Оценка стоимости недвижимости сравнительным подходом. Особенности применения сравнительного подхода

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.

Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. Недостаточная же развитость данного рынка, а также то, что оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными выгодами или обременениями, не отражающими общее состояние рынка, делают применение этого подхода нецелесообразным.

Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.

Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.

Рассмотрим основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом.

1-й этап. Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно.

2-й этап. Собирается и проверяется информация по объектам-аналогам; анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом.

3-й этап. На выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.

4-й этап. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

На первом этапе необходимо сегментирование рынка, т.е. разбивка рынка на секторы, имеющие сходные объекты и субъекты.

Сходные объекты по:

Назначению использования;

Качеству;

Передаваемым правам;

Местоположению;

Физическим характеристикам.

Сходные субъекты по:

Платежеспособности;

Возможностям финансирования;

Инвестиционной мотивации.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту рынка недвижимости, и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

Сроке окупаемости;

Независимости субъектов сделки;

Инвестиционной мотивации.

В частности, необходимо отслеживать следующие моменты.

Срок экспозиции - время, которое объект находится на рынке. Срок экспозиции отличается для разных сегментов рынка и зависит в немалой степени от качества объектов. Например, в Москве усредненный срок экспозиции для жилых квартир равен примерно одному месяцу, для офисных зданий - от полутора до трех месяцев. Если объект был продан за период времени, гораздо меньший стандартного срока экспозиции, это свидетельствует о заниженной цене. Если объект находился на рынке значительно дольше стандартного срока экспозиции, следовательно, цена завышена. В обоих случаях сделка не является типичной для сегмента рынка и не должна рассматриваться в качестве сравнимой.

Под независимостью субъектов сделки подразумевается, что сделки заключаются не по рыночной цене и данные по ним не могут использоваться для сравнения, если покупатель и продавец:

Находятся в родственных отношениях;

Являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;

Имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;

Сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;

Занимаются продажей имущества умерших лиц;

Занимаются продажей с целью избежать отчуждения заложенного имущества и т.д.

Инвестиционная мотивация определяется:

Аналогичными мотивами инвесторов;

Аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов;

Степенью износа здания.

Например, покупка здания для организации в нем офиса не может использоваться в качестве аналога, если здание планируется использовать под гостиницу, так как ожидаемые потоки доходов и расходов будут иными.

Объект, степень износа которого составляет более 80 %, не может быть использован по своему профилю без проведения капитального ремонта. Поэтому покупка здания с износом более 80 % происходит с иной мотивацией по сравнению с покупкой здания с меньшим износом. В первом случае - это, как правило, покупка прав на строительство нового объекта.

Основные критерии выбора сопоставимых объектов (аналогов):

Права собственности на недвижимость;

Условия финансирования;

Условия и время продажи;

Местоположение;

Физические характеристики.

Права собственности.

Корректировка на права собственности есть не что иное, как разница между рыночной и договорной арендной платой, поскольку и полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансировании.

Условия финансирования сделки.

При нетипичных условиях финансирования сделки купли-продажи объекта недвижимости (например, в случае ее полного кредитования) необходим тщательный анализ, в результате которого вносится соответствующая поправка к цене данной сделки.

Условия продажи и время продажи.

Поскольку рассчитать поправку на условия финансирования и налогообложения на передаваемые юридические права и ограничения, а также условия продажи затруднительно, то лучше по возможности не рассматривать для анализа и сравнения подобные сделки. В противном случае поправки на эти характеристики делаются в первую очередь.

Время продажи - один из основных элементов сравнения сопоставимых продаж. Для внесения поправки на данную характеристику в цену продажи объекта-аналога необходимо знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с течением времени.

Местоположение - необходимый элемент сравнения сопоставимых продаж, поскольку оказывает существенное воздействие на стоимость оцениваемого объекта.

Физические характеристики объекта недвижимости - размеры, вид и качество материалов, состояние и степень изношенности объекта и другие характеристики, на которые также вносятся поправки.

Поскольку объекты различаются по размеру и числу входящих в них единиц, при проведении сравнения проданных объектов с оцениваемым объектом неизбежны большие сложности и требуется приведение имеющихся данных к общему знаменателю, которым может быть либо физическая единица (например, цена за 1 м 2), либо экономическая.

На различных сегментах рынка недвижимости используются различные единицы сравнения.

В качестве экономической единицы сравнения при оценке проектов на основе соотношения дохода и цены продажи может использоваться валовой рентный мультипликатор или общий коэффициент капитализации.

Классификация вводимых поправок основана на учете разных способов расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом.

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий коэффициент.

К процентным поправкам можно отнести, например, поправки на местоположение, износ, время продажи.

Стоимостные поправки:

1. Денежные поправки, вносимые к единице сравнения (1 га, единица плотности, 1 сотка), изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, если хуже, применяется отрицательная поправка.

К денежным поправкам, вносимым к единице сравнения, можно отнести поправки на качественные характеристики, а также поправки, рассчитанные статистическими методами.

2. Денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.

К денежным поправкам, вносимым к цене проданного объекта-аналога в целом, следует отнести поправки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений (складских пристроек, стоянок автотранспорта и пр.).

Для расчета и внесения поправок используется множество различных методов, среди которых можно выделить следующие:

Методы, основанные на анализе парных продаж;

Экспертные методы расчета и внесения поправок;

Статистические методы.

Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одного параметра (например, местоположения), наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов. Данный метод позволяет рассчитать поправку на вышеупомянутую характеристику и использовать ее для корректировки на этот параметр цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога.

Экспертные методы расчета и внесения поправок.

Основу экспертных методов расчета и внесения поправок, обычно процентных, составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога.

Статистические методы расчета поправок.

Суть метода корреляционно-регрессионного анализа состоит в допустимой формализации зависимости между изменениями цен объектов недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик.

Данный метод трудоемок, и для его использования требуется достаточно развитый рынок недвижимости, так как метод предполагает анализ большого количества репрезентативных выборок из базы данных.

Заключительным этапом сравнительного подхода является анализ произведенных расчетов с целью получения итоговой величины стоимости оцениваемого объекта. При этом необходимо:

Тщательно проверить использованные для расчета данные по сопоставимым продажам и их скорректированные величины.

Провести согласование скорректированных величин сопоставимых продаж путем расчета средневзвешенной (среднеарифметической) величины.

Наибольший вес присваивается скорректированным величинам цен тех отобранных аналогов, к которым вводились меньшее количество и величина поправок. Иначе говоря, наибольший вес при согласовании результатов корректировок будут иметь те аналоги, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.

Возможен и расчет таких величин, как мода и медиана. Расчет среднеарифметической величины оправдан, если:

Количество отобранных аналогов минимально;

Величины их скорректированных цен достаточно близки.

1. Рассчитанная оценщиком средневзвешенная величина будет являться в большинстве случаев итоговой вероятной ценой продажи оцениваемого объекта,

К недостаткам сравнительного подхода можно отнести:

1. Различия продаж.

2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.

3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.

4. Зависимость от активности рынка.

5. Зависимость от стабильности рынка.

6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

5.1. Сравнительный подход к оценке недвижимости.. 57

5.2. Методы сравнительного подхода 59

5.1. Сравнительный подход к оценке недвижимости

Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения. Он гласит, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рацио­нальный инвестор не заплатит больше суммы, в которую обой­дется приобретение недвижимости аналогичной полезности.

Принцип замещения применим также и к доходной недвижи­мости. Типичный информационный инвестор сравнивает объекты доходной недвижимости, выставленные на продажу, а также рассматривает альтернативные варианты вложения капитала. Инвесторы сравнивают сроки окупаемости инвестиций для различных проектов, нормы прибыли , а капиталовложения - при разных вариантах, учитывая при этом налоговые преимущества, затраты на управление и другие факторы.

Можно выделить следующие основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом:

1. На первом этапе изучают состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости , наиболее сопоставимые с оцениваемым, которые были проданы недавно.

2. На втором этапе собирается и проверяется информация по объектам-аналогам; анализируется собранная информация и каж­дый объект-аналог сравнивается с оцениваемым.

3. На третьем этапе вносятся поправки в цены продаж со­поставимых объектов.

4. На четвертом этапе согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

На первом этапе оценки недвижимости сравнительным под­ходом изучается состояние рынка недвижимости и тенденции его развития, проводится его сегментирование и определяется, к како­му сегменту рынка относится оцениваемый объект. Далее в этом сегменте по определенным критериям выявляются объекты, наи­более сопоставимые с исследуемым (объекты-аналоги).

Сегментирование рынка - это процесс разбивания рынка на секторы (сегменты). Разбивание происходит на сектора, имеющие сходные объекты и субъекты.

Объекты должны быть сходными по назначению использова­ния, качеству, передаваемым правам, местоположению.

Субъекты должны быть сходными по платежеспособности , возможностям финансирования, инвестиционной мотивации.

Сопоставимые объекты должны относиться к тому же сегмен­ту рынка недвижимости, что и оцениваемый; сделки с ними долж­ны быть осуществлены на типичных для данного сегмента услови­ях. В частности, необходимо отслеживать следующие моменты:

Срок экспозиции - это время, которое объект должен нахо­дится на рынке, для того, чтобы быть проданным. Срок экспози­ции отличается для разных сегментов рынка.

Независимость субъектов сделки. Если покупатель и прода­вец находятся в родственных отношениях, либо являются предста­вителями холдинга и независимой дочерней компании, либо имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность, сделки меж­ду ними обычно заключаются не по рыночной цене и данные по ним не могут использоваться для сравнения.

Инвестиционная мотивация. Инвесторы должны иметь ана­логичные мотивы, а объекты - аналогичное наилучшее и наибо­лее эффективное использование. Так, покупка здания в целях ор­ганизации в нем офиса не может использоваться в качестве анало­га, если здание планируется использовать под гостиницу, т. к ожидаемые потоки доходов и расходов будут иными.

Основными критериями при выборе сопоставимых объектов (аналогов) являются:

1) Права собственности на недвижимость.

2) Условия финансирования.

3) Условия и время продажи.

4) Местоположение.

5) Физические характеристики.

Различными сегментами рынка недвижимости используются различные единицы сравнения.

Единицы сравнения земли:

§ цена за 1 га;

§ цена за сотку;

§ цена за 1 фронтальный метр:

§ цена за 1 кв. м.

Единицы сравнения застроенных участков:

· цена за 1 кв. м. общей площади;

· цена за 1 кв. м. чистой площади, подлежащей сдаче в аренду;

· цена за 1 куб. м.

