Земельного участка понимается специальный экономический показатель цены земли, который устанавливается с учетом изменений ситуации на рынке недвижимости.
Рыночная стоимость может быть установлена самостоятельно владельцем участка при осуществлении его продажи. Однако если данный показатель был рассчитан специалистами с учетом всех влияющих факторов, то его значение будет приближено к реальным, в результате чего процедура продажи будет проходить быстрее.
Значение рыночной цены используется чаще всего при проведении различных сделок с данным видом недвижимости, например, (чтобы оценить величину подарка) или .
В том случае, если установление рыночной стоимости было произведено с помощью специалистов в области оценки, то данный показатель может быть использован также и для определения нормативной стоимости участка (если его кадастровая стоимость неизвестна).
Основное регулирование вопросов, связанных с установлением и использованием рыночной стоимости земли осуществляется тремя нормативными актами:
Иными нормативными актами на сегодняшний день регулирование образования рыночной цены на землю не предусмотрено.
При проведении определения рыночной стоимости того или иного участка земли должны быть учтены различные факторы:
Кроме перечисленных факторов при формировании рыночной цены участка могут быть учтены и другие факторы, например, нахождение его в долевой собственности или принадлежность одной из частей несовершеннолетнему собственник у (что существенно затрудняет возможность продажи такого участка).
Проведение определения рыночной стоимости участка может быть осуществлено как самостоятельно собственником, так и с помощью специализированных организаций, имеющих лицензию на проведение оценки различных видов недвижимости, в том числе, земельных участков.
В том случае, если проведение процедуры будет осуществляться с привлечением специалистов, она будет состоять из трех этапов:
На подготовительном этапе собственник оцениваемого земельного участка готовит все документы на участок. В пакет должны входить бумаги на все имеющиеся на участке постройки, выписки из землепользовательских документов, подтверждающих наличие или отсутствие обременений на участке (в виде построек или возможности эксплуатации участка для владельцев смежных наделов).
Кроме того, именно на этом этапе происходит подбор организации, которая будет производить оценку, а также заключение договора об оказании услуг.
На этапе собственно оценки специалист выбранной организации изучит все предоставленные документы, при необходимости, выйдет на место расположения участка, и на основе всех имеющихся данных, а также на основе сравнения существующих рыночных предложений по аналогичным участкам рассчитает стоимость конкретного участка с учетом всех его характеристик и существующих особенностей.
Зачем нудно межевание земельного участка и в каких случаях его проведение является обязательным? Подробно об этом можно прочитать в .
Этап подготовки итогового отчета завершает процедуру
На этом этапе в отчет включается информация о том, какие документы были изучены, какие данные использованы.
Кроме того, при необходимости (что должно быть оговорено заказчиком при заключении договора оказания услуг) в текст отчета включаются те формулы, которые были использованы при проведении расчетов стоимости участка, с расшифровкой использованных данных.
Стоимость работ по проведению оценки рыночной стоимости того или иного участка колеблется от десяти до шестидесяти тысяч рублей.
На данный показатель оказывает влияние регион заказа оценки, срочность выполнения работ, объем используемых данных и т.д. Кроме того, в сумму проведения оценки включается также и стоимость подготовки (при необходимости) отчета в электронном виде.
Рыночная стоимость земельного участка – особый экономический показатель, который позволяет примерно оценить возможности реализации того или иного земельного надела, предназначенного для определенных целей эксплуатации. Этот показатель складывается из различных факторов, грамотно использовать в формировании окончательной суммы сможет только специалист, имеющий большой опыт работы в данной сфере.
Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка могут довольно сильно различаться. Они используются для разных целей. Определяются также по-разному.
Кадастровая стоимость недвижимости рассчитывается при её постановке на кадастровый учёт. Эта информация, вместе с другой относительно объекта, хранится в базах Росреестра. Раньше она также записывалась в кадастровый паспорт, а теперь - в заменившую его выписку из ЕГРН .
Указания по тому, как должна проводиться оценка, разрабатывает Минэкономразвития России. А занимаются ей оценочные организации, с которыми заключают контракты территориальные подразделения Росреестра. Эта процедура должна происходить:
Как правило, со временем стоимость растёт. Это связано с повышением общего уровня цен.
При расчётах принимается во внимание:
Исходя из этого определяется стоимость квадратного метра земли. После умножения на площадь объекта и получается его кадастровая стоимость.
При необходимости узнать эту стоимость можно, посмотрев паспорт или выписку. Но их выдают только собственникам. Для остальных существуют такие способы:
Для этого нужно знать кадастровый номер и/или адрес участка. Но эта информация будет носить только справочный характер.
Кадастровая стоимость требуется для:
Наши юристы знают ответ на ваш вопрос
или по телефону:
Рыночная стоимость - это приблизительная цена, по которой земля может быть продана. Она определяется сравнением с подобными объектами. Имеют значение следующие факторы:
В зависимости от конкретной цели оценки значение того или иного фактора для общего итога может быть различным. Учитывается также общая экономическая ситуация и состояние на рынке недвижимости на момент проведения оценки.
