ЖК РФ Статья 72. Право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма
1. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.
2. Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах.
3. Если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении. В случае необходимости принудительного обмена жилого помещения, занимаемого по договору социального найма несовершеннолетним (несовершеннолетними) и гражданами, лишенными в отношении этих несовершеннолетних родительских прав, иными совместно проживающими с несовершеннолетним (несовершеннолетними) лицами, соответствующее требование в суд вправе предъявить законные представители несовершеннолетних, орган опеки и попечительства либо прокурор, если совместное проживание этих граждан с такими несовершеннолетними нарушает права и законные интересы несовершеннолетних.
(см. текст в предыдущей редакции)
4. Обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает права или законные интересы указанных лиц. Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в течение четырнадцати рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений. Предоставление заявителям решений органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия может осуществляться через многофункциональный центр.
Какими законами регламентируется обмен жилыми помещениями по договору соцнайма? Статьи 72 , 70 (часть 1), (указаны основания для отказа в обмене), 74, 75 Жилищного Кодекса Российской Федерации, 1-я часть ГК РФ, пункт 34 Постановления ВС РФ №14.
Обменом, с точки зрения юристов, считается сделка по поводу муниципальных жилых помещений, т. е. тех помещений, собственником которых признано государство.
Все, что связано с обменом государственными жилплощадями , регулирует Жилищный Кодекс РФ. Если подобная процедура происходит между собственниками недвижимости, сделка называется меной, правовая основа для нее - Гражданский Кодекс РФ.
Основания для совершения сделки:
Договора обмена жилой площади муниципального жилищного фонда.
В каком случае сделка не допускается? Это:
В каком случае сделка считается недействительным ?
Если сделка заключена, но обменивать конкретную жилплощадь запрещено законом, то она оспаривается в судебном порядке.
После вынесения решения судом о неправомерности сделки обе стороны должны вернуться в занимаемую до переезда жилплощадь.
Узнайте на нашем сайте об основаниях для , а также об условиях по данному соглашению.
Пробуем найти свой вариант: более подходящее для вас жилье, где хозяин так же является нанимателем.
Если нужного варианта найти не получается, наймодатель (администрация, или другая организация, в чьем распоряжении есть часть жилищного фонда РФ), сам может предложить вам другой вариант .
Необходимо написать заявление о том, что вам нужно другое жилье. К заявлению прикладывается соглашение о соцнайме. Наймодатель подыщет вам вариант. Возможно, альтернатива появится со временем, когда это произойдет, вы получите уведомление.
Заключается соглашение об обмене в соответствии с частью 2-й 74-й статьи Жилищного Кодекса РФ . Предметом его могут быть только жилплощади, предоставляемые гражданам в соцнайм, а субъектами - наниматели соцжилья (это указано в 74-й статье Жилищного Кодекса, в части 1).
Такое помещение нельзя обменять на специализированное или коммерческое. Если человек вселен как член семьи нанимателя, обменять его долю на долю другого лица невозможно (основание — 33 пункт Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 года, 14 номер).
Регистрировать документ в Управлении Федеральной регистрационной службы не надо.
Документы, которые нужно подготовить, дополнительно сделав копию каждого:
Документы (почтой с уведомлением о получении или лично) представляются наймодателям, чтобы получить их согласие обменять жилплощади.
Через 10 рабочих дней после получения уведомления о вручении документов наймодатель обязан письменно ответить согласием или отказом . Прежде заключенные договоры о найме расторгаются, оформляются и подписываются новые.
При совершении сделки обязательно получение согласия всех жильцов в письменной форме, включая временно отсутствующих и наймодателя.
Если в семье есть не достигшие возраста 18 лет, недееспособные лица или граждане с ограниченной дееспособностью и они проживают вместе с нанимателем, нужно согласие органов опеки и попечительства (основание - 1-я часть статьи 72 Жилищного Кодекса РФ, а также пункт 34 Постановления ВС РФ №14).
