Кадастровая стоимость земельного участка выражает его нормативную цену, рассчитанную в зависимости от категории и месторасположения земли. Она необходима для урегулирования земельных отношений, упорядочивания сделок купли-продажи и аренды, а также для расчета величины налога на землю. Государственная кадастровая оценка проводится не реже, чем раз в 5 лет. Полученные по итогам оценки данные вносятся в государственный кадастр недвижимости, который ведется Федеральной службой госрегистрации, кадастра и картографии (Росреестром).
Законодательством РФ, помимо кадастровой стоимости, закреплены также понятия нормативной и рыночной стоимости.
Нормативная стоимость применяется тогда, когда кадастровая стоимость не определена. Ее расчет необходим в ряде случаев, предусмотренных законодательством: при получении кредитов в банке под залог земли, выкупе государственных и муниципальных земель и т.д. Обычно она определяется на основе 200-кратной ставки налога на землю на 1м 2 площади земельного участка, рассчитанного на основе его целевого назначения, с учетом повышающих коэффициентов и без учета налоговых льгот.
Местные органы власти ежегодно устанавливают нормативную цену земли и могут изменять ее в пределах не более 25%. Общая величина нормативной стоимости не должна превышать 75% рыночной цены.
Документ, подтверждающий нормативную цену земли для конкретного участка, можно получить в районном или городском комитете по земельным ресурсам и землеустройству.
Рыночная стоимость определяется взаимодействием спроса и предложения на рынке земли определенного назначения в конкретном регионе на данный момент времени. Ее величина не должна превышать наиболее вероятную рыночную стоимость покупки аналогичного участка. При изменении конъюнктуры рынка либо целевого назначения участка она может изменяться.
Рыночная стоимость в основном характерна для вторичного рынка, на котором перепродаются участки земли, находящиеся в частной собственности. Для первичного рынка, где происходит выкуп государственных и муниципальных земель в частную собственность, больше применима нормативная стоимость.
Указанные виды стоимости могут существенно различаться. Кадастровая и нормативная стоимость имеют больше сходства с ценой инвентаризации, тогда как рыночная определяется реальными спросом и предложением.
Определение кадастровой стоимости земель осуществляется в соответствии с Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель (от 08.04.2000 г.).
Кадастровая стоимость конкретного участка земли определяется на основе удельного показателя кадастровой стоимости 1 м 2 (удельной кадастровой стоимости земельного участка). Умножив его на площадь данного участка, получаем его кадастровую стоимость. Размер удельного показателя может различаться для каждого кадастрового квартала и того или иного вида разрешенного использования.
Если для земельного участка установлено несколько видов разрешенного использования, то для расчета выбирается наибольший удельный показатель кадастровой стоимости из всех возможных видов разрешенного использования для данного участка.
В целях упорядочения статистического анализа, а также в качестве ориентира территориальными субъектами РФ устанавливаются средние значения удельных показателей кадастровой стоимости участков земли по каждой категории земель и виду функционального использования по муниципальным районам или округам. Аналогично могут устанавливаться и минимальные значения удельных показателей кадастровой стоимости для земель промышленности и иного специального назначения, ниже которых она не может быть установлена. Они определяются на основе методики расчета средневзвешенных показателей по каждому району (округу) и категории земель.
Получить данную информацию можно в территориальном отделении Росреестра. Запрос обязательно должен содержать . Он формируется из номера кадастрового округа, региона, квартала и конкретного участка.
Узнать номер можно в органах Росреестра, на его сайте либо в документах (договор купли-продажи, свидетельство, подтверждающее право собственности, и др.).
На основании запроса специалисты могут предоставить всю имеющуюся информацию о нем, в том числе и расчеты платежей.
Узнать кадастровую стоимость сейчас можно и не выходя из дома - при помощи интерактивной , находящейся на официальном сайте Росреестра, введя в соответствующее поле кадастровый номер участка.
Если по каким-то причинам данных о нужном участке на портале нет, то можно найти постановление соответствующего муниципального органа власти об утверждении результатов государственной кадастровой оценки, в нем найти кадастровую стоимость 1м 2 земли района, где расположен участок, умножить ее на площадь участка и таким образом найти его примерную стоимость.
Кадастровая стоимость может быть изменена в следующих случаях:
В первом случае в территориальный орган Росреестра по местонахождению земельного участка подается заявление и пакет необходимых документов ( , копию документа, подтверждающего разрешение земельного спора, право собственности на участок и др.).
Кадастровые ошибки могут быть оспорены и исправлены в административном порядке либо в суде.