Рыночная стоимость может использоваться:
Для определения этой стоимости во многих случаях производится специальная процедура - оценка. Знание возможной цены недвижимости позволяет не терять при её продаже времени или денег. Если выставить недвижимость за слишком высокую цену, она долго не будет продаваться. Если же она будет слишком низкой, продавец получит меньшую прибыль.
Кроме того, во многих случаях необходимо не только знать цену, но и обосновать её. Отчёт об оценке может быть таким документом.
В этом помогут независимые оценщики, которые проведут оценку стоимости земли и аргументированно изложат её. Они могут работать независимо или в составе какой-либо компании. Это может быть специализированная оценочная организация, агентство недвижимости или юридическая фирма.
Такой специалист должен иметь профессиональное образование в области оценки и состоять в саморегулируемой организации оценщиков. Его полномочие подтверждают диплом об образовании, свидетельство и выписка из реестра оценщиков. При недостоверной оценке специалист несёт за неё материальную ответственность. Деятельность оценщиков определяется законом № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года.
Собственник заключает договор с оценщиком или организацией и предоставляет необходимые документы, а именно:
После этого начинается процедура оценки. Во время неё происходит анализ. Оценщик изучает документацию и выезжает на место для личной проверки состояния недвижимости.
Затем составляется отчёт об оценке. Он представляет собой пронумерованный и прошитый документ, подписанный оценщиком. Если специалист работает в какой-либо компании, ставится её печать. Отчёт включает разделы:
Этот документ прошивается, каждая страница нумеруется. В конце ставится подпись оценщика и печать компании, если специалист работает в ней. К отчёту прикрепляются копии всех бумаг, которые анализировались в процессе оценки.
Как правило, кадастровая стоимость ниже рыночной. Раньше эта разница была довольно велика. Но с 2012 года проводится переоценка земли с увеличением кадастровой стоимости и приближением её к рыночной. На сегодняшний день в большинстве случаев они различаются на, примерно, 20-25%.
Относительно уплаты налогов при продаже земли действуют такие правила:
Если собственник считает, что кадастровая стоимость участка завышена, он имеет право оспорить её. В течение полугода после проведения оценки это можно сделать во внесудебном порядке. Для этого нужно обратиться в специальную земельную комиссию по месту расположения земли (например, в Москве это комиссия при Земельном Департаменте).
Необходимо написать заявление о пересмотре кадастровой стоимости. Оно составляется в свободной форме, также прилагаются документы:
Если прошло больше 6 месяцев или комиссия отказала в пересмотре, придётся обращаться в суд. Документы прилагаются те же, можно добавить и другие, если они могут как-то повлиять на решение.
В том случае, если кадастровая стоимость уменьшится, собственнику должны возместить ущерб. Это относится, например, к излишне уплаченным налогам.
Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена продажи участка на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств.
На рыночную стоимость земельного участка наибольшее влияние оказывают такие факторы, как полезность, отчуждаемость, спрос, дефицитность, ликвидность. Взаимодействие этих факторов приводит к формированию равновесной рыночной стоимости земельного участка, которую можно считать его объективной характеристикой в данный момент и для данной конкретной рыночной ситуации.
Перечисленные выше вещные права на земельные участки предоставляют их владельцам разнообразные возможности использовать данное имущество и, следовательно, обеспечивают различные уровни стоимости. Так, например, в бессрочном пользовании в России находятся лишь земельные участки под промышленными предприятиями. Теоретически говорить о рыночной стоимости таких участков нельзя в силу того, что они не могут являться объектами купли-продажи. Они могут быть с согласия собственника участка переданы в аренду. Поэтому рыночной стоимостью в этом случае будет являться текущая стоимость будущих арендных платежей.
В случае, если право бессрочного пользования не включает в себя согласие собственника на сдачу земли в аренду, то рыночная стоимость у такого права в принципе теоретически отсутствует. Хотя заметим, что право бессрочного (постоянного) пользования, не включающее в себя согласие собственника на аренду земли, может быть оценено стоимостью в пользовании (инвестиционной стоимостью). Сопоставление инвестиционной стоимости при текущем и будущем использовании может являться отправной точкой для определения наиболее вероятной цены продажи.
Под оценочной ценой земельного участка обычно понимают цену свершившейся конкретной сделки по его купле-продаже. При этом кроме объективных факторов, перечисленных выше, на цену сделки влияет и ряд субъективных факторов: особый интерес покупателя к данному участку, особые условия продавца или покупателя, недостаток информации о конъюнктуре рынка, воздействие рекламы и т. п.
Если вещным правом является право на аренду земли, то право на аренду не включает в себя право продажи, а включает право субаренды, а рыночная стоимость в этом случае будет представлять собой текущую стоимость разницы между будущими субарендами и арендными платежами.
И, наконец, если вещное право представлено правом частной собственности, то рыночная стоимость определяется на основе применения традиционных методов оценки земли. Результат оценки земельного участка существенно зависит от принятого метода оценки.
