Каждая из сторон, участвующих в операции по реализации жилой недвижимости хочет получить определенные гарантии того, что покупка-продажа произойдет.
В ходе проведения сделок с недвижимостью был изобретен по-настоящему действенный и надежный метод выполнения данного пожелания – оформление и подписание предварительного договора.
В нем указывают все моменты, касающиеся предстоящей сделки. К составлению этого договора следует подходить также ответственно, как и к оформлению основного договора.
Приблизительный формат предварительного договора купли-продажи доли квартиры содержит нижеследующие пункты:
Предварительный договор имеет все требуемые сведения об жилом объекте, относительно которого осуществляется операция покупки-продажи, участниках сделки и цене реализации.
Кроме того, в документе указывается метод проведения расчета и иные моменты:
Обязательные пункты
Пункты, которые непременно включаются в предварительный договор:
Перечисленные пункты обладают силой если есть весомые условия, указанные выше. В случае не включения хотя бы одного из обязательных пунктов, договор не будет признан действительным.
Для безошибочного составления предварительного договора купли-продажи недвижимости следует использовать образец договора.
Объектом реализации являются доли в праве владения на недвижимость, обособленные в натуре либо наличествующие лишь «на бумаге» (1/2, 3/4 и т.д.), без обозначения границ.
В свою очередь владелец, которому принадлежит вся жилая площадь, может реализовать ее долями нескольким покупателям. Предмет описывают максимально детально и полно, несоответствия в описании непозволительны.
Уточните адрес, площадь, размещение комнат, этаж, характеристики дома (экспликации БТИ), кадастровый номер. Есть возможность записать в договоре посылание на кадастровый паспорт объекта и оформить его как дополнение. Необходимо отличать часть в праве владения и комнату в «комуналке».
ИМЕЕТ ЗНАЧЕНИЕ: для распознания предмета и обоснования полномочий продающего следует непременно получить сведения ЕГРН в Росреестре. Жилая недвижимость должна быть на кадастровом учете, и иметь персональный номер. В случае, когда передаваемые части сформированы, нужно детально разобраться в истории их возникновения (спорное деление, образовавшийся либо фиксированный порядок использования, унаследование и т.д.).
Стоимость каждой доли (ст. 555 ГК РФ). Участвующие в операции покупки-продажи недвижимости обязуются провести ее по ранее оговоренной цене. Главная опасность – стремительное изменение цены квадратного метра жилой недвижимости. Список граждан, у которых сохранится право на жилье (ст. 558 ГК РФ).
При перемене владельца возможна ситуация, когда в жилье остается родня прежнего собственника либо, и он сам. Если возникнет какой-угодно конфликт в будущем, то тогда анализируются обстоятельства передачи жилья: запишите в договоре детально полномочия оставшихся жильцов, порядок оплаты коммунальных услуг, промежуток времени и основание для проживания.
В случае полного освобождения квартиры, рекомендуется определить конкретный срок и требование снять с регистрационного учета всех зарегистрированных там граждан. В идеале следует потребовать от продающего архивную выписку из домовой книги, где указываются все когда-либо зарегистрированные граждане и основания их выбытия.
Покупающий жилье, заключив предварительный договор, может его аннулировать, в случае, когда нашелся лучший вариант. Но необходимо не забывать, что задаток, внесенный при заключении предварительного договора останется продавцу квартиры.
Следовательно, продавцу будут возмещены вероятные издержки за время бронирования жилья за покупателем. В ситуации, когда аннулирование договора происходит по инициативе продавца, то ему придется уплатить покупателю сумму равную двум задаткам. Если договор оформлялся без задатка, то штрафы отсутствуют.
Предварительный договор доля в праве собственности — это не часть квартиры, не комната в квартире — это доля в праве! То есть на этот объект недвижимости зарегистрирована общая долевая собственность.
Статья обновлена 07.01.2018 г
Предварительный договор купли-продажи доли в праве долевой собственности на квартиру — очень важный и нужный документ.
Ведь подготовка к такой сделке требует время. После получения уведомления о продаже, другие участники общей долевой собственности могут размышлять о ее покупке целый месяц. И могут согласиться на покупку. Они имеют преимущественное право в этой сделке.