Если кадастровая стоимость завышена, то соответственно завышается величина уплачиваемого собственником налога на землю, арендной платы для арендатора, стоимость выкупа государственного земельного участка и ряд других расходов. Поэтому ее уменьшение способно обеспечить существенную экономию для того, кто владеет или пользуется земельным участком.
1. Завышается удельный показатель кадастровой стоимости для определенного вида разрешенного использования, либо неверно определен вид разрешенного пользования.
Такое может произойти в случае технической или кадастровой ошибки, когда в документах неверно указан удельный показатель кадастровой стоимости, который не соответствует фактическому. Так, например, если вместо удельного показателя для участка земли с видом разрешенного использования, предусмотренного «для размещения производственных и административных зданий» будет установлен показатель «для размещения офисов», то его значение будет завышено почти в 3 раза.
Если участок застроен и на нем расположено здание или иное строение, то его назначение можно определить по записи в техническом паспорте на данный объект недвижимости. Для исправления ошибки нужно подать заявление в территориальный орган . В случае его отказа в исправлении ошибки можно обратиться в суд.
2. Кадастровая стоимость превышает его рыночную стоимость.
В этом случае следует руководствоваться Постановлением Верховного Арбитражного Суда РФ, в соответствии с которым кадастровую стоимость земельного участка следует признавать равной его рыночной стоимости с того момента, как будет определена его рыночная стоимость. Определить рыночную стоимость участка можно, обратившись к независимому оценщику. На основании его отчета кадастровая стоимость земельного участка в судебном порядке может быть переустановлена в размере его рыночной стоимости.
В случае, когда кадастровая стоимость участка земли определялась после 22.07.2010 г. и оказалась завышена, то ее возможно оспорить и без суда, обратившись в специализированную комиссию в течение полугода с момента внесения в государственный кадастр недвижимости информации о кадастровой стоимости.
Комиссия может пересмотреть кадастровую стоимость земельного участка в двух случаях:
Специализированная комиссия рассматривает заявление на протяжении одного календарного месяца.
Естественно назначение стоимости производится не произвольно, а в соответствии с определённым алгоритмом, который позволяет опираться на достоверные условия, при произведении расчётов. Они определены соответствующими нормативами и дают возможность перепроверить и проконтролировать правильность установленной на ваш участок стоимости.
– это расчётная величина, которая обусловлена порядком совокупности качеств и свойств, определяющих степень её полезности, ценности и эффективности в применении. Она назначается в порядке Государственной кадастровой оценки (ГКО) земель, вычленяя из установленных унифицированных величин частную стоимость каждого ЗУ.
Её установление производится не реже раза в пятилетку , что говорит о том, насколько важен контроль хозяйствующего субъекта за этой сферой экономики. Это не удивительно, так как земельный ресурс самым непосредственным образом отражается на благополучии региона и федерации в целом.
На основании установленной кадастровой стоимости устанавливается сумма земельного налога, который поступает в региональный или федеральный бюджет. На этом же основании представляются суммы выплат, которые определяют для граждан возможность выкупа земельного участка с целью его оформления в собственность.
Необходимость переоценки кадастровой стоимости обусловлена и тем, что в течение 5 лет могут произойти изменения, повлиявшие на общий контекст массива земель. Например, он может подлежать в течение этого периода обработке, что приведёт его к качественному изменению, а соответственно – к изменению стоимости.
Возможно развитие инфраструктуры поблизости от земель, выделенных ранее по низкой цене, что также отразится на их стоимости в настоящем . Отдельные ЗУ могут подлежать изменению их целевого назначения или разрешённого использования, что также повлияет на кадастровую стоимость.
Если проведение оценки продиктовано необходимостью, связанной с развитием инфраструктуры или иными преимуществами земель, стоимость которых может быть пересмотрена в сторону её увеличения – ревизию можно провести через 3 года. Раньше чем через 3 года и позднее чем через 5 лет ревизию и переоценку земель проводить недопустимо.
Как видно, на установление кадастровой стоимости ЗУ влияют многочисленные факторы . Все они тщательно анализируются и учитываются при проведении оценки. Тем не менее, практически каждый собственник или землевладелец имеет возможность перепроверить или проконтролировать адекватность установленной стоимости.
Ниже вы можете увидеть государственное постановление о кадастровой стоимости земельного участка:
О ПОРЯДКЕ ДОВЕДЕНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ
ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДО СВЕДЕНИЯ НАЛОГОПЛАТЕЛЬЩИКОВ
В целях реализации положений «пункта 14 статьи 396» Налогового кодекса Российской Федерации Правительство Российской Федерации постановляет:
Председатель Правительства Российской Федерации В.ЗУБКОВ.