В качестве экономической единицы сравнения при оценке проектов на основе соотношения дохода и цены продажи может использоваться валовой рентный мультипликатор или общий коэффициент капитализации.

Классификация и суть поправок

Разные способы расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом, позволяют классифицировать вводимые поправки следующим образом:

Процентные поправки , как правило, вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения коэффициент, отражающий степень различий в характеристика объекта-аналога и оцениваемого объекта. Рассуждения при этом сводятся к следующему: если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент. В противном случае к цене сопоставимого аналога применяется понижающий коэффициент.

К процентным поправкам можно отнести, например, поправка на местоположение, износ, время продажи.

Стоимостные поправки

а) Денежные поправки, вносимые к единице сравнения (1 Га, единица плотности, 1 сотка), изменяют цену проданного объекта аналога на определенную сумму, в которую оценивается различия в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога. В противном случае к цене сопоставимо аналога применяется отрицательная поправка.

К денежным поправкам, вносимым к единице сравнения можно отнести поправку на физическое состояние, а также поправки, рассчитанные статистическими методами.

б) Денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.

К денежным поправкам, вносимым к цене проданного объекта аналога в целом, следует отнести поправки на наличие или отсут­ствие дополнительных улучшений (складских пристроек, стоянок автотранспорта и пр.).

5.2. Методы сравнительного подхода

Расчет и внесение поправок

Для расчета и внесения поправок применяются множество различных методов, среди которых можно выделить следующие:

o методы, основанные на анализе парных продаж;

o экспертные методы расчета и внесения поправок;

o статистические методы.

Метод парных продаж

Под парной продажей подразумевается продажа двух объек­тов, в идеале являющихся точной копией друг друга за исключе­нием одного параметра (например - местоположения), наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов. Данный ме­тод позволяет рассчитать поправку на вышеупомянутую характе­ристику и применить его для корректировки цены продажи сопос­тавимого с объектом оценки объекта-аналога на этот параметр.

Ограниченность применения данного метода объясняется сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и прора­боткой большого количества информации.

Экспертные методы расчета и внесения поправок

Основу экспертных методов расчета и внесения поправок, обычно процентных, составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога.

Обозначим стоимость объекта оценки - X, а цену продажи сопоставимого аналога примем равной - 1.0.

При этом рассуждения сводятся к следующему:

1. Объект лучше аналога на 15%, тогда цена аналога должна увеличиться на те же 15%:

X = 1.0 + 15% х 1.0 = 1.0 х (1+ 0.15) = 1.15

2. Оцениваемый объект хуже аналога на 15%, цена аналога уменьшится:

X = % х 1.0 = 1.0 х (= 0.85.

3. Аналог лучше оцениваемого объекта на 15%. Цена аналога должна уменьшиться:

1.0 = X + 15% х X = Х(1 + 0.15), X = 1/0.87.

4. Аналог на 15% хуже оцениваемого объекта. Цена аналога должна вырасти:

1.0 = Х - 15% х X = X х (, X = 1/0.85 = 1.18.

Экспертными методами расчета и внесения поправок обычно пользуются, когда невозможно рассчитать достаточно точные дол­ларовые поправки, но есть рыночная информация о процентных различиях.

Статистические методы расчета поправок

При оценке недвижимости методом сравни­тельного анализа продаж, в процессе внесения поправок на разли­чия между оцениваемым объектом и аналогом, не всегда удается относительно точный расчет вероятной цены объекта. Если не ис­пользовать такие методы расчета поправок, как корреляционно регрессионный анализ, следует вводить как можно меньше кор­ректировок на различия в характеристиках сравниваемых объек­тов. В первую очередь это касается поправок на физические раз­личия (в частности поправки на масштаб).

Суть метода корреляционно-регрессионного анализа состоит в допустимой формализации зависимости между изменениями цен объекта недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик.

Данный метод трудоемок и требует для своего применения достаточно развитого рынка недвижимости, т. к. предполагает ана­лиз большого количества репрезентативных выборок из базы дан­ных.

Оценка проектов на основе соотношения дохода и цены продажи

В этом случае в качестве единиц сравнения следующие едини­цы сравнения:

1. Валовой рентный мультипликатор (ВРМ).

2. Общий коэффициент капитализаций (ОКК).

1. Валовой рентный мультипликатор представляет собой - отношение продажной цены или к по­тенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД).

Для применения ВРМ необходимо:

а) Оценить рыночный рентный доход от оцениваемого объекта.

б) Определить отношение валового (действительного) дохода к цене продажи по сопоставимым продажам аналога.

в) Умножить рентный доход от оцениваемого объекта на ВРМ.

Вероятная цена продажи оцениваемого объекта рассчитывает­ся по формуле:

Цоб = Др х ВРМ = Др х Ца/ПВД;

где Цоб - вероятная цена продажи оцениваемого объекта;

Др - рентный доход от оцениваемого объекта;

ВРМ - валовой рентный мультипликатор;

Ца - цена продажи сопоставимого аналога;

ПВД - потенциальный валовой доход.

ВРМ не корректируют на удобства или другие различия меж­ду объектом оценки и сопоставимыми аналогами, так как в основе расчета ВРМ положены фактические арендные платежи и про­дажные цены, в которых уже учтены указанные различия.

Метод достаточно прост, но имеет следующие недостатки:

Может применяться только в условиях развитого и активно­го рынка недвижимости;

В полной мере не учитывает разницу в рисках или к нор­мам возврата капитала между объектом оценки и его сопостави­мым аналогом;

Не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах.