И все эти моменты необходимо учесть в предварительном договоре. В том числе и возврат задатка.
Задаток скрепляет отношения между Продавцом и Покупателем и обеспечивает выполнение условий Предварительного договора
Покупателю важно не оплатить часть стоимости доли, а именно скрепить отношения. Поэтому размер задатка должен быть разумным и составлять 1-2% от стоимости.
Задаток в обязательном порядке оформляется Соглашением о задатке.
С 02.06.2016 года Договор купли-продажи, дарения доли в праве
Эти изменения закреплены в новом ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости», который вступил в силу 02.01.2017 г.
Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению
Обязательным документом в сделки отчуждения доли (не целой квартиры в долевой собственности) является уведомление о продаже других участников общей долевой собственности. Так ка у них есть первоочередное право покупки перед другими покупателями.
Например:
Квартира принадлежит на праве долевой собственности трем участникам. Один собственник решил продать свою 1/3. Первоочередное равное право покупки имеют два других участника. Их необходимо уведомить письменно об условиях продажи.
Если в течении календарного месяца от них не поступит предложение о покупке — можно продавать долю третьему лицу.
Уведомление о продажи доли можно составить в простой письменной форме и почтовым отправлением(письмом или телеграммой) с уведомлением о вручении отправить другим участникам общей долевой собственности.
Именно дата вручения будет отправной точкой в исчислении месячного срока, который дается другому участнику общей долевой собственности для реализации его права первоочередной покупки.
Бланки уведомлений о вручении, заверенные почтовым штемпелем предоставьте нотариусу и в Росреестр.
Так же можно пригласить всех других участников общей долевой собственности к нотариусу для удостоверения их отказа от преимущественного права покупки.
В этом случае вам не придется ждать месячный срок и ваша сделка может состоятся следом, после оформления отказа.
Это более дорогой вариант, ведь каждый документ, заверенный нотариусом стоит денег.
Важно обсудить абсолютно все моменты сделки,в том числе и оплату услуг нотариуса
На этом сайте размещено более 300 моих статей, из которых вы найдете ответы на абсолютно все вопросы о сделках с недвижимостью и регистрации права собственности в соответствии с последними изменениями в законах и процедурах.
Материалы сайта соответствуют требованиям ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» с изменениями от 01.10.2018 года.
Сайт работает с 2015 года.
Его уже посетили более 3 000 000
человек, каждый из которых получил самую свежую информацию о правильном оформлении сделки с недвижимым имуществом, и почти половина посетителей вернулись на сайт несколько раз. Это очень высокая оценка моей работы.
Спасибо.
Информер посещаемости от Livelnternet и качества сайта от Яндекс размещены внизу страницы
Так же я являюсь автором проектов:
Лучшие пособия для сделок с недвижимостью
Риэлторский интернет-клуб «Вертикаль »
Онлайн-сервис «
дата и место подписания
Гр. _________________, именуем__ в дальнейшем "Сторона-1", с одной стороны, и гр. _________________, именуем__ в дальнейшем "Сторона-2", с другой стороны, по результатам проведенных переговоров заключили следующий предварительный договор:
1.1. Стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи доли (части доли) в уставном капитале Общества с ограниченной ответственностью "_________" (далее - "Основной договор"), основные условия которого определяются в настоящем предварительном договоре, в котором Сторона-1 будет выступать Продавцом, а Сторона-2 - Покупателем доли.
1.2. Сторона-1 обязуется передать по основному договору в собственность Стороне-2 долю (часть доли) в уставном капитале ООО "_______" (далее - "Общество") (зарегистрировано "__"_________ ____ г., _________________, ОГРН _________________, ИНН: _________________, адрес местонахождения: ________________), номинальной стоимостью _______ (_________________) рублей, что составляет ____% уставного капитала ООО "________" (далее - "доля").
1.3. Права Стороны-1 на указанную п. 1.2 долю подтверждаются выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц от "___"________ ____ N _________________, а также _______________ (указать документ, подтверждающий переход доли (части доли) в уставном капитале Общества к Стороне 1) от "___"_______ ____ N _____.