в регионе устанавливается в результате проведения кадастровых работ. Их проведение инициировано со стороны Федеральной или муниципальной власти. Кто определяет и устанавливает стоимость в регионе?
После осуществления ревизии земель, областной исполком в лице губернатора области изучает и анализирует ситуацию с земельным ресурсом, а затем устанавливает среднюю кадастровую стоимость в регионе.
На основании установленной базовой (средней) стоимости , производится дифференцированный подсчёт, который определяет остальные ценовые варианты в соответствии с зонированием. Каждая установленная зона имеет свои дефиниции, которые определены:
Кроме этого значимую роль играет близость (отдалённость) ЗУ:
Вышеприведённые показатели играют роль коэффициента, который определяет увеличение или уменьшение среднестатистической стоимости земель по региону и закрепляет сведения по оценке за кадастровыми кварталами.
В зависимости от целевого назначения земель , на определение стоимости окажут влияние различные показатели.
Например, для земель, предоставленных под ЛПХ, наиболее значимую роль будут играть показатели плодородия почв, а для ЗУ предоставленных под ИЖС влияние окажет развитие инфраструктуры, приближенность к центру и статус поселения. Больше о заявление о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка читайте .
На основании указанных документов можно произвести расчёты, которые дадут информацию о том, к какому типу разрешённого использования по строгой дефиниции относится вверенный вам участок. Здесь могут быть определены незначительные на первый взгляд отличия, которые по существу категорически изменяют кадастровую стоимость участка.
Естественно, что перечисленные документы являются дорогостоящими, долго подготавливаются , а для получения некоторых из них требуется специальное разрешение администрации. Поэтому вам будет достаточно получить выписки с указанием необходимых данных.
Для получения выписки потребуется гражданский паспорт и право удостоверяющий документ.
Универсальной является методика, которой пользуются профессиональные оценщики . Выявив удельный показатель кадастровой стоимости в кадастровом квартале, они определяют его в качестве базовой единицы. Далее они выявляют произведение базовой единицы на их количество, составляющее объём отдельного участка (площадь объекта недвижимости).
В кадастровых кварталах базовые величины совпадают по принципу подобия и определяются в соответствии с методиками, учитывающими все характеристики окрестных земель.
При этом для того, чтобы посчитать используют определённые формулы . Они достаточно сложны и профессиональное их использование доступно кадастровым инженерам. Вам пользоваться данными формулами можно, но позиционировать результаты расчётов в качестве альтернативы установленной в результате ГКО стоимости, нецелесообразно.
Величина кадастровой стоимости ЗУ рассчитывается из среднестатистической величины удельной стоимости по региону .
Для расчёта среднестатистической величины используется базовая формула, согласно которой её результат определяется как средняя величина (частное) общей стоимости земель в регионе и общей площади региональных массивов.
Таким образом, мы можем получить базовый (тестовый) удельный показатель для всего земельного массива региона. От этого показателя производится последующий расчёт по многочисленным формулам. Каждая формула прибавляет к базовому удельному показателю коэффициенты в зависимости от преимуществ, присутствующих в зоне массива или в кадастровом квартале.
В том случае если преимущества отсутствуют или территориальная зона относится к числу проблемных участков, коэффициенты вычитаются из базовой стоимости.
Основания для проведения ГКО ЗУ определяются потребностью в ревизии определённых участков земель или установленным планом. Проведение оценки осуществляется на основании специального Приказа, который имеет статус номенклатурного документа.
Он может быть составлен как Федеральным, так и муниципальным органом власти. В приказ входят данные из источников ГКН по землям, в отношении которых возникла необходимость проведения оценки.
Кроме этого, проведение оценки не допускает сторонних лиц к участию в процессе . Приказ о назначении ревизии земель определяет также лиц – членов ревизионной комиссии, которые будут проводить соответствующую процедуру.
К их числу относятся компетентные и опытные специалисты, которые выверяют и анализируют условия содержания и развития земельного ресурса в регионах, а так же рассматривают возможность повышения кадастровой стоимости земель в тех или иных зонах развития региона.
Он заключается в нижеследующем:
Утверждаются губернатором области. В течение 10 рабочих дней они должны быть переданы в ГКН, где на протяжении 6 месяцев после их утверждения областным исполкомом они вносятся в учётные записи кадастра региона.
Все полученные сведения должны быть опубликованы в местной прессе и представлены на официальном сайте Росреестра. Граждане должны быть информированы о полученных результатах надлежащим образом, так как они имеют право в течение полугода, пока записи полностью не урегулированы в новом ценовом контексте, вносить изменения и поправки.