Для оценки рыночной стоимости земли применяют следующие методы:
* наилучшего и наиболее эффективного использования;
* сравнения продаж;
* распределения;
* выделения;
* разбивки на участки;
* техники остатка для земли;
* капитализации земельной ренты.
Рассмотрим подробнее каждый из этих методов.
Метод наилучшего и наиболее эффективного использования. При определении стоимости участка земли, входящего в состав оцениваемой затратным методом недвижимости, следует рассматривать его как свободный от застройки в предположении наилучшего и наиболее эффективного использования. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования подразумевает то использование, выбранное среди разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, которое является физически возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым и которое приводит к наивысшей стоимости земли.
Вариант наилучшего и наиболее эффективного использования конкретного участка земли определяется взаимодействием ряда факторов:
* потенциала местоположения (соотношение с преобладающим в данном районе типом землепользования; доступность) - основного фактора, определяющего стоимость земли;
* рыночного спроса (на сколько планируемый вариант использования земли «разумно возможен» с учетом характера соотношения на данном рынке спроса и предложения);
* правовой обоснованности застройки (государственные и частные правовые ограничения, связанные с реализацией предлагаемого проекта; налоги и сборы на данной территории; нормативы);
* ресурсного качества участка (емкость и эффективность участка);
* технологической обоснованности проекта;
* финансовой обоснованности проекта.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования предусматривает сопоставление альтернативных вариантов освоения / застройки участка земли. Для каждого варианта застройки рассчитывается остаточная стоимость земли. Самая высокая остаточная стоимость земли соответствует варианту ее наилучшего и наиболее эффективного использования.
Метод сравнения продаж. При наличии необходимой информации метод сравнения продаж является наиболее предпочтительным и общеприменимым. После сбора рыночной информации и выбора единицы сравнения цены продаж сравнимых участков корректируются по элементам сравнения. Основными элементами сравнения для земли являются:
* права собственности;
* условия финансирования;
* условия продажи;
* условия рынка (время продажи);
* месторасположение;
* физические характеристики;
* доступные коммунальные услуги;
* условия зонирования;
* наилучшее и наиболее эффективное использование.
При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости. Метод распределения. Метод распределения основан на положении о том, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек. Такое соотношение наиболее достоверно для новых улучшений, которые отражают наилучшее и наиболее эффективное использование земли. С увеличением возраста построек отношение стоимости земли к общей стоимости объекта увеличивается.
Данный метод не дает точного значения рыночной стоимости. Он может применяться для оценки в условиях недостаточной информации о продажах свободных участков земли.
Пример (цифры, выражены, в усл. ден. ед.).
Требуется оценить участок земли в курортной зоне, причем свободные участки в данной местности давно не продавались. Вместе с тем недавние продажи домов показывают, что цена типового дома с участком колеблется от 200 000 до 300 000.
Анализ рынка показывает, что в ближних окрестностях можно купить такой же по размерам участок земли за 90 000, прямые издержки на строительство типового дома составят 100 000, а прибыль предпринимателя и косвенные издержки - 80 000. Итого, общая стоимость составит 270 000, из которых земля составляет одну треть.
Исходя из проведенных расчетов стоимость участка земли в курортной зоне может находиться в диапазоне от 67000 до 100 000 (1/3 от стоимости недвижимости).
Метод выделения. Метод выделения является разновидностью метода распределения. Стоимость земли выделяется из стоимости недвижимости вычитанием стоимости улучшений с учетом их износа. Этот метод можно рекомендовать для оценки загородных участков, для которых вклад улучшений в общую стоимость мал и достаточно легко определяется.
Метод применяется при отсутствии информации о продажах свободных участков в ближних окрестностях.
Метод разбивки на участки. Метод разбивки на участки применяется в случаях, когда разбивка участка на несколько меньших по размеру представляет наилучшее и наиболее эффективное использование земли. При этом внешние и внутренние улучшения участков, создаваемые при разбивке, обеспечивают условия для наилучшего и наиболее эффективного использования земли.
Расчет стоимости участка земли методом разбивки выполняется в следующей последовательности:
* определяются количество и размеры участков исходя из физических возможностей, юридических возможностей и экономической целесообразности. (Хотя обоснованная оценка количества участков получается в соответствии с требованиями действующих нормативов, предпочтение может быть отдано рыночным данным по развитию аналогичного земельного массива, если таковые имеются);
* определяется потенциальный доход от продажи или сдачи в аренду подготовленных участков. Основой для расчета является стоимость одного участка, определенная методом сравнения продаж с учетом корректировок на различия;
* определяется чистый доход от продаж, который является разностью между потенциальным доходом от продаж и суммой всех издержек на улучшения и устройство участков.
Издержки на улучшения включают:
* расходы на разбивку, расчистку и планировку участков;
* расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа;
* налоги, страховку, заработную плату ИТР;
* расходы на маркетинг;
* прибыль и накладные расходы подрядчика;
* прибыль предпринимателя.