2. Общий коэффициент капитализации

При использовании общего коэффициента капитализации процесс определения вероятной цены продажи оцениваемого объ­екта может быть представлен в виде следующих этапов:

1. подбор сопоставимых (в т. ч. по степени риска и доходам) продаж в данном сегменте рынка недвижимости;

2.общий коэффициент капитализации (ОКК) определяется отношением чистого операционного дохода (ЧОД) сопоставимого аналога к его продажной цене:

Ккап = ЧОДа/Ца;

где Ккап - коэффициент капитализации;

ЧОДа - чистый операционный доход аналога;

Цоб = ЧОДоб/Ккап,

где Цоб - вероятная цена объекта оценки;

ЧОДоб - чистый операционный доход объекта оценки;

Ккап - коэффициент капитализации, рассчитанный из ры­ночных данных по сопоставимым аналогам.

Анализ полученных расчетов и итоговое заключение о вероятной цене объекта методом сравнительного подхода к оценке недви­жимости

Заключительным этапом сравнительного подхода в оценке не­движимости является анализ произведенных расчетов с целью по­лучения итоговой величины стоимости оцениваемого объекта. При этом необходимо:

1. Тщательно проверить использованные для расчета данные по сопоставимым продажам и их скорректированные величины.

2. Провести согласование скорректированных величин сопос­тавимых продаж путем расчета средневзвешенной величины.

Рассчитанная оценщиком средневзвешенная величина и будет являться вероятной ценой продажи оцениваемого объекта, которая может быть округлена в допустимых пределах в каждом конкрет­ном случае.

Вопросы для самоконтроля

1. Какие основные единицы сравнения используются в сравнительном подходе?

2.Назовите основные критерии применения метода парных продаж, используемые в сравнительном подходе?

3. Возможна ли корректировка элементов (характеристик) оценивае­мого объекта недвижимости при моделировании его стоимости с помо­щью сравнительного подхода?

4. Чем отличаются количественные и качественные методы расчета и внесения корректировок при применении сравнительного подхода? В ка­ких случаях возможно использование лишь качественных методов кор­ректировок?

5.Какое количество сопоставимых объектов недвижимости необхо­димо и достаточно для реализации метода анализа парных данных в срав­нительном подходе?

6.Перечислите достоинства и недостатки метода валового рентного мультипликатора.

7. Какие основные статистические характеристики используются в срав­нительном подходе при подготовке исходных рыночных данных и анали­зе скорректированных цен продаж сопоставимых объектов недвижимос­ти на предмет оценки достоверности моделируемой стоимости оценивае­мого объекта недвижимости?

Тест для текущего контроля знаний

1. Для каких объектов недвижимости в общем случае применим сравнительный подход к оценке их стоимости?

а) офисное здание,

б) дворец спорта,

в) оба объекта недвижимости?

2. Фирма приобрела пять лет назад земельный участок стоимостью 2000 у. е. и построила на нем склад. Строительство склада тогда обошлось фирме в 25000 у. е. В настоящее время аналогичные склады с аналогичными участками в данном районе продаются в среднем за 40000 у. е., а свободные (незастроенные) участки – за 3000 у. е. Какова рыночная стоимость склада (с участком), построенного фирмой в настоящее время?

а) 40000 у. е.,

б) 28000 у. е.,

в) 27000 у. е.

3. Оценщик выделил три элемента сравнения: местоположение, динамику сделок на рынке (дата продажи) и условия продажи (частота сделок). В какой последовательности он должен сделать корректировки сопоставимых объектов по этим элементам?

а) местоположение, динамика сделок на рынке, условия продажи,

б) условия продажи, динамика цен на рынке, местоположение,

в) динамика сделок на рынке, условия продажи, местоположение,

г) в любом порядке.

4. Каким требованиям должны отвечать проданные объекты недвижимости, чтобы быть пригодными для применения сравнительного подхода к определению стоимости оцениваемого объекта?

а) недвижимость должна быть одного типа,

б) участники сделок имели объективное представление о данном сегменте рынка,

в) участники сделок не имели какие-либо отношения, которые могли бы повлиять на цены сделок,

г) рыночные данные о ценах сделок получены от лица, на заинтересованного в их искажении,

д) сделки территориально «привязаны» (совершены в одной зоне, районе),

е) все выше перечисленное.

5. Для оценки какого из перечисленных типов недвижимости в наибольшей степени подходит метод сравнительных продаж:

б) склады,

в) фабрики,

6. Какая единица сравнения наиболее приемлема при оценке земли для строительства многоквартирного жилого дома?

а) общая площадь участка земли, количество соток,

б) длина уличного фасада, м,

в) число квартир, которое может быть построено, руб./квартира,

г) цена за квадратный метр участка, руб./ м2.

7. Какая единица сравнения наиболее приемлема при оценке стоимости автомобильного магазина?

а) цена за место для автомобиля, руб./м2,

б) цена за квадратный метр общей площади здания, руб./м2,

в) цена за кубический метр складских помещений, руб./м3,

г) цена за квадратный метр общей занимаемой магазином площади, руб./м2.

8. Корректировка по элементам сравнения производится при использовании метода сравнительного анализа продаж:

а) от сопоставимых объектов к оцениваемому,

б) от оцениваемого к сопоставимому.