Это – важная составляющая величин, входящих в понятие кадастровой оценки и переоценки. Она включена в данные кадастрового паспорта на ЗУ наряду с общей кадастровой стоимостью участка и определяется стоимостью 1 м 2 земли в вашем кадастровом квартале.
Для того чтобы её обнаружить в кадастровом паспорте, нужно раскрыть раздел В 1 и посмотреть сведения, указанные в пункте 13.
По правилам, именно из удельных показателей кадастровой стоимости исходит её общая стоимость при переоценке или перепроверке данных. Если вы обнаружили, что стоимость вашего земельного участка резко возросла – в первую очередь проверьте её удельный показатель.
Если именно он непомерно высок, значит – ошибка произошла в контексте разрешённого использования ЗУ . Если он не отличается от предыдущего показателя принципиально, но общая стоимость завышена, значит – ошибка кроется в определении общей площади участка.
В обоих случаях вам придётся обращаться в специализированную комиссию с заявлением об исправлении ошибки. Но определив её по удельному показателю, значительно проще будет разыскать нюансы, которые её спровоцировали.
В течение 6 месяцев со дня опубликования результатов ГКО принимает претензии землевладельцев. Обнаружив ошибку, вам надлежит обратиться в уполномоченную комиссию с запросом о рассмотрении неправомерно назначенной общей кадастровой стоимости или её удельного показателя.
Для того чтобы обратиться в комиссию, напишите заявление на имя председателя комиссии и представьте документы, которые подтверждают ваш статус правообладателя участка. Обращение в комиссию недопустимо со стороны третьих лиц , обращаться с запросом необходимо лично. В заявлении необходимо обосновать, на каком основании вы считаете, что выданные вам сведения являются ошибочными.
Если в решении вашего вопроса вам будет отказано, на основании отказа вы можете предъявить иск в суд. В таком случае председатель комиссии выступит в качестве ответчика в суде. При подаче иска в суд возьмите в Росреестре выписку об оценке вашего участка.
Как правило, при обнаружении ошибки, которая отличается от актуальной стоимости не более чем на 30%, комиссия принимает самостоятельное решение об изменении кадастровой стоимости.
В других случаях приходится прибегать к услугам профессиональных независимых экспертов и предоставлять выданное ими заключение.
В некоторых случаях, когда возникают обстоятельства, нанёсшие урон плодородию почв или аналогичные им, появляется необходимость изменения кадастровой стоимости в связи с произошедшими изменениями в структуре почвы, утратившей некоторые полезные свойства и позитивные характеристики.
Такие случаи допускают изменения кадастровой стоимости в течение 5 лет, но до начала назначения новой стоимости.
Проводится во всех случаях, которые требуют обращения в суд, а так же в некоторых случаях при обращении в комиссию ГКН.
Профессиональный оценщик имеет право:
Экспертное заключение, выданное профессиональным оценщиком играет роль доказательной базы. Оно может стать убедительным аргументом для комиссии ГКН и способствовать исправлению ошибки допущенной при проведении расчётов. Кроме этого, оно сыграет решающую роль при рассмотрении вопроса в суде.
Проведение мероприятий по оценке земельной собственности играет важнейшую роль федерального и муниципального значения. Не менее существенны результаты проведения оценки для граждан землевладельцев и землепользователей, так как на основании полученных данных будут начислены земельные налоги.
Кроме этого стоимость земли по кадастровой стоимости повлияет на возможность оформления земель путём выкупа . Поэтому в определённых случаях возникает необходимость для пересмотра установленной стоимости. Как произвести переоценку кадастровой стоимости земельного участка читайте .
Переоценка и пересмотр стоимости может быть осуществлён уполномоченной комиссией Росреестра, которая в течение 6 месяцев после проведённой ревизии принимает претензии граждан и имеет право на исправление допущенных ошибок.
При отказе исправления допущенной ошибки со стороны ГКН правообладатели земельных участков имеют право обратиться к независимому оценщику и передать рассмотрение дела в суд.
Собственник вправе распоряжаться своим имуществом, совершать сделки купли-продажи, передавать по наследству, дарить.
Однако при совершении сделок собственность не может быть бесценной, у неё есть определенная цена. Этот ценностный эквивалент и называют кадастровой стоимостью.
Законодательные основания, нормативы, по которым юридически правильно оформляется и рассчитывается кадастровая стоимость земельного участка, определены Земельным Кодексом РФ.
С помощью проведенной оценочной экспертизы владелец участка может узнать, какова средняя кадастровая стоимость его участка. Как правило, кадастровая стоимость отличается от рыночной, но она может быть и равной.