Что такое принудительный обмен муниципального жилья? Проживающие вместе с нанимателем члены его семьи не дают согласия на сделку - принудительно их выселить и вселить в другое жилье возможно только по решению суда .
Процедуру можно производить только с муниципальными квартирами (в том числе и с приватизированными) и не предполагает денежных затрат.
Выполнить ее можно собственными силами или попросить о помощи посредников.
Собственники приватизированных квартир чаще выбирают мену жилплощадей (через куплю - продажу), т. к. осуществить эту операцию можно быстрее.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .
Право пользования по договору социального найма не подразумевает возможности полноценного распоряжения недвижимостью. Запрещена продажа и другие формы отчуждения. Выяснив, как разменять муниципальную квартиру между родственниками, можно выполнить необходимые действия без нарушения норм действующего законодательства. В сложных ситуациях для устранения проблем понадобится соответствующее решение суда.
Нормами ГК и ЖК РФ предусмотрена возможность выполнения таких действий по согласованию со всеми членами семьи ответственного квартиросъемщика. С помощью этого способа организуют переезд в другой город для трудоустройства, решают иные практические задачи. Отказ хотя бы одного из жильцов блокирует соответствующий процесс. Как отмечено выше – снимают такое ограничение в ходе судебного разбирательства.
Разменять муниципальную квартиру между родственниками можно только по согласию собственника. Основания, которые муниципалитет вправе использовать для законного отказа:
Законом не установлены ограничения по техническим и другим параметрам объектов недвижимости. Разменять муниципальную квартиру между родственниками можно в равноценных и разных пропорциях (трешку на две комнаты, две квартиры на одну).
Обмен муниципального жилья между родственниками не подразумевает смену собственников. Поэтому в базе данных «Росреестра» соответствующие записи не изменяются. Квартиросъемщики только заключают новые договоры социального найма. Этими документами подтверждаются права проживания в других объектах недвижимости.
Нельзя разменять жилье между родственниками (третьими лицами), если недвижимость относится к разным формами собственности. Поэтому для осуществления планов необходимо подобрать именно муниципальную недвижимость. Вместе с тем не исключен вариант с предварительной приватизацией либо . После завершения этой процедуры владелец квартиры вправе распоряжаться имуществом по собственному усмотрению.
Вместе с тем отсутствуют любые территориальные ограничения (в границах РФ). При соблюдении общих правил можно разменять муниципальную квартиру между родственниками в разных городах и регионах страны. В любом случае необходимо согласовать обмены с законными собственниками недвижимости.
По следующему алгоритму можно обменять муниципальную квартиру:
К сведению! Так как отсутствует передача прав собственности, регистрация обмена муниципальной квартиры в «Росреестре» не требуется.
Разменять недвижимость между родственниками можно при отсутствии возражений со стороны членов семьи (ЖК РФ, статья 72). Подтверждают эти намерения личными подписями в заявлении наймодателю. Разрешено оформлять такое решение с помощью нотариального документа. Обменять муниципальную квартиру не получится, если письменные согласия всех членов семьи отсутствуют.
Отдельно защищены права несовершеннолетних детей. В соответствии с действующими нормами допустимо их переселение только при сохранении (улучшении) жилищных условий. Соответствие проверяют ответственные сотрудники территориальных органов опеки и попечительства (ООиП). Как правило, уточняют следующие критерии:
Ответ по действующим нормам обязаны предоставить не позднее чем через 14 рабочих дней после соответствующего письменного обращения.
К сведению! Отказ могут мотивировать отсутствием отдельной комнаты для ребенка. Чтобы исключить временные задержки и другие проблемы, рекомендуется заранее ознакомиться со списком требований местной опеки.
Аналогичные ограничения с механизмом согласования действуют по отношению к лицам, признанным недееспособными. Чтобы разменять квартиру между родственниками в такой ситуации, необходимо разрешение ООиП.
Специальное подтверждение муниципалитета не нужно. В местную администрацию подают заявление с уведомлением о намерениях и договор мены. При отсутствии возражений согласование этих документов заверяется подписью ответственного лица с печатью подразделения. Отказ оформляется с указанием конкретных причин. Срок рассмотрения обращения – 10 рабочих дней. Отрицательное решение можно оспорить в суде.
