оценку залогового жилья.
В договоре купли-продажи исходя из положений ГК указываются:
Так же вы можете приобрести подробную консультацию по заполнению шаблона договора с учетом обстоятельств вашей сделки и уже адаптированный шаблон к ней. Вам придет письмо на электронную почту со ссылкой на просмотр консультации и ссылкой на скачивание адаптированного шаблона предварительного договора.
Конечно для каждой сделки с недвижимостью нужен индивидуальный договор, ведь ваша подпись под ним стоит денег и немалых.
Расторжение любого договора, и предварительного в том числе, происходит:
Первая дата, обычно прописываемая сразу под шапкой, – дата составления и подписания соглашения. Именно с неё начинается отсчёт действия договора.
Вторая дата, которая прописывается в документе – день или срок совершения основной сделки. Если конкретизировать эту дату стороны не могут, заключение основного договора купли-продажи должно произойти в течение года со дня первой даты. Если та и другая сторона не успела подготовиться к сделке в назначенный срок, они могут договориться друг с другом и назначить новую дату.
Такая мягкость возможна, если покупка квартиры для покупателя не представляет финансовых трудностей. В договоре купли-продажи квартиры по ипотеке дата заключения основной сделки всегда указана и не может быть перенесена. Иначе банк откажет покупателю в ипотечном кредитовании и занесёт в список ненадёжных клиентов.
Обязательные требования к указанию личных данных в договоре одинаковы для того и другого контрагента.
Если продавцов/покупателей несколько – квартиру продают/покупают, например, супруги – личные данные должны быть указаны в порядковой последовательности на каждого.
Если одну из сторон представляет другой человек (третье лицо) по доверенности, в предварительном договоре купли-продажи указываются реквизиты доверенности, заверенной у нотариуса.
Объектом или предметом договора купли-продажи называют квартиру, которую покупатель собирается купить у продавца с использованием ипотеки. Чем больше предоставленной информации о квартире, тем точнее будет её оценка и надёжнее шанс получить одобрение на сумму запрашиваемого кредита.
В договоре должны быть указаны:
Если по предварительному договору купли-продажи недвижимости Вы передаете задаток, для обеспечения выполнения сторонами сделки предварительных договоренностей - Соглашение о задатке является обязательным документом, иначе суд (в случае несостоявшейся сделки) сочтет задаток авансом!
Необходимо произвести не только юридическую регистрацию перехода права собственности, но и 
фактическую. Для этого оформляется акт приема-передачи. В нем указывается, какое имущество передано, в каком состоянии. Этот документ фиксирует исполнение обязательств по договору и является его дополнением.
Документ составляется с помощью юриста, но зная, как выглядит акт, можно подготовить его самостоятельно.
После подписания передаточного акта вся ответственность за квартиру (в том числе оплата коммунальных платежей) переходит покупателю.
Передаточный акт может быть подписан до или после регистрации перехода права собственности. В некоторых регионах регистрационные действия без акта не производятся, поэтому в Основном договоре рекомендуется отдельным пунктом прописать возможность оформления акта после регистрации.
Договор купли-продажи действителен до тех пор, пока не выполнены все перечисленные в нем условия. Это правило оговорено п. 3 ст. 425 ГК РФ .
Если деньги переданы продавцу, а покупатель получил все документы на квартиру и зарегистрировал переход права собственности, сделку можно считать завершенной. Однако бывают курьезные ситуации, когда в документе содержатся условия, ограничивающие действия нового собственника. Например, одним из пунктов может быть условие не заводить собаку или не проводить ремонтные работы в выходные дни. Пока их выполнение будет актуально, соглашение считается действующим.
Важно
Даже после окончания срока действия договора стороны несут ответственность за нарушение его условий.
Пока договор не выполнен, то есть, не произведена его регистрация, стороны могут отменить сделку в согласительном порядке. После исполнения договора отменить его уже не получится. Придется либо обращаться в суд, либо проводить обратную сделку.
Иск об отмене купли-продажи можно подавать в течение 3 лет с момента совершения сделки, однако срок обращения может быть продлен, если ранее сторона не знала о нарушении своих прав.