Так как освоение территории обычно занимает некоторое время и выручка от продаж поступает не единовременно, настоящая стоимость земельного массива определяется дисконтированием потока чистой выручки от продаж с учетом периодичности поступлений и предполагаемой нормы отдачи проекта. Пример (цифры, выражены, в усл. ден. ед.). Требуется оценить массив земли, который застройщик, планирует разделить на 30 участков и затем продать каждый за 25 000. При этом будут иметь место следующие издержки:
* планировка, очистка, инженерные сети, проект 180000
* управление 10000
* накладные расходы и прибыль подрядчика 60000
* маркетинг 20000
* налоги и страховка 10000
* прибыль предпринимателя 40000
Итого: 320000
Сумма чистой выручки от продаж:
30 х 25 000 - 320 000 = 430 000.
Настоящая стоимость земельного массива с учетом равномерного поступления чистого дохода в течение 4 лет и норме отдачи 10%:
(430 000 / 4) х 3,1699 = 340 760,
где 3,1699 - коэффициент настоящей стоимости аннуитета.
Техника остатка для земли
Техника остатка для земли применяется при отсутствии данных о продажах свободных участков земли. Для определения стоимости земельного участка необходимо знать:
* стоимость здания;
* чистый операционный доход от всей недвижимости;
* коэффициенты капитализации для земли и зданий.
Стоимость здания может быть определена как доля нового или проектируемого объекта, который представляет наилучшее и наиболее эффективное использование. Применение техники остатка для земли осуществляется в следующей последовательности:
* определяются улучшения, представляющие наилучшее и наиболее эффективное использование;
* на основе данных о рыночной арендной плате и предполагаемых операционных расходах определяется чистый операционный доход всей недвижимости;
* определяется часть чистого операционного дохода, относящаяся к зданию.
Определяется стоимость земли путем капитализации части дохода, относящейся к земле.
Пример (цифры выражены в усл. ден. ед.).
Требуется определить стоимость участка, для которого наилучшим и наиболее эффективным использованием является строительство бизнес центра. Стоимость строительства равна 500 000, чистый операционный доход по прогнозу оценивается в 120 000, коэффициенты капитализации для земли и для здания 8 и 10% соответственно.
Часть чистого операционного дохода, относящегося к зданию, определяется исходя из значений стоимости строительства и коэффициента капитализации для зданий:
500000 х 0,1=50000.
Чистый операционный доход, относящийся к земле:
120000 - 50000=70000.
Стоимость земли:
70 000 / 0,08 = 87 500.
стоимость земельный участок арендатор
Метод определения рыночной стоимости права аренды застроенного земельного участка
В соответствии с законодательством собственник земельного участка обладает в отношении него вещными правами: владения, пользования, распоряжения. При передаче земельного участка в аренду, собственник передает арендатору на срок, определяемый договором аренды, права пользования или владения и пользования, оставляя за собой право распоряжения земельным участком. Арендатор в свою очередь на период действия договора аренды приобретает право распоряжения переданными ему правами владения и пользования. В частности, он может переуступить свои права, передать их в залог, если это напрямую не запрещено договором аренды.
Стоимость прав, переданных арендатору (здесь и далее будем рассматривать только эти права и называть их правом аренды) обычно определяется исходя из возможности извлечения им дохода из переданного в аренду земельного участка (ЗУ). В простейшем варианте рассматривается возможность сдачи этого участка в субаренду и извлечение дохода в размере разности между доходом от субаренды и арендной платой, предаваемой собственнику. В более сложном случае предполагается, что с использованием арендованного участка создается бизнес, который не возможен при отсутствии этого участка, и часть дохода арендатора от бизнеса приписывается этому ЗУ. В обоих случаях стоимость права аренды определяется как капитализированный доход арендатора, отнесенный к ЗУ.
Все сказанное выше в полной мере относится к свободному (не застроенному) земельному участку. В случае, если на арендованном участке построено здание, принадлежащее другому собственнику, то ситуация несколько меняется. Собственник земельного участка не может по своему усмотрению прекратить аренду ЗУ по окончании договора аренды (исключение составляет предусмотренный законом выкуп земли для федеральных и муниципальных нужд). Он вынужден продлевать закончившийся договор аренды или продать ЗУ собственнику здания. В свою очередь арендатор ЗУ не имеет возможности сдать его в субаренду или организовать на нем бизнес, кроме как путем сдачи здания или его части в аренду. Следовательно, в течение периода пока на ЗУ располагается здание, этот участок имеет особый статус, то есть он неотделим от этого здания и образует единый объект недвижимости. Обычно для определения стоимости права аренды в этом случае рекомендуется использовать методы остатка или выделения. Однако точность этих методов крайне низка. Во-первых, из-за увеличения относительной погрешности. При выполнении математической операции вычитания абсолютные погрешности составляющих складываются, а база, относительно которой определяется относительная погрешность, уменьшается. Во-вторых, в стоимость здания включается прибыль предпринимателя, которая в свою очередь зависит от местоположения ЗУ и ее величина определяется с высокой погрешностью.
Кроме того, в этом случае затратный подход к оценке недвижимости теряет свою независимость от доходного или сравнительного подходов (в зависимости от использованного метода расчета стоимости права аренды земли).