Заметьте, что общая и удельная кадастровая стоимость очень сильно отличаются от рыночной.
Сведения о кадастровой стоимости любого участка земли хранятся в книге учета и публичной карте Росреестра . Согласно этим документам, у каждой территории имеется свой адрес и номер, по которому и определяется кадастровая стоимость.
Существуют некоторые способы, которые позволяют узнать номер объекта или его стоимость:
Этот документ выдается, если обратиться с личным заявлением и попросить оформить справку в Росреестре.
Следует подготовить документы: подтверждающий ваше право собственности и удостоверяющий личность.
Документ оформляется в течение 5 дней.
Владелец участка должен иметь данный документ. Его выдают при регистрации в кадастровой службе недвижимого имущества.
Найти в данной бумаге номер земельного участка и его стоимость не составит труда – он находится в пункте 12.
А в пункте 13 должна быть указана удельная стоимость кадастрового квадратного метра.
Если у вас имеется кадастровый паспорт, то найдется и кадастровый план межевания . Эти два документа подготавливаются вместе.
Как правило, кадастровый номер вписывают вверху документа - по нему можно узнать стоимость.
Написать письмо вы можете самостоятельно, а также приложить к нему заявление и ксерокопии документов, подтверждающих ваше право собственности, и бумаги, удостоверяющей вашу личность.
Ответ должен прийти в течение недели. Справка будет готовиться 5 рабочих дней.
На портале государственных услуг Управления федеральной службы госрегистрации, кадастра и картографии можно самостоятельно рассчитать стоимость любого участка.
Обычно рассчитывается кадастровая стоимость по специальной формуле (можно также воспользоваться любым приложением в Интернет).
Провести данную экспертизу вас никто не заставит, однако ее следует делать в таких случаях:
Ваша просьба должны быть документально подтверждена, иначе никто не будет проводить данную экспертизу.
Обязательно вас должны уведомить о проведении экспертизы и указать примерную дату готового отчета.
Узнав кадастровую стоимость участка земли и обнаружив ошибки, недочеты, вы можете обжаловать решение специалиста кадастровой службы двумя способами:
Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости. Отчет об определении кадастровой стоимости земель и квартир, факторы влияющие на цену, какие сведения предоставляются. Срочная выписка из ЕГРН за 15-30 минут.
Определение кадастровой стоимости земельного участка или иной недвижимости в России крайне важно. От этого показателя будет зависеть имущественный налог. Далее мы познакомимся с ценником на объекты по кадастру.
Для начала стоит выяснить, с чем мы в целом будем иметь дело. О каком показателе идет речь?
Определение кадастровой стоимости как термина – цена на имущество, установленная государством. От этого показателя зависит налог на собственность граждан и компаний.
Раньше цена по кадастру была ниже рыночной приблизительно на 25% . Но с 2012 года изменился порядок расчета налога. И поэтому отныне ценник кадастрового типа максимально высокий. Переоценка имущества по закону осуществляется раз в 5 лет .
Каждый собственник может обратиться в государственные органы (кадастровые палаты и Госреестры), чтобы получить интересующую его информацию. Что влияет на данный показатель?
Чтобы провести определение кадастровой стоимости квартиры, требуется обратить внимание на:
Год постройки здания;
Количество комнат;
Регион, в котором находится имущество;
Средний заработок по городу;
Общее состояние объекта (ветхость, ремонт и так далее).
Чем лучше выглядит квартира, тем выше ее цена. И кадастровая в том числе. Этот показатель крайне важен при совершении сделки купли-продажи. Если хочется осуществить определение кадастровой стоимости земель, придется учитывать удельный размер участка и его расположение.
Самостоятельно осуществлять оценку объектов не рекомендуется. Для определения кадастровой стоимости недвижимости в России раз в 5 лет собирают оценочную комиссию. Она проверяет имущество и выносит свое решение.
В случае необходимости оспорить данное решение потребуется обратиться в Росреестр и собрать доказательства своей правоты. Но сначала необходимо выяснить ценник по кадастру. Сделать это можно через :
Портал «Госуслуги»;
Официальный сайт Росреестра;
Производится выдача выписки из ЕГРН (от 250 рублей и более), после чего человек может вызвать оценочную комиссию и оспорить принятое государством решение. Для заказа требуется взять с собой:
Паспорт;
Чек с оплатой госпошлины;
Заявление;
Документы на имущество.
Методика подсчетов позволяет выносить верное решение. «Ценник» может меняться как в большую, так и в меньшую сторону.
По результатам оценки составляется отчет об определении кадастровой стоимости. Этот документ отражает:
Данные об объекте (расположение);