Соглашение составляется как минимум в 3 экземплярах. Один хранится в Росреестре, второй выдается на руки Продавцу, а третий - Покупателю.
Если продавцов или покупателей несколько, то есть продается квартира, находящаяся в общей долевой собственности, количество договоров должно быть равно числу участников сделки.
Согласно ст. 433 ГК РФ , договор считается заключенным, если:
Отсутствие госрегистрации не может служить основанием для признания договора недействительным. То есть до регистрации покупатель уже является Владельцем имущества, но не может им фактически распоряжаться (Постановление Пленума ВС РФ 10/22 от 29.04.2010 г.).
В большинстве случаев номер договора не обозначается. Если номера нет, но необходимо его поставить, пишется «б/н».
При необходимости указать регистрационный номер, следует обратить внимание на печать Росреестра.
На ней будет указана дата и номер регистрации.
В договоре расписан порядок перечисления собственных и кредитных средств, чем подробнее, тем меньше вопросов возникнет при дальнейшем оформлении. Основные риски для покупателя и продавца кроются в условиях возврата авансового платежа в случае, если сделка не состоится. Виновная сторона может остаться без задатка, а также уплатить штраф. Отстаивайте свои интересы. Варианты ответственности:
Вы можете настоять на подробном описании, какие события подразумеваются под виной, чтобы избежать двусмысленности формулировок.
Передачу первого взноса стороны часто документально оформляют предварительным договором. При этом форма Предварительного договора должна быть такой же как и основной, то есть, если для основного Договора предусмотрена нотариальная форма, то предварительный договор должен быть нотариальным. Документ имеет меньшую юридическую силу, чем основной договор купли-продажи с ипотекой. Он закрепляет на бумаге намерения сторон, избавляет от необходимости пересогласовывать ключевые даты основного соглашения, которые сложно просчитать на этапе сбора справок. Также передача первоначального взноса может подтверждаться распиской.
Никогда не подписывайте договор купли - продажи если прописано, что расчеты полностью произведены, а по факту деньги не переданы. Лучше прописать в договоре именно тот способ расчетов, который будет фактически.
На цену влияет сложность самой процедуры, стоимость объекта, длительность проведения. Кроме того, важную роль в ценообразовании играет способ оформления сделки. Обращение к нотариусу требует больших затрат. К этому нужно прибавить согласие от супруга, которое стоит 1000 рублей.
Величина госпошлины при самой регистрации определена налоговым кодексом и зависит от вида объекта. Предлагаю рассмотреть подробнее три основных фактора, влияющих на цену оформления сделок с недвижимостью.
Сумма сделки играет большую роль при оформлении права собственности. Читайте об этой процедуре нашу подробную статью. Это относится не столько к Государственной пошлине, сколько к расчёту стоимости услуг третьих лиц. Например, нотариусу надо заплатить определенный процент от стоимости реализуемого жилья.
При обращении к юристам по оформлению сделок с недвижимостью тариф на их услуги тоже рассчитывается исходя из суммы сделки, хотя и не всегда.
Важную роль в ценообразовании играет сложность самой процедуры оформления документов при сделках с недвижимостью. Дело в том, что многие объекты не обеспечены всей необходимой документацией, которая должна быть при регистрации. В частности, могут отсутствовать технические паспорта, кадастровые схемы, и другие важные документы.
Иногда возникают ситуации, при которых объект сделки становится объектом спора между родственниками или наследниками. Урегулирование таких ситуации тоже требует денежных вложений. Поэтому, чем больше таких сложности, тем выше стоимость услуг юриста по недвижимости.
Часто для оформления сделки требуется потратить больше времени, чем требуется в обычной ситуации. Например, когда собственники или наследники проживают в разных городах, и для их прибытия нужно время. Иногда чтобы зарегистрировать недвижимость, нужно добиться в суде права на это. Такие судебные вопросы тоже быстро не решаются. Чем длительнее срок, тем больше надо заплатить.
Составить договор можно одним из способов:
Риелтор не должен иметь юридическое образование, поэтому в вопросах заключения договоров представитель агентства может быть некомпетентен. У риелтора обычно есть «заготовка» соглашения, которую он может отдать Продавцу и Покупателю, а заполняется документ уже непосредственно в юридическом отделе организации.