1.4. Основной договор Стороны обязуются заключить с срок до "____"_________ _____ г.
Примечание. Необходимо учитывать установленные Уставом с учетом положений ст. 21 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственность" сроки реализации участниками общества и обществом преимущественного права приобретения доли, а также сроками получения согласия участников общества и общества на переход доли участника третьему лицу.
1.5. Основной договор будет заключен в указанный п. 1.3 срок при условии получения согласия участников Общества и Общества на переход принадлежащей Стороне-1 доли Стороне-2, а также отказа остальных участников Общества, а также самого Общества (в случае, если такое право ООО "________" предусмотрено Уставом ООО "__________") от реализации преимущественного права на приобретение отчуждаемой Стороной-1 доли.
1.6. Сторона-1 как участник Общества обязуется произвести все необходимые действия для соблюдения требований закона, регламентирующего порядок получения указанного выше согласия участников и отказа остальных участников и Общества от реализации преимущественного права на приобретение отчуждаемой Стороной-1 доли.
2.1. Стоимость доли Стороны определяют в размере ____ (___________) рублей.
2.2. В счет оплаты стоимости доли по Основному договору Сторона-2 передает Стороне-1 аванс в размере ___ (_________) рублей в день подписания Основного договора.
Оставшаяся сумма, в размере ___ (_________) передается Стороне-1 в ________ срок с момента заключения Основного договора.
2.3. Оплата суммы, предусмотренной п. 2.1 договора, может осуществляться по выбору Стороны-1 как наличными, так и по безналичному расчету на счет, указанный Стороной-1.
В случае оплаты наличными Сторона-1 выдает Стороне-2 в подтверждение получения денег расписку.
3.1. Настоящий договор является предварительным и содержит существенные условия договора купли-продажи доли (Основного договора), который будет заключен в последующем.
3.2. Стороны обязуются заключить Основной договор в сроки, предусмотренные п. 1.4 настоящего договора. До указанной даты Сторона-1 обязуется не совершать с другими лицами сделок в отношении указанной в п. 1.2 настоящего договора доли.
3.3. В случае если одна из Сторон будет уклоняться от заключения Основного договора, вторая Сторона вправе обратиться в установленном порядке в суд с требованием о понуждении заключить договор.
3.4. При заключении Основного договора по вине какой-либо из Сторон позднее срока, указанного в п. 1.3 настоящего договора, другая Сторона вправе потребовать с виновной Стороны выплату пени в размере ___% от стоимости доли за каждый день просрочки.
3.4.1. Под виной Покупателя (Стороны-2) понимается отказ или уклонение от совершения и оформления Основного договора, а также отказ от других согласованных Сторонами условий и форм расчетов по настоящему договору.
3.4.2. Под виной Продавца (Стороны-1) понимается отказ или уклонение от совершения и оформления Основного договора, а также нарушение других обязанностей Стороны-1, предусмотренных настоящим договором.
4.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между Сторонами по вопросам, не нашедшим своего разрешения в тексте данного договора, будут разрешаться путем переговоров.
4.2. В случае невозможности разрешения споров путем переговоров Стороны передают их на рассмотрение в ____________________.
5.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует до полного исполнения Сторонами своих обязательств.
Настоящий договор подлежит нотариальному заверению.
5.2. Договор может быть расторгнут досрочно по письменному соглашению Сторон.
5.3. Односторонний отказ от исполнения обязательств по настоящему договору не допускается.
5.4. Сторона-1 гарантирует, что на момент заключения настоящего договора ее доля в уставном капитале ООО "_________" оплачена полностью, не продана, не заложена, в споре и под арестом не состоит, не имеет каких-либо обременений.
5.5. Сторона-1 гарантирует, что устав Общества не содержит запрета на отчуждение участником Общества принадлежащей ему доли третьим лицам, в случае отказа от использования преимущественного права других участников Общества или Общества.
5.6. Договор составлен на русском языке в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон.
5.7. Все изменения и дополнения к настоящему договору являются его неотъемлемой частью и действительны, если они совершены в письменной форме, подписаны каждой из Сторон и нотариально заверены.