3. Оценка недвижимости

3.5. Подходы к оценке недвижимости.

3.5.1. Сравнительный (рыночный) подход

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода:
1. Объект не должен быть уникальным.
2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.
3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Сравнительный подход базируется на принципах:
- замещения;
- сбалансированности;
- спроса и предложения.

Этапы сравнительного подхода:

1 этап

Изучение рынка – проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.

2 этап

Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.

3 этап

Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.

4 этап

Установление стоимости объекта оценки путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

Сроке экспозиции. Срок экспозиции – время, которое объект находится на рынке;

Независимости субъектов сделки. Под независимостью подразумевается то, что сделки заключаются не по рыночной цене, если продавец и покупатель:
· находятся в родственных отношениях;
· являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;
· имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;
· сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;
· занимаются продажей объектов недвижимости умерших лиц и т.д.;
- инвестиционной мотивации, которая определяется:
· аналогичными мотивами инвесторов;
· аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов;
· степенью износа здания.

Основные критерии выбора объектов-аналогов:
1. Права собственности на недвижимость.
Корректировка на права собственности представляет собой разницу между рыночной и договорной арендной платы, так как полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансированием.
2. Условия финансирования сделки. При нетипичных условиях финансирования сделки необходим тщательный анализ, в результате которого вносится поправка.
3. Условия продажи и время продажи.
4. Местоположение.
5. Физические характеристики.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов (см. рис. 3.2).

Рис. 3.2. Виды корректировок

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий.

Стоимостные поправки:

а) абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже;

б) денежные поправки , вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках.

Кумулятивные процентные поправки определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок.

Поправка в форме общей группировки используется обычно на развитом рынке недвижимости, где имеется большое число продаж. Совокупная корректировка производится в рамках выделенной группы сопоставимых объектов.

Последовательность внесения поправок:
1. Поправка на условия финансирования.
2. Поправка на особые условия продаж.
3. Поправка на время продажи.
4. Поправка на местоположение.
5. Поправка на физические характеристики.

Преимущества сравнительного подхода:
1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.
2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.
3. Статически обоснован.
4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.
5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:
1. Различия продаж.
2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.
3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.
4. Зависимость от активности рынка.
5. Зависимость от стабильности рынка.
6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

3.5.1.1. Метод парных продаж

Один из способов определения величины поправки по какой-либо характеристике - анализ парных продаж. Он заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. При этом парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости, которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить, чтобы использовать ее в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта.

Например

Известна следующая информация по рыночным продажам:

Площадь, м 2
Цена продажи, $

Определить:

1. Корректировку на разницу в площади.

2. Корректировку на наличие сада.

3. Корректировку на наличие гаража.

Решение

	Оцениваемый
Площадь, м 2
Корректировка
Корректировка
Корректировка
Цена продажи, $	29000
Суммарная корректировка
Скорректированная цена

Экспертные методы внесения поправок используются, если нельзя внести денежные поправки.

Пусть стоимость оцениваемого объекта = Х;

Стоимость проданного объекта = 1,0 (100%).

если объект лучше аналога на 15%, то цена аналога должна увеличиться на 15%

Х = (1,0 + 0,15) * 1 = 1,15.

если объект хуже аналога на 15%, то цена аналога должна уменьшиться на 15%

Х = (1,0 – 0,15) * 1 = 0,85.

если аналог лучше оцениваемого объекта на 15%, то цена аналога должна уменьшиться

1,0 = (1,0 + 0,15) * Х; .

если аналог хуже оцениваемого объекта на 15%, то цена аналога должна увеличиться

1,0 = (1,0 – 0,15) * Х; .

3.5.1.2. Метод валового рентного мультипликатора

Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) – это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу или к действительному доходу.

Для применения данного метода необходимо:

1) оценить рыночный валовой доход, генерируемый объектом;

2) определить отношение валового дохода от оцениваемого объекта к цене продаж по сопоставимым продажам аналогов;

3) умножить валовой доход от оцениваемого объекта на усредненное значение ВРМ по аналогам.

Вероятная цена продажи рассчитывается по формуле

Пример

Расчет ВРМ

	Цена продажи, у.е.
Объект оценки	150000*5,08 =762169		5+5,43+4,81 = 5,08
			800000/160000 = 5,00
			950000/175000 = 5,43
			650000/135000 = 4,81

Роль ВРМ может выполнять общий коэффициент капитализации (ОКК).

ОКК – это отношение чистого операционного дохода к продажной цене.

В этом случае

;

Пример

Расчет ОКК

	Цена продажи, у.е.
Объект оценки	375000		0,13
			несопоставим
		35000(за истекший год)	несопоставим

В табл. 3.3 приведен пример использования метода парных продаж при оценке квартиры.

Таблица 3.3

Расчет стоимости квартиры методом парных продаж

Характеристики объекта	Объект оценки	Объекты сопоставления
Местоположение
Корректировка
Этажность квартиры
Корректировка
Состояние объекта
Корректировка
Площадь общая, м 2
Корректировка
Площадь жилая, м 2
Корректировка
Площадь кухня, м 2
Корректировка
Корректировка
Цена квартиры, $
Корректировка суммарная
Цена квартиры скорректированная, $

Предыдущая

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода: 1. Объект не должен быть уникальным. 2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок. 3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Сравнительный подход базируется на принципах: - замещения; - сбалансированности; - спроса и предложения.