Проверка нотариуса более тщательна, а значит стороны в большей безопасности.
Если доверить оформление нотариусу, он проделает следующую работу:
Кроме перечисленного, нотариус может давать показания по поводу вменяемости, дееспособности лиц, так что оспорить документ будет невозможно.
Одно из преимуществ оформления сделки через нотариуса - возможность произведения расчетов через его специальный депозитарный счет.
Аналогичные услуги предоставляет юрист, с той лишь разницей, что поставить нотариальное удостоверение он не сможет. Однако при оказании помощи юристом чистота сделки будет гарантирована.
Госрегистрация договора купли-продажи предусмотрена п. 2 ст. 558 ГК РФ, однако в статье есть примечание. Если он был заключен после 01.03.2013 г., госрегистрация не требуется.
Обратиться в Росреестр все же придется для регистрации перехода права собственности, о чем вносится запись в ЕГРН. Вот тут договор пригодится, без него изменения не внесут.
На данный момент для подтверждения права собственности необходимо получить выписку ЕГРН. Ранее выданные свидетельства о госрегистрации остаются действительными.
Если один из контрагентов отказывается обращаться в Росреестр, можно подать жалобу в суд. В результате выносится решение о госрегистрации, а беспричинно уклоняющийся собственник будет обязан возместить второй стороне ущерб, вызванный задержкой.
Дольщики составляют общий договор купли-продажи. В документ все они вносятся как «Продавцы». Каждому из них также понадобится проставить в договоре свою подпись. В качестве «цены» указывается стоимость всей квартиры – впоследствии вырученные деньги разделяются между бывшими собственниками соразмерно их долям. При этом соблюдать преимущественное право покупки в отношении друг друга не требуется. За перерегистрацию права собственности в Росреестре Покупатель (новый владелец) уплачивает только одну госпошлину.
В этом случае не имеет значения, отчуждается ли недвижимость в пользу одного Покупателя или нескольких разных Покупателей. Каждый Продавец заключает с Покупателем новый договор купли-продажи, указывая в качестве «цены» стоимость конкретно своей доли. Преимущественное право покупки должно быть учтено всеми сособственниками – друг в отношении друга.
За перерегистрацию права собственности в Росреестре Покупателю понадобится уплатить столько госпошлин, сколько отдельных договоров будет заключено между ним и Продавцами. Если же в рамках общего договора купли-продажи указывается несколько Покупателей, то госпошлина делится (либо соразмерно их долям, либо по принципу равной уплаты – например, с каждого по 500 рублей).
Здесь возникают некоторые особенности, связанные с понятием «владения совместно нажитым имуществом». Например, жена, выкупившая долю квартиры, сможет одновременно с этим претендовать на половину средств, которую сама же заплатит своему мужу. В таком случае весь процесс купли-продажи теряет смысл.
Чтобы избежать абсурдности сделки, супругам следует сначала разделить совместно нажитое имущество (т.е. выделить свои точные доли), а затем – оформить брачный контракт о раздельном владении нажитым с момента заключения данного документа. Обе эти процедуры можно провести в добровольном порядке в кабинете нотариуса. После совершения данных шагов супруги станут самостоятельными субъектами и смогут распоряжаться своими долями, в т.ч. – реализовывать их в пользу друг друга. Договор купли-продажи будет составляться в стандартной форме.
Для приобретения жилья в новостройке необходимо взять кредит на его приобретение в банке. Но для этого потребуется выполнить определенные требования.
Можно ли приобрести жилье в кредит без первоначального взноса смотрите в статье: квартира в ипотеку без первоначального взноса.
Часто требование банка сводится к покупке квартиры у аккредитованной строительной компании, путем заключения с ней предварительного договора.
Процедура оформления ипотечного кредита у застройщика:
Предварительный договор должен содержать существенные условия основной сделки купли-продажи, к примеру, о сумме начального взноса, сроках внесения и т.д.
Застройщики при заключении предварительного договора на покупку квартиры в новостройке часто не прописывают свою ответственность в случае несвоевременной ввода дома в эксплуатацию.
Предварительный договор должен содержать точный адрес предмета договора, позволяющий идентифицировать приобретаемую жилую площадь.