Следует также отметить, что полученная стоимость оторвана от рынка земли, поскольку при ее определении используются только данные рынка аналогичных объектов недвижимости и рынка стройиндустрии. Сходные проблемы возникают и при использовании метода распределения.
Наблюдение показывает, что динамика рынка земли и динамика указанных выше рынков в отдельные периоды времени могут значительно различаться.
Поэтому при оценке стоимости права аренды ЗУ важное значение приобретает увязка ее с изменениями на рынке земли. Для того, что бы увязать стоимость права аренды с рынком земли воспользуемся методом соотнесения.
Рассмотрим два расположенных по соседству объекта коммерческой недвижимости, у которых все одинаково, за исключением прав на ЗУ. Одно здание построено на собственной земле, а другое на арендованной. Поскольку здания одинаковы, то и в аренду их помещения должны сдаваться по одинаковой ставке. Следовательно, потенциальный и действительный валовые доходы у собственников зданий тоже одинаковы. Операционные расходы отличаются только на различие в плате за земельный участок. Собственник здания, построенного на собственной земле, платит земельный налог, а собственник здания, построенного на арендованной земле, платит арендную плату, которая превышает налог на землю. Для обоих случаев можно записать следующие соотношения:
С зус -- рыночная стоимость права собственности на земельный участок;
С зуа -- рыночная стоимость права аренды земельного участка;
С зд -- рыночная стоимость здания;
ДВД -- действительный валовый доход от объекта недвижимости;
ОР бзу -- операционные расходы без учета расходов по содержанию ЗУ;
Н зу -- налог на землю;
А зу -- арендная плата за ЗУ;
R -- коэффициент капитализации для объекта недвижимости.
Y -- ставка доходности для объекта недвижимости;
1, 2,…, n, n+1 -- номера прогнозных и постпрогнозного периодов.
Следует отметить, что вывод рассмотренных выше зависимостей основан на одинаковом использовании ЗУ. Поскольку право аренды застроенного ЗУ предполагает определение стоимости этого права в текущем использовании, то и стоимость права собственности на земельный участок должна определяться исходя из аналогичного использования.
Другая особенность состоит в том, что стоимость права собственности на ЗУ представляет собой рыночную стоимость ЗУ (для текущего использования), а стоимость права аренды зависит от величины арендной платы и в общем случае не соответствует рыночной величине.
Если разделить обе части уравнений (3) и (4) на площадь ЗУ, то получим зависимости для расчета удельной стоимости права аренды от удельной стоимости права собственности и удельной ставки налога на землю (руб. / кв. м).
Так как существует практика сдачи жилья в аренду, то полученные зависимости, по-видимому, могут быть распространены и на объекты жилой недвижимости.
Зависимости (3) и (4) могут использоваться при расчете стоимости права аренды (прав владения и пользования ЗУ переданных арендатору) застроенного земельного участка с учетом назначенной арендной платы. Эти же зависимости могут быть использованы для обоснования компенсационной выплаты за земельный участок при принудительном выкупе застроенного арендованного земельного участка, поскольку имеют место не рыночные условия сделки с земельным участком обладающим определенной ценностью для конкретного арендатора. Поскольку ставка налога на землю обычно пропорциональна кадастровой стоимости земли, то разделив обе части уравнений (3) и (4), приведенные к удельным стоимостям, на удельную стоимость права собственности, можно получить зависимости относительной величины рыночной стоимости права аренды ЗУ от относительной величины кадастровой стоимости. Зависимость принимает вид:
* -- верхний индекс, обозначающий удельную величину стоимости;
С* кад -- кадастровая стоимость ЗУ;
К н -- ставка земельного налога (процент от кадастровой стоимости).
Результаты расчета по зависимости (5) при К н = 1,5% и R = 15% приведены на Рис. 1.
Рис. 1
Анализ зависимостей приведенных на Рис. 1 позволяет сделать следующие выводы. При сдаче в аренду ЗУ по ставке равной ставке земельного налога, стоимости права аренды и права собственности совпадают.
Принципиально существует ставка аренды ЗУ, при которой стоимость права его аренды равна нулю (при фиксированной относительной кадастровой стоимости). Это соответствует условию, при которых собственник земли изымает у арендатора все доходы, которые относятся к земельному участку. По видимому, эту величину ставки аренды ЗУ следует рассматривать, как теоретический предел деловой активности девелопера. Превышение этого предела приводит к тому, что стоимость строительства здания превышает капитализированную стоимость доходов, отнесенных к зданию. Действительно из зависимости (2) при С зуа = 0 следует:
Где А зу0 -- арендная плата за ЗУ, соответствующая нулевой стоимости права его аренды.