Этапы сравнительного подхода:

1 этап

Изучение рынка – проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.

2 этап

Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.

3 этап

Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.

4 этап

Установление стоимости объекта оценки путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

Сроке экспозиции. Срок экспозиции – время, которое объект находится на рынке;

Независимости субъектов сделки. Под независимостью подразумевается то, что сделки заключаются не по рыночной цене, если продавец и покупатель: · находятся в родственных отношениях; · являются представителями холдинга и независимой дочерней компании; · имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность; · сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами; · занимаются продажей объектов недвижимости умерших лиц и т.д.; - инвестиционной мотивации, которая определяется: · аналогичными мотивами инвесторов; · аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов; · степенью износа здания.

Основные критерии выбора объектов-аналогов: 1. Права собственности на недвижимость. Корректировка на права собственности представляет собой разницу между рыночной и договорной арендной платы, так как полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансированием. 2. Условия финансирования сделки. При нетипичных условиях финансирования сделки необходим тщательный анализ, в результате которого вносится поправка. 3. Условия продажи и время продажи. 4. Местоположение. 5. Физические характеристики.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов (см. рис. 3.2).

Виды корректировок

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий.

Стоимостные поправки:

а) абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже;

б) денежные поправки , вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках.

Кумулятивные процентные поправки определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок.

Поправка в форме общей группировки используется обычно на развитом рынке недвижимости, где имеется большое число продаж. Совокупная корректировка производится в рамках выделенной группы сопоставимых объектов.

Последовательность внесения поправок: 1. Поправка на условия финансирования. 2. Поправка на особые условия продаж. 3. Поправка на время продажи. 4. Поправка на местоположение. 5. Поправка на физические характеристики.

Преимущества сравнительного подхода: 1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей. 2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция. 3. Статически обоснован. 4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов. 5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода: 1. Различия продаж. 2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж. 3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки. 4. Зависимость от активности рынка. 5. Зависимость от стабильности рынка. 6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

Методы оценки величины корректировки, используемых в рамках сравнительного подхода.

Количественные методы.

Метод сопоставления фактов, подборка групп аналогов на рынке: одного с элементами для каждого требуемого поправка, второй без такового.

Базовая теория метода: если между двумя аналогами имеется единственное различие, то разница в цене приписывается этому элементу. Метод можно использовать при наличии нескольких различий. При введении большого количества поправок точность снижается.

Анализ вторичного рынка. Когда рыночная инфляция по имеющимся продажам не дает возможности провести анализ парного набора данных. Корректировка вычисляется по данным, не относящимся непосредственно к объекту оценки и аналогам.

Метод анализа затрат. Корректировки оцениваются на основе анализа издержек, на создание отдельного элемента объекта с учетом износа, однако требуется проверка рыночными данными.

Метод регрессионного анализа. Строятся графики, вывод формулы зависимыми различиями признаков. Применяется, когда невозможны количественные, тогда качественные.

Методы основываются на ранжировании качественных характеристик (лучше, немного лучше, равной, немного хуже, значительно хуже)

относительно сравнительный анализ, изучаются аналоги, чтобы определить, являются ли влияние на стоимость сравниваемых элементов, превышающим, равным или недостающим по отношению к объекту оценки. Суть аналогична методу сопоставлению пар, только на примере качественных оценок.

Распределительный анализ. Аналоги распределяются в порядке монотонного изменения объекта оценки. Затем определяют место оцениваемого объекта в ряду сравнительных продаж.

Индивидуальные экспертные опросы.

Техника выполнения корректировок в сравнительном подходе.

Поправки вносятся в ценообразующие характеристики объектов аналогов. Корректировками подвергаются только объекты аналоги. Объект оценки никогда не корректируется.

Основной вопрос, решаемый на данном этапе: сколько бы стоил аналог, если бы у него была такая же характеристика, как у объекта оценки.

Основное правило внесения поправок: если аналог лучше объекта оценки, то вносится понижающая или отрицательная корректировка (со знаком минус); если аналог хуже объекта оценки, то вносится положительная корректировка.

При внесении поправок необходимо подвергать корректировками каждую отличную характеристику – элемент сравнения.

Группы элементов сравнения:

Элементы, относящиеся к условию сделки и состоянию рынку (права, условия финансирования, дата продажи, условия сделки)

Элементы, относящиеся непосредственно к объекту (характеристики и т.д.)

Для групп элементов сравнения может применяться разная последовательность внесения поправок (на зависимой или независимой основе)

Зависимая последовательность: поправки вносятся к результату предыдущей скорректированной цены; порядок элементов сравнения имеет значение (права, условия финансирования, условия продажи, дата продажи)

Независимое внесение поправок. Поправки каждого элемента, рассчитываемых на основе результата, полученного после корректировки на условия рынка в произвольном порядке.

Методы сравнительного подхода.