Если родственник одновременно является и сособственником, то преимущественное право покупки считается учтенным и реализованным. Если же родственник не принадлежит к числу сособственников, то сначала Продавцу понадобится соблюсти право преимущественной покупки, которым обладают другие совладельцы. Только при их отказе от доли ее можно будет реализовать в пользу родственника.
Сколь бы доверительными ни были отношения между близкими людьми, составлять договор понадобится по всем правилам. Необходимо в установленном порядке зафиксировать и передачу доли, и передачу денег (например, путем составления передаточного акта и расписки о получении средств).
В этом случае свое согласие на проведение сделки должны предоставить Органы опеки и попечительства. Сотрудники ООП призваны следить за тем, чтобы собственник не потерял свою долю безвозвратно. Он должен получить либо сохраненные на именном банковском счету денежные средства, либо равнозначную долю в другом месте.
За подачу заявления в ООП ответственны законные представители несовершеннолетнего/недееспособного/ограниченного дееспособного лица. Если собственник имеет 2 родителей (усыновителей, опекунов, попечителей), то заявление должно быть подано ими вместе. Дольщик старше 14 лет дополняет заявление своим письменным согласием на проведение сделки. Разрешение или мотивированный отказ выдается сотрудниками ООП в течение 15 календарных дней после получения заявления.
Согласно п. 3 ст. 37 ГК РФ , законный представитель несовершеннолетнего/недееспособного/ограниченно дееспособного лица не может заключать имущественные сделки со своим подопечным. Разрешено только дарение, причем от родителя, усыновителя, опекуна или попечителя по отношению к подопечному, но не наоборот.
Законный представитель также не имеет права выступать от лица своего подопечного, если вторая сторона сделки – это супруг/супруга/иной близкий родственник законного представителя. При желании провести такую имущественную сделку законному представителю понадобится обратиться в ООП. Именно данный орган проанализирует, насколько целесообразна подобная купля-продажа. Сотрудники учреждения временно возьмут себя обязанности по законному представительству несовершеннолетнего/недееспособного/ограниченно дееспособного лица.
До сих пор мы с вами рассматривали более-менее простые сделки с недвижимостью. Это не значит, что все без исключения объекты так легко регистрируются.
Существуют так называемые «сложные» сделки с недвижимостью оформление которых требует дополнительных усилий.
Предлагаю рассмотреть на практике вопрос перевода жилого помещения в нежилое. Такой соблазн появляется у тех собственников, жилье которых расположено на первом этаже здания, но не используется по назначению. Если перевести квартиру в статус нежилого помещения, можно выгодно сдавать ее в аренду юридическим лицам или индивидуальным предпринимателям.
Прежде чем заняться этим делом, необходимо уяснить правила, которые четко прописаны в жилищном кодексе.
Когда нельзя переводить квартиру в нежилой статус:
Чтобы провести всю эту процедуру, нужно собрать определенный пакет документов, но решение будет принимать уполномоченный орган, и оно не всегда бывает положительным.
Документы:
Кроме того, чиновники вправе потребовать от собственника предоставить согласие других жильцов дома, интересы которых могут быть затронуты.
Мало подать документы на перевод жилого помещения в нежилое. Нужно ещё представить подробный план будущего нежилого помещения. Для этого вначале обратитесь в БТИ, где произведут полный расчёт стоимости услуг. Там же узнавайте величину госпошлины.
Если для будущего нежилого помещения нужна другая планировка, то на реконструкцию надо получить разрешение в строительном отделе своего муниципалитета. На место выйдет специалист в области строительства и архитектуры, который обследует квартиру и даст заключение на предмет возможности или невозможности сделать перепланировку по вашему эскизу.
После того как вы сделаете реконструкцию, нужно вызвать сотрудников БТИ, которые проведут все замеры и изготовят новый технический паспорт на это помещение. Затем обращайтесь в Росреестр или МФЦ с заявлением о регистрации уже нежилого помещения.
Так как при совершении сделок с недвижимостью не избежать этапа передачи денег, то этот вопрос стоит рассмотреть подробнее.