Подставляя это соотношение в зависимость (1), и переходя к удельным значениям получаем:
Однако на практике (в рыночных условиях) предел деловой активности должен наступить несколько раньше (при меньшей величине арендной платы), поскольку для перехода от права аренды ЗУ к праву собственности обычно назначается стоимость выкупа. Поэтому практическое соотношение имеет вид:
Зависимость (6) по сути отражает рыночные условия, при которых собственник ЗУ имеет возможность назначить максимальную стоимость арендной платы за землю, с которой арендатор (девелопер) должны согласиться. Таким образом, рыночная ставка арендной платы для застроенного ЗУ определяется как:
В свою очередь, собственник, передав арендатору права владения и пользование, может продать застроенный ЗУ (реализовать оставшееся у него право распоряжения) в любое время. Однако наличие долгосрочного арендатора обычно при совершении сделки купли-продажи рассматривается как обременение, поэтому по рыночной стоимости собственник ЗУ может его продать лишь после окончания срока жизни здания. Поэтому рыночная (обоснованная) величина стоимости выкупа может быть определена, как дисконтированная на дату оценки стоимость реверсии ЗУ с учетом возможных затрат на рекультивацию земли. Расчетная зависимость в удельных единицах имеет вид:
Где С* вык_р -- удельная рыночная стоимость выкупа ЗУ арендатором;
С* рев -- удельная стоимость реверсии ЗУ;
С* рвк -- удельная стоимость рекультивации ЗУ;
Y зу -- ставка доходности для ЗУ.
Стоимость реверсии может быть определена путем капитализации арендной платы за ЗУ в последний год жизни здания с учетом добавления годового темпа ее роста, либо путем прямого прогноза текущей стоимость права собственности на ЗУ с учетом темпов ее роста.
Подразумевает определение рыночной стоимости земли специализированной оценочной компанией на дату проведения экспертизы с учетом действующих стандартов и методов. Стоимость данных услуг зависит от целого ряда факторов.
Проведение оценочных мероприятий в отношении земельных участков является одной из наиболее трудоемких и востребованных услуг в оценочных компаниях. Оценка земельных участков должна производится с учетом требований 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», а также с опорой на нормы Земельного и Гражданского кодексов.
Так, оценка земли под ИЖС будет стоить около 2500-3000 руб., сельхозземли – уже от 4000 руб., а земли под коммерческие цели – не менее 10000 руб.
Если лицу не требуется официальный отчет о результатах произведенной оценки, то он может и вовсе обойтись без лишних трат. Так, он может воспользоваться бесплатными оценочными калькуляторами, в которых учитывается регион расположения участка, его площадь и пр.
Инвалиды с детства и инвалиды 1 и 2 группы имеют определенные льготы по земельному налогу. Подробнее об этом мы рассказали .
Иногда пользователям в ходе заказа отчета требуются дополнительные услуги, которые также необходимо оплатить. В их числе:
Для проведения оценки потребуется собрать установленный комплект документации, который включает в свой состав копию свидетельства о праве собственности, кадастрового паспорта/плана. Сейчас эти документы заменяет единый документ –
За ее заказ в Росреестре необходимо будет заплатить госпошлину в размере 350 руб. за электронную версию или 700 руб. за бумажный вариант.
Таким образом, минимальная стоимость работ по оценке земельного участка составляет 2500-3000 руб.
Как устанавливается рыночная стоимость земельного участка? Сколько стоит сотка земли? Можно ли узнать рыночную стоимость земли по кадастровому номеру?
При продаже любого товара или услуги мы выставляем цену, которую считаем справедливой. Для этого мы находим аналогичные объявления и сравниваем их со своим. Однако сделать это не всегда возможно. Особенно для нетипичных объектов продажи, например, для некоторых земельных участков.
Меня зовут Валерий Чемакин. Как консультант по правовым вопросам, в этой статье я расскажу о рыночной стоимости земельного участка.
Еще я расскажу о том, где и как заказать оценку рыночной стоимости земли.
В условиях свободного коммерческого оборота земель цены на участки формируются рынком. Чаще всего однотипные объекты в конкретной местности стоят примерно одинаково. Так происходит из-за того, что рынок способен к саморегулированию, несмотря на видимую хаотичность.
Исходя из сказанного,сформулируем определение.
Это цена, по которой его можно реализовать в разумные сроки на свободном рынке при обоюдной удовлетворенности результатами сделки обеих сторон.
Где же узнать рыночную стоимость земельного участка? В большинстве случаев ответ на этот вопрос очевиден. Достаточно открыть любой сайт с объявлениями и изучить предложения в районе расположения земли. Однако если нет ни одного подобного участка в продаже, придется прибегать к помощи оценщиков.
Если вам нужно официальное экспертное заключение, например, для суда, тоже проводится независимая . О сути этого понятия читайте нашу специальную статью. Эксперты для определения рыночной стоимости участка используют различные методы оценки, в зависимости от назначения земель.
Например, при земельного участка сельскохозяйственного назначения в формуле используют фактор потенциальной прибыли от ведения сельского хозяйства или товарного производства. Расчет рыночной стоимости земельного участка промышленного назначения тоже учитывает потенциальный доход, но уже от иной экономической деятельности.
Не вдаваясь глубоко в процедуру оценки рыночной стоимости земельного участка, отмечу, что существуют десятки факторов, влияющих на ее формирование.