1) Метод сравнительного анализа продаж- оценка стоимости объекта (стоимости собственности) путем сопоставления цен недавних продаж аналогичных объектов. В рамках метода: анализируют рыночную ситуацию для аналогичных объектов и по ним собирают достоверную информацию; определяют соотв. единицы сравнения объекта и проводят сравнит. анализ по каждой единице; выделяют необходимые элементы сравнения; сопоставляют оцениваемый объект и выбранные объекты сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых; ряд скорректированных показателей стоимости сравниваемых объектов приводят к одному значению или к диапазону рыночной стоимости объекта оценки. Метод целесообразен при наличии большого объема достоверной информации и нередко совмещается с методами статистической оценки. Основное его достоинство – возможность получения результата, максимально точно отражающего отношение рынка к объекту оценки. Трудности при оценке стоимости объекта обусловлены тем, что не существует даже двух абсолютно подобных объектов. Кроме того, необходимо принимать в расчет сделки, соответствующие определению рыночной стоимости, т.е. те, на которые не повлияли нерыночные факторы. При продажах высокодоходных объектов информация об их экономических характеристиках и условиях продаж часто недоступна или неполна, поэтому в таких случаях может лишь «очерчиваться» диапазон, в котором наиболее вероятно будет находиться величина рыночной стоимости.

2) Метод валовой ренты. Основывается на наличии прямой связи между ценой продажи и соответствующим рентным доходом. Это взаимосвязь измеряется мультипликатором. (коэф-т валовой ренты). Применяется при оценке недвижимости, способной приносить доход.

ВРМ- это отношение цены продажи объекта к потенциальному или эффективному валовому доходу. В зависимости от ситуации значение ВРМ аналогов для определения ВРМ объекта, применяются процедуры согласования результатов.

Вероятная цена продажи рассчитывается по формуле: С= Пвд*ВРМ

ПВД- валовой доход от оцениваемого объекта; ВРМ- усредненный валовой рентный мультипликатор.

Этапы метода:

Подбор сопоставимых аналогов;

Расчет ВРМ;

Согласование полученных знаний ВРМ, для определения единого значение ВРМ или диапазона значений ВРМ, которые могут быть применены к оцениваемому объекту;

Определение сопоставимых по уровню арендной платы оцениваемых объектов;

Анализ аналогов, их сравнение с соответствующими характеристиками объекта оценки;

Расчет корректировок для получения значения рыночного рентного дохода оцениваемого объекта;

Расчет стоимости объекта оценки по формуле.

Недостатки метода:

Применение только на активных рынках доходной недвижимости;

Не учитывается разница в рисках между объектом оценки и аналогами

Не учитывается разница в ЧОД

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стои-мости объекта, основанных на сравнении оцениваемого объекта - с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Сравнительный подход исходит из указанного выше принципа замещения, а получаемая с его помощью стоимость часто называется стоимостью замещения.

Методы сравнительного подхода особенно эффективны при существовании активного рынка сопоставимых объектов. Если же рыночная информация бедная, сделки купли-продажи нерегулярные, рынок слишком монополизирован, то оценки этими методами становятся неточными, а иногда и невозможными. Тем не менее, именно методы сравнительного подхода дают представление о действительно рыночной стоимости объекта.

Рыночный подход наиболее применим для тех видов машин и оборудования, которые имеют развитой вторичный рынок: автомобили, многие виды станков, суда, самолеты и другое стандартное серийное оборудование. Метод основан на определении рыночных цен, адекватно отражающих ценность единицы оборудования в ее текущем состоянии.

Цены на аналоги очищают от случайных искажений и несоответствий нормальным условиям продажи внесением так называемых коммерческих корректировок. После проведённой подготовки ценовую информацию тем или иным методом обрабатывают, получая, в конечном счёте, искомую стоимость объекта.

Важный вопрос при применении сравнительного подхода – правильный выбор объекта сравнения (аналога). Основное правило заключается в том, что объект сравнения должен обладать не только функциональным, но и классификационным сходством с оцениваемым объектом, т.е. оцениваемый объект и объект сравнения должны относиться к одной классификационной группе машин по назначению, принципу действия, конструктивному исполнению, значениям главных ценообразующих параметров.

Для проведения оценки требуется информация, как о ценах, так и о технических характеристиках выбранных объектов сравнения.

Оценщик обязан в отчёте об оценке указать то, из каких конкретно документов он извлёк сведения о ценах на объекты сравнения.

Минимальный объём сведений, который нужно иметь о каждой цене:

Момент времени действия зафиксированной цены;

Денежная единица, в которой выражена цена;

Характер цены по источнику происхождения (цена предложения, цена сделки и т.д.);

Место продажи (территориальная привязка);

Состояние объекта с точки зрения физического износа и времени его изготовления;

НДС в цене;

Наличие в цене транспортных, складских и других расходов (термин франко);

Наличие скидок и надбавок к цене. Условия продажи; Основной используемый принцип - сопоставление, которое

должно проводиться:

С точным аналогом, продающимся на вторичном рынке;

С приблизительным аналогом, продающимся на вторичном рынке, с внесением корректирующих поправок на отличия потребительских свойств и конструктивные отличия;

С новым аналогичным оборудованием с внесением поправок на износ при отсутствии вторичного рынка.

Выше говорилось о том, что в основе рыночного подхода лежит принцип сопоставления. При подборе аналогов предпочтение отдается тем единицам машин и оборудования, которые, так же как объект оценки, выпущены тем же изготовителем и в той же стране.

После сопоставления и выявления всех факторов различия оценщик должен внести поправки в стоимости объектов-аналогов. Следует специально подчеркнуть, что все поправки относятся к аналогам, а не к объекту оценки.

Целесообразна следующая очередность внесения поправок:

Поправки к ценам на различия в условиях продажи.

Поправки на техническую сопоставимость.