В большинстве своем в таких сделках фигурируют солидные денежные суммы, передача которых должна производиться максимально безопасно. Вряд ли кто-то решится сегодня производить расчет наличными в несколько миллионов рублей, никак не обезопасив себя.
Альтернативой станет безналичный перевод на банковский счет, что иногда требуется при ипотеке или оформлении квартиры в собственность в новостройке, которая была приобретена с использованием бюджетных средств по одной из государственных жилищных программ. Можно рассчитаться и наличными следующими способами.
Банковскую ячейку в специальном хранилище (депозитарии) арендует покупатель. Туда он закладывает необходимую сумму в присутствии продавца. После этого стороны подписывают соглашение о пользовании этой ячейкой. По нему продавец сможет забрать деньги из ячейки только после регистрации недвижимости.
Если по какой то причине оформление права собственности не состоялось, то покупатель сможет беспрепятственно изъять деньги. Продавца допустят к ячейке только с паспортом и документами, подтверждающими переход права собственности покупателю. Аренда банковской ячейки для сделки с недвижимостью гарантирует безопасность и исключает мошенничество.
Это тоже надежный, но довольно дорогой способ передачи денег. Сам по себе он стоит всего 1500 рублей, но при этом сделка с недвижимостью у нотариуса и оформление согласия супруга на нее обойдутся еще примерно в 20 тыс. рублей, в зависимости от суммы сделки.
Суть депозита у нотариуса заключается в том, что деньги покупатель переводит на его банковский счет. Затем нотариус заверяет договор, в котором отражены условия перевода денег продавцу. Чаще всего это окончание процедуры регистрации в Росреестре. Если по какой то причине оформление права собственности на квартиру не произошло, нотариус вернет деньги на счет покупателя.
Этим способом пользуются редко, так как он слишком сложен и не все банки его применяют. По своей сути он подобен передаче денег через ячейку. Однако здесь взаиморасчеты производятся в безналичной форме со счета покупателя на счет продавца, который может просто обналичить деньги после завершения процедуры регистрации объекта.
Для оформления займа вам нужно собрать необходимый пакет документов и отнести его в банк. Далее следует выбрать квартиру. Она должна соответствовать техническим нормам и санитарным правилам. После того как банк одобрит вашу заявку, вы получаете денежные средства, которые должны потратить строго по назначению.
Будьте внимательны, на квартиру не должны быть наложены обременения. Продавец получает заслуженные деньги за квартиру, а покупатель на протяжении установленного ипотечного срока (как правило, он составляет 15–20 лет) выплачивает ежемесячные платежи.
Закон позволяет с помощью маткапитала улучшить жилищные условия семьи. Для этого вы должны быть обладателем сертификата - именного документа государственного образца с уникальным номером.
Если сделка реализуется с привлечением таких средств, номер сертификата всегда указывается в договоре.
Если вы уже выбрали квартиру, то после заключения соглашения на куплю-продажу необходимо обратиться в территориальный орган Пенсионного фонда РФ с заявлением. В нем вы указываете цель, на которую деньги будут потрачены. Также к заявлению вы прилагаете все необходимые документы.
Схема сделки купли-продажи квартиры с помощью переуступки выглядит следующим образом. С ее помощью новый покупатель, совершая выплаты по договору переуступки, приобретает права и обязанности по договору с застройщиком.
Переуступку сложно назвать способом купли-продажи. Скорее это инструмент, с помощью которого меняется сторона (дольщик или покупатель) в договоре с застройщиком. Наиболее часто она распространяется на первичном рынке недвижимости.
Часто покупка квартиры проходит не “с нуля”, а после перепродажи другой недвижимости. Например, родители продают свою большую жилплощадь, чтобы купить себе и детям отдельное жилье, или семья продает однушку чтобы с доплатой купить более просторный вариант. В любом случае порядок действий не меняется: покупатель ищет подходящую квартиру, проверяет документы собственника и обсуждает с ним порядок сделки, но вместе с этим дает объявление о продаже собственного жилья. Чтобы процесс купли-продажи прошел слаженно и по закону, обычно обращаются за помощью к риэлторам. Они знают про все доступные предложения на рынке, могут быстро подобрать подходящее для покупки жилье, а через базу клиентов одновременно найдут покупателя на квартиру клиента.