Вот основные из них.
Это самый главный фактор, так как именно он оказывает решающее влияние на формирование цены. Чем ближе земля к крупным городам, тем она дороже.
Пример
Недавно я продал участок 17 соток в сельской местности с подведенными коммуникациями, но в 200 км от ближайшего крупного города всего за 100 тыс. рублей. Сразу после этого приобрел 20 соток земли в черте Тюмени, хоть и без коммуникаций, но за 1,5 млн рублей.
Это копейки по сравнению с ценой земли в элитных пригородах Москвы. Даже в границах одного кадастрового района цена одинаковых по площади участков достаточно сильно отличается, несмотря на схожую . Это зависит от индивидуальных особенностей, указанных в следующем подразделе.
Люди приобретают земельные участки не просто для строительства дома, а для дальнейшего активного отдыха. Следовательно участок должен радовать человека своим внешним видом, близостью к лесу, реке или озеру, плодородностью почвы. Овраги, канавы и прочие нежелательные формы рельефа сильно снижают стоимость, как и болотистая либо соленая почва.
Рыночная стоимость земельных участков с жилым домом значительно выше. Ведь в нее входит и цена самого строения, даже если это старый ветхий дом, который придется сносить. Впрочем состояние построек тоже имеет значение. Очевидно, что участок с коттеджем намного ценнее, чем с сараем.
Часто муниципалитеты финансируют сооружение инженерных коммуникаций на участках под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Проведенное электричество, газ и водопровод сильно увеличивают стоимость земли.
Пример
Приобретенный мною участок не имеет коммуникаций и даже подъездных путей, поэтому он стоит 1,5 млн рублей. Подобная земля в ближайшем уже обжитом поселке стоит не менее 3 млн рублей. Значит у меня есть шанс получить хорошую прибыль после подведения инженерных сетей.
Земли сельскохозяйственного назначения или под строительство промышленных объектов предназначены для производства материальных благ, значит они способны приносить прибыль. Особенно ценятся участки возле федеральных автомобильных трасс. Этот потенциальный доход тоже заложен в рыночную стоимость таких участков.
Для любых юридически значимых действий не достаточно просто знать цену своего участка. Нужно получить официальное заключение от профессиональных оценщиков, оформленное в соответствии с законом об оценочной деятельности.
Давайте рассмотрим, кем устанавливается рыночная стоимость земельного участка, как определяется и куда для этого нужно обращаться.
Сегодня существует множество коммерческих контор, занимающихся различными видами оценочной деятельности. Обязательное условие - они должны состоять в саморегулируемых организациях (СРО). Эти фирмы лишь производят оценочные действия, но не оказывают иные услуги, например, юридические.
Законом не запрещено заниматься индивидуальной оценочной деятельностью, поэтому можно найти и частного оценщика. Он использует те же принципы оценки при определении рыночной стоимости земельного участка, что и сотрудник любой фирмы. Подчиняется частный оценщик тому же закону об оценочной деятельности.
Любое крупное агентство недвижимости содержит в своем штате оценщиков. Поэтому, если вы решили продать земельный участок через риэлторское агентство и не знаете, какую цену выставить, они к вашим услугам. Это очень удобно, так как их работа будет оплачена из комиссионных.
Многие юридические фирмы не ограничиваются только правовой помощью клиентам. Они предлагают услуги по экспертизе и оценке. Обращаться в такие конторы целесообразно, когда нужно не только узнать стоимость объекта, но и получить юридическую помощь. Например, требуется в суде разделить имущество с бывшим супругом, но с его оценкой вы не согласны.
Особенно распространено обращение в суд с целью снизить кадастровую стоимость, чтобы меньше платить налог. Для этого проводят процедуру оспаривания после , но об этом вам лучше прочитать в нашей специальной статье.
Если вы не знаете как рассчитывается рыночная стоимость земельного участка, но она вам нужна просто для справки, а не для совершения юридически значимых действий, то воспользуйтесь одной хитростью. Сейчас государство стремится приблизить кадастровую стоимость к рыночной, чтобы больше собирать налогов. Сведения о кадастровой стоимости есть в базе Росреестра.
Поэтому проведите расчет онлайн приблизительной рыночной стоимости земельного участка, используя его кадастровый номер. Для этого посетите сайт Росреестра или любой компании посредника и введите номер в специальную форму поиска. Вместо кадастрового номера допускается вносить адрес, но если он уже официально существует.
Когда вам нужна официальная бумага о рыночной стоимости земельного участка, например для оформления права аренды, то обращайтесь к профессиональным оценщикам. Как это сделать - читайте дальше.
В зависимости от объема и сложности работ выбирайте независимого оценщика или обращайтесь в оценочную компанию. Для правильного выбора фирмы вначале наведите справки обо всех имеющихся в вашем районе.
Поспрашивайте знакомых, друзей и соседей. Вдруг кто-то недавно пользовался услугами оценщика. Почитайте форумы. В результате нужно выбрать оптимальную по стоимости и качеству предоставляемых услуг компанию.