Ограниченное количество предложений в соответствующем сегменте рынка недвижимости создает объективные трудности в процессе поиска. По актуальным статистическим данным муниципальное жилье составляет не более 15-20% от всех жилых объектов. Вряд ли будет эффективным обращение к профессиональным риэлторам. Тем не менее, следует выполнить поиск по стандартному алгоритму в открытых специализированных базах данных. Как и в обычных ситуациях, пользуются фильтрацией по заданным критериям.
К сведению! Типовая форма справочных ресурсов не предполагает сортировку по критерию «муниципальное жилье для обмена».
Некоторые администрации предлагают за плату подбор подходящих вариантов. Уточнить наличие соответствующих услуг можно на официальном сайте, по телефону, при личном визите в соответствующее подразделение муниципалитета.
Чтобы разменять квартиру между родственниками, в администрацию муниципалитета передают:
К сведению! В крупных муниципальных образованиях подать заявление вместе с договорами и другими сопроводительными документами можно через отделение МФЦ.
Это соглашение заключают в письменной форме между ответственными нанимателями. В тексте отмечают:
На завершающем этапе оформляют право проживания по новому адресу. Для этого заключают стандартный договор социального найма. Образец документа можно получить в канцелярии местной администрации либо на официальном сайте соответствующего муниципального образования.
Как обменять квартиру, если один из членов семьи отсутствует и отказывается передать нотариально заверенное согласие — через суд и только в исключительных обстоятельствах. Законом определено обязательное личное участие всех сторон сделки либо официальное удостоверение соответствующих намерений. Некоторые претензии не могут быть удовлетворены в принудительном порядке. В сложных ситуациях разменять квартиру между родственниками помогут услуги опытного юриста.
Можно ли обменять муниципальную квартиру при отсутствии согласия жильцов – принципиально такой вариант не исключен. Однако для объективной оценки целесообразности подобного решения следует учесть реальные потери времени, денежные затраты.
Принудительный способ, если необходимо разменять квартиру между родственниками, применяют в следующих случаях
Если не получилось добровольно разменять квартиру между родственниками, обращаются в суд общей юрисдикции по территориальному расположению объекта недвижимости. В заявлении указывают требования и доказательства правоты истца. Делают ссылки на нормативы действующего законодательства.
Представленный ниже перечень сопроводительных документов корректируют с учетом особенностей реальной ситуации:
В суд необходимо обращаться, подготовив определенный вариант обмена. В противном случае будет сложно рассчитывать на быстрое принятие положительного решения. Так, например, большое значение имеет сохранение или улучшение условий проживания несовершеннолетнего ребенка после размена муниципальной квартиры между родственниками.
При отсутствии согласия других жильцов приватизируют недвижимость по стандартному алгоритму. После регистрации новый владелец может разменять или продать квартиру, передать в подарок или применить другую схему отчуждения собственности. Также как вариант – выселение родственника с применением денежной компенсации, если он согласен.
Даже при распоряжении частной собственностью приходится учитывать законные интересы (права):
Чтобы разменять квартиру между родственниками без ошибок, пользуйтесь помощью квалифицированного дежурного юриста нашего сайта. Специалист онлайн.
По договору социального найма предоставляется жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда во владение и в пользование для проживания в нем. При этом наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право осуществлять обмен такого помещения (ч. 1 ст. 49, ч. 1 ст. 60, п. 4 ч. 1 ст. 67 ЖК РФ). Для обмена жилого помещения, находящегося в пользовании гражданина (нанимателя) по договору социального найма, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма. Шаг 1. Подберите вариант обмена жилого помещения с другим нанимателем жилого помещения по договору социального найма При отсутствии собственных вариантов вы можете обратиться к наймодателю, с которым у вас заключен договор социального найма, по вопросу обмена жилого помещения.
Инфо
Стоимость зависит от тарифов конторы и расценок в регионе.