Поправки на техническую сопоставимость, различают по:

Типоразмеру (мощность, грузоподъемность, производительность);

Комплектации (наличие дополнительных приспособлений и устройств);

Возрасту;

Качеству;

Состоянию, степени физического износа;

Местоположению объекта при продаже (на месте его исполь-зования, на складе дилера).

Сравнительный подход к оценке стоимости машин и оборудования реализуется в следующих методах:

Метод ценовых индексов, или индексирование по фактору времени

1. метод ценовых индексов, или индексирование по фактору времени;

Прогнозирования являются стержнем любой торговой системы, в связи с этим грамотно сделанные могут сделать Тебя непомерно богатым.

2. метод прямого сравнения с идентичным объектом;

3. метод прямого сравнения с аналогичным объектом;

4. метод прямого сравнения с аналогичными объектами с внесением направленных качественных корректировок;

5. метод расчёта по удельным показателям и корреляционным моделям;

Данный метод применим в том случае, когда для оцениваемого объекта известна его цена в прошлом и, следовательно, возникает задача пересчитать эту цену на дату оценки.

Отрезок времени между датой, когда зафиксирована стоимость, и датой оценки измеряется количеством месяцев, тогда стоимость объекта на дату оценки определяется по формуле:

Метод прямого сравнения с идентичным объектом

Идентичный объект – это объект той же модели (модификации), что и оцениваемый объект, у него нет никаких отличий от оцениваемого объекта по конструкции, оснащению, параметрам и применяемым материалам.

Цена идентичного объекта служит базой для назначения стоимости оцениваемого объекта. Полная стоимость замещения равна цене идентичного объекта, приведенной к условиям нормальной продажи и условиям оценки с помощью так называемых коммерческих корректировок (поправок).

Коммерческие поправки по своему содержанию можно подразделить на три группы:

1. Поправки, устраняющие нетипичные условия продажи (ускоренные сроки поставки, гарантийный срок, скидки, комплектация, дополнительные услуги и др.)

2. Поправка на наличие НДС и других налогов.

3. Поправка по фактору времени. Поправки второй и третьей групп выполняются практически

всегда, а первой – выборочно с учётом их определённости и значимости.

Метод прямого сравнения с аналогичным объектом.

В этом методе кроме коммерческих корректировок, вносят в цену аналога ещё также поправки на параметрические различия.

На практике подобранные аналоги часто отличаются по мощности, производительности от машины - объекта оценки. В этом случае для определения поправки используются соотношения между ценами (затратами на изготовление) и главным параметром машин, в частности степенная зависимость:

п. - показатель степени, часто называемый коэффициентом торможения цены, зависящий от конкретного вида технических устройств.

Значения показателя степени (п) в формуле (1) определены для ряда изделий машиностроения на основе специальных исследований, а также многолетней практики. Так, для тракторов средней мощности используется значение 0,72, для экскаваторов - 0,8, для экструдеров, применяемых в переработке полимерных материалов, 0,6-0,7 и т. д.

Формула (6) широко используется из-за ее простоты и достаточно высокой надежности. Вместе с тем надо учитывать, что такой подход требует существенных объемов рыночной информации и применения адекватных методов сопоставления объектов. Иными словами, оценщик должен иметь обширную, постоянно обновляемую базу данных по многим видам технических устройств. Причем такую информацию необходимо собирать постоянно, как бы впрок, так как в реальной отечественной практике оценщику приходится работать с самыми различными типами машин и оборудования и каждая следующая оценка, как правило, проходит в совершенно другой отрасли техники.

Поправки на параметрические различия подразделяются на два вида:

Поправочные корректировки (выполняются внесением абсолютной поправки к цене);

Коэффициентные корректировки (выполняются умножением исходной цены на корректирующий коэффициент);

Так как при прямом сравнении вносятся как поправочные, так и коэффициентные корректировки, то конечный результат зависит от последовательности их внесения. Существует единый порядок внесения корректировок:

1. Вначале вносят коммерческие корректировки с целью приведения цены аналога к условиям оценки стоимости.

2. Поправки на дополнительные устройства.

3. Поправка на вспомогательные параметры.

4. Коэффициентная поправка на главные параметры.

Метод прямого сравнения с аналогичными объектами с внесением направленных качественных корректировок

Метод может быть применён тогда, когда для оцениваемого объекта можно подобрать, как минимум, два аналога. Причём оцениваемый объект по своим техническим характеристикам, а следовательно, и по стоимости занимает промежуточное положение между двумя аналогами.

В результате сравнения аналог получает какое-то количество как повышающих, так и понижающих корректировок.

Стоимость оцениваемого объекта лежит в интервале между ценами аналогов, с учётом внесенных поправок.

Метод расчёта по удельным показателям и корреляционным моделям

Данный метод удобно применять тогда, когда нужно оценить большое множество однотипных объектов, различающихся значениями отдельных параметров.

Этот метод полностью соответствует аналогичному методу, описанному в затратном подходе (см. выше).

Описанные выше методы сравнительного подхода применяются в основном при оценке отдельных машин и единиц оборудования. Выбор метода определяется характером объекта, условиями его использования и полной информационной базы о ценах и параметрах аналогичных образцов машин и оборудования.

Методы сравнительного подхода имеют и свои минусы:

Достоверность определяется полнотой и точностью рыночной информации;

Необходим развитый и открытый рынок продаж машин и оборудования;

Трудоёмкость множественных оценок;

Некоторый допуск оценочной стоимости в результате внесения поправок;