5.8. Во всем остальном, не предусмотренном настоящим договором, Стороны будут руководствоваться действующим законодательством РФ.
Предварительный договор купли-продажи доли. По предварительному договору купли-продажи доли стороны обязуются заключить в будущем основной договор.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные «пунктом 4 статьи 445» Гражданского Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Доля в праве общей собственности переходит к приобретателю по основному договору купли-продажи доли с момента заключения договора, если соглашением сторон не предусмотрено иное.
Момент перехода доли в праве общей собственности по договору, подлежащему государственной регистрации, определяется в соответствии с «пунктом 2 статьи 223» Гражданского Кодекса.
Предварительный договор купли-продажи 1/2 доли
Город Москва, РФ
Двадцать седьмого марта две тысячи пятнадцатого ___________________ года
Мы, КОЧЕТКО АНАТОЛИЙ ФЕДОРОВИЧ, 10.10.1957 г.р., паспорт 13 14 211221, выдан УВД гор. Москвы 11.11.2003г., код подразделения 222-111, прож.: гор. Москва, ул. Минская, дом № 120 кв. 22, и КОМОВА ЕЛЕНА МИХАЙЛОВНА, 15.11.1966 г.р., паспорт 13 11 902903, выдан УВД гор. Москвы 12.01.2002 г., код подразделения 222-000, прож.: гор. Москва, ст. Елизаветинская, ул. Степная, дом № 40, заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. Стороны в соответствии со ст. 429 ГК РФ обязуются заключить в будущем договор купли-продажи 1/2 (одной второй) доли в праве общей долевой собственности на квартиру, кадастровый № 77-77-01/280/2015-617, находящуюся по адресу: гор. Москва, ул. Макаренко, дом № 15 кв. 16, принадлежащей ПРОДАВЦУ на основании Свидетельства о праве на наследство по закону, выданного Русиновой Е.Л., нотариусом гор. Москва 14.12.2000 г. по реестру за № 444, Свидетельства о
государственной регистрации права серия 77-АА 447722, выданного Главным управлением Федеральной регистрационной службы по гор. Москва 11.11.2005 г., за цену 520000 (пятьсот двадцать тысяч) руб.
2. Стороны обязуются заключить основной договор (договор купли-продажи) не позднее первого августа две тысячи пятнадцатого года.
3. Цена продаваемой квартиры определена сторонами окончательно в сумме 520000 (пятьсот двадцать тысяч) руб., из которых 70000 (семьдесят тысяч) руб., ПОКУПАТЕЛЬ передал ПРОДАВЦУ полностью до подписания настоящего договора, а 450000 (четыреста пятьдесят тысяч) руб. ПОКУПАТЕЛЬ обязуется передать ПРОДАВЦУ полностью до подписания основного договора купли-продажи, не позднее первого августа две тысячи седьмого года.
4. До заключения настоящего договора отчуждаемая квартира никому не продана, не заложена, в споре и под запрещением (арестом) не состоит, что подтверждается ПРОДАВЦОМ. В случае наличия арестов и запрещений в Управлении Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю ПРОДАВЕЦ обязуется возвратить уплаченные за недвижимость деньги, а также возместить все понесенные ПОКУПАТЕЛЕМ убытки.
5. С техническим состоянием квартиры ПОКУПАТЕЛЬ ознакомлен и согласен.
6. На ПРОДАВЦА возлагается ответственность за подлинность представленных документов на продаваемую квартиру.
7. Расходы по заключению настоящего договора и по оформлению основного договора купли-продажи оплачивают стороны поровну.
8. Если одна из сторон, заключивших настоящий договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор купли-продажи.
9. Стороны договора в присутствии заявляют, что они не лишены дееспособности, не страдают заболеваниями, препятствующими понимать существо подписываемого ими договора, а также об отсутствии обстоятельств, вынуждающих их совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях.
10. Настоящий договор составлен и подписан сторонами в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон.Текст настоящего договора сторонам прочитан.
ПОДПИСИ:
__________________________
__________________________
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй «статьи 255» Гражданского Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