Муниципальная недвижимость - собственность государства. Продажа такой квартиры может проходить только после приватизации, но в таком случае жилье теряет статус муниципального и переходит в частную собственность. Поэтому:
Существует несколько причин для реализации недвижимости через торги, среди них нарушение заемщиком условий договора с кредитором, а также продажа имущества компаний, которые объявили себя банкротом. Обычно на торгах по банкротству у государства продается жилье, которое было в собственности у юридических лиц, предприятий или конфисковано за неуплату коммунальных и других услуг. Залоговую квартиру на аукционе у банка продают, чтобы закрыть кредит, который не в состоянии выплачивать заемщик.
Начальная цена недвижимости на торгах обычно на 5-10% дешевле рыночной стоимости, что позволяет недорого приобрести жилье. Однако, следует помнить, что покупка квартир с торгов приставов сопряжена с риском:
Купить квартиру с обременением банка без риска поможет специалист по недвижимости.
Необходимость купить жилье в другом городе может быть вызвана сменой работы, особенностями ведения бизнеса, ситуацией в стране или регионе. Чтобы самостоятельно и без риска провести такую сделку, необходимо выделить время, изучить стоимость недвижимости в регионе, приехать в город для просмотра вариантов и оформления документов. Чтобы без риска и потери времени купить жилье в другом городе, обратитесь за помощью в агентство недвижимости, которое имеет филиалы или сотрудников в разных регионах. Как правило, такие деловые связи существуют между членами Российской гильдии риэлторов или членами специально созданных профессиональных деловых сообществ.
Ипотеку, или кредит под залог недвижимости, можно использовать как для покупки новостроек, так и вторичного жилья. По сравнению со сделкой купли продажи, в которой участвуют двое - продавец и покупатель - в ипотеке задействуется третья сторона - банк.
Порядок ипотечной сделки:
При оформлении ипотеки на новостройку застройщик обычно предлагает готовые программы и схемы кредитования от партнеров. Вы можете воспользоваться одной из них, что сэкономит время, или обратиться в другую кредитную организацию. При покупке вторичной недвижимости в ипотеку кредитора необходимо искать самостоятельно.
Существует ряд стандартных и индивидуальных условий, которые банки выдвигают к заемщикам. К стандартным критериям оценки относят:
▪ гражданство РФ;
▪ возраст от 20-21 год в момент оформления договора и до 65-75 лет в момент погашения долга;
▪ рабочий стаж от 6 месяцев;
▪ уровень дохода, который, помимо основных расходов семьи, позволит регулярно погашать займ, проценты по нему.
В некоторых банках выдают кредиты клиентам младше 21 года, со средним и низким уровнем официального дохода. Например, Сбербанк и Транскапиталбанк предоставляют своим клиентам возможность погашать займ до 75 лет, а Совкомбанк - до 85 лет. Лояльные условия оценки заемщиков обычно действуют на ипотечные программы с менее выгодными условиями: с коротким периодом кредитования, большим первым взносом и переплатой.
Чтобы подать заявку на получение ипотечного займа необходимо написать заявление по форме банка и передать на проверку документы:
Если в качестве первого взноса планируется использовать сертификат материнского капитала или накопления по военной ипотеке, в банк передают соответствующие сертификаты и выписки со счета. Перечень документов может отличаться, точный список выдадут сотрудники банка.
При приобретении квартиры в новостройке, у вас будет минимум проблем с поиском надёжной фирмы, которая занимается продажей жилья. Однако, при самостоятельном приобретении вторичного жилья, у вас могут возникнуть некоторые проблемы с аферистами. Существует множество подводных камней при оформлении подобной сделки.
Предварительный договор купли-продажи может защитить вас в том случае, если продавец будет искать более выгодного покупателя (образец предварительного договора). При оформлении договора о задатке следует обговорить цену квартиры, крайний срок составления документов о купле-продаже, а также размер задатка. Дата выселения прежнего владельца также немаловажна.
Перед оформлением сделки следует проверить документацию на юридическую чистоту. Имеется ввиду проверка жилья на законность основания продажи недвижимости. В случае если такой возможности нет, вас могут обдурить. Особое значение имеет жилая площадь, где имело место ущемление прав несовершеннолетних. В случае обнаружения такого факта суд может признать сделку недействительной.