Прежде чем заключать договор, нужно определиться с вопросами, которые вы хотите задать эксперту. Рекомендуется сразу же уладить с ним все нюансы.
Вопросы эксперту:
Не забудьте посмотреть у него какой-нибудь пример оценки рыночной стоимости земельного участка. Глядя на него вы поймете, насколько ответственно и аккуратно оценщик работает и соответствует ли форма отчета предъявляемым требованиям.
Чтобы провести работы, оценщику потребуется техническая документация на участок, а также документы, подтверждающие ваше право собственности.
Если у вас чего-то не оказалось, то всегда можно заказать недостающее на сайте ЕГРП 365. Достаточно зайти на этот портал, и вы увидите, какие документы они готовят. Там же в форме поиска внесите кадастровый номер участка и получите информацию из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Это бесплатно.
Нужна официальная кадастровая справка, выписка из ЕГРН или техническая документация на участок - заплатите деньги, и вам доставят все это с курьером. Официальные справки и другие документы имеют печати Росреестра. Если печать не нужна, то стоимость услуги на порядок ниже.
После того, как все документы готовы, заключайте договор и оплачивайте услугу. Не забудьте внимательно прочитать условия договора. В нем должна быть прописана ответственность оценщика за возникшие по его вине проблемы из-за неправильной оценки рыночной стоимости земельного участка.
Так как чаще всего для проведения грамотной и правильной оценки нужно обследовать сам участок, то заранее согласуйте со специалистом время и дату этого мероприятия. Ведь только после его проведения он сможет приступить непосредственно к расчетам. Кстати, заранее поинтересуйтесь, входит ли его выезд в стоимость всей услуги. Если нет, то узнайте, сразу нужно заплатить или потом.
В назначенный день и час встретьте специалиста и проводите на объект. В ходе осмотра находитесь рядом. Возможно будут какие-нибудь уточняющие вопросы, касающиеся индивидуальных особенностей участка. Это может быть качество почвы, степень затопляемости весной, наличие других скрытых факторов, учесть которые вы считаете необходимым.
Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка содержит установочные данные собственника объекта и оценщика. Важная составляющая отчета - описание методики и ее правовое обоснование.
Например, применение метода массовой оценки при определении рыночной стоимости земельных участков допустимо только в отношении типовой земли под строительство в черте населенных пунктов.
Совсем другие методы применяют при установлении рыночной стоимости земель лесного фонда, сельскохозяйственных угодий, земли под промышленные объекты, а также любых нетипичных земельных участков. Завешается любой отчет выводом, в котором указана рыночная стоимость.
Если вы хотите проконсультироваться по этим или другим правовым вопросам подробнее, заходите на сайт компании Правовед. Там вы найдете удобную форму обратной связи, через которую задавайте вопрос юристу.
Формулируйте свою проблему кратко и ясно. В результате получите исчерпывающий ответ с конкретным алгоритмом действий для решения проблемы. Стоимость такой онлайн консультации в менее 1000 рублей.
Обращаясь в оценочную компанию, мы должны быть уверены в профессионализме специалистов. Кроме того, мы не хотим переплачивать.
Ниже я предлагаю обзор 3 известных оценочных компаний, в которых заказать оценку рыночной стоимости земельного участка обойдется недорого.
Эта компания занимается оценкой недвижимости для банков. Если вы хотите получить кредит под залог вашего участка, а кадастровая стоимость слишком занижена, обращайтесь в компанию Юрдис. Она работает с большинством крупных российских банков. Они ей доверяют, поэтому будьте уверены, что ваш участок оценят адекватно, и вы получите желаемый кредит.
Здесь же возможно заказать , которую вы хотите использовать в качестве залога. Оценщики компании готовы рассчитать и ликвидационную стоимость объекта, которая ниже рыночной на 20%. Она нужна для быстрой продажи. Такие услуги стоят всего 4 тыс. рублей, что гораздо ниже, чем у конкурентов.
Компания предоставляет все виды оценочных услуг. Земельные участки оценивают тремя различными способами по согласованию с заказчиком: с осмотром или без осмотра объекта, путем выдачи экспертного заключения о стоимости земли без оценочных действий.
В чем преимущества компании «Консалт Про Оценка»:
| № | Преимущество | Польза |
| 1 | Юридическая сила | Отчет примут в любом суде, банке и госучреждении |
| 2 | Знание рыночной конъюнктуры Москвы | Учитывают престижность района, плотность застройки, экологические факторы |
| 3 | Достоверность | Достигается благодаря тщательному анализу рыночной ситуации в конкретный момент времени |
| 4 | Удобство | Услугу возможно заказать через сайт, учитывают все пожелания заказчика |
| 5 | Оперативность | Все работы выполняют в максимально короткий срок |
На сайте компании предлагается создать личный кабинет, через который очень удобно контролировать выполнение услуги по оценке земли. Там же легко отслеживать историю своих заказов. Все отчеты полностью соответствую закону, что гарантирует их принятие в банках, судах и государственных органах, Специалисты проводят расчеты с помощью специальных программ, что снижает вероятность ошибки до минимума.