Удостоверившись, что обмен возможен, наниматель приступает к сбору документов. Рассмотрим, какие бумаги понадобятся от обеих сторон.
Внимание
Представления других документов не требуется, поскольку они были представлены ранее при получении решения о согласии на обмен жилых помещений либо могут быть запрошены в порядке межведомственного информационного взаимодействия (п. п. 2.5.1.1.2 - 2.5.1.1.7, 2.5.1.2, 2.5.1.3 Приложения 8). Расторжение прежних и заключение новых договоров социального найма (либо отказ в этом) производится в течение десяти рабочих дней со дня регистрации заявления в МФЦ.
Документы, которые нужно подготовить, дополнительно сделав копию каждого:
Документы (почтой с уведомлением о получении или лично) представляются наймодателям, чтобы получить их согласие обменять жилплощади.
Снос приватизированного жилья«).
Например, приватизировать квартиру, а уже затем найти покупателя. На что можно обменять? Многие люди задаются вопросом: как разменять неприватизированное жилье и где искать варианты? Существует огромное количество способов найти подходящую жилплощадь: газеты с объявлениями, интернет-сайты, «сарафанное радио», предложения знакомых… Но предпочтительнее воспользоваться помощью риэлторов или агентств по недвижимости в вашем регионе.
Собранная ими база имеет доступные варианты – останется выбрать квартиру и заключить договор мены. Рассмотрим, на что можно обменять неприватизированное жилье в России:
Известен под неофициальным названием «родственный обмен» – это договор купли-продажи, заключаемый между родственниками.
Сделка совершается на доверии, однако нужно придерживаться условий заключения таких операций.
Приватизация квартир – это бесплатная передача в собственность гражданам Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, – по месту бронирования жилых помещений. По результатам приватизации вы приобретаете ряд очень важных преимуществ.
Приватизированную квартиру в Москве можно продать, совершить разъезд или подарить, тогда как с государственным (муниципальным) жильем эти операции невозможны. Вы можете сдавать приватизированную квартиру в наем, чего нельзя делать с государственной без соответствующего разрешения.
Если вам нужна более просторная жилплощадь, то вы сможете легко осуществить выгодный обмен вашей приватизированной квартиры, а с государственным жильем расстаться не так уж просто.
Через 10 рабочих дней после получения уведомления о вручении документов наймодатель обязан письменно ответить согласием или отказом. Прежде заключенные договоры о найме расторгаются, оформляются и подписываются новые.
При совершении сделки обязательно получение согласия всех жильцов в письменной форме, включая временно отсутствующих и наймодателя. Если в семье есть не достигшие возраста 18 лет, недееспособные лица или граждане с ограниченной дееспособностью и они проживают вместе с нанимателем, нужно согласие органов опеки и попечительства (основание - 1-я часть статьи 72 Жилищного Кодекса РФ, а также пункт 34 Постановления ВС РФ №14). Принудительный Что такое принудительный обмен муниципального жилья? Проживающие вместе с нанимателем члены его семьи не дают согласия на сделку - принудительно их выселить и вселить в другое жилье возможно только по решению суда.
Такое решение оформляется на бумажном носителе и вручается заявителю. Также решение может быть направлено по почте в случае, если заявитель указал данный способ его получения в заявлении (п.
п. 2.7.1, 2.7.2, 2.11.3.1, 2.11.3.2, 2.11.4
Приложения 7). Шаг 5. Расторгните ранее заключенный договор социального найма и заключите новый договор Для этого вам необходимо обратиться с соответствующим заявлением в Департамент городского имущества г. Москвы через любой МФЦ г. Москвы (п. 2.3.1 Приложения 8).
К заявлению необходимо приложить документы, удостоверяющие личность заявителя, участников обмена и членов их семей, а также документы, удостоверяющие личность и полномочия их представителей.
Алгоритм действий по обмену квартиры в 2018 году:
Ниже вы можете ознакомиться с примером договора об обмене жилья: Когда размен касается неприватизированного жилья, обращаться в Росреестр не нужно.