Довольно распространённой махинацией является продажа жилья после того, как его владелец умер. В этом случае сделка недействительна с момента заключения. Следует также тщательно отследить моменты, когда некоторые граждане могут иметь право претендовать на долю в этой квартире после продажи (вернувшиеся из мест заключения и т.д.). В этом может помочь домовая книга паспортного стола.
При передаче денег следует быть очень внимательным. Для этого довольно часто арендуют ячейки в банках. Это позволяет максимально обезопасить себя. Довольно часто банки дают доступ владельцам квартиры к ячейке только после заключения государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости. Мера является вполне приемлемой и пользуется большой популярностью среди покупателей.
Если Вы не уверены в избежании всех неприятностей, связанных с мошенниками, то следует обратиться к надёжному агентству, которое обеспечит оформление сделки с определёнными гарантиями.
При согласовании сделки сверяйте номера документов, на которые ссылаются ваши договоры и акты. Опечатки даже через несколько лет могут стать формальным основанием признать сделку недействительной.
Любые выписки и свидетельства носят справочный характер, их форма меняется вместе с законодательством, многие из них упраздняются. Правоустанавливающими документами остаются договор и акт. Помните об этом, храните их в надежном месте.
Подпишитесь на свежие новости
Продажа квартиры является серьезной сделкой, которую важно осуществить по всем правилам. Только при соблюдении определенных условий удастся передать недвижимость в собственность другому человеку и получить за это деньги. Проходит сделка купли-продажи квартиры в несколько этапов. Легче всего для ее осуществления обратиться за услугами в агентство. Однако возможно самостоятельное оформление купли-продажи, которое позволит сэкономить деньги на услугах специалиста.
Прежде чем передавать ключи в руки покупателя, собственник обязан подготовиться к сделке. Предварительный этап может включать в себя различные моменты, в зависимости от ситуации. Со стороны продавца потребуется привести жилплощадь в надлежащее состояние. Также понадобится собрать полный перечень документов, определиться с выпиской жильцов квартиры и проверить на наличие обременений.
Покупателю предстоит определиться с городом и районом, где хотелось бы приобрести собственность. Также не помешает изучить цены на рынке недвижимости и просмотреть доступные варианты. После этого останется договариваться с продавцами о просмотре жилплощади. Также важно требовать полный перечень документов, чтобы убедиться в юридической чистоте сделки.
Нередко люди обращаются к посреднику, чтобы тот позаботился о вышеописанных моментах. Но агенту потребуется заплатить немалую сумму, поэтому дешевле самостоятельно заниматься данным процессом. Для этого понадобится ознакомиться с подробной инструкцией, чтобы понимать, как будет совершаться покупка квартиры.
Сделка купли-продажи не может осуществляться без определенного перечня документов. Он может изменяться в зависимости от конкретной ситуации. Однако есть ряд бумаг, которые обязательно должны присутствовать.
От продавца понадобится:
Если покупатель сомневается в том, что продавец дееспособный, тогда следует запросить соответствующую справку. Собственник не должен отказаться ее предоставить, если все в порядке.
Важно! Если продажей занимается не владелец, а его представитель, тогда обязательно потребуется доверенность. Причем она должна быть правильно оформлена и оставаться действительной на текущий момент.
От покупателя нужен национальный паспорт для подтверждения личности. Также потребуется составить договор купли-продажи, его обязана подписать каждая из сторон. Причем нужно не менее трех экземпляров, потому как один достанется продавцу, другой покупателю, а третий нужен в регистрационный орган.
Каждой стороне сделки можно посоветовать тщательно проверять документы на подлинность и актуальность. Потому как нередко встречаются мошенники, как среди продавцов, так и среди покупателей. Как итог, человек может потерять свои деньги или недвижимость. В лучшем случае удастся приобрести квартиру с обременениями, например, находящуюся под залогом, в ипотеке или же с прописанными другими жильцами. Чтобы этого избежать, достаточно следить за тем, как будет проходить сделка, а также перепроверять все официальные бумаги.
Существуют конкретные этапы продажи квартиры. Однозначно сложно сказать, сколько будет длиться процесс, потому как он может проводиться с разной скоростью. Все зависит от того, насколько быстро договорятся продавец и покупатель и оформят документы. В любом случае полезно знать, по какой схеме будет проходить купля-продажа.
Основные этапы:
Так выглядит схема для сделки по продаже квартиры. Так будет происходить продажа не только в России, но и в Украине, Казахстане и Беларуси.
Что касается новостроек, то там создается договор долевого участия. Человек получит свидетельство о праве собственности, когда примет квартиру у застройщика. Но перед этим следует тщательно ее проверить, а затем подписать акт приема-передачи. В остальном достаточно следовать стандартной инструкции, чтобы все было в порядке.
Большинство сложностей возникает из-за человеческого фактора. Допустим, если покупатель под конец сделки передумывает приобретать объект, либо отказывается от процесса продавец. Также проблемы бывают из-за невнимательности, если не были сразу замечены дефекты квартиры, либо гражданин не прочитал все условия договора.
Проще всего обратиться за услугами в агентство, там специалист сам проверит все документы, а также качество и стоимость жилплощади. При самостоятельной покупке не следует спешить и необходимо внимательно пройти каждый этап, чтобы потом не пришлось жалеть.
Процесс оформления купли-продажи квартиры достаточно сложный и требует особого внимания. Продавец должен продумать последовательность предстоящей сделки, рассмотреть все возможные риски и тонкости, а также заранее подготовить все необходимые документы. Чтобы иметь представление о процессе совершения сделки, нужно ознакомиться с каждым ее этапом.
Покупатель не всегда в курсе, какие документы нужно требовать с продавца и . Нотариус об этом тоже позаботится и расскажет все возможные нюансы и риски.
Документы, необходимые для оформления купли-продажи квартиры:
Как выглядит согласие супруга (пример):
Дополнительная информация. Согласие на продажу необходимо для того, чтобы в будущем у супругов не возникало конфликтов по поводу того, что супруг без ведома другого продал жилище.
Обратите внимание! Срок такого паспорта должен быть не более 5 лет. В противном случае необходимо заказать через бюро технической документации новый.
Важно! Разрешение выдается с условием, что ребенка в ближайшее время пропишут в другую квартиру (в покупаемую или к родственникам). Ребенок обязан иметь .
Обратите внимание! Самая распространенная мошенническая схема – это продажа квартиры якобы по доверенности. Очень часто данный документ является фальшивым. Желательно сразу проверить доверенное лицо на надежность.
Обратите внимание! Покупатели с большим желанием идут на сделку, если у продавца уже готов полный пакет документов, а все потому, что это существенно сокращает процесс ее оформления.
Обратите внимание! Нередко бывают случаи, когда купленная квартира возвращается через суд владельцу или родственнику владельца в связи с его недееспособностью.
Какие документы необходимы для продажи квартиры (видео)
В видеосюжете рассказывается об основных документах, необходимых при продаже квартиры. Подробно рассмотрены нюансы сделки. Консультант – директор агентства недвижимости.
Образец договора купли-продажи квартиры:
После заполнения договора купли-продажи нужно его подписать.
Важно! Рассчитываться с покупателем желательно в присутствии надежных свидетелей или при нотариусе.
Список расходов:
Государственная пошлина – 2000 рублей.
- Технический паспорт квартиры – от 1000 до 1500 рублей.
- Кадастровый паспорт – 250 рублей (см. также – ).
- Справка из Росреестра – 200 рублей.
- Оформление доверенности (если это необходимо) – 500 рублей.
В данном случае продавец квартиры несильно тратится на оформление сделки, но он подвержен всевозможным рискам.
Обратите внимание! Указаны приблизительные цены, они могут немного отличаться от существующих.
Учредительные документы застройщика (свидетельство о госрегистрации, устав).
- Бухгалтерскую отчетность за все периоды.
- Проектную декларацию.
- Разрешение на строительство, на землю.
Обратите внимание! Только после отказа других жильцов квартиры выкупить долю, продавец имеет право продавать ее другим лицам.
Изменения условий продажи:
Из следующей статьи вы узнаете, .